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這兩天市場(chǎng)上關(guān)于北龍湖7號(hào)地塊終止的事議論比較多，看空大于看多，簡(jiǎn)單聊聊我的觀點(diǎn)。

北龍湖南岸確實(shí)自兩年多前的星云灣地塊和今年初的海義地塊拍完之后，沒有新供地塊，其中海義又是停滯狀態(tài)，新增供應(yīng)確實(shí)沒有那么多。目前市場(chǎng)上又有很多客戶相買新產(chǎn)品，類似璞悅這種，如果放在南岸優(yōu)質(zhì)地塊，價(jià)格合適的情況下，完全不愁賣。

終止掛牌的原因是沒有開發(fā)商愿意拿地，你說(shuō)他們不看好吧，好幾個(gè)開發(fā)商在開拍前躍躍欲試，甚至產(chǎn)品調(diào)研已經(jīng)做完，大多還是以囊中羞澀告退。

看空者很多以“開發(fā)商不看好市場(chǎng)”為主要言論，認(rèn)為開發(fā)商不拿地，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)一步下行。這一點(diǎn)想想挺可笑的，開發(fā)商如果那么通透的話，2016年融創(chuàng)和金茂就不會(huì)拿下樓面價(jià)接近4萬(wàn)一平的地王，最終肯定是沒有掙到錢。你說(shuō)當(dāng)時(shí)受情緒影響，覺得房地產(chǎn)肯定會(huì)一直漲吧也可以理解，但2021年6月3號(hào)土拍同樣熱火朝天，當(dāng)時(shí)還在口罩期間，并且經(jīng)歷了幾年下行起，看看中海云著湖居的樓面價(jià)，再看看金茂未來(lái)府和旁邊萬(wàn)祥紫廬的樓面價(jià)，對(duì)比很是鮮明。開發(fā)商如果能預(yù)測(cè)未來(lái)，就不會(huì)出現(xiàn)恒大、碧桂園、建業(yè)、康橋現(xiàn)如今的情況。

我反倒覺得這個(gè)事不是太大的利空，短期內(nèi)對(duì)于南岸二手房甚至整個(gè)北龍湖市場(chǎng)是利好，因?yàn)樾枨蠖唐趦?nèi)是固定的，但供應(yīng)量就這么些，以新房（洋房）為例，南岸星云灣和豐華還有100套左右，北岸璞悅僅剩一兩套，璞岸還有20套左右，綠城還有大幾十套，中海稍微多些。
再說(shuō)二手房，優(yōu)質(zhì)小區(qū)如金茂府/保利瓏熙/碧桂園豫府/正商禎瑞上境賣的都不錯(cuò)，正商善水上鏡/恒大悅龍臺(tái)/龍之夢(mèng)東苑這些在走低，整體還比較穩(wěn)。

如果這塊地以起始價(jià)成交，做成類似于璞悅的產(chǎn)品，大概率可以搞的。(展開全部)

保利璞悅快清盤啦，在售房源全部加起來(lái)不到10套。

159/199標(biāo)準(zhǔn)層去年就無(wú)房可售，320頂復(fù)/一樓帶院前段時(shí)間已經(jīng)售完，僅剩下2套260平頂復(fù)和幾套255平臨湖大平層。

不同于保利璞岸尾盤的扭扭捏捏，璞悅整盤未網(wǎng)簽的僅有20多套，并沒有當(dāng)成寶貝留著。

說(shuō)到這想起來(lái)，5月份保利瓏熙還賣了6套新房，真夠能放的，交房幾年都不拿出來(lái)賣，但也沒有賤賣，瓏熙各產(chǎn)品相比開盤價(jià)格都有上漲，目前在二手房市場(chǎng)也是抬頭挺胸，196標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格基本和融創(chuàng)壹號(hào)院190平的總價(jià)持平，看呆眾人。除去售樓部的新房，最近還成交了幾套頂復(fù)和一樓，成交量也很穩(wěn)定。

璞悅的產(chǎn)品沒得說(shuō)，來(lái)過(guò)很多次，沒有厭煩過(guò)。剩余房源總價(jià)也比較高，260頂復(fù)總價(jià)900多萬(wàn)，255大平層總價(jià)1200-1400萬(wàn)左右，雖然都是朝湖方向，但都看不到，高樓層看北龍湖綠化，低樓層看小區(qū)綠化，景觀意義不大，之前看湖的樓層賣到1500萬(wàn)以上，好的資源占用＋好的產(chǎn)品還是有人愿意買單。

