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華發(fā)峰景灣是華發(fā)首次進(jìn)駐濱河的作品，華發(fā)雖然不是央企，但也是國(guó)企，安全系數(shù)相對(duì)來(lái)說(shuō)也會(huì)高一些，爛尾不至于，目前濱河的綠城、金輝都經(jīng)歷了交房減配維權(quán)，電建沒(méi)交房也因?yàn)榫G化問(wèn)題維權(quán)了，關(guān)鍵就是看后期交房品質(zhì)。

華發(fā)峰景灣現(xiàn)在是整個(gè)濱河庫(kù)存最多的樓盤(pán)，不過(guò)好在濱河新區(qū)后期沒(méi)有拍新地塊，沒(méi)有新項(xiàng)目入市，等綠城明月濱河、信保春風(fēng)十里、青風(fēng)公園以及融僑雅筑、中海如園的大戶型都賣(mài)的差不多了，整個(gè)濱河的供應(yīng)量也少了，剛好華發(fā)的小戶型也能去化個(gè)差不多，華發(fā)聰明的根本不跟其他樓盤(pán)搶客戶。雖然但是跟濱河春曉差不多時(shí)間入市，價(jià)格還比濱河春曉便宜，但是去化明顯不如濱河春曉。

華發(fā)是目前濱河性價(jià)比較高的項(xiàng)目，均價(jià)在15500元/平米左右，之前一直在賣(mài)的都是高層，9#、17#、19#號(hào)樓已經(jīng)沒(méi)啥房源了，高層4號(hào)樓還沒(méi)開(kāi)始賣(mài)，目前在售5號(hào)樓，兩梯四戶設(shè)計(jì)，中間是89㎡小三房，邊戶是106㎡三房?jī)尚l(wèi)，售樓部旁邊樓棟建有實(shí)體樣板間，可參考性比較大，戶型中規(guī)中矩沒(méi)啥亮點(diǎn)，中間戶做到了三開(kāi)間朝南，但沒(méi)有做成連通式大陽(yáng)臺(tái)。
至于小高層之前一直捂在手里邊沒(méi)有開(kāi)始賣(mài)，預(yù)計(jì)五一加推小高層10/11#樓，戶型建面約129㎡和138㎡。(展開(kāi)全部)

電建瀧悅?cè)A庭項(xiàng)目共分為兩期來(lái)開(kāi)發(fā)，一期高層基本上賣(mài)完了，只剩下一些大戶型以及幾棟小高層還沒(méi)賣(mài)，預(yù)計(jì)是今年交房，小高層是準(zhǔn)備賣(mài)現(xiàn)房的節(jié)奏。

二期目前在售均價(jià)在16000元/平米左右，帶裝修分兩批次交付，第一批次是東側(cè)的3、6、7、10、11號(hào)樓，預(yù)計(jì)明年5月20號(hào)交房，之前已經(jīng)賣(mài)的差不多的了，現(xiàn)在也是沒(méi)是房源了，真要考慮交房早一點(diǎn)，也能找出來(lái)好樓層的房源，第二批次是東側(cè)的1、2、4、5、8、9號(hào)樓六棟樓，預(yù)計(jì)明年11月20號(hào)交房，目前主要在售的是二期8號(hào)樓跟9號(hào)樓，三梯五戶，中間是95平三室兩廳一衛(wèi)，邊戶是108平三室兩廳一衛(wèi)，相比一期產(chǎn)品偏剛需，另外北邊的四棟樓還沒(méi)開(kāi)始賣(mài)。

相比濱河國(guó)際新城片區(qū)內(nèi)的其他項(xiàng)目，電建瀧悅?cè)A庭最大的優(yōu)勢(shì)就是距離地鐵近，后期通勤方便；
但自身的劣勢(shì)也比較明顯。比如說(shuō)跟周邊樓盤(pán)相比,居住環(huán)境沒(méi)有那么純粹,小區(qū)樓下就是地鐵口,人流量會(huì)比較大,另外小區(qū)南邊后期作為科技園區(qū),沒(méi)有規(guī)劃住宅用地;
比如說(shuō)目前主推的8號(hào)樓跟9號(hào)樓都是三梯五戶設(shè)計(jì)，梯戶比高，得房率低,其他項(xiàng)目都是73%到75%的得房率,電建69%的得房率很不友好,就拿金輝來(lái)說(shuō),同樣96平米戶型,電建瀧悅?cè)A庭套內(nèi)面積要少個(gè)3個(gè)平方。(展開(kāi)全部)

