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國(guó)泰觀邸悅璽，桑園南路與經(jīng)三路交會(huì)處。

這個(gè)項(xiàng)目居然還有項(xiàng)目真的是不可思議，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)迷你地塊，占地是24畝，總建筑面積是4.889萬(wàn)平方米，一共是654戶，梯戶比有2梯6戶，4梯16戶（全部都是小戶型）只有兩棟樓，現(xiàn)在是現(xiàn)房，9月份的時(shí)候已經(jīng)完全交付，主力戶型面積是92平方米、95平方米、113平方米，小戶型的面積是39-60平方米，大致的價(jià)格如下：小戶型的一居室13000-15000左右，兩居室92-95平方米約15500左右，四居室是192-195平方米約20000左右。

主要的優(yōu)勢(shì)如下：

1、位置

位置、位置，還是位置，金水北核心位置，可以說(shuō)是坐擁中州大道、花園路、北三環(huán)，四條城市大動(dòng)脈，給你打造一個(gè)環(huán)形交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)性一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有。

2、學(xué)校

金水北主打一個(gè)學(xué)區(qū)房，沒(méi)有學(xué)校都不好意思說(shuō)自己是金水北的，這個(gè)項(xiàng)目是農(nóng)科路小學(xué)+47中總校（學(xué)位）。

有朋友問(wèn)如果投資一個(gè)小戶型怎么樣？

假設(shè)你買(mǎi)一個(gè)40平方米，單價(jià)按照最便宜13000，總價(jià)是40*13000=52萬(wàn)，如果你想做到投資回報(bào)率是5%，每年的租金是52萬(wàn)*5%=2.6萬(wàn)，2.6萬(wàn)/12個(gè)月=2166元，所以說(shuō)只要你一個(gè)月租到2000多塊錢(qián)，每年你就可以獲得5%的回報(bào)率。

但是實(shí)際情況呢？

旁邊的國(guó)泰花園，93平方米的兩室，也才租2000左右，像這種30平方米左右的戶型，一般也就是1000多塊錢(qián)，回報(bào)率立馬得下降一半，所以投資屬性收益很低，所以不是很建議！(展開(kāi)全部)

國(guó)泰觀邸悅，桑園南路與經(jīng)三路交會(huì)處。

現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目還是正在銷售，依舊沒(méi)有清盤(pán)，印象中賣了好久，每一次都是清盤(pán)特價(jià)，這一次也不例外。一個(gè)是悅璽，正在銷售的是1號(hào)樓，33層，面積有92-95平方米的兩房、113平方米的三房，2T6戶，原來(lái)成交的價(jià)格是18500元/平方米，現(xiàn)在特惠價(jià)格是15XXX元/平方米，今年買(mǎi)，今年住；還有一個(gè)是悅峰，現(xiàn)房大平層項(xiàng)目，7號(hào)樓，戶型面積從192-195平方米，成交單價(jià)是21000元/平方米。

重點(diǎn)說(shuō)一下悅璽，位置是位于北三環(huán)與經(jīng)三路交匯處西北方向，距離北龍湖和金水CBD基本上是一路之隔，主要的賣點(diǎn)如下：

1、位置、位置、還是位置。

位置是真的不錯(cuò)，也算是金水北核心位置，距離北三環(huán)大概只有幾百米，出入那是相當(dāng)?shù)谋憬?，可以依托東西南北的三環(huán)快速路，全程高架，向東是中州大道，向西是緊鄰花園路。

2、學(xué)校、學(xué)校、還是學(xué)校。

金水北要是沒(méi)有個(gè)學(xué)校，都不好意思說(shuō)自己在金水北，美盛是緯五路一小和外國(guó)語(yǔ)、越秀是文化路一小翰林校區(qū)和龍門(mén)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，國(guó)泰是農(nóng)科路小學(xué)（國(guó)泰校區(qū)）+四十七中學(xué)（學(xué)位房），學(xué)校還算是不錯(cuò)的。

不足之處：

悅璽只有兩棟，現(xiàn)在銷售的是1號(hào)樓，1號(hào)樓是2T6戶，大戶型做的還是可以，小戶型做的一般也比較老，而且賣的也一般，92平方米做一個(gè)兩房，要是放在現(xiàn)在怎么著也得是一個(gè)小三房，并且只有兩面寬朝南，住起來(lái)舒適度不高。(展開(kāi)全部)

