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房產(chǎn)評論師朗悅V公館在售建面約24-42㎡SOHO/LOFT，準(zhǔn)現(xiàn)房。
1*體量大。朗悅V公館戶 數(shù):總戶數(shù)10000戶 一期戶數(shù)1000戶。石佛藝術(shù)公社位于鄭州市高新石佛，共計(jì)房屋3194戶。
保利文化廣場一期商業(yè)類 規(guī)劃戶數(shù)： 3115
萬科城公寓：規(guī)劃戶數(shù)：4377戶
朗悅一家的公寓數(shù)量和萬科城、石佛藝術(shù)公社、保利文化廣場一期的的公寓加起來差不多。其他的城改項(xiàng)目只有一部分公寓，朗悅這公寓和住宅數(shù)量差不多了。一萬戶的數(shù)量在鄭州也是很多的項(xiàng)目。
貝殼研究院市場調(diào)研顯示，鄭州公寓成交均價(jià)持續(xù)下降，相比2020年下降2%，相比2019年下降19%。2016年以來，鄭州公寓供應(yīng)爆發(fā)式增長，鄭州累計(jì)供應(yīng)860萬平方米，累計(jì)成交537萬平方米，庫存量達(dá)394萬平方米，去化市面上產(chǎn)品周期達(dá)95個月。
2*供應(yīng)多。高新區(qū)的公寓數(shù)量也是很多，幾乎每個項(xiàng)目都有，萬華城、石佛藝術(shù)公社、正弘數(shù)碼港、保利文化廣場、萬科城、金科城、朗悅V公館等等。尤其是科學(xué)大道沿線，商業(yè)多，公寓也多。公寓雖然總價(jià)低、不限購，但是交易起來也是稅費(fèi)高、物業(yè)費(fèi)也高。尤其是大體量的公寓供應(yīng)，更是讓租金難提高。河南商報(bào)也報(bào)道過公寓過剩的新聞。住宅用地尤其是城改用地，必須配建一部分商業(yè)用地。商業(yè)用地只能規(guī)劃商鋪、商場、公寓、寫字樓，雖然開發(fā)商也明白，在目前的市場狀況下，公寓也開始難賣，但相對于寫字樓和商場，公寓面積小、總價(jià)低、門檻低，所以無論是從開發(fā)難度、市場接受度、資金投入量還是回款速度，公寓類產(chǎn)品都是開發(fā)商的首選，其結(jié)果就是形成天量庫存，量價(jià)齊跌。
公園茂附近，是高新區(qū)比較繁華的地方也很正常，公園道一號這么多住宅和公寓再加上周邊幾個小區(qū)，確實(shí)是人很多。(展開全部)
房產(chǎn)評論師朗悅V公館，高新區(qū)科學(xué)大道與雪松路交匯處。
該項(xiàng)目是屬于五期的一部分，五期容積率是4.99，總建筑面積45萬平方米，由3住宅和5棟公寓組成，由平層公寓和LOFT組成。
1號樓部分的產(chǎn)品是雙氣+平層公寓單氣，戶型面積從31-51平方米，平常毛坯公寓均價(jià)為7500-8500元/平方米。
5號樓平層精裝公寓，戶型面積從24-40平方米，精裝的均價(jià)9500-10500元/平方米。
6號樓是LOFT，戶型面積從28-40平方米，精裝的均價(jià)10000-11500元/平方米。
現(xiàn)在公寓一般都是走幾個套路，小面積、低總價(jià)、再加首付分期，有的甚至送學(xué)位，總而言之鄭州的公寓是供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求，去化周期大概是100個月。
為啥鄭州會有這么多商業(yè)用地？
其一是就是商業(yè)/商務(wù)用地在一個城市的比例確實(shí)比住宅用地多，不只是鄭州如此，其他的城市也是如此。
其二就是鄭州的城改多，大量的城改入市，肯定伴隨著大量的商業(yè)用地，原來都是寫字樓，現(xiàn)在一溜煙變成小公寓了，因?yàn)楣⒋_實(shí)比寫字樓好銷售。
具體來說我是不推薦一般人購買公寓、寫字樓、商鋪等產(chǎn)品的，無論哪里的都不推薦。
