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綠都九州雅敘的高層最近又刮起促銷風(fēng)暴，一口價5999元一平，限定98平小戶型10樓以下，
九州雅敘22年底一組團(tuán)已經(jīng)交付，無論是景觀水系、會所呈現(xiàn)、交付標(biāo)準(zhǔn)都還不錯，今年主要推動二組團(tuán)疊拼提前交付，二期部分疊拼的外墻保溫涂料、門窗及玻璃欄板完成，室內(nèi)抹灰、頂板批白完成，公區(qū)精裝完成，疊拼區(qū)的大型喬木已經(jīng)栽種80%。
一期交付的還不錯，二期也有序進(jìn)行，準(zhǔn)現(xiàn)房這張牌沒啥可說的?，F(xiàn)在主打的是教育牌。力推的還是北側(cè)兩公里的省實驗幼、小、初（直管學(xué)校，可以放心）、以及依托鄭州四中教育集團(tuán)的鄭州四中文華學(xué)校，這是劃片的，板上釘釘。
除此之外，鄭州大學(xué)第三附屬醫(yī)院、河南中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院新院區(qū)，鄭開大孟站TOD項目，連霍高速劉集站這些都是實實在在的利好配套。

項目是還不錯，但綠博現(xiàn)在行市不行，各種配套樂園的兌現(xiàn)，不影響房價的持續(xù)下滑。綠都一開始是先降別墅，143平的戶型，上疊147萬左右，下疊189萬左右，中疊130萬左右；
174平的戶型，上疊210萬左右，下疊255萬左右，中疊187萬左右，基本上是主城剛需的價格。
高層之前降到過7000，但估計效果不行，現(xiàn)在突破底線，一口價5999元，說實話，不貴是不貴，但主城不到一萬的更有性價比，九州雅敘的困境是綠博的購房需求真空，不是降價問題。(展開全部)

綠博片區(qū)“牛”盤非九州雅敘莫屬，打出的廣告語“綠博每賣出7.5套房就有雅敘一套”。

怎么能不牛呢。

綠博片區(qū)曾經(jīng)銷量最好的兩盤名門紫園和康橋爛尾中，亞新和中交走的是TG路線，房價攔腰斬的綠博更是直接逼停龍湖春江天璽，照這形式天樾是一直半會不會有音了，綠都的競爭只剩下嘉宇和星聯(lián)，對于二者，綠都似乎又是不屑一顧，說白了就是沒有競爭對手。

目前主推最后一棟高層，毛坯6500-7500，明年年底交房，但按照綠都的性格，價格肯定還有下降空間，只要你買，沒有最低只有更低，還是四個戶型，中間戶98平，邊戶118平，依舊是東戶大橫廳最貴。

鑒于綠博已被打入冷宮，教育和地鐵及其他高大上的配套短時間內(nèi)內(nèi)都是一片空白，畢竟選擇在這置業(yè)的沒有幾個是為了學(xué)校和地鐵，所以眾盤的位置都大差不差，但最近的伯利恒轉(zhuǎn)公成為四中文華學(xué)校，對于綠博的教育也是一劑強(qiáng)心針。

伯利恒當(dāng)年也是風(fēng)光的很，在綠博高光時刻進(jìn)駐，2021年就已建成，硬件設(shè)施也是一流，初衷是要打造成一所九年一貫制的全日制雙語國際化民辦學(xué)校，綠博現(xiàn)在直轉(zhuǎn)之下，再走貴族私立，恐怕招生都是一大難題，所以轉(zhuǎn)公也是迫在眉睫，今年秋季首招，依托四中教育集團(tuán)，引入現(xiàn)金管理經(jīng)驗、教育理念、優(yōu)秀師資，目標(biāo)是打造成中牟一流學(xué)校，小學(xué)24班，中學(xué)24班，計劃招生劃片范圍107以東、廣惠街以西、鄭開大道以南、賈魯河以北，除了村小，綠博總算是有所像樣的公辦學(xué)校了。

這次去探盤綠博，讓人意外的是九州雅敘居然已經(jīng)入駐了不少，與其他片區(qū)樓盤的僻靜形成了鮮明的對比，綠博顯然已經(jīng)成了剛需和中牟地緣置業(yè)的天堂。

綠博現(xiàn)在的價格上車成本還是比較低的，但依然是僅限地緣，逛了一圈，貌似能選的還是只有九州雅敘。(展開全部)

