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鄭州洺悅?cè)趫@算是電建在鄭州的第四個項目，中牟洺悅苑和濱河瀧悅?cè)A庭比較早一些，中牟那個以TG為主，濱河的則是歷經(jīng)市場考驗，漲漲跌跌，不亦樂乎。還沒交付就因減配被維權(quán)，總共四批，最快一批，今年底交付，但時候看吧，我是不太樂觀。

洺悅?cè)趫@位于航海路南、果園路北、豫英路西，南側(cè)是國投昆侖朗境園，地塊比較小。
北側(cè)臨航海路規(guī)劃有醫(yī)療用地，南側(cè)為教育用地（小學(xué)初中）以及住宅用地，只是目前還是廠房，比較雜亂。都在中儲改造范圍內(nèi)，還有好幾塊。

周邊有地鐵5號線東南路站，未來穿過公園過去，800米左右，步行10分鐘。

總共15棟住宅，7棟高層、8棟小高層，高層有99㎡三室兩廳兩衛(wèi)、129㎡三室兩廳兩衛(wèi)兩個戶型，小高層只有143㎡四室兩廳兩衛(wèi)一個戶型。

整體風(fēng)格很中式，景觀示范區(qū)做的不賴，那霧森系統(tǒng)環(huán)繞的你煙霧繚繞，走一趟身上黏黏的，這大熱天還是需要注意下，開的有點猛，交房之后不知道還開不開。

高層在售18500-19500元/平方米之間，小高層均價22000元/平方米，精裝修交付。
這個價位我只能說不便宜，開發(fā)商也真的有自信。

據(jù)說項目首開賣的還不錯，首推的幾棟樓賣的七七八八，后來又加推新樓棟。賣的好的原因是什么呢？個人感覺：1. 周邊改善型群體沒有過多選擇，競品太少； 2. 電建這個開發(fā)商背后有實力，風(fēng)險性極低。 其他，真的想不出來還有啥。。。(展開全部)

華潤幸福里北地塊也在等待中出爐，包含住宅、萬象城商業(yè)、一棟寫字樓。
住宅部分總共六棟，有三棟在萬象城商場上面，8層以上為商業(yè)，8層以下為住宅。

商業(yè)體量約18萬方，略低于大衛(wèi)城的22萬方，略高于正弘城的17萬方。如果真能落實M1重奢定位，還是很值得期待的。另外，因為拍地時候有開業(yè)要求，工期趕得緊，開業(yè)時間有保證。搭配南側(cè)商業(yè)街區(qū)以及金水東路北的新田360，可以形成商圈聚集。

先說挨著祥盛街的三棟樓——
1號樓，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計，179㎡四室兩廳兩衛(wèi)；
2號樓，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計，228㎡四室兩廳三衛(wèi)；
3號樓，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計，179㎡四室兩廳兩衛(wèi)；

這三棟樓雖不是南苑，但還是不錯的，因為受整體限價3萬影響，南苑大部分房源都在3萬以上，北苑整體3萬以下，價格方面也會有優(yōu)勢。同戶型、同樓層比南苑低1000-2000元/㎡問題不大，預(yù)計兩個月后開盤。

再說商場上面三棟樓——
5A，兩個單元，東單元兩梯兩戶設(shè)計，西單元兩梯三戶設(shè)計，邊戶為228㎡四室兩廳三衛(wèi)，中間戶為110㎡兩房，也是門檻最低的戶型。
5B，兩個單元，兩梯兩戶設(shè)計，228㎡四室兩廳三衛(wèi)；
5C，兩個單元，東單元兩梯三戶設(shè)計，西單元兩梯兩戶設(shè)計，邊戶為228㎡四室兩廳三衛(wèi)，中間戶為110㎡兩房。

預(yù)計明年開盤，這三棟樓均價肯定在3萬以下，以價換量。對于真正的改善群體，這種產(chǎn)品有點食之無味。即使按照2.7-2.8的價格，也要600萬總價，可以在北龍湖選一個入門級洋房。如果真喜歡熱鬧，那就沒辦法啦。

南苑目前還剩一棟270㎡樓王，綁定兩個車位，依然很多人意向購買，搶破頭的節(jié)奏。之前很多人覺得大戶型不好賣，包括我在內(nèi)，現(xiàn)在真打臉。。。(展開全部)

濱河國際新城離東站近是優(yōu)勢，也是劣勢，既然離這么近，商業(yè)建在東站附近，讓經(jīng)開區(qū)的人去東站附近購物，包括經(jīng)開老城和濱河國際新城。畢竟東站附近人流量更大，能帶動周邊的居民更多?，F(xiàn)在東站附近已經(jīng)有綠地新都會，還有待開業(yè)的鄭東萬象城，在建的正弘坊。東站的商圈未來也是比肩二七商圈和花園路商圈的，濱河國際新城未來能有個大型商超滿足日常生活，購物可以去東站商圈，周邊又有蝶湖，其實也挺好的。濱河國際新城、經(jīng)開老城區(qū)有著離東站近的優(yōu)勢，那就做好配角，讓東站做主角。
高新區(qū)的一些地方也因為距離中原萬達、錦藝城比較遠，才逐漸有了自己的商場。新區(qū)的商業(yè)都不好發(fā)展，9月15日鄭州杉杉奧特萊斯廣場二七店開啟試營業(yè)，中秋假期三天客流量超35萬，銷售額突破3800萬元。開業(yè)期間目標營業(yè)額2億元，客流量105萬，到2024年底年度營業(yè)額預(yù)計可達5億元，提供就業(yè)崗位約1600個。也是很不容易了。這也給新區(qū)的商業(yè)帶來了信心。鄭州這么多新區(qū)，也需要商業(yè)，杉杉奧特萊斯二七店如果業(yè)績能持續(xù)下去，其他新區(qū)也有很大希望。
前些天，南曹站也開通了， 9月28日7時27分，隨著C2792次列車緩緩?fù)？吭谀喜苷荆ń?jīng)開區(qū)濱河新城），標志著該站正式通車運營，從這里到鄭州東站最快9分鐘，到新鄭機場最快17分鐘、1小時內(nèi)便可到開封。
交通方便、環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁榮、產(chǎn)業(yè)發(fā)達，一個片區(qū)總不能是十全十美。如果經(jīng)開區(qū)附近有能滿足日常生活需求的商業(yè)就很好。至于高端的商業(yè)，就讓東站去做。(展開全部)

