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綠博的明星盤—九州雅敘，11月底的如期交房又為其圈了一波粉，但實地探盤，顏值和品質(zhì)只能用一般來形容，品質(zhì)還遠遠達不到其剛開始宣傳的高端雅系的標(biāo)準(zhǔn)。
目前高層除最后一棟樓暫未拿到預(yù)售其余全部售罄，在售為疊墅11#、12#、13#，面積段為143平和175平，價格9000-15000不等，預(yù)計2024年6月份交房。
九州雅敘在綠博簡直就是神話版的存在，高層特價房最低5500起步，疊墅9000起，真是只要能出貨，就沒有你想不到的價格，九州雅敘一次次在打破片區(qū)的價格底線，這也間接擾亂了市場，導(dǎo)致周邊競爭對手根本無法接招，只能價格一降再降，所以龍湖春江天璽直接封盤，反正現(xiàn)在也賣不上價格，等到行情好了再度重啟。
9000起步的疊墅，該怎么說呢，一樓亮點在贈送大面積的地下室及私家花園，頂層送大露臺，中間戶一梯兩戶跟傳統(tǒng)的復(fù)式?jīng)]有什么差別，面積段還是有點小，所以說是疊墅，個人覺得稱之為洋房會更合適，不要被疊墅二字迷惑了雙眼，綠都現(xiàn)在也是破罐子破摔，已經(jīng)不再提什么高端雅系，就是快速周轉(zhuǎn)低價走量，現(xiàn)在的優(yōu)勢只有價格。
最大的問題還是片區(qū)的問題，綠博片區(qū)的改善夢已破滅，房價更是直接塌方，環(huán)境多少年也沒見有改善，撤縣劃區(qū)也暫時沒戲，這里依然是中牟縣，享受的生活配套也是縣級配套，客戶群體也由原市區(qū)的田園改善改為中牟地緣的剛需、改善及部分有洋房夢和疊墅夢但又手頭不足的市區(qū)改善，交房一個月的九州雅敘已經(jīng)有不少房子開始裝修，等待入住還是不少的。
能四環(huán)盡量不遠郊，不建議拿時間換空間買遠郊，地緣隨意。(展開全部)
綠都九州雅敘的高層最近又刮起促銷風(fēng)暴，一口價5999元一平，限定98平小戶型10樓以下，
九州雅敘22年底一組團已經(jīng)交付，無論是景觀水系、會所呈現(xiàn)、交付標(biāo)準(zhǔn)都還不錯，今年主要推動二組團疊拼提前交付，二期部分疊拼的外墻保溫涂料、門窗及玻璃欄板完成，室內(nèi)抹灰、頂板批白完成，公區(qū)精裝完成，疊拼區(qū)的大型喬木已經(jīng)栽種80%。
一期交付的還不錯，二期也有序進行，準(zhǔn)現(xiàn)房這張牌沒啥可說的?，F(xiàn)在主打的是教育牌。力推的還是北側(cè)兩公里的省實驗幼、小、初（直管學(xué)校，可以放心）、以及依托鄭州四中教育集團的鄭州四中文華學(xué)校，這是劃片的，板上釘釘。
除此之外，鄭州大學(xué)第三附屬醫(yī)院、河南中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院新院區(qū)，鄭開大孟站TOD項目，連霍高速劉集站這些都是實實在在的利好配套。
項目是還不錯，但綠博現(xiàn)在行市不行，各種配套樂園的兌現(xiàn)，不影響房價的持續(xù)下滑。綠都一開始是先降別墅，143平的戶型，上疊147萬左右，下疊189萬左右，中疊130萬左右；
174平的戶型，上疊210萬左右，下疊255萬左右，中疊187萬左右，基本上是主城剛需的價格。
高層之前降到過7000，但估計效果不行，現(xiàn)在突破底線，一口價5999元，說實話，不貴是不貴，但主城不到一萬的更有性價比，九州雅敘的困境是綠博的購房需求真空，不是降價問題。(展開全部)
