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繼去年年底融創(chuàng)爽約龍府后續(xù)地塊之后，6.22再次爽約融創(chuàng)城后續(xù)地塊，看來融創(chuàng)的經(jīng)濟危機絕不是空穴來風，融創(chuàng)自身也確實是泥菩薩過河自身難保，也正因如此，該地塊也成了本次土拍的一大看點，開發(fā)模式依然是zf先托底，后期聯(lián)合優(yōu)質(zhì)開發(fā)商進行合作開發(fā)或者代建，民企統(tǒng)一選擇躺平，所以6.22鄭州地產(chǎn)救場出盡了風頭。
位于南四環(huán)北、河東路東，76.257畝，容積率3.0，建筑密度20%，建筑密度100米，綠地率30%，為十八里河街道辦事處大王莊合村并城項目用地，地塊指標條件為單套住房建筑面積禁止超過144平方米，即融創(chuàng)城的7期地塊。
優(yōu)點在于：
1、3.0的容積率比較宜居。
2、西側(cè)緊鄰十八里河，生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)，標準河景房。
3、管南南四環(huán)北的三個著名的千畝大盤：綠都瀾灣、永威城、融創(chuàng)城的開發(fā)都接近尾聲，經(jīng)過幾年的拓荒，配套逐步落地，融創(chuàng)城作為集住宅、商業(yè)于一體的千畝大盤，內(nèi)部規(guī)劃4所幼兒園、2所小學、1所中學，該地塊東北側(cè)即為在建中的管城外國語小學明珠路校區(qū)，同時片區(qū)還簽約有鄭州五中。
雖管南的教育跟其他區(qū)比起來有荒漠之稱，但能從各個片區(qū)簽約的學校以及zf對此的布局來看，對于教育一直在惡補，從未停歇過，所以還是可以期待的。
劣勢：1、南四環(huán)鄭新路錯綜復雜的高架帶來的噪音干擾。2、融創(chuàng)城的地鐵短期內(nèi)還是一片空白。
管南的熱度一直以來是絲毫不亞于金水北的，但價格和配套決定一切，客戶群體以剛需和剛改為主，2022年也將會有更多的新選擇，永威城后續(xù)地塊、鄭州地產(chǎn)所摘得金尊府及融創(chuàng)城的后續(xù)地塊，還有龍湖溢價新摘的地塊。
改善可以重點關(guān)注龍湖地塊，本身金岱科創(chuàng)板塊的潛力也優(yōu)于管南，鄭州地產(chǎn)兩個地塊的走向就看是自己操盤還是聯(lián)合開發(fā)了，同樣可以重點關(guān)注。(展開全部)
融創(chuàng)城最近又火了一把，但實地去看現(xiàn)場就有點荒涼了，跟當初融創(chuàng)城的熱銷形成了鮮明的對比，大牌云集的管南開發(fā)了數(shù)年并沒有發(fā)生所謂的翻天覆地的變化。
zf平臺公司摘得的13號地塊的現(xiàn)狀就更不用多說，雜草叢生，沒有絲毫要開工的跡象。
位置怎么說呢，緊鄰十八里河，但還沒有經(jīng)過治理的十八里河并沒有任何的生態(tài)優(yōu)勢，何時能把其治理城“東風渠”的樣子時間上還是個未知數(shù)，過了十八里河就是永威城，永威城因為部分已經(jīng)入駐，比起融創(chuàng)城這邊的人氣要好太多，北側(cè)為融創(chuàng)城未交房項目，南側(cè)是南四環(huán)高架，想當初管南熱銷的時候?qū)τ诠苣系亩ㄎ痪褪沁@里就是老管城的自然外溢區(qū)域，也就是其未來，再看看現(xiàn)在只能說是理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。生活配套和城市界面非常一般，倒是來了幾個所謂的名校分校，但商業(yè)始終沒有向這個區(qū)域傾斜，現(xiàn)在的管城又了新寵金岱科創(chuàng)城，管南的發(fā)展明顯要在其后面了。
