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保利海德公園的姊妹大都匯應(yīng)運(yùn)而生，作為保利重倉(cāng)金水北的項(xiàng)目，大都匯的面世宣告劉莊城改開發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)。

鄭州市21年第三批集中供地，，保利地產(chǎn)成為最大贏家，重倉(cāng)29,7億拿下4宗地塊，分別位于金水區(qū)和高新區(qū)。位于金水區(qū)的3宗地塊正是劉莊城改用地，分別為鄭政出[2021]66號(hào)、67號(hào)、68號(hào)，而68號(hào)地正是此次大都匯項(xiàng)目的首開地塊，?68號(hào)北臨宏安路，南接宏康路，東臨城市綠地及中州大道，西臨漢王路。，地塊面積118.91畝，1.1＜容積率＜3.2，土地使用年限為城鎮(zhèn)住宅70（地下50）年，成交總價(jià)13.13億，折合樓面價(jià)5179元/㎡。

項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)公示，容積率為3.19共規(guī)劃22棟小高層住宅（18-19層），1棟公寓樓，1棟9班制幼兒園。一條街坊路分割為東西兩苑，從建筑立面為現(xiàn)代極簡(jiǎn)的風(fēng)格，。公建化的顏值十分耐看，局部石材+鋁型材壓條與較高窗墻比呈現(xiàn)出符合高端品質(zhì)住宅的設(shè)計(jì)語(yǔ)言效果，非常nice。戶型設(shè)計(jì)上98、115、125三房，145、180四房，比海德公園的戶型升級(jí)不少，大戶型主要集中在東地塊，小戶型西地塊較多。

98㎡三房戶型為經(jīng)典連廊南戶，老生常談，但是保利沒(méi)有做出來(lái)衛(wèi)生間干濕分離；115㎡的三房有點(diǎn)像其他項(xiàng)目洋房的設(shè)計(jì)感，全明戶型三開間朝南，餐客分離；125㎡的戶型稍有意思，橫廳落地窗陽(yáng)臺(tái)+次臥的雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，餐客一體化空間更大，而且入戶區(qū)域設(shè)置了可多樣化的活動(dòng)區(qū)域，家里有小孩的可以放爬爬墊護(hù)欄設(shè)置成兒童娛樂(lè)區(qū)域，這樣既不占用餐客的空間又能讓家長(zhǎng)們?cè)谧鲲埡兔β禃r(shí)一眼可以看到，對(duì)于有小孩的家庭來(lái)講使用價(jià)值極高，當(dāng)然此區(qū)域還可以設(shè)置成電腦房工作間偶爾也可以臨時(shí)休息，多一個(gè)可拓展空間還是挺不錯(cuò)的。
145㎡和180㎡戶型90%是一個(gè)布局，只不過(guò)180的四房布置了三個(gè)衛(wèi)生間，雙主臥的設(shè)計(jì)以及增加了餐廳區(qū)域的家政間和入戶的大空間玄關(guān)收納，整個(gè)戶型是典型的四葉草戶型，四個(gè)臥室分居四角互不打擾，隱私性較好，而且一梯一戶的設(shè)計(jì)更是可以利用電梯間的空間區(qū)域。
作為姊妹項(xiàng)目，同樣是精裝修交付，精裝水準(zhǔn)可以參考海德公園，整體標(biāo)準(zhǔn)尚可，符合央企的穩(wěn)重作風(fēng)。

大都匯首個(gè)地塊位置依舊在花園路東側(cè)，臨中州大道近，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有66、67兩個(gè)安置地塊位置好，周邊的環(huán)境較為糟雜居住氛圍不太純粹，但是同樣位置的海德公園就能賣的不錯(cuò)，大都匯也不會(huì)差，畢竟現(xiàn)在的大環(huán)境對(duì)于央企來(lái)講太好了，民企為了資金瑟瑟發(fā)抖，購(gòu)房者為了不爛尾已經(jīng)失去了對(duì)民企的信賴，更多的傾向于央企，更何況是央企一哥保利呢，只有價(jià)格，參考海德公園咯。(展開全部)

首開1#，3#，對(duì)外宣稱認(rèn)籌了400組，真實(shí)數(shù)據(jù)需要打個(gè)對(duì)折！119的均價(jià)說(shuō)是24500,143的均價(jià)說(shuō)25200左右，169的宣稱27000左右，如果開盤真是這個(gè)價(jià)，個(gè)人大膽預(yù)測(cè)一下首開網(wǎng)簽率不超3成，拭目以待！

正商家河寬境，開元路南、新西街西。

這個(gè)項(xiàng)目是家河家的三期，去年十一月份拿的地，如今是要入市了，位置就是位于開元路與娛樂(lè)路東南角，樓下就是2號(hào)線賈河站，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵房，它的的扎你面積是50畝，容積率是2.99，總的建筑面積是13萬(wàn)平方米，采用高低配的形式，4棟26層的高層，5棟9層的洋房，定位是剛改和改善，我一般是比較反對(duì)高低配，因?yàn)榉e壓了很多綠化面積，洋房一樓送院子。戶型這一塊高層設(shè)計(jì)的是103平方米的三房、125平方米的是四房，三梯六戶，洋房是從129-142平方米。

