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華潤(rùn)國(guó)泰合作項(xiàng)目，今天出了定妝照。
對(duì)于周邊樓盤(pán)，我還是頗為關(guān)注的。一方面從2012年就開(kāi)始跟21世紀(jì)社區(qū)打交道。另一方面在2015年還跟親戚去看了國(guó)泰一品莊園，親戚交了定金后回家總覺(jué)得是50年產(chǎn)權(quán)，生生虧了20年，最后找關(guān)系把錢(qián)退了，誰(shuí)知2016年直接迎來(lái)翻倍行情，幸虧親戚后來(lái)買(mǎi)了康橋朗城，不然又要幾年后悔?，F(xiàn)在看來(lái)，這倆二手房半斤八兩，歷史總會(huì)淹沒(méi)一切，交給時(shí)間。

說(shuō)回這個(gè)項(xiàng)目，西側(cè)是國(guó)泰花園，東側(cè)是一品莊園，也不緊鄰北三環(huán)，位置還是不錯(cuò)的，容積率不超4，聽(tīng)起來(lái)不低，但在美盛們?cè)萍慕鹚?，還算相當(dāng)不錯(cuò)的，總計(jì)746套房，有洋房/小高層/高層，應(yīng)該是要分成一期和二期。

從目前的平面圖看戶型還可以，具體面積段還沒(méi)有出來(lái)，之前說(shuō)的主力戶型在140-180之間，整體比較適中。華潤(rùn)這個(gè)開(kāi)發(fā)商過(guò)去在鄭州的表現(xiàn)還是中等偏上80分水平，只是這個(gè)代建代銷能當(dāng)多大的家不好判斷，還得看接下來(lái)雙方準(zhǔn)備怎么定價(jià)。

這幾年買(mǎi)金水北挺無(wú)奈的，產(chǎn)品更新?lián)Q代比新能源汽車都快，教育港灣一期沒(méi)交付，金水印一期就出來(lái)啦，一期沒(méi)交付，二期出來(lái)啦，還帶出來(lái)個(gè)臻灣一品。越秀天悅文華沒(méi)交付，天悅江灣就出來(lái)啦，然后就是位置更好的豫發(fā)豫園、華潤(rùn)國(guó)泰上苑，節(jié)奏不停。關(guān)鍵還都賠錢(qián)，么法弄啊。。。如果我是即將買(mǎi)金水北的客戶，就先去北龍湖北岸租套精裝房，一年五萬(wàn)，兩年十萬(wàn)，等交房后買(mǎi)二手，既體驗(yàn)了北龍湖，也把金水北買(mǎi)啦，還能更省錢(qián)。(展開(kāi)全部)

自從23年底金水城投拿地，24年7月宣布與華潤(rùn)合作后，代建商華潤(rùn)就快速進(jìn)入工作模式，現(xiàn)在規(guī)劃已出，估計(jì)入市不遠(yuǎn)了。
國(guó)泰上苑54畝地塊，容積率4.0，但密密麻麻規(guī)劃了13棟樓，夠密的，好在都比較錯(cuò)落，6棟32-33層高層，1棟13層，1棟16層，1棟19層、1棟20層，1棟26層，2棟7層洋房，整體呈現(xiàn)中間低，南北兩頭高的形勢(shì)，華潤(rùn)的規(guī)劃還是高明的，都錯(cuò)開(kāi)了，中間的低矮樓棟也不影響采光，不過(guò)2棟洋房就慘了，頂在前面沒(méi)啥隱私性。
不過(guò)還是可以看出華潤(rùn)的功底深厚，反觀國(guó)泰之前的做法，要么是簡(jiǎn)單的兵營(yíng)式排列，要么是簡(jiǎn)單的板式高層，規(guī)劃簡(jiǎn)單粗暴，產(chǎn)品平庸無(wú)奇。
華潤(rùn)規(guī)劃的戶型是套內(nèi)面積大于130平的52戶，套內(nèi)小于等于130平的694戶，如果按75%得房率反推，戶型是170平-180平。國(guó)泰之前都是93-120平左右的剛需，雖然有個(gè)悅峰大平層是190平，但只有一棟樓也談不上多改善。華潤(rùn)這個(gè)140-180平的正好彌補(bǔ)了之前的空白。
不過(guò)華潤(rùn)挺不幸的，開(kāi)局就碰到了金投豫發(fā)豫園這個(gè)強(qiáng)敵，豫園定位比國(guó)泰高，位置更好，戶型比國(guó)泰舒適，名氣比國(guó)泰地塊大。
個(gè)人覺(jué)得華潤(rùn)最好價(jià)格讓步下，拿地的樓板價(jià)是4700元一平，其實(shí)還是有讓步空間的，最好能比豫園便宜個(gè)15%。
現(xiàn)在金水北的競(jìng)爭(zhēng)算是良性競(jìng)爭(zhēng)，大家都比著誰(shuí)更好，小區(qū)品質(zhì)越來(lái)越高了，也許能留住一批改善客戶，不至于讓大家都去北龍湖。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)弄的業(yè)態(tài)很豐富啊，還懟兩棟洋房