其一是因?yàn)樽宰√u肋，沒有辦法落戶，也無法上學(xué)校，最主要的功能喪失了；其二你要是投資，投資回報(bào)率過低，比余額寶還要低，算下來需要三四十年才能回本，這是一筆非常不好的投資，那還不如直接買余額寶；其三就是沒有流動性，二手房基本無人問津。
綜合來說不建議買。(展開全部)
普通會員打造好了就是網(wǎng)紅地啊，打造不好就...(據(jù)說高薪消費(fèi)不行)，招商做好。。
普通會員朗悅V公館，號稱具有鄭州首個建面約45萬方TOD社區(qū)，TOD是啥？
TOD，英文全稱“Transit（公共交通）-Oriented（導(dǎo)向的）-Development（發(fā)展模式）”。簡單來說一種以公共交通為主要出行方式、商業(yè)與辦公居住同步發(fā)展的步行化城市綜合體。
同概念類型的項(xiàng)目，如成都的寬窄巷子、太古里，上海新天地，北京三里屯，都是打造具有特色的主題街區(qū)文化。
不過也要意識到，這樣的綜合體的成功運(yùn)營都有共同點(diǎn)：只出現(xiàn)在強(qiáng)一線城市，經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)，同時(shí)區(qū)位上并沒有偏離核心地理位置。這樣對比下來，在鄭州這樣一個二線城市，在高新區(qū)一個人口和產(chǎn)業(yè)都還需要健全的地區(qū)，TOD社區(qū)的理念太過超前，怕是只會水土不服。
高新區(qū)的公寓供應(yīng)量是趨向于過飽和狀態(tài)的，保利文化廣場勝在距離地鐵口近，錢隆城公寓有高新萬達(dá)加持，正弘高新數(shù)碼港，高新核心位置的寫字樓、商業(yè)元老，此外還有萬科城小世界、公園世家、鄭報(bào)玉蘭先禾、裕華滿園等，想要在這一眾競品中脫穎而出，太難。
V公館主要在售建面約28-40㎡LOFT，4.5米挑高，24-40㎡SOHO，全景落地窗，均價(jià)10500起，對比保利文化廣場一期的SOHO8400，LOFT 10000+，價(jià)格上差異不大，朗悅勝在有自持的10萬方商業(yè)。不過整個鄭州公寓市場，都是處于白熱化競爭階段，V公館可謂前路漫漫。(展開全部)
普通會員朗悅V公館其實(shí)就是朗悅的5期的公寓部分，朗悅的五期采用的新式的開放式管理社區(qū)。這種社區(qū)在鄭州目前還不多見，這可能也是朗悅公園道五期去化一直不太好的原因，可能傳統(tǒng)觀點(diǎn)還是希望能有更多的活動場地，所以，小區(qū)內(nèi)部的綠地和公共配套就被看的比較重要，沒有的話會明顯感覺居住不適應(yīng)。
看過朗悅已經(jīng)交房的公寓一期和二期，不得不說憑借著公園茂的商業(yè)的成熟還有鄭州大學(xué)的輔助，公園茂的商業(yè)做的和錦藝城的商業(yè)基本上不分伯仲，雖然一脈相承，但是給人的感覺公園茂的商業(yè)更有氛圍，原因可能是消費(fèi)人群的差異。置業(yè)顧問口中得知，一二期的公寓空租率非常低，大概只有5%左右，這個數(shù)據(jù)無從考究，如果真是那真的是買到即賺到，如果有考慮在這個片區(qū)買公寓，建議還是去公寓內(nèi)部實(shí)地看看。
有一點(diǎn)需要說明，五期公寓的位置更靠近科學(xué)大道，距離公園茂的距離還有1.5公里左右，所以不太能夠像之前的一期和二期更好的承接商業(yè)帶來的人流，只能依靠自己五期的底商和后期自己的商業(yè)來進(jìn)行帶動。不過，V公館的戶型面積最小的30平，首付15萬左右，月供30年每月1600多，如果租金按照置業(yè)顧問說的能達(dá)到1000-1300，基本上也是租金抵月供的水平了，但是這些都只是預(yù)測，后期還要看朗悅?cè)绾芜\(yùn)作自己5期的商業(yè)，這才是公寓價(jià)值所需要依托的東西。(展開全部)