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現(xiàn)在的雙湖科技城存在感已經(jīng)不強(qiáng)，一是這兩年沒(méi)什么新意，變化不大；二是樓盤(pán)也少，開(kāi)發(fā)商愿意投入宣傳更少。

過(guò)了西四環(huán)，科學(xué)大道以北就剩下保利和光嶼湖跟保億豫景晨園在售，還有一個(gè)高新和錦蓮序未開(kāi)售，雖然由永威代建，但經(jīng)永威金橋西棠一役，永威這個(gè)招牌在高新區(qū)總會(huì)令人心生怕意。

保利現(xiàn)在一期二期同時(shí)在售，一期精裝洋房主推15/16/17幾棟樓，140㎡四房，?成交價(jià)14800-15500左右；二期毛坯高層，主推10/11/14幾棟樓，?成交價(jià)10500-12500左右，洋房毛坯14000左右。

一二樓復(fù)式，贈(zèng)送一個(gè)小院子，毛坯交付，均價(jià)22000左右，頂樓贈(zèng)送露臺(tái)，毛坯均價(jià)17000左右，精裝18500左右。

一期分兩批交付，第一批預(yù)計(jì)明年3月，第二批預(yù)計(jì)明年6月；二期預(yù)計(jì)明年4月交付，交付時(shí)間上差別不大，過(guò)去兩年，這兩塊地也是混著賣，沒(méi)有明顯的先后順序。

教育方面，周邊有鄭州外國(guó)語(yǔ)中學(xué)附屬小學(xué)與項(xiàng)目、鄭州高新外語(yǔ)中學(xué)，小學(xué)已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。
對(duì)于在雙湖科技城置業(yè)的，追求安全性肯定選擇保利和光嶼湖，追求產(chǎn)品力，更多會(huì)傾向于保億豫景晨園，一梯一戶小高層，私家電梯入戶，也沒(méi)有做洋房，整體居住會(huì)更舒適。

如果再有一年時(shí)間，保億應(yīng)該能跟保利平起平坐，距離交付也只有一步之遙，兩塊地也是一路之隔。

雙湖給人的感覺(jué)還是有些荒涼，東半部分還好，隨著華潤(rùn)、正商的交付，也有了人氣，西半部分僅有幾個(gè)安置房在支撐，在建的產(chǎn)業(yè)園也是動(dòng)作緩慢。
經(jīng)過(guò)這幾年的發(fā)展，整體跟濱河比還差點(diǎn)意思。(展開(kāi)全部)

今年令鄭州期盼的新盤(pán)里，鳳凰悅園絕對(duì)算一個(gè)。

二環(huán)內(nèi)，2.5容積率，改善盤(pán)，品質(zhì)高層，準(zhǔn)現(xiàn)房，這些綜合到一起，不得不令人高看一眼。

之前一直說(shuō)的針對(duì)內(nèi)部?jī)?nèi)購(gòu)，包括近期的海報(bào)也是圍繞宇通，號(hào)稱為宇通人雕琢打磨主城改善住宅。目前得到的消息是有一半甚至一半以上房源要推向市場(chǎng)。

計(jì)劃2月份售樓部開(kāi)放，4月份毛坯部分交付，精裝部分年底交付。

占地面積約67畝，包含7棟高層住宅，配建約6000㎡小型商業(yè)廣場(chǎng)及1所幼兒園。

外立面有部分鋁板和玻璃幕，目前已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)，還是很漂亮的，雖然沒(méi)有瀚海晴宇、建業(yè)天筑那種質(zhì)感，但在周邊也是鶴立雞群的存在。

社區(qū)大堂，建面約2700㎡，規(guī)劃有會(huì)客室、羽毛球室、四點(diǎn)半課堂、健身房、乒乓球室、棋牌室等，跟美盛金水印差不多。

另外在5/8/9幾棟樓的首層，還打造有架空層，配備桌椅器材，方便老年和兒童活動(dòng)玩耍。

戶型最小126㎡三室兩廳兩衛(wèi)起步，標(biāo)準(zhǔn)的三開(kāi)間朝南，僅位于8號(hào)樓上，分A1和A2兩個(gè)，差別不大，數(shù)量也不多；
然后是158㎡四室兩廳兩衛(wèi)和188㎡四室兩廳三衛(wèi)，占比不低，是主力戶型，單158㎡套數(shù)占了一半以上。
最大的是249㎡五室兩廳三衛(wèi)，書(shū)房處非承重墻，可改為寬廳，舒適度更高一些。

目前對(duì)外報(bào)價(jià)2.1萬(wàn)左右，個(gè)人覺(jué)得有些偏高，整體來(lái)看是比周邊的騰威城、清韻怡景苑、金林雙璽要強(qiáng)一些，哪怕是即將交付的龍湖雅寶天鉅,整體上也不如這個(gè)。但市場(chǎng)就是這樣，定價(jià)過(guò)高照樣死翹翹。

綠都這兩年也挺難的，全靠宇通輸血，在鄭州取得成績(jī)后，就開(kāi)啟膨脹擴(kuò)張之路，發(fā)力長(zhǎng)三角，結(jié)果不是遇到市場(chǎng)下行就是嚴(yán)格限價(jià)，水土不服，紛紛碰壁。(展開(kāi)全部)

最近，鄭州市公共資源交易中心掛牌了兩宗產(chǎn)業(yè)用地。

1、鄭政出〔2024〕31號(hào)（網(wǎng)）地塊位于秦嶺路西、熱電廠西路北，容積率2.5，建筑高度80米。

該地塊產(chǎn)業(yè)方向定位為新一代信息技術(shù)（5G、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等）生物醫(yī)藥、人工智能，建成后主要業(yè)態(tài)為總部研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)鏈廠房、創(chuàng)意研發(fā)廠房。

2、鄭政出〔2024〕32號(hào)（網(wǎng)）地塊位于秦嶺路西、棉紡西路北，容積率2.5，建筑高度80米。

該地塊產(chǎn)業(yè)方向定位為新一代信息技術(shù)（5G、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等），新能源新材料以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)、中試、檢驗(yàn)檢測(cè)等環(huán)節(jié)及其配套設(shè)施，建成后的業(yè)態(tài)為檢驗(yàn)檢測(cè)中心、總部研發(fā)中心、新材料產(chǎn)業(yè)研究院。