華潤(rùn)國(guó)泰上苑，國(guó)泰北路南、楊君路東。

2023年年底的時(shí)候，河南金瑚龍?zhí)┲玫赜邢薰疽缘變r(jià)68899萬(wàn)元拿下37號(hào)土地，成交畝單價(jià)1255萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4708元/平方米，37號(hào)土地位于國(guó)泰北路南、楊君路東，占地面積是55畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅兼容零售商業(yè)、餐飲、旅館（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地），容積率小于4.4，背后的大股東是鄭州金水建設(shè)投資有限公司。

有一說(shuō)一位置還是非常不錯(cuò)的，馬李莊的改造項(xiàng)目，金水老城區(qū)的核心區(qū)域，周邊的配套已經(jīng)成熟，距離北龍湖也是非常近，學(xué)校這一塊，小學(xué)是農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰小區(qū)，還有76中和47中，要想房子賣(mài)得好還是需要華潤(rùn)花費(fèi)點(diǎn)功夫把學(xué)校談下來(lái)。

咱們說(shuō)說(shuō)優(yōu)勢(shì)：位置是真的不錯(cuò)，花園路北三環(huán)，絕對(duì)是寸土寸金，賣(mài)一套房子少一套房子；國(guó)資背景，讓人無(wú)憂無(wú)慮并且是華潤(rùn)代管，能讓人放心很多。

再說(shuō)說(shuō)項(xiàng)目劣勢(shì)：金水北的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度一下子上來(lái)了，除了華潤(rùn)國(guó)泰上苑，就是豫發(fā)豫園，位置也不算差，而且請(qǐng)的是大師團(tuán)隊(duì)，同樣是國(guó)企經(jīng)營(yíng)，規(guī)劃面積是約117-147平方米云翼天幕平層；美盛也是做了一個(gè)美盛臻灣一品——毛坯版金水印，5.99的容積率，126平方米的三房起步，最大是188平方米四房，外立面是晶鉆幕墻+白/金鋁板……這一套組合拳打下來(lái)，有誰(shuí)能受得了？

再有就是華潤(rùn)代管項(xiàng)目，到底能發(fā)揮出來(lái)幾成功力，這個(gè)畢竟不是親兒子，大概率走走流量，意思一下算了！(展開(kāi)全部)

原計(jì)劃年底前開(kāi)盤(pán)的華潤(rùn)金水北項(xiàng)目目前工地上還沒(méi)有什么動(dòng)靜，看來(lái)這個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有想得那么順利，但已啟動(dòng)招標(biāo)，該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為166230.22平方米。其中，地上建筑面積為128420.22平方米，地下建筑面積為37810平方米。地上建筑包括住宅面積123448.52平方米，商業(yè)2600平方米，公共配套2371.7平方米等。地下建筑面積包括人防車庫(kù)10188平方米，普通車庫(kù)27622平方米，入市最快也要明年上半年了。

