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房產(chǎn)評(píng)論師綠都瀾灣知了公寓還有一點(diǎn)存貨在售，這個(gè)管南2號(hào)線(xiàn)站馬屯地鐵口的現(xiàn)房公寓，當(dāng)初2018年年中開(kāi)盤(pán)均價(jià)9000元一平，現(xiàn)在一室的租金卻不到900元一個(gè)月，洗衣機(jī)冰箱空調(diào)一應(yīng)俱全，就這都不好租。
一方面，周邊商品房的租金都在不斷下跌，精裝89平大兩房，1500元一個(gè)月也不鮮見(jiàn)，商品房尚且如此，更別提周邊大體量的安置房了。
另一方面，現(xiàn)在租客確實(shí)不夠用了，本區(qū)域的租客不但被商品房安置房分流，更被東區(qū)金水區(qū)分流走，那里通勤時(shí)間更短，租金也在下行，性?xún)r(jià)比更高。
總而言之，租金下滑，租客減少，公寓很慘。
不過(guò)，知了公寓投資回報(bào)的差表現(xiàn)，不影響項(xiàng)目在片區(qū)的地位。
這個(gè)31畝的商業(yè)綜合體，儼然成為綠都瀾灣的商業(yè)核心區(qū)，彌補(bǔ)了周邊小區(qū)底商不足的缺陷，上面公寓注冊(cè)的一些小微企業(yè)，也吸納了周邊小區(qū)寶媽等靈活就業(yè)人口，知了公寓和紫荊華庭盒子商業(yè)，兩者一南一北，形成了綠都在管南布局的兩大核心，也算是綠都商業(yè)的初次嘗試。從知了公寓下面的底商來(lái)看，像這種商業(yè)街區(qū)還是不能一賣(mài)了之，不然后期太亂，不成體系，商家胡亂競(jìng)爭(zhēng)，大家都不賺不到錢(qián)。綠都還是要加強(qiáng)商業(yè)街區(qū)的運(yùn)營(yíng)。
目前在售的尾盤(pán)是40平的公寓，均價(jià)5800元，總價(jià)只要20萬(wàn)出頭。知了公寓是接地氣的，與北面不遠(yuǎn)的永威微佳大廈公寓相比，知了公寓外立面黃褐相間，設(shè)計(jì)落后，土里土氣，內(nèi)部空間局促，5棟公寓擠在一起通風(fēng)采光都不好，買(mǎi)這就是圖個(gè)實(shí)惠。(展開(kāi)全部)
房產(chǎn)評(píng)論師最近大家應(yīng)該還不能完全解封，每天只有一小時(shí)放風(fēng)時(shí)間，看了不少小區(qū)的封控生活狀態(tài)，個(gè)人認(rèn)為大概有這么幾種。
一種是類(lèi)似21世紀(jì)這種大型老小區(qū)，還挺爽的，小區(qū)里自帶商業(yè)街，超市菜店煙酒店俱全，只要不是說(shuō)完全封在單元樓，生活狀態(tài)其實(shí)跟之前不大。
另一種是次新小區(qū)，比如管南的幾大剛需盤(pán)，再比如東潤(rùn)泰和這樣的，規(guī)劃之初都是商住完全分離，有的甚至連底商都沒(méi)有，買(mǎi)個(gè)菜真是麻煩，得加各種群，想法湊單，忍受高價(jià)，還得漫長(zhǎng)的等待，賣(mài)菜老板心情不好了，還得吵你幾句。
寫(xiě)到這里，不禁想到北龍湖的那些業(yè)主咋生活，整個(gè)北龍湖都沒(méi)幾個(gè)門(mén)面房，買(mǎi)菜估計(jì)全指望物業(yè)了，小區(qū)人又少，如果你是菜販子，你估計(jì)都不愿意往這跑。
還有一種更爽的，就是綠都知了這種圍合式居住型公寓，類(lèi)似的還有美景芳鄰，海亮?xí)r代廣場(chǎng)等，他們規(guī)劃的樓下就是商業(yè)內(nèi)街，雖然商業(yè)街幾個(gè)進(jìn)出口封了，封了跟沒(méi)封一樣，里面的胡辣湯店、鹵味店、煙酒店、蔬菜水果店照樣開(kāi)，住公寓的小年輕下樓買(mǎi)了帶上去，跟之前生活沒(méi)兩樣，不用加群，不用隔著鐵柵欄拿外賣(mài)，也不用受氣，非常方便非常有尊嚴(yán)。