正商的設(shè)計(jì)能反映出來(lái)一個(gè)趨勢(shì)，隨著市區(qū)的土地越來(lái)越稀缺，高低配+高梯戶比會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)，業(yè)主住著不舒服，但是開發(fā)商能賺更多的錢，另外戶型方面125平方米做的不錯(cuò)。

看一下他的直接競(jìng)品天倫北城，天倫北城是位于金山路北、文化路西，它占地是70畝，容積率是2.99，建筑高度是80米，規(guī)劃9棟26層高層，2棟23層高，面積段108平方米、120平方米、130平方米、144平方米，整體定位是剛改和改善。

再看另一個(gè)項(xiàng)目，建業(yè)花園里朗岸，只有兩個(gè)戶型116平方米和142平方米，整體定位是改善，買的大部分原因是他這個(gè)學(xué)校，但是并不一定都能上。

正商和天倫是直接競(jìng)品，位置正商會(huì)好一些，出門就是地鐵口，而且在四環(huán)內(nèi)；天倫這個(gè)項(xiàng)目是在四環(huán)外，文化路一直向北，相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)差一點(diǎn)，而且北邊有個(gè)車管所，這車肯定少不了；規(guī)劃方面來(lái)看，天倫更占優(yōu)勢(shì)，因?yàn)椴皇歉叩团洌?

這個(gè)應(yīng)該怎么選呢？(展開全部)

騰威城一號(hào)院占地約53.7畝，容積率3.59，規(guī)劃6棟33-34層高層，目前主推127㎡、138㎡、157㎡戶型，有2T4和2T3設(shè)計(jì)，均價(jià):17500-19000元/㎡；

二號(hào)院占地約31.2畝，容積率3.73，規(guī)劃3棟33層高層、1棟13層小高層，目前主推83㎡、87㎡、98㎡，有2T4和3T6設(shè)計(jì)，均價(jià)：15500-17500；

兩個(gè)地塊價(jià)格差異之大主要在于地塊和戶型，位置倒沒(méi)啥。一號(hào)院就是中規(guī)中矩，二號(hào)院戶型比較差，還有西北向、東北向，90㎡左右的兩房也很多。

目前都在正常施工中，預(yù)計(jì)今年底會(huì)陸續(xù)交付?？梢杂媒M合貸和公積金，物業(yè)簽的康橋。

地塊位置還是不錯(cuò)的，雖然距離東建材較近，周邊有地鐵3號(hào)線鳳凰臺(tái)站，4號(hào)線貨站街站，基本都在一千米以內(nèi)。

項(xiàng)目的問(wèn)題主要兩方面：1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)略老舊，過(guò)時(shí)。
2、村級(jí)開發(fā)商，品牌力不行。
之前開發(fā)過(guò)中南海知音、潤(rùn)城時(shí)光里，也都是垃圾項(xiàng)目，低于片區(qū)其他樓盤價(jià)格。

不過(guò)，主城二環(huán)周邊很多大開發(fā)商確實(shí)很難拿到地，像保利天匯、華潤(rùn)凱旋門那種有機(jī)會(huì)公開摘地的機(jī)會(huì)少之又少，龍湖能有機(jī)會(huì)和雅寶合作拿下天鉅也實(shí)屬不易。目前所剩房源也不多，再有幾個(gè)月估計(jì)會(huì)清盤。

包括騰威城周邊也都是以小開發(fā)商樓盤為主，清韻怡景園、金林雙璽、中博城等等。所以，在這個(gè)片區(qū)購(gòu)房不能太挑，要么就換個(gè)地方，往東跑跑。(展開全部)

龍湖雅寶天矩項(xiàng)目在正常施工，現(xiàn)在處于清盤階段，預(yù)計(jì)今年6月份拆掉售樓部封盤。項(xiàng)目的洋房早已經(jīng)賣完了，目前還只剩11號(hào)樓的高層，戶型設(shè)計(jì)為89-113平，剩余最多的戶型建面是89平小三房，也基本在中高層，大戶型剩余較少，140平的僅剩幾套。這個(gè)11號(hào)樓，從去年推到今年，目前還有不少房源，跟位置差有很大的關(guān)系，10#、11#樓離鐵路比較近，將近70米的距離，但是10號(hào)樓有一部分相當(dāng)于安置房，剩余的也以特價(jià)賣出去了，低至15500元/平米，而相似位置的11號(hào)樓卻賣到1.8萬(wàn)，也難怪去化困難了。

現(xiàn)在說(shuō)是在清盤階段，做特價(jià)銷售，單價(jià)不到1.8萬(wàn)元/平米，但是如果不確定短期內(nèi)買房的話，還是不會(huì)說(shuō)最低價(jià)錢，但肯定比售樓部的算的價(jià)格低。以89平小三房為例，總價(jià)越159萬(wàn)，首付48萬(wàn)，單價(jià)在17900元/平米左右，如果確定要買成交價(jià)會(huì)更低；現(xiàn)在貸款利率4.9，相比去年降低了挺多，但龍湖房子還是挺貴的。

