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克而瑞數(shù)據(jù)鄭州市場2024上半年銷售業(yè)績，華潤置業(yè)以25.9億位居第二，與第一的萬科26.32億僅有0.42億的微弱差別；央企華潤在鄭州市場的強(qiáng)勢在近幾年表現(xiàn)的異常，從福塔地王開始到金水東路幸福里的燃爆全城，再低調(diào)的和煤炭國資收購合作金水西路的琨瑜府、潤園項(xiàng)目，北龍湖的潤府、還重倉東廣場的SIC超級(jí)總部，華潤的市場反應(yīng)非常活躍。

7月10日，華潤置地鄭州公司中標(biāo)鄭州金水投資集團(tuán)馬李莊片區(qū)，城市更新項(xiàng)目二期(D-02地塊)建設(shè)代管代建代銷開發(fā)管理服務(wù)，鄭州金水投資集團(tuán)與華潤置地鄭州公司就此地塊簽訂合作，華潤跑馬圈地又拿下一重要項(xiàng)目。

金水投資官方發(fā)布此次簽約地塊位于金水區(qū)花園路與北三環(huán)沿線，總建筑面積近20萬方，其中住宅約12.4萬方，商業(yè)約2.2萬方，總投資高達(dá)14.2億元，也就是鄭政出（2023）37號(hào)地塊，該地塊2023年12月12日由河南金瑚龍?zhí)┲玫赜邢薰疽缘變r(jià)68899萬元，成交畝單價(jià)1255萬元/畝，樓面價(jià)4708元/㎡，溢價(jià)0%，地塊屬于馬李莊村城中村改造項(xiàng)目。

地塊位置非常不錯(cuò)，周邊配套已然成熟，南側(cè)距離北三環(huán)還隔著一個(gè)商業(yè)地塊（傳聞的山姆跑到了常西湖，痛失?。?，又無太大噪音影響；地塊的綜合屬性也比之前馬李莊改造的好很多，四四方方的規(guī)則地塊，首先就是產(chǎn)品好設(shè)計(jì)，容易出大面寬的優(yōu)秀戶型，容積率＜4，不算很低，但是在寸土寸金的金水北也不算很高（提到容積率，美盛就得被拿出來吊打一下）

此次金水投資拉來華潤也算強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，華潤家大業(yè)大的肯定有辦法低息融資，而且華潤在鄭州市場的名聲力也今非昔比，有一定的號(hào)召，能整合的施工和銷售資源也非金水投資比擬的，所以合則兩利沒有毛病。

金水北的混戰(zhàn)因?yàn)槿A潤的加入更加激烈了，作為北三環(huán)沿線的產(chǎn)品，競爭對手直接就是美盛和豫發(fā)豫園，三者全部臨北三環(huán)沿線，而且間距都在幾公里，配套上雖各有不同但是確實(shí)同屬競爭，個(gè)人預(yù)測華潤大概率會(huì)走偏改善的路線，這一來就和金水印、豫發(fā)豫園對上了，但是肯定又不是金水印那種純改善，大概率要和豫發(fā)豫園同臺(tái)競爭，但是位置和環(huán)境不如人家，所以華潤還是需要內(nèi)在下功夫的，比如規(guī)劃產(chǎn)品，比如簽約名校？(展開全部)

快的話，以華潤的速度，十一能入市

并非國泰，而是華潤，金水城投的金水北這個(gè)地塊歸屬終于塵埃落定，6月27日華潤旗下子公司成功中標(biāo)金水投資馬李莊片區(qū)D02地塊代建代銷服務(wù)項(xiàng)目，正是該地塊，華潤入鄭數(shù)十年，這次首次進(jìn)軍大火的金水北，可喜可賀。

據(jù)說同樣是改善產(chǎn)品，棋逢對手，在售的金水印二期和待售的豫發(fā)豫園強(qiáng)勢競爭對手就來了，最快入市也要等到年底了，華潤的實(shí)力有目共睹，開發(fā)過無數(shù)個(gè)紅盤，根據(jù)時(shí)間點(diǎn)豫園是肯定要來個(gè)正面PK，好在二者的大BOSS都是金水城投，金水印現(xiàn)在加大馬力趕緊賣，盡量跟其錯(cuò)開競爭。

