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碧桂園天悅灣充分展示了碧桂園快周轉(zhuǎn)拿地塊、賣(mài)得快、蓋的快系列開(kāi)發(fā)模式，去年6月份首開(kāi)徹底火了一把，現(xiàn)只剩下1#2#邊戶143平房源，已基本封頂，2024年上半年交房，精裝均價(jià)15000，這是五龍口片區(qū)唯一的在售項(xiàng)目，也是高新區(qū)稀有的三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，所以熱銷(xiāo)還是有一定原因的。
1.雖周邊環(huán)境一般且臨西三環(huán)高架，同時(shí)這還是中原區(qū)與高新區(qū)的交界處，但三環(huán)內(nèi)的位置和區(qū)位價(jià)值是真，南有五龍口南路，北有東風(fēng)西路及在建地鐵8號(hào)線，向南有農(nóng)業(yè)路高架。交通便利，是三環(huán)外西湖、鳳凰城所無(wú)法比擬的，但相比二者天悅灣的價(jià)格也非常強(qiáng)勢(shì)的表現(xiàn)了這一點(diǎn)。
2.五龍口片區(qū)同為中原區(qū)和高新區(qū)及惠濟(jì)區(qū)三區(qū)交匯地帶，雖為三環(huán)內(nèi)，但發(fā)展速度嚴(yán)重滯后，以經(jīng)適房和小產(chǎn)權(quán)為主，后因華強(qiáng)城市廣場(chǎng)和建業(yè)富力的進(jìn)駐而慢慢有了起色，天悅灣北側(cè)即為華強(qiáng)城市廣場(chǎng)商業(yè)，這為農(nóng)業(yè)西路北、北三環(huán)南的匱乏商業(yè)注入了新鮮力量，也是城市界面最獨(dú)具一格的地方，天悅灣與其緊鄰，在周邊暫時(shí)無(wú)住宅用地可用于開(kāi)發(fā)的情況下，天悅灣是周邊唯一可選擇的新盤(pán)，雖碧桂園向來(lái)與改善無(wú)緣，但在此依舊足夠鶴立雞群。
3、因?yàn)槿齾^(qū)交匯，三環(huán)內(nèi)的高新區(qū)教育目前只有建業(yè)富力電廠路西側(cè)的科創(chuàng)小學(xué)和中學(xué)，天悅灣的劃片在于其東側(cè)緊鄰的小學(xué)和中學(xué)，小學(xué)為五龍口小學(xué)現(xiàn)已升級(jí)為高新區(qū)外國(guó)語(yǔ)小學(xué)五龍口校區(qū)，小學(xué)南側(cè)為規(guī)劃中學(xué)，由碧桂園承建后移交教體局，2023年9月份投入使用，高新區(qū)的教育資源還是可以賭一把的。
剩余143平戶型大橫廳設(shè)計(jì)，視野效果和布局還是可圈可點(diǎn)的，只是恰逢距離不遠(yuǎn)處有著生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)的云頂戶型不間斷的釋放13500的特價(jià)房源，云頂140平為改善項(xiàng)目的剛需戶型且中間戶為三環(huán)外，天悅灣143平為剛需剛改項(xiàng)目中的改善戶型純邊戶三環(huán)內(nèi)，各有利弊，為數(shù)不多的房源二者還是可以剛一下的。
個(gè)人建議，純自住天悅灣優(yōu)先。(展開(kāi)全部)

華潤(rùn)凱旋門(mén)，目前主要在售北側(cè)幾棟樓，還有樓王位置的11號(hào)樓。
16號(hào)樓，全部是89㎡小戶型，11號(hào)樓，全部是143㎡戶型。

其余還有102㎡、123㎡三房，整體偏剛改。
北側(cè)樓棟位置比較差，對(duì)面就是鐵路線和小片墓景。當(dāng)然，價(jià)格也是最低的，16500起步，正常樓層也就是17000左右。位置較好的11號(hào)樓，中高樓層價(jià)格飆到20000多。

這個(gè)盤(pán)在個(gè)人的推薦序列第二梯隊(duì)，除了價(jià)格有些許優(yōu)勢(shì)外，其余都差于保利天匯。

學(xué)校都一樣，朝鳳路第二小學(xué)（省實(shí)驗(yàn)小學(xué)托管），新學(xué)校，有待考證。無(wú)奈經(jīng)開(kāi)區(qū)教育資源略差，瘸子里頭挑將軍。

周邊環(huán)境略差于保利天匯，都有雙河，都有中州大道噪音，但多了鐵路線和墓景。
地鐵略差于保利天匯，保利天匯已經(jīng)在地鐵盤(pán)的極限距離，這個(gè)明顯已經(jīng)超出。

戶型配比略差于保利天匯，面積段整體偏小，不如天匯純粹。

但樓盤(pán)綜合素質(zhì)還是不錯(cuò)的，最差的位置與天匯相差3000一平，一輛奧迪A4L省出來(lái)。

品質(zhì)方面，保利和天匯半斤八兩，都能正常交付，但都不盡如人意。個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)盤(pán)的品質(zhì)最多和華潤(rùn)紫云府持平，如果不介意的話，可以去淘淘紫云府二手房。即使短期不住，租金方面也很有優(yōu)勢(shì)，媲美高鐵站片區(qū)。