6月25日，鄭州西區(qū)鄭州新力電力有限公司三根高210米的煙囪和三座高105米的涼水塔同步起爆，6個(gè)高大的標(biāo)志性建筑朝預(yù)定方向倒塌落地，標(biāo)志著西區(qū)一代人的記憶正式落幕。

隨之而來(lái)的是熱電廠城市更新。

具體規(guī)劃范圍：位于鄭州中心城區(qū)西三環(huán)東、隴海鐵路南，秦嶺路、棉紡西路、熱電廠路、電廠北路、西三環(huán)五條城市道路和隴海鐵路線所圍合區(qū)域，總面積為66.58公頃。

這塊地總占地面積約700畝，體量非常之大，規(guī)劃有5處住宅用地，4處中小學(xué)教育用地，3處新型產(chǎn)業(yè)用地，一處社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地以及一處公園綠地。

根據(jù)規(guī)劃，臨小鐵路、秦嶺路規(guī)劃的是新型產(chǎn)業(yè)用地、公園綠地、工業(yè)遺存，靠近棉紡西路規(guī)劃的是二類(lèi)住宅用地、中小學(xué)用地。?東北角最大的一塊做了公園綠地，保留了兩座冷凝塔工業(yè)遺存，后續(xù)大概率會(huì)是一座以冷凝塔為主要元素的公園。

5宗住宅用地，分別是38畝，66畝，59畝，51畝，54畝，容積率全部小于2.5，地塊屬性非常優(yōu)質(zhì)，全部都是凈地，不涉及安置，而且公園環(huán)繞，中原區(qū)的地緣改善可以關(guān)注起來(lái)了。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)位于龍內(nèi)環(huán)路與龍?jiān)次骶沤治髂辖牵P山北側(cè)、北龍湖濕地公園西側(cè)，看項(xiàng)目時(shí)，周邊環(huán)境很好，公園就在家門(mén)口，不過(guò)可能在周末節(jié)假日的時(shí)候來(lái)玩的人特別多，項(xiàng)目的西側(cè)有幾棟商業(yè)樓，現(xiàn)在才蓋起來(lái)幾層，萬(wàn)科的人說(shuō)是好睦鄰商業(yè)。

項(xiàng)目總占地約70畝，容積率1.7，共規(guī)劃了18棟7層高洋房，戶型建面約199-370平，共有355戶，共有811個(gè)車(chē)位，共有3個(gè)產(chǎn)品面積段，199平，247平和370平，萬(wàn)科最大的亮點(diǎn)就是大橫廳和落地窗，現(xiàn)在樣板間做的也是247平戶型，看著舒適度很高，主力戶型也是247平。

萬(wàn)科的售價(jià)在37000-43000元/平米，其中2號(hào)樓是最便宜的，價(jià)格在37000-39000元/平米，一是因?yàn)?號(hào)樓不臨湖，二是2號(hào)樓下面有配電房，而16號(hào)樓則是小區(qū)最貴的，價(jià)格在43000元/平米。

在北龍湖，兩個(gè)新盤(pán)保利璞岸和萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)也會(huì)被做比較，保利是北龍湖11號(hào)地，面價(jià)23657元/㎡，萬(wàn)科是10號(hào)地，樓面價(jià)約24652.元/平，兩個(gè)項(xiàng)目都是毛坯限價(jià)37300元/平，精裝限價(jià)5600元/平。與保利璞岸相比，萬(wàn)科的戶型更純粹一點(diǎn)，戶型起步面積比較大，而璞岸則是160-260平的產(chǎn)品，在北龍湖來(lái)說(shuō)，上車(chē)門(mén)檻稍低，兩個(gè)項(xiàng)目各有優(yōu)勢(shì)，也都是安全的房子，資金充足的情況下就看個(gè)人喜好了。(展開(kāi)全部)