這兩宗新型工業(yè)用地啟動(dòng)掛牌，也意味著熱電廠城市更新項(xiàng)目終于要提上日程了。

按照最新的規(guī)劃，整個(gè)熱電廠項(xiàng)目有5宗住宅用地，地塊屬性非常優(yōu)質(zhì)，三環(huán)內(nèi)，位置也非常核心，明年中原老城只有一個(gè)龍湖的代建項(xiàng)目入市，期待華潤(rùn)的熱電廠項(xiàng)目能夠早日入市。(展開(kāi)全部)

常綠金水宸院應(yīng)該算金水區(qū)最底部的一個(gè)選擇。

首先從地塊來(lái)看，31畝地，容積率3.5，其中安置面積5800平米，雖然安開(kāi)混合用地，但安置房體量不大，按95平測(cè)算，才60多套，無(wú)傷大雅，主要缺陷是地塊太小，類似的小地塊項(xiàng)目有中海錦城，華潤(rùn)悅璽，常綠東風(fēng)宸苑，金水宸苑頂多也就3-4棟樓，這種小項(xiàng)目的價(jià)格普遍會(huì)低于周邊1500-2000，剛需自住沒(méi)問(wèn)題，但投資增值是個(gè)問(wèn)題。

其次從地段來(lái)看，雖然離名門翠園不遠(yuǎn)，但區(qū)域面貌趕不上金水區(qū)的平均水平，周圍的高壓線，電線桿子林立，也沒(méi)啥生活配套，門前的魏河北路往西是斷頭路，尤其十字路口的修車店加劇了鄉(xiāng)鎮(zhèn)感。

好在東邊的龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，南側(cè)的魏河兩邊綠化還不錯(cuò)，北側(cè)成型的金水灣觀錦苑和東側(cè)成熟的瀚宇天悅，能加分不少。但對(duì)于河景不要過(guò)高期待，魏河的水一直很小，河道也窄，說(shuō)是個(gè)渠溝也不過(guò)分，不能和賈魯河相提并論。

項(xiàng)目工地沒(méi)啥大動(dòng)靜，但東側(cè)的售樓部和景觀區(qū)在加快建設(shè)，售樓部基本成型，2500平的景觀示范區(qū)也是施工，估計(jì)上半年能和大家見(jiàn)面。

這盤(pán)西側(cè)原來(lái)有個(gè)樓盤(pán)叫明天香檳花園，純剛需，當(dāng)時(shí)賣14000左右，而北側(cè)產(chǎn)品品質(zhì)較好，精裝交付的旭輝一江云著高層價(jià)格在15500左右，因此，常綠的價(jià)位毛坯14000比較合理，目前東側(cè)瀚宇天悅一期二期的精裝二手房?jī)r(jià)格在16000左右，但考慮到常綠的體量和位置，應(yīng)該達(dá)不到瀚宇的高度。

現(xiàn)在就看常綠怎么打造了，不過(guò)按之前常綠東風(fēng)宸院的思路，應(yīng)該會(huì)以89-110左右的剛需流量戶型為主，價(jià)位也不會(huì)貴。(展開(kāi)全部)

電建洺悅天璽，二七區(qū)大學(xué)南路與南四環(huán)交會(huì)處西南。

這個(gè)項(xiàng)目今年年底就交房了，而且有特價(jià)房8500起步，有想在二七區(qū)買房子的可以考慮考慮。

這個(gè)項(xiàng)目是郭家咀鐵三官?gòu)R村合村并城項(xiàng)目，2020年拿下的土地，單價(jià)是752萬(wàn)/畝，樓面價(jià)折合到3758元/平方米，容積率是3，限高是80米，占地面積是36畝，規(guī)劃的是4棟高層，全部都是兩梯四戶，戶型694戶，戶型面積做的非常簡(jiǎn)單：89平方米、114平方米、116平方米、117平方米。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：

第一：央企+準(zhǔn)現(xiàn)房。

電建也是根正苗紅，老爹是中國(guó)電建，南水北調(diào)、三峽都是中國(guó)電建的杰作，你買這樣公司心里肯定很踏實(shí)，現(xiàn)在買期房安全第一，安全第一，安全第一，再有就是準(zhǔn)現(xiàn)房，著急住房的小伙伴，可以去看看看。

第二：戶型可圈可點(diǎn)。

戶型設(shè)計(jì)的也是可圈可點(diǎn)，89平方米做的是一個(gè)南北通透，戶型方正，南向有三個(gè)功能空間，兩個(gè)臥室加上一個(gè)餐廳，而且臥室和客廳的陽(yáng)臺(tái)是連在一起，非常的闊綽，從入戶門一進(jìn)來(lái)，左手邊是廚房，餐廳客廳是一體，再往里面走就能走到臥室；114平方和116平方，這兩個(gè)戶型設(shè)計(jì)的非常相似，都是兩面寬，進(jìn)深長(zhǎng)。

項(xiàng)目的劣勢(shì)：

1、位置。

大的區(qū)位是比較尷尬的，位于二七區(qū)南四環(huán)以南，區(qū)域的發(fā)展也比較慢一些，7號(hào)線需要等到24年才能開(kāi)通，項(xiàng)目的東側(cè)就是萬(wàn)科大都會(huì)七期，南側(cè)是一大堆公司，目前來(lái)說(shuō)區(qū)域差點(diǎn)意思。

2、品質(zhì)。

另外就是電建的品質(zhì)一般，而且中國(guó)電建要?jiǎng)冸x地產(chǎn)業(yè)務(wù)，電建地產(chǎn)何去何從？(展開(kāi)全部)

綠博的明星盤(pán)—九州雅敘，11月底的如期交房又為其圈了一波粉，但實(shí)地探盤(pán)，顏值和品質(zhì)只能用一般來(lái)形容，品質(zhì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到其剛開(kāi)始宣傳的高端雅系的標(biāo)準(zhǔn)。