容積率4.4，住宅兼容商業(yè)地塊，總建面19.08萬㎡，包括住宅12.14萬㎡，商業(yè)2.18萬㎡。項(xiàng)目備案名華潤國泰上苑。傳言是做純改善，至少140平起步，有沒有可能要打造下一個(gè)瑞府a(chǎn)nd幸福里。

馬李莊城改用地本來是泰山譽(yù)景再跟進(jìn)，無奈泰山譽(yù)景自身難保，開發(fā)的品質(zhì)也就是剛需而已了，國泰現(xiàn)在在售的地塊能讓人記住的也就是大面積了，金水北這個(gè)區(qū)域是距離北龍湖最近的地方確嚴(yán)重的被耽誤了一年又一年，城投接手引入華潤是最明智的選擇。

位置還是非常不錯(cuò)的，北側(cè)北三環(huán)，西有花園路，東可至中州大道，交通非常便利，最近學(xué)校有農(nóng)科路小學(xué)國泰校區(qū)，中學(xué)劃片是76中，整體生源素質(zhì)很一般，但里面的實(shí)驗(yàn)班非常牛，南側(cè)有47中，需要關(guān)系和人脈才可以進(jìn)，但話又說回來，對于這種140平起步的改善社區(qū)，很少有人是沖著學(xué)校去的。

據(jù)悉精裝23000起步，只想說產(chǎn)品再好，定價(jià)也要悠著點(diǎn)。(展開全部)

金水城投摘得的位于國泰北路南、楊君路東的37號(hào)地塊啟動(dòng)招標(biāo)，備案名國泰上苑。

該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為190804平方米，其中，地上建筑面積為146133平方米；地下建筑面積為44671平方米。地上建筑包括住宅面積121367平方米，商業(yè)21796平方米，公共配套2970平方米等。公共配套包含物業(yè)用房615平方米，居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施340平方米，社區(qū)綜合服務(wù)用房440平方米、消防設(shè)施等。地下建筑面積包括人防車庫11691平方米，普通車庫32662平方米，物業(yè)用房150平方米。

期待的金水城投是否會(huì)引入優(yōu)質(zhì)開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)一事幻想基本破滅，在國泰的地盤上真的很難有新的開發(fā)商加入，

4.0的容積率，建筑高度100米，這個(gè)位置的地塊指標(biāo)條件還是不錯(cuò)的。

最大的優(yōu)勢是位置，北三環(huán)、花園路、中州大道這個(gè)區(qū)域，其實(shí)沒什么老小區(qū)， 反倒是近幾年開發(fā)了幾個(gè)新盤，融創(chuàng)中原大觀、泰山譽(yù)景和國泰一品莊園，不過幾個(gè)盤顏值都很一般，整體并沒有提高片區(qū)的氣質(zhì)和顏值，整個(gè)片區(qū)給人的感覺就是亂糟糟的 ，盡管這里與金水主城只有一路之隔 ，也是距離北龍湖最近的地方 。

國泰對于我們也并不陌生，開發(fā)了這個(gè)區(qū)域近一半的樓盤 ，本土算是有實(shí)力的房企 ，在售的樓盤觀邸以大面積段為主 ，新地塊按照原來的規(guī)格走肯定是行不通的，肯定在顏值和戶型上都要做一系列的升級(jí) ，在售的國泰觀邸走的是農(nóng)科路小學(xué)+47中的學(xué)區(qū) ，新地塊大概率也會(huì)是這個(gè)學(xué)區(qū)組合，畢竟現(xiàn)在沒有學(xué)區(qū)真的不好意思入市的。

位置和區(qū)位價(jià)值都完全沒有問題，可以關(guān)注。(展開全部)

實(shí)地探盤37號(hào)地。

1、位置還是比較不錯(cuò)的，北側(cè)為北三環(huán)，西有花園路，距離北龍湖也非常近，出行非常方便，西側(cè)是國泰花園，周邊有泰山譽(yù)景和國泰一品莊園等項(xiàng)目，基本全是已建成項(xiàng)目，所以總體居住氛圍也是比較不錯(cuò)的，這個(gè)位置也是典型的不是三環(huán)內(nèi)勝似三環(huán)內(nèi)，與金水印的位置屬于同梯隊(duì)，一條北三環(huán)隔開的特殊金水北。