目前也就剩下二三百套房，今年上半年勢(shì)必?cái)y手保利天匯、保利天珺退出經(jīng)開(kāi)區(qū)市場(chǎng)，留下金茂未來(lái)府、綠城誠(chéng)園繼續(xù)作戰(zhàn)。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科眾盤(pán)皆以公園開(kāi)場(chǎng)，理想星光也不例外，麻雀雖小五臟俱全，清華園小區(qū)西側(cè)星光公園已安排，萬(wàn)科終歸還是萬(wàn)科，為周邊沉悶嘈雜的環(huán)境帶來(lái)了煥然一新的感覺(jué)。
這也是萬(wàn)科倡導(dǎo)把主城還給新青年的新生代作品，專(zhuān)注小戶型，面積段76-100平，兩房和三房，精裝修交付，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，契合年輕群體輕奢、潮流、時(shí)尚的品味追求，主打潮流社區(qū)，9月份已首開(kāi)，均價(jià)14500左右，合適的面積段，合適的價(jià)格，但去化率依然平平，實(shí)地探盤(pán)，北側(cè)為北三環(huán)高架，西側(cè)為鐵路，這是一個(gè)被前后左右不利因素夾擊的迷你地塊，出行不便，環(huán)境更是一般，好一點(diǎn)的配套更是沒(méi)有，光憑這幾點(diǎn)不知?jiǎng)裢硕嗌儋?gòu)房者，所以再精致的社區(qū)也無(wú)法抵擋周邊眾不利因素帶來(lái)的重傷。
這個(gè)位置最大的亮點(diǎn)就是再不堪這也是標(biāo)準(zhǔn)三環(huán)內(nèi)，配套再不濟(jì)也遠(yuǎn)超某些遠(yuǎn)郊盤(pán)來(lái)的實(shí)際，另外萬(wàn)科開(kāi)發(fā)本身就是最大的王牌，萬(wàn)科的精裝修和安全在眼下這個(gè)階段還是相對(duì)比較靠譜的，但無(wú)奈不利因素實(shí)在是多且明顯，依然弊大于利。
房?jī)r(jià)高高在上的三環(huán)內(nèi)樓盤(pán)早已不是剛需窺探之地，但理想星光這個(gè)確實(shí)是個(gè)特例，客戶群體以剛需為主，但追求品質(zhì)的建議直接PASS，首次置業(yè)且預(yù)算不足的剛需在能接受高架鐵路環(huán)繞的情況還是值得關(guān)注，畢竟小面積三環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)真心不好遇見(jiàn)，也沒(méi)有既要又要還要的三全其美的樓盤(pán)，比買(mǎi)某些遠(yuǎn)郊盤(pán)及已無(wú)升值空間的老破小強(qiáng)得多。(展開(kāi)全部)

去年落地的杉杉奧特萊斯二七店官宣：將于今年9月份開(kāi)業(yè)！

作為杉杉奧特萊斯在鄭州的第二家門(mén)店，鄭州杉杉奧特萊斯二七店位于鄭州市中心城區(qū)的二七新區(qū)大學(xué)南路246號(hào)。

地理位置優(yōu)越，交通便利。

緊鄰高架和繞城高速口，20分鐘到達(dá)鄭州站，30分鐘內(nèi)抵達(dá)鄭州東站和機(jī)場(chǎng)，7號(hào)線開(kāi)通后，地鐵口與項(xiàng)目所在僅300米。

總占地面積達(dá)190畝，建筑面積14萬(wàn)平方米，輻射鄭州，洛陽(yáng)，許昌以及河南其他地市，覆蓋的消費(fèi)群體很廣。

雙首層”開(kāi)放式街區(qū)為設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，即利用地勢(shì)高低差，項(xiàng)目設(shè)計(jì)建筑地上兩層，局部三層，地下兩層停車(chē)場(chǎng)超過(guò)2000個(gè)。

獨(dú)特的開(kāi)放式街區(qū)設(shè)計(jì)，地下兩層超2000個(gè)停車(chē)位的規(guī)劃。

二七新區(qū)在鄭州樓市板塊中是最沒(méi)有存在感的，杉杉奧萊落地，地鐵7號(hào)線通車(chē)，對(duì)二七新區(qū)來(lái)說(shuō)，都是大利好！(展開(kāi)全部)

華瑞紫韻城，建設(shè)西路長(zhǎng)椿路口南北兩側(cè)。

華瑞紫韻城三期總占地是640畝，總建筑面積182萬(wàn)平方米，三期有三個(gè)地塊雅園、錦園、福園，四期是天園。福園是現(xiàn)房發(fā)售（少量房源），只要銀行貸款下來(lái)，馬上就可以入住，價(jià)位在13800元/平方米，錦園和雅園是期房，錦園（部分房源，預(yù)計(jì)今年年底交房），1號(hào)樓和2號(hào)樓，4T7戶，戶型面積從你110-120平方米的三房，雅園（部分房源，預(yù)計(jì)今年年底交房），從109-146平方米！

天園占地是55畝，容積率是4.45，，規(guī)劃6棟31-34層高層和1棟商務(wù)樓，容積率5.5，戶型面積是99平方米-146平方米，交房時(shí)間到2021年了，定位比之前要提高一些，是偏改善，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下優(yōu)勢(shì)：

1、現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房、期房任君多采擷。這好幾期里面有現(xiàn)房、有準(zhǔn)現(xiàn)房，還有期房，手里握著現(xiàn)金，想怎么買(mǎi)就怎么買(mǎi)！

2、項(xiàng)目是位于建設(shè)西路長(zhǎng)椿路口南北兩側(cè)，圍繞著市民服務(wù)中心，我稱(chēng)之為王炸，最主要是這個(gè)地鐵修的也很棒，1號(hào)線和14號(hào)線，三個(gè)站點(diǎn)（市民中心站、市民大道站、鐵爐站），再看天園項(xiàng)目，在建設(shè)路以南，西側(cè)是市政公園，東側(cè)是商業(yè)外加中原科創(chuàng)綠谷，人才在哪里，房?jī)r(jià)就在哪里，當(dāng)然前提是產(chǎn)業(yè)需要落地。

劣勢(shì)也很明顯：

1、首先是品牌在一眾大佬里面顯得很薄弱，華瑞是做經(jīng)適房起家的，品牌底蘊(yùn)比裕華還要差點(diǎn)，交房效果一般偏下。

2、買(mǎi)華瑞是圖位置，買(mǎi)裕華是圖學(xué)校，買(mǎi)永威是圖品質(zhì)，買(mǎi)碧桂園圖一個(gè)品質(zhì)，你圖的是啥？(展開(kāi)全部)