萬科理想拾光在二七新區(qū)還是比較推薦的，安全，靠譜足矣。

北側(cè)鑫苑和綠城柳岸曉風(fēng)已經(jīng)躺平，南側(cè)萬科大都會、遠洋臻園、電建洺悅天璽位置和產(chǎn)品相對較差。

雖然萬科周邊也有安置區(qū)、南側(cè)鄭西客運專線等不利因素，但一分價錢一分貨。

一路之隔的泰宏建業(yè)國際城是便宜，但品質(zhì)和開發(fā)商品牌還是弱了點，降價之后確實也有成效，只是傷了老業(yè)主的心。

理想拾光包含有100㎡三房、121㎡三房、131㎡三房、143㎡四房等多個戶型，算是不錯的戶型配比，偏剛改，戶型上也相對用心。精裝修方面也比較人性化，這么多年的經(jīng)驗積累，差不到哪去，健康除菌、環(huán)境監(jiān)測、智能化配置、人性化設(shè)計四大產(chǎn)品模塊，比之前的大都會有升級。

周邊有地鐵7號線刺繡路站，直線距離約500米，比較適中，未來出行去大部分地方肯定是需要換乘以下。

首開1/2/3三棟樓，基本售完。目前1號樓（總高18層）僅剩下1樓，12500一平；2號樓（總高18層）全部售完；3號樓（總高33層），剩的也不多，12500-13500一平。
5號樓（總高33層）目前次主推樓棟，100㎡單價13000-14000一平，143㎡單價12800-13500一平；6號樓（總高25層），僅剩少量130㎡房源，單價12500-13500一平；7號樓(總高33層）目前主推樓棟，單價13000-13500一平。公積金、接力貸、組合貸均可用。

不出意外的話，今年底這個盤就走向尾聲，畢竟盤不大，40多畝地。(展開全部)

促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，中央和地方也是政策不斷。除了央行對存量房利率的調(diào)整，地方也是出臺了很多利好政策。而且利率調(diào)整的政策從頒布到實施的很短，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整。
河南房地產(chǎn)市場迎來政策利好。9月30日，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省財政廳等部門印發(fā)《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，通過加大“白名單”項目貸款投放力度、逐步推廣“以舊換新”、全面取消限購等20條措施，對商品房建設(shè)嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。措施明確，加強商品住宅用地供應(yīng)管理，對商品住宅去化周期超過18個月的市、縣，暫停新增住宅用地審批并嚴格控制新增住宅用地出讓，以此加強商品住宅用地供應(yīng)管理、嚴格控制新增住房供應(yīng)節(jié)奏等，嚴格控制增量。將在鄭州、開封、濟源示范區(qū)加快推進現(xiàn)房銷售試點工作，同時鼓勵其他地市拿出優(yōu)質(zhì)地塊，探索現(xiàn)房銷售。以收購存量房作為保障性住房為手段，進一步優(yōu)化存量。
支持省屬國有企業(yè)作為存量商品房收購主體，以市場化、法治化收購存量商品房用于保障性住房。對于市縣收購存量商品房用作保障性租賃住房的，省財政將繼續(xù)按照不超過2%的貼息率予以支持。
當然了房地產(chǎn)不像股市那樣反應(yīng)很快，股市這些天的上漲讓人大開眼界，甚至是見證歷史。房地產(chǎn)的調(diào)整要慢很多，房地產(chǎn)市場的止跌企穩(wěn)也需要一個過程。
各項支持購房政策的力度很大，實施很快。(展開全部)

什么是黑噴？黑子噴子的聯(lián)合體~，猶然記得去年招商剛拿地的時候，那時候美景美境一期延期交付，有些人對著招商就是一頓噴，把對一期的不滿發(fā)泄到二期身上，你要噴找重點也行啊，還說爛尾什么的簡直無稽之談。

招商美景美境二期，央企招商和本土房企美景的首次合作。

招商可謂是龐然大物，號稱央企第一（注意并不是地產(chǎn)板塊第一，這里招商的宣講培訓(xùn)就比較心機了，招商局有著招商銀行這個龐然大物的銀行機構(gòu)，當然資金體量會遠超中海華潤保利幾個央企，但是論地產(chǎn)板塊，招商怕不是這幾個的弟弟）。