三環(huán)邊加上與北龍湖的距離，這個(gè)位置的區(qū)位價(jià)值相比金水北的其他盤優(yōu)勢一下子就上來了。

2、地塊不小，但是緊鄰北三環(huán)高架，綠化有限，噪音肯定是有的，而且還有整排的高壓線。

3、學(xué)校有農(nóng)科路小學(xué)國泰校區(qū)已招生，屬于農(nóng)科路小學(xué)教育集團(tuán)，中學(xué)就是七十六中八中分校以及南側(cè)廣電南路上的47中了，47中肯定是不在劃片范圍內(nèi)的，但可以簽約為學(xué)位房，目前隔壁國泰在售房源簽約的就是47中總校。

4、4.4不算低的容積率，在鄭州的樓市市場上三環(huán)沿線屬于非常正常的，畢竟某盛5.5以上做成純改善都可以賣的如火如荼，這個(gè)位置成熟度可以，還是有一定市場的，也就是所謂的地緣情結(jié)了。

周圍一直在開發(fā)，先是國泰，再是泰山，總體以剛需盤為主，雖然泰山多是大面積段，但品質(zhì)和口碑一般，幾個(gè)樓盤的結(jié)合也造就了周邊雜亂無章的氣質(zhì)，這個(gè)位置真的急需高品質(zhì)改善盤來刷新一下存在感。

目前還沒有開工的跡象，金水城投兜底，希望可以找來品質(zhì)開發(fā)商代建。(展開全部)

金水北真的已經(jīng)卷出了天際，在售樓盤以國基路、三全路為分界線，國基路主要是美盛的天下，三全路北有越秀、常綠、信達(dá)等，競爭是真的熱鬧，除了這些，又加入了一員未知的大將。

國泰北路南、楊君路東，54.88畝，容積率4.4，建筑高度100米，原來泰山譽(yù)景的地塊，金水城投有兜底，折合樓面價(jià)4708元/㎡。

國基路南、花園路東、北三環(huán)北、中州大道西這個(gè)金水北的區(qū)域，因前期開發(fā)問題，大部分的地塊被21世紀(jì)社區(qū)占有，其他一部分就是前期的家屬院以及幾個(gè)房齡時(shí)間較長的社區(qū)，比如國泰花園、經(jīng)三名筑、國泰一品莊園、維也納小區(qū)，新盤主要有融創(chuàng)中原大觀和泰山譽(yù)景，距離北龍湖非常近，四條大路環(huán)繞，出行非常的便利，本應(yīng)該是炙手可熱的區(qū)域，但現(xiàn)狀確實(shí)一言難盡，布局很混亂，城市界面非常一般，今年才安排上了一所小學(xué)，更因?yàn)?1世紀(jì)的存在導(dǎo)致斷頭路好幾條，價(jià)值甚至還比不上文化路國基路，但最新消息對于這個(gè)區(qū)域喜提成了城市更新項(xiàng)目。

金水區(qū)北三環(huán)以北、花園路以東、國基路以南、中州大道以西圍合區(qū)域，項(xiàng)目總投資額為47.25億元。

項(xiàng)目為以“片區(qū)升級(jí)”總體目標(biāo)為核心，圍繞“完整社區(qū)”打造金水北特色片區(qū)、品質(zhì)社區(qū)。

項(xiàng)目建設(shè)期10年，分3期建設(shè)：一期2023-2024年，交通道路改造、停車位優(yōu)化、充電樁配置、建設(shè)小學(xué)1所，幼兒園1所等片區(qū)公服配套設(shè)施更新與建設(shè)；安置區(qū)建設(shè)，居民就地安置率100%。二期2025-2027年，菜市場、社區(qū)便民點(diǎn)等片區(qū)公服配套設(shè)施更新與建設(shè)，街角景觀公園提升等，品質(zhì)住宅打造。三期2028-2030年，道路停車優(yōu)化、規(guī)劃公園建設(shè)，商務(wù)辦公建設(shè)。