綠博片區(qū)“牛”盤非九州雅敘莫屬，打出的廣告語“綠博每賣出7.5套房就有雅敘一套”。
怎么能不牛呢。
綠博片區(qū)曾經(jīng)銷量最好的兩盤名門紫園和康橋爛尾中，亞新和中交走的是TG路線，房價攔腰斬的綠博更是直接逼停龍湖春江天璽，照這形式天樾是一直半會不會有音了，綠都的競爭只剩下嘉宇和星聯(lián)，對于二者，綠都似乎又是不屑一顧，說白了就是沒有競爭對手。
目前主推最后一棟高層，毛坯6500-7500，明年年底交房，但按照綠都的性格，價格肯定還有下降空間，只要你買，沒有最低只有更低，還是四個戶型，中間戶98平，邊戶118平，依舊是東戶大橫廳最貴。
鑒于綠博已被打入冷宮，教育和地鐵及其他高大上的配套短時間內(nèi)內(nèi)都是一片空白，畢竟選擇在這置業(yè)的沒有幾個是為了學(xué)校和地鐵，所以眾盤的位置都大差不差，但最近的伯利恒轉(zhuǎn)公成為四中文華學(xué)校，對于綠博的教育也是一劑強心針。
伯利恒當(dāng)年也是風(fēng)光的很，在綠博高光時刻進駐，2021年就已建成，硬件設(shè)施也是一流，初衷是要打造成一所九年一貫制的全日制雙語國際化民辦學(xué)校，綠博現(xiàn)在直轉(zhuǎn)之下，再走貴族私立，恐怕招生都是一大難題，所以轉(zhuǎn)公也是迫在眉睫，今年秋季首招，依托四中教育集團，引入現(xiàn)金管理經(jīng)驗、教育理念、優(yōu)秀師資，目標(biāo)是打造成中牟一流學(xué)校，小學(xué)24班，中學(xué)24班，計劃招生劃片范圍107以東、廣惠街以西、鄭開大道以南、賈魯河以北，除了村小，綠博總算是有所像樣的公辦學(xué)校了。
這次去探盤綠博，讓人意外的是九州雅敘居然已經(jīng)入駐了不少，與其他片區(qū)樓盤的僻靜形成了鮮明的對比，綠博顯然已經(jīng)成了剛需和中牟地緣置業(yè)的天堂。
綠博現(xiàn)在的價格上車成本還是比較低的，但依然是僅限地緣，逛了一圈，貌似能選的還是只有九州雅敘。(展開全部)
綠都九州雅敘。開發(fā)商：綠都集團；九州：即門口的九州路；雅敘：取自綠都“雅系、云系、瀾系”中的高端產(chǎn)品線“雅系”。
綠都九州雅敘項目總建筑面積約14萬㎡，容積率2.0，建筑密度22%，綠化率35%，整個社區(qū)共規(guī)劃有7棟20層高層、1棟19層高層，15棟6層疊墅，規(guī)劃總戶數(shù)1142戶，車位1240個。
高層有兩個面積段，三個戶型，分別是118㎡西邊戶、98㎡中間戶和118㎡東邊戶；疊墅有兩個面積段，分別為建面約129㎡和約162㎡，上中下三疊均有分布。
雖然都在一個小區(qū)，但項目共分為兩批次開發(fā)，目前，一批次已經(jīng)基本售罄并且交付了，剩余房源并不多。
目前主推的是二批次產(chǎn)品。二批次只有一棟高層，也就是計劃今年上半年加推的最后一棟高層，27號樓，疊墅共有8棟樓，也就是最南側(cè)的8棟，分別是2#、5#、6#、7#、10#、11#、12#、13#樓，預(yù)計24年交房。
二批次的疊墅面積段為143㎡和174㎡，有上疊、中疊、下疊，送大面積露臺的上疊，單價僅1萬出頭，總價不超過150萬；中疊最便宜，單價不到一萬，總價不超過140萬；下疊價格約一萬三四，總價不超過200萬。(展開全部)
綠都九州雅敘一期的準(zhǔn)時交房給綠博樓市增加了一劑甜水，太難了這邊，價格腰斬也就算了，還攤上康橋、名門、建業(yè)這些問題開發(fā)商，二三套房養(yǎng)老的還行，首套房剛需置業(yè)的真是要罵娘。