目前高層除最后一棟樓暫未拿到預(yù)售其余全部售罄，在售為疊墅11#、12#、13#，面積段為143平和175平，價(jià)格9000-15000不等，預(yù)計(jì)2024年6月份交房。

九州雅敘在綠博簡(jiǎn)直就是神話版的存在，高層特價(jià)房最低5500起步，疊墅9000起，真是只要能出貨，就沒(méi)有你想不到的價(jià)格，九州雅敘一次次在打破片區(qū)的價(jià)格底線，這也間接擾亂了市場(chǎng)，導(dǎo)致周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手根本無(wú)法接招，只能價(jià)格一降再降，所以龍湖春江天璽直接封盤(pán)，反正現(xiàn)在也賣不上價(jià)格，等到行情好了再度重啟。

9000起步的疊墅，該怎么說(shuō)呢，一樓亮點(diǎn)在贈(zèng)送大面積的地下室及私家花園，頂層送大露臺(tái)，中間戶一梯兩戶跟傳統(tǒng)的復(fù)式?jīng)]有什么差別，面積段還是有點(diǎn)小，所以說(shuō)是疊墅，個(gè)人覺(jué)得稱之為洋房會(huì)更合適，不要被疊墅二字迷惑了雙眼，綠都現(xiàn)在也是破罐子破摔，已經(jīng)不再提什么高端雅系，就是快速周轉(zhuǎn)低價(jià)走量，現(xiàn)在的優(yōu)勢(shì)只有價(jià)格。

最大的問(wèn)題還是片區(qū)的問(wèn)題，綠博片區(qū)的改善夢(mèng)已破滅，房?jī)r(jià)更是直接塌方，環(huán)境多少年也沒(méi)見(jiàn)有改善，撤縣劃區(qū)也暫時(shí)沒(méi)戲，這里依然是中牟縣，享受的生活配套也是縣級(jí)配套，客戶群體也由原市區(qū)的田園改善改為中牟地緣的剛需、改善及部分有洋房夢(mèng)和疊墅夢(mèng)但又手頭不足的市區(qū)改善，交房一個(gè)月的九州雅敘已經(jīng)有不少房子開(kāi)始裝修，等待入住還是不少的。

能四環(huán)盡量不遠(yuǎn)郊，不建議拿時(shí)間換空間買遠(yuǎn)郊，地緣隨意。(展開(kāi)全部)

時(shí)隔兩年，再探國(guó)泰觀邸

沿北三環(huán)經(jīng)三路進(jìn)入，路東依舊是各種汽修廠，不過(guò)售樓部門前的那條市政道路往東倒是修的挺干凈的，西邊一品莊園和東邊清怡嘉苑門口一排排的底商也滿足基本的生活需求。

售樓部?jī)?nèi)基本沒(méi)有看房的，懶洋洋的幾個(gè)置業(yè)問(wèn)題無(wú)精打采的樣子。

售樓部旁邊就是一期現(xiàn)房，從一期大門口來(lái)看，一期的品質(zhì)可圈可點(diǎn)，大門人車分離做的也是相當(dāng)氣派，這個(gè)門面沒(méi)毛病，高層的24小時(shí)無(wú)差別日照著實(shí)讓人羨慕，不過(guò)估計(jì)這種好日子不會(huì)太久了，馬上路南的三期啟動(dòng)后，三期的高層勢(shì)必會(huì)對(duì)其造成一定的日照影響，特別是樓層較低的，當(dāng)然依舊可以滿足每天技術(shù)規(guī)定的日照，但是這種24小時(shí)無(wú)差別的恐怕享受不到了，一期是一個(gè)小而美的項(xiàng)目，體量不大一棟洋房+一棟高層，而且戶型較大，190㎡四房，這個(gè)面積和戶型賣到現(xiàn)房也不足為奇，算上最低1.8的單價(jià)，起步350萬(wàn)的價(jià)格已經(jīng)曬過(guò)了大部分剛需和一些準(zhǔn)改善，畢竟這個(gè)總價(jià)可以入手東區(qū)不少140左右的四房了，區(qū)位的差別還是挺大的，因?yàn)橐?guī)劃較早，以現(xiàn)在的改善戶型來(lái)對(duì)比國(guó)泰的現(xiàn)房戶型還是有一定差別的，整體還不錯(cuò)，但是目前缺少目前流行的甲板陽(yáng)臺(tái)，按照目前這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)情況還有這個(gè)區(qū)位價(jià)格，估計(jì)剩余的現(xiàn)房還得繼續(xù)賣下去。

不過(guò)話又說(shuō)回來(lái)， 作為港澳臺(tái)法人獨(dú)資的企業(yè)嗎，國(guó)泰資金問(wèn)題不大，似乎沒(méi)有很迫切的回籠資金的需求。

目前在售的二期，依舊是小地塊，規(guī)劃兩棟高層建筑，二期其中南側(cè)的一棟還不準(zhǔn)備拿出來(lái)銷售，說(shuō)是要內(nèi)部消化掉，北側(cè)拿出來(lái)銷售的一棟是95㎡左右的兩房和113㎡的三房，就戶型而言，和二七的升龍有的一拼，現(xiàn)在2023年了，誰(shuí)還會(huì)為這種菜雞戶型買單呢，反正我是不會(huì)，更何況價(jià)格還一直堅(jiān)挺在1.8萬(wàn)，只能感嘆一下蜜汁自信，好在體量不大，可能對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)傷大雅吧。

今年可能要啟動(dòng)的是三期，三期倒是挺讓人期待的，南鄰北三環(huán)，而且三期地塊方正是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)方形地塊，東西向面寬較大，設(shè)計(jì)出來(lái)的戶型肯定也是大面寬，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)透漏，三期的戶型面積和設(shè)計(jì)更為合理，應(yīng)該會(huì)和現(xiàn)如今的主流接軌，整個(gè)地塊采用了住宅+環(huán)繞底商的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，倒是想對(duì)有些期待。


