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保利璞悅西側(cè) 龍湖外環(huán)西路東、三全路南的地塊即將批示。從保利璞岸周邊研究院的批示，到魯能公館東側(cè)地塊的即將出讓，再到此地塊的公示，標(biāo)志著中原科技城一期的加速推進以及北龍湖北岸住宅區(qū)域的快速發(fā)展。

3月12日，首開10個億，與去年華潤瑞府首開相當(dāng)，約等于華潤幸福里首開的一半。這個戰(zhàn)績可以說是相當(dāng)不錯，推出房源152套，去化139套，去化率高達91%。

開盤數(shù)據(jù)會有些水分，但不大。因為大部分房源都在頭一天晚上被認購，當(dāng)天去萬豪選房的基本都是邊角料。運氣好＋不猶豫的話，還能選個差不多的，稍一猶豫那就是二樓。低樓層確實很尷尬，只要不拉窗簾，基本上室內(nèi)都是被路人看個大概。

159㎡總共四棟樓，首開三棟，分別是1/3/10，其中1號樓最搶手，南側(cè)緊鄰龍湖干渠，已經(jīng)挖好，但沒蓄水，還被圍擋攔著，關(guān)系不硬中高樓層選不到。10號樓次之，雖然臨近三全路，噪音較大，但單價便宜，最便宜的二樓單價不足36000元/㎡，便宜就是王道。最后是3號樓，雖然噪音小一些，但西側(cè)有變壓器還是配電站來著，記不清了，算是不利因素。

199㎡開了5/8兩棟樓，配有少部分255㎡，現(xiàn)在樣板間就是199㎡四室兩廳三衛(wèi)戶型，四開間朝南＋7.3米長客廳開間，同等面積段在北龍湖應(yīng)該和金茂府相當(dāng)，位列第一梯隊。

255㎡自不必說，單價在那放著，總價1300萬起步，毫無疑問的總價第一梯隊產(chǎn)品，跟159㎡客戶完全不是一個級別。

項目精裝修也是偏向酒店風(fēng)，顏色很深，用料很扎實，區(qū)別于北龍湖過去精裝修項目，差異化競爭。

保利也真是命好，磨磨唧唧等到今年初開盤，不僅市場轉(zhuǎn)好，旁邊萬科也沒有房源可售，只能看他自己表演。接下來還剩下100多套房，往下肯定要也不著急，慢慢來的節(jié)奏。(展開全部)

保利璞悅堪稱人生贏家，本來要直面北龍湖最大競爭對手萬科拾謐森語，結(jié)果開盤時間從去年底拖到今年初，把萬科直接給拖沒了，現(xiàn)在已經(jīng)無房可售，很多人后悔沒有早點遇到萬科，不得不佩服萬科速度。

最近交50萬認籌，數(shù)量還不少，預(yù)計本月中旬正式開盤，160㎡單價3.6—4萬，199㎡單價3.8-4.3萬，260㎡單價5-5.8萬，1號樓很火爆，關(guān)系不硬選不到。就因為南側(cè)挨著龍湖干渠，目前還被圍擋攔著，既然臨著路，那就再臨條河吧。北側(cè)10、11兩棟樓上的價格偏低一些，緊鄰的三全路，車流量還是比較大的。但應(yīng)該好賣，畢竟總價600萬左右在北龍湖很有競爭力，中海云著湖居、綠城湖畔云廬產(chǎn)品不行，位置也差點意思。兄弟項目璞岸160可售也不多，還都是邊角料。

主力戶型199㎡四房主打高贈送，但其實也就是門口私家電梯廳和幾個飄窗，真沒啥可說的。然后就是一直宣傳的255㎡四室兩廳三衛(wèi)，局部挑高6.1米，L型陽臺，奇數(shù)層南向面寬2.3米，進深3米，偶數(shù)層南向面寬約3米，進深約3米，其實也就那樣，僅存在于臨龍湖內(nèi)環(huán)西路的幾棟樓上，高樓層勉強能看到北龍湖濕地公園，3層以上夠嗆，意義不大。