綠都九州雅敘可以說是綠博這幾年的頂流，時不時地降價促銷。

什么總價140萬買別墅、總價120萬鄭東住別墅，仔細(xì)瞅瞅，都是他。

高層從首開9500，先是跌到8000，后來直接7000；
疊墅最便宜的中疊從14000，先是跌到12000，后來直接9100；

最貴的下疊先是20000，先是跌到17000，后來直接14000；

可謂慘不忍睹，鄭州這幾年到處是跌幅10-30%的樓盤，別管遠(yuǎn)郊還是老城區(qū)還是北龍湖。這兩天還看到北龍湖入門級高層恒大悅龍臺160平，單價24000的二手房，業(yè)主2018買的可是3萬多。其他雅居樂御賓府、榮盛華府這些跌的更是夸張，不忍直視。別看有的報價挺高，有價無市等于自嗨。

項目經(jīng)過多次的促銷后，，一期基本售完，尤其是高層產(chǎn)品，目前沒有售的，還有一棟27號樓未建。一期正在交房進(jìn)行中，看著外立面還行，里面沒進(jìn)去看。但鑒于綠都3000多的樓面價，地也拿了三年，7000一平的價格，我不相信會有什么驚喜，過去綠都也都是中規(guī)中矩，沒什么亮點(diǎn)，但也不至于太失望。

在售疊墅，也主要是二期，2、5、6、7、10、11、13這些樓棟，13號樓是目前主要主推的，還有十幾套，143㎡，面積湊活，但分成兩層的話就是哪里都不大。中間兩棟疊拼面積是174㎡，10/11號樓，還未開售。

上疊單價在11000-12000左右； 中疊9100-9500左右 ；下疊13500- 14500左右，預(yù)計交付時間是24年5月份。
對于現(xiàn)在這種行情，還有一年半交房的大促銷產(chǎn)品，謹(jǐn)慎購買，一定不要貪小便宜。不要看他后面有宇通，融創(chuàng)、恒大哪個比宇通差？(展開全部)

有宇通客車這棵實業(yè)大樹罩著，綠都就是硬氣，別人都在表演復(fù)工，綠都的好多項目都實質(zhì)性交房了，比如洛陽的綠都青云賦提前70天交付，滎陽的綠都元正望晴川，以及鄭州綠博的綠都九州雅敘。

九州雅敘不但交付了，還實現(xiàn)了交付即辦證，對于很多著急置換貸款，降利率的購房者來說，真的及時，趕上了這波降利率紅利。

當(dāng)然，能夠交付，除了宇通這棵大樹的支持，也離不開九州雅敘自己的大力促銷。
之前7月份，九州雅敘推出限量高層工抵房均價6700，不限樓層，不限面積，而且首付10%可網(wǎng)簽，剩余全部貸款，而一些疊墅產(chǎn)品也不貴，129下疊總價175萬，162下疊總價310萬，中疊9700一平，大部分中上疊墅的總價都控制在150萬左右。

九州雅敘作為鄭州綠都少有的改善產(chǎn)品，本次交付還是頗有一些亮點(diǎn)的。
第一， 自帶下沉式會所，會所有健身區(qū)，休閑區(qū)，會客廳等等，目前搞下沉式會所的都是高端項目，格調(diào)還是有的，就是好像不咋實用。
第二， 兒童娛樂區(qū)走心了，做的是魔法巴士主題以及綠森林計劃，這種趣味性主題性的兒童娛樂區(qū)，比目前滑滑梯，蹺蹺板的兒童娛樂區(qū)有意思多了，看著也上檔次。

不過有一說一，這種高低配還疊墅送院的社區(qū)，確實沒有太大的景觀空間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去疊墅院子一個個小方格全把地給占了，高層只能混個宅家景觀了。

這項目還有個亮點(diǎn)是簽約龍翔路小學(xué)，與衡水河南分校一路之隔，不過我個人認(rèn)為綠博的盤打?qū)W區(qū)意義不大，真正把這當(dāng)?shù)谝痪铀挠钟袔讉€呢？

總的來看，九州雅敘作為一個改善盤，把性價比做到了極致，實在錢多的不妨來一套。(展開全部)

口罩之下對比一下就出來了，遠(yuǎn)郊盤的通勤問題暴露無遺，以萬三路為界，西為鄭東新區(qū)，東為中牟縣，市區(qū)上班郊區(qū)居住需要通過關(guān)卡，甚至還需要提前報備，真的好難。