美景拉攏招商是正確的選擇，如今的民營頭部房企已經(jīng)陸續(xù)暴雷，之前和這些頭部房企合作的本土企業(yè)一個個看苦不堪言，原本想抱一抱大腿，誰知道大腿馬上骨折的那種。
招商進駐金水北的核心位置也算是給周邊的購房業(yè)主一個新的選擇，畢竟之前北三環(huán)區(qū)域的核心位置只有美盛、瀚海、美景、瀚宇、碧桂園等，在當今的地產(chǎn)寒冬中著實沒有一個讓人100%信服能夠不爛尾交付的，但是招商來了，他100%沒有問題，不過招商宣傳的不爛尾不延期不降標這三個不可不敢都信啊，前兩個沒問題，至于不降標這個可不好說。

項目地塊不大規(guī)劃簡單，直立立的四棟高層住宅+兩棟低層獨棟商業(yè)，商業(yè)與住宅隔離分開管理。雖然地塊不大，但是低容積率是周邊的唯一，3.49的容積率簡直笑傲四周，旁邊在售的美盛的5.99，碧桂園云鏡的5.2，往北更遠的康橋天悅九章也4.2，也只有對面爛尾的瀚海容積率還可以。還戶型三房為主，四房為輔，面積段為94㎡、115㎡、130㎡，基本符合周邊購房者的剛改需求；整體的面寬達到了三面寬朝南，甲板長陽臺+1.8的寬度，還有比普通層高2.9米高出10CM的3米層高，這些都可謂是低容積率以及地塊方正性帶來的優(yōu)質(zhì)設(shè)計加持。

其他配套上地鐵+公園+一路之隔的九年一貫制學(xué)習(xí)+招商自己后期規(guī)劃的商業(yè)以及未來國基路帶來的各種商業(yè)，金水北如此吸引購房者就是全能的配套和距離東區(qū)便利的通勤。

目前還剩余一棟樓未售，而且其他樓棟還有部分樓層，價格定價是面積越大越貴，好的130的四房樓層可以高達1.9萬的單價，差一點的115的或者94的有1.7的單價，更有極個別一口價房源低至1.6+（比如一些一層的非標準戶型，60多平米），這個價格對比周邊及其合理，考慮到央企的保障性，金水北選擇招商是個不錯的絕對，但是還是要提醒各位，小地塊的園林景觀可能做出來的會一般，招商的交付標準可能會和心中有差距，不過畢竟是毛坯交付很多自己裝修都是可以克服的。

（看著照片中對面外立面已經(jīng)起來七七八八的瀚海思念城一陣唏噓）(展開全部)

亞星環(huán)翠居 云水居 望江居 雙河居傻傻分不清，目前都有房源在售。

位置都在西三環(huán)-南三環(huán)、鄭密路、嵩山南路交界處，南側(cè)為南水北調(diào)運河，適合周邊地緣性客戶。

亞星云水居在售戶型有142㎡三室兩廳兩衛(wèi)（戶型一般，剩余較少）、146㎡三室兩廳兩衛(wèi)（戶型一般，剩余較少）、157㎡四室兩廳兩衛(wèi)（剩余較多）、179㎡三室兩廳兩衛(wèi)（剩余較多），現(xiàn)房；

亞星望江居在售戶型有132㎡三室兩廳兩衛(wèi)、143㎡三室兩廳兩衛(wèi)，以及少量一樓帶院，均價12500-13500之間，現(xiàn)房；

亞星環(huán)翠居，剩余小戶型偏多，最小78㎡，均價11500-12500；

亞星雙河居，剩余房源較多，從120-190㎡均有，還有幾百套沒賣出去。

周邊有個華中師范附屬亞星實驗學(xué)校，不如錦繡山河一期那塊的東分（鄭州實驗外國語中學(xué)），尤其是上個月確定民轉(zhuǎn)公后，賣了一百多套房，屬實牛逼。

時間越往后扒拉，越發(fā)現(xiàn)亞星這西南王稱號真不是白給的，半壁江山都說少啦，周邊還有錦繡山河二期、亞星觀邸、亞星星河郡以及多個后期地塊。只不過現(xiàn)在的市場行情令這些地塊沒有過多用武之地，在售的很多也已交房兩三年，還有很多賣不出去。

二七這幾年越來越落寞，除了剛需，就是剛剛需，南四環(huán)周邊更是不乏10000以下的房子，夢回2016，買房錯配真的傷。

考慮現(xiàn)房的話，亞星這幾個盤在周邊是一個不錯的選擇，能接受期房的話，還是更建議萬科理想拾光、萬科都會天際、萬科大都會這幾個。(展開全部)

永威璞居壹號院，高新區(qū)雙湖科技城意楊路西、蓮花街南！

永威的品質(zhì)做的還是不錯的，所以很多項目愿意讓永威代建！15年的時候永威西溪花園，小三房的價位在8800-8900元/平方米，其他的戶型是8300-8500元/平方米，而當時正弘的價格八千出頭，現(xiàn)在永威西溪花園的二手房價位在15000元/平方米。

一般情況下項目加上永威兩字會比競品貴800-1000塊錢，永威的二手房一般也是同區(qū)域的制高點，主要得益于永威的物業(yè)、景觀、建材，產(chǎn)生好的口碑（目前來看這三個優(yōu)勢是有些縮水），口碑傳播是最厲害的傳播！