綠都是在2019年12月拿下的這塊地，當(dāng)時也有猶豫，但還沒有疫情，總歸是滿懷希望，帶著一腔熱血悍然入坑。
雖然定位是高端產(chǎn)品線“雅系”，但越賣越剛需，因為高端不是你喊出來的，最直接的還是價格，高層一平方7000，除去樓面價和成本，能顧住本金就燒高香啦。
好在高層基本被售完，還剩下一棟樓未推，大概100多套房的庫存，后續(xù)問題不大。
現(xiàn)在最頭疼的就是疊墅，過去仰仗渠道分銷的大力帶看以及高傭刺激，也賣出去一部分，但還有一半的庫存，分別是2#、5#、6#、7#、10#、11#、12#、13#這幾棟樓，戶型有143㎡和174㎡，比一期129㎡、162㎡略大一些。分上疊、中疊、下疊三種產(chǎn)品。主打就是小復(fù)式，跟同區(qū)域的普羅理想國、建業(yè)新筑一期簡直是沒法比，但總價也不足其三分之二。總共有不足200套，去化應(yīng)該會很艱難。
中疊目前均價9500，是最便宜的產(chǎn)品，贈送地下室和北向小院子，上疊均價11000，贈送露臺，下疊均價13500，贈送南向院子。距離交房時間還有一年半，看綠都目前的情況應(yīng)該是問題不大。
只是周邊也就安置區(qū)附近熱鬧些，旁邊的融創(chuàng)觀瀾壹號雖然交房兩三年，但入住率還不高，好在馬路對面有個衡中河南分校，掛牌也罷，假冒也罷，起碼開學(xué)了，學(xué)費適中，家長評價尚可。另外，就是一直傳聞北側(cè)潤弘那里要引進省實驗，遲遲沒有官宣，有模有樣的，因為那倆單位確實也有實力。(展開全部)
綠都九州雅敘可以說是綠博這幾年的頂流，時不時地降價促銷。
什么總價140萬買別墅、總價120萬鄭東住別墅，仔細瞅瞅，都是他。
高層從首開9500，先是跌到8000，后來直接7000；
疊墅最便宜的中疊從14000，先是跌到12000，后來直接9100；
最貴的下疊先是20000，先是跌到17000，后來直接14000；
可謂慘不忍睹，鄭州這幾年到處是跌幅10-30%的樓盤，別管遠郊還是老城區(qū)還是北龍湖。這兩天還看到北龍湖入門級高層恒大悅龍臺160平，單價24000的二手房，業(yè)主2018買的可是3萬多。其他雅居樂御賓府、榮盛華府這些跌的更是夸張，不忍直視。別看有的報價挺高，有價無市等于自嗨。
項目經(jīng)過多次的促銷后，，一期基本售完，尤其是高層產(chǎn)品，目前沒有售的，還有一棟27號樓未建。一期正在交房進行中，看著外立面還行，里面沒進去看。但鑒于綠都3000多的樓面價，地也拿了三年，7000一平的價格，我不相信會有什么驚喜，過去綠都也都是中規(guī)中矩，沒什么亮點，但也不至于太失望。
在售疊墅，也主要是二期，2、5、6、7、10、11、13這些樓棟，13號樓是目前主要主推的，還有十幾套，143㎡，面積湊活，但分成兩層的話就是哪里都不大。中間兩棟疊拼面積是174㎡，10/11號樓，還未開售。
上疊單價在11000-12000左右； 中疊9100-9500左右 ；下疊13500- 14500左右，預(yù)計交付時間是24年5月份。
對于現(xiàn)在這種行情，還有一年半交房的大促銷產(chǎn)品，謹慎購買，一定不要貪小便宜。不要看他后面有宇通，融創(chuàng)、恒大哪個比宇通差？(展開全部)
有宇通客車這棵實業(yè)大樹罩著，綠都就是硬氣，別人都在表演復(fù)工，綠都的好多項目都實質(zhì)性交房了，比如洛陽的綠都青云賦提前70天交付，滎陽的綠都元正望晴川，以及鄭州綠博的綠都九州雅敘。