綠博片區(qū)的價格還在不斷觸底，最具代表的當(dāng)屬綠都九州雅敘，仗著自己準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢在綠博是名正言順的銷冠，能迅速出貨除了現(xiàn)房還有那一天一變的價格，高層目前均價6500-7500，東戶最貴，疊墅直接9500起步，綠都抄融創(chuàng)作業(yè)真的是抄到了精髓，只要不賠錢，全部清倉大處理，此舉讓2020年，2021上半年上車的業(yè)主作何感想，這也充分證實了一點(diǎn)，沒有交通配套和生活配套、全靠PPT和規(guī)劃圖做支撐的遠(yuǎn)郊，在現(xiàn)實面前真的是不堪一擊。遠(yuǎn)郊盤的客戶群體已成功由原來的投資為主轉(zhuǎn)為真正的地緣客戶。

九州雅敘首期幾棟樓將于月底交付，第二批明年6月底交付，目前正處于緊鑼密鼓的趕工期階段，但新的問題就來了。

1、九州雅敘的房價一直都是綠博最低，交房是否會出現(xiàn)減配的情況，想當(dāng)初剛開盤的時候綠都一直對外宣傳的雅系列是他們的高端產(chǎn)品系列，只是一路只轉(zhuǎn)直下，怕是跟高端不沾邊了。

2、高端盤的房價是下來了，但物業(yè)費(fèi)確是遙遙領(lǐng)先，高層3.3元一平，疊墅5元，這也是綠博之最，妥妥的郊區(qū)的房價，市中心的物業(yè)費(fèi)，綠博的市場早已翻天地覆，物業(yè)費(fèi)也應(yīng)該適時調(diào)整，要不又是一輪新的矛盾。

九州雅敘現(xiàn)在的價格能不能繼續(xù)買還要看接下來的交房品質(zhì)，所以綠都別敷衍。(展開全部)

周末探盤綠博片區(qū)，沒想到一直默默無聞的綠都九州雅敘竟成了片區(qū)“最靚的仔”，相比別盤的門可羅雀，綠都的絡(luò)繹不絕與其形成了鮮明的對比，目前主售21號樓，均價7500-8500，一樓和頂樓更低。
熱銷的原因無非以下幾點(diǎn)：
1、準(zhǔn)現(xiàn)房，九州雅敘分兩期開發(fā)，一期將于2022年11月底交房，目前樓棟主體及外立面已全部完工，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房，相比幾年的交房等待期且不知等待的中間是否會有意外發(fā)生，所以這種準(zhǔn)現(xiàn)房的房源在現(xiàn)階段還是比較受歡迎的。
2、價格，綠博片區(qū)對外公布的正常價格依然在8500-9000之間，九州雅敘作為準(zhǔn)現(xiàn)房基本一降到底，最受歡迎的東邊戶最貴8500左右，西戶和中間戶7500-8000，這個價格放在綠博片區(qū)還是有優(yōu)勢的。
3、開發(fā)商，綠都作為宇通集團(tuán)的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)，雖為獨(dú)立經(jīng)營，但近幾年布局全國化發(fā)展還是比較成功的，且近幾年一直走的是穩(wěn)健化路線，雖已交房的項目品質(zhì)口碑略有差別，但總體還是比較靠譜的。
該項目作為鄭州首個雅系產(chǎn)品，這是綠都旗下高端盤的代表作，就目前呈現(xiàn)的效果來看，跟雅系代表作姑蘇雅集肯定是沒法比，在綠博也不足夠出色，只能算是一個剛需、剛改、改善混搭的樓盤，首先1.99的改善容積率，高低配，高層占比較大，疊墅產(chǎn)品129-162平，實地參觀疊墅樣板間，除贈送地下室亮點(diǎn)較多外，這個面積段的疊墅產(chǎn)品在空間布置上只能算一般，所以相比高層的暢銷，疊墅產(chǎn)品的銷量并不太盡人意，也是時常有特價房。
綠博片區(qū)的尷尬依然是大環(huán)境的各種匱乏，優(yōu)質(zhì)教育資源以私立為主，目前熱議的私轉(zhuǎn)公也是綠博的一個希望，但請各位清醒一點(diǎn)，不要把希望全寄托于此，私立轉(zhuǎn)公立的意義在于教育均衡，一旦轉(zhuǎn)成流失的不只是學(xué)生還有老師，留下來的可能只有學(xué)校的配套設(shè)施這個空殼子。
目前的綠博片區(qū)客戶群體已轉(zhuǎn)為剛需的天下，作為準(zhǔn)現(xiàn)房的九州雅敘還是可以賭一把的。(展開全部)