北龍湖華潤(rùn)瑞府是中國(guó)第十座瑞府，項(xiàng)目位于龍湖外環(huán)北路南、龍?jiān)次饕唤謻|，南側(cè)有地鐵4號(hào)線，距龍湖中環(huán)北站約400米，距離最近的項(xiàng)目，西側(cè)有中海云鼎湖居，東南側(cè)有保利璞岸。周邊已有的教育資源有清華大學(xué)在華中地區(qū)設(shè)立的唯一一所公辦學(xué)校清華附中，現(xiàn)在小學(xué)和高中都已經(jīng)開(kāi)學(xué)，初中沒(méi)有開(kāi)學(xué)，

瑞府總占地約85畝，容積率約2.49，綠地率約35%，建筑密度約20%，車(chē)位配比1:1.36，共規(guī)劃了16棟小高層，戶型建面約130-213㎡，其中1#、4#、5#樓是145平米戶型，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，15#和16#樓也是145平的，其余有1棟是130平，1棟東單元130平，西單元是145平和160平，還有兩棟是140平，7#、8#、12#、13#樓4棟是獨(dú)棟獨(dú)單元170平的，中間10號(hào)樓是213平產(chǎn)品戶型，也是小區(qū)的樓王位置；在北龍湖四房更受歡迎，所以
華潤(rùn)小戶型做的不多，129平的只有126套。

小區(qū)內(nèi)部樓間距是35-61米，室內(nèi)單層層高3.05米；一層設(shè)置的架空層，層高3.5米，內(nèi)部有健身房、瑜伽室、中老年兒童活動(dòng)中心等，社區(qū)有酒店式入戶大堂，階梯式下沉庭院，風(fēng)雨連廊（與180平戶型的幾棟樓相連接）。社區(qū)采用的是現(xiàn)代中式風(fēng)格，底部采用的是淺灰色石材，南向是灰鋁板加上大面積的玻璃幕墻，東西向和北向是鋁板設(shè)計(jì)。

華潤(rùn)瑞府開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)咋7、8月份左右，價(jià)格還沒(méi)有確定，但項(xiàng)目上的人說(shuō)中海的頂可能是華潤(rùn)的底。(展開(kāi)全部)

近日，31個(gè)省份2023年的人口數(shù)據(jù)公布，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

31個(gè)省份中，常住人口正增長(zhǎng)的有11個(gè)省份，其中，浙江、廣東去年常住口增量分別達(dá)到50萬(wàn)、49萬(wàn)，位居前兩位；海南、上海、江蘇、新疆去年常住人口增量均在10萬(wàn)以上，緊隨其后；貴州、北京、天津、寧夏、西藏去年常住人口增量在10萬(wàn)以下。河南省人口減少量第一，山東第二，黑龍江第三。

河南一直都是人口輸出大省，2021年的人口減少量就位居全國(guó)第一，當(dāng)年常住人口減少了 58萬(wàn)人。2022年由于疫情導(dǎo)致的人口從東南沿?；亓鲀?nèi)地，河南人口減少速度放緩，但也減少了11萬(wàn)人。2023年，人口減少量繼續(xù)全國(guó)第一，減少了57萬(wàn)人。

另外，在出生人口數(shù)據(jù)方面，31個(gè)省份中，有29個(gè)省份發(fā)布了出生人口相關(guān)數(shù)據(jù)。其中，在出生人口數(shù)量方面，廣東、河南、山東位居前三——三地去年出生人口分別為103萬(wàn)人、69.5萬(wàn)人、61萬(wàn)人。西部人口大省四川去年出生人口為52.9萬(wàn)人。此外，貴州和河北去年出生人口分別為41.1萬(wàn)和41萬(wàn)人，分列第五和第六位。(展開(kāi)全部)

鄭州金融島整體規(guī)劃面積約1.07㎡，內(nèi)外環(huán)共有44棟建筑，外環(huán)有44棟，其中兩棟約240m超高層（由于限高，現(xiàn)在也沒(méi)有建），22棟約100m高的建筑；內(nèi)環(huán)為20棟約60m高的建筑，沿內(nèi)湖為約24m高的沿湖商業(yè)，全島樓棟總建筑面積約465萬(wàn)平米，目前針對(duì)個(gè)人出售的有公寓和華仕中心。

翡云公寓產(chǎn)品分布：1-2層做的有配套商業(yè)，3-34層朝內(nèi)湖約90-100平一室兩廳一衛(wèi)，4-21層朝外湖約90-140平一室兩廳一衛(wèi)/兩室兩廳兩衛(wèi)，22-24層朝外湖約211-245平兩室兩廳兩衛(wèi)/三室兩廳三衛(wèi)，25-26層約500平大戶型，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.5m，精裝大堂挑高10米。

