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電建洺悅天璽項目小區(qū)不大，36畝地，容積率2.99，綠化率35%，小區(qū)內(nèi)給一共4棟樓，其中1號樓是27層，2號樓、3號樓以及4號樓都是20層，全部都是兩梯四戶設(shè)計，戶型設(shè)計有89-117㎡三房，上個月首開1號樓，毛坯均價在10000元/㎡左右，到底是比當(dāng)初宣傳的毛坯12500元/㎡便宜了不少，畢竟電建也沒啥能直接硬剛?cè)f科跟鑫苑的點（除了電建是央企），首開去化效果非常一般。

2.99的容積率不高，小區(qū)還算低密，小區(qū)雖不大，但該有的五重歸家禮序、兒童活動區(qū)、運動區(qū)都有，戶型設(shè)計也都還不錯，但作為央企，電建的產(chǎn)品確實有些落后，比如說外立面還是前幾年流行的新中式建筑風(fēng)格，小區(qū)內(nèi)部也都偏中式一些。

商業(yè)配套：電建洺悅天璽項目距離鑫苑二七鑫中心很近，鑫苑二七鑫中心算是片區(qū)內(nèi)唯一比較成熟的商業(yè)了，后期基本能夠滿足基本的日常生活需求，四環(huán)外的話，短時間內(nèi)還是不奢望會有大型商業(yè)起來；
交通配套：項目緊鄰二七區(qū)主干道大學(xué)路，地鐵方面，距離在建中的地鐵7號線侯寨站非常近，7號線預(yù)計2024年開通運營，后期軌道交通出行便利；
學(xué)校配套：周邊學(xué)校有汝河路小學(xué)（杏園路小區(qū)）以及鄭州市第二初級中學(xué)（南校區(qū)），學(xué)校跟萬科大都會七期宣傳的學(xué)校一樣。(展開全部)

偉業(yè)龍湖上城，中州大道與楊金路交匯處向東三公里。

不知不覺偉業(yè)已經(jīng)賣到了尾聲，偉業(yè)是最早一批進入楊金的開發(fā)商，14年的時候就是內(nèi)購，如果沒有記錯當(dāng)時的價格是6000塊錢，現(xiàn)在的二手房價格是1.5萬左右，如果你是去投資，算下來收益率不是很高。

整個項目占地1100畝，容積率2.49，規(guī)劃大概是150萬平方米，物業(yè)形態(tài)包括住宅、洋房、寫字樓、公寓、商業(yè)等等，現(xiàn)在正在銷售的是3期，占地面積是31畝，容積率是2.49，總建筑面積是6.8萬平方米，規(guī)劃6棟16層的小高層和1棟2層商業(yè)，今年中旬就交房了，正在銷售的是1號樓、2號樓、3號樓，戶型面積是124平方米、134平方米、137平方米，價格在16000-17000元/平方米之間，屬于楊金板塊的最便宜的。

先來說說優(yōu)勢：

1、偉業(yè)龍湖上城的位置特別好，屬于楊金的核心板塊，旁邊的龍源路直接就達(dá)到北龍湖了，到北龍湖金融島只有1.6公里。

2、偉業(yè)龍湖上城是標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)房，交房時間是今年6月份。

3、價格很便宜，16000-17000元/平方米之間，應(yīng)該是楊金最低的入門門檻。

再來說說劣勢：

1、品牌實力一般般，這個項項目完，再拿不到地，大概率就退出鄭州了。

2、項目規(guī)劃的比較早，戶型設(shè)計的太爛了，比如124平方米的戶型，設(shè)計的居然是一個兩面寬，實在是難以想象！

3、做的品質(zhì)差。交房的時候業(yè)主用大力金剛指就能把地上的水泥扣下來！

圖便宜的可以了解一下，不做推薦！(展開全部)

LPR再次調(diào)降。

7月22日，央行宣布：為優(yōu)化公開市場操作機制，從即日起，公開市場7天期逆回購操作調(diào)整為固定利率、數(shù)量招標(biāo)。同時，即日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.80%調(diào)整為1.70%。同日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均下調(diào)10bp。

這是自今年2月份，5年期以上LPR大幅度調(diào)降25個基點以來，今年的第二次調(diào)降，累計下降了35個基點，對于新購房者來說絕對又是妥妥的福利，但對于大多數(shù)的存量房借款人來說雖然不多但也是利好，不過不是立刻降，而是要等到下一次重定價日才能享受到LPR連續(xù)兩次調(diào)降35個點帶來的好處。

鄭州目前執(zhí)行的貸款利率為：
1、首套房，最低利率為3.35%。2、二套房，最低利率3.45%。3、公積金首套2.85%，二套房執(zhí)行3.325%。

執(zhí)行完這次調(diào)降的10個點后，商貸利率首套房為3.25%，二套房為3.35%，與公積金的差距越來越小。

鄭州在這方便總是慢半拍，5月17日央行發(fā)布取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限之后，部分城市迅速跟進下調(diào)利率，不少一線城市首套房可做到3.0，這次降息之后意味著商貸利率將首次進入2.0的時代。但根據(jù)現(xiàn)有的存款利率，房貸利率一旦下降到2開頭，再下降調(diào)整的空間就有點小了，銀行就真的有點坐立不安了。

利率下降主要的還是刺激房地產(chǎn)市場。(展開全部)