以前拍地，是zf限制開(kāi)發(fā)商的價(jià)格過(guò)高，現(xiàn)在拍地，是開(kāi)發(fā)商達(dá)不到地塊限價(jià)，土地市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，時(shí)也，勢(shì)也。

2021年12月27日，保利在第三批供地中無(wú)懸念的摘取了鄭政高出〔2021〕16號(hào)（網(wǎng)），成交價(jià)78285萬(wàn)元，樓面價(jià)約3496元/平方米，將用于保利文化廣場(chǎng)三期建設(shè)，根據(jù)出讓要求，所建可售商品住宅毛坯限價(jià)15500元/平方米，帶裝修限價(jià)18600元/平方米。

而此時(shí)保利二期的精裝房源售價(jià)，2021年全年均價(jià)不過(guò)16000元左右，如果看下半年的實(shí)時(shí)價(jià)格，價(jià)格不過(guò)15000多，可能有尾盤(pán)不好的房源，但現(xiàn)在借樓層大幅降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象比比皆是，為了堵住前期業(yè)主的嘴罷了。

什么樣的價(jià)值才能讓三期比二期暴漲3000，達(dá)到限價(jià)？三期的優(yōu)勢(shì)微乎其微。
一， 地塊素質(zhì)雷同。都是六七十畝地，都是容積率4.5，都是長(zhǎng)方形地塊，都自帶商業(yè)和商務(wù)地標(biāo)。
二， 產(chǎn)品打造雷同。二期三期都是南商業(yè)北住宅的布局，二期三期的主力戶型都是95平三房、115平三房。

硬說(shuō)不同或者三期的好的話，大概這三點(diǎn)：
第一、 三期更簡(jiǎn)潔更聚焦，三期大戶型主要做140平3+1房，而二期有點(diǎn)雜，122平，135平，152平四房都有。
第二、 三期似乎借鑒了目前主流的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，外立面的線條和顏色比二期更耐看。
第三、 三期是沒(méi)有超高的，兩棟商務(wù)樓都比較常規(guī)，個(gè)人感覺(jué)對(duì)住宅業(yè)主比較友好。可以看到原來(lái)的效果圖是有超高的，畢竟臨科學(xué)大道要出形象，但最近兩年社會(huì)輿論對(duì)超高并不友好。

總得來(lái)看，三期借鑒了前兩期的經(jīng)驗(yàn)，但又沒(méi)有二期的浮華，價(jià)格估計(jì)也不會(huì)很貴，算是很務(wù)實(shí)的一期，高新區(qū)置業(yè)可以關(guān)注下。(展開(kāi)全部)

大河汽車(chē)的報(bào)道，汽車(chē)銷(xiāo)量方面的數(shù)據(jù)，鄭州以491351輛的銷(xiāo)量領(lǐng)跑全省，在全國(guó)城市中也僅排在上海、北京、成都和廣州之后，位列第五，在新能源車(chē)銷(xiāo)量中，則超過(guò)了蘇州，成為全國(guó)第七的城市。在省內(nèi)，洛陽(yáng)銷(xiāo)售102667輛緊隨鄭州之后，商丘以90701輛坐穩(wěn)全省第三，南陽(yáng)83473輛、周口75322輛。
和全國(guó)的銷(xiāo)量情況一樣，河南最受歡迎的國(guó)產(chǎn)品牌也是比亞迪，174613輛的銷(xiāo)量遙遙領(lǐng)先，長(zhǎng)安汽車(chē)以92787輛的銷(xiāo)量位列第二，上汽大眾和一汽-大眾分別靠86438輛和85188輛的銷(xiāo)量位列合資品牌前兩名。
1.比亞迪。比亞迪在鄭州建廠，比亞迪在河南的銷(xiāo)量也很高，大街上也能看到很多比亞迪的汽車(chē)。2024 年 1-2 月份，河南進(jìn)出口下降很快，中部六省中， 河南和湖南增速都為-30.9%，江西增速更是為-43.1%。航空港還好有比亞迪的汽車(chē)制造工廠，能起到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定就業(yè)的作用。
2.小米。小米在鄭州的體驗(yàn)店和交付中心都很火，相關(guān)短視頻也很多，這就是鄭州的優(yōu)勢(shì)。
便利的交通，獨(dú)家的商業(yè)資源，河南的人想來(lái)體驗(yàn)小米汽車(chē)還是很方便的。不像其他的汽車(chē)品牌有很多 終端店鋪，小米汽車(chē)的體驗(yàn)店和交付中心還是很少的。根據(jù)小米的披露，小米汽車(chē)的渠道網(wǎng)絡(luò)采用“1+N”模式，“1”代表小米汽車(chē)自建自營(yíng)的交付中心，功能以交付為主，覆蓋“銷(xiāo)售、售后服務(wù)”業(yè)務(wù)?！癗”代表代理銷(xiāo)售、用戶服務(wù)觸點(diǎn)。小米之家在河南很多店鋪，也有很多粉絲，小米汽車(chē)也會(huì)很受歡迎。(展開(kāi)全部)

