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位置不錯，最近又簽約了學(xué)校，但是項(xiàng)目本身也有些問題，不得不考慮。

1、開發(fā)商品牌。

開發(fā)商國泰地產(chǎn)，隸屬于香港泰順亞洲有限公司，屬于外商獨(dú)資企業(yè)。整個鄭州只有北三環(huán)這一個項(xiàng)目，沒有其他項(xiàng)目可參考，并且從前期已交付的小區(qū)來看，交付效果一般，所以品牌認(rèn)可度不高。在這個特殊時期，還是要首選國央企，安全性最重要。

2、社區(qū)小戶型差，產(chǎn)品落后。

不論是二期還是三期，都只有兩棟樓，社區(qū)太小，沒有啥居住氛圍。尤其是三期，還有一棟樓整體不對外賣，4梯12戶，全部都是四十多平的小戶型，后期由開發(fā)商自持，統(tǒng)一對外出租，這樣一來，小區(qū)的居住氛圍就更不純粹了。

小區(qū)整體采用前幾年比較流行的新古典主義設(shè)計(jì)風(fēng)格，外立面、綠化、社區(qū)配套也都很一般，跟近幾年的產(chǎn)品沒法比。兩梯六戶的戶型設(shè)計(jì)既沒有舒適度也不實(shí)用。95㎡兩房沒有市場上小三房實(shí)用性高，113㎡三房為西北戶和東北戶，影響采光，南北也不通透。

3、學(xué)區(qū)不等于學(xué)位。

需要注意的是，項(xiàng)目此次簽約的四十七中本校，并非是學(xué)區(qū)，而是學(xué)位，一家一學(xué)位，用過之后，二手房的交易價值嚴(yán)重縮水。另外農(nóng)科路小區(qū)雖然是學(xué)區(qū)，但作為名校直屬的分校，跟總校肯定比不了，況且是新學(xué)校，優(yōu)勢不大。

4、產(chǎn)權(quán)少。

國泰悅璽（三期）是1996年拿的地，現(xiàn)在住宅產(chǎn)權(quán)只剩46年，包括東地塊的商鋪，產(chǎn)權(quán)也只剩十幾年。雖然說產(chǎn)權(quán)對實(shí)際居住沒啥影響，到期了可以續(xù)，但是掏空腰包買套房子，平白無故少幾十年產(chǎn)權(quán)，怎么想都是虧的。

總之，這個項(xiàng)目除了北三環(huán)，臨近北龍湖的區(qū)位，基本上沒有啥大的優(yōu)勢。最關(guān)鍵的是，價格還不便宜。

國泰觀邸二期依靠北三環(huán)的區(qū)位，加上現(xiàn)房優(yōu)勢，價格一直居高不下，均價一直維持在19500元/㎡。三期小戶型價格略低，之前推出過15000元/㎡左右的特價房，現(xiàn)在整體均價維持在17000元/㎡。

拿二期來說，190㎡戶型，單價19500元/㎡，總價合到370萬，首付110萬，很明顯，同總價有更多更好的選擇，就目前這個價格來說，不具性價比。三期的戶型面積段小，單價會低一些，但硬傷也更多，不適合大多數(shù)人。

因此，對于主城區(qū)的購房者，特別是想在金水北置業(yè)的改善人群，要慎重考慮，不能只被學(xué)校所迷惑。(展開全部)

教育一直都是購房者關(guān)注的重點(diǎn)，金水北的熱門樓盤也都宣傳有名校。比如說美盛教育港灣宣傳的雙名校，緯五路一小和金水區(qū)外國語；保利海德公園簽約緯五路一小和鄭州八中；瀚宇天悅城一路之隔就是龍門第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校；和昌優(yōu)地簽約思達(dá)外國語。

最近，連北三環(huán)一貫佛系的國泰觀邸也官宣簽約四十七中，加上原本簽約的農(nóng)科路小學(xué)，國泰觀邸正式解鎖雙學(xué)區(qū)的教育配套，引起了不少關(guān)注。

