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這兩天市場上關(guān)于北龍湖7號地塊終止的事議論比較多，看空大于看多，簡單聊聊我的觀點。

北龍湖南岸確實自兩年多前的星云灣地塊和今年初的海義地塊拍完之后，沒有新供地塊，其中海義又是停滯狀態(tài)，新增供應(yīng)確實沒有那么多。目前市場上又有很多客戶相買新產(chǎn)品，類似璞悅這種，如果放在南岸優(yōu)質(zhì)地塊，價格合適的情況下，完全不愁賣。

終止掛牌的原因是沒有開發(fā)商愿意拿地，你說他們不看好吧，好幾個開發(fā)商在開拍前躍躍欲試，甚至產(chǎn)品調(diào)研已經(jīng)做完，大多還是以囊中羞澀告退。

看空者很多以“開發(fā)商不看好市場”為主要言論，認(rèn)為開發(fā)商不拿地，市場就會進(jìn)一步下行。這一點想想挺可笑的，開發(fā)商如果那么通透的話，2016年融創(chuàng)和金茂就不會拿下樓面價接近4萬一平的地王，最終肯定是沒有掙到錢。你說當(dāng)時受情緒影響，覺得房地產(chǎn)肯定會一直漲吧也可以理解，但2021年6月3號土拍同樣熱火朝天，當(dāng)時還在口罩期間，并且經(jīng)歷了幾年下行起，看看中海云著湖居的樓面價，再看看金茂未來府和旁邊萬祥紫廬的樓面價，對比很是鮮明。開發(fā)商如果能預(yù)測未來，就不會出現(xiàn)恒大、碧桂園、建業(yè)、康橋現(xiàn)如今的情況。

我反倒覺得這個事不是太大的利空，短期內(nèi)對于南岸二手房甚至整個北龍湖市場是利好，因為需求短期內(nèi)是固定的，但供應(yīng)量就這么些，以新房（洋房）為例，南岸星云灣和豐華還有100套左右，北岸璞悅僅剩一兩套，璞岸還有20套左右，綠城還有大幾十套，中海稍微多些。
再說二手房，優(yōu)質(zhì)小區(qū)如金茂府/保利瓏熙/碧桂園豫府/正商禎瑞上境賣的都不錯，正商善水上鏡/恒大悅龍臺/龍之夢東苑這些在走低，整體還比較穩(wěn)。

如果這塊地以起始價成交，做成類似于璞悅的產(chǎn)品，大概率可以搞的。(展開全部)

保利璞悅快清盤啦，在售房源全部加起來不到10套。

159/199標(biāo)準(zhǔn)層去年就無房可售，320頂復(fù)/一樓帶院前段時間已經(jīng)售完，僅剩下2套260平頂復(fù)和幾套255平臨湖大平層。

不同于保利璞岸尾盤的扭扭捏捏，璞悅整盤未網(wǎng)簽的僅有20多套，并沒有當(dāng)成寶貝留著。

說到這想起來，5月份保利瓏熙還賣了6套新房，真夠能放的，交房幾年都不拿出來賣，但也沒有賤賣，瓏熙各產(chǎn)品相比開盤價格都有上漲，目前在二手房市場也是抬頭挺胸，196標(biāo)準(zhǔn)層價格基本和融創(chuàng)壹號院190平的總價持平，看呆眾人。除去售樓部的新房，最近還成交了幾套頂復(fù)和一樓，成交量也很穩(wěn)定。

璞悅的產(chǎn)品沒得說，來過很多次，沒有厭煩過。剩余房源總價也比較高，260頂復(fù)總價900多萬，255大平層總價1200-1400萬左右，雖然都是朝湖方向，但都看不到，高樓層看北龍湖綠化，低樓層看小區(qū)綠化，景觀意義不大，之前看湖的樓層賣到1500萬以上，好的資源占用＋好的產(chǎn)品還是有人愿意買單。

下半年北岸雖然沒有新樓盤出來，但萬科拾謐森語年底交房可以簡單補充一下，考慮出售的業(yè)主建議盡快把契稅交上，免得受增值稅折磨。

目前璞悅外立面也在陸續(xù)呈現(xiàn)中，窗墻比真的高，兄弟璞岸還在外立面整改中，也不知道璞悅的維權(quán)會針對哪方面，大概率也是會有的，只是大和小的問題。(展開全部)

路過的

可以看出萬科排布相對松散，璞悅排布很密集

保利璞悅賣的真好，今年3月份開盤，159㎡早已售完，還有很多人在找房源，甚至有加價購買的。199㎡也僅剩下幾套，樓層多為2樓，單價4萬左右。這幾套房雖然位置和樓層一般，但也不愁賣。說實話，之前沒想到會這么好賣。就跟去年沒想到萬科拾謐森語能在一年清盤一樣，現(xiàn)在時不時還有人加價幾十萬找房。