項(xiàng)目的售樓部后期會(huì)改成幼兒園，12號(hào)樓是商業(yè)辦公樓，整個(gè)采用人車分流的設(shè)計(jì)，產(chǎn)品還可以，不過(guò)最大的優(yōu)勢(shì)就是位置了，地段和舒適度怎么取舍，是否要高價(jià)買相鄰鐵路的房子需要自己做判斷。(展開全部)

騰威城，鄭州市金水區(qū)鄭汴路與英協(xié)路交叉口向南300米。

騰威城總占地約543畝，在那個(gè)建筑面積約200萬(wàn)方，綜合容積率約3.59，內(nèi)部規(guī)劃兩處中小學(xué)教育用地，一期占地是85畝，分為兩個(gè)院，1號(hào)院規(guī)劃了6棟樓，以118-146㎡三房居多，其他房源為86-95㎡兩房和156㎡四房為主，是兩梯三戶和兩梯四戶，2號(hào)院規(guī)劃3棟樓，2號(hào)院以89-99㎡三房、82-95㎡兩房為主，100㎡以上三房，三梯六戶。

這個(gè)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是位置，市區(qū)二環(huán)內(nèi)在售的稀缺項(xiàng)目，坐擁金水腹地，鏈接管南、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)。

再來(lái)看看劣勢(shì)，其一位置確實(shí)是不錯(cuò)，但是周邊都是一些專業(yè)市場(chǎng)，比如建材大世界、鳳凰城等等，當(dāng)然這個(gè)不是最大的問(wèn)題。

最大的問(wèn)題就是他這個(gè)開發(fā)商，騰威置業(yè)是一個(gè)村辦企業(yè)，他的股東是鄭州市金水區(qū)鳳凰臺(tái)街道辦事處張莊股份經(jīng)濟(jì)合作社，就是村辦企業(yè)，蓋個(gè)安置房沒(méi)啥問(wèn)題，但是商品房感覺(jué)夠嗆。

買房的時(shí)候這幾點(diǎn)一定要注意：

1、開發(fā)商。按照等級(jí)咱們劃分一下：村辦級(jí)＞地市級(jí)＞區(qū)域級(jí)＞全國(guó)，村辦風(fēng)險(xiǎn)是最大的，其次是地市級(jí)，這些案例都是歷歷在目，村辦級(jí)（地市級(jí)）+城改=定時(shí)炸彈，村辦級(jí)（地市級(jí)）+難搞的城改=威力巨大的定時(shí)炸彈，村辦級(jí)（地市級(jí)）+難搞的城改+糟糕的行情=古來(lái)幾人回。

2、準(zhǔn)現(xiàn)房。凡是賣到準(zhǔn)現(xiàn)房的房子，一定要好好看看是為啥！

綜上所述是不推薦的！(展開全部)

康橋未來(lái)公元南邊四棟樓已經(jīng)差不多賣完了，6號(hào)樓還沒(méi)加推，目前主要在售7號(hào)樓，獨(dú)棟獨(dú)單元，兩梯四戶設(shè)計(jì)，中間是89㎡小三房，邊戶為120㎡大三房，好樓層價(jià)格在14000元/㎡左右，稍微差點(diǎn)的樓層價(jià)格12000-13000元/㎡，臨鐵路線的2號(hào)樓有幾套特價(jià)房，不到12000元/㎡，整體均價(jià)合到13000元/㎡左右。相比之前，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格還有所下降，同時(shí)現(xiàn)在可以享受五年內(nèi)畢業(yè)大學(xué)生購(gòu)房4.7的利率優(yōu)惠，利率降低了，每月少還了幾百塊錢房貸，不過(guò)最近康橋也深陷危機(jī)之中，不太好賣。

管南三環(huán)到四環(huán)之間，可選擇的樓盤有融創(chuàng)城、永威城、新城時(shí)光印象跟富田九鼎公館。永威城目前是尾盤只剩大戶型；融創(chuàng)城去年年底一波特價(jià)也去化了不少，但一直有消息說(shuō)資金鏈緊張，最近又有消息稱融創(chuàng)欠的外債沒(méi)錢還要躺平了；新城時(shí)光印象跟康橋未來(lái)新城和富田九鼎公館又有所不同，畢竟人家是三環(huán)邊，定位也偏剛改，康橋跟富田項(xiàng)目都屬于四環(huán)邊，同處管南，但區(qū)位價(jià)值是不一樣的，所以新城項(xiàng)目人家能賣到一萬(wàn)六，康橋跟富田卻只能賣到一萬(wàn)三四，時(shí)不時(shí)還要推出一萬(wàn)兩千多的特價(jià)房。在管南四環(huán)內(nèi)眾多樓盤里邊，康橋未來(lái)公元算是這個(gè)片區(qū)的價(jià)格底了，一份價(jià)錢一分貨，項(xiàng)目更靠西距離東區(qū)更遠(yuǎn)，客戶跟四環(huán)外的碧桂園時(shí)代城對(duì)比的更多。(展開全部)