大家愿意和永威合作是看上永威的精細化，也就是永威高溢價，一平方米多賣五百塊錢，十萬平就是都賣了五千萬，溢價肯定是不止五百！

21年底的時候，高新建設(shè)集團拍了雙湖科技城的兩宗土地，一宗是位于意楊路西、蓮花街南，占地是79畝，樓面價是4600元/平方米；另一宗土地位于意楊路西、紅梅街南，占地是49畝，樓面價也是4600元/平方米，另外就是毛坯綜合銷售均價不超13340元/㎡，裝修價格不得超過2700元/㎡。

永威璞居壹號院是79畝的，規(guī)劃的是7棟高層，6棟洋房，戶型面積從89-160平方米，定位是剛需和改善，從流出來的設(shè)計圖看，非常具有綠城風(fēng)格，大面寬小進深，再加上LOW-E玻璃（猜測）！

項目的優(yōu)勢不在這過多的贅述，劣勢非常明顯，雙湖科技城就像是一個“英雄?！保瑥堬w來了“卒”、關(guān)羽來“卒”、趙云來“卒”，這個地方配套是真的不成熟，誰來也不認賬！

愛你孤身走暗巷？？愛你不歸的模樣？？(展開全部)

現(xiàn)在的經(jīng)開老城，完全是綠城誠園一己之力單挑央企金茂未來府，保利那兩個和華潤凱旋門已經(jīng)走向尾聲。

但又不能這么理解，因為一個在隴?？焖俾?，一個在南三環(huán)，中間距離也差了個經(jīng)開區(qū)，客戶群體共性重合度不高。

雖然背靠綠城大旗，但畢竟是代建，一直打不開局面，尤其是爛尾停工遍地的當下，小房企令人沒有安全感。

項目目前呈現(xiàn)出來的品質(zhì)還是不錯的，起碼比濱河真綠城某項目看著順眼。主體樓棟均已封頂，外立面也做了部分樣板，鋁板看起來也很有質(zhì)感。

部分樓棟還規(guī)劃有架空層，下面有健身室、四點半課堂、棋牌室等。
現(xiàn)在主要賣的南邊幾棟樓，以大戶型為主，均價19000，部分房源突破20000。
雖然只有1100多套房，但也賣了三年時間，還有一半左右，最少也有三分之一庫存。
中間還一直有轉(zhuǎn)讓房存在，16000左右，也有很多人在買。

地塊的優(yōu)劣勢也比較明顯，劣勢受西側(cè)長盛廣場影響，看著心里別扭。
優(yōu)勢就是距離東區(qū)近，三五分鐘車程，一路之隔，單價差了3000/5000，且品質(zhì)更好（安全交付的情況下）。

經(jīng)開區(qū)在過去也沒有出色的住宅產(chǎn)品，富田九鼎世家、恒大綠洲、綠地海珀蘭軒在過去就是區(qū)域天花板。

華潤紫云府交付后，雖品質(zhì)不盡如人意，但租金也是相當可觀。前一段，157精裝四房更是租到9500的單價，110三房也有租到5500的情況，租金直追高鐵站片區(qū)。
綠城誠園如能正常交付，租金情況應(yīng)該也不錯。話說，如果這個盤賣成現(xiàn)房，你覺得會好賣嗎？(展開全部)

華潤瑞府，龍湖外環(huán)北路南、龍源西一街東。

昨天晚上萬達文化酒店，瑞府開盤，2小時大麥了9.8億，也是熱銷，如果數(shù)據(jù)屬實，瑞府的營銷團隊可以輕輕的松一口氣了，具體的數(shù)據(jù)如下：推出277套，去化了206套，去化率大概是74%，179平方米基本銷售完畢，155平方米-160平方米去化80%，129平方米去化75%，成交的價格3萬左右！

說到華潤不得不說中海，兩家是直接競品，中海云鼎湖居占地面積約108畝，容積率2.49，規(guī)劃22棟14-16層小高層、2梯2戶，戶型建面約127-175㎡，精裝修交付，均價3.2萬/平方米，中海高端項目口碑也是崩塌，業(yè)主列出中海項目的減配，中海卻反告業(yè)主侵犯名譽權(quán)，最后業(yè)主登報道歉，中海贏了官司，輸了人心！中海在鄭州蓋得房子盡量不要買！

再看華潤85畝，容積率2.49，規(guī)劃16棟高層，戶型面積從130-213平方米，戶型面積從130-213平方米，主力的戶型是145平方米—179平方米，如果單價按照3萬一平，總價在430萬-540萬之間，跟中海打了一個價格差，華潤的外立面宣傳的是用深灰色鋁板+LOWE玻璃，感覺還是比中海的高檔一些！

總之一個項目的熱賣天時地利人和都不可缺，天時方面有錢人往往把握機會的能力都比較好，更善于看到機會，改善、豪宅項目一直都是風(fēng)向標，地利更不用說，北龍湖也是金招牌，有錢有能力肯定想買北龍湖，人和就是各種利好政策撲面而來！(展開全部)

關(guān)于保利大都匯的開盤數(shù)據(jù)，真的是各種說法都有。

我得到的信息是：當天確實只賣了100套左右（自銷＋分銷），至于300套那個也是有依據(jù)的，因為金水某單位TG了200套左右，所以出現(xiàn)了300的情況。

真真假假，也懶得去較真。100也好，300也罷，都沒太多值得說的。還是懷念2016年上千套房開盤清盤的場面。

19000-20000一平，個人認為這個售價，在當下的市場有些偏高。

從保利操盤角度看，一期近1700套房，定這個價明顯不想走量，有點膨脹，后續(xù)還有那么多地塊。僅靠保利這張央企臉？看看經(jīng)開區(qū)金茂未來府就知道了，客戶不認賬，高開低走挺丟人的。