76畝，容積率3.0，緊鄰十八里河，地塊指標還是不錯的，南側(cè)有四環(huán)高架，往好處想就是出行方便，壞了想就是噪音，目前這個區(qū)域地鐵還是一片空白，未來地塊做成高低配或者是純高層都是不錯的，但大概率也是剛需剛改盤，但有一點可以肯定，融創(chuàng)是肯定不會再繼續(xù)開發(fā)了。
13號地塊的命運就是城投只管先兜底，后續(xù)計劃可能連自己也沒有整明白呢，以后買房安全第一是一方面，除此以外就是要么品質(zhì)超高價格貴，要么品質(zhì)低價格直接打骨折。(展開全部)
看到這塊地，得心疼鄭地30秒，融創(chuàng)把所有好賣的低密優(yōu)質(zhì)臨河地塊全啃完了，當就剩這一個邊角料的時候，卻恰到好處的資金繃不住，然后讓鄭地接盤這個硬骨頭，真的妙。
從地價角度看，這塊地容積率3.0，樓面價4260元一平，確實稱不上劃算，同沿四環(huán)的融創(chuàng)首期地塊，容積率3.0，樓面價才2902元一平。
從位置角度看，這塊地靠近南四環(huán)和鄭新大道交匯處，都是大車不說，關(guān)鍵交通出行也不得勁。
從環(huán)境來說，十八里河目前也不是加分項，河水很少很淺，水質(zhì)污濁，周邊也是荒草叢生，還有不少村民開墾的菜地亂七八糟的。
從開發(fā)商角度看，經(jīng)濟賬恐怕也難算過來，當時融創(chuàng)賣沿南四環(huán)這幾期，均價都不高，最高可能才11000了，現(xiàn)在降降價，可能就9000到10000，按4260元的樓板價，很難算得過來。
鄭地的話，勉強算國資平臺里能打的，之前開發(fā)過鄭地璞園、鄭地美巢、以及和美景合作的美景東望，產(chǎn)品并不像有的國企那樣脫離實際，大概率這塊地的規(guī)劃產(chǎn)品會接地氣，延續(xù)融創(chuàng)的思路，以89-125平為主，短平快走量。
整個來看，鄭新路沿線的永威和融創(chuàng)價格都很一般，因為鄭新快速不像城市路，把管南的發(fā)展給割裂了，反觀紫荊山路沿線，已經(jīng)有三環(huán)內(nèi)的城市形象了，綠都瀾灣新苑安開混居都賣得不錯。還是把這里當成備選吧，現(xiàn)在都沒錢，市政建設(shè)放緩，四環(huán)沿線的配套一直跟不上來，也是個大難題。(展開全部)
鄭政出【2022】13號（網(wǎng)）地塊為十八里河街道辦事處大王莊合村并城項目改造用地。該地塊最終由河南省詠麟置業(yè)有限公司以底價64973.0萬元競得，折合起始樓面價4260元/㎡，溢價率0%。其中河南省詠麟置業(yè)有限公司背后是河南鄭地住房租賃有限公司和鄭州是管城建設(shè)開發(fā)有限公司。
土地基本信息：
鄭政出〔2022〕3號（網(wǎng)）地塊位于管城區(qū)南四環(huán)北，河東路東。使用權(quán)面積50837.85㎡，約合76.257畝，從規(guī)劃指標來看，該地塊為城鎮(zhèn)住宅，零售商業(yè)，餐飲，旅館，商務金融其他商服用地，容積率＞1，＜3，建筑密度＜20%，綠地率＞30%，建筑高度需＜100米，起始總價64973萬元，起始樓面價4260元/㎡。
該地塊原本是融創(chuàng)城的后期地塊，但是融創(chuàng)現(xiàn)在資金鏈緊張，也沒有錢拿地，最后還是由zf托底，不過后期可能還是會跟開發(fā)商合作來開發(fā)。
地塊西側(cè)緊鄰十八里河，標準的河景房；南側(cè)臨鄭新快速路與南四環(huán)交會立交，會產(chǎn)生噪音污染，位置不如在售的融創(chuàng)城六期觀河著。(展開全部)
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