北三環(huán)的隱形神盤(pán)國(guó)泰觀邸仍然在售，國(guó)泰地產(chǎn)雖然現(xiàn)在默默無(wú)聞，但在北環(huán)還是有實(shí)力的，鄭州純水岸度假酒店，現(xiàn)代維度進(jìn)口家居生活館，國(guó)泰羅馬假日、國(guó)泰一品莊園，國(guó)泰觀邸悅峰、國(guó)泰觀邸悅璽、國(guó)泰觀邸悅府等都是國(guó)泰長(zhǎng)期打造的成果。國(guó)泰雖然一直沒(méi)大幅擴(kuò)張，但堅(jiān)持0負(fù)債運(yùn)營(yíng)，在當(dāng)下反而顯得穩(wěn)妥。
回到項(xiàng)目本身，觀邸總建面約75萬(wàn)㎡，總戶數(shù)約4757戶，目前已入住約2600戶，5個(gè)組團(tuán)分3期開(kāi)發(fā)：一期國(guó)泰·羅馬假日、二期一品莊園均已交付，二期國(guó)泰觀邸·悅峰現(xiàn)房在售、三期國(guó)泰觀邸·悅璽準(zhǔn)現(xiàn)房在售、三期國(guó)泰觀邸·悅府正建設(shè)中。主力在售戶型約92平兩房、113平三房、還有193/195平的兩梯兩戶四房大平層。觀邸還有個(gè)總價(jià)300萬(wàn)左右的191平兩代居戶型，其實(shí)就是兩個(gè)90平大兩房打通了。
觀邸的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)很明顯，國(guó)泰簽約了農(nóng)科路小學(xué)（國(guó)泰校區(qū)），還有鄭州市第47初中，都在旁邊不遠(yuǎn)，國(guó)泰校區(qū)目前已建成投入使用，目前已有1-2年級(jí)，每年級(jí)招生6-8個(gè)班，每班不超過(guò)50人。
這個(gè)盤(pán)相比美盛等新盤(pán)，確實(shí)存在產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，地塊年限縮水等問(wèn)題，但它位置很好，離北龍湖更近，地塊也相對(duì)低密，現(xiàn)房也放心，17000-18000元一平的價(jià)格倒還好，個(gè)人認(rèn)為如果是純自住的，不妨考慮下國(guó)泰，這種位置即使以后不住了出租，也能有不錯(cuò)的收入。(展開(kāi)全部)

金水北現(xiàn)在沒(méi)個(gè)學(xué)校都不好意思賣房，美盛的，越秀的，還有國(guó)泰的。

國(guó)泰兩個(gè)學(xué)校是最牛逼的，但外界聲音是最小的。一方面，四十七初級(jí)中學(xué)只是學(xué)位，很多人感覺(jué)沒(méi)學(xué)區(qū)穩(wěn)當(dāng)。另一方面，農(nóng)科路小學(xué)不是總校，只是國(guó)泰校區(qū)。

但是，這個(gè)小學(xué)最近有個(gè)好消息，但對(duì)部分人也可能是壞消息?？傂Ｓ?jì)劃將一年級(jí)學(xué)生搬到國(guó)泰校區(qū)上學(xué)，這也意味著這個(gè)小區(qū)的師資力量將會(huì)像總?？待R。這也引起了總校家長(zhǎng)的反彈，畢竟接送距離也會(huì)受到影響，目前為止還沒(méi)有定論。但這個(gè)校區(qū)將會(huì)不錯(cuò)則是確定的，應(yīng)該是要比農(nóng)科路小學(xué)國(guó)基校區(qū)強(qiáng)點(diǎn)。

國(guó)泰觀邸悅峰的大平層還在售，現(xiàn)房，也交房有幾年了，這波明顯是港商沒(méi)有捂好的案例。如果早幾年賣，估計(jì)也賣完了。價(jià)格放到現(xiàn)在，反而更賣不上價(jià)。

戶型因?yàn)橛?90多平這么大，也差不到哪去，但絕對(duì)好不了，以同樣面積段的保利璞悅199㎡來(lái)看，完全是顛覆式的。即使比著保利大都匯180㎡的也不在一個(gè)水平線。

國(guó)泰觀邸悅璽的1號(hào)樓也在售，2T6戶，從92㎡-113㎡，戶型更差了。113㎡三房賣的還可以，中間四戶幾乎賣不動(dòng)，總共150多套房，現(xiàn)在還有100套左右。這點(diǎn)房源，交給美盛的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，最多三個(gè)月就結(jié)束了。

但這開(kāi)發(fā)商明顯也不缺錢(qián)，均價(jià)還是要到18000元/㎡，毛坯交付，預(yù)計(jì)明年9月份交付，但很可能提前。(展開(kāi)全部)

國(guó)泰觀邸悅峰，桑園南路與經(jīng)三路交會(huì)處。

這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在是現(xiàn)房，在銷售的事悅璽（今年買(mǎi)，明年住），現(xiàn)在正在銷售的事1號(hào)樓，2T6戶，戶型面積有92平方米、95平方米的舒適兩房、113平方米的標(biāo)準(zhǔn)三房，成交的均價(jià)是18500元/平方米；悅峰則是現(xiàn)房大平層，戶型面積從193平方米、195平方米四室，2T2戶，成交的均價(jià)是21000元/平方米。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)如下：