從市場角度看，今年金水北供應(yīng)量極大。且不說美盛教育港灣、美盛金水印、招商美景美境、碧桂園云境那一疙瘩的亂戰(zhàn)，僅保利周邊康橋天樾九章、瀚宇天悅城還有剛拍過地的越秀就夠頭疼。

論位置，劉莊這邊肯定是不如天悅城和越秀路砦，這兩個項目周邊的學(xué)校還是能上的，至于天樾九章有點半斤八兩。

橫向?qū)Ρ瓤?，?jīng)開區(qū)的保利天匯、高新區(qū)的保利文化廣場反倒更能打一些，并不是他們有多好，而是周邊可選擇性實在太少。

不過，真是考慮這個項目的話，一期還是比較推薦的，后續(xù)地塊位置更一般。只不過，價格方面估計也不會漲，不著急的可以等等，特價房應(yīng)該很快會出來，除非下半年市場有很大的好轉(zhuǎn)。(展開全部)

歷經(jīng)6年時間，金茂府終于走到了尾聲。

最開始定位豪宅，逼格拉滿，結(jié)果交房減配，落下神壇。誰料周邊鄰居交房后也是一個一個進坑，反倒又把金茂府地位拉高。

比如正弘瓴、榮盛華府因戶型和毛坯交付，二手房價格價格一降再降，有些業(yè)主賠了兩三百萬割肉離場，去年表現(xiàn)還不錯的建業(yè)海馬九如府也在往下走。

早期業(yè)主洋房購入價大多在6萬上下，目前二手房成交價也都在這個數(shù)，中間受開發(fā)商影響，走了個U型曲線，主要有兩次比較明顯。

一次是去年11月份，推出幾十套洋房現(xiàn)房，4.4萬起步，900萬即可購入200平不臨路洋房，瞬間被豪客掃光。

他們中有一部分人與開發(fā)商撮合快速下證，借助公司外衣，辦了JYD，再套出800萬左右，可以說用100萬撬動千萬級房產(chǎn)一套。在冷淡的鄭州樓市，脫穎而出，跑贏大盤，走出獨立行情。

第二次是今年6月初，又推出十幾套特價房源，其中包含下疊（按揭1760-1800 一次性1680-1720）、211㎡復(fù)式（按揭1310-1440，一次性1250-1365）、186㎡復(fù)式（按揭1100-1140， 一次性1040-1090）。相比前期購房業(yè)主，又降了上百萬元。意向購房者眾多，排號數(shù)量是房源幾倍。

但這次明顯不如上次優(yōu)質(zhì)，這種復(fù)式產(chǎn)品很雞肋，看似有天有地有院子，但實際居住體驗不如大平層。比如近期一直在賣的雅居樂御賓府疊墅，3.5萬起，一直賣不完，因為有錢人的思路也在發(fā)生改變，大落地窗，大陽臺，大寬廳是標配。
但畢竟這次有院子，還精裝，整體還是不錯的。

另外，金茂府的租金也很可觀，帶家具家電2萬起步，高的能租到3萬左右。同時也是北龍湖目前入住率最高的樓盤，地下車庫停的七七八八，不像對面的永威上和院，人煙稀少。(展開全部)

2022年1月18日，河南康隆置業(yè)有限責(zé)任公司股權(quán)變更備案完成，由原中國煤炭資產(chǎn)管理集團有限公司60%;北京燕煤工業(yè)有限公司:40%;變更為北京燕煤工業(yè)有限公司40%;武漢潤置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%（華潤子公司）;原風(fēng)和朗庭項目搖身一變成為華潤琨瑜府，華潤置地也正式進駐西郊中原區(qū)。

華潤的進駐對于業(yè)主來講簡直是救命稻草，雖然原來的康隆置業(yè)股東都是煤炭國資，但是風(fēng)和朗庭因為種種原因，大有延期不確定的爛尾之勢，國資兜底都不一定靠譜的時候央企來了，這下原來購房業(yè)主提心吊膽終于可以放心了。

項目屬于董砦（牛砦）城中村改造項目，原風(fēng)和朗庭是一期地塊，二期是桐柏路金水西路西北角的一棟獨棟住宅，三期是秦嶺路旁的地塊，四期五期在桐柏路東側(cè)，因為南側(cè)鐵路的原因，所有的地塊都不大，但是容積率缺頗高~這也是先天因素不足之處。

目前在售的一期4棟高層住宅已經(jīng)主體封頂，戶型之類的都是按原設(shè)計走的，華潤接盤只能做的就是綠化景觀、公共區(qū)域、物業(yè)以及后續(xù)施工管控上做一些提升，一期屬于安開混合用地，容積率高達6.5，西側(cè)為開發(fā)區(qū)東側(cè)為安置區(qū)后續(xù)軟隔離分離，戶型從60㎡的一房到160㎡的四房各個區(qū)間都有，但是看過平層圖和戶型圖之后只能說一個字：菜！典型的為了吃滿容積率而造就各種奇葩的戶型，小戶型朝南的還好那么一點點，大戶型真是“小趴菜”：125㎡的大三房只有1開局朝南~100㎡的純北向三房，這種設(shè)計可以和升龍御璽一較高下了，這種奇葩戶型下也就能理解為什么年初的時候爆出一波1.1萬+的特價房了，不過目前在售的價格基本在1.25+，當時的特殊樓層特價房也已經(jīng)取消了，當然對于剛剛需來講可能這價位了還要什么自行車，但是老兄居住舒適度也是一個很硬性的標準啊。

