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這兩天市場(chǎng)上關(guān)于北龍湖7號(hào)地塊終止的事議論比較多，看空大于看多，簡(jiǎn)單聊聊我的觀點(diǎn)。

北龍湖南岸確實(shí)自兩年多前的星云灣地塊和今年初的海義地塊拍完之后，沒有新供地塊，其中海義又是停滯狀態(tài)，新增供應(yīng)確實(shí)沒有那么多。目前市場(chǎng)上又有很多客戶相買新產(chǎn)品，類似璞悅這種，如果放在南岸優(yōu)質(zhì)地塊，價(jià)格合適的情況下，完全不愁賣。

終止掛牌的原因是沒有開發(fā)商愿意拿地，你說他們不看好吧，好幾個(gè)開發(fā)商在開拍前躍躍欲試，甚至產(chǎn)品調(diào)研已經(jīng)做完，大多還是以囊中羞澀告退。

看空者很多以“開發(fā)商不看好市場(chǎng)”為主要言論，認(rèn)為開發(fā)商不拿地，市場(chǎng)就會(huì)進(jìn)一步下行。這一點(diǎn)想想挺可笑的，開發(fā)商如果那么通透的話，2016年融創(chuàng)和金茂就不會(huì)拿下樓面價(jià)接近4萬一平的地王，最終肯定是沒有掙到錢。你說當(dāng)時(shí)受情緒影響，覺得房地產(chǎn)肯定會(huì)一直漲吧也可以理解，但2021年6月3號(hào)土拍同樣熱火朝天，當(dāng)時(shí)還在口罩期間，并且經(jīng)歷了幾年下行起，看看中海云著湖居的樓面價(jià)，再看看金茂未來府和旁邊萬祥紫廬的樓面價(jià)，對(duì)比很是鮮明。開發(fā)商如果能預(yù)測(cè)未來，就不會(huì)出現(xiàn)恒大、碧桂園、建業(yè)、康橋現(xiàn)如今的情況。

我反倒覺得這個(gè)事不是太大的利空，短期內(nèi)對(duì)于南岸二手房甚至整個(gè)北龍湖市場(chǎng)是利好，因?yàn)樾枨蠖唐趦?nèi)是固定的，但供應(yīng)量就這么些，以新房（洋房）為例，南岸星云灣和豐華還有100套左右，北岸璞悅僅剩一兩套，璞岸還有20套左右，綠城還有大幾十套，中海稍微多些。
再說二手房，優(yōu)質(zhì)小區(qū)如金茂府/保利瓏熙/碧桂園豫府/正商禎瑞上境賣的都不錯(cuò)，正商善水上鏡/恒大悅龍臺(tái)/龍之夢(mèng)東苑這些在走低，整體還比較穩(wěn)。

如果這塊地以起始價(jià)成交，做成類似于璞悅的產(chǎn)品，大概率可以搞的。(展開全部)

保利璞悅快清盤啦，在售房源全部加起來不到10套。

159/199標(biāo)準(zhǔn)層去年就無房可售，320頂復(fù)/一樓帶院前段時(shí)間已經(jīng)售完，僅剩下2套260平頂復(fù)和幾套255平臨湖大平層。

不同于保利璞岸尾盤的扭扭捏捏，璞悅整盤未網(wǎng)簽的僅有20多套，并沒有當(dāng)成寶貝留著。

說到這想起來，5月份保利瓏熙還賣了6套新房，真夠能放的，交房幾年都不拿出來賣，但也沒有賤賣，瓏熙各產(chǎn)品相比開盤價(jià)格都有上漲，目前在二手房市場(chǎng)也是抬頭挺胸，196標(biāo)準(zhǔn)層價(jià)格基本和融創(chuàng)壹號(hào)院190平的總價(jià)持平，看呆眾人。除去售樓部的新房，最近還成交了幾套頂復(fù)和一樓，成交量也很穩(wěn)定。

璞悅的產(chǎn)品沒得說，來過很多次，沒有厭煩過。剩余房源總價(jià)也比較高，260頂復(fù)總價(jià)900多萬，255大平層總價(jià)1200-1400萬左右，雖然都是朝湖方向，但都看不到，高樓層看北龍湖綠化，低樓層看小區(qū)綠化，景觀意義不大，之前看湖的樓層賣到1500萬以上，好的資源占用＋好的產(chǎn)品還是有人愿意買單。