1、位置好。

關(guān)于房子的名言有很多，比如丘吉爾說(shuō)：你塑造了房子，房子也塑造著你；李嘉誠(chéng)說(shuō)：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段等等，一系列的名言。

國(guó)泰觀邸的位置在哪？北三環(huán)與經(jīng)三路，三環(huán)內(nèi)的土地是寸土寸金，用一塊少一塊，這位置咱們就不用多講了。

2、教育。

愛(ài)比克泰德是古羅馬斯多葛派的著名哲學(xué)家之一，他說(shuō)：只有受過(guò)教育的人才是自由的。經(jīng)過(guò)時(shí)代的變遷，現(xiàn)在是拼爹，更是拼學(xué)區(qū)的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目有兩個(gè)學(xué)校，拿著購(gòu)房合同就能上，農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰校區(qū)，鄭州市四十七中，有好的學(xué)?？隙ū葲](méi)有強(qiáng)。

劣勢(shì)：

是不是房子封頂就萬(wàn)事大吉，肯定不是？或者換另一個(gè)問(wèn)法為啥好多房子蓋到封頂會(huì)爛尾或者延期交房？

一般是開(kāi)發(fā)商拿地，總包負(fù)責(zé)主體的施工，總承包單位下又有林林總總的小承包商、小建筑度、材料供應(yīng)商。開(kāi)發(fā)商拿地后基本在竣工前就不會(huì)有太大投入了，前期一般只給總承包商10%-30%的預(yù)付款，總承包商進(jìn)場(chǎng)施工基本要墊資入場(chǎng)。同樣的道理，總承包商對(duì)下面的小承包商、供應(yīng)商也是這套流程。

施工方到封頂，開(kāi)發(fā)商該付款了，誰(shuí)知道開(kāi)發(fā)商，手里沒(méi)錢(qián)了。(展開(kāi)全部)

教育一直都是購(gòu)房者關(guān)注的重點(diǎn)，金水北的熱門(mén)樓盤(pán)也都宣傳有名校。比如說(shuō)美盛教育港灣宣傳的雙名校，緯五路一小和金水區(qū)外國(guó)語(yǔ)；保利海德公園簽約緯五路一小和鄭州八中；瀚宇天悅城一路之隔就是龍門(mén)第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校；和昌優(yōu)地簽約思達(dá)外國(guó)語(yǔ)。

最近，連北三環(huán)一貫佛系的國(guó)泰觀邸也官宣簽約四十七中，加上原本簽約的農(nóng)科路小學(xué)，國(guó)泰觀邸正式解鎖雙學(xué)區(qū)的教育配套，引起了不少關(guān)注。

先說(shuō)一下項(xiàng)目，國(guó)泰在北三環(huán)的項(xiàng)目共分為三期開(kāi)發(fā)。一期是2010年交付的國(guó)泰羅馬假日；二期是在2017年交付的國(guó)泰一品莊園，以及去年交付的b地塊國(guó)泰觀邸悅峰；三期國(guó)泰觀邸悅璽為期房。

目前同時(shí)在售的是二期悅峰、三期悅璽。二期小區(qū)一共兩棟樓，一棟洋房，一棟高層，洋房已經(jīng)售罄。目前在售的是高層，兩個(gè)單元，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，一共就124戶，全部都是190㎡以上大平層。三期悅璽分兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，首開(kāi)的是西地塊，只有兩棟樓，在售1號(hào)樓，兩梯六戶設(shè)計(jì)，只有兩個(gè)戶型，95㎡兩房和113㎡三房。

單看位置，國(guó)泰觀邸的位置確實(shí)不錯(cuò)，臨近北三環(huán)、中州大道，北側(cè)為21世紀(jì)社區(qū)，周邊各種配套基本完善，向東2公里可直達(dá)北龍湖，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

再加上國(guó)泰觀邸此次簽約的學(xué)校也很有含金量，不是合作辦學(xué)也不是分校，而是四十七中本校，四十七中在金水區(qū)的名氣雖然不敵八中和七中，但也能排個(gè)前二十，但需要注意的是國(guó)泰這次簽約的并不是學(xué)區(qū)，而是學(xué)位，一戶一個(gè)，所以說(shuō)本校的名額還是有限的，不能隨意就給國(guó)泰的業(yè)主。(展開(kāi)全部)

基本信息奧特曼已經(jīng)說(shuō)過(guò)了。不過(guò)話說(shuō)真有人拿400萬(wàn)買(mǎi)兩棟樓的社區(qū)嗎，悅峰兩棟樓，一棟洋房，一棟高層。高層兩梯兩戶，195的現(xiàn)房大平層，戶型，位置確實(shí)優(yōu)質(zhì)。不過(guò)小區(qū)品質(zhì)真是…大門(mén)簡(jiǎn)陋，綠化一般。不過(guò)悅璽92平兩室戶型不錯(cuò)，剛需可以考慮一下