碧桂園全系打響2022開(kāi)年降價(jià)第一炮，先是天璽灣14800，再是高高在上的云頂也接受現(xiàn)實(shí)時(shí)不時(shí)有帶4樓層房源爆出，均價(jià)低至13500；還有西湖位置一般的9號(hào)院，73平2房10700左右，89平3房11600左右，115平3房11700左右，142平4房10900左右；最后還有碧桂園鳳凰城12800及16800的碧桂園云境；市場(chǎng)慘淡，成交量急劇下降，碧桂園唯有降價(jià)才能自保，不管三七二十一，各方轟炸先來(lái)一波。
先說(shuō)云頂，有西區(qū)改善天花板之稱(chēng)，以大平層為主，臨西流湖的無(wú)敵生態(tài)環(huán)境是其最大特點(diǎn)，此次特價(jià)140平為中間戶，在改善盤(pán)中本就不出彩，這個(gè)價(jià)格才比較符合它的氣質(zhì)。。
天璽灣年前就已轟炸一波，據(jù)悉效果還不錯(cuò)，剛需+剛改+改善混搭樓盤(pán)，臨賈魯河，周邊大牌云集，但荒涼和缺配套也是事實(shí)。
天璽灣和云頂是碧桂園一直對(duì)外宣稱(chēng)的高端盤(pán)，而西湖9號(hào)院和鳳凰城就只能以剛需盤(pán)自居了，特點(diǎn)就是大體量，二者因西流湖公園也基本連為一體，也是2021年的熱盤(pán)，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該可以成功收割一波。
最后就是金水北的云境，拿地即開(kāi)啟內(nèi)購(gòu)，除了身處金水北獨(dú)特的地理位置和區(qū)位價(jià)值、地鐵外，劣勢(shì)也是一大堆，高容積率，商品房+安置房+公寓混搭，說(shuō)白了原來(lái)的價(jià)格有點(diǎn)虛高，也就值16800這個(gè)價(jià)。
碧桂園現(xiàn)在主要就是降價(jià)、特價(jià)，保證現(xiàn)金流，更多的消息暫不得知全靠自己品，膽大有錢(qián)的可以借此賭一把。(展開(kāi)全部)

招商美景美境，國(guó)基路渠東路交會(huì)處。

先來(lái)看看這倆開(kāi)發(fā)商，看著一個(gè)比一個(gè)難受。

百年央企老大哥招商的天地華府，被吐槽的無(wú)地自容，事實(shí)也證明兩家房企確實(shí)很難做出來(lái)好東西，業(yè)主吐槽如下：

1、地暖管鋪的一團(tuán)糟糕，不說(shuō)別的咱們本土的永威鋪的還是非常好的！

2、好的物業(yè)可以為房產(chǎn)的升值保駕護(hù)航，業(yè)主入住之后，最經(jīng)常的打交道的就是物業(yè)，糟糕的物業(yè)確實(shí)讓人很頭疼。

招商天地華府的保安，保潔外包第三方公司，保潔打掃衛(wèi)生也不積極，業(yè)主舉了一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：樓前一泡狗屎，能一個(gè)多星期都不打掃。

美景美境一期交房，也是瘋狂被吐槽，小區(qū)內(nèi)部一顆看著“不便宜”的樹(shù)，被“偷偷”移走了！

總而言之就是理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，很多東西和預(yù)期相差甚多！

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該宗土地是去年中旬拿的，約25畝，容積率是3.5，樓面價(jià)是4700元/平方米，規(guī)劃的了四棟樓，位置還是不錯(cuò)的，在一期的北側(cè)，金印陽(yáng)光城的西側(cè)，他的西側(cè)是大觀音寺！這個(gè)位置整體來(lái)說(shuō)沒(méi)啥硬傷，出行門(mén)口就是4號(hào)線，商業(yè)這一塊除了自身配套的3萬(wàn)平方米的特色商業(yè)，周邊也有大量的商業(yè)，學(xué)校這一塊差點(diǎn)意思沒(méi)有名校，一期規(guī)劃一所幼兒園，二期東側(cè)規(guī)劃有公辦九年一貫制學(xué)校，總的來(lái)說(shuō)滿足需求。

四棟樓全部是2T4戶，戶型面積從94平方米、115平方米、117平方米、130平方米，94平方米是中間戶，做的一個(gè)小三房，整體戶型非常方正，這個(gè)戶型設(shè)計(jì)了1.5衛(wèi)，而且陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的非常寬敞，約5.6米的雙陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)的面積大概是10個(gè)平方米，總體來(lái)說(shuō)他的四個(gè)戶型設(shè)計(jì)沒(méi)有啥毛病。

但是你看這兩家房企不給力，這物業(yè)要是這樣，該是如何是好？(展開(kāi)全部)

滎吾悅廣場(chǎng)，鄭上路與滎澤大道交匯處。

李嘉誠(chéng)說(shuō)：地段、地段、還是地段，商業(yè)看得就是地段！吾悅廣場(chǎng)的位置還是不錯(cuò)的，整體是位于滎陽(yáng)的東區(qū)，扼守兩條主干道，鄭上路和滎澤大道，并且位于鄭上路以北，東側(cè)就是滎陽(yáng)的兩個(gè)高端小區(qū)悅藍(lán)山和永威溪樾，順著滎澤大道往北走也是老牌的中森美墅、意墅藍(lán)山，同時(shí)周邊一兩公里之內(nèi)有不少行政單位，比如滎陽(yáng)市住建局、滎陽(yáng)市農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作委員、滎陽(yáng)市審計(jì)局、滎陽(yáng)市農(nóng)業(yè)機(jī)械管理局，順著鄭上路往西走1.5公里就是劉禹錫公園，位置算是非常不錯(cuò)的！

滎吾悅廣場(chǎng)占地面積約108畝，規(guī)劃建設(shè)約30萬(wàn)㎡旗艦商業(yè)綜合體，涵蓋約10萬(wàn)㎡自持購(gòu)物中心、約5.8萬(wàn)㎡全能公寓吾悅中芯，約4.6萬(wàn)㎡主題商業(yè)街吾悅石榴街等多元業(yè)態(tài)類(lèi)型，填補(bǔ)了滎陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目的空白，吾悅?cè)ツ觊_(kāi)業(yè)也是非常轟動(dòng)，可以說(shuō)是萬(wàn)人空巷。