2021年11月19日，鄭政出〔2021〕64號（網(wǎng)）由中電建文博置業(yè)以總價12.06億摘得（折合單價1428.95萬元/畝，樓面地價7145元/平方米）；中儲片區(qū)改造的首個住宅地塊的公開出讓，被電建囊入懷中。

地塊位于管城區(qū)果園路北、魏莊西街西，占地面積約84畝，容積率大于1.1，小于3，毛坯限價16800元/㎡，裝修限價3300元/㎡，不得分拆合同銷售。

電建給出的規(guī)劃目前已經(jīng)公示，15棟住宅（高層+小高層）戶型產(chǎn)品以剛改為主，三個主力戶型99㎡三房，129㎡三房，143㎡四房；三個戶型平淡無奇，其實也正常，市場上就那么多戶型，搞來搞去同質(zhì)化非常嚴(yán)重，而對于央企來講，創(chuàng)新本來就是其次的選擇。

99㎡三房三開間朝南，加上了雙衛(wèi)的設(shè)置給剛需多一點改善的感覺，北側(cè)臥室贈送部分陽臺空間后期可以打掉成一個大一點的房價，精裝修下一般都是開發(fā)商交付之前做好；129㎡的大三房整體格局和99差別不大。
143的四室稍微好上那么不少，入戶玄關(guān)處空間足夠大而且輔以小儲藏室的設(shè)計，使得不管是做衣帽間還是入戶鞋柜等都足以滿足三代家人的使用，入戶之后餐客南北純通透+雙陽臺，標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)典通透戶型（有人說風(fēng)水上南北過堂風(fēng)，三少不敢茍同，這種通風(fēng)換氣給整套房子帶來的舒適性是無可比擬的），四個臥室三個都朝南，均有陽臺或飄窗的贈送，北側(cè)次臥贈送的陽臺面積明顯比其他兩個戶型大上不少，果真是戶型越大享受的好處越多啊，這個戶型片區(qū)的改善真的可以重點考慮。

作為二環(huán)的位置，項目周邊的配套已然成熟至極，無論是老年人喜歡的公園+菜市場，年輕人喜歡的購物廣場和悠閑娛樂，小孩需要的游樂及上學(xué)還有各種配套的醫(yī)院等，10分鐘電動車程都能囊括完畢，先天條件極佳。

對于電建來說，管城地塊絕對是出利潤做品質(zhì)的好地塊，電建作為央企，按時交付是保底，但是濱河的項目目前問題較大，維權(quán)頻出，至于到了現(xiàn)在整個鄭州也沒有做出多好的口碑，相比保利華潤中海感受上去差了一個檔次，電建還需要調(diào)整自己的戰(zhàn)略少說多做，用實力說話才能再目前的市場站穩(wěn)。

電建的隔壁有國投作為直接競爭對手，但是兩個小區(qū)無論是社區(qū)大小還是戶型上差異化挺大，有競爭沒那么激烈。北邊的龍湖依舊有不少房源，再往東去的中州大道附近也有競品樓盤，想要賣的好還得看價格(展開全部)

松四季常青，竹經(jīng)冬不凋，梅則迎寒開花，故稱歲寒三友。

建業(yè)重倉北龍湖的三子取名君臨大院竹苑、梅苑、松苑，一方面取其玉潔冰清、傲立霜雪的高尚品格，一方面也將其視作常青不老、旺盛生命力的象征。

一期竹苑：

位于九如東路與北三環(huán)交匯處東南角，用地面積43232.88㎡，約合64.85畝，總建筑面積132576.02㎡，容積率1.689，綠地率38%，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃15棟住宅，規(guī)劃總戶數(shù)426戶。產(chǎn)品類型：7層電梯洋房，產(chǎn)品面積：約144-207㎡。

竹苑作為最先開盤的地塊，目前僅有數(shù)套準(zhǔn)現(xiàn)房在售，竹苑改善不算很純粹，給了剛改一些不錯的機會，起步144的三房占比將近40%，最大面積也不過是207的四房，整個戶型設(shè)計上中規(guī)中矩，沒有太大的特色，日常的三開間+南向?qū)掦w長陽臺以及南北通透的設(shè)計手法，四個戶型的空間布局細(xì)細(xì)看上去基本都是一個模子的套娃戶型~

二期梅院：

地塊位于北三環(huán)路南、九如東路東，用地面積33048.30㎡，約合49.57畝，總建筑面積99188.01㎡，容積率1.69，綠地率35.22%，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃11棟7層住宅、1棟配套用房，規(guī)劃總戶數(shù)298戶，產(chǎn)品面積：約146-293㎡。

梅院相比于竹苑增加改善基因，180以上的戶型較多而且相比于竹苑的套娃戶型也做出了創(chuàng)新，180㎡以上的戶型，幾個戶型的格局布置也各有千秋，給了消費者很大的選擇空間，這一點提升不少，整體表現(xiàn)不錯，屬于北龍湖一線產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。
目前梅苑是君臨大院的主力銷售，單價4.6萬，總價700萬起步；戶型越大，單價越大，最貴的大戶型290㎡單價在5.4萬左右

三期松苑：

松苑位于九如東路與如意河?xùn)|二街交匯處東南角，項目總占地97.04畝，容積率1.69，梯戶比：兩梯兩戶（樓王：一梯一戶），總戶數(shù)：356戶，產(chǎn)品類型：18棟6/7F洋房大平層，產(chǎn)品面積：約210-540㎡。