同梯隊(duì)的三大競(jìng)品：1、曾經(jīng)金水北的杠把子金水印，這次更是在原基礎(chǔ)上的升級(jí)改造，除了容積率高，產(chǎn)品是真的不錯(cuò)；2、千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的豫園，這個(gè)項(xiàng)目增加了金水城投的國(guó)企成分，而且還是小高層，也很不錯(cuò)；3、做改善上癮的美盛旗下的臻灣一品也可以納入這個(gè)梯隊(duì)了，依然非常炫酷；庫(kù)存量本身就很大的金水北-金水老城這一帶，這三個(gè)競(jìng)品真的一個(gè)也不能小看，除此以外遠(yuǎn)在龍湖北岸的蘭溪府甚至是東站板塊的項(xiàng)目也無(wú)形之中成了這幾個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)品，真是人紅是非多，華潤(rùn)還沒(méi)有入市就被強(qiáng)行安排上了改善的頭銜標(biāo)簽，除非華潤(rùn)來(lái)個(gè)大反轉(zhuǎn)，90-143平走剛需剛改路線。

位置是非常不錯(cuò)的，跟幾個(gè)競(jìng)品相比個(gè)人認(rèn)為是相對(duì)比較好的，跟北三環(huán)僅隔了一個(gè)地塊，東至中州大道，南至北三環(huán)，西至花園路，但距離地鐵2號(hào)線的沙門(mén)站和北三環(huán)站都有點(diǎn)遠(yuǎn)，不過(guò)這個(gè)位置的公交線路也是四通八達(dá)，出門(mén)是非常便利的。

整個(gè)區(qū)域隨著泰山譽(yù)景、國(guó)泰項(xiàng)目的交房，城市界面改變很大，同時(shí)這個(gè)區(qū)域也在城市更新系列之中，這個(gè)位置也因距離北龍湖近而成為香餑餑。

學(xué)校有農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰校區(qū)，中學(xué)劃片在76中，但隔壁國(guó)泰為了賣(mài)房簽約的中學(xué)校區(qū)是47中，華潤(rùn)也可以效仿一下。

這個(gè)項(xiàng)目注定是紅盤(pán)，位置和開(kāi)發(fā)商都是流量。(展開(kāi)全部)

金水區(qū)的zf平臺(tái)公司真的是最幸運(yùn)的平臺(tái)，別的區(qū)比如高新城投，經(jīng)開(kāi)城投，管南城投，接手的地塊都一般，不好賣(mài)，還得自己琢磨操盤(pán)技巧提升競(jìng)爭(zhēng)力，費(fèi)錢(qián)又費(fèi)心。金水城投接盤(pán)的地塊則一個(gè)比一個(gè)好，比如華潤(rùn)國(guó)泰地塊，豫發(fā)地塊，越秀地塊，自己一躺，讓行家操作就行了，還不愁賣(mài)。
這里學(xué)區(qū)還行，按照國(guó)泰老盤(pán)之前的情況，小學(xué)可能劃片農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰校區(qū)，中學(xué)劃片76中，附近還有民辦的楓灣小學(xué)和47中總校。
項(xiàng)目本身倒是乏善可陳，容積率4.4，全鋁板立面，精裝入市，臨著三環(huán)高架高壓線，跟金水豫發(fā)合作項(xiàng)目不能比，人家那容積率，那周邊環(huán)境，那戶型設(shè)計(jì)，都強(qiáng)壓華潤(rùn)一頭，華潤(rùn)還是乖乖的做個(gè)140 左右的改善入門(mén)產(chǎn)品吧。

金水北的改善選擇真心多，美盛臻灣一品，越秀天悅江灣，信達(dá)天樾九章，豫發(fā)豫園，美盛金水印，華潤(rùn)國(guó)泰項(xiàng)目要想脫穎而出挺難的。
但個(gè)人感覺(jué)華潤(rùn)國(guó)泰最大的優(yōu)勢(shì)，是離北龍湖近，此外，南側(cè)的商業(yè)空地?fù)?jù)說(shuō)是山姆會(huì)員商店意向選址，這種格局倒有點(diǎn)像萬(wàn)科民安江山府了，南側(cè)是宜家商超，估計(jì)以后會(huì)很熱鬧。
作為一個(gè)代管代建代銷的項(xiàng)目，華潤(rùn)能使多大勁，還真不好說(shuō)，畢竟不是自家孩子。
這兩年知名央國(guó)企涉足代建越來(lái)越多，讓沒(méi)錢(qián)拿地打算靠專業(yè)吃代建這碗飯的知名民企有點(diǎn)尷尬，人家地方國(guó)企找知名央國(guó)企代建，還有民企啥事？也許以后民企就慢慢消逝了吧。(展開(kāi)全部)