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目前推出的是3號(hào)樓是公寓和LOFT，先說(shuō)結(jié)論吧，雖然是占盡了地利，但是依舊不推薦購(gòu)買(mǎi)！

LOFT是從37平方米-50平方米，商鋪35平方米-80平方米！不推薦的原因如下：

1、缺乏流動(dòng)性或者說(shuō)不容易變現(xiàn)。眾所周知二手的公寓或者是商鋪，基本是沒(méi)有人買(mǎi)的，買(mǎi)到手里就“砸”在手里面，不像住宅和股票一樣容易變現(xiàn)。如果你非常著急用錢(qián)，不動(dòng)產(chǎn)變不成錢(qián)是一件非常糟糕的事情。

2、回報(bào)率低。如果說(shuō)賣(mài)不出去，就只能選擇靠租金了。動(dòng)動(dòng)手指敲敲計(jì)算器你就會(huì)明白，現(xiàn)在投資公寓或者商鋪是一個(gè)非常糟糕的選擇，收益和余額寶差不多，現(xiàn)在的余額寶的年收益是2.1%，通貨膨脹按照6%計(jì)算，每年你的錢(qián)跑輸通貨膨脹。

3、互聯(lián)網(wǎng)的沖擊。零售業(yè)是一門(mén)非常的難做的生意，無(wú)時(shí)無(wú)刻都在受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，線下無(wú)論怎么節(jié)省成本都是干不過(guò)線上，線上就是便宜！(展開(kāi)全部)

碧桂園天璽灣的春節(jié)鉅惠仍在持續(xù)，打的旗號(hào)是XX部門(mén)的TG房源，這特價(jià)一直說(shuō)要結(jié)束，但一直有，可見(jiàn)當(dāng)下房企的無(wú)奈。

除了之前的1#正常樓層15000多，1-4/頂層14800,5#正常樓層16000多，2#洋房正常樓層19300這些已有的特惠，據(jù)說(shuō)周末還要推樓王洋房8#，價(jià)格有驚，喜歡洋房的朋友可以關(guān)注，這是真樓王。

精裝交付，又是碧桂園大公司的房不至于爛尾，房源面積段也比較多，這著實(shí)讓人心動(dòng)。雖說(shuō)定位不同，品質(zhì)不同，設(shè)計(jì)不同，客群不同，但畢竟離那么近，相信掏兩萬(wàn)多買(mǎi)康橋香麓灣的心里肯定有點(diǎn)不平衡，而再之前掏一萬(wàn)八九買(mǎi)瀚海爾灣的估計(jì)也有點(diǎn)涼。

個(gè)人感覺(jué)這個(gè)價(jià)位對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)還是能接受的，當(dāng)時(shí)的拿地樓面價(jià)是7670元，現(xiàn)在賣(mài)一萬(wàn)五六保本是沒(méi)問(wèn)題，更何況之前已經(jīng)賣(mài)過(guò)一波了還帶著車(chē)位。

關(guān)于這個(gè)區(qū)域，個(gè)人一直感覺(jué)是一個(gè)硬拉上去價(jià)格的一個(gè)板塊，為什么這么說(shuō)？

一方面楊金東的比如美盛、康橋之類(lèi)的能把價(jià)格打到1萬(wàn)8以上，主要是靠賣(mài)裝修來(lái)溢價(jià)，不長(zhǎng)久的，像偉業(yè)這種無(wú)品牌無(wú)裝修干買(mǎi)的價(jià)格是16000多，這價(jià)格還是比較實(shí)的。

另一方面康橋香麓灣這一高端盤(pán)的出現(xiàn)，在那一段時(shí)間又沒(méi)其他項(xiàng)目砸盤(pán)，無(wú)形中拔高了大家（也有其他開(kāi)發(fā)商）對(duì)這片的價(jià)格認(rèn)知（當(dāng)時(shí)搶地挺熱鬧）。

所以猛一看都覺(jué)得這里都起碼值個(gè)一萬(wàn)八九，但最終，價(jià)格肯定是要回歸到一個(gè)理性實(shí)在的價(jià)格，這非常像濱河國(guó)際新城，前期好多盤(pán)又是裝修，還有高端標(biāo)桿（美廬灣），到后期全是毛坯大降價(jià)。

目前這個(gè)價(jià)位還是挺合理的，比南三環(huán)四環(huán)14000的價(jià)格稍貴點(diǎn)不過(guò)分吧，更何況有賈魯河，凈地低密限高等優(yōu)勢(shì)，周邊鴻園、天倫等小區(qū)又比較高端，整體居住氛圍還是很棒的。(展開(kāi)全部)

“神仙打架”的楊金。

劉邦手底下有一個(gè)人叫夏侯嬰，這個(gè)人是劉邦的老鄉(xiāng)，也沒(méi)有干過(guò)什么驚天地泣鬼神的事情，但是依舊是西漢的開(kāi)國(guó)功臣，把史書(shū)翻爛也就干了兩件大事：

第一：救劉盈

某一年劉邦和項(xiàng)羽在彭城大戰(zhàn)，劉邦被打敗，逃跑的路上碰見(jiàn)了夏侯嬰和劉邦的孩子，也就是后來(lái)的漢惠帝和魯元公主，馬跑的非常累，后面的敵人也追的非常緊，好幾次劉邦把倆孩子踢下去，都是夏侯嬰把孩子救上來(lái)。

第二：救韓信

韓信本來(lái)是跟著項(xiàng)羽，屢次獻(xiàn)計(jì)，項(xiàng)羽就是不采納，后來(lái)改投劉邦了。由于某次犯事被斬，恰好看到了夏侯嬰，大吼一聲：漢王不想得天下了嗎？為什么要斬壯士？