來(lái)講一講國(guó)泰剛剛官宣的學(xué)校簽約,農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰校區(qū)+鄭州市四十七中，農(nóng)科路小學(xué)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)是分校，但是以目前的經(jīng)驗(yàn)大概率托管幾年，四十七中是不錯(cuò)的學(xué)校，初中部也能名列前十，但是四十七中不是學(xué)區(qū)，而是開(kāi)發(fā)商買了一個(gè)學(xué)位，一戶一個(gè)，用完結(jié)束，這點(diǎn)需要注意了，關(guān)于學(xué)位三少近期關(guān)注到新聞廣州多區(qū)發(fā)布學(xué)位預(yù)警，按購(gòu)房時(shí)間“先到先得”，未來(lái)的未來(lái)，教育改革還不知道要是什么模樣。

馬李莊城中村改造的三個(gè)項(xiàng)目，國(guó)泰、融創(chuàng)、泰山目前開(kāi)看一個(gè)比一個(gè)“臥龍鳳雛”(展開(kāi)全部)

鄭州地鐵8號(hào)線一期工程于2020年5月開(kāi)工建設(shè)，線路全長(zhǎng)51.78km，西起繞城高速公路東側(cè)的天健湖站，主要沿科學(xué)大道、瑞達(dá)路、東風(fēng)路、龍湖中環(huán)路、中興路、商都路、綠博大道，途經(jīng)中原區(qū)、金水區(qū)、鄭東新區(qū)、中牟縣?，共設(shè)28座車站。是已批復(fù)建設(shè)規(guī)劃中最長(zhǎng)的一條線。
7號(hào)線一期工程建設(shè)線路起于東趙站，止于南崗劉站，串聯(lián)鄭州北大學(xué)城、鄭州人民醫(yī)院、鄭州人民公園、鄭州大學(xué)北校區(qū)、鄭州大學(xué)南校區(qū)、二七萬(wàn)達(dá)商圈、鄭州二七新區(qū)等地，線路全長(zhǎng)約26.8km，均為地下線，設(shè)車站20座，建成后將彌補(bǔ)鄭州西南片區(qū)沒(méi)有地鐵的空白。
7號(hào)線一期、8號(hào)線一期正式通車后，鄭州今年新增通車?yán)锍填A(yù)計(jì)將達(dá)到104.98公里，在眾多城市中表現(xiàn)亮眼。從運(yùn)營(yíng)總里程來(lái)看，預(yù)計(jì)到2024年底，鄭州軌道交通總里程將躍升至450千米，躋身全國(guó)城市地鐵運(yùn)營(yíng)里程前十。
1.密度。鄭州地鐵線路分布沿著南四環(huán)、西四環(huán)、大河路，基本上覆蓋了，以七號(hào)線大學(xué)南路南四環(huán)算起，順時(shí)針?lè)较颍咛?hào)線、六號(hào)線、十號(hào)線、八號(hào)線、一號(hào)線、三號(hào)線、四號(hào)線、二號(hào)線、七號(hào)線大河路文化路附近，應(yīng)該是很密集了，中州大道楊金片區(qū)沒(méi)有地鐵。
2.運(yùn)營(yíng)。地鐵里程在增加，鄭州地鐵的運(yùn)營(yíng)也進(jìn)入了新階段，多樣化的發(fā)展，最近鄭州地鐵接連拿下主城區(qū)的幾塊地，地塊也都很好，鄭州地鐵成了鄭州土拍的大贏家。土地開(kāi)發(fā)還有地鐵站里的商業(yè)、商品，鄭州地鐵也努力擴(kuò)大收入，畢竟地鐵運(yùn)營(yíng)也是很需要資金。(展開(kāi)全部)

綠都九州雅敘一期的準(zhǔn)時(shí)交房給綠博樓市增加了一劑甜水，太難了這邊，價(jià)格腰斬也就算了，還攤上康橋、名門、建業(yè)這些問(wèn)題開(kāi)發(fā)商，二三套房養(yǎng)老的還行，首套房剛需置業(yè)的真是要罵娘。
綠都是在2019年12月拿下的這塊地，當(dāng)時(shí)也有猶豫，但還沒(méi)有疫情，總歸是滿懷希望，帶著一腔熱血悍然入坑。

雖然定位是高端產(chǎn)品線“雅系”，但越賣越剛需，因?yàn)楦叨瞬皇悄愫俺鰜?lái)的，最直接的還是價(jià)格，高層一平方7000，除去樓面價(jià)和成本，能顧住本金就燒高香啦。

好在高層基本被售完，還剩下一棟樓未推，大概100多套房的庫(kù)存，后續(xù)問(wèn)題不大。

現(xiàn)在最頭疼的就是疊墅，過(guò)去仰仗渠道分銷的大力帶看以及高傭刺激，也賣出去一部分，但還有一半的庫(kù)存，分別是2#、5#、6#、7#、10#、11#、12#、13#這幾棟樓，戶型有143㎡和174㎡，比一期129㎡、162㎡略大一些。分上疊、中疊、下疊三種產(chǎn)品。主打就是小復(fù)式，跟同區(qū)域的普羅理想國(guó)、建業(yè)新筑一期簡(jiǎn)直是沒(méi)法比，但總價(jià)也不足其三分之二?？偣灿胁蛔?00套，去化應(yīng)該會(huì)很艱難。

中疊目前均價(jià)9500，是最便宜的產(chǎn)品，贈(zèng)送地下室和北向小院子，上疊均價(jià)11000，贈(zèng)送露臺(tái)，下疊均價(jià)13500，贈(zèng)送南向院子。距離交房時(shí)間還有一年半，看綠都目前的情況應(yīng)該是問(wèn)題不大。

只是周邊也就安置區(qū)附近熱鬧些，旁邊的融創(chuàng)觀瀾壹號(hào)雖然交房?jī)扇辏胱÷蔬€不高，好在馬路對(duì)面有個(gè)衡中河南分校，掛牌也罷，假冒也罷，起碼開(kāi)學(xué)了，學(xué)費(fèi)適中，家長(zhǎng)評(píng)價(jià)尚可。另外，就是一直傳聞北側(cè)潤(rùn)弘那里要引進(jìn)省實(shí)驗(yàn)，遲遲沒(méi)有官宣，有模有樣的，因?yàn)槟莻z單位確實(shí)也有實(shí)力。(展開(kāi)全部)

