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火熱的金水北再添“天麓”一員大將。
作為沙門城改項目的花園路西地塊將于6月3日正式開拍，目前花園路東地塊住宅已售罄，在售為麓客公寓產(chǎn)品,面積段38-72平，6梯18戶，分學位公寓和普通公寓，其中普通公寓9000元/平左右，學位公寓11000-12000元/平，一家一農(nóng)科路小學黃埔校區(qū)學位，可簽入購房合同，縱使加入學位，公寓產(chǎn)品的銷售也依然是舉步維艱。
住宅新地塊位于國基路北、柳林西路東，84.139畝，容積率5.2，建筑密度32%，建筑高度100米，綠地率30%，城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)餐飲、旅館用地，其中商業(yè)建筑兼容比例不大于地上總建筑面積的20%，為安置開發(fā)混合地塊，包括安置村民建筑面積為110859平方米，公共配套設施總建筑面積為918平方米，可用于開發(fā)商品房的面積為179900平方米。
北側為農(nóng)科路小學黃埔校區(qū)，西側為金印陽光城等成熟社區(qū)，南側為黃河水利研究所及商堡汽配，整體環(huán)境和城市界面都很一般，算得上優(yōu)勢的只有：
1、位置，三環(huán)沿線距離北龍湖較近，臨花園路、國基路，向北有三全路，向南有北三環(huán)，交通非常便利，地鐵2號線和4號線都已運營，標準的雙地鐵盤。
2、金水北的區(qū)位價值已經(jīng)毋庸置疑，而天麓正處于其的核心區(qū)域。
劣勢：
1、容積率高，這是所有三環(huán)沿線城中村改造項目無法避免的通病。
2、該地塊為安置開發(fā)混合地塊，所以為避免干擾二者應該會以一條社區(qū)內(nèi)部街坊路完美分隔管理，即柳林西路國基路東北角為商品房區(qū)域，黃埔路東沙路西南角為安置房，同時黃埔路以北、東沙路以西同樣也為在建的安置房區(qū)域，商品房西側還為規(guī)劃商業(yè)地塊，所以后期該商品房地塊將處于學校、安置房、商業(yè)及建成老舊社區(qū)三面夾擊圍合的區(qū)域，人口密度應該比較大，照現(xiàn)在國基路的承載量，未來噪音和擁堵應該在所難免。
同樣由高層+公寓+商業(yè)產(chǎn)品組成，與現(xiàn)有的某盛和某宇相比，目前初中教育是弱項，但農(nóng)科路小學北為初中地塊，希望后期能引入優(yōu)質(zhì)教育資源來解決周邊公立初中缺失這一現(xiàn)狀，按照碧桂園的快周轉(zhuǎn)模式，下半年能順利入市，價格應該會略低于某盛和某宇，剛需和剛改可以重點關注。(展開全部)

碧桂園天麓為沙門城中村改造項目，以花園路為界分東西兩部分，東側規(guī)劃住宅和公寓，占地較小，目前已接近尾聲，花園路西才是該項目的主戰(zhàn)場，主要由宏明路、花園路、國基路、柳林西路圍合區(qū)域組成，包括住宅用地3塊、商業(yè)用地1塊及1所九年制教育用地，總住宅約77萬方、商業(yè)23萬方，未來將建成集購物、休閑、居住于一體的綜合體項目。
沙門村目前已拆遷完畢，安置房在建當中，據(jù)悉2021年下半年花園路西側商品房地塊將陸續(xù)入市。
碧桂園主導開發(fā)，根據(jù)以往的開發(fā)經(jīng)驗和品質(zhì)來看，品牌已不具有號召力，最大的賣點依然只有位置，金水北區(qū)核心區(qū)域，臨花園路國基路，地鐵2號線和4號線雙地鐵加持。
教育配套：農(nóng)科路小學國基校區(qū)，新校區(qū)位于柳林西路宏明路交叉口，性質(zhì)為農(nóng)科路小學托管柳林四小。
生態(tài)資源：特別近的幾乎沒有，其余近則東風渠濱河公園，遠則北龍湖濕地公園。
地處成熟區(qū)域，其他配套基本都是一應俱全，其中位于三全路和渠東路交叉口的金水區(qū)市民中心項目包括便民服務中心、圖書館、檔案館、體育館、文化館、科技館和青少年活動中心，體量大，配套全，目前便民中心部分已投入使用，日后將成為金水北眾多樓盤的宣傳熱點。
周邊新盤有瀚海思念城、美景美境全為商業(yè)+住宅性質(zhì)，加之碧桂園天麓，三盤聯(lián)動更具有帶動作用，這里也將成為國基路一帶新的商圈。
金水北區(qū)神盤不斷，明年又多了一個新的選擇,但容積率高依然是一大缺陷。(展開全部)

