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——綠都九州雅敘——
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這應該算綠都在鄭州最高端的項目了。
前段剛開盤，推出1期四棟疊墅產(chǎn)品，戶型為129㎡、162㎡三房、四房，均價大概是18000一平。
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綠博區(qū)域18000，當然，貴有貴的道理，129平的下疊贈送花園，地下室，陽臺與飄窗，上疊贈送有露臺，看似戶型不大，但舒適度很好。
可惜目前市場不好，賣的很一般。
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今年是綠都新產(chǎn)品線發(fā)力的一年。西北的綠都青云敘，綠博的九州雅敘，都屬于新產(chǎn)品。
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2020年4月3日，綠都新品發(fā)布，宣告三系產(chǎn)品落子中原。
云系產(chǎn)品以新興科技為主導，云娛樂、云教育、云社交滲透日常；
瀾系產(chǎn)品注重功能完備、高性價比打造；
雅系產(chǎn)品從擇址觀、產(chǎn)品觀、服務觀、擇鄰觀、文化觀考量，打造高端級產(chǎn)品。
打造高端，一方面遠郊的必然性，另一方面，是拿地的時機還行，不算高點。
該地塊是2019年12月底價摘牌，占地102.98畝，容積率為2.0，成交單價447萬元/畝，樓面價3354元/平米。
整個項目規(guī)劃了8棟19左右的層小高層、15棟疊拼；小高層為2T4設計，疊墅為上中下三疊，共計1142套房源。
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小高層只有98和118平兩種戶型，118平的寬廳戶型很不錯，客廳寬6米，還有個贈送的北側小房間，弄出了140平的感覺。
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而疊墅產(chǎn)品只有129㎡及160㎡，129平的小疊墅還是很少見的，總價250萬住別墅，能吸引一大批市區(qū)的剛改客戶。
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九州雅敘整體還是挺競品的，在剛需泛濫的綠博有一定競爭力，可惜生不逢時。(展開全部)
綠都九州雅敘是綠都在繼“瀾”和“云”系列之后，綠都在鄭州做的第一個改善定位的“雅”系產(chǎn)品，主打中高端。項目位于鄭東綠博片區(qū)九州路與廣惠街交會處向西200米。
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項目整體采用現(xiàn)代建筑風格，規(guī)劃8棟98-118㎡小高層和15棟130-162㎡小疊院，疊墅分為上中下三疊，下疊帶院子和地下室，和一般的疊墅不同的是，綠都這次給中疊也帶了北向的院子，可以滿足購房者的多樣化需求。項目整體容積率2.0，小區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃比較有用心，參考市面上交房的低密的洋房和小高層社區(qū)，未來居住舒適度會比較不錯。
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綠都九州雅敘6月25日首開3#小高層共計76套房源，成交均價9500-10000元/㎡（毛坯），目前疊墅還沒有開盤，但是疊墅的面積段為129㎡和162㎡，起步比較低，
即使單價稍微高一點，但是總價還比較有優(yōu)勢，而且小區(qū)主打的是疊墅產(chǎn)品，疊墅產(chǎn)品在綠博本身就很稀缺，而疊墅南北都有院子的就更顯稀缺了，如果想在遠郊考慮改善疊墅的還是值得等等的。
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這個項目在看過后，可以明顯感覺到綠博并沒有在遠郊做大面積的打算，置業(yè)顧問解釋說：綠都是在回歸住房本身。這樣講倒也是沒有問題，畢竟來綠博買房也不都是追求大面積改善的，單價低，面積小，總價自然也就低，對一些手里資金有限但是想要投資綠博的客戶比較友好。畢竟，綠博的環(huán)境和未來的規(guī)劃還是能吸引不少投資客。(展開全部)
雅系作為綠都的最高級別產(chǎn)品，售樓部和清水樣板間墻繪都還挺有格調，規(guī)劃公建化外立面及暖色調設計，水準在線。不過小高層的戶型設計有點雞肋，定位高端改善，小高層戶型面積段最大118㎡，和疊墅的129和162㎡一起，說好聽了是互補，現(xiàn)實一點講就是改善并不純粹。不過從綠博新入市產(chǎn)品的戶型面積段縮減這一現(xiàn)象，就可以看出改善在遠郊真的步履維艱。