動(dòng)靜很大，靜待實(shí)施。

賣點(diǎn)：

1、 沾上金水北就是最大的熱度且又多了一個(gè)距離北龍湖的優(yōu)勢。

2、 同樣為城改地塊，容積率僅4.4，比某些5.5和6.0，簡直好太多了。

期待金水城投能聯(lián)合一個(gè)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，給周邊助助力。(展開全部)

可惜了，泰山譽(yù)景沒能堅(jiān)持下去拿下這塊最好的肥地，白瞎了之前啃一期二期硬骨頭的功夫。

要知道，一期是6棟安置房，2棟商品房，二期只有區(qū)區(qū)38畝，3棟樓而已，都不是正兒八經(jīng)的小區(qū)，戶型也奇形怪狀，自然難賣上價(jià)，也沒啥品牌形象。

而鄭政出〔2023〕37 號(hào)（網(wǎng)）地塊，也就是三期，才是最值得開發(fā)的，占地55畝，容積率4.0，樓面價(jià)4708元/平方米，西側(cè)邊是北環(huán)知名小區(qū)國泰羅馬假日小區(qū)，西北側(cè)為省直花園小區(qū)，東北側(cè)是泰山譽(yù)景小區(qū)，東側(cè)國泰一品莊園，成熟度是沒啥問題，其實(shí)是有做高端的基礎(chǔ)條件的，很有可能成為下一個(gè)雅頌居。

但是，開發(fā)商泰山巖土現(xiàn)在比較難，之前的開發(fā)也磕磕絆絆，不算順利，市場下行，估計(jì)拿了也難搞。所以，干脆就由金水建投旗下的河南金瑚龍?zhí)┲玫赜邢薰窘颖P了。

之前平臺(tái)公司拿地后很少有主動(dòng)開發(fā)的，大概率是要找大牌開發(fā)商合作，不過，管城的平臺(tái)公司建中置業(yè)，高新的平臺(tái)公司高新置業(yè)，已經(jīng)開始嘗試自己獨(dú)立開發(fā)了，水平還不錯(cuò)。

這塊地如果開發(fā)，大概率是大平層產(chǎn)品，對標(biāo)萬科古翠隱秀，美盛金水印，豫發(fā)豫園，起步140平，價(jià)格也會(huì)拔不上去，泰山譽(yù)景受限于地塊和自身，只能做剛需，均價(jià)16500元一平，掙不了啥錢，但金水城投有錢，估計(jì)會(huì)拔到豪宅價(jià)格。(展開全部)

鄭政出[2023]37號(hào)（網(wǎng)）

土地成交信息——

鄭政出〔2023〕37號(hào)（網(wǎng)）地塊最終由河南金瑚龍?zhí)┲玫赜邢薰疽缘變r(jià)68899萬元，成交畝單價(jià)1255萬元/畝，樓面價(jià)4708元/㎡，溢價(jià)0%。

該公司由鄭州金水建設(shè)投資有限公司100%持股，實(shí)際控制人為鄭州市金水區(qū)人民zf。

土地基礎(chǔ)信息——

鄭政出〔2023〕37號(hào)（網(wǎng)）地塊位于國泰北路南、楊君路東，使用權(quán)面積36588.1㎡，合54.88畝，容積率＜4.4，建筑密度＜28%，建筑高度＜100米，綠地率＞25%。

起始總價(jià)68899萬元，折合畝單價(jià)1255萬元/畝，樓面價(jià)4708元/㎡，無熔斷價(jià)。

土地周邊配套信息——

該地塊屬于馬李莊村城中村改造項(xiàng)目，泰山譽(yù)景二期的南側(cè)，距離北龍湖不算遠(yuǎn)，算是金水北非常核心的地段了，緊挨北三環(huán)和花園路，周邊配套成熟。

但小區(qū)位的城市界面較差，斷頭路、老舊小區(qū)不少，整體的觀感不太好。

學(xué)校方面，最近的好消息是農(nóng)科路小學(xué)國泰校區(qū)、鄭州八中國泰校區(qū)開學(xué)。

原本為泰山譽(yù)景后期用地，現(xiàn)在已經(jīng)沒有能力拿地了，所以還是由金水城投托底。(展開全部)