夏侯嬰一看小伙子有點(diǎn)意思，就推薦給蕭何了。

你說(shuō)夏侯嬰干啥大事沒(méi)有，真的沒(méi)有，就是劉邦的老鄉(xiāng)，劉邦的司機(jī)，傍大腿功夫了得。

楊金片區(qū)也是傍大腿，傍住了北龍湖，現(xiàn)在也是神仙打架。

1、萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光

沒(méi)想到萬(wàn)科的項(xiàng)目也賣(mài)到現(xiàn)房了，萬(wàn)科未來(lái)時(shí)光現(xiàn)房銷(xiāo)售，而且首付5%，剩下的剩余12個(gè)月付完，萬(wàn)科都賣(mài)到現(xiàn)房了，說(shuō)明這得房子是真的難賣(mài)，另外最近萬(wàn)科也是風(fēng)雨飄搖，萬(wàn)科是地產(chǎn)界最后一棵大樹(shù)，你說(shuō)他都沒(méi)有錢(qián)還債，更何況是其他的公司。

2、龍居華府

北龍湖北實(shí)景現(xiàn)房，今年買(mǎi)今年住，首付10萬(wàn)起步，剩余兩年四次不影響交房。

3、正弘璟云筑

精裝準(zhǔn)現(xiàn)房，今年買(mǎi)今年住，#首付5%起，補(bǔ)貼月供，最高補(bǔ)貼8800元/月，也是準(zhǔn)現(xiàn)房了。

4、天倫城

天倫城宣傳的更是夸張，拿著購(gòu)房合同可以上優(yōu)勝路小學(xué)，首付是5%，首付不夠可以談，月供不夠可以談，只要訂房都能談。

目前這個(gè)情況，推薦大家有限買(mǎi)二手房，或者現(xiàn)房。(展開(kāi)全部)

正商國(guó)際大廈目前主推寫(xiě)字樓，也就是較高的141米的A座，A座33層，全是寫(xiě)字樓，主力戶型370-600平米，均價(jià)18000-20000元一平左右，比公寓稍貴。

正商這棟樓的位置距離蓮湖和商務(wù)地標(biāo)群較遠(yuǎn)，距離地鐵1號(hào)線博學(xué)路站也有千把米了，地段不算特別核心，但勝在環(huán)境好，旁邊緊鄰希爾頓酒店，南側(cè)高鐵站生態(tài)綠軸，北邊是七里河沿河景觀帶。個(gè)人也認(rèn)為高鐵東廣場(chǎng)綠軸北比綠洲南稍好一點(diǎn)，綠軸北的城市界面不像綠洲南那么擁擠密集，畢竟沿七里河沿線的城市風(fēng)景線要打造好，而且由于南邊幾乎被楷林包圓了，整體是一個(gè)設(shè)計(jì)思路，所以看著單調(diào)。

東廣場(chǎng)大多項(xiàng)目都有寫(xiě)字樓，正商這棟樓絕對(duì)不算最高的，也不算最專(zhuān)業(yè)的，但辦公的品質(zhì)感還是挺好的。

第一， 寫(xiě)字樓入戶大堂9米挑高，大堂與地面均采用石材，整體質(zhì)感很好，高端大氣，當(dāng)然，這也是目前高端寫(xiě)字樓的標(biāo)配了。

第二， 配備1部VIP電梯和4+12部高速電梯，解決超高層等電梯時(shí)間長(zhǎng)的難題。

第三， 單層成高4.2米，凈高2.7米以上，這個(gè)尺度算是偏高的，一般來(lái)說(shuō)甲級(jí)寫(xiě)字樓凈高標(biāo)準(zhǔn)為不低于2.6米，當(dāng)然一些一線大城市還有更高的。

至于商業(yè)配套方面，正商建國(guó)飯店已進(jìn)駐，目前還打算引入星巴克、蘇園、西湖春天等中高端餐飲。

其實(shí)不論B座公寓還是A座辦公，正商弄得都還算可以，這也是這幾年正商深耕商辦的經(jīng)驗(yàn)積累。但這么大面積的寫(xiě)字樓，還是很看客戶的，在找客戶方面，華潤(rùn)和楷林要有優(yōu)勢(shì)些。

不管怎樣，正商算把這棟樓保質(zhì)保量的蓋起來(lái)了，單憑這點(diǎn)，就比高鐵東的其他開(kāi)發(fā)商強(qiáng)很多。(展開(kāi)全部)

敏捷地產(chǎn)，深耕珠三角的廣州房企，品牌低調(diào)，定價(jià)高調(diào)。

整體規(guī)劃約106畝，首開(kāi)南地塊，占地約37畝，容積率約5.19，綠化率＞25%，規(guī)劃4棟34F高層住宅+1棟24層公寓，?在售5號(hào)樓，兩梯五戶設(shè)計(jì)，125㎡中間戶還可以，中規(guī)中矩，109-139㎡的邊戶就差點(diǎn)意思，尤其是東北戶，在鄭州很難吃得開(kāi)，這種放在南方一線城市還可以。

定價(jià)22500，屬實(shí)自信，當(dāng)然銷(xiāo)售狀況也很自信。個(gè)人認(rèn)為，想要賣(mài)得好，20000是個(gè)坎，如果繼續(xù)堅(jiān)持現(xiàn)有定價(jià)，要么后期精裝改毛坯，要么賣(mài)成現(xiàn)房。

對(duì)了，交房時(shí)間是2025年6月，挺長(zhǎng)的。

精裝修交付，涵蓋新風(fēng)、凈水、細(xì)節(jié)抗菌、全時(shí)健康會(huì)所等健康生活系統(tǒng)，有小夜燈、應(yīng)急按鈕、淋浴調(diào)節(jié)桿等暖心設(shè)置。
整體裝標(biāo)就那樣，并且在鄭州目前也沒(méi)有成品交付，后期呈現(xiàn)效果存疑。