——天麓·麓客——
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天麓的住宅七七八八了，目前主推的是麓客公寓。
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天麓本身占地就不大，只有50畝，規(guī)劃6棟樓一豎條排開，最北邊7號樓就是麓客公寓，總層高32層，6梯18戶（梯戶比很寬松，3戶用1個電梯，不用等很久了），南北朝向設計，層高3米（這個層高就比較低了，一般平層公寓3.2/3.3都常見），暖氣入戶，主打產(chǎn)品是38-72㎡的一室一廳，兩室一廳，毛坯交付，預計2022年10月31日交付。
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單從舒適度來說，這個公寓還是不錯，看碧桂園也是想往高品質(zhì)公寓路線走的。但價格著實不便宜。
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不帶學位均價9800元/㎡，帶學位均價11000-12000元/㎡（相當于一個學位5-7萬左右），與農(nóng)科路小學國基校區(qū)簽約，有100個學位名額。
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捆綁學位銷售的項目不少。
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比如和昌優(yōu)地，帶學位帶裝修的18500，沒學位毛坯的15500.

比如清華啟迪科技城的公寓，可送一個上清華附中鄭州學校的名額。

買個房就為了上學用，上了學再賣肯定得虧一大筆，感覺像買了個一次性的房子，很不劃算。
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其實這種現(xiàn)象是不對的。

工商部門早有規(guī)定，開發(fā)商私售學位，將學位和房產(chǎn)捆綁銷售屬違規(guī)行為。

學校方面也有問題，學校應該老老實實走提高辦學質(zhì)量的路，無論是民辦學校還是公辦學校，都不能將辦學當成賺取高額利潤的資本市場。
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后期美盛教育港灣還有大量公寓，可能也會采用公寓帶學位方式。

大量的學位被捆綁賣掉，而一個學校的學位是有限的，這樣勢必影響正常劃片業(yè)主的利益。(展開全部)

碧桂園天麓，位于花園路與國基路東西兩側。

總占地面積約282.2畝，總建筑面積100萬方，其中住宅77萬方，商業(yè)約23萬方，自身涵蓋一座10萬方的集中商業(yè)，未來將是一座含居住、購物、辦公、休閑為一體城市街區(qū)。?

首期位于花園路國基路交匯處的東北角，占地50畝，容積率5.5，總建面25萬方，共規(guī)劃5棟高層住宅和1棟公寓，戶型面積區(qū)間33-132m2，從標間到四房產(chǎn)品都有涵蓋。

項目于19年5月份首開至今已整整一年，目前碧桂園天麓一期住宅基本屬于尾盤狀態(tài)，從售樓部了解到，目前主要剩100多套 135平左右的大面積產(chǎn)品，價格大致在18500-19500元/㎡， 精裝修交付，價格直接備案，不拆分合同正常首付。

另外地塊北側的一棟公寓，預計本月底入市銷售，目前已開始推廣宣傳，售樓部內(nèi)部也出現(xiàn)了公寓的展示宣傳架，具體公寓產(chǎn)品為：6T18戶，面積區(qū)間38-72平米，預計銷售價格10500-11000元/㎡。

以現(xiàn)在來看，天麓這么高的價格能有這么高的去化率，還是挺厲害的。 重點還是在位置，2+4雙地鐵口、北三環(huán)沿線成熟區(qū)域、精裝修、北龍湖直線距離2KM并且4號線年底即將開通……

不過，從尾盤狀態(tài)也能看出一些端倪，區(qū)位成熟但其實產(chǎn)品并不適合改善，小面積去化速度快，大面積滯銷，改善的價位+剛需的產(chǎn)品本身就相悖，不過一期也都銷售尾聲，開發(fā)商壓力不大，慢慢賣總歸會賣完（還是不建議改善客戶選擇），接下來可能會主力銷售1棟公寓，至于花園路西的地塊，應該是要到明年了。(展開全部)