從規(guī)劃就能看出松苑的定位是北龍湖最頂級的改善，更大的地塊面積，更大的戶型面積，更少的戶數(shù)，標(biāo)配的改善基因，而且地塊位置非常nice,周邊不利因素幾乎沒有，項目東臨東運河體育公園，周圍皆為頂級豪宅。地塊方正，不臨任何主路，被業(yè)內(nèi)人士稱為北龍湖的“地王之王”；先天條件十足，而建業(yè)給出的后天補充也是操作拉滿。

松象征著生命的堅挺，它是現(xiàn)實與理想的碰撞，更是一種融合，只有強勁的生命力，才能附載起生命中最有分量的東西。

建業(yè)想給北龍湖千律一遍的項目搞點“新花樣”，對于松苑，老胡有更多的想法，去做一些不一樣的產(chǎn)品，不一樣的建筑。
于是找到了年輕的馬巖松，馬巖松師從大師扎哈自耶魯大學(xué)畢業(yè)時，他就決定做一些不一樣的建筑。所以你總能看到他的建筑設(shè)計多以曲線構(gòu)成，甚至于很多作品幾乎沒有直線，這些曲線時而大氣磅礴，時而溫柔婉轉(zhuǎn)，天馬行空。加拿大的夢露大廈是馬巖松的成名作，盧卡斯敘事藝術(shù)博物館更是天馬行空的創(chuàng)意。

松苑的設(shè)計把山水建筑貫徹了個透底，“靈芝”盛開的建筑造型使得建筑的立面層次加強了空間轉(zhuǎn)換的豐富度，這不是正南正北的方向感很強的建筑，而是做了很多拐角的處理，這樣就能最大化的接觸社區(qū)的景觀面，錯動的花瓣陽臺，屋頂?shù)膱A形，平面也有弧形的處理，這些細(xì)節(jié)能讓人感覺到建筑很獨特。

松苑已然成為產(chǎn)品平庸的北龍湖豪宅窩里的一枝獨秀，作為破局者未動先火，接下來就看第一次操刀住宅建筑的馬巖松如何和建業(yè)把設(shè)計落地并且更為完美的展現(xiàn)出來。(展開全部)

勇氣可嘉的招商美景雍瑞園推出7號樓，均價19500-20500元/㎡，36套房源，去化5套，相信這個數(shù)據(jù)讓還待字閨中等風(fēng)來的正商家河寬境和天倫北城直接打了退堂鼓。
特點：
1、稀缺，1.49的容積率除北龍湖區(qū)域四環(huán)內(nèi)非常少見，還是四環(huán)內(nèi)少見的純洋房社區(qū)。
2、因臨黃河迎賓館天生自帶貴族氣質(zhì)。
3、央企加持，靠譜度更高。
4、惠濟區(qū)四環(huán)內(nèi)目前在售項目能拿來與雍瑞園直接作競品的屈指可數(shù)，也可以說是沒有，所以也成了北區(qū)首個沖破20000房價的樓盤。
總之該盤雖然天生麗質(zhì)，首沖20000，但去化率一直平平，原因有以下幾點：
1、定位改善，只有130和140兩個面積段，非常明顯這兩個面積段是絕對滿足不了真正改善人群需求的，該盤的定位更準(zhǔn)確的應(yīng)該是剛改為主，但又因為是純洋房社區(qū)，價格高高在上，所以這個一個適合剛改群體的面積段但又是剛改群體接受不了的價格，定位略有偏差。
2、說是環(huán)境宜人，但實地探盤與黃河迎賓館真的是一道高聳的紅墻之隔，后期能逛的恐怕只有迎賓路沿線和月湖公園，距離約1000米，項目東側(cè)還是待開發(fā)地塊，大河路北側(cè)的環(huán)境更是一言難盡，目前能看到的真實環(huán)境很一般，達(dá)到真正的環(huán)境宜人尚需時日，雖為純洋房項目，但這個位置20000左右的售價有點虛高。
3、當(dāng)然以上兩點在行情好的時候根本不算什么，最重要的是當(dāng)下經(jīng)濟情況的影響，三年持續(xù)不斷的疫情消磨的不僅是人的意志，更多的是收入大幅度降低，直接導(dǎo)致購買力下降，更多的人選擇保證現(xiàn)金流在手上來度過當(dāng)下。
今年的房地產(chǎn)市場走向，穩(wěn)和去庫存依然是大基調(diào)，zf接二連三的發(fā)布救市政策，銀行利率持續(xù)走低，所以對于真正有需求的購房者選對開發(fā)商是個上車的好機會，純洋房產(chǎn)品只會越來越少，考慮洋房自住的可以關(guān)注該項目，雍瑞園不排除后續(xù)也會有工抵房和特價房推出。(展開全部)

這幾年的房地產(chǎn)市場因為內(nèi)外各種因素之下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已然成為上市公司業(yè)績的拖累，為減輕償債和經(jīng)營業(yè)績壓力，冠城大通、新和成、美的置業(yè)、格力地產(chǎn)等在內(nèi)的上市公司紛紛剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)，減少虧損。

4月26日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告稱，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東華遠(yuǎn)集團，本次交易為重大資產(chǎn)出售，擬采用現(xiàn)金的支付方式，不影響公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。公司目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃；通過本次交易，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出。交易完成之后，公司將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務(wù)等業(yè)務(wù)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