目前華潤主推三期，也一直在為三期開盤做準備，三期屬于由華潤自己單獨設(shè)計開發(fā)的全新地塊，位于秦嶺路東、金水西路南，和鄭地璞園隔路相望，占地31畝，容積率6.0，規(guī)劃4棟高層住宅+1棟幼兒園+1棟公配樓。
雖然是華潤獨自操刀，但是巧婦難為無米之炊，如此高的容積率下又要保證利潤，于是反市場的戶型設(shè)計又出現(xiàn)了，2022年了，還有89㎡的兩房、105㎡的純北向戶型，還是華潤~真難。除了這兩個戶型還有120㎡的三房和139㎡的四房，這兩個戶型稍微正常點，120㎡的兩開間朝南長陽臺設(shè)計，和部分項目110多的拼接戶差不多，139平米的四房雖然只有兩開間朝南，但是東向均有開窗面，采光上不成問題，不過主衛(wèi)是個暗衛(wèi)是什么鬼。
周邊環(huán)境也一般，南側(cè)火車道是個硬傷，距離地鐵口的位置都破遠，不過其他的生活配套周邊已經(jīng)有這么多年成熟的社區(qū)了還是不成問題的。

華潤這兩年在鄭州市場上動作頻繁，東西區(qū)域同時開花，大有擼起袖子加油干的勢頭，近期又和中原區(qū)zf以及熱電廠簽下合作框架協(xié)議，大概率秦嶺路棉紡路熱電廠上百畝的片區(qū)開發(fā)由財大氣粗的華潤操盤，那個區(qū)域可塑造性非常強，不過兩個大煙囪是拆不了了，大概率會做成像芝麻街二砂那種保留傳統(tǒng)的工業(yè)公園博物館之類的，五六百畝土地最后規(guī)劃出爐后會有多少住宅地供應(yīng)出來呢？期待的商業(yè)會不會有華潤萬象系列，畢竟周邊苦錦藝城久已~(展開全部)

為了這個國慶，有點拼~ （各種利好，股市大漲）

9月29日晚間，央行發(fā)文完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整，將對在貸款市場報價利率（LPR）上加點幅度高于30基點的存量房貸利率，統(tǒng)一調(diào)整到貸款市場報價利率（LPR）-30基點。

當天晚上國有四大行積極響應(yīng)，工行、農(nóng)行、中行、建行均發(fā)布公告，將調(diào)整存量個人住房貸款利率。北上廣深的三巨頭上海、廣州、深圳更是當晚給出反應(yīng)，廣州取消限購、深圳降低首付至15%、上海調(diào)整購房政策進一步優(yōu)化等等。

9月30日河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省財政廳等部門印發(fā)《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，通過加大“白名單”項目貸款投放力度、逐步推廣“以舊換新”、全面取消限購等20條措施，對商品房建設(shè)嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

河南速度，這次真中，政治站位沒一點毛?。?img src="/Public/qqFaceImg/63.gif" />

二十條里面較為重要給大家拉出來：

全面取消限購，積極推動“認房不認貸”。購買商品住房無需審核購房人資格，同時，取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定，商品房自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起即可轉(zhuǎn)讓。居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
（是不是有點晚，早該這樣了，現(xiàn)在的限購也是名存實亡，只不過官方明確了）

加強商品住宅用地供應(yīng)管理，對商品住宅去化周期超過18個月的市、縣，暫停新增住宅用地審批并嚴格控制新增住宅用地出讓，以此加強商品住宅用地供應(yīng)管理、嚴格控制新增住房供應(yīng)節(jié)奏等，嚴格控制增量。
（其實目前鄭州已經(jīng)在做了，但是似乎市場的反應(yīng)并沒有那么強烈，所以還是需要做好控制）

收購存量房作為保障性住房為手段，進一步優(yōu)化存量。支持省屬國有企業(yè)作為存量商品房收購主體，以市場化、法治化收購存量商品房用于保障性住房。對于市縣收購存量商品房用作保障性租賃住房的，省財政將繼續(xù)按照不超過2%的貼息率予以支持。
（終究還是國資吞下了所有的苦果，保障住房的資金來源怎么辦，還得看金融機構(gòu)臉色）

優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)項目計容面積、公攤等建筑設(shè)計規(guī)則，提高商品住宅得房率，允許符合條件且未開工的房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)整住房套型結(jié)構(gòu)等，提高供應(yīng)質(zhì)量。
（這是要各種放松規(guī)范了？各種送送送的面積？目前市場上越秀帶起來的贈送風(fēng)已經(jīng)成了氣候，羨慕以后的買房者~）
　　
鄭州、開封、濟源示范區(qū)加快推進現(xiàn)房銷售試點工作，同時鼓勵其他地市拿出優(yōu)質(zhì)地塊，探索現(xiàn)房銷售；全省層面逐步推廣住房“以舊換新”；支持各地學(xué)習(xí)鄭州經(jīng)驗，結(jié)合實際探索實施國企收購和市場化交易兩種住房“以舊換新”方式。
（我大鄭州雖然在全國不行，但是全省也成模范生了，現(xiàn)房銷售鄭州已經(jīng)有了項目再做，但是目前還沒有一個做成的現(xiàn)房，期待ing，現(xiàn)房銷售對企業(yè)的壓力太大）(展開全部)

