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以前拍地，是zf限制開(kāi)發(fā)商的價(jià)格過(guò)高，現(xiàn)在拍地，是開(kāi)發(fā)商達(dá)不到地塊限價(jià)，土地市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，時(shí)也，勢(shì)也。
2021年12月27日，保利在第三批供地中無(wú)懸念的摘取了鄭政高出〔2021〕16號(hào)（網(wǎng)），成交價(jià)78285萬(wàn)元，樓面價(jià)約3496元/平方米，將用于保利文化廣場(chǎng)三期建設(shè)，根據(jù)出讓要求，所建可售商品住宅毛坯限價(jià)15500元/平方米，帶裝修限價(jià)18600元/平方米。
而此時(shí)保利二期的精裝房源售價(jià)，2021年全年均價(jià)不過(guò)16000元左右，如果看下半年的實(shí)時(shí)價(jià)格，價(jià)格不過(guò)15000多，可能有尾盤(pán)不好的房源，但現(xiàn)在借樓層大幅降價(jià)促銷(xiāo)的現(xiàn)象比比皆是，為了堵住前期業(yè)主的嘴罷了。
什么樣的價(jià)值才能讓三期比二期暴漲3000，達(dá)到限價(jià)？三期的優(yōu)勢(shì)微乎其微。
一， 地塊素質(zhì)雷同。都是六七十畝地，都是容積率4.5，都是長(zhǎng)方形地塊，都自帶商業(yè)和商務(wù)地標(biāo)。
二， 產(chǎn)品打造雷同。二期三期都是南商業(yè)北住宅的布局，二期三期的主力戶(hù)型都是95平三房、115平三房。
硬說(shuō)不同或者三期的好的話，大概這三點(diǎn)：
第一、 三期更簡(jiǎn)潔更聚焦，三期大戶(hù)型主要做140平3+1房，而二期有點(diǎn)雜，122平，135平，152平四房都有。
第二、 三期似乎借鑒了目前主流的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，外立面的線條和顏色比二期更耐看。
第三、 三期是沒(méi)有超高的，兩棟商務(wù)樓都比較常規(guī)，個(gè)人感覺(jué)對(duì)住宅業(yè)主比較友好?？梢钥吹皆瓉?lái)的效果圖是有超高的，畢竟臨科學(xué)大道要出形象，但最近兩年社會(huì)輿論對(duì)超高并不友好。
總得來(lái)看，三期借鑒了前兩期的經(jīng)驗(yàn)，但又沒(méi)有二期的浮華，價(jià)格估計(jì)也不會(huì)很貴，算是很務(wù)實(shí)的一期，高新區(qū)置業(yè)可以關(guān)注下。(展開(kāi)全部)
保利文化廣場(chǎng)開(kāi)始宣傳非住宅組團(tuán)，整個(gè)商業(yè)商務(wù)板塊有1.57萬(wàn)方的商業(yè)開(kāi)放街區(qū)，保利拍賣(mài)中心，150米的商務(wù)寫(xiě)字樓等等。
其中商業(yè)街區(qū)就是保利旗下的自持商業(yè)品牌——保利久街，中原區(qū)保利心語(yǔ)也有久街，蓋得不錯(cuò)，整體三層，東西長(zhǎng)200米，立面選用玻璃幕墻，木飾鋼板，街區(qū)中穿插有景觀臺(tái)階，開(kāi)放中庭，整體品味不錯(cuò)，目前招商有蒙巴圖草原涮肉、山也聽(tīng)風(fēng)，星巴克、霸王茶姬、黛汀烘焙、黑崎日咖夜酒等。
說(shuō)實(shí)話，鄭州的開(kāi)發(fā)商業(yè)街區(qū)不少，但運(yùn)營(yíng)的好的不多，也不怪開(kāi)發(fā)商，鄭州的消費(fèi)水平在這擱著，再高端的商業(yè)街最后的業(yè)態(tài)也是蘭州拉面，沙縣小吃，蜜雪冰城，黃燜雞米飯，胡辣湯等等。
保利拍賣(mài)中心已經(jīng)掛牌，這是個(gè)白色U型玻璃幕墻組成的盒子，功能是大型會(huì)議室兼顧保利拍賣(mài)，高端大氣上檔次。
而這個(gè)150米的地標(biāo)商務(wù)，總建面約4萬(wàn)方，地上35層，地下2層，1-3層為1.5萬(wàn)平方米配套商業(yè)，4-12層為精品酒店，14-35層為可租賃辦公樓層，同時(shí)還涵蓋一棟人才公寓，標(biāo)準(zhǔn)層高約4米，標(biāo)準(zhǔn)層單層1900平方米，有15部芬蘭通力電梯。這個(gè)寫(xiě)字樓目前交給世邦魏理仕運(yùn)營(yíng)。