下半年北岸雖然沒有新樓盤出來(lái)，但萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)年底交房可以簡(jiǎn)單補(bǔ)充一下，考慮出售的業(yè)主建議盡快把契稅交上，免得受增值稅折磨。

目前璞悅外立面也在陸續(xù)呈現(xiàn)中，窗墻比真的高，兄弟璞岸還在外立面整改中，也不知道璞悅的維權(quán)會(huì)針對(duì)哪方面，大概率也是會(huì)有的，只是大和小的問(wèn)題。(展開全部)

可以看出萬(wàn)科排布相對(duì)松散，璞悅排布很密集

保利璞悅賣的真好，今年3月份開盤，159㎡早已售完，還有很多人在找房源，甚至有加價(jià)購(gòu)買的。199㎡也僅剩下幾套，樓層多為2樓，單價(jià)4萬(wàn)左右。這幾套房雖然位置和樓層一般，但也不愁賣。說(shuō)實(shí)話，之前沒想到會(huì)這么好賣。就跟去年沒想到萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)能在一年清盤一樣，現(xiàn)在時(shí)不時(shí)還有人加價(jià)幾十萬(wàn)找房。

現(xiàn)在剩余最多的就是260㎡和320㎡的復(fù)式，前者總價(jià)1100萬(wàn)左右，后者總價(jià)1300萬(wàn)左右。這個(gè)總價(jià)段是硬面直剛南岸第一梯隊(duì)金茂府、融創(chuàng)壹號(hào)院、永威上和院的200平標(biāo)準(zhǔn)層。320的首層就是199㎡標(biāo)準(zhǔn)層，開間7米多，好樓棟還能向西看到北龍湖，但整體視野不如璞岸頂復(fù)。

每次去璞悅看房都挺爽的，從社區(qū)大堂到會(huì)所再到樣板間，都有種不一樣的感覺，但有時(shí)也會(huì)覺得顏色有點(diǎn)深，小壓抑。下沉式會(huì)所呈現(xiàn)的也很不錯(cuò)，有私宴廳、健身房、茶室這些。

保利這個(gè)開發(fā)商雖然不咋地，但在北龍湖北岸整的這倆兒盤還是有點(diǎn)意思，據(jù)說(shuō)魯能旁邊小高層那塊地也有意向，但希望保利把前期吹得牛逼都呈現(xiàn)出來(lái)，畢竟也是深耕鄭州市場(chǎng)的。

過(guò)去保利交付的二手房，惠濟(jì)區(qū)保利海上五月花、高新區(qū)保利文化廣場(chǎng)、中原區(qū)保利心語(yǔ)、北龍湖保利瓏熙，沒有一個(gè)能在周邊稱得上最有品質(zhì)的。

經(jīng)此一役，以后的民企想做大做強(qiáng)更難了，也就這些央企啦，但明顯沒有卷起來(lái)。(展開全部)

北龍湖龍頭位置又喜迎一行業(yè)巨頭。

4月25日，富士康新事業(yè)總部在鄭州揭牌成立，省委書記樓陽(yáng)生和富士康科技集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理劉揚(yáng)偉共同為新事業(yè)總部揭牌。

項(xiàng)目擬選址中原科技城北龍湖片區(qū)西部區(qū)域，符合該區(qū)域省科學(xué)院與頭部企業(yè)共建的科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集群功能規(guī)劃，主要布局新興產(chǎn)業(yè)、料研院所、科技金融等主導(dǎo)功能。項(xiàng)目共三宗地（圖中圈紅地塊），共計(jì)173畝，平均容積率2.6，建筑高度為45米，目前已批回兩宗約131畝，可作為一期用地隨時(shí)啟動(dòng)建設(shè)。

一些沒有廣闊眼界的人只會(huì)從房子本身的品質(zhì)來(lái)判斷一個(gè)樓盤的價(jià)值，而真正懂行的人更多會(huì)從項(xiàng)目的所在區(qū)位、地段、生態(tài)資源、周邊界面、配套設(shè)施、房子品質(zhì)多方面多維度來(lái)判斷一個(gè)樓盤的價(jià)值。

北龍湖得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)自然不用多提 在我看來(lái)：地段方面一定是龍頭≥龍背＞龍尾 不服來(lái)辯。