樓市新政后首個(gè)，武漢下調(diào)個(gè)人按揭貸款利率下限至3.25%

碧桂園名門時(shí)代城目前在賣的是五期璟園16#地塊和六期錦園19#地塊，全部帶裝修交付。
五期璟園預(yù)計(jì)23年12月份交房，一共四棟樓，全部都是三梯六戶設(shè)計(jì)，且都是89㎡小三房，、現(xiàn)在在售是6號(hào)樓，其余三棟樓均已售罄，清盤價(jià)格相對(duì)便宜，10500元/㎡左右，首付不到30萬(wàn)，利率4.9，月供3600。
六期錦園一共七棟樓，兩梯四戶設(shè)計(jì)，中間戶全部為89㎡三房，邊戶為89㎡小三房和115㎡三房?jī)尚l(wèi)，個(gè)別樓棟有130㎡大三房，總共加起來(lái)也就六十來(lái)套，目前錦園89㎡小三房主要在售2號(hào)樓和6號(hào)樓，價(jià)格也不貴，單價(jià)合11000元/㎡左右，首付32萬(wàn)能搞定，不過(guò)交房時(shí)間較璟園晚，得24年往后了。

學(xué)校方面，碧桂園宣傳的是管城外國(guó)語(yǔ)小學(xué)和鄭州是回民高級(jí)中學(xué)，這倆學(xué)校是已經(jīng)招生的，其余學(xué)校都還是在建或者規(guī)劃當(dāng)中，雖然碧桂園片區(qū)內(nèi)宣傳的教育地塊有好幾個(gè)，但后期都是公立學(xué)校，具體能不能上管城外國(guó)語(yǔ)小學(xué)還得看具體的劃片情況，目前在售的這兩個(gè)地塊距離管城外國(guó)語(yǔ)小學(xué)都有一定距離，大概率上不了。
地鐵方面，璟園在中州大道以東，距離2號(hào)線十八里河站約500米左右，相比錦園軌道交通出行更便利一些，錦園則夾在中州大道與京廣快速路中間，受高架噪音影響大，坐地鐵得穿過(guò)中州大道距離超過(guò)一公里。(展開全部)

世茂云尚城項(xiàng)目在南五里堡地鐵口還有公寓在售，去年年底交房，一共兩棟樓，北邊一棟樓還有少量房源在售，戶型建面約30㎡和46㎡，單價(jià)合到7800元/㎡左右，30㎡公寓，首付12萬(wàn)，月供1200，這個(gè)租金，在南五里堡地鐵口還是比較好出租的。

目前主要在賣的還是三期住宅地塊，距離地鐵口稍微遠(yuǎn)了一點(diǎn)，位置不如公寓，兩棟樓，兩梯六戶設(shè)計(jì)，只有兩個(gè)剛需小戶型，89㎡兩房中間戶，81㎡兩房邊戶，中間89㎡兩房戶型設(shè)計(jì)還算中規(guī)中矩，主臥和客廳兩開間朝南，81㎡三角形戶型，不方正，南北也不通透，相比之前，現(xiàn)在均價(jià)在11000元/㎡左右，部分樓層或者81㎡兩房戶型，單價(jià)合不到11000元/㎡，也就一萬(wàn)出頭。

該項(xiàng)目原本是由源升來(lái)開發(fā)建設(shè)的，后來(lái)世茂接手，改名世茂云尚城，奈何世茂現(xiàn)在也出現(xiàn)了問(wèn)題，世茂自身難保也難救源升，再加上兩個(gè)三角形小地塊，沿著紫辰路建的兩棟樓，不是正南正北的朝向，而是西南朝向，產(chǎn)品非常差，小區(qū)內(nèi)的綠化景觀根本不用想，戶型面積段的設(shè)計(jì)也不好匹配客戶群體，現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目屬實(shí)有些尷尬。

但是項(xiàng)目這個(gè)位置也是可以的，處在航海東路、紫辰路和城東南路的圍合區(qū)域，距離南五里堡地鐵口900米左右，周邊都是已交房的成熟小區(qū)，附近相關(guān)生活商業(yè)配套相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較完善。(展開全部)

龍湖雅寶天鉅現(xiàn)在主推的是最北邊的11號(hào)樓，其他樓棟基本上沒(méi)啥房源，總共加起來(lái)也就四五十套房源，4T7戶，戶型面積設(shè)計(jì)有89㎡和113㎡，正常樓層價(jià)格在18000元/㎡左右，頂?shù)讟菍犹貎r(jià)房?jī)r(jià)格在16500元/㎡左右。8號(hào)樓和10號(hào)樓上有部分房源是安置房，去年以一萬(wàn)五六的價(jià)格也都去化的差不多了。
最近主推的11號(hào)樓雖然沒(méi)有安置房，但是也有一些不利因素，比如說(shuō)11號(hào)樓位于小區(qū)的最北側(cè)，距離北邊的隴海鐵路線僅一路之隔，噪音影響比較大，再加上11號(hào)樓西側(cè)緊鄰就是一棟商業(yè)辦公樓，后期居住環(huán)境也會(huì)比較嘈雜，除了小區(qū)外部因素影響居住舒適度，11號(hào)樓緊鄰8號(hào)樓跟10號(hào)樓，大部分都是回遷房，另外，11號(hào)樓為四梯七戶的連廊設(shè)計(jì)，梯戶比較高，居住舒適度肯定沒(méi)有那么高。