周邊配套還是不錯(cuò)的，1公里內(nèi)，省腫瘤醫(yī)院、省人民醫(yī)院、中醫(yī)藥大學(xué)第三附屬醫(yī)院、省胸科醫(yī)院等，只不過(guò)部分人對(duì)醫(yī)院比較膈應(yīng)。但醫(yī)院職工就不會(huì)啦。之前電視劇也演過(guò)，X宅最好是賣(mài)給醫(yī)院職工，見(jiàn)慣了，不怕。

教育資源方面，1公里內(nèi)有建業(yè)小哈佛幼兒園、普林斯頓科技幼兒園、建業(yè)小哈佛雙語(yǔ)學(xué)校（1公里），緯四路小學(xué)、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、市二十三中學(xué)等。

雖說(shuō)劃片學(xué)校不是名校，但上學(xué)問(wèn)題不大。
最值得一提的是得房率，達(dá)到81%-82%，在這種高容積率的高層里屬于上乘，很多75%都難做到。

但價(jià)格還是有點(diǎn)高，不太建議。(展開(kāi)全部)

美林上苑年前在搞一個(gè)三周年活動(dòng)，時(shí)間過(guò)得挺快。
為表示誠(chéng)意，由過(guò)去的一房一學(xué)位，調(diào)整為6年一循環(huán)。
話說(shuō)，之前的政策也是真坑，據(jù)說(shuō)小學(xué)用完初中都用不了，也是真埋汰。

調(diào)整這個(gè)政策應(yīng)該受多方面原因：
1.前期招生不順利；
2.房子難賣(mài)；
3.周邊入住率上不來(lái)；
4.私立學(xué)校學(xué)費(fèi)略貴；
5.新學(xué)校需要檢驗(yàn)。

目前，上師大附屬鄭州啟佳學(xué)校的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)已經(jīng)開(kāi)學(xué)，高中部計(jì)劃明年開(kāi)始招生。?
整體分南北兩個(gè)苑，北苑占地約40畝，規(guī)劃10棟7層洋房，252戶。，目前基本售完。

南苑占地約87畝，規(guī)劃21棟7層洋房，518戶，臨路房源仰仗之前的特價(jià)活動(dòng)，基本售完，中間的大戶型剩余較多，以186㎡、193㎡、245㎡等為主。

目前價(jià)格基本在4.2萬(wàn)左右，精裝修，一樓帶院6-7萬(wàn)，對(duì)外號(hào)稱(chēng)1萬(wàn)的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際5000最多。外立面為石材+鋁板?，北苑已經(jīng)呈現(xiàn)，能看出來(lái)個(gè)所以然，比金茂府強(qiáng)點(diǎn)。

只是景觀綠化有點(diǎn)呲，連樣板間周邊的景觀示范區(qū)都是采荒一樣，怎能對(duì)以后抱有希望？
現(xiàn)在的北龍湖南岸也就剩下正商三個(gè)上境系。金茂如意府幾個(gè)項(xiàng)目與其比較接近，永威上和兩個(gè)項(xiàng)目、金茂府、青風(fēng)院子等幾個(gè)豪大貴不在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)序列。

北岸的綠城湖畔雲(yún)廬、中海云著湖居、保利璞岸也能較量一下，但明顯位置差了點(diǎn)意思，開(kāi)發(fā)商品牌上能彌補(bǔ)一下，但也就是半斤八兩。(展開(kāi)全部)

永威西棠的開(kāi)發(fā)商鄭州金威實(shí)業(yè)和上汽的子公司上海尚元投資共同成立了鄭州金威企業(yè)管理，業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。注冊(cè)地址也在鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)二十五大街。
21年6.3土拍，鄭州開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司26.8億元摘得經(jīng)開(kāi)區(qū)6宗地塊，拿地的企業(yè)為經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)下屬企業(yè)，但是很多也認(rèn)為011號(hào)、012號(hào)、013號(hào)、014號(hào)、015、016號(hào)地為上汽產(chǎn)業(yè)配地。
鄭州開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)有限公司以底價(jià)3.28億元競(jìng)得鄭政經(jīng)開(kāi)出[2021]011號(hào)（網(wǎng)）地塊，樓面價(jià)3500元/㎡。
資料顯示，該地塊位于經(jīng)南四路以南。出讓面積3.13萬(wàn)平，起始價(jià)3.28億元，競(jìng)買(mǎi)保證金1.64億元，建筑密度＜25%，綠地率＞35%，建筑高度＜100米。其他幾塊地和這個(gè)地塊距離不遠(yuǎn)，指標(biāo)也類(lèi)似。
1*汽車(chē)和地產(chǎn)。宇通旗下的綠都做房地產(chǎn)，海馬也是汽車(chē)制造和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都有，恒大是做房地產(chǎn)又想做汽車(chē)。如果上汽和永威合作也是好事，畢竟永威也算是靠譜的了。2019年，得益于變賣(mài)401套房產(chǎn)和部分房地產(chǎn)物業(yè)、剝離汽車(chē)研發(fā)業(yè)務(wù)，海馬汽車(chē)當(dāng)年凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)正，得以“保殼”。2020年，其再度出售145套房產(chǎn)使得海馬汽車(chē)成功在同年6月順利“摘星”。21年繼續(xù)甩賣(mài)資產(chǎn)，獲取資金。
2*經(jīng)開(kāi)區(qū)的供應(yīng)。6.3土拍，經(jīng)開(kāi)區(qū)成交了這6塊住宅用地和金茂未來(lái)府的用地。這6塊地距離比較近，第三次土拍，經(jīng)開(kāi)區(qū)沒(méi)有新增多少土地供應(yīng)，經(jīng)開(kāi)區(qū)的土地供應(yīng)整體還不是很大。上汽這些地塊相對(duì)主城比較遠(yuǎn)，周邊配套還不是很成熟。(展開(kāi)全部)

繼星聯(lián)中心，寶能鄭州中心，華潤(rùn)新時(shí)代廣場(chǎng)之后，高鐵東廣場(chǎng)再添一標(biāo)桿公寓項(xiàng)目——尚湖希爾頓國(guó)際公寓。