6月23日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司將進行股權(quán)重組，將全資持有的房開業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至美的控股，重組采用實物方式分派。分派完成后，美的控股將全面收購房開業(yè)務(wù)的剩余股權(quán)至100%持股。系列重組完成后，美的控股將持有100%的非上市房開業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線和81.13%的上市公司股權(quán)。而重組后的美的置業(yè)上市公司將實現(xiàn)股權(quán)分設(shè)，專注經(jīng)營性業(yè)務(wù)，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內(nèi)裝開展業(yè)務(wù)，以及承接美的控股所持房開資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理。

7月8日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，對重大資產(chǎn)重組方案進行調(diào)整，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對外債務(wù)，并置入珠海免稅集團不低于51%股權(quán)。

7月10日晚，冠城大通發(fā)布公告稱，公司擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東，交易完成之后，公司將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營上聚焦電磁線的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售主業(yè)。

企業(yè)都是趨利避禍的，曾經(jīng)的房地產(chǎn)遍地黃金，于是各行業(yè)做實體的都紛紛入局，不費吹灰之力就能輕松掙錢，確實比實體企業(yè)來錢快，但是現(xiàn)在各種因素之下地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為企業(yè)拖累的負(fù)債；將相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出上市公司，顯然是一步“金蟬脫殼”的高棋，負(fù)債的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，上市公司的財報就會明顯漂亮，數(shù)據(jù)漂亮又穩(wěn)健的財報顯然更容易帶來低息融資和資本的青睞，可憐的房地產(chǎn)，當(dāng)時的小甜甜現(xiàn)在的牛夫人。

這些企業(yè)起碼還有實體，雖然曾經(jīng)走上了房地產(chǎn)的彎路，但是還能浪子回頭重新來過，但是那些以房地產(chǎn)為主業(yè)的民營企業(yè)呢，在行業(yè)形勢和各大國央企的圍剿下，基本慘目忍睹，地產(chǎn)銷售榜單上的前20名民營房企目前僅剩龍湖和濱江兩位扛鼎者了，曾經(jīng)大的千億房企還各種深陷負(fù)債還錢和保交樓中，中小房企早已經(jīng)灰飛煙滅拍死在浪花之下。

雖然說中小房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是行業(yè)“大浪淘沙”的必然歷程，長遠(yuǎn)來看，有利于行業(yè)規(guī)范化管理和良性發(fā)展，未來行業(yè)集中度或?qū)⒊掷m(xù)提升；但是從各大上市企業(yè)“去房”可以感覺出房地產(chǎn)行業(yè)真是過了一個寒冬又迎來一個寒冬；未來的房地產(chǎn)發(fā)展模式必然是一個全新的模式，之前的地產(chǎn)時代將一去不復(fù)還。(展開全部)

保利2035的千畝大盤由杓袁轉(zhuǎn)至劉莊，大都匯正式?jīng)Q戰(zhàn)金水北。
售樓中心為原海德公園所在位置已對外開放，規(guī)劃22棟18-19層小高層產(chǎn)品，面積有98平、115平、125平、145平和180平，其中98平占比37%，115-140平占比54%，180平占比9%，2梯2戶，2梯四戶和3梯6戶設(shè)計，戶型設(shè)計是海德公園的升級版就是那種看似普通實則又讓人挑不出大毛病的合理戶型，高顏值外立面現(xiàn)代極簡風(fēng)格，局部石材+真石漆+局部鋁型材壓條，高窗墻比玻璃幕設(shè)計，總體這個面積段的配比和設(shè)計只能說保利深耕鄭州數(shù)年，產(chǎn)品縱橫東西南北，還是非常懂鄭州市場的，只有剛需、剛改和改善混搭，才能擁有完美的去化率，因地塊較大中間以一條內(nèi)部街坊路隔開分東苑和西苑，五月份啟動定存，預(yù)計6月初首開。
周邊環(huán)境集聚安置房、汽配維修、4S店等，短時間居住氛圍非常一般，大環(huán)境在金水北也屬于墊底，但3.19的容積率清一色的小高層，央企保利在原海德公園基礎(chǔ)上的升級之作，放在金水北的市場上還是足夠搶眼的，已開工且施工速度非?？?，這就是央企的魅力所在，根本不差錢。
劣勢在于：
1、環(huán)境確實跟海德公園差的不是一個級別，北側(cè)即為連霍高速，川流不息的車流量帶來的噪音污染和粉塵污染不可輕視。
2、說好的東臨中州大道、西臨花園路，地鐵2號線，但大都匯距離2號線的直線距離還有1公里左右，出行中州大道去或回兩個方向都難逃需繞至楊金路和宏康路口向南立交橋下調(diào)頭的安排，非常不方便。
金水北2022年置業(yè)依然是安全第一，大都匯論位置、教育資源、環(huán)境放在眾產(chǎn)品中都是墊底水平，但勝在產(chǎn)品自身強大，2022年爆款樓盤必定有它的身影，可以重點關(guān)注，但若溢價太多建議放棄。(展開全部)

2021年12月27日鄭州市三批次住宅集中供地于上午9點準(zhǔn)時開幕，鄭州國投置業(yè)有限公司以27920萬元熔斷價搖號競得鄭政出〔2021〕78號（網(wǎng)）地塊，成交單價1492萬/畝，樓面地價為7459元/㎡，溢價率為 14.8%。