公寓是19年開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)在今年的6月份交房，房源剩余不多，主力戶型為84-97平產(chǎn)品，除了25、26層500平的房子是毛坯，其余都是精裝交付。公寓的精裝產(chǎn)品價(jià)格在2.5-3.5萬(wàn)元/平米左右，25層500平毛坯價(jià)格4.5萬(wàn)左右/平米，26層500平在6.8萬(wàn)元/平米左右，26層送游泳池和天臺(tái)；朝向不同的公寓價(jià)差挺大，同樓層同戶型朝南朝北的房子價(jià)差在1000元/平米左右。整棟公寓公寓共有20戶，有8部客梯1部消防梯。

11號(hào)樓是華仕中心，也針對(duì)個(gè)人進(jìn)行出售，毛坯交付，交房時(shí)間在今年的10月份，價(jià)格2.4-3萬(wàn)元/平米。(展開(kāi)全部)

遠(yuǎn)洋算是鄭州最落魄的央企開(kāi)發(fā)商了吧？
看看遠(yuǎn)洋在鄭州的項(xiàng)目。
南港的遠(yuǎn)洋中能榮府，找了個(gè)不靠譜的合作方，項(xiàng)目一地雞毛。
南龍湖的遠(yuǎn)洋風(fēng)景倒是順利交房了，但在市場(chǎng)還尚可的時(shí)候也是降價(jià)走，沒(méi)掙住錢(qián)。
綠博的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季，宣傳的多么牛，產(chǎn)品系高端，無(wú)奈地塊太小，4棟樓又是產(chǎn)品很亂，高層+疊墅就算了，還是7層疊墅，頂層是平層。。
當(dāng)然，滎陽(yáng)洞林湖的遠(yuǎn)洋沁園更是個(gè)讓遠(yuǎn)洋欲哭無(wú)淚的項(xiàng)目。
在項(xiàng)目上的聲音，除了降價(jià)，沒(méi)別的了。
從昨天開(kāi)始，0首付 地鐵口 央企 現(xiàn)房，5800-6300元/㎡的聲音響徹朋友圈，
每一個(gè)政策單拎出來(lái)都是驚爆眼球的字眼，在主城區(qū)肯定就炸了。
無(wú)奈，這是在洞林湖，一個(gè)成為遠(yuǎn)郊都有點(diǎn)勉強(qiáng)的區(qū)域。
不過(guò)，有貝殼出征，寸草不生？ 聽(tīng)說(shuō)賣(mài)的還不錯(cuò)。
縱然價(jià)格很低，政策給力，也很難做推薦。
投資就不說(shuō)了，看不到未來(lái)。
自??？區(qū)域地緣幾乎沒(méi)有，純剛需倒不是完全不行，只要你接受通勤距離的折磨，就算是有地鐵，那也還有幾百米。有
不過(guò)，也許我是站著說(shuō)話不腰疼，畢竟四環(huán)邊是有萬(wàn)元以內(nèi)的項(xiàng)目能買(mǎi)到的，但是！
這個(gè)特別剛的剛需來(lái)說(shuō)，還有4000元/㎡的差價(jià)，似乎又是個(gè)無(wú)法逾越的障礙。
這樣看，遠(yuǎn)洋沁園倒是留到鄭州的第一站， 是能吸引到一部分人的，更何況有貝殼大軍的加持。
只是，買(mǎi)了后，就只能自住了，以后想置換就難上加難了。
看看洞林湖已交付的二手房成交價(jià)...
慘不忍睹。(展開(kāi)全部)