主城區(qū)本來(lái)就沒(méi)有啥項(xiàng)目，能拿得出手的項(xiàng)目更是沒(méi)有幾個(gè)，像佳田未來(lái)新城這種問(wèn)題比較多的樓盤，即便是有白衣騎士接手（白衣騎士資金鏈也緊張），但是少碰為好，更何況現(xiàn)在白衣騎士的資金鏈也比較緊張，未來(lái)新城有沒(méi)有未來(lái)還不知道嘞，再有像中博城、騰威城這種村民自己組織建設(shè)的或者像清韻頤景苑這種小開發(fā)商的樓盤，品質(zhì)方面根本不用奢望，或者就是康橋龍?jiān)锤@種康橋代建的樓盤，所以看了一圈主城區(qū)，龍湖天鉅的產(chǎn)品確實(shí)還不錯(cuò)，雖然是高低配，但戶型都算中規(guī)中矩，再有龍湖畢竟是大開發(fā)商，安全系數(shù)也高。(展開全部)

青風(fēng)公園蹲完金輝蹲，金輝蹲完電建蹲，還有一個(gè)中海一直在蹲，這就是近期濱河的現(xiàn)狀。

粗略估計(jì)，濱河大概有兩年沒(méi)拍地啦，在售樓盤雖說(shuō)不多，但也都是賣到交房。

亞新海棠公館賣到現(xiàn)房，中海兩個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房，融僑雅筑是現(xiàn)房，金輝濱河云著是現(xiàn)房。
接下來(lái)，預(yù)計(jì)綠城明月濱河、電建瀧悅?cè)A庭等幾個(gè)樓盤也要向這個(gè)目標(biāo)進(jìn)軍。這個(gè)只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：濱河去化真的很難。

但如果能控制下土地供應(yīng)量，濱河今年應(yīng)該就熬出頭啦。經(jīng)過(guò)這幾個(gè)樓盤蹲完，消化一波，基本上也到了“市場(chǎng)底”。

目前對(duì)于考慮這個(gè)片區(qū)購(gòu)房的改善群體，個(gè)人還是比較推薦電建瀧悅?cè)A庭，尤其是一期。除了四棟小高層遲遲不買，目前主要剩下143的大戶型，109/129基本無(wú)房。這一波特價(jià)，價(jià)格也從之前的高點(diǎn)18000/19000下滑至16500左右，精裝修交付。二期整體定位比一期低，價(jià)位也稍低些。

雖說(shuō)對(duì)交房后的品質(zhì)也存有質(zhì)疑，但畢竟安全，安全，安全。電建，財(cái)大氣粗，近幾個(gè)月又接連和建業(yè)、金橋等達(dá)成戰(zhàn)略合作，僅北龍湖南岸，可能就有三個(gè)項(xiàng)目要參與進(jìn)來(lái)。

另外，還留了四棟大戶型小高層，將來(lái)現(xiàn)房出售階段，肯定要進(jìn)小區(qū)實(shí)景參觀，太差了自己也不好意思領(lǐng)。

交通方面，雖然處于濱河偏南位置，但樓下的地鐵3號(hào)線預(yù)計(jì)今年底開通，屆時(shí)會(huì)很方便。

學(xué)校方面，二期北側(cè)有濱河三小和濱河中學(xué)，有點(diǎn)差強(qiáng)人意。據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)目前主打蝶湖小學(xué)和濱河一小。中學(xué)方面就是經(jīng)開外國(guó)語(yǔ)，前三年自主招生，借助生源優(yōu)勢(shì)，一炮而紅。

所以，改善購(gòu)房是選擇16500的電建精裝還是16500的青風(fēng)公園精裝？至于，披著純正綠城外衣的明月濱河眼下還是不要選了。其他的，華發(fā)峰景灣、金輝濱河風(fēng)華、信保春風(fēng)十里、中海如園也不在一個(gè)level。(展開全部)

2021年6月3日，鄭州盛德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以以搖號(hào)方式熔斷價(jià)195000萬(wàn)元競(jìng)得鄭政東出（2021）10號(hào)，折合樓面價(jià)24652.43元/㎡，溢價(jià)30%。

十年磨一劍，萬(wàn)科終進(jìn)北龍湖；從萬(wàn)科來(lái)到鄭州，收貨一群豫粉開始，都期待著萬(wàn)科能進(jìn)駐北龍湖帶來(lái)全新的豪宅產(chǎn)品，可惜等來(lái)了恒、碧、融，又來(lái)了眾多央企就是不見萬(wàn)科，當(dāng)都快遺忘萬(wàn)科來(lái)不來(lái)北龍湖這件事的時(shí)候，萬(wàn)科來(lái)了，而且是熔斷價(jià)重金砸下，可憐天見，搖號(hào)也搖到了萬(wàn)科，該來(lái)的始終會(huì)來(lái)~。