融信城市之窗綠博園文通路東、富貴二路南。

該項目占地約77畝，容積率為4.0，總建筑面積26萬平方米，物業(yè)形態(tài)包括平層公寓和LOFT公寓，在銷售的平層面積是23平方米，LOFT從33平方米-51平方米，平層的毛坯價格是6000元/平方米，LOFT的價格是7600元/平方米，首付3萬塊，剩余的2年4次，總價13萬起步，月供700塊起步，你沒有看錯只要700塊。

有沒有十分心動，買一套？

綠博的價格沒有最低只有更低，本來想在綠博抄底的群眾，抄在了地板上，卻沒想到還有地下室；抄在地下室的，沒想到下面還有地窖；抄到了地窖的，沒想到下面還有地殼；抄在地殼上的，沒想到下面還有地獄；拼死抄到了地獄里的，結(jié)果是死了也沒想到：地獄居然還真有十八層。

一個新的區(qū)域發(fā)展起來到底需要多少錢？

做一個有規(guī)模的新城區(qū)，占地面積10平方公里（15000畝），征地50萬/畝，需要75億，完成三通一平40萬/畝，需要60億元，占建設(shè)用地40%，三通一平完成剩下9000畝。生活配套，比如醫(yī)院、學(xué)校、公園，需要15億元，占比25%，剩下6700畝，新城區(qū)還沒有蓋成已經(jīng)投入150億元。

我們參照參照一下濱河國際新城和雙湖科技新城，每個地方差不多需要投資100億元，你像綠博這么大一片，沒有100億真的不行，錢從哪里來，當然是賣地！

先得有一個概念，先圈住開發(fā)商，讓一堆開發(fā)商過來，越大牌的越好，產(chǎn)業(yè)越多越好，開發(fā)商過來之后住宅先行，遇到一波牛市，收割了一大波的人。

總而言之遠郊的項目不能買，尤其是公寓項目更是坑爹！

葡萄牙詩人費爾南多·佩索阿曾經(jīng)說過這樣一句話：人與人最大的不同在于，你是真的活了一萬多天，還是僅僅生活了一天，卻重復(fù)了一萬多次，而融信城市之窗每天就是重復(fù)一件事賣不動，賣不動！(展開全部)

保利大都匯的開盤數(shù)據(jù)到現(xiàn)在還是一個迷~各個平臺統(tǒng)計的那叫一個眾說紛紜，從下限60套到290套，各個版本層出不窮，其實結(jié)合保利預(yù)熱這么久以及售樓部的人頭攢動綜合起來可以感受到，保利不會賣的很差，但是距離期望值又略有不粗，整體處于去化正常狀態(tài)，個人感覺70%略顯合理。

杓袁、劉莊也屬于數(shù)年前城中村中的小霸王級別，雖然不如陳寨廟里那搬巨頭，但是也曾經(jīng)是多少金水區(qū)鄭漂們的集結(jié)地，但凡拿出來一個90后就會有一個十年的故事情節(jié)展開在這里，央企保利進駐開發(fā)也是福音，畢竟綜合實力來講央企的托底能力和片區(qū)開發(fā)還是比較高級別選擇的。

保利大都匯的首期地塊北臨宏安路，南接宏康路，東臨城市綠地及中州大道，西臨漢王路。整個地塊總占地約118.9畝，容積率僅為3.19。共規(guī)劃22棟小高層住宅（18-19層），1棟公寓樓，1棟9班制幼兒園。建筑立面采用現(xiàn)代極簡的風(fēng)格，效果圖上展示出來的局部石材+鋁型材壓條與較高窗墻比的呈現(xiàn)還是非常靚麗的，戶型上之前簡單介紹過，符合市場主流需求，并且剛需改善雨露均沾面積區(qū)間可選擇性大，但是保利的精裝水平著實一般，參考高新區(qū)文化廣場的交付案例。

大都匯不同于海德公園的項目定義，大都匯整個項目應(yīng)該是鄭州市金水區(qū)劉莊村、杓袁村城中村改造(二期)（三期），合計上千畝的項目占地，規(guī)劃中不僅有住宅商業(yè)，還有各種教育、文化、社區(qū)服務(wù)等各種配套，在規(guī)劃中未來的基礎(chǔ)生活可以達到足不出區(qū)的地步，不過這一點需要時間來慢慢沉淀開發(fā)，這才是大都匯的首個地塊??；在這種大城項目上，萬科的做法最具代表性，西四環(huán)的萬科城歷經(jīng)數(shù)十年，終于打造成居住商業(yè)購物文化等綜合型區(qū)域。

項目的優(yōu)缺點也十分明朗，區(qū)域位置優(yōu)秀：花園北路、中州大道、連霍高速公路等重要的交通干路環(huán)繞周邊，公共出行方面地鐵二號線、客運北站，公交場站等（但是劉莊站距離首期地塊步行約800米~）；項目周邊的教育醫(yī)療等資源一般，配套環(huán)境比較一般，，汽配店和老破小以及安置房占據(jù)了大部分的城市空間，雖然說以后有可能搬遷改善，但是以后的以后誰又知道呢，這一點感覺遠不如花園路西側(cè)的區(qū)域，不過保利的客戶群體很大一部分都是汽配店貢獻的呢。