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高層98㎡傳統(tǒng)三房單衛(wèi)設計，對比白沙即將入市的某新盤98㎡雙衛(wèi)，身處綠博還不努力，產(chǎn)品真有點黯然失色；118㎡戶型進深較為狹長，其中東邊戶戶型設置了雙陽臺，東向大陽臺連通客廳餐廳，實體樣板間采光效果很好，南向次臥附帶小陽臺，主臥270度拐角飄窗，U型廚房設計，操作空間較大；疊墅樓下寬廳+廚房，樓上主臥套間，售樓部模型可以直觀感受。
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要說環(huán)境也不算差，東側是永盛名渠及濱河公園，河對岸的東北側是融創(chuàng)觀瀾壹號二期，項目南邊一路之隔衡中河南分校鄭州華清永威學校，目前處于在建狀態(tài)。不過低調首開市場反響并不算好，貝殼主力軍沖上，付款政策來激勵，首付可以10%，剩余20%可以兩年四次還清。(展開全部)
綠都攜其“雅系”加入綠博片區(qū)。
位于廣惠街和紫薇路交匯處，占地103畝，容積率2.0，規(guī)劃8棟19-20層高層、15棟6層疊墅產(chǎn)品，面積段分別為疊墅的129平和162平（分為上中下三疊）、小高層三房的98平和118平，整體以疊墅產(chǎn)品為主，現(xiàn)代建筑風格，毛坯交付，為綠都旗下中高端“雅”系產(chǎn)品，以雅正道，將中國古典文化與現(xiàn)代建筑融合，重新定義當代雅士關于理想生活的標準，成名作為蘇州的姑蘇雅集和蘇和雅集，兩盤已成為蘇州品質盤的代表。九州雅敘是目前鄭州市場雅系列的首個項目，目前小高層已首開，均價為9700元/平。
交通配套：目前公共交通一片空白，出門只能靠自駕，地鐵8號線規(guī)劃有廣惠街站（但為二期工程），快也是2015年以后的事了。
教育配套：周邊有省實驗紫園小學、東楓楊和衡水中學，確實是實打實的名校，但全為私立，特點是不參與劃片、學費高。
生態(tài)資源：項目再往東為牟山濕地公園，目前已開園，風景還可以。
綠博片區(qū)功能定位為“鄭州國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”，以“文化創(chuàng)意、游玩休閑”為主，目前已集齊綠博園、方特、奧特萊斯、電影小鎮(zhèn)等，未來還將有更多類似的產(chǎn)業(yè)配套落地，而且片區(qū)住宅容積率整體在2.5左右，以中高端改善盤為主，未來居住氛圍較為純粹，而九州雅敘也正處于綠博住宅集中的核心區(qū)域，周邊有融創(chuàng)觀瀾一號、金科博翠書院小鎮(zhèn)、香頌、藝境、紫園、萬科蘭喬圣菲等。
98平的戶型起步，剛需的戶型但不屬于剛需的區(qū)域，所以首開并不是那么盡人意，中牟撤縣劃區(qū)一直在路上，東強的發(fā)展目標似乎也從未動搖過，未來可期，但遠郊盤需要長期持有，投資和改善可以關注，剛需三思。(展開全部)
遠郊做改善，就跟葫蘆娃救爺爺一樣。比如蘭喬圣菲大平層+別墅，東地塊準現(xiàn)房，面積起步120㎡+，均價11500，阻力太大。
雅敘為綠都“云系、瀾系、雅系”三大產(chǎn)品系的高端級產(chǎn)品系列，占地102.98畝，容積率為2.0，規(guī)劃8棟小高層、15棟疊拼，首開的3#為19層兩梯四戶連廊設計，主力戶型98㎡和118㎡，疊墅產(chǎn)品兩梯兩戶設計，面積有129㎡、160㎡，主力戶型為129㎡，在同類產(chǎn)品中面積稍小。先推出以小面積為主的小高層試試水，還是沒太大水花。
25號首開，推出了小高層3號樓共計76套房源，去化不到30套，毛坯成交均價9500-10000，但這樣的價格仍不是遠郊項目的底，和附近同類型產(chǎn)品價格并沒有拉開太多。金科博翠書苑高層也不超過10000，洋房均價13000元/㎡；建業(yè)橙園依靠著電影小鎮(zhèn)，去年的價格達到了12500左右，疫情期間正常均價11000左右。
周邊的配套還是有待發(fā)展，臨鄭汴物流通道和臨鄭開大道，區(qū)別還是挺大的。項目距離在建的8號線1期綠博園站4.9公里左右，公共交通很不友好，南邊一路之隔衡中河南分校鄭州華清永威學校在建，至于楓楊外國語距離在3.8公里左右，稍遠。(展開全部)
綠都九州雅敘位于九州路與紫薇路交會處西北角，屬于綠博的廣惠街片區(qū)。周邊有融創(chuàng)觀瀾壹號、萬科蘭喬圣菲、金科博翠書院小鎮(zhèn)等樓盤。
這塊地是2019年12月6日摘得，同期拿地的還有信友集團，那塊地在寶興路南、文匯路東，康橋香溪郡周邊，目前尚未正式入市。
這是綠都地產(chǎn)在綠博的第一個項目，在中牟縣的第二個項目。很早之前有一個綠都褐石街區(qū)，已經(jīng)售完。從某種層面來講，綠都也算是扎根中牟多年，畢竟現(xiàn)在宇通廠區(qū)所處的物流園區(qū)隸屬于之前的中牟九龍鎮(zhèn)，周邊不少綠都的項目。