10號(hào)地位于國(guó)基路北、龍湖中環(huán)西路東，占地69.82畝，容積率1.7，建筑密度＜28%，限高24米。這個(gè)位置說(shuō)的好聽一點(diǎn)是位置得天獨(dú)厚，雖屬于北龍湖區(qū)域，但是既不屬于傳統(tǒng)的北龍湖南岸頂級(jí)豪宅區(qū)域，也不屬于新興的龍湖北岸區(qū)域，從整個(gè)北龍湖的地圖來(lái)看屬于龍頭位置；如果較真一點(diǎn)挑剔一點(diǎn)屬于沒(méi)有鄰居的三無(wú)地帶。
環(huán)境上更是神級(jí)配套，南側(cè)森林公園，北側(cè)龍湖干渠水道，東側(cè)北龍湖濕地公園+湖，距離中原科技城僅有5分鐘的車程，遠(yuǎn)離豪宅區(qū)域的扎堆，又不像北岸稍顯貧瘠的自然環(huán)境。

萬(wàn)科給出的案名更是清新脫俗：萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)，在案名這一塊萬(wàn)科真不愧是行業(yè)的翹楚，古翠隱秀、拾謐森語(yǔ)，在浮躁的當(dāng)今功利社會(huì)，念叨此明頗有一番藝境以及一種想要靜下來(lái)的心態(tài)，想象一下，辛苦一天的老板回到小區(qū)看到門匾上的拾謐森語(yǔ)會(huì)不會(huì)突然感覺(jué)到一股放松感，爆贊一個(gè)吧。

建筑規(guī)劃上共規(guī)劃了18棟7層洋房，總戶數(shù)355戶，車位811個(gè)，面積區(qū)間為199-370㎡，，精裝修交付。建筑立面上豪宅標(biāo)配：石材+鋁板，暖灰色的主色輔以格柵和精細(xì)線條點(diǎn)綴，不過(guò)萬(wàn)科不對(duì)稱的屋面設(shè)計(jì)和每一棟都不一樣的屋頂較為新穎，打造的一種獨(dú)一無(wú)二稀缺感，拒絕同質(zhì)化。戶型設(shè)計(jì)兩個(gè)主力面積段199㎡，247㎡三個(gè)戶型均為一梯一戶，199㎡戶型入戶前樓梯間可利用面積已經(jīng)非?？捎^，入戶為標(biāo)準(zhǔn)的四葉草戶型，四個(gè)臥室分居四角，南北純通透+雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，這個(gè)戶型適合標(biāo)準(zhǔn)的保守派選擇。兩個(gè)247戶型升級(jí)就比較多了，森境247南北雙陽(yáng)臺(tái)，南向11米+的全落地窗，超大的餐廳及會(huì)客空間，接人待物逼格極高；拾月247戶型比較有意思，餐客南北通透+雙陽(yáng)臺(tái)+270°環(huán)幕視野，這個(gè)逼格真是頂級(jí)的感觀，這個(gè)戶型相比較森境應(yīng)該更受年輕人的喜歡；鳳毛菱角的超級(jí)370戶型估計(jì)應(yīng)該不會(huì)流到市面上。

萬(wàn)科在摘地之時(shí)，出讓方案中明確該地塊所建商品住房（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過(guò)37300元/㎡，如采用成品房方式交付裝修價(jià)格不得超過(guò)5600元/平方米，且裝修價(jià)格一并計(jì)入銷售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。所以售價(jià)也能預(yù)估個(gè)大概，依山傍水的絕版位置，這樣的戶型，這樣的萬(wàn)科怎能不愛？隨著金融島中原科技城的正式面世，頂級(jí)商務(wù)中心金字塔尖的人們?cè)摽紤]提前布局自己的居住場(chǎng)所了，期待萬(wàn)科的首次開盤。(展開全部)

鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，人均GDP36萬(wàn)元左右、人均一般公共預(yù)算收入超過(guò)3萬(wàn)元，位居全省第一。以占鄭州市2%的面積、2.7%的常住人口、不足2%的能源消耗，創(chuàng)造了全市10%的GDP、9.1%的一般公共預(yù)算收入、10.6%的稅收收入、17.4%的財(cái)政總收入和四分之一的規(guī)上工業(yè)增加值，綜合實(shí)力躍居全國(guó)經(jīng)開區(qū)第一方陣、中西部三強(qiáng)。
從中也能看出來(lái)經(jīng)開區(qū)是工業(yè)很強(qiáng)人口不多的開發(fā)區(qū)。
1.學(xué)校和配套。大學(xué)生不會(huì)買房買車珠寶首飾這樣的大額消費(fèi)，但會(huì)有吃飯、買衣服、坐公交地鐵這樣的小額消費(fèi)，能促進(jìn)餐飲、服裝、公共交通的發(fā)展。
惠濟(jì)區(qū)有大學(xué)城，但沒(méi)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)開區(qū)有產(chǎn)業(yè)，但沒(méi)大學(xué)城。過(guò)于單一的人員結(jié)構(gòu)，配套設(shè)施的發(fā)展都會(huì)慢很多。比如經(jīng)開區(qū)，周一到周五，都去上班了，即使有商場(chǎng)也沒(méi)時(shí)間去逛，商場(chǎng)又能怎么經(jīng)營(yíng)。
2.學(xué)校和產(chǎn)業(yè)。很多新區(qū)也有大學(xué)學(xué)校的建設(shè)，鄭州大學(xué)河南音樂(lè)學(xué)院計(jì)劃在常西湖新區(qū)建設(shè)，鄭州大學(xué)醫(yī)學(xué)院在航空港建設(shè)，河南電子科技大學(xué)、鄭州航空航天大學(xué)等高等院校即將開工，大學(xué)可以結(jié)合周邊的產(chǎn)業(yè)做研究，也能更好的發(fā)展。比如常西湖新區(qū)的文化設(shè)施，加上音樂(lè)學(xué)院的建設(shè)，航空港的中原醫(yī)學(xué)科學(xué)城加上鄭州大學(xué)醫(yī)學(xué)院的建設(shè)，是很好的搭配。
經(jīng)開區(qū)沒(méi)有大學(xué)是個(gè)缺失，高新區(qū)大學(xué)城，南龍湖大學(xué)城，龍子湖大學(xué)城、北大學(xué)城，馬寨也有大學(xué)。
大學(xué)能為新區(qū)補(bǔ)充人口，也能和周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展。經(jīng)開區(qū)也需要大學(xué)來(lái)改變大多是上班族的人員情況。(展開全部)