盼星星盼月亮，地鐵7號(hào)線和8號(hào)線終于要開(kāi)通了，今日免費(fèi)試乘，據(jù)說(shuō)28日也就是明天正式通車，至此鄭州地鐵通車?yán)锍踢_(dá)到452公里，進(jìn)入了全國(guó)城市前十位，三期地鐵工程也完美收官。

7號(hào)線一期工程起于黃河國(guó)家博物館，止于侯寨站，全長(zhǎng)29.308KM，均為地下線，設(shè)車站22座，其中換乘站11座，途徑惠濟(jì)區(qū)、金水區(qū)、二七區(qū)，主要沿文化路、優(yōu)勝南路、金水路、大學(xué)路敷設(shè)，是覆蓋鄭州南北向發(fā)展軸的骨干交通線路。

8號(hào)線一期工程起于雙湖科技城的天健湖站，終點(diǎn)止于中牟新區(qū)的魯廟站，全長(zhǎng)51.78km，設(shè)站28座，這是目前鄭州地鐵建設(shè)規(guī)劃中最長(zhǎng)的一條線路，主要沿科學(xué)大道、東風(fēng)路、龍湖中環(huán)路、商都路、綠博大道敷設(shè)，設(shè)站28座，其中換乘站9座，是覆蓋鄭州東西發(fā)展軸的一條重要線路，可惜的是中牟新區(qū)只給安排了兩站，二期東延工程對(duì)于其才是至關(guān)重要，沿綠博大道一路向東，不過(guò)這條線路應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)在第四批地鐵規(guī)劃之列，也就意味著再往后排的話能真正實(shí)現(xiàn)可能要到2035年了。

這兩條線路的開(kāi)通影響最大的莫過(guò)于二七新區(qū)、雙湖科技城、白沙和中牟新區(qū)綠博園，幾個(gè)片區(qū)都是主城區(qū)的外溢區(qū)域，都在四環(huán)開(kāi)外了，主流客戶現(xiàn)在是剛需為主，對(duì)于地鐵的渴望可以說(shuō)是望眼欲穿，放在樓市火爆的那兩年，地鐵開(kāi)通，房?jī)r(jià)高低也得漲個(gè)幾百以示慶祝，現(xiàn)在是何方神圣來(lái)了也跑不動(dòng)了。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)凱旋門又到了最后的清盤(pán)攻堅(jiān)階段，總共剩的不到100套，但也賣了大半年時(shí)間，毫無(wú)建樹(shù)。

分布的也比較零散，基本上每棟樓都有個(gè)那么三五套，其中16號(hào)樓相對(duì)多一些，89㎡小三房，還有幾十套，但位置也比較差，位于地塊最北側(cè)，不僅臨路，還有鐵路線、墓景。但凡有點(diǎn)選擇，輕易下不去手，這樣的市場(chǎng)下，其他選擇也還真不少。

其他樓棟還有一些，有102㎡、124㎡，但樓層都比較一般，以1-2樓、頂?shù)讟菍訛橹鳎际潜惶魩纵喪Ｏ碌模遣皇且灿泻命c(diǎn)的樓層，屬于被清退下來(lái)的。

這個(gè)項(xiàng)目目前最大的優(yōu)勢(shì)就是準(zhǔn)現(xiàn)房，大部分都已弄完，準(zhǔn)備交房。價(jià)格方面其實(shí)沒(méi)有過(guò)多讓步，還在18000左右，特價(jià)房也在17000左右。

現(xiàn)階段，也就類似于二手房在售，地塊周邊的學(xué)校、道路、地鐵已經(jīng)成型，不存在過(guò)多規(guī)劃可言。小區(qū)內(nèi)部的大門、單元大堂、景觀綠化也陸續(xù)成型，能看出來(lái)七七八八，可謂是所見(jiàn)即所得。再加上央企華潤(rùn)在，交房是毋庸置疑，就看適合不適合你。

現(xiàn)在周邊可選擇性確實(shí)也不多，新房綠城誠(chéng)園會(huì)有人持質(zhì)疑態(tài)度，保利天珺也沒(méi)有小戶型，金茂未來(lái)府更靠南，周邊二手房除了這兩年交付的華潤(rùn)紫云府、碧桂園天璽、陽(yáng)光城檀悅，其他房齡都較老一些。

但如果不是很錨定這個(gè)區(qū)域，那可選擇就多了，金水北、楊金、濱河到處都是。(展開(kāi)全部)

近期的鄭州樓市，一個(gè)是龍湖煕上，一個(gè)是其他。即使強(qiáng)如2022年銷售額冠軍的華潤(rùn)幸福里，近期推出的2號(hào)樓223平四房也嚴(yán)重蓄客不足，賣不出去。

很多許久不開(kāi)單的經(jīng)紀(jì)人，也在上個(gè)月斬獲一兩單，把2022年畫(huà)了個(gè)結(jié)。

任何時(shí)候，便宜都是硬道理，客戶愿意交錢，經(jīng)紀(jì)人樂(lè)意帶，置業(yè)顧問(wèn)也輕松。12000一平的單價(jià)相比周邊高層有1500元/平的倒掛，還有龍湖這個(gè)不出錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商加持，確實(shí)有誘惑力。

放在兩年前，這個(gè)價(jià)格在南邊也只是買個(gè)正商生態(tài)城、綠地花語(yǔ)城這種邊角料，甚至四環(huán)外的富田九鼎華府都難買到，現(xiàn)在則直接進(jìn)軍3.5環(huán)，位置更好，距離東區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)更近。想想之前花17000買富田九鼎公館那批小可愛(ài)，真是令人心疼，品質(zhì)什么的已經(jīng)不重要了，5000的差價(jià)讓永威過(guò)來(lái)也追不回來(lái)。

龍湖還怕客戶跑掉，提前內(nèi)購(gòu)選房，估計(jì)被疫情嚇得不輕。但現(xiàn)在好了，一波又一波小洋人沖進(jìn)售樓部，置業(yè)顧問(wèn)也全部陽(yáng)康。

但對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，尤其是南邊置業(yè)的話，個(gè)人認(rèn)為還是最推薦樓盤(pán)之一，位置還不錯(cuò)，周邊有地鐵4號(hào)線，戶型也都不錯(cuò)，從94平米、103平米到140㎡。