售樓部還在保利瓏熙那里，以后會搬到項目上的會所里面。樣板間在地塊東側(cè)，看樣板間還需要驗資100萬，風(fēng)格偏酒店渡假風(fēng)。由上?；羝铡⑿录悠滦落J景觀、臺灣近境以及廣州SNP聯(lián)合打造，區(qū)別于過去那幾個”大師“。
外立面大面積采用玻璃幕墻，還是北龍湖首個不等坡屋面設(shè)計，看著還不錯，但也已經(jīng)審美疲勞。

精裝標(biāo)準(zhǔn)不算低，風(fēng)格也區(qū)別于過去幾個，有眼前一亮的趕腳。
這塊地樓面價20663元/平，在當(dāng)前的市場下絕對是有利可圖的，希望保利好好做，不要再平庸化。(展開全部)

保利璞悅項目位于鄭東新區(qū)龍湖內(nèi)環(huán)西路三全路交匯處，屬于北龍湖北岸，南側(cè)就是萬科拾謐森語項目，向西就是金水北，距離北龍湖濕地公園，森林公園都很近，附近還有地鐵4號線森林公園北站。

售樓部目前位于眾意路與如意河西四街交匯處，也就是原來保利瓏熙的售樓部。

項目總占地面積37264.2平米，約合55.896畝，總建筑面積63716.36平米，容積率1.69，綠化率35%，建筑密度28%，社區(qū)內(nèi)共規(guī)劃有11棟7+1層洋房，312戶，車位465個。

項目戶型只有三個面積段，159㎡四室兩廳兩衛(wèi)，199㎡四室兩廳三衛(wèi)以及225㎡四室兩廳三衛(wèi)，主力戶型為159㎡和199㎡，占比較多。

其中159㎡戶型主要分布在南側(cè)的1#、3#樓以及北側(cè)的10#、11#樓，199㎡戶型主要分布在4#、7#、8#號樓、5#、6#、9#樓的西邊三戶以及2#樓的西戶；225㎡戶型占比較少，只有2#、5#、6#、9#樓的東戶。

目前1號樓、2號樓、3號樓、5號樓的預(yù)售證已經(jīng)公示過了，預(yù)計3月份首開，剛好趕在小陽春的節(jié)點。璞悅開盤之后，北龍湖北岸的幾個項目，萬科、中海、華潤，甚至保利自己的璞岸項目，壓力就更大了。(展開全部)

保利的誠意真的是有限，人車分流這塊步南岸的后塵了，免不了電動車亂竄，人車混流

159先開南邊兩單元，北邊三單元會晚一些，價格大概率要高開低走了

公示的效果圖當(dāng)中的中央水景應(yīng)該是沒了，而且沒有環(huán)形的動線

保利3號地之前一直傳聞案名檀園，最近又有風(fēng)聲說是保利璞悅，現(xiàn)在就等保利官宣，名字而已，反正比旁邊的十米森宇好寫一些。

地塊占地約59畝，容積率1.69，規(guī)劃11棟7層洋房，總共312套。
外立面以鋁板，石材，大面積玻璃幕墻為主，效果圖很漂亮，陽臺和臥室應(yīng)該都是全落地窗，令人心動。

戶型以建筑面積159㎡ 四室兩廳兩衛(wèi)起步，標(biāo)準(zhǔn)的四葉草，但相比璞岸160㎡四房還是差點意思。
中間戶型是建筑面積約199㎡ 四室兩廳三衛(wèi)，大開間，三臥朝南，與旁邊萬科199㎡差異化競爭。
最大的是建筑面積約255㎡ 四室兩廳三衛(wèi)，雙層挑高觀景陽臺，難道是璞岸這種賣的還不錯？

位置處于北龍湖西側(cè)，比較適合之前在中州大道周邊生活的改善群體置換，相比最東側(cè)綠城＋中海，西側(cè)這兩個在品質(zhì)方面真是完勝。只是西側(cè)周邊因為有森林公園和濕地公園入口，人流量比較大，周末節(jié)假日比較嘈雜，東側(cè)主要是受到高架、高鐵噪音硬干擾。

價格方面，應(yīng)該也是參考萬科，但保利大概率會低于萬科，一是品牌力度不如萬科，而是品質(zhì)交付不如萬科，三是拿地價便宜。

雖然保利外立面很令人心動，但兩者單價相差不大的情況下，還是建議萬科穩(wěn)妥一些。
按照目前ZF推地這速度，北岸未來兩三年都不會缺新項目，并且也都是以國央企摘地為主，產(chǎn)品應(yīng)該也會越來越好。