現(xiàn)在的項(xiàng)目“拖”已經(jīng)成了正?，F(xiàn)象，本土房企正商也放慢了速度，但去年11月份摘地的家河家三期地塊家河寬境終于要入市了。
4棟26層高層住宅、5棟9層洋房及1棟幼兒園，分兩期開發(fā)，高層板樓設(shè)計(jì)，四梯六戶，拆分來(lái)看為邊戶125平一梯一戶，中間戶103平一梯兩戶，洋房129-142平四房?jī)商輧蓱?，其中邊?25平同樣借鑒了融創(chuàng)運(yùn)河源戶型，三開間朝南且南向三陽(yáng)臺(tái)但非甲板式陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥室為獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)；中間戶103平設(shè)計(jì)為三房?jī)尚l(wèi)，是個(gè)市面上經(jīng)常見到的中規(guī)中矩戶型，所以相比同期競(jìng)品天倫北城視野更開闊的純高層設(shè)計(jì)、108-120-130-144的面積段及高顏值的純平外立面、南向整體連通式陽(yáng)臺(tái)來(lái)看，家河寬境略微遜色。
但蘿卜白菜而有所愛，二者位置均已偏離惠濟(jì)北核心位置，論配套正商似乎優(yōu)勢(shì)更大一點(diǎn)：
正商所在的天河路以西開元路沿線，經(jīng)過(guò)正商及融創(chuàng)近幾年的開發(fā)已經(jīng)不能算是荒涼地帶了，人氣還是有的；
家門口已通車的地鐵2號(hào)線以及規(guī)劃中的3號(hào)線二期北延長(zhǎng)線比天倫宣傳的在建7號(hào)線更吃香；
正商屬于四環(huán)內(nèi)，天倫為四環(huán)外；天倫北城配套還需依靠四環(huán)內(nèi)，家河寬境雖與家河家隔有開元路，但家河家內(nèi)部配套可以共享同時(shí)配建小學(xué)四中附屬學(xué)校已經(jīng)招生，今年四中附屬學(xué)校初中部也將對(duì)外招生，不說(shuō)教育質(zhì)量好壞，資源這塊正商暫時(shí)勝出。
現(xiàn)在的大環(huán)境，置業(yè)不僅拼品質(zhì)還是拼價(jià)格，所以作為惠濟(jì)北區(qū)2022年的新盤之爭(zhēng)還是比較激烈的，各方壓力都有，價(jià)格不會(huì)差太多，按需選擇。(展開全部)

保利文化廣場(chǎng)入駐高新區(qū)第6年，三期宜園全新入市。
位于科學(xué)大道北、銀屏路西，74.632畝，容積率4.5，規(guī)劃5棟高層住宅、3棟商務(wù)商業(yè)+公寓產(chǎn)品及集中商業(yè)，面積段101-174平，三梯六戶、兩梯兩戶，預(yù)計(jì)5月初首開1#和2#。
保利首入高新即占據(jù)C位，初衷是打造一座集生態(tài)自然、優(yōu)質(zhì)教育、時(shí)尚商業(yè)、文化休閑為一體的生活主場(chǎng)，同時(shí)致力于成為高新封面作品，分四期開發(fā)，目前一期已交房讓人記住的只有維權(quán)，二期待交房?jī)H余少量公寓產(chǎn)品在售，三期作為全新力作目前能了解到的信息除了外立面更新?lián)Q代外，戶型方面也做了很大的調(diào)整，面積101平起步，其中120-138-146-174平占比較大，涵蓋三房、四房（包括大橫廳設(shè)計(jì)的改善四房），確定三期此波以剛改和改善為主。
既然敢稱為高新C位，能讓人記住的第一眼的依然還是位置，科學(xué)大道依然是當(dāng)下高新主城無(wú)可替代的主干道，三期與其緊鄰，東有銀屏路，西有雪松路，其中科學(xué)大道銀屏路交叉口為在建的地鐵8號(hào)線，2024年底前通車，西有朗悅公園道，東有正弘青云筑及蓄勢(shì)待發(fā)有可能超越正弘城的正弘?yún)R，所以保利文化廣場(chǎng)這個(gè)位置從交通到配套再到城市間界面都非常優(yōu)質(zhì)，科學(xué)大道銀屏路一帶也必將成為高新老城CBD的門戶位置，這點(diǎn)可以參照現(xiàn)在正弘藍(lán)堡灣沿線。
位置基本可以給到90分，但前后三棟商務(wù)+公寓產(chǎn)品及集中商業(yè)帶來(lái)的除了嘈雜還有擁堵，這是身處主城區(qū)的方便也是煩惱。
高新主城繼正弘青云筑、龍湖景粼玖序、西棠清盤之后，目前能選擇的只有保利和朗悅，所以進(jìn)駐高新老城也進(jìn)入倒計(jì)時(shí)狀態(tài)，保利三期除此以外，還有專門針對(duì)地緣純改善而設(shè)計(jì)的154平、174平大面積段，在遍地最大面積面積控制在144平以內(nèi)的市場(chǎng)上，這也成了一種稀缺。
不差錢的保利成了一種保障，置業(yè)高新主城可以重點(diǎn)關(guān)注該項(xiàng)目。(展開全部)