九州雅敘不但交付了，還實現(xiàn)了交付即辦證，對于很多著急置換貸款，降利率的購房者來說，真的及時，趕上了這波降利率紅利。
當(dāng)然，能夠交付，除了宇通這棵大樹的支持，也離不開九州雅敘自己的大力促銷。
之前7月份，九州雅敘推出限量高層工抵房均價6700，不限樓層，不限面積，而且首付10%可網(wǎng)簽，剩余全部貸款，而一些疊墅產(chǎn)品也不貴，129下疊總價175萬，162下疊總價310萬，中疊9700一平，大部分中上疊墅的總價都控制在150萬左右。
九州雅敘作為鄭州綠都少有的改善產(chǎn)品，本次交付還是頗有一些亮點的。
第一， 自帶下沉式會所，會所有健身區(qū)，休閑區(qū)，會客廳等等，目前搞下沉式會所的都是高端項目，格調(diào)還是有的，就是好像不咋實用。
第二， 兒童娛樂區(qū)走心了，做的是魔法巴士主題以及綠森林計劃，這種趣味性主題性的兒童娛樂區(qū)，比目前滑滑梯，蹺蹺板的兒童娛樂區(qū)有意思多了，看著也上檔次。
不過有一說一，這種高低配還疊墅送院的社區(qū)，確實沒有太大的景觀空間，遠遠看去疊墅院子一個個小方格全把地給占了，高層只能混個宅家景觀了。
這項目還有個亮點是簽約龍翔路小學(xué)，與衡水河南分校一路之隔，不過我個人認為綠博的盤打?qū)W區(qū)意義不大，真正把這當(dāng)?shù)谝痪铀挠钟袔讉€呢？
總的來看，九州雅敘作為一個改善盤，把性價比做到了極致，實在錢多的不妨來一套。(展開全部)
口罩之下對比一下就出來了，遠郊盤的通勤問題暴露無遺，以萬三路為界，西為鄭東新區(qū)，東為中牟縣，市區(qū)上班郊區(qū)居住需要通過關(guān)卡，甚至還需要提前報備，真的好難。
綠博片區(qū)的價格還在不斷觸底，最具代表的當(dāng)屬綠都九州雅敘，仗著自己準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢在綠博是名正言順的銷冠，能迅速出貨除了現(xiàn)房還有那一天一變的價格，高層目前均價6500-7500，東戶最貴，疊墅直接9500起步，綠都抄融創(chuàng)作業(yè)真的是抄到了精髓，只要不賠錢，全部清倉大處理，此舉讓2020年，2021上半年上車的業(yè)主作何感想，這也充分證實了一點，沒有交通配套和生活配套、全靠PPT和規(guī)劃圖做支撐的遠郊，在現(xiàn)實面前真的是不堪一擊。遠郊盤的客戶群體已成功由原來的投資為主轉(zhuǎn)為真正的地緣客戶。
九州雅敘首期幾棟樓將于月底交付，第二批明年6月底交付，目前正處于緊鑼密鼓的趕工期階段，但新的問題就來了。
1、九州雅敘的房價一直都是綠博最低，交房是否會出現(xiàn)減配的情況，想當(dāng)初剛開盤的時候綠都一直對外宣傳的雅系列是他們的高端產(chǎn)品系列，只是一路只轉(zhuǎn)直下，怕是跟高端不沾邊了。
2、高端盤的房價是下來了，但物業(yè)費確是遙遙領(lǐng)先，高層3.3元一平，疊墅5元，這也是綠博之最，妥妥的郊區(qū)的房價，市中心的物業(yè)費，綠博的市場早已翻天地覆，物業(yè)費也應(yīng)該適時調(diào)整，要不又是一輪新的矛盾。
九州雅敘現(xiàn)在的價格能不能繼續(xù)買還要看接下來的交房品質(zhì)，所以綠都別敷衍。(展開全部)
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