只是北岸發(fā)展確實還需要時間，畫的餅挺大，落地速度也挺快，但持續(xù)性還有待考驗。(展開全部)

北岸又要上新了，這是保利為北岸帶來的4.0豪宅作品，目前處于前期咨詢階段，臨時售樓部位于保利瓏照，計劃年底開盤，精裝交付。

規(guī)劃11棟7+1層洋房，三個面積段159平、199平和255平，同保利璞岸類似特點就是短進深、大面寬，其中159平和199平為主力戶型。

159平三房兩衛(wèi)主要分布于1#、3#、10#和11#，相對就有點普通了，一梯兩戶，電梯雙開門設(shè)計，典型的三面寬四葉草戶型，但這個面積段因總價低門檻也相對低，一直是北岸比較暢銷的面積段。

199平四房三衛(wèi)，一梯兩戶，雙開門設(shè)計，南向4.5開建大面寬，IMAX全面屏寬幅采光，餐廚一體化設(shè)計，配有家政間，主要分布于2#、4#、5#、6#、7#、8#、9#。

255平四房三衛(wèi)，這是項目最大的面積段，一梯一戶，電梯直接入戶而且是雙入戶，L型環(huán)幕跑道式露臺，可以直觀北龍湖湖景，視野非常的寬闊，主要分布于2#、5#、6#、9#的東邊戶，占比比較少。

相比保利北龍湖的其他兩個項目，這是北龍湖的首個酒店級豪宅作品，極簡主義風(fēng)格，坡屋頂玻璃外幕設(shè)計，外立面和顏值依然非常的給力，至于精裝可以參考保利璞岸。

一路之隔即為萬科項目，二者配套共享，位置沒啥區(qū)別，這個強大的對手讓身為央企的保利也必須重視起來，所以保利從戶型設(shè)計、配比到各方面都沒有懈怠，但萬科目前已經(jīng)銷售過半，應(yīng)該不會看到兩項目廝殺了。

樓面價20663元/平，就看接下來如何定價了，終極改善可以關(guān)注。(展開全部)

保利檀園位于三全路南，龍潤西路東，嚴格來說屬于北龍湖西岸，一路之隔就是萬科拾謐森語，保利項目占地約56畝，容積率1.69，綠地率35%左右，建筑密度27%，總戶數(shù)312戶，車位632個，社區(qū)共規(guī)劃11棟7+1洋房，其中閣樓與7層相連，采用排兵布陣的規(guī)劃，但是站位并不是正南北，有一定的傾斜角度，整個社區(qū)規(guī)劃兩個大門，一個位于龍潤西路，一個位于龍源西九街，外立面用材包括木紋色鋁板，銀灰色鋁板，灰色淺灰色石材，深灰色瓦屋面加上大面積玻璃幕墻，外加坡屋頂設(shè)計，小區(qū)內(nèi)部臨龍湖內(nèi)環(huán)路一側(cè)規(guī)劃有局部架空層，分布在5，6，9號樓上， 在2號樓與5號樓之間規(guī)劃有下沉式庭院，9號樓和10號樓之間有兒童、老年人活動場地，一層3.15米的層高，標(biāo)準(zhǔn)層是3.05米的層高，閣樓層高2.3米。
保利項目和對面的萬科拾謐森語199㎡戶型起步做了個差異化，相比萬科戶型面積起步有所下調(diào)，面積約160㎡的四房卡住了北龍湖的熱銷面積段，給市場上客戶更多選擇的可能，目前規(guī)劃釋放信息都是四房，估算整體有建面160，190和260平方米左右的四房，戶型亮點不少，短進深，大面寬，大戶型的奇偶錯層陽臺，L型的陽臺采光更足。前8個月北龍湖賣的最好的項目是萬科的拾謐森語賣了14個億左右，單價37000-43000元/㎡，戶型面積段是199-370㎡，可見富豪客戶們對于西岸的位置是沒有抗性的，這次保利項目在產(chǎn)品上做了差異化，龍湖西岸的一場風(fēng)云即將來襲。(展開全部)