華潤(rùn)琨御府，中原區(qū)金水西路與冉屯東路交會(huì)處。

該項(xiàng)目是屬于董砦（牛砦）城中村改造，前身是風(fēng)和朗庭，然后華麗轉(zhuǎn)身成華潤(rùn)琨御府，名字加上華潤(rùn)兩字立馬顯得高大上，再加上一個(gè)府，逼格馬上出來(lái)有沒(méi)有？風(fēng)和朗庭的開發(fā)商背后是中國(guó)中煤，也是央企，這算是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，都是給國(guó)家掙錢。

該項(xiàng)目是位于桐柏路與金水西路交匯處，是一個(gè)綜合體的項(xiàng)目，涵蓋住宅、寫字樓、公寓，華潤(rùn)接手這個(gè)爛攤子，應(yīng)該看中的是后續(xù)地塊，后期有一個(gè)地塊是三十多畝，容積率6左右，規(guī)劃了四棟高層的住宅，一千多戶；現(xiàn)在銷售的是風(fēng)和朗庭銀杏苑，沿著金水路兩排10棟樓，6棟樓是安置房，4棟樓是商品房，名字雖然改了，但是產(chǎn)品還是原來(lái)的產(chǎn)品，兩梯六戶，兩梯五戶，戶型設(shè)計(jì)的也是尷尬，61平方米的一室，79-88平方米的兩室，100平方米的三室，123平方米的三室，166平方米的四室。

先說(shuō)說(shuō)劣勢(shì)吧：

1、地塊小，梯戶比高，旁邊就是安置房。

2、鐵景房，南邊就是鐵路。

再說(shuō)說(shuō)優(yōu)勢(shì)吧：

1、位置、位置、還是位置。三環(huán)內(nèi)、中原區(qū)成熟區(qū)，住宅氛圍濃厚，地鐵商圈都有。

2、保險(xiǎn)栓。如果是風(fēng)和朗庭還是有一些疑問(wèn)，但是華潤(rùn)加入就不一樣了，等于說(shuō)是加了一道保險(xiǎn)，爛尾的概率非常小，現(xiàn)在都準(zhǔn)現(xiàn)房了，明年6月都交房了，其次華潤(rùn)的物業(yè)、華潤(rùn)的景觀應(yīng)該比原來(lái)的開發(fā)商好一些。

3、價(jià)格便宜。買的起才是硬道理，周邊的二手房都是1.6-1.9一平，華潤(rùn)琨御府便宜一大截。(展開全部)

新城時(shí)光印象天昱是純洋房社區(qū)，共規(guī)劃了13棟8層洋房，容積率1.49，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為143平四室兩廳三衛(wèi)。整個(gè)社區(qū)的北側(cè)7棟樓的戶型一樣，都有7米的橫廳設(shè)計(jì)，南向6棟樓是中規(guī)中矩的四葉草戶型，都各有優(yōu)缺點(diǎn)，但是價(jià)格相差不大；高層層高在2.9米，洋房2.95米。

目前項(xiàng)目的3#、8#、11#、12#、16#號(hào)樓都已經(jīng)加推在售，其中8號(hào)樓和12號(hào)樓賣的差不多了，幾乎沒(méi)剩下什么房源，其余三棟的房子還比較多；現(xiàn)在洋房標(biāo)準(zhǔn)層的成交價(jià)在18600元/平米左右，樓層越低，單價(jià)越低（首層除外），一樓帶院的成交價(jià)在25000元/平米左右，貸款利率5.15，目前樓棟有的封頂了，交房時(shí)間在2023年的12月份。

項(xiàng)目高層剩余房源不多，價(jià)格不到一萬(wàn)六，大戶型房源比小戶型多，精裝修交付，交房時(shí)間在2024年，目前工地在正常施工，看著比較安全的。

新城時(shí)光印象的地塊東西排布，目前在售高層的位置還不錯(cuò)，距離地鐵4號(hào)線金岱路站比較近；洋房地塊在靠近紫辰路的一側(cè)，周邊有不利因素，北側(cè)是鄭州人才公寓，東南有融創(chuàng)城的安置房，價(jià)格并不低，不過(guò)施工進(jìn)度挺快的。(展開全部)