鄭政出〔2021〕78號（網(wǎng)）地塊位于管城區(qū)果園路南、豫豪路東，緊鄰二批次電建摘牌的地塊，該地塊用地性質(zhì)為住宅用地，使用權(quán)面積12477.60㎡，約合18.72畝，規(guī)劃容積率＞1.1，＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%。

鄭州國投置業(yè)有限公司股權(quán)穿透后背后為鄭州市財政局100%控股，根正苗紅的國企，之前開發(fā)的項目為西區(qū)的昆侖望岳項目，紅極一時的西郊改善標(biāo)桿，目前昆侖望岳一期已經(jīng)交付，二期西苑臨近交付。
一般國企做項目，穩(wěn)字當(dāng)頭，沒有特色就是最大的特色，國投做昆侖望岳之前的昆侖華府也只是一般般，但是從望岳開始好像打開了任督二脈，竟然玩起了品質(zhì)道路，當(dāng)國企玩起了品質(zhì)，只能說只看利潤的民企無人能及，于是昆侖望岳的高逼格入市，高逼格搶房，后面的更高逼格的交房更是一次次刷爆朋友圈，走在穎河路上，酒店式入小區(qū)的大堂獨具一格~

國投此次依舊選擇了昆侖系產(chǎn)品的定位，和昆侖望岳西苑一樣的小地塊，規(guī)劃2棟高層建筑和1棟設(shè)備綜合用房，2.99的容積率總戶數(shù)330戶，產(chǎn)品區(qū)間為90㎡-130㎡。
從規(guī)劃總圖來看，朗境園2棟高層住宅一南一北，中間為集中綠化景觀活動區(qū)域，樓間距60米+，其實三少挺喜歡這種小而美的社區(qū)，那種動不動十幾棟住宅的小區(qū)感覺太過于糟雜~
國企做小地塊，三少是100個放心，航海路不遠(yuǎn)處的鄭地新港華苑就是典型的國企小地塊教科書，小地塊也能出大奇跡，當(dāng)時9000買鄭地新港華苑的沒有不樂開花的，當(dāng)然新港華苑的小戶型占比略多，況且還有國投自己的望岳西苑也是三棟樓的小地塊。

國投對這宗地的定位為剛需+剛改，完全摒棄了西郊望岳的純大戶型改善操盤，但是依舊有理由相信國投可以做的很好，甚至超過隔壁的電建，而且作為國企，價格空間可能比北側(cè)的電建更有優(yōu)勢，但是戶數(shù)較少，會不會再次出現(xiàn)昆侖望岳的全款優(yōu)先，首付靠邊的情形呢。

二環(huán)邊2.99的容積率+品質(zhì)國企何嘗不是剛需的上車機會呢？
（放兩張望岳西苑的大門和外立面，簡直英姿颯爽，愛了愛了）(展開全部)

華潤置地琨瑜府位于金水西路附近，周邊有5號線，錦藝城商業(yè)。
華潤置地的公眾號也有華潤置地總裁李欣考察鄭州區(qū)域項目的新聞。李欣表示華潤置地將持續(xù)深耕鄭州，充分發(fā)揮華潤置地城市投資開發(fā)運營能力，為鄭州高質(zhì)量發(fā)展貢獻更大的力量。積極探索城市綜合服務(wù)運營新模式，推動鄭汴路片區(qū)綜合開發(fā)、CCD片區(qū)統(tǒng)籌及場館運營落地，助力鄭州加快國家中心城市建設(shè)。
在鄭州琨瑜府項目，李欣聽取了中原區(qū)區(qū)域發(fā)展及項目整體規(guī)劃匯報，對琨瑜府項目近期業(yè)績表現(xiàn)給予肯定，并指出，琨瑜府項目是收并購項目，經(jīng)過華潤置地提檔升級、品牌賦能，實現(xiàn)了價值輸出及高品質(zhì)呈現(xiàn)，鄭州公司要力爭將其打造成一流品質(zhì)明星項目。從中也可以看出這個項目的一些特點。
1*收并購項目。以前是叫風(fēng)和朗庭，賣的一般，如今華潤開發(fā)這個項目，股份占比六成。華潤在鄭州大多都是自己拿地，華潤開發(fā)也會有很多關(guān)注。畢竟這個項目的區(qū)位還不錯。華潤琨瑜府距離5號線月季公園站不遠(yuǎn)。鄭州地鐵5號線一共32地鐵站，環(huán)線運行。全線途徑中原區(qū)、金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、二七區(qū)等4個地區(qū)。5號線換乘站也比較多，途徑的醫(yī)院也比較多，包括鄭州人民醫(yī)院、省人民公園、兒童醫(yī)院、省骨科醫(yī)院、市第二人民醫(yī)院、市中心醫(yī)院。
缺點是周邊也有鐵路線，有一些噪音。
2*華潤。華潤也是央企，在鄭州推動推動鄭汴路片區(qū)綜合開發(fā)、CCD片區(qū)統(tǒng)籌及場館運營落地也是華潤以后的工作。鄭汴路附近有建材市場，ccd片區(qū)有奧體中心、文博藝術(shù)中心、市民活動中心、現(xiàn)代傳媒中心，華潤如果能運營常西湖新區(qū)的場館也是好事，畢竟投資那么多的場館也要發(fā)揮作用。(展開全部)

2024年上半年年鄭州樓市表示如何？

2024年已經(jīng)過去一半多，咱們來看看上半年表現(xiàn)如何！

1、土地供應(yīng)