金岱這個(gè)片區(qū)雖然目前面貌很一般，甚至有些人瞧不上，但最差也就是現(xiàn)狀，未來(lái)只會(huì)更好，只是時(shí)間可能會(huì)長(zhǎng)一些。

現(xiàn)在最難受的是新城了吧，去年勉強(qiáng)靠著10.49億的總銷售額排到主城八區(qū)金額榜第十名。今年怎么賣呢？(展開(kāi)全部)

之前就說(shuō)過(guò)，這個(gè)項(xiàng)目交房必維權(quán)，最大的原因就是賠錢，提前3年買的，貸款也是高利率，房子還降價(jià)，怎么會(huì)不生氣？

當(dāng)然，匯泉也做不到多好的品質(zhì)，一期維權(quán)的理由就有——人車不分流，園林景觀縮水，室內(nèi)精裝方面減配：比如瓷磚裂縫，衛(wèi)生間漏水等等。

但憑心而論，這年頭能交房已經(jīng)跑贏大部分購(gòu)房者。記得2019年這個(gè)項(xiàng)目一期首開(kāi)，現(xiàn)場(chǎng)還需要搶房，很多人沒(méi)選到合適樓層，忍痛接受差樓層。

回過(guò)頭看，一切都變得那么清晰，但就像這大疫三年一樣說(shuō)也想不到。當(dāng)初宣傳的13/20雙地鐵/六合cbd統(tǒng)統(tǒng)還存在于夢(mèng)里。

一期很快售完，二期雖然有些坎坷，但也借助幾次好的節(jié)奏如愿清掉。三期就是老大難，始終打不開(kāi)局面。

三期占地面積約4.7萬(wàn)方，總建面約18.9萬(wàn)方，容積率2.79，戶型有89-126平米三房，地塊位置在一期北側(cè)，旁邊是前程安置房社區(qū)等交房后應(yīng)該很熱鬧。
在售價(jià)格10000-12000之間，成品房交付。另外還有二期公寓在售，總高20層，5梯39戶，均價(jià)7500-8200，預(yù)計(jì)交房時(shí)間明年底。

二期高層住宅外立面也已經(jīng)呈現(xiàn)，遠(yuǎn)看很不錯(cuò)，比一期強(qiáng)。沒(méi)有交房的二期和在售三期工程進(jìn)度都很快，這點(diǎn)還是值得點(diǎn)贊的。

學(xué)校的話，周邊有新城小學(xué)和白沙中學(xué)，比較一般，沒(méi)什么亮點(diǎn)。

這個(gè)位置也是剛需購(gòu)房者比較多一些，之前的兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——東潤(rùn)城情況還不明朗，鄭地美景紫華城位置更靠東，也不太行。

雖然這兩個(gè)已經(jīng)拉垮，但還是依然賣不動(dòng)。(展開(kāi)全部)

港區(qū)目前大喘氣的樓盤(pán)不多，星聯(lián)柒號(hào)院算一個(gè)，現(xiàn)在的活動(dòng)搞得有聲有色，10萬(wàn)人才補(bǔ)貼，總房款加2萬(wàn)送個(gè)車位，清盤(pán)倒計(jì)時(shí)最低8000多，好樓層9200起，首付5%，剩余交房付清，交付時(shí)間預(yù)計(jì)2023年5月，支持各種公積金，不過(guò)目前剩的是126-142平的大戶型，還是難賣的。

這個(gè)盤(pán)本身素質(zhì)是高端的，一梯一戶的純粹低密純改善洋房，最低116平起步，省實(shí)驗(yàn)小學(xué)一路之隔，政務(wù)商圈在周邊，地鐵口蘭河公園站也就二三百米，新中式的風(fēng)格也比較莊重。
星聯(lián)從豫發(fā)手中接盤(pán)，一方面是看中樓盤(pán)品質(zhì)，覺(jué)得有溢價(jià)的空間，另一方面也是對(duì)自己營(yíng)銷能力的自信，覺(jué)得肯定賣的比豫發(fā)強(qiáng)，可惜人力大不過(guò)形勢(shì)，自從接盤(pán)以后市場(chǎng)是一天不如一天，估計(jì)最后賣下來(lái)均價(jià)還不如原來(lái)豫發(fā)賣的。

個(gè)人感覺(jué)星聯(lián)還有一點(diǎn)錯(cuò)誤判斷，就是覺(jué)得港區(qū)的改善有市場(chǎng)。就個(gè)人觀點(diǎn)，港區(qū)可能是有改善的需求，一部分早期住戶有換大房子的需求，但港區(qū)的購(gòu)房者并沒(méi)有為改善小區(qū)支付高溢價(jià)的能力和意愿，這點(diǎn)和市區(qū)購(gòu)房者完全不同的。

縱觀港區(qū)的幾個(gè)改善小區(qū)，比如融創(chuàng)空港宸院，中建系列，都是低價(jià)賤賣，甚至南港別墅形態(tài)的和昌盛世城邦，遠(yuǎn)洋榮府都是一個(gè)比一個(gè)便宜。

港區(qū)說(shuō)白了是一個(gè)剛的不能再剛的縣級(jí)市場(chǎng)，愿意常住這里的除了原住民就是少量企業(yè)員工，購(gòu)買力有限，好產(chǎn)品換不來(lái)好價(jià)格的。

港區(qū)的永威和園、中繪集云筑也都有朝改善發(fā)展的趨勢(shì)，但與星聯(lián)柒號(hào)院比，地段或者業(yè)態(tài)等方面差點(diǎn)意思，如果自住改善的話，柒號(hào)院值得一看。(展開(kāi)全部)

2022年首次集中供地，鄭政東出〔2022〕3號(hào)地，位于北龍湖龍頭位置，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，在萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)北側(cè)，東側(cè)與龍湖濕地公園一路之隔。萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)入市以來(lái)，賣的一直不錯(cuò)，加之北龍湖凈地寸土寸金，每出讓一宗便少一宗，向來(lái)是眾房企關(guān)注的焦點(diǎn)，所以3號(hào)地受到了不少開(kāi)發(fā)商們的青睞。最終鄭政東出〔2022〕3號(hào)地130896萬(wàn)元成交，競(jìng)得人為河南保利發(fā)展有限公司，樓面地價(jià)20663元/㎡，溢價(jià)率8%。