該公寓項(xiàng)目又叫尚湖大廈，其實(shí)就是逸林希爾頓大廈，位于七里河南路南、圃田西路東，屬于高鐵東廣場(chǎng)的西北角，臨近鄭州汽車(chē)站，附近有暉達(dá)新天地、正商國(guó)際大廈等。項(xiàng)目也不復(fù)雜，就一棟150米的超高層，1-16層為希爾頓酒店，17-30層（24層避難層）為尚湖希爾頓國(guó)際公寓，主力戶型45-82平的精裝公寓，預(yù)計(jì)2023年12月31日竣工。

項(xiàng)目是在2020年11月已經(jīng)取得預(yù)售證，442套，物業(yè)費(fèi)是每月6.8元一平，宣傳說(shuō)是公寓，但預(yù)售證寫(xiě)明了這些房源都是辦公性質(zhì)，這也是高鐵板塊公寓的通病，真要都弄成寫(xiě)字樓真不好賣(mài)。

與星聯(lián)、寶能、華潤(rùn)等專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)商相比，這個(gè)酒店出身的開(kāi)發(fā)商進(jìn)度不快。

項(xiàng)目是2018年5月拿的地，編號(hào)為鄭政東出〔2018〕4號(hào)（網(wǎng)），使用面積6998.18㎡，折合10.497畝，容積率8，被河南合泰酒店管理有限公司以起始價(jià)11000萬(wàn)元摘得，折合樓面價(jià)1965元/一平，碧桂園中心那塊地樓面價(jià)是2602元一平。而尚湖的股東就是河南合泰，該公司加盟希爾頓歡朋公司，而金水區(qū)希爾頓歡朋酒店已開(kāi)業(yè)，高鐵這個(gè)逸林要更高端一點(diǎn)。

除了這個(gè)酒店項(xiàng)目，尚湖還在2019年拿了高鐵站旁邊的地下車(chē)庫(kù)用地，鄭政東出〔2019〕 6號(hào)（網(wǎng)）位于圃田北路南、圃田西路東，使用權(quán)面積1461.84平方米（折合約2.19畝），主要為交通服務(wù)場(chǎng)站用地（地下空間），起拍價(jià)193萬(wàn)元，地下開(kāi)發(fā)空間為3層，主要功能為停車(chē)及配套設(shè)施。但這個(gè)車(chē)庫(kù)離酒店還有段距離，不知道是到底干啥。(展開(kāi)全部)

融創(chuàng)城，管城區(qū)中州大道與紫辰路交匯處。

隔壁的老孫開(kāi)始賣(mài)賣(mài)賣(mài)了，老孫有三個(gè)情節(jié)“老大情節(jié)、救世主情節(jié)、鎂光燈情節(jié)”。2017年，受大行拋售傳言的影響，萬(wàn)達(dá)在交易所上市的多只債券突然出現(xiàn)大幅下跌，萬(wàn)達(dá)旗下上市公司也都被波及。好巧不巧，一則監(jiān)管要求排查HW并購(gòu)明星企業(yè)的消息被媒體捅了出來(lái)，萬(wàn)達(dá)赫然在列。隔壁的老王迅速做出來(lái)了拋售的決定，老王首先找來(lái)了老孫，老孫一聽(tīng)哎呦不錯(cuò)，你別找許家印了，我全接。

于是老孫開(kāi)始了A輪、B輪、C輪C，孫宏斌輪，不過(guò)五年之后天道有輪回，又能繞過(guò)誰(shuí)，老孫開(kāi)始了賣(mài)賣(mài)賣(mài)，從2021年10月以來(lái)，融創(chuàng)賣(mài)賣(mài)賣(mài)回血300億元左右。

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融創(chuàng)城占地是1086畝，現(xiàn)在銷(xiāo)售的是6期，占地約75畝，6期規(guī)劃8棟高層+5棟洋房，容積率是2.99，大概是1200戶，這個(gè)項(xiàng)目是7月中旬開(kāi)的盤(pán)，現(xiàn)在正在銷(xiāo)售的是北面的3棟樓、還有部分洋房產(chǎn)品。

優(yōu)勢(shì)：

融創(chuàng)的外立面做的是真不錯(cuò)，看著就像是高檔樓盤(pán)，現(xiàn)在市面上大部分的樓盤(pán)的外立面都是黃色的真石漆，土黃土黃的，除了永威，永威的外立面喜歡搞黑白灰；戶型設(shè)計(jì)的也沒(méi)啥硬傷，有一個(gè)143平方米的洋房戶型有一個(gè)270°陽(yáng)臺(tái)，橫向是14米的陽(yáng)臺(tái)；高層98平方米的小三房，設(shè)計(jì)是真棒，三開(kāi)間朝南，戶型方正，而且有一個(gè)6.2米的大陽(yáng)臺(tái)；再有就是旁邊就是管城區(qū)外語(yǔ)小學(xué)。

劣勢(shì)：

融創(chuàng)注重面子，不注重里子，面子工程做的很好，里子卻很糟糕，再有就是城改項(xiàng)目是和本土房企合作，肯定是1+1＜2，最重要的一點(diǎn)是融創(chuàng)的路數(shù)摸不透，買(mǎi)完之后心里沒(méi)底，現(xiàn)在正是多事之秋商票逾期、賣(mài)項(xiàng)目回款，融創(chuàng)能不能扛過(guò)這一波？

簡(jiǎn)單的看看融創(chuàng)2022年有多少債務(wù)，根據(jù)惠普的測(cè)算1、123億元人民幣的公募債券；2、兩只6億美元無(wú)抵押債券，約75.6億元人民幣；3、人民幣有息債務(wù)3000億元，其中25%來(lái)自非銀金融機(jī)構(gòu)，可以算一算到底多少債務(wù)！(展開(kāi)全部)