綠都九州雅敘靠工抵房又走了一波，均價7300左右。
九州路與紫薇路西北角，規(guī)劃8棟20層高層、10棟6層疊墅產(chǎn)品，已售5棟高層、2棟疊墅且均已封頂，明年11月30日前交房，綠都的速度與綠都穩(wěn)扎穩(wěn)打的實力相匹配，高層除東戶119 平戶型東向橫廳有點(diǎn)亮點(diǎn)外，其他均很平庸，疊墅產(chǎn)品面積段過小相比南側(cè)龍湖這個勁敵，綠都也是苦不堪言，所以作為綠都旗下首個雅系產(chǎn)品，目前主要靠價格取勝，畢竟市場冷靜期，尤其是遠(yuǎn)郊盤，回款才是最主要的。
綠博片區(qū)的共性就是與市區(qū)距離遠(yuǎn)，低密度加改善，最不變的就是交通，與市區(qū)的連接依然全靠自駕，地鐵8號線雖已延長至綠博文創(chuàng)站，但也是2024年的事了，距離九州雅敘最近的廣惠街站依然還是遙遙無期，能否提上日程還要看鄭開同城化的速度。
教育方面，切勿聽置業(yè)顧問的一面之詞，對面的衡水中學(xué)與此只有距離上的優(yōu)勢，西側(cè)的規(guī)劃教育用地還未提上日程，最近的只有紫寰路小學(xué)，生源以周邊村民為主，所以在綠博片區(qū)置業(yè)暫時不要考慮教育，考慮孩子教育盡量遠(yuǎn)離遠(yuǎn)郊盤。
綠博片區(qū)隨著主城的跌宕起伏，房價再次跌入谷底，各大開發(fā)商也以各種形式的變相降價，8000左右的房源選擇性還是很大的，未來利好主要來自呼聲較高的中牟撤縣劃區(qū)，但也別指望短時間房價能達(dá)到2017的輝煌，畢竟這里已經(jīng)被夯實了遠(yuǎn)郊盤的地位和價值。
首次置業(yè)非地緣依然建議果斷放棄，市區(qū)有住房，短時間內(nèi)不考慮入住可長期持有現(xiàn)在這個價格選準(zhǔn)開發(fā)商還是可以關(guān)注的。(展開全部)

實地探盤綠博片區(qū)中部區(qū)域之綠都九州雅敘。
目前銷售主力為高層89平和118平戶型，毛坯交付，均價8000-9000，高層及部分疊墅已封頂，首批2022年底交房，看房客戶寥寥無幾，綠博的熱度隨著疫情和洪水的影響，再次跌入谷底。對面的衡水中學(xué)河南分校今年首次招生已開學(xué)，私立名校，涵蓋中學(xué)和高中，但與九州雅敘目前只有距離上的優(yōu)勢，“民轉(zhuǎn)公”的大勢之下，這個可以大膽想象一下。
疊墅129-162平在于稀缺，已開兩棟樓，做的有實體簡單樣板間；規(guī)劃8棟高層，4棟已基本售罄，在售20號樓，還有三棟待售，兩梯四戶，中間戶為98平三房兩廳及西戶118平三房兩衛(wèi)就是大眾戶型，戶型可圈可點(diǎn)的在東戶118平，東向6米橫廳，餐客一體，主臥4米270度全景飄窗，視覺效果不錯，東向的主要原因在于觀景，東側(cè)為規(guī)劃水渠及已建成牟山濕地公園，所以該戶型6層一下意義不大。
雖然綠博片區(qū)改善基因非常強(qiáng)，但大部分容積率普遍在2.49左右，九州雅敘2.0的容積率也是屈指可數(shù)，加上疊墅產(chǎn)品的稀缺，前有蘇州姑蘇雅集的成功案例，作為鄭州首個雅系產(chǎn)品雖不能與姑蘇雅集相媲美，但產(chǎn)品本身設(shè)計依然還是非常吸引目光的，只是受于綠博片區(qū)的降溫，一直是不溫不火的狀態(tài)，綠都分批次銷售和交房，故意把戰(zhàn)線拉長，應(yīng)該也是有意無意回避當(dāng)下市場。
劣勢依然是大環(huán)境發(fā)展周期太長，缺配套，缺人氣，另該項目與綠博安置區(qū)距離較近。
綠博的優(yōu)勢和價值主要在未來，關(guān)于撤縣劃區(qū)的官宣應(yīng)該也是指日可待。
非地緣剛需和剛改依然遠(yuǎn)離，只建議可長線持有者關(guān)注。(展開全部)