該該地塊位于三全路南、龍潤(rùn)西路東，出讓面積為37264.20㎡(合55.896畝)，土地用途為70年城鎮(zhèn)住宅(地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地)用地，開(kāi)發(fā)建設(shè)要求：1.0<容積率<1.7、建筑密度<28%、綠地率>35%;該地塊所建商品住房(毛坯)綜合銷售均價(jià)不超過(guò)37300元/平方米，如采用成品房方式交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)5600元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。

項(xiàng)目推廣名為：保利璞悅，加上原有的保利璞岸、保利瓏熙，保利在北龍湖落子三盤(pán)。牛皮，還得是我大央企！

項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由上?；羝詹俚叮粓@林景觀由新加坡新銳景觀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)JTL設(shè)計(jì)；室內(nèi)設(shè)計(jì)由臺(tái)灣唐忠漢大師及廣州尚藝操刀。項(xiàng)目規(guī)劃11棟7+1層的洋房設(shè)計(jì)，整體外立面是玻璃幕墻+鋁板+石材的組合，打造出以極簡(jiǎn)主義風(fēng)格為本，坡屋頂玻璃外幕設(shè)計(jì)的理念風(fēng)格。

三個(gè)主力戶型設(shè)計(jì)：建面約255平米的四室兩廳三衛(wèi)；建面約199平米的四室兩廳三衛(wèi)；建面約159平米的四室兩廳兩衛(wèi)；其中255㎡戶型較少只位于東側(cè)四棟樓的東邊戶。

159㎡四房是比較常見(jiàn)的四葉草戶型，四個(gè)臥室分布四角互不打擾，中間區(qū)域南北通透餐客，創(chuàng)新不足守成有余；
199㎡四房四開(kāi)間朝南，主臥次主臥均有獨(dú)立衛(wèi)生間，短進(jìn)深長(zhǎng)面寬（南向面寬約18.9米?。┑臉O致采光帶來(lái)的舒適感是非常迷人的；
255㎡就是重頭戲了，該戶型是保利在這個(gè)項(xiàng)目上的壓軸產(chǎn)品，一梯一戶的尊享電梯廳入戶，動(dòng)靜完全分離的生活和休息區(qū)域，餐客廳區(qū)域?yàn)槿笆椒綇d，東向270度約18.3米L型跑道式瞰景陽(yáng)臺(tái)，南向23.1米四開(kāi)間面寬，整個(gè)戶型的采光簡(jiǎn)直是無(wú)敵的，奇偶層的設(shè)計(jì)有兩個(gè)小陽(yáng)臺(tái)有錯(cuò)開(kāi)設(shè)計(jì)，整體區(qū)別不大，這個(gè)戶型應(yīng)該沒(méi)有人不愛(ài)。

保利璞悅在社區(qū)東側(cè)5、6、9號(hào)樓的西單元，舍棄一二層住宅部分空間，打造了一條層高超過(guò)6米的洄游式架空層動(dòng)線。另外約2000㎡的會(huì)所也在北龍湖數(shù)一數(shù)二。

保利璞悅的區(qū)域位置仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，但是三少個(gè)人感覺(jué)挺好的，上風(fēng)上水，“龍首含珠”之位，近觀約8400畝北龍湖，北龍湖濕地公園、鳳山國(guó)家級(jí)森林公園環(huán)繞，而且鄭州的未來(lái)金融島和中原科技城均在東側(cè)不遠(yuǎn)，整體來(lái)說(shuō)沒(méi)什么可挑剔的，雖然晚于萬(wàn)科拿地，但是龍首區(qū)域二者的鏖戰(zhàn)才剛開(kāi)始，兩家房企都屬于目前領(lǐng)頭羊地位，萬(wàn)科的人性化和客戶體驗(yàn)可能會(huì)更好，至于價(jià)格，對(duì)標(biāo)萬(wàn)科參考吧~(展開(kāi)全部)

之前還覺(jué)得碧桂園中央公園很硬氣，整個(gè)區(qū)域都在降價(jià)，七八千的樓盤(pán)橫行，只有他還堅(jiān)持賣10000多，誰(shuí)知這次直接成了近期銷量No.1

小高層7000多一平，精裝修，現(xiàn)房，對(duì)于想在周邊置業(yè)的購(gòu)房者還是有些吸引力。雖然這個(gè)區(qū)域很慘，雖然跌得很多，但不否認(rèn)依然有人需要在這里購(gòu)買房子，這個(gè)價(jià)格一出，也賣了幾十套，有員工推薦也有老業(yè)主帶新，還有傭金拿。

相比其他售樓部連個(gè)人影都見(jiàn)不到，能拿到這個(gè)成績(jī)的碧桂園實(shí)數(shù)不易。

最近交付的是二期，交付的也很碧桂園，尤其是那精裝，已經(jīng)懶得吐槽，一期很早便交啦，有些業(yè)主都已入住，附近還很荒涼，可謂要啥沒(méi)啥，但在這兩年疫情風(fēng)控之下，還挺安全，起碼同小區(qū)、同單元陽(yáng)的可能性低，我知道的很多小區(qū)一直在被續(xù)時(shí)間，隔三差五就能出來(lái)一個(gè)。但這些接下來(lái)大概稱為過(guò)去式，還是會(huì)慢慢回歸正常居住。

旁邊的海昌海洋公園，從2017年對(duì)外公布至今都沒(méi)有建成開(kāi)業(yè)，里面倒是主體已經(jīng)建成，奠基、開(kāi)工、復(fù)工儀式也不少搞，但就像保交樓那樣，始終交不了。當(dāng)然，在疫情的影響下，文旅即使開(kāi)業(yè)也是頭疼，每次都是首當(dāng)其沖，已經(jīng)記不清只有河南、銀基動(dòng)物王國(guó)、電影小鎮(zhèn)這些關(guān)了多少次門。