下半年北岸雖然沒有新樓盤出來，但萬科拾謐森語年底交房可以簡(jiǎn)單補(bǔ)充一下，考慮出售的業(yè)主建議盡快把契稅交上，免得受增值稅折磨。

目前璞悅外立面也在陸續(xù)呈現(xiàn)中，窗墻比真的高，兄弟璞岸還在外立面整改中，也不知道璞悅的維權(quán)會(huì)針對(duì)哪方面，大概率也是會(huì)有的，只是大和小的問題。(展開全部)

保利璞悅賣的真好，今年3月份開盤，159㎡早已售完，還有很多人在找房源，甚至有加價(jià)購買的。199㎡也僅剩下幾套，樓層多為2樓，單價(jià)4萬左右。這幾套房雖然位置和樓層一般，但也不愁賣。說實(shí)話，之前沒想到會(huì)這么好賣。就跟去年沒想到萬科拾謐森語能在一年清盤一樣，現(xiàn)在時(shí)不時(shí)還有人加價(jià)幾十萬找房。

現(xiàn)在剩余最多的就是260㎡和320㎡的復(fù)式，前者總價(jià)1100萬左右，后者總價(jià)1300萬左右。這個(gè)總價(jià)段是硬面直剛南岸第一梯隊(duì)金茂府、融創(chuàng)壹號(hào)院、永威上和院的200平標(biāo)準(zhǔn)層。320的首層就是199㎡標(biāo)準(zhǔn)層，開間7米多，好樓棟還能向西看到北龍湖，但整體視野不如璞岸頂復(fù)。

每次去璞悅看房都挺爽的，從社區(qū)大堂到會(huì)所再到樣板間，都有種不一樣的感覺，但有時(shí)也會(huì)覺得顏色有點(diǎn)深，小壓抑。下沉式會(huì)所呈現(xiàn)的也很不錯(cuò)，有私宴廳、健身房、茶室這些。

保利這個(gè)開發(fā)商雖然不咋地，但在北龍湖北岸整的這倆兒盤還是有點(diǎn)意思，據(jù)說魯能旁邊小高層那塊地也有意向，但希望保利把前期吹得牛逼都呈現(xiàn)出來，畢竟也是深耕鄭州市場(chǎng)的。

過去保利交付的二手房，惠濟(jì)區(qū)保利海上五月花、高新區(qū)保利文化廣場(chǎng)、中原區(qū)保利心語、北龍湖保利瓏熙，沒有一個(gè)能在周邊稱得上最有品質(zhì)的。

經(jīng)此一役，以后的民企想做大做強(qiáng)更難了，也就這些央企啦，但明顯沒有卷起來。(展開全部)

保利璞悅160㎡四房基本上退出了歷史舞臺(tái)，3月12日，首開10個(gè)億；4月8日，熱銷4.5億。

只有1/3/10/11四棟樓上面是160㎡，兩次開盤已全部推出，1號(hào)樓南側(cè)是龍湖干渠，最吃香，關(guān)系不硬選不到，10/11兩棟樓北側(cè)是三全路，噪音大，但價(jià)格低，賣的也很好。二樓價(jià)格是最低的，但也是最難賣的，單價(jià)3.6萬左右，總價(jià)575萬左右。到璞悅買房的，只要不是中產(chǎn)硬上車，也不會(huì)選擇二樓，稍微加點(diǎn)錢也要選擇三樓、四樓。160㎡前幾天過去還有三兩套房可售，主推199㎡四房和255㎡大戶型。

總共11棟洋房，已退出7棟，并且所剩不多，僅有4棟未推，這個(gè)業(yè)績(jī)是真不錯(cuò)。255㎡超過1500萬，放眼整個(gè)北龍湖，也是總價(jià)第一梯隊(duì)，好在套數(shù)不多，慢慢賣就行。