截止到2024年6月份，鄭州主城區(qū)待開發(fā)地塊為86宗，隱性存量接近800萬平方米，結(jié)合最近兩年年均成交約500萬平方米，土地供應(yīng)調(diào)整可能會一直進行下去；金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東、高新區(qū)是城市核心，也是價值比較高的區(qū)域。

管城區(qū)土地宗數(shù)是17宗，約1000畝，總的建筑面積約228萬平方米；二七區(qū)土地宗數(shù)是11宗，約673畝，總的建筑面積約123萬平方米；惠濟區(qū)土地宗數(shù)是10宗，約464畝，總的建筑面積約90萬平方米……

2、供需

上半年供應(yīng)207萬平方米，同比減少-38%，成交357萬平方米，同比減少-45%。

3、價格分裂

主城區(qū)價格分化明顯，核心區(qū)堅挺，環(huán)外調(diào)整，郊區(qū)觸底。

4、逐步向核心區(qū)移動

郊縣向主城區(qū)移動，非核心區(qū)向核心區(qū)移動，高新區(qū)和二七區(qū)三四環(huán)之間的成交萎縮，鄭東和中原區(qū)改善明顯增多。

5、市場以去庫存為基調(diào)

市場以去庫存為基調(diào)，主城區(qū)比較穩(wěn)定，郊縣庫存高。

6、二手房升溫

二手房占比持續(xù)上升，市場慢慢進入存量時代。

劃重點、劃重點、劃重點。

1、位置、位置還是位置

現(xiàn)在的趨勢慢慢反映出來，從郊區(qū)到主城區(qū)，從非核心區(qū)到核心區(qū)，這就“道”，也就是我們所說的規(guī)律。美國的人口是往東西海岸遷移，日本的人口是往三大都市圈遷移，總之這是不可逆的規(guī)律，人往高處走。

2、改善大行其道

改善的數(shù)量是增多，現(xiàn)在換房子的人比較多，從兩房變成三房，從三房到四房，都在置換。

3、遠(yuǎn)郊使不得。(展開全部)

主城區(qū)房子太貴，四環(huán)外的房子又如何呢?招商公園1872位于西四環(huán)和南四環(huán)外，南側(cè)是尖崗水庫，備案名叫雍景城，現(xiàn)在主要在賣現(xiàn)房。

招商名為1872的主要有三層意義，一是處在大型的公園或湖泊旁邊，二是體量在20萬方以上，三是在城市的重要節(jié)點。而1872這個項目所處位置偏遠(yuǎn)，北側(cè)有南四環(huán)高架，南側(cè)有占地約1200畝的濕地公園，售樓部對面的商業(yè)街還沒有完全開業(yè)，看著比較荒涼。

項目共規(guī)劃了四期產(chǎn)品，目前一期二期在售的有3個院，三期錦苑和四期晴苑還沒有具體規(guī)劃。其中一期分為7個院開發(fā)，2號院和5號院是143平純洋房社區(qū)，二期佳苑是高低配產(chǎn)品，占地約54畝，規(guī)劃了6棟7-8層洋房和6棟13層的小高層，共有3個面積的產(chǎn)品，127平，136平和143平；小區(qū)共有兩個大門，北大門和西大門，現(xiàn)在投入使用的是北大門，純?nèi)塑嚪至鞯脑O(shè)計，機動車下地庫，非機動車停在地上，但是進不了小區(qū)內(nèi)部，在售樓棟是1#、2#和7#樓， 1#樓價格在9800-10300元/平米，2#樓將近11000元/平米，現(xiàn)房銷售，毛坯交付，買完就可以裝修了。

項目一期和二期中間規(guī)劃的是商業(yè)用地，由文化場館、醫(yī)療服務(wù)、娛樂康體用地、文化場館等，但是由金茂來做，動工時間未知；學(xué)校已經(jīng)建成的有公辦二七實驗幼兒園、隴西小學(xué)景中路校區(qū)，初中沒有確定，有一個高中地塊確定為鄭州市第二實驗高級中學(xué)（還未建）。周邊有即將開通的地鐵6號線，距離最近的是安寧路站，直線距離約1.5公里，等地鐵通車之后會有從社區(qū)到地鐵的接駁車，目前不確定是否免費。

產(chǎn)品都是兩梯兩戶，每家都有一個獨家電梯廳，東戶的電梯旁邊設(shè)置了步梯入口，所以空間要比西戶的電梯廳大，但價格也會稍貴。從品質(zhì)上來說，招商還算可以的，小區(qū)內(nèi)部綠化做的也不錯，樓棟細(xì)節(jié)做的也挺到位，可以直接進小區(qū)實地看，但是周邊太荒了，耕地還存在呢，買這的更適合來養(yǎng)老吧。(展開全部)

泰和新苑項目位于二七區(qū)京廣路華中路東南角，臨近金二環(huán)航海路。

泰和新苑是繼保利心語之后，主城區(qū)再次推出稀缺的小戶型產(chǎn)品。

項目容積率4.88，總共就一棟樓，總層高20層，其中1-4層是商業(yè)，5-20層是住宅部分，住宅部分建筑面積約15150.7平米，總共256套房子，3梯16戶，戶型建面約35㎡-44㎡-45㎡-49㎡一室一廳一衛(wèi)，51㎡-61㎡兩室兩廳一衛(wèi)以及131㎡-138㎡三室兩廳一衛(wèi)，整體均價在10500元/平米左右。