克而瑞數(shù)據(jù)鄭州市場(chǎng)2024上半年銷售業(yè)績(jī)，華潤(rùn)置業(yè)以25.9億位居第二，與第一的萬(wàn)科26.32億僅有0.42億的微弱差別；央企華潤(rùn)在鄭州市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)在近幾年表現(xiàn)的異常，從福塔地王開(kāi)始到金水東路幸福里的燃爆全城，再低調(diào)的和煤炭國(guó)資收購(gòu)合作金水西路的琨瑜府、潤(rùn)園項(xiàng)目，北龍湖的潤(rùn)府、還重倉(cāng)東廣場(chǎng)的SIC超級(jí)總部，華潤(rùn)的市場(chǎng)反應(yīng)非?；钴S。

7月10日，華潤(rùn)置地鄭州公司中標(biāo)鄭州金水投資集團(tuán)馬李莊片區(qū)，城市更新項(xiàng)目二期(D-02地塊)建設(shè)代管代建代銷開(kāi)發(fā)管理服務(wù)，鄭州金水投資集團(tuán)與華潤(rùn)置地鄭州公司就此地塊簽訂合作，華潤(rùn)跑馬圈地又拿下一重要項(xiàng)目。

金水投資官方發(fā)布此次簽約地塊位于金水區(qū)花園路與北三環(huán)沿線，總建筑面積近20萬(wàn)方，其中住宅約12.4萬(wàn)方，商業(yè)約2.2萬(wàn)方，總投資高達(dá)14.2億元，也就是鄭政出（2023）37號(hào)地塊，該地塊2023年12月12日由河南金瑚龍?zhí)┲玫赜邢薰疽缘變r(jià)68899萬(wàn)元，成交畝單價(jià)1255萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4708元/㎡，溢價(jià)0%，地塊屬于馬李莊村城中村改造項(xiàng)目。

地塊位置非常不錯(cuò)，周邊配套已然成熟，南側(cè)距離北三環(huán)還隔著一個(gè)商業(yè)地塊（傳聞的山姆跑到了常西湖，痛失?。?，又無(wú)太大噪音影響；地塊的綜合屬性也比之前馬李莊改造的好很多，四四方方的規(guī)則地塊，首先就是產(chǎn)品好設(shè)計(jì)，容易出大面寬的優(yōu)秀戶型，容積率＜4，不算很低，但是在寸土寸金的金水北也不算很高（提到容積率，美盛就得被拿出來(lái)吊打一下）

此次金水投資拉來(lái)華潤(rùn)也算強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，華潤(rùn)家大業(yè)大的肯定有辦法低息融資，而且華潤(rùn)在鄭州市場(chǎng)的名聲力也今非昔比，有一定的號(hào)召，能整合的施工和銷售資源也非金水投資比擬的，所以合則兩利沒(méi)有毛病。

金水北的混戰(zhàn)因?yàn)槿A潤(rùn)的加入更加激烈了，作為北三環(huán)沿線的產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手直接就是美盛和豫發(fā)豫園，三者全部臨北三環(huán)沿線，而且間距都在幾公里，配套上雖各有不同但是確實(shí)同屬競(jìng)爭(zhēng)，個(gè)人預(yù)測(cè)華潤(rùn)大概率會(huì)走偏改善的路線，這一來(lái)就和金水印、豫發(fā)豫園對(duì)上了，但是肯定又不是金水印那種純改善，大概率要和豫發(fā)豫園同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)，但是位置和環(huán)境不如人家，所以華潤(rùn)還是需要內(nèi)在下功夫的，比如規(guī)劃產(chǎn)品，比如簽約名校？(展開(kāi)全部)