整體最難賣的還是199㎡，這也是樣板間是這個(gè)面積段的原因?？們r(jià)800萬的選擇在北龍湖眼花繚亂，不像160㎡，總價(jià)600萬左右，可選擇性真不大。南岸幾乎沒有，北岸也就是璞岸、中海云著湖居、綠城湖畔雲(yún)廬、華潤(rùn)瑞府，在產(chǎn)品和位置層面都不是璞悅的對(duì)手。

而800萬就不一樣了，不說南岸中海玖園、中建柒號(hào)院、建業(yè)海馬九如府這些國(guó)氣產(chǎn)品，正商禎瑞上境、正弘臻這種品質(zhì)現(xiàn)房也是在預(yù)算范圍。

所以，接下來的璞悅重點(diǎn)也在199㎡上面，但今年大概率是要走向清盤，北龍湖洋房地塊還需要抓緊上新啊，看過萬科拾謐森語、保利璞悅的新房，再看二手房真是不適應(yīng)，只有繼續(xù)創(chuàng)新才有市場(chǎng)可言。(展開全部)

3月12日，首開10個(gè)億，與去年華潤(rùn)瑞府首開相當(dāng)，約等于華潤(rùn)幸福里首開的一半。這個(gè)戰(zhàn)績(jī)可以說是相當(dāng)不錯(cuò)，推出房源152套，去化139套，去化率高達(dá)91%。

開盤數(shù)據(jù)會(huì)有些水分，但不大。因?yàn)榇蟛糠址吭炊荚陬^一天晚上被認(rèn)購，當(dāng)天去萬豪選房的基本都是邊角料。運(yùn)氣好＋不猶豫的話，還能選個(gè)差不多的，稍一猶豫那就是二樓。低樓層確實(shí)很尷尬，只要不拉窗簾，基本上室內(nèi)都是被路人看個(gè)大概。

159㎡總共四棟樓，首開三棟，分別是1/3/10，其中1號(hào)樓最搶手，南側(cè)緊鄰龍湖干渠，已經(jīng)挖好，但沒蓄水，還被圍擋攔著，關(guān)系不硬中高樓層選不到。10號(hào)樓次之，雖然臨近三全路，噪音較大，但單價(jià)便宜，最便宜的二樓單價(jià)不足36000元/㎡，便宜就是王道。最后是3號(hào)樓，雖然噪音小一些，但西側(cè)有變壓器還是配電站來著，記不清了，算是不利因素。

199㎡開了5/8兩棟樓，配有少部分255㎡，現(xiàn)在樣板間就是199㎡四室兩廳三衛(wèi)戶型，四開間朝南＋7.3米長(zhǎng)客廳開間，同等面積段在北龍湖應(yīng)該和金茂府相當(dāng)，位列第一梯隊(duì)。

255㎡自不必說，單價(jià)在那放著，總價(jià)1300萬起步，毫無疑問的總價(jià)第一梯隊(duì)產(chǎn)品，跟159㎡客戶完全不是一個(gè)級(jí)別。

項(xiàng)目精裝修也是偏向酒店風(fēng)，顏色很深，用料很扎實(shí)，區(qū)別于北龍湖過去精裝修項(xiàng)目，差異化競(jìng)爭(zhēng)。

保利也真是命好，磨磨唧唧等到今年初開盤，不僅市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，旁邊萬科也沒有房源可售，只能看他自己表演。接下來還剩下100多套房，往下肯定要也不著急，慢慢來的節(jié)奏。(展開全部)

保利璞悅堪稱人生贏家，本來要直面北龍湖最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬科拾謐森語，結(jié)果開盤時(shí)間從去年底拖到今年初，把萬科直接給拖沒了，現(xiàn)在已經(jīng)無房可售，很多人后悔沒有早點(diǎn)遇到萬科，不得不佩服萬科速度。

最近交50萬認(rèn)籌，數(shù)量還不少，預(yù)計(jì)本月中旬正式開盤，160㎡單價(jià)3.6—4萬，199㎡單價(jià)3.8-4.3萬，260㎡單價(jià)5-5.8萬，1號(hào)樓很火爆，關(guān)系不硬選不到。就因?yàn)槟蟼?cè)挨著龍湖干渠，目前還被圍擋攔著，既然臨著路，那就再臨條河吧。北側(cè)10、11兩棟樓上的價(jià)格偏低一些，緊鄰的三全路，車流量還是比較大的。但應(yīng)該好賣，畢竟總價(jià)600萬左右在北龍湖很有競(jìng)爭(zhēng)力，中海云著湖居、綠城湖畔云廬產(chǎn)品不行，位置也差點(diǎn)意思。兄弟項(xiàng)目璞岸160可售也不多，還都是邊角料。