碧桂園天麓應是靠著位置成了流量盤。
正式售樓部已對外開放，花園路東側地塊已經(jīng)成了尾盤，花園路西側安置房在建，商品房住宅暫未土拍。
賣點依然還是位置。
國基路已被評為2019年最忙碌的道路之一，新盤扎推，也是未來金水北區(qū)的新的商業(yè)圈，天麓與其他新盤不同的是，毗鄰被捧上天的北龍湖。
雙地鐵盤，已開通的地鐵2號線及年底即將開通的地鐵4號線。
位于花園路西側的農(nóng)科路小學國基路校區(qū)2020年秋季將投入使用，新校區(qū)，小班額教學，與名校牽手，對于教育資源匱乏的周邊簡直是一大福利。
首期東側的黃家庵北路在建通至三全路，西側的楊君路已被列入市政整修計劃，同樣通至三全路，按照規(guī)劃這兩條道路是跟國基路打通直達北三環(huán)的，無奈歷史遺留問題中間需穿越21世紀社區(qū)，想打通也絕非易事。
首期地塊因地塊較小，呈矩形分布，未來的景觀可能會差強人意一點，而且前幾年宣傳的“天”字系產(chǎn)品進入鄭州，目前大多已淪為剛需和剛改產(chǎn)品，所以對品質(zhì)不要過分期待。
花園路西側的地塊陸續(xù)也將登場，規(guī)劃有商業(yè)和住宅，金水北區(qū)新盤較多，可以對比考慮。(展開全部)

同一個碧桂園，同一款營銷中心，碧桂園天麓營銷體驗中心及樣板間于12月21日正式對外開放，位于國基路與楊君路交叉口向北50米路東，國基路花園路-中州大道段已數(shù)年無新盤，說實話這個具有碧桂園特色的營銷中心居然有種煥然一新的感覺。
項目總占地282畝，以花園路為中心，分為東西地塊，花園路西為主戰(zhàn)場，西側現(xiàn)在商品房地塊未摘地，主要進行的是安置房的建設，后期規(guī)劃住宅77萬方，商業(yè)約23萬方，將建成集購物、休閑、居住于一體的城市綜合體，與周邊的瀚海思念城、美景美境形成國基路新的商圈。
地塊狹長、高壓線、容積率高，周邊皆為房齡較長的商品房，后期居住舒適度一般，但以上這些不利因素皆被項目得天獨厚優(yōu)越的地理位置所覆蓋，真正的與北龍湖一路之隔，門口在建的地鐵4號線預計2020年年底前通車，已通車運營的2號線，雙地鐵，真正的地鐵盤。
花園路西側的農(nóng)科路小學 國基路校區(qū)明年秋季即將投入使用，該學校雖曾為柳林鎮(zhèn)級別學校，但現(xiàn)在為農(nóng)科路小學直屬管理，對于周邊學校比較匱乏的區(qū)域，也算是一大福利。
目前在售的為花園路東側住宅及公寓項目，精裝交付，新風系統(tǒng)、地暖、指紋密碼鎖、鋼木裝甲門，廚衛(wèi)皆為國內(nèi)外一線品牌，花園路西側地塊預計2020年將會陸續(xù)面市。
任何房子都是有它固定弊端的，就像天麓位置好，但容積率高，配套雖有，但也都是一般的配套，開發(fā)商雖為大品牌，但近幾年因為維權事件多，好像也不是那么值得期待，所以按需選擇，沒有100分的房子，直觀上一套房子可以達70分就差不多了，遵循可租、可住、可售的原則，在預算充足的前提下，還是可以上車的。(展開全部)

碧桂園天麓是國基路在售樓盤中距離北龍湖最近的樓盤。城市展廳于7月20日對外開放，位于首期項目的西北角。
5月25日首開1#、2#，均價20000元/㎡，預計下周加推3#，戶型面積為91平、131平、135平。精裝修交付，基本的硬裝，新風系統(tǒng)，地暖，鋼木裝甲門，指紋密碼鎖，凈水系統(tǒng)等，相比前期首開的4梯7戶和3梯8戶剛需戶型相比，3#樓戶型更適合剛改，131平和135平設計為緊湊型四房，91為小三房，戶型整體亮點不多。整個地塊呈L型分布，地塊較小，社區(qū)內(nèi)部活動空間狹小，后期景觀可能會有點差強人意。碧桂園集團自2014年4月份進入河南市場，目前在鄭州開發(fā)的項目大概有25個左右，已交房的小區(qū)整體口碑也是一般，天麓雖然貴為“天”系產(chǎn)品，除了位置和交通外，可圈可點的地方基本沒有，小戶型占比較大，已完全淪為高周轉(zhuǎn)下的剛需盤。
因為地鐵4號線的建設，國基路現(xiàn)在已經(jīng)是千瘡百孔，上下班高峰期擁堵是常事，每逢暴雨必定成河，周邊多是房齡較長的小區(qū)，傳言的國基路大修，希望未來會有所改善吧。相比其他項目都以引入名校來吸引購房者，天麓教育資源就比較短缺了，花園路西側除幼兒園僅規(guī)劃一所九年制學校，東側無，周邊好一點的學?；緹o，20000元一平的價格只能靠地段和交通來頂上去了。
2號線、4號線環(huán)繞，一路之隔的鳳山和北龍湖濕地公園，都給這個樓盤增色了不少，這是一個怎么看都是剛需確頂著改善價格的樓盤，蘿卜白菜，各有所愛，各取所需吧(展開全部)