現(xiàn)在剩余最多的就是260㎡和320㎡的復(fù)式，前者總價1100萬左右，后者總價1300萬左右。這個總價段是硬面直剛南岸第一梯隊金茂府、融創(chuàng)壹號院、永威上和院的200平標(biāo)準(zhǔn)層。320的首層就是199㎡標(biāo)準(zhǔn)層，開間7米多，好樓棟還能向西看到北龍湖，但整體視野不如璞岸頂復(fù)。

每次去璞悅看房都挺爽的，從社區(qū)大堂到會所再到樣板間，都有種不一樣的感覺，但有時也會覺得顏色有點深，小壓抑。下沉式會所呈現(xiàn)的也很不錯，有私宴廳、健身房、茶室這些。

保利這個開發(fā)商雖然不咋地，但在北龍湖北岸整的這倆兒盤還是有點意思，據(jù)說魯能旁邊小高層那塊地也有意向，但希望保利把前期吹得牛逼都呈現(xiàn)出來，畢竟也是深耕鄭州市場的。

過去保利交付的二手房，惠濟區(qū)保利海上五月花、高新區(qū)保利文化廣場、中原區(qū)保利心語、北龍湖保利瓏熙，沒有一個能在周邊稱得上最有品質(zhì)的。

經(jīng)此一役，以后的民企想做大做強更難了，也就這些央企啦，但明顯沒有卷起來。(展開全部)

北龍湖龍頭位置又喜迎一行業(yè)巨頭。

4月25日，富士康新事業(yè)總部在鄭州揭牌成立，省委書記樓陽生和富士康科技集團董事長兼總經(jīng)理劉揚偉共同為新事業(yè)總部揭牌。

項目擬選址中原科技城北龍湖片區(qū)西部區(qū)域，符合該區(qū)域省科學(xué)院與頭部企業(yè)共建的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群功能規(guī)劃，主要布局新興產(chǎn)業(yè)、料研院所、科技金融等主導(dǎo)功能。項目共三宗地（圖中圈紅地塊），共計173畝，平均容積率2.6，建筑高度為45米，目前已批回兩宗約131畝，可作為一期用地隨時啟動建設(shè)。

一些沒有廣闊眼界的人只會從房子本身的品質(zhì)來判斷一個樓盤的價值，而真正懂行的人更多會從項目的所在區(qū)位、地段、生態(tài)資源、周邊界面、配套設(shè)施、房子品質(zhì)多方面多維度來判斷一個樓盤的價值。

北龍湖得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢自然不用多提 在我看來：地段方面一定是龍頭≥龍背＞龍尾 不服來辯。

回歸主題 富士康新事業(yè)部落位在保利璞悅北側(cè)一定是利好周邊樓盤（璞悅、拾謐森語、云鼎湖居、華曦府、璞悅西側(cè)小高層等）因為會有很多中層及以上領(lǐng)導(dǎo)來此定居辦公 雖然企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)買800、1000萬的豪宅是比較費勁的 但買個500、600萬的小高層或小面積的洋房還是輕輕松松的。(展開全部)

保利璞悅160㎡四房基本上退出了歷史舞臺，3月12日，首開10個億；4月8日，熱銷4.5億。

只有1/3/10/11四棟樓上面是160㎡，兩次開盤已全部推出，1號樓南側(cè)是龍湖干渠，最吃香，關(guān)系不硬選不到，10/11兩棟樓北側(cè)是三全路，噪音大，但價格低，賣的也很好。二樓價格是最低的，但也是最難賣的，單價3.6萬左右，總價575萬左右。到璞悅買房的，只要不是中產(chǎn)硬上車，也不會選擇二樓，稍微加點錢也要選擇三樓、四樓。160㎡前幾天過去還有三兩套房可售，主推199㎡四房和255㎡大戶型。

總共11棟洋房，已退出7棟，并且所剩不多，僅有4棟未推，這個業(yè)績是真不錯。255㎡超過1500萬，放眼整個北龍湖，也是總價第一梯隊，好在套數(shù)不多，慢慢賣就行。

整體最難賣的還是199㎡，這也是樣板間是這個面積段的原因。總價800萬的選擇在北龍湖眼花繚亂，不像160㎡，總價600萬左右，可選擇性真不大。南岸幾乎沒有，北岸也就是璞岸、中海云著湖居、綠城湖畔雲(yún)廬、華潤瑞府，在產(chǎn)品和位置層面都不是璞悅的對手。

而800萬就不一樣了，不說南岸中海玖園、中建柒號院、建業(yè)海馬九如府這些國氣產(chǎn)品，正商禎瑞上境、正弘臻這種品質(zhì)現(xiàn)房也是在預(yù)算范圍。

所以，接下來的璞悅重點也在199㎡上面，但今年大概率是要走向清盤，北龍湖洋房地塊還需要抓緊上新啊，看過萬科拾謐森語、保利璞悅的新房，再看二手房真是不適應(yīng)，只有繼續(xù)創(chuàng)新才有市場可言。(展開全部)