主力戶型199㎡四房主打高贈(zèng)送，但其實(shí)也就是門口私家電梯廳和幾個(gè)飄窗，真沒啥可說的。然后就是一直宣傳的255㎡四室兩廳三衛(wèi)，局部挑高6.1米，L型陽臺(tái)，奇數(shù)層南向面寬2.3米，進(jìn)深3米，偶數(shù)層南向面寬約3米，進(jìn)深約3米，其實(shí)也就那樣，僅存在于臨龍湖內(nèi)環(huán)西路的幾棟樓上，高樓層勉強(qiáng)能看到北龍湖濕地公園，3層以上夠嗆，意義不大。

售樓部還在保利瓏熙那里，以后會(huì)搬到項(xiàng)目上的會(huì)所里面。樣板間在地塊東側(cè)，看樣板間還需要驗(yàn)資100萬，風(fēng)格偏酒店渡假風(fēng)。由上?；羝?、新加坡新銳景觀、臺(tái)灣近境以及廣州SNP聯(lián)合打造，區(qū)別于過去那幾個(gè)”大師“。
外立面大面積采用玻璃幕墻，還是北龍湖首個(gè)不等坡屋面設(shè)計(jì)，看著還不錯(cuò)，但也已經(jīng)審美疲勞。

精裝標(biāo)準(zhǔn)不算低，風(fēng)格也區(qū)別于過去幾個(gè)，有眼前一亮的趕腳。
這塊地樓面價(jià)20663元/平，在當(dāng)前的市場(chǎng)下絕對(duì)是有利可圖的，希望保利好好做，不要再平庸化。(展開全部)

保利璞悅，北龍湖三全路南、龍潤(rùn)西路東。

是他，是他還是他，我們的英雄小哪吒。今年6月份保利拿下北龍湖的3號(hào)土地，在北龍湖的西岸，萬科拾謐森語北側(cè)，具體的位置是在三全路南、龍潤(rùn)西路東，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅，用地面積是55.9畝，容積率是1.7，總建筑面積是6.3萬平方米，最終的成交總價(jià)是13.6億，溢價(jià)率8%，樓面價(jià)20663元/平方米，旁邊萬科的樓面價(jià)24652元/平方米，相當(dāng)是保利比萬科便宜了4000塊，另外就是該地塊所建商品住房（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過37300元/平方米，如采用成品房方式交付，裝修價(jià)格不得超過5600元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。

土地說完了咱們說說它的戶型配比，規(guī)劃11棟7+1層的洋房，一共是312套，戶型面積159平方米、199平方米、254平方米，主力戶型是159平方米的四室，占比是47%，其次是159平方米的四室，預(yù)計(jì)價(jià)格是3.8萬-3.9萬/平方米。

說到這個(gè)項(xiàng)目不得不說萬科，咱們就比較比較！

保利和萬科的品牌，從財(cái)務(wù)實(shí)力方面說保利＞＞萬科，買兩家都不會(huì)爛尾，但是從品質(zhì)方面說萬科＞＞保利，萬科和保利來鄭州都很長(zhǎng)時(shí)間了，保利算是表現(xiàn)平平，但是萬科可圈可點(diǎn)，它的跨度從低中高都有，可圈可點(diǎn)，項(xiàng)目也是與時(shí)俱進(jìn)。

再看戶型配比方面，萬科方面69.82畝，容積率1.7，建筑密度＜28%，限高24米，規(guī)劃18棟7層洋房，總戶數(shù)355戶，戶型面積199-370平方米，主力戶型是199平方米和247平方米；保利方面55.9畝，容積率1.7，建筑密度＜28%，限高24米，主力戶型是159平方米和199平方米，從戶型配比上就能看出來萬科的更高端！(展開全部)