其次這些小公寓由于是商辦屬性，立面會(huì)有一些美甲美容美發(fā)、按摩、咖啡店，培訓(xùn)班工作室之類(lèi)的，只要不封到樓棟，也能照常營(yíng)業(yè)，生活多姿多彩，別小看鄰居的需求，據(jù)我所知，有的家里老人實(shí)在閑的慌，封控期間專(zhuān)門(mén)給鄰居剪發(fā)，一個(gè)10元，活可不少，還有大學(xué)生沒(méi)事上門(mén)給孩子輔導(dǎo)補(bǔ)課的，不禁感嘆群眾的智慧。
大家如果真想投資商鋪，可以關(guān)注這種大體量公寓下的商業(yè)街產(chǎn)品，他們封控了也可以形成一個(gè)小社會(huì)，自成體系，應(yīng)該是受疫情影響最小的了，反而像正弘城、萬(wàn)達(dá)這類(lèi)圍繞綜合體的商鋪，反而是最慘的，一旦封控，客流量一下就斷了。
知了公寓現(xiàn)在倒也真不貴，平層公寓5800一平，精裝的6600一平，首付還可以分期，1萬(wàn)訂房，剩余分期1年半6次，每次1.5萬(wàn)，如果不差錢(qián)是可以考慮以下，24平總價(jià)才14萬(wàn)。(展開(kāi)全部)
普通會(huì)員綠都瀾灣項(xiàng)目作為管南三雄之一，從2015年開(kāi)始開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在，一期到七期均已售罄，目前主要推售瀾灣知了公寓。
綠都瀾灣知了公寓作為綠都都匯商業(yè)中心的公寓部分，北臨站馬屯路，西臨霞飛西路，項(xiàng)目占地31畝，容積率約4.49，建筑面積12萬(wàn)㎡，規(guī)劃了5棟公寓樓，戶(hù)型建面約24-38㎡。其中1號(hào)樓29層，高98米；2號(hào)樓20層，高68米；3號(hào)樓20層，高68米；5號(hào)樓13層，高45米；6號(hào)樓13層，高45米，五棟公寓呈圍合形狀，下面一圈2層商業(yè)街連接，整體構(gòu)成了綠都瀾灣的商業(yè)核心組團(tuán)，目前在售的平層建筑面積約24平方米的毛坯公寓約5800左右，套總價(jià)約14萬(wàn)元，精裝公寓均價(jià)6600左右，首付1萬(wàn)即可訂房且是現(xiàn)房。而在2019年瀾灣公寓首開(kāi)的時(shí)候，1號(hào)樓24平方米的平層公寓價(jià)格約9000左右，首付可以分期，1萬(wàn)訂房，剩余首付款，分期1年半6次，每次1.5萬(wàn)。
公寓項(xiàng)目在市場(chǎng)上是一種獨(dú)特的形態(tài)，首先因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的原因，商業(yè)用地性質(zhì)的公寓土地使用年限只有40年，而住宅用地使用年限是70年，且一般沒(méi)有市政暖氣集中供應(yīng)，多數(shù)為單氣，商水商電，物業(yè)費(fèi)較高，轉(zhuǎn)手稅費(fèi)高，幾乎沒(méi)有二手市場(chǎng)。但是它只有一個(gè)好處，就是價(jià)格極其低，讓不知行的小白誤以為撿了漏幻想著自己當(dāng)房東收租的日子，還有另外一個(gè)就是公寓的客戶(hù)群體多數(shù)為單身女生，只能說(shuō)多數(shù)小女生被電視劇之類(lèi)的荼毒太深，看到精裝的樣板間加上銷(xiāo)售一番講解下來(lái)就無(wú)抵抗之力了，綠都瀾灣的公寓對(duì)面就是創(chuàng)新街小學(xué)教育集團(tuán)瀾灣校區(qū)和鄭州八中。目前樓下商業(yè)已入駐不少，樓下來(lái)來(lái)往往的都是年輕人，雖然價(jià)格低，還是不建議入手。(展開(kāi)全部)