碧桂園天麓和萬科民安江山府的定價直接將北三環(huán)國基路一帶的新房拉進了2萬一平的時代，不知成交價格和去化率的真假，但國基路2019年5盤聯(lián)動，這里都將成為焦點，引人矚目。
金水北區(qū)，從位置上看，這里已經(jīng)算是市中心，花園路、中州大道、北三環(huán)，地鐵2號線、4號線還有規(guī)劃的7號線，作為一個成熟的城區(qū)，三環(huán)內(nèi)土地供應量隨著城市的框架不斷拉大，供應量是越來越少，新盤也是可選擇性少，但這里的交通、生活配套都不用經(jīng)過漫長的等待成熟期，大多數(shù)的規(guī)劃都是看得見摸得著的，而不是像新區(qū)一樣，未來的宏偉藍圖還需要從圖紙上一步一步落實到位，這是新區(qū)無法比擬的優(yōu)勢，縱觀城市的發(fā)展規(guī)律，未來主城區(qū)的價值將充分被體現(xiàn)出來。
天麓作為沙門的城改項目，在售地塊為唯一一塊單獨在花園路東側的地塊，1#、2#已首開，均價20000元/㎡。
目前工地在熱火朝天的施工中，原本從21世紀社區(qū)穿過國基路向北的高壓線在這一塊貌似已經(jīng)改成了地下工程，周邊被御府三號、21世紀社區(qū)、天倫琥珀名城、家和萬世所包圍，向東即為北龍湖，距離剛剛好，周邊人流量比較大，國基路擁堵也經(jīng)常是常事，所以居住體驗應該一般。地鐵2號線、4號線交叉，雙地鐵，4號線開通應該在交房之前。
定位為碧桂園“天”字系產(chǎn)品，天字系在之前，對我而言，各種標準都流露出精細、高大上來，但目前到了鄭州都已經(jīng)自動降低標準了，一切都要看后期交房了。
地段、地段、還是地段，一個中規(guī)中矩的剛需、剛改項目。(展開全部)

金水北區(qū)2019年注定成為焦點。
碧桂園天麓作為沙門城中村改造項目，共分8個地塊開發(fā)，總面積約280畝，項目定位為城市大型綜合體，涵蓋商業(yè)、住宅、公寓，商業(yè)位于花園路的西側，目前待售的地塊為花園路東側，占地50畝，規(guī)劃5棟住宅和1棟公寓，住宅面積為93平、103平、132平，兩房、三房、四房，公寓為33-47平，成品房交付，1號樓和2號樓預售已經(jīng)公示。
花園路以西摘得地塊為安置房用地，商品房暫未啟動，跟花園路東側同款的售樓部已經(jīng)對外開放。
沙門村的所有地塊的容積率基本上在5左右，這點跟美盛教育港灣差不多，高容積率，定位剛需和剛改，現(xiàn)在的農(nóng)科路小學國基校區(qū)（前身柳林鎮(zhèn)小學）所在位置后期規(guī)劃為商務用地，在柳林西路宏明路交叉口規(guī)劃一所九年制學校，隨著周邊城中村的拆遷，本就不強的教育資源現(xiàn)在都有點匱乏了。
最大的賣點還是交通和位置，地鐵4號線、2號線還有文化路上的7號線，標準的地鐵盤。
主城區(qū)的地塊越來越少，無疑新房也越來越稀缺，但容積率高也是主城區(qū)（尤其是城中村改造項目的通?。?，沒有十全十美的房子，接受住價格的剛需可以考慮。(展開全部)