開發(fā)商為鄭州佳方科技發(fā)展有限公司，并且該項目去年7月份就已經(jīng)拿到了預(yù)售證，五證齊全，隨時可網(wǎng)簽，雖然是小開發(fā)商，但是樓棟已經(jīng)封頂了，今年年底就能交房，爛尾應(yīng)該不用咋擔(dān)心，小區(qū)外立面是土黃色，不是現(xiàn)代主義風(fēng)格，但是置業(yè)顧問說的小區(qū)內(nèi)十大只能科技系統(tǒng)，比如說電梯五方對講系統(tǒng)、只能物管服務(wù)系統(tǒng)應(yīng)有盡有，物業(yè)費2.9元/平米，后期也是跟普通住宅一樣是民水民電。

項目周邊配套都非常完善，一條京廣路之隔，西邊就是大商千盛生活廣場，小區(qū)樓下就是商業(yè);從小區(qū)出門到地鐵5號線京廣南路站也就400米左右，地鐵出行便利，臨近京廣南路、航海路等多條城市主干道，自駕出行也很便利，就是早晚高峰會比較堵車，這是主城區(qū)的通病。(展開全部)

萬科航海未來城首期地塊也處于清盤階段，小區(qū)內(nèi)一共就四棟樓，3號樓跟4號樓在就已經(jīng)TG出去了，是毛坯交付，價格在11000元/平米左右，現(xiàn)在沒有房源在售，只能考慮有沒有個人轉(zhuǎn)讓房源，目前主要在售的是1號樓跟2號樓，兩梯四戶，只有兩個戶型，一個是115平三室，一個是143平四室，帶裝修交付，整體均價在12500元/平米，其中115平戶型只剩下三套房源，一套24樓，單價合到12190元/平米；一套19樓，單價合到12325元/平米；一套2樓，價格相對就便宜了很多，單價合到11070元/平米，性價比比較高，目前樓已經(jīng)封頂了，工地也有工人在正常施工，預(yù)計明年3月份交房，離交房還有不到一年時間。

萬科航海未來城市項目位于三環(huán)外，四環(huán)內(nèi)，最大的劣勢就是目前片區(qū)3公里范圍內(nèi)啥配套也沒有，整個項目雖然規(guī)劃有15所學(xué)校，但是暫時學(xué)校都還沒有確定下來，明年3月份交房之后還不一定上哪所學(xué)校；周邊沒有商業(yè)配套，稍微繁華一點就是得往主城區(qū)走，萬科民安星辰時光廣場，要不就是得依靠小區(qū)樓下的底商，未來這個片區(qū)發(fā)展成熟，周邊配套全部成熟，怎么也得個8到10年，地鐵距離也都比較遠(yuǎn)，目前在售的一期基本上享受不到地鐵規(guī)劃利好。(展開全部)

電建洺悅?cè)趫@，這兩天的營銷動作明顯多了起來，為正式入市做準(zhǔn)備。

去年二次土拍拿的地，其實邊上國投那一塊，電建也是要一起拿下，可惜最終沒有拿到。

地塊素質(zhì)很好，占地84.4畝，容積率3.0，

電建拿的樓面價7145元/㎡，這宗地毛坯限價16800元/㎡，裝修限價3300元/㎡，不得分拆合同銷售。

沒有任何懸念，做了精裝賣溢價。

一共規(guī)劃15棟樓，小高層在內(nèi)，高層在外，和高層+洋房高低配的太師椅布局沒有區(qū)別，說實話，電建這規(guī)劃看似良心，實則有點雞賊。

濱河的瀧悅?cè)A庭一期也是如此，非得弄點小高層大戶型，想賣高價，結(jié)果濱河就折半路了。

洺悅?cè)趫@的面積倒也純粹，99/129/143，稱不上改善，剛改社區(qū)吧。

精裝不用奢求太高，洺悅定位本身就低于瀧悅，裝修標(biāo)準(zhǔn)和濱河的比就差一些，但售價可并不低。

內(nèi)購持續(xù)了一段時間，釋放價格開盤1.9精裝，等到6月份開盤一起選房，具體內(nèi)購政策可問銷售人員，這里就不再多說了。

這個價格高不高呢？猛一聽并不低，但想想幾年前的康橋知園毛坯價格，近兩年的龍湖雅寶天鉅毛坯價格，電建的位置更好，規(guī)劃相對更好，似乎價格也并不高。

但此一時彼一時，康橋知園銷售時，市場的熱度還在，一窩蜂的購房情緒還沒有退潮，現(xiàn)在電建的這個時間，實在是近幾年在鄭州樓市最最差的時候，救市政策頻出，市場卻一直沒有任何波瀾。(展開全部)