保利的商業(yè)部分雖然有自己特色，但縱觀科學(xué)大道沿線，大型商業(yè)太多了，高新萬(wàn)達(dá)，正弘?yún)R、朗悅公園里，體量都不小，定位都不低，實(shí)在過(guò)于飽和。(展開(kāi)全部)
保利文化廣場(chǎng)一期因?yàn)橘|(zhì)量維權(quán)，二期因?yàn)榈罔F口涉嫌虛假宣傳維權(quán)，三期和四期會(huì)因?yàn)槭裁淳S權(quán)？
現(xiàn)在能拼速度的也只有央企了，保利文化廣場(chǎng)三期宜園12月27日摘地，現(xiàn)已正式啟動(dòng)。
科學(xué)大道北、銀屏路西，74.632畝，容積率4.5，規(guī)劃1棟27層、1棟25層、3棟34層高層住宅、3棟26層—28層—30層商業(yè)+辦公建筑及部分商業(yè)配套建筑，其中住宅建筑面積105837.38㎡，辦公102934.39㎡，辦公面積的這個(gè)占比還是比較大的，住宅戶(hù)數(shù)882戶(hù)，面積段分別為95平三房、115平三房、140平3+1房，三梯六戶(hù)為主，95平和115平占比較大，戶(hù)型設(shè)計(jì)也是中規(guī)中矩，層高2.9,米，看完這個(gè)規(guī)劃和配套，三期繼續(xù)延續(xù)一期和二期走剛需+剛改路線，但超高建筑依然沒(méi)有如約而至。
三大特點(diǎn)：
1、經(jīng)歷過(guò)樓市慘淡期和大面積爛尾、停工和維權(quán)，方能明白如期交房是如此的可貴，現(xiàn)在的樓市央企和實(shí)力房企儼然已經(jīng)成了一種優(yōu)勢(shì)，保利雖品質(zhì)忽高忽低，但作為軍工企業(yè)安全這點(diǎn)還是比較靠譜的。
2、身處高新核心區(qū)域科學(xué)大道沿線、銀屏路一帶，位置是真的好，出門(mén)即為在建的地鐵8號(hào)線銀屏路站，東有已通車(chē)的地鐵1號(hào)線鄭州大學(xué)站，雙地鐵盤(pán)，西有雪松路，這個(gè)位置是目前高新老城區(qū)最繁華且區(qū)位價(jià)值無(wú)敵最有生活氣息配套比較齊全的區(qū)域，看看周邊的龍湖景粼玖序、永威西棠、正弘青云筑，保利對(duì)于這個(gè)位置一直走剛需和剛改路線，這個(gè)定位真心有點(diǎn)浪費(fèi)這個(gè)位置。
3、除了位置好，開(kāi)發(fā)商靠譜外，還有一個(gè)最大的特征就是稀缺，老城區(qū)的可售地塊真的是開(kāi)一塊少一塊。
剛需和剛改的菜，但能否上車(chē)還是看價(jià)格。(展開(kāi)全部)
保利文化廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的城市綜合體項(xiàng)目，分四期開(kāi)發(fā)，涵蓋成品住宅、商務(wù)辦公、時(shí)尚商街等多種業(yè)態(tài)，目前一期已交房，二期科學(xué)大道雪松路交叉口精裝尾盤(pán)，均價(jià)14500元/平，待售三期于12月27日摘地，位于科學(xué)大道北、銀屏路西，74.632畝，與二期類(lèi)似住宅用地兼容商務(wù)金融用地，容積率4.5，建筑高度180米，其中住宅類(lèi)建筑面積不得超過(guò)地上總建筑面積的50%，且所建商品住房毛坯綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)15500元/平，裝修價(jià)格不得超過(guò)3100元/平米，因臨科學(xué)大道根據(jù)地塊指標(biāo)條件，該地塊同二期類(lèi)似同樣是大手筆，重點(diǎn)在地標(biāo)商業(yè)建筑，但住宅同樣備受關(guān)注。
所處區(qū)域?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)高新老城核心區(qū)域，東有正弘青云筑及正弘?yún)R，南有正弘數(shù)碼港，周邊雪松路、科學(xué)大道、銀屏路，在建有地鐵8號(hào)線站點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)地鐵盤(pán)，這個(gè)交通配置和成熟度絲毫不亞于現(xiàn)在有著金水副CBD之稱(chēng)的花園路農(nóng)科路一帶，所以把該區(qū)域稱(chēng)之為高新區(qū)的CBD一點(diǎn)也不為過(guò)，二期和三期的大體量商業(yè)及分別150米和180米的地標(biāo)建筑加之東側(cè)正弘?yún)R，這里也將成為高新區(qū)的主流商圈，而保利文化廣場(chǎng)身處其中，位置和區(qū)位價(jià)值非常nice。