回歸主題 富士康新事業(yè)部落位在保利璞悅北側(cè)一定是利好周邊樓盤（璞悅、拾謐森語(yǔ)、云鼎湖居、華曦府、璞悅西側(cè)小高層等）因?yàn)闀?huì)有很多中層及以上領(lǐng)導(dǎo)來(lái)此定居辦公 雖然企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)買800、1000萬(wàn)的豪宅是比較費(fèi)勁的 但買個(gè)500、600萬(wàn)的小高層或小面積的洋房還是輕輕松松的。(展開全部)

保利璞悅160㎡四房基本上退出了歷史舞臺(tái)，3月12日，首開10個(gè)億；4月8日，熱銷4.5億。

只有1/3/10/11四棟樓上面是160㎡，兩次開盤已全部推出，1號(hào)樓南側(cè)是龍湖干渠，最吃香，關(guān)系不硬選不到，10/11兩棟樓北側(cè)是三全路，噪音大，但價(jià)格低，賣的也很好。二樓價(jià)格是最低的，但也是最難賣的，單價(jià)3.6萬(wàn)左右，總價(jià)575萬(wàn)左右。到璞悅買房的，只要不是中產(chǎn)硬上車，也不會(huì)選擇二樓，稍微加點(diǎn)錢也要選擇三樓、四樓。160㎡前幾天過(guò)去還有三兩套房可售，主推199㎡四房和255㎡大戶型。

總共11棟洋房，已退出7棟，并且所剩不多，僅有4棟未推，這個(gè)業(yè)績(jī)是真不錯(cuò)。255㎡超過(guò)1500萬(wàn)，放眼整個(gè)北龍湖，也是總價(jià)第一梯隊(duì)，好在套數(shù)不多，慢慢賣就行。

整體最難賣的還是199㎡，這也是樣板間是這個(gè)面積段的原因?？們r(jià)800萬(wàn)的選擇在北龍湖眼花繚亂，不像160㎡，總價(jià)600萬(wàn)左右，可選擇性真不大。南岸幾乎沒有，北岸也就是璞岸、中海云著湖居、綠城湖畔雲(yún)廬、華潤(rùn)瑞府，在產(chǎn)品和位置層面都不是璞悅的對(duì)手。

而800萬(wàn)就不一樣了，不說(shuō)南岸中海玖園、中建柒號(hào)院、建業(yè)海馬九如府這些國(guó)氣產(chǎn)品，正商禎瑞上境、正弘臻這種品質(zhì)現(xiàn)房也是在預(yù)算范圍。

所以，接下來(lái)的璞悅重點(diǎn)也在199㎡上面，但今年大概率是要走向清盤，北龍湖洋房地塊還需要抓緊上新啊，看過(guò)萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)、保利璞悅的新房，再看二手房真是不適應(yīng)，只有繼續(xù)創(chuàng)新才有市場(chǎng)可言。(展開全部)

保利也算是北龍湖的大地主了。

在北龍湖一共開發(fā)了三個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目是北龍湖南岸的保利瓏熙，在南岸住宅都處于收尾階段的時(shí)候，保利果斷布局北岸，目前有兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售，一個(gè)是保利璞岸，第三個(gè)就是北龍湖龍頭位置的保利璞悅，上個(gè)月剛剛首開，據(jù)說(shuō)去化有90%，如果這個(gè)數(shù)據(jù)是真實(shí)的，那去化的是相當(dāng)不錯(cuò)了。

保利璞悅?cè)胧?，最大的?jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是南側(cè)的萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)，兩個(gè)項(xiàng)目都是毛坯限價(jià)37300元/平，精裝限價(jià)5600元/平，萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)地塊樓面價(jià)為24652元/平，保利璞悅地塊面價(jià)為20663元/㎡，樓面價(jià)相差了四千塊錢。

就產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)的戶型建面約199-370平，最小戶型為199平起步，整體來(lái)看面積比較大，更為純粹一些；而保利璞悅則是160-260平的產(chǎn)品，最小戶型160平起步，在北龍湖來(lái)說(shuō)，上車門檻稍低。

一路之隔，后期周邊配套，兩個(gè)項(xiàng)目全部都是共享的，又都是國(guó)央企開發(fā)，安全性沒問(wèn)題，至于怎么選擇，就看個(gè)人了。

萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)已經(jīng)封頂了，接下來(lái)估計(jì)就要開始做外立面了，保利璞悅的工程進(jìn)度也是同樣的快，基本上快封頂了，不得不感嘆一下，國(guó)央企的速度就是不一樣。(展開全部)