前有保利拿地第一，后有華潤發(fā)力，央企在鄭州樓市中的地位，越來越穩(wěn)固。
金水東華潤幸福里，北龍湖華潤瑞府，金水西路華潤琨瑜府拿下控股。
華潤在主城的項目，一下拓展了三個，且兩個都非常能打。
聽說華潤?quán)嵵菽甓热蝿?wù)100億，在當(dāng)下這個市場，也是有難度的，幸福里之前的任務(wù)40億，那60億靠瑞府是萬萬不能的。
關(guān)于瑞府，在華潤產(chǎn)品體系中，分為TABCD五個標(biāo)準(zhǔn)，瑞府是T，幸福里是A。
但也有個問題，北龍湖瑞府本來叫潤府，定位是略低于幸福里的，前一段改名為瑞府，雖然逼格一下就上來了，但具體的產(chǎn)品定位是否是真正的瑞府，是需要打個問號的。
全國第十座瑞府的含金量，有待商榷。
華潤瑞府，樓面價14000，精裝限價36000，土地成本低，限價高，利潤會有保證，所以在打造產(chǎn)品上是有發(fā)揮空間的。
劣勢是位置，在北岸目前還是大工地的大環(huán)境下，又比較靠北，未來的配套能否跟上，是個問題。
容積率2.5，限高54米，16棟小高層，產(chǎn)品倒是設(shè)計的中規(guī)中矩，外立面鋁板+大玻璃的效果不錯，隔壁的中海云鼎湖居是要被比下去了，不過對于中海來說，項目也就剩一點127平的差樓層，對他也沒啥影響。
可以說，華潤的小高層是目前北龍湖獨有的，目前看，售價肯定要高于中海的3.2。
而128-213的面積區(qū)間，總價在450-750之間，和北龍湖的洋房600W起的價格有了差異化，這就對于想買北龍湖而又預(yù)算有限的購房者，華潤是必看項。

不過超過650總價的瑞府偏大戶型，其實可能是更適合買璞岸的160洋房了。
預(yù)計6月份開盤，作為獨有的小高層，低門檻上車北龍湖，華潤在幸福里不發(fā)愁的情況下，營銷重點會往瑞府傾斜，力保首開數(shù)據(jù)。(展開全部)

雅頌居是打響金水老城豪宅第一槍的項目，目前尾盤在售204平、207平，均價31000-34000，比較符合港企的氣質(zhì)穩(wěn)重且淡定，已封頂，交房還是比較穩(wěn)的。
位置非常nice，典型的出則繁華入則寧靜、鬧鐘取靜的地方，原提起主城就會想到老、坡，但經(jīng)過老城精細(xì)化改造之后老城區(qū)的精致街道效果已經(jīng)呈現(xiàn)，另2016年瘋狂之后遠(yuǎn)郊跌宕起伏導(dǎo)致回歸主城區(qū)才是真正價值所在，所有才有遠(yuǎn)郊一直跌，主城持續(xù)高歌的事實。
金水主城2021-2022改善項目是神仙打架、遍地開花，但共性只有一個就是稀缺，已有社區(qū)房齡大多較長，連次新房都很少，主城區(qū)的改造住宅做的只是外立面的翻新，內(nèi)部老舊的配套設(shè)施及景觀設(shè)計依然無法改變，周邊也是最早富起來的那批人，急于改善，所以大平層大面積段也更受追捧，雅頌居如果放在2018年前后入市絕對是熱盤一個，架不住現(xiàn)在的形式是雖稀缺，但同類似產(chǎn)品也是層出不窮，同時還有專門收割富人的北龍湖豪宅窩在虎視眈眈，所以300多套房源硬是賣了一年多，客戶主要以實力派情懷地緣為主，畢竟這個位置這個面積段也不是誰想來就來的，主城區(qū)早已非平凡人窺探之地。
教育資源在主城眾同類型新盤中堪稱最強，學(xué)校不僅多而且都是總校，對面即為省第二實驗學(xué)校，但該項目主打的只有大平層稀缺，對于教育資源還是以最終劃片為準(zhǔn)。
三棟樓的社區(qū)景觀注定只能走小而精路線。
這應(yīng)該是該港企嘉里集團入鄭的第一個項目也可能是最后一個，資金實力非常雄厚，據(jù)悉負(fù)債率非常低，所以剩余房源大幅降價的可能性也比較小，畢竟已經(jīng)堅持了7-8年，地緣性客戶依然可以相信它。(展開全部)

濱河春曉項目共分為兩個苑來開發(fā)建設(shè)，西邊為春熙苑，東邊為曉月苑，中間是一個市政公園，項目是明年年底交房，跟華發(fā)的交房時間一樣。

濱河春曉處于濱河新區(qū)的中間位置，相比經(jīng)南十二路以南的幾個樓盤，濱河春曉周邊幾個樓盤已經(jīng)交房了，居住氛圍更好，并且雙央企聯(lián)合開發(fā)，并且中交的總部也在濱河，是把濱河春曉當(dāng)做標(biāo)桿來做的，從外立面就能看出來，濱河春曉的現(xiàn)代建筑風(fēng)格在濱河眾多樓盤當(dāng)中，確實還挺出彩；園林景觀設(shè)計也找的是山水比德設(shè)計公司，項目本身亮點很足，關(guān)鍵就是看雙央企能不能將這些落到實處。
中交作為綠城明月濱河項目的大股東，綠城明月濱河的維權(quán)業(yè)主多少也會遷怒到同樣是中交開發(fā)的濱河春曉項目上。另外濱河春曉距離在建的地鐵3號線延長線有三四個路口的距離，地鐵出行不是很便利，不過距離已經(jīng)招生的濱河二小以及荷湖濕地公園都很近，在建的七院濱河分院也是不遠(yuǎn)不近的距離

目前在售小高層價格在17000-19000元/平米，具體價格要看樓棟看樓層，小高層在售房源也不是很多了，不過還有三棟樓沒有加推，高層均價是16500-16800元/平米左右，主推的是曉月苑1號樓跟2號樓，還有不少房源，樓層啥的也都可選。(展開全部)