先說一下項(xiàng)目，國泰在北三環(huán)的項(xiàng)目共分為三期開發(fā)。一期是2010年交付的國泰羅馬假日；二期是在2017年交付的國泰一品莊園，以及去年交付的b地塊國泰觀邸悅峰；三期國泰觀邸悅璽為期房。

目前同時在售的是二期悅峰、三期悅璽。二期小區(qū)一共兩棟樓，一棟洋房，一棟高層，洋房已經(jīng)售罄。目前在售的是高層，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，一共就124戶，全部都是190㎡以上大平層。三期悅璽分兩個地塊開發(fā)，首開的是西地塊，只有兩棟樓，在售1號樓，兩梯六戶設(shè)計(jì)，只有兩個戶型，95㎡兩房和113㎡三房。

單看位置，國泰觀邸的位置確實(shí)不錯，臨近北三環(huán)、中州大道，北側(cè)為21世紀(jì)社區(qū)，周邊各種配套基本完善，向東2公里可直達(dá)北龍湖，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

再加上國泰觀邸此次簽約的學(xué)校也很有含金量，不是合作辦學(xué)也不是分校，而是四十七中本校，四十七中在金水區(qū)的名氣雖然不敵八中和七中，但也能排個前二十，但需要注意的是國泰這次簽約的并不是學(xué)區(qū)，而是學(xué)位，一戶一個，所以說本校的名額還是有限的，不能隨意就給國泰的業(yè)主。(展開全部)

國泰觀邸簽約47初中總校，金水北再起風(fēng)云！
美盛，瀚宇，國泰都交卷了，央企保利準(zhǔn)備咋整呢？

基本信息奧特曼已經(jīng)說過了。不過話說真有人拿400萬買兩棟樓的社區(qū)嗎，悅峰兩棟樓，一棟洋房，一棟高層。高層兩梯兩戶，195的現(xiàn)房大平層，戶型，位置確實(shí)優(yōu)質(zhì)。不過小區(qū)品質(zhì)真是…大門簡陋，綠化一般。不過悅璽92平兩室戶型不錯，剛需可以考慮一下

南有正弘城，西有龍湖天街，東有銀泰，本樓盤商業(yè)配套nice！

國泰觀邸悅峰，桑園南路與經(jīng)三路交會處。

主要的幾個特點(diǎn)就是北三環(huán)、經(jīng)三路、大平層。

整個項(xiàng)目占地約251畝，一期為羅馬假日，已于2010年交付；二期A區(qū)為國泰一品莊園，已于2017年交付，國泰觀邸悅峰為二期B區(qū)。

開發(fā)商國泰房地產(chǎn)發(fā)展（鄭州）有限公司，是屬于香港泰順亞洲有限公司，是其在鄭州投資組建的外商獨(dú)資企業(yè)，香港泰順在美國、香港、菲律賓等國家和地區(qū)有多項(xiàng)投資，內(nèi)容涉及工業(yè)、商貿(mào)和地產(chǎn)。

目前鄭州只有一個項(xiàng)目羅馬假日，這個項(xiàng)目總占地約3.6萬平方米，容積率為3，規(guī)劃一棟31層高層、1棟5棟洋房，洋房已經(jīng)售罄，現(xiàn)在只有高層，高層戶型193平方米和195平方米。

現(xiàn)在有蹦出來一個三期悅璽位于北三環(huán)與金明路交匯處，規(guī)劃兩棟31層-32層的住宅樓，總占地1.59萬平方米，住宅建面4.1萬平方米，2T6戶，只有倆戶型93平方米和96平方米，戶型設(shè)計(jì)的真垃圾，93平方米設(shè)計(jì)成兩房，96平方米設(shè)計(jì)的也是兩房，

項(xiàng)目的位置特別棒鄰北三環(huán)和中州大道，一公里范圍之內(nèi)有金水區(qū)育人小學(xué)、世紀(jì)先鋒小學(xué)等等，三公里范圍之內(nèi)有正弘城和建業(yè)凱旋廣場。