一、先看土地：2020年12月22日，鄭政出〔2020〕57號(hào)（網(wǎng)）、58號(hào)（網(wǎng)）兩宗土地拍賣(mài)，其中57號(hào)地，保利與萬(wàn)科參拍，最終保利以起拍價(jià)溢價(jià)率19%，樓板價(jià)4751元/㎡的價(jià)格成功獲取；58號(hào)地的爭(zhēng)搶相對(duì)更為激烈，保利、萬(wàn)科、綠都、華潤(rùn)、中海等企業(yè)均有參與，后仍被保利以起拍價(jià)溢價(jià)率19%，樓板價(jià)4773元/㎡的價(jià)格成功獲取。彼時(shí)非此時(shí)，彼時(shí)的市場(chǎng)要好一些，而且這兩宗土地本是綠地城的后續(xù)用地，但綠地?zé)o力開(kāi)發(fā)，zf特意放出風(fēng)去鼓勵(lì)大家積極參與。只考慮二級(jí)開(kāi)發(fā)，不用參與一級(jí)，這樣的土地價(jià)格當(dāng)然會(huì)讓保利覺(jué)得穩(wěn)賺不賠。但目前來(lái)看，結(jié)果并不友好，不然保利也不用等到過(guò)了將近11個(gè)月才開(kāi)盤(pán)。忘記說(shuō)一句，保利云上是保利獲取的58號(hào)地塊。

二、再看區(qū)位：要說(shuō)鄭州主城區(qū)買(mǎi)房性價(jià)比最高的區(qū)域，我首推二七區(qū)，二七區(qū)距離不算遠(yuǎn)，缺點(diǎn)就是長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和整體配套稍顯不足，這個(gè)確實(shí)是硬傷。從大區(qū)位來(lái)看，保利云上所處為鄭州南三環(huán)與南四環(huán)中間，東側(cè)主干道為鄭密路，西側(cè)主干道為啟福大道。三環(huán)和四環(huán)均已貫通，本人開(kāi)車(chē)親測(cè)從樓盤(pán)到東區(qū)25分鐘足夠。且項(xiàng)目臨近地鐵14號(hào)線2期規(guī)劃站點(diǎn)尖崗水庫(kù)站約1.5KM，未來(lái)還是有地鐵可以出行的。從小區(qū)位來(lái)看，項(xiàng)目位于綠地城各期的圍合之中，據(jù)我判斷，綠地作為國(guó)企雖然住宅開(kāi)發(fā)能力明顯存在問(wèn)題，但是項(xiàng)目的正常交付應(yīng)該問(wèn)題不大，未來(lái)周邊三所小學(xué)和三所中學(xué)，包括四區(qū)和五區(qū)的商業(yè)，在未來(lái)都會(huì)逐步兌現(xiàn)。

三、再看項(xiàng)目方案和產(chǎn)品：保利云系，雖然比不了天系，無(wú)法跟經(jīng)開(kāi)的保利天匯、保利天珺一較高下，但是品質(zhì)也不會(huì)差到哪兒去，另外保利做軍工起家，對(duì)細(xì)節(jié)的把控還是很?chē)?yán)格的，所以在品質(zhì)這點(diǎn)不用擔(dān)心。保利云上占地56.7畝，容積率2.99，規(guī)劃總建面15.72萬(wàn)方，其中地上11.66萬(wàn)方，地下4.1萬(wàn)方。規(guī)劃住宅10.91萬(wàn)方，1個(gè)6班幼兒園2115平，規(guī)劃總戶數(shù)1028戶，且戶建筑面積均處于90-130中間。規(guī)劃停車(chē)位1070個(gè)，地下968個(gè)，車(chē)位配比基本上是1：1。具體來(lái)看整個(gè)小區(qū)采用了高低配，5棟20層中高層，5棟9層洋房和1棟8層洋房，當(dāng)然會(huì)犧牲一下高層人民的居住感受，但是從方案本身來(lái)講，2.99的容積率能做到20+9的高低配，已經(jīng)相當(dāng)不易了。高層96、129㎡三室，洋房127㎡三室（3+2創(chuàng)變戶型），除了96平兩面寬之外的那個(gè)戶型整體來(lái)看還算不錯(cuò)。項(xiàng)目比較大的BUG就是所有的樓棟都并非正南正北，但是受制于地塊方位和整體經(jīng)濟(jì)效益，也只能這么排了。

四、綜合分析：首先，對(duì)于剛需的客戶來(lái)說(shuō)，無(wú)論是不是地緣性客戶，我覺(jué)得都可以考慮，畢竟精裝一萬(wàn)二的價(jià)格還比較容易接受。其次，當(dāng)先的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，能夠買(mǎi)到一個(gè)確定不會(huì)爛尾的房子，難道不是最應(yīng)該考慮的么？保利這家純正央企，爛尾的概率是沒(méi)有的。最后，對(duì)于當(dāng)下的鄭州市場(chǎng)，只要是非核心區(qū)的樓盤(pán)，不降價(jià)的話，想把量跑起來(lái)是非常難的，所以保利必須二者選一，是要利潤(rùn)還是要現(xiàn)金流。(展開(kāi)全部)

