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實(shí)地探盤綠博片區(qū)中部區(qū)域之綠都九州雅敘。
目前銷售主力為高層89平和118平戶型，毛坯交付，均價8000-9000，高層及部分疊墅已封頂，首批2022年底交房，看房客戶寥寥無幾，綠博的熱度隨著疫情和洪水的影響，再次跌入谷底。對面的衡水中學(xué)河南分校今年首次招生已開學(xué)，私立名校，涵蓋中學(xué)和高中，但與九州雅敘目前只有距離上的優(yōu)勢，“民轉(zhuǎn)公”的大勢之下，這個可以大膽想象一下。
疊墅129-162平在于稀缺，已開兩棟樓，做的有實(shí)體簡單樣板間；規(guī)劃8棟高層，4棟已基本售罄，在售20號樓，還有三棟待售，兩梯四戶，中間戶為98平三房兩廳及西戶118平三房兩衛(wèi)就是大眾戶型，戶型可圈可點(diǎn)的在東戶118平，東向6米橫廳，餐客一體，主臥4米270度全景飄窗，視覺效果不錯，東向的主要原因在于觀景，東側(cè)為規(guī)劃水渠及已建成牟山濕地公園，所以該戶型6層一下意義不大。
雖然綠博片區(qū)改善基因非常強(qiáng)，但大部分容積率普遍在2.49左右，九州雅敘2.0的容積率也是屈指可數(shù)，加上疊墅產(chǎn)品的稀缺，前有蘇州姑蘇雅集的成功案例，作為鄭州首個雅系產(chǎn)品雖不能與姑蘇雅集相媲美，但產(chǎn)品本身設(shè)計依然還是非常吸引目光的，只是受于綠博片區(qū)的降溫，一直是不溫不火的狀態(tài)，綠都分批次銷售和交房，故意把戰(zhàn)線拉長，應(yīng)該也是有意無意回避當(dāng)下市場。
劣勢依然是大環(huán)境發(fā)展周期太長，缺配套，缺人氣，另該項目與綠博安置區(qū)距離較近。
綠博的優(yōu)勢和價值主要在未來，關(guān)于撤縣劃區(qū)的官宣應(yīng)該也是指日可待。
非地緣剛需和剛改依然遠(yuǎn)離，只建議可長線持有者關(guān)注。(展開全部)
綠都九州雅敘項目，現(xiàn)在正在銷售的是疊拼上疊17000下鐵19000中疊15000中鐵已經(jīng)沒有了，現(xiàn)在正在銷售主力的是高層高層毛坯9200兩個戶型119和90多的
周邊的衡水中學(xué)預(yù)計今年九月份招生嗯，分為小學(xué)部，初中部和高中部，預(yù)計每月的每年的價格是在三萬塊錢左右，可以和他就是鄰居，沒有任何關(guān)系
綠都瀾灣六期楓園，七期梓園，10000平米綠地被劃到小區(qū)外，變成市政綠地。宣傳容積率3點(diǎn)多，實(shí)際容積率5點(diǎn)多，合同欺詐，我們抗?fàn)幍降祝?
綠都九州雅敘號稱是綠都旗下高端“雅”系作品，位于綠博片區(qū)九州路與廣惠街交叉口，規(guī)劃8棟高層住宅、15棟疊墅產(chǎn)品，高層面積為98平和118平，疊墅130和162平，毛坯交付，高層已首開四棟，高層均價9500，疊墅14000-20000（根據(jù)上中下疊贈送面積不同而定），近期有部分工抵房源，高層8000左右，部分疊墅12000左右，但部分為一般樓層房源，總之一分價錢一分貨。
與融創(chuàng)觀瀾一號、萬科蘭喬圣菲和金科博翠書院小鎮(zhèn)屬同一區(qū)域，東側(cè)為規(guī)劃永盛明渠和濱河公園，南側(cè)為衡水中學(xué)河南分校鄭州華清永威學(xué)校，該學(xué)校是衡水中學(xué)與沁陽市永威學(xué)校合作的河南第二所衡中分校，據(jù)悉涵蓋小學(xué)、初中、高中，為私立學(xué)校，招生性質(zhì)與楓楊外國語一樣；向西還有中原高速2020年新摘地塊，周邊的空地多以住宅項目為主，其中在廣惠街與綠博大道交叉口規(guī)劃有8號線廣惠街站，修建也是2025年以后的事了。
規(guī)劃是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，目前周邊現(xiàn)狀融創(chuàng)部分已交房，除綠博安置房外，周邊以工地為主，相較于亞新美好香頌和名門紫園一帶，這邊鄉(xiāng)村氣息更濃郁。
目前所有的優(yōu)勢只有價格低和低密度。
產(chǎn)品沒問題，劣勢在于：
1.無論是中牟撤縣設(shè)區(qū)還是鄭汴同城化的共同發(fā)展，周期都過于太長。
2、配套太差，學(xué)校要么村小要么私立，其他商業(yè)配套及醫(yī)療配套短時間還只能依靠中牟縣。
綠博片區(qū)經(jīng)歷過動蕩目前毛坯均價基本奠定在9500左右，屬于五環(huán)外，除非你生活工作在周邊，其他請遠(yuǎn)離，關(guān)于投資抄底價入手請做好至少10年無出租、無出售的長線準(zhǔn)備。(展開全部)
綠都九州雅敘,作為綠都的高端系列,可謂出師不利,前有融創(chuàng)觀瀾一號,后有萬科蘭喬圣菲.一邊是洋房9000多,一邊是毛坯高層7500.精裝房9500.夾在中間的綠都,毫無半點(diǎn)勝算.降價是不可能降價的,畢竟是新開樓盤,降價的話,前期老業(yè)主怎么辦.唯一的辦法就是拖,拖到這兩個項目都賣完,估計也就是年底過后吧.
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