對于這樣的開發(fā)商我還是建議放棄，其一是在鄭州只有一個項(xiàng)目，你不知道會改成啥樣子，其二就是開發(fā)商太小了，小就有爛尾的風(fēng)險，安全第一，一定要買一個大的開發(fā)商，這樣才能最保險！(展開全部)

國泰觀邸二期悅峰，三期悅璽同時在售。

二期悅峰也就是售樓部后邊的那棟31層高層，去年交房，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房在售了。就一棟樓，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，一共就124戶，戶型均為193平、195平四室兩廳兩衛(wèi)三陽臺大戶型，戶型還算方正，兩單元兩梯兩戶設(shè)計(jì)，智能刷臉入戶，指紋密碼鎖，目前在售價格19000-20000元/㎡左右。

三期悅璽西地塊也只有兩棟樓，對外賣的只有北側(cè)的一棟樓，置業(yè)顧問說的是前段時間推出有不到15000元/㎡的特價房，現(xiàn)在已經(jīng)沒有這個特價了，目前整體均價在17000+元/㎡。

在售1號樓，兩梯六戶設(shè)計(jì)，只有兩個戶型，95㎡兩房和113㎡三房，誰看了都得說一句國泰帶來的產(chǎn)品設(shè)計(jì)真的很垃圾，95㎡戶型只做成了兩房，雖然做到了兩開間朝南，但功能性不夠，比較尷尬的是113㎡三房，要么分布在西北角，要么分布在東北角，采光效果非常不好，后期居住舒適度很不好，也不知道國泰是咋想的。

除了產(chǎn)品不好之外，國泰觀邸的位置確實(shí)不錯，緊挨著北三環(huán)，向西可到花園路、向東直達(dá)中州大道，自駕出行較為便利，但是項(xiàng)目周邊沒有地鐵，軌道交通出行不夠便利；學(xué)校方面，項(xiàng)目已交付的一期劃片的是農(nóng)科路小學(xué)（國基路校區(qū)），后期大概率會劃到項(xiàng)目北側(cè)正在建的學(xué)校，附近商業(yè)只能依靠項(xiàng)目三期國泰自己規(guī)劃的配套商業(yè)。(展開全部)

國泰觀邸目前在售二期悅璽，分東西兩個地塊來開發(fā)，西地塊一共就兩棟樓，另外配建有一所幼兒園，目前在賣的是1號樓，2號樓整體不對外賣，4梯12戶，全部都是四十多平的小戶型，后期由開發(fā)商自持，統(tǒng)一對外出租，主要面向的客戶群是北龍湖以及CBD上班的白領(lǐng)人群，雖說兩棟樓沒有做硬隔離，后期居住人群會不純粹，但據(jù)說每戶都配有一個物業(yè)管家，物業(yè)管理很好，不會對小區(qū)有任何負(fù)面影響。另外，國泰項(xiàng)目的車位也是不對外賣的，全部由開發(fā)商自持，后期出租給業(yè)主。

所以這樣來看，其實(shí)西地塊只有一棟樓需要賣，但是東地塊預(yù)計(jì)明年5月份入市，也就是說到明年五月份之前置業(yè)顧問只有一個任務(wù)，把1號樓去化完畢，國泰從十一國慶節(jié)首開要賣到明年5月份，將近8個月的時間去化一棟樓，國泰這速度怪不得一期直接賣到現(xiàn)房。

還有一點(diǎn)需要注意的是，國泰悅璽是1996年拿的地，現(xiàn)在住宅產(chǎn)權(quán)只剩46年，包括東地塊的商鋪，產(chǎn)權(quán)也只剩十幾年，雖然說產(chǎn)權(quán)對實(shí)際居住沒啥影響，到期了可以續(xù)，但是掏空腰包幾十萬買套房子，平白無故少了幾十年產(chǎn)權(quán)，怎么想自己都是虧的，開發(fā)商都是賺的，1996年的地價跟現(xiàn)在拿地價相比，差的可不是一點(diǎn)半點(diǎn)，不過也能看出來，開發(fā)商是真沒把這塊地當(dāng)回事啊。(展開全部)