升龍棲樾府目前在售產(chǎn)品面積有64平兩房、100平左右三房以及130平以上，價(jià)格在14000元/平米左右，不過(guò)現(xiàn)在有一口價(jià)房源，64平只剩最后一套，在1#樓的17層，一口價(jià)14900元/平米，首付控制在30萬(wàn)以內(nèi)，得房率在77%，套內(nèi)面積將近50平，做成的兩室，室內(nèi)空間看著不算小，衛(wèi)生間做成干濕分離的，小戶型的客戶有年輕人自己買(mǎi)的，還有孩子給父母買(mǎi)的。

101平三房一口價(jià)13900元/平米，在1號(hào)樓中高樓層，首付在43萬(wàn)左右，還款期限可以選擇20年或30年，取決于月供的承受能力，現(xiàn)在的貸款利率4.9，不能首付分期；升龍的得房率挺高，100平戶型最小的臥室面積在9個(gè)平方左右。

升龍一直都被吐槽產(chǎn)品差，總是浪費(fèi)一塊好地，棲樾府也不例外，一直宣傳改善，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)不純粹，大面積小面積都有。除了住宅，項(xiàng)目北側(cè)有兩棟公寓產(chǎn)品，南側(cè)有一個(gè)商業(yè)地塊，規(guī)劃為地上三層，后期要招商運(yùn)營(yíng)管理，還規(guī)劃了兩棟150平米高的地標(biāo)寫(xiě)字樓。

周邊的項(xiàng)目也各有特點(diǎn)，佳源名門(mén)城邦也是位置很好，價(jià)格低，但是風(fēng)險(xiǎn)也不能忽視；金地建海峯范雖然沒(méi)有太大的風(fēng)險(xiǎn)，但小區(qū)有一棟住宅和一棟公寓，宣稱改善賣(mài)著高價(jià)，也是不真誠(chéng)。(展開(kāi)全部)

亞星錦繡山河目前主推的是大二期，金水河西側(cè)，思勤江路以北，一共分為5個(gè)地塊來(lái)開(kāi)發(fā)，除了在售的倚瀾苑和安泰苑，另外三塊地也都已經(jīng)拿到了，思勤江路以南的地塊為大三期，大一期主要位于西三環(huán)與嵩山南路交匯處附近，臨近高架，臨近鐵路，臨近墓地，周邊不利因素比較多，基本都已經(jīng)交房了，現(xiàn)在是現(xiàn)房也有房源在售。

大二期錦繡山河主要在售的倚瀾苑和安泰苑定位稍微有所差異，倚瀾苑臨河，居住環(huán)境會(huì)比較好，安泰苑最小戶型為87㎡三室兩廳一衛(wèi)，小三房上車(chē)門(mén)檻低一些，目前兩個(gè)苑主推的都是2號(hào)樓，兩梯四戶設(shè)計(jì)，整體均價(jià)在12000元/㎡左右，首付可分期，首次交十萬(wàn)，剩余部分首付可三年六次交清。

二七新區(qū)的相關(guān)配套都還沒(méi)有發(fā)展成熟起來(lái)，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較成熟的就是嵩山路附近，大二期錦繡山河的劣勢(shì)就是整體更靠西，偏離嵩山路，距離大學(xué)路以及大學(xué)路上的地鐵7號(hào)線也更遠(yuǎn)，小片區(qū)內(nèi)沒(méi)有地鐵，出行便利度不夠，目前已有的學(xué)校為政通路小學(xué)和鄭州實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)分校，其中這個(gè)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校為正兒八經(jīng)的分校，不過(guò)是私立學(xué)校不參與劃片，周邊距離比較近的中學(xué)有嵩山路中學(xué)，除此之外，大地塊內(nèi)還規(guī)劃有多所小學(xué)。(展開(kāi)全部)