大都匯1.8萬/㎡-2.2萬/㎡的單價不算便宜了，金水北這個怪胎價格真的堅挺，往南去，這個價格能買到成熟的金二環(huán)的區(qū)域了，在金水北才只是四環(huán)，當然人群的活動區(qū)域性也注定了在北邊的只能被套牢，隔壁的康橋已經(jīng)在唱：再別康橋了，縱觀四周，保利的競爭對手也沒有幾個，而且純低密小高層的殺手锏更是直擊人心，這就需要在生活配套和居住舒適度上做個選擇題了。(展開全部)

越秀終于從遠郊來到城市中心，成功摘牌路砦6號地塊，樓面價4839元/㎡，背后實際控股人為廣州越秀和金水區(qū)人民zf，宏康路南、長安路西，34.72畝，容積率3.5，地處金水北本就是個話題，加上3.5的容積率，注定這又是紅盤一個。

實地探盤：
1、金水北文化北路、連霍高速、三全路、花園北路這個區(qū)域因為金水市民中心和市民公園的落地而有種不一樣的感覺，該區(qū)域除風(fēng)雅頌、鹿港小鎮(zhèn)、安泰銀龍小區(qū)、路砦安置小區(qū)以及早期還沒有金水北這個概念時開發(fā)的海亮?xí)r代、和昌、康橋外，待開發(fā)的地塊還有很多，新盤只有康橋天樾九章和越秀，花園路東為金水自貿(mào)港，因更多的金水行政部門遷移至此，所以這里有望成為下一個金水北的中心，發(fā)展?jié)摿€是非常大的。

2、越秀項目終于姍姍來遲，地塊不大，目前還沒有動工的跡象，目前三全路這個板塊雖過了魏河還是一片荒涼，但能看到的配套還是不少，南側(cè)與魏河僅一路之隔，向西有東風(fēng)渠及東風(fēng)渠濱河公園，算是雙河環(huán)繞，路網(wǎng)已基本完善，魏河北路和宏康路貫通東西，長安路和香山路可通至三全路，方圓2公里四所學(xué)校，金水區(qū)文化路第三小學(xué)長安校區(qū)、龍門實驗學(xué)校長安校區(qū)、文化路一小翰林校區(qū)、藝術(shù)小學(xué)宏康校區(qū)，教育資源還是非常豐富的，地鐵7號線龍門路站在建階段文化路和宏康路附近設(shè)有站點，所以越秀也算是地鐵盤，地鐵的開通絕對在交房前。

至于越秀地產(chǎn)，成立于1985年，是大灣區(qū)實力國資房企，這點也給項目增色了不少。

所以綜合起來這個位置的配套以及未來發(fā)展?jié)摿?，絲毫不遜色于金水北國基路沿線一帶的幾個樓盤，可以重點關(guān)注。(展開全部)

繼去年年底融創(chuàng)爽約龍府后續(xù)地塊之后，6.22再次爽約融創(chuàng)城后續(xù)地塊，看來融創(chuàng)的經(jīng)濟危機絕不是空穴來風(fēng)，融創(chuàng)自身也確實是泥菩薩過河自身難保，也正因如此，該地塊也成了本次土拍的一大看點，開發(fā)模式依然是zf先托底，后期聯(lián)合優(yōu)質(zhì)開發(fā)商進行合作開發(fā)或者代建，民企統(tǒng)一選擇躺平，所以6.22鄭州地產(chǎn)救場出盡了風(fēng)頭。

位于南四環(huán)北、河?xùn)|路東，76.257畝，容積率3.0，建筑密度20%，建筑密度100米，綠地率30%，為十八里河街道辦事處大王莊合村并城項目用地，地塊指標條件為單套住房建筑面積禁止超過144平方米，即融創(chuàng)城的7期地塊。

優(yōu)點在于：
1、3.0的容積率比較宜居。

2、西側(cè)緊鄰十八里河，生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)，標準河景房。

3、管南南四環(huán)北的三個著名的千畝大盤：綠都瀾灣、永威城、融創(chuàng)城的開發(fā)都接近尾聲，經(jīng)過幾年的拓荒，配套逐步落地，融創(chuàng)城作為集住宅、商業(yè)于一體的千畝大盤，內(nèi)部規(guī)劃4所幼兒園、2所小學(xué)、1所中學(xué)，該地塊東北側(cè)即為在建中的管城外國語小學(xué)明珠路校區(qū)，同時片區(qū)還簽約有鄭州五中。
雖管南的教育跟其他區(qū)比起來有荒漠之稱，但能從各個片區(qū)簽約的學(xué)校以及zf對此的布局來看，對于教育一直在惡補，從未停歇過，所以還是可以期待的。

劣勢：1、南四環(huán)鄭新路錯綜復(fù)雜的高架帶來的噪音干擾。2、融創(chuàng)城的地鐵短期內(nèi)還是一片空白。

管南的熱度一直以來是絲毫不亞于金水北的，但價格和配套決定一切，客戶群體以剛需和剛改為主，2022年也將會有更多的新選擇，永威城后續(xù)地塊、鄭州地產(chǎn)所摘得金尊府及融創(chuàng)城的后續(xù)地塊，還有龍湖溢價新摘的地塊。

改善可以重點關(guān)注龍湖地塊，本身金岱科創(chuàng)板塊的潛力也優(yōu)于管南，鄭州地產(chǎn)兩個地塊的走向就看是自己操盤還是聯(lián)合開發(fā)了，同樣可以重點關(guān)注。(展開全部)