學(xué)?，F(xiàn)有鄭大實(shí)驗(yàn)小學(xué)雪松路校區(qū)就，另在房企到處爆雷的關(guān)鍵階段，保利作為央企雖品質(zhì)忽上忽下，但好在安全性還是比較高的。
總體該盤(pán)的特點(diǎn)“央企+位置+區(qū)位價(jià)值”，雖更多細(xì)節(jié)還未透露，戶(hù)型和精裝標(biāo)準(zhǔn)參照二期，地緣剛改和改善的菜。(展開(kāi)全部)
《鄭州樓市》2021年大數(shù)據(jù)透視系列！
一天一個(gè)開(kāi)發(fā)商之保利。
保利文化廣場(chǎng)2021年度房管局備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：共銷(xiāo)售255套，總銷(xiāo)售金額共4.93億，總銷(xiāo)售面積共3.05萬(wàn)㎡，全年均價(jià)16169元/㎡，附月度數(shù)據(jù)，僅供參考。
去保利文化廣場(chǎng)的情況，中學(xué)居然是八一學(xué)校，要知道八一學(xué)校在三環(huán)邊，保利海德快到了四環(huán)，直線量了一下距離，至少上學(xué)要四公里以上，馬上放棄。說(shuō)實(shí)話，那一片學(xué)校真尷尬，中學(xué)只有一個(gè)朗悅慧外國(guó)語(yǔ)，還是個(gè)只能朗悅上的私立，哎，算了，孩子馬上要上中學(xué)的同志們，放棄吧
保利文化廣場(chǎng)二期現(xiàn)在只剩四五套房源，只剩頂?shù)讟菍?，價(jià)格也相對(duì)比較便宜，年底外加正在清盤(pán)，優(yōu)惠也比較多，各種優(yōu)惠算下來(lái)，單價(jià)合到14300-14500元/㎡，精裝修交付，這個(gè)價(jià)格是之前不會(huì)有的，性?xún)r(jià)比非常高，主要就是看頂?shù)讟菍幽懿荒芙邮堋?
相比一期，二期的位置更靠近科學(xué)大道，但是前邊有商業(yè)跟公寓，小區(qū)內(nèi)受到來(lái)自科學(xué)大道的噪音比較小，但是采光會(huì)受到一點(diǎn)影響。
保利文化廣場(chǎng)目前最大的利好是在建的地鐵8號(hào)線，銀屏路站，就在小區(qū)門(mén)口，向西一站鄭州大學(xué)站換乘1號(hào)線，8號(hào)線向東還可以換乘在建的7號(hào)線以及3號(hào)線、2號(hào)線，公共交通出行非常便利。
商業(yè)方面，3公里范圍內(nèi)的大型商業(yè)有公園茂、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和正在建的正弘?yún)R，周邊底商、小超市很多，都是現(xiàn)在已有的，滿(mǎn)足基本的日常生活需求沒(méi)問(wèn)題，除此之外，保利自身還配建有40萬(wàn)方商業(yè)。
項(xiàng)目命名“文化廣場(chǎng)”肯定是有原因的，引入保利拍賣(mài)、保利書(shū)城、保利和樂(lè)幼兒園、青少年宮、保利和熹養(yǎng)老生活館等，其中最具代表性的還是保利拍賣(mài)，文化配套是該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，當(dāng)然這是拿地的時(shí)候就附加的條件，需要蓋一棟150米的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，自持商務(wù)建筑面積不低于15000平方米，且用于拍賣(mài)、巡展等相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)，持有年限不低于10年，項(xiàng)目總投資總額不低于20億元。(展開(kāi)全部)
2022年2月9日，鄭州城區(qū)共計(jì)1個(gè)項(xiàng)目、340套房源進(jìn)行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積29233.94㎡。
2020年11月11日，鄭州城區(qū)共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目、1346套房源進(jìn)行了預(yù)售許可前信息公示，建筑面積133095.54㎡。另有...
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