快的話，以華潤(rùn)的速度，十一能入市

并非國(guó)泰，而是華潤(rùn)，金水城投的金水北這個(gè)地塊歸屬終于塵埃落定，6月27日華潤(rùn)旗下子公司成功中標(biāo)金水投資馬李莊片區(qū)D02地塊代建代銷服務(wù)項(xiàng)目，正是該地塊，華潤(rùn)入鄭數(shù)十年，這次首次進(jìn)軍大火的金水北，可喜可賀。

據(jù)說(shuō)同樣是改善產(chǎn)品，棋逢對(duì)手，在售的金水印二期和待售的豫發(fā)豫園強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就來(lái)了，最快入市也要等到年底了，華潤(rùn)的實(shí)力有目共睹，開(kāi)發(fā)過(guò)無(wú)數(shù)個(gè)紅盤(pán)，根據(jù)時(shí)間點(diǎn)豫園是肯定要來(lái)個(gè)正面PK，好在二者的大BOSS都是金水城投，金水印現(xiàn)在加大馬力趕緊賣(mài)，盡量跟其錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。

容積率4.4，住宅兼容商業(yè)地塊，總建面19.08萬(wàn)㎡，包括住宅12.14萬(wàn)㎡，商業(yè)2.18萬(wàn)㎡。項(xiàng)目備案名華潤(rùn)國(guó)泰上苑。傳言是做純改善，至少140平起步，有沒(méi)有可能要打造下一個(gè)瑞府a(chǎn)nd幸福里。

馬李莊城改用地本來(lái)是泰山譽(yù)景再跟進(jìn)，無(wú)奈泰山譽(yù)景自身難保，開(kāi)發(fā)的品質(zhì)也就是剛需而已了，國(guó)泰現(xiàn)在在售的地塊能讓人記住的也就是大面積了，金水北這個(gè)區(qū)域是距離北龍湖最近的地方確嚴(yán)重的被耽誤了一年又一年，城投接手引入華潤(rùn)是最明智的選擇。

位置還是非常不錯(cuò)的，北側(cè)北三環(huán)，西有花園路，東可至中州大道，交通非常便利，最近學(xué)校有農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰校區(qū)，中學(xué)劃片是76中，整體生源素質(zhì)很一般，但里面的實(shí)驗(yàn)班非常牛，南側(cè)有47中，需要關(guān)系和人脈才可以進(jìn)，但話又說(shuō)回來(lái)，對(duì)于這種140平起步的改善社區(qū)，很少有人是沖著學(xué)校去的。

據(jù)悉精裝23000起步，只想說(shuō)產(chǎn)品再好，定價(jià)也要悠著點(diǎn)。(展開(kāi)全部)

河南金瑚龍?zhí)┲玫赜邢薰疽缘變r(jià)68899萬(wàn)元摘得鄭政出〔2023〕37號(hào)（網(wǎng)）地塊，成交畝單價(jià)1255萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)4708元/㎡，溢價(jià)0%。

其中金瑚龍?zhí)┯舌嵵萁鹚ㄔO(shè)投資有限公司100%控股，金水建設(shè)投資由鄭州金水投資集團(tuán)有限公司100%控股，金水投資由金水區(qū)zf100%控股。

目前已經(jīng)啟動(dòng)招標(biāo)，備案名：國(guó)泰上苑，據(jù)說(shuō)由央企華潤(rùn)代建，雙國(guó)央企合作。

該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為190804平方米，其中，地上建筑面積為146133平方米；地上建筑包括住宅面積121367平方米，商業(yè)21796平方米，公共配套2970平方米等。

華潤(rùn)這兩年在鄭州的項(xiàng)目都是改善，金水北的這塊地也不例外，地塊容積率4.4，據(jù)說(shuō)主力戶型為140平-180平，100%全鋁板立面，預(yù)計(jì)售價(jià)精裝2.3萬(wàn)左右。

后期競(jìng)品主要是美盛金水印、豫發(fā)豫園，但這個(gè)項(xiàng)目入市，最不好過(guò)的恐怕是隔壁的國(guó)泰觀邸了。(展開(kāi)全部)