國泰觀邸項(xiàng)目在售悅璽，整個小區(qū)只有2棟樓加一所公立幼兒園，其中一棟住宅在賣，另一棟公寓形式的住宅不對外出售，是開發(fā)商自持的，后期肯定是往外出租，而且兩棟樓在同一個院子，沒有隔離開，自持的比住宅樓棟的戶數(shù)還多，后期入住的人群不純粹。

小區(qū)地塊太小，沒有綠化景觀的設(shè)計(jì)，如果有綠化也會做在幼兒園了，住宅方面享受不到這些，不過項(xiàng)目的施工進(jìn)度還是很快的，這兩棟樓在建中，已經(jīng)建起很多層，現(xiàn)在也在正常施工；售樓部對面圍起來的空地是三期另一個地塊，該地塊占地面積較大，而且產(chǎn)品規(guī)劃很豐富，無論是小戶型還是大戶型，都規(guī)劃的有，但目前還沒有開始施工，至少要明年才能入市。

售樓部北側(cè)目前在建一個小學(xué)，宣傳的是農(nóng)科路小學(xué)北校區(qū)，其實(shí)目前的施工銘牌上沒有顯示出與農(nóng)科路小學(xué)有關(guān)的信息，而是馬李莊小學(xué)建安工程，不知道以后會不會改名字，不過項(xiàng)目離學(xué)校這么近，大概率是能劃片進(jìn)去的。

項(xiàng)目的硬傷很多，2T6戶，大戶型設(shè)置在純北戶，小戶型又做了兩房，居住舒適度一般，因此現(xiàn)在也有特價房，純北戶產(chǎn)品單價在一萬五/平米左右，有的才一萬四千多，價格確實(shí)很低，考慮這個項(xiàng)目的話，品質(zhì)不用想，產(chǎn)品設(shè)計(jì)也一般，就是位置不錯，單價便宜，不介意后期人多的話也可以考慮。(展開全部)

國泰觀邸二期悅峰現(xiàn)房在售，三期悅璽預(yù)計(jì)十一開盤。今天已經(jīng)可以員工內(nèi)部選房，價格在一萬五千多，十一首開釋放價格在一萬八左右，目前是認(rèn)籌五千享一個點(diǎn)優(yōu)惠。

三期悅璽分兩個地塊來開發(fā)，本次開盤的是西地塊，小區(qū)內(nèi)共規(guī)劃了2棟高層和1所幼兒園，整體定位偏剛需，其中1號樓為33層高層為兩梯六戶設(shè)計(jì)，主力戶型為92㎡兩房和113㎡三房；另外2號樓為32層高層，不賣，后期用來出租，梯戶比較高，類似于公寓產(chǎn)品。
1號樓戶型設(shè)計(jì)非常非常一般，113㎡三房為西北戶和東北戶，不僅嚴(yán)重影響采光，而且南北也不通透。從戶型圖上來看，廚房和餐廳布局在入戶門兩邊，進(jìn)門沒有玄關(guān)柜，動靜不分區(qū)，三個臥室差不多大，分布在三個角，西北角的臥室?guī)l(wèi)生間，但幾乎沒有采光，東北的臥室?guī)ш柵_，東南還有一間臥室，窗戶朝東，早上有采光，但時間很短。另外92-95㎡戶型，做成兩房實(shí)在有些浪費(fèi)，三胎都開放了，兩個房間實(shí)在是住不下。

項(xiàng)目的位置還不錯，距離花園路、中州大道和北三環(huán)都不遠(yuǎn)，但是距離地鐵2號線和4號線也都不近，不在合適的通勤時間范圍。學(xué)校宣傳的是目前劃片農(nóng)科路小學(xué)國基路校區(qū)和76中，農(nóng)科路小學(xué)能不能劃片先不說，直線距離將近3公里，上學(xué)放學(xué)接送也不方便，不過旁邊就是私立學(xué)校楓灣小學(xué)，北邊緊挨著楓灣小學(xué)在建農(nóng)科路小學(xué)，預(yù)計(jì)明年招生。(展開全部)