九州雅敘總占地約103畝，建筑立面采用現(xiàn)代典雅風，由8棟19層、20層高層、15棟6層疊墅產(chǎn)品組成。高層戶型有98㎡的三室兩廳一衛(wèi)、118㎡的三室兩廳兩衛(wèi)、118㎡的三室兩廳兩衛(wèi)三種，疊墅有162㎡和129㎡兩種戶型。
整體容積率2.0，相比綠博大部分樓盤2.5容積率要低些，但高層＋疊墅分布的方式也是吃盡溢價。
目前很多洋房樓盤交房時都會遭遇一樓帶院維權事件，但疊墅小區(qū)卻很少。
我認為最大原因就是：洋房只有一樓為既得利益者，雖然你掏錢啦，但樓上就是認為你占用小區(qū)的公共綠化空間為私用，你把院子拿出來大家都能用。
疊墅則不同：上疊贈送露臺、中疊贈送北院及部分地下室、下疊贈送南院及部分地下室，大家都受益，也沒人出來跳腳。最受益的還是開發(fā)商，把原來洋房周邊的公共綠地都拿來換成了錢，且價格不菲。連綠化也不用做，省事又掙錢，何樂而不為。
雅系在綠都地產(chǎn)體系定位高端，但這個項目面積段都偏小，很討巧但意味著高端不起來。這個決定也是對的，周邊項目大戶型都賣的艱難。融創(chuàng)觀瀾壹號最拖后腿的就是其180㎡、200㎡的洋房，建業(yè)橙園一期大戶型降價三千依然賣不動，這就是現(xiàn)狀。
目前項目已經(jīng)開售，還有首付分期政策，首付9萬起，很明顯是走量盤。(展開全部)
綠都管南兩大神盤都已經(jīng)進入收尾階段，而后也將是后續(xù)項目開花的階段，但想要續(xù)寫往日的輝煌估計會有些懸，就位置、產(chǎn)品類型都不及以往兩個項目。像盛潤合作的云立方公寓項目，綠都九州雅敘則在中牟，和市區(qū)項目是沒法比的。
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綠都九州雅敘位于中牟縣九州路與廣惠街西200米，算是綠都較為高端系的產(chǎn)品。該地塊是2019年12月底價摘牌，土地性質是住宅用地，地塊摘牌單位是鄭州綠榮置業(yè)有限公司，占地102.98畝，容積率為2.0，地上建筑面積13.73萬方，無安置以小高層疊墅產(chǎn)品為主。
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規(guī)劃8棟19/20層小高層、15棟疊拼；小高層為2T4設計，疊墅為上中下三疊，共計1142套房源，98m2以及118㎡ 三房占比最多，共計占比68%，預計首開3#樓共76套房源。
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整體采用連廊設計，其中3/8/9/15/20/26#1D，21/27#2D，均為2T4設計，戶型大多兩開間或三開間朝南，餐客一體，舒適度比較高。118m2南北雙陽臺設計，贈送一半面積。
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但整個綠博、中牟新區(qū)及老城是領跑鄭州房價的降價潮，目前已經(jīng)回歸到9xxx，未來片區(qū)內(nèi)價格是否還會再有調整，不好說。但作為綠都產(chǎn)品細分后的雅系列產(chǎn)品，在周邊一圈改善品質項目中，是另一種產(chǎn)品特性。
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但目前項目周邊配套還是比較匱乏，未來8號線廣惠街站1.1KM（在建），毗鄰方特歡樂世界及綠博園，生態(tài)娛樂資源豐富；周邊分布有衡水中學、楓楊外國語，規(guī)劃配套比較齊全，但兌現(xiàn)周期較長，而且目前周邊暫時沒有特別成熟的社區(qū)。
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綠都九州雅敘，中牟縣九州路與廣惠街交匯處。
這個項目一共占地102畝，容積率為2.0，總建筑面積為13萬平方米，拿地時間為2019年年底，當時綠都拿地時447萬/畝，樓面價3354元/平方米，規(guī)劃8棟19層/20層小高層，面積區(qū)間從98-118平方米，15棟120-160的疊墅。
1、區(qū)域。
誰能救救綠博的房價，唯一解套的方式可能就是省zf東遷了。在我的印象里，綠博的房價不是在跌，就是在跌的路上，高光時刻是2016年，之后無論誰搖旗吶喊，就是一蹶不振，現(xiàn)在提到綠博，房價腰斬常常掛在嘴邊。
有些時候，命運真的早就在暗中寫好了注腳。
2、綠都。
綠都也開始做產(chǎn)品系，學的是有模有樣，云系、瀾系、雅系。
云系城市中堅力量奢侈人居，代表作品綠都青云賦，杭州市綠都云和湖，鄭州綠都青云敘等。
瀾系為城市奮斗者而打造，代表作品，綠都瀾灣、綠都東瀾岸。
雅系以高端會所配套，定制服務、城市稀缺資源，代表姑蘇雅集。
有一天路過這個項目，順便進去逛一下，其他的沒有注意，草感覺蔫不拉幾，還有部分土在外面露著，高端項目一下大打折扣，總體感覺下來綠都高端基因不足，還需要繼續(xù)努力。(展開全部)
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