除海洋公園外，這個(gè)盤(pán)類似小孤島，沒(méi)有跟其他項(xiàng)目連成一體，一圈都是規(guī)劃的綠地和水系，后期還真得靠海洋公園補(bǔ)給，也希望好好做，彌補(bǔ)下鄭州在海洋館之后的空白。(展開(kāi)全部)

時(shí)隔一年，再次來(lái)到建業(yè)電影小鎮(zhèn)之橙園，之前微信上加的兩個(gè)置業(yè)顧問(wèn)都已離職，或者說(shuō)在上次大裁員中不幸被優(yōu)化。

小鎮(zhèn)作為電影實(shí)景文化旅游項(xiàng)目，集電影文化體驗(yàn)、電影互動(dòng)游樂(lè)、電影展覽、民俗演繹、民俗展覽、特色美食、商業(yè)旅游等于一體的休閑娛樂(lè)旅游綜合商業(yè)街區(qū)。是建業(yè)集團(tuán)與華誼兄弟合作的項(xiàng)目，總投資規(guī)模逾150億。

最初，股東是建業(yè)（90%）和華誼兄弟（10%），百瑞信托中間也有參與，后來(lái)華誼和百瑞都退出，只剩建業(yè)一家。

今年5月份，電影小鎮(zhèn)的操盤(pán)方再次發(fā)生了股權(quán)變更，建業(yè)方面股權(quán)只剩下10%，90%的所有者變?yōu)榱死霞椅穆?，最終疑似控制人是河南省財(cái)政廳。

個(gè)人對(duì)電影小鎮(zhèn)的感覺(jué)是比較一般的，但值得去一趟，尤其是地市朋友來(lái)綠博這邊逛逛只有河南，順帶去下方特和電影小鎮(zhèn)，再去雁鳴湖品嘗下大閘蟹，也可以湊個(gè)2-3天的行程。
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而橙園作為建業(yè)電影小鎮(zhèn)項(xiàng)目的住宅配套，位于鄭東綠博片區(qū)平安大道文宗街交匯處東南角，整體占地約600畝。
一期2018年入市，全部為小高層，主力戶型為137-150㎡，剛開(kāi)始還能賣到11500左右，最高還漲價(jià)到12500左右，后來(lái)員工特惠八九千。

外立面采用公建化玻璃幕墻，目前已交房，很漂亮。
二期在一期沒(méi)賣完便進(jìn)入市場(chǎng)，與一期錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，主力戶型為123-129㎡，最小的90㎡，整體也有降標(biāo)，價(jià)格也相對(duì)便宜1000左右。

項(xiàng)目的售樓部從最開(kāi)始的展覽活動(dòng)到后期餐廳、便利店、圖書(shū)館的落地，還是做了點(diǎn)東西，有幸在餐廳還吃過(guò)兩次飯。

無(wú)奈，在這場(chǎng)浪潮中，還是沒(méi)能幸免?，F(xiàn)在二期工地已經(jīng)停工，或者說(shuō)工人很少，轉(zhuǎn)了一圈，沒(méi)看到人。二期剩余房源還不少，好幾棟樓未開(kāi)，置業(yè)顧問(wèn)也還在賣房，價(jià)格在8500左右，還賣啥呀？——先把門關(guān)了吧，等復(fù)工再說(shuō)。

地塊北側(cè)是荒地，南側(cè)也是荒地，已經(jīng)復(fù)耕。話說(shuō)，北側(cè)安置房也爛尾了，看大門生銹的情況有些日子。東側(cè)一路之隔就是普羅理想國(guó)，貴是貴了點(diǎn)，起碼住上啦。(展開(kāi)全部)

走在北三環(huán)高架上，有兩個(gè)顯眼的工地，一個(gè)是盛教育港灣，一個(gè)是國(guó)泰觀邸。
國(guó)泰分兩部分——悅峰和悅璽。

悅峰就是現(xiàn)房，和兩棟洋房同在一個(gè)院子，已交房?jī)赡?，建筑風(fēng)格也偏老舊，新古典主義設(shè)計(jì)風(fēng)格，但戶型可不小，只有193m2 195㎡兩個(gè)，總共100多套，現(xiàn)在還有幾十套沒(méi)賣完。

兩梯兩戶，毛坯交付，層高3米，均價(jià)19500元/平，真是令人咂舌，這是姜太公釣魚(yú)的節(jié)奏？總價(jià)400萬(wàn)，這種客戶在鄭州本就不多，可以買到北龍湖華潤(rùn)瑞府，東站海馬公園，金水北美盛金水印等幾個(gè)改善盤(pán)，貌似這幾個(gè)選擇都更好一些，但也不排除又的客戶確實(shí)喜歡這里，蘿卜白菜，各有所愛(ài)。

這個(gè)位置給人的感覺(jué)就是配套齊全，距離正弘城、建業(yè)凱旋廣場(chǎng)兩三公里，，距離國(guó)貿(mào)360、熙地港三四公里。

學(xué)校方面，最近又正式簽約第47初級(jí)中學(xué)本校，這個(gè)學(xué)校不錯(cuò)，旁邊還有農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰路校區(qū)，上學(xué)方面沒(méi)啥問(wèn)題。

但地鐵是不太行，距離2號(hào)線/4號(hào)線都不近。

悅璽占地面積約24畝，總建面約4.88萬(wàn)方，容積率3.55，總共兩棟樓。賣的是1號(hào)樓，另一棟小戶型說(shuō)的暫時(shí)不賣。

1號(hào)樓，總高33層， 兩梯六戶，有92平米兩房、95平米兩房、113平米三房，毛坯交付，戶型都很一般。層高2.9米，交房時(shí)間預(yù)計(jì)在2024年6月份，但目前已經(jīng)封頂，說(shuō)的是提前交付，均價(jià)17000/，單價(jià)也不是很有性價(jià)比。

開(kāi)發(fā)商老板來(lái)自香港還是新加坡來(lái)著，家底挺厚，明顯不缺錢，慢慢賣，所以購(gòu)房者也占不到什么便宜，唯一就是相對(duì)安全。

另外，旁邊還有一塊地，套數(shù)不少，已經(jīng)做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。(展開(kāi)全部)