美景芳菲，管城區(qū)航海東路與尚義路交叉口。

該項(xiàng)目是位于萬(wàn)科美景龍?zhí)玫男睂?duì)面，萬(wàn)科美景龍門(mén)的東側(cè)，占地面積是6900平方米，容積率是5.8，總的建筑面積是4.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃2棟公寓，其中A棟24層、B棟25層，1-3層為商業(yè)，4-24/25層為平層公寓。A棟4T27戶、B棟2T12戶，A棟總計(jì)567戶，B棟總計(jì)252戶，戶型面積從33平方米——85平方米。

說(shuō)來(lái)也很奇怪，今天和一個(gè)同行吃飯，不知道怎么著就聊到公寓這個(gè)事情，同行說(shuō)我全款買(mǎi)了一個(gè)小公寓，我心里匪夷所思，同行怎么會(huì)買(mǎi)一個(gè)公寓呢？然后同行說(shuō)到：今年想用錢(qián)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)公寓無(wú)法變現(xiàn)，意識(shí)到自己買(mǎi)錯(cuò)了，這個(gè)資產(chǎn)不是一個(gè)號(hào)資產(chǎn)，買(mǎi)個(gè)車(chē)吧便宜點(diǎn)還能處理掉，而這個(gè)公寓二手基本無(wú)人問(wèn)津

我詳細(xì)問(wèn)了問(wèn)買(mǎi)的原因：

1、其一便宜。去年年底某公寓精裝修、準(zhǔn)現(xiàn)房，確實(shí)便宜，一激動(dòng)就買(mǎi)。在我看來(lái)便宜的總是最貴的，機(jī)會(huì)成本巨大，公寓基本沒(méi)有啥流動(dòng)性，放在其他的投資標(biāo)的上是不是更好？

2、聽(tīng)父母的建議。小時(shí)候我們做決策基本都是聽(tīng)父母的， 但是隨著時(shí)間的推移，我們知識(shí)的豐富和判斷能力的增強(qiáng)，父母的某一些決策可能是錯(cuò)誤的。如果不聽(tīng)，父母可能會(huì)說(shuō)你是“大逆不道”“逆子”，鬧得家庭很不愉快。

3、意識(shí)到錯(cuò)誤。承認(rèn)自己的錯(cuò)誤是非常難的事情，很多人一輩子都不會(huì)認(rèn)為自己有錯(cuò)誤！段永平說(shuō)：知錯(cuò)就改，再大的代價(jià)都是最小的代價(jià)！

再回來(lái)碩大這個(gè)項(xiàng)目：門(mén)口就是5號(hào)線七里河的A口，斜對(duì)面就是萬(wàn)科廣場(chǎng)，往西再走就是福都生活廣場(chǎng)，整體的便利條件還是非常好的，交通這一塊也是金二環(huán)，東西南北四通八達(dá)。

說(shuō)一千道一萬(wàn)，依舊不推薦！(展開(kāi)全部)

有了胖東來(lái)幫扶調(diào)改的永輝超市，真的是贏麻了，開(kāi)業(yè)首天，直接被擠爆。
與之相比，鄭州的另一家超市，大商的日子可就沒(méi)那么好過(guò)了，甚至可以說(shuō)是慘兮兮。
大商從進(jìn)入鄭州、攪動(dòng)鄭州商業(yè)版圖，到接連閉店、最后一家超市停業(yè)，用了18年的時(shí)間。
早在4月，大商超市京廣路店就貼出了“停業(yè)公告”，而另一家鄭東新區(qū)寶龍廣場(chǎng)店，也已經(jīng)停業(yè)關(guān)門(mén)，公司已處于注銷(xiāo)狀態(tài)。自此，鄭州最后一家大商超市也閉店了。
2006年，大商集團(tuán)以4.21億元的天價(jià)入駐金博大，轟動(dòng)整個(gè)鄭州商界。
大商進(jìn)入鄭州，為二七商圈以及花園路商圈的繁華，立下了不可磨滅的功勞，遍地開(kāi)花的大商新瑪特、千盛百貨，曾經(jīng)是唯一可以抗衡丹尼斯的對(duì)手。
但是，高峰過(guò)后是低谷。
2016年，從嵩山路店閉店開(kāi)始，大商就已經(jīng)開(kāi)始走下坡路了，2020年，大商更是開(kāi)啟了閉店潮，半年內(nèi)連閉鄭州4家主力店。
2021年，作為大商鄭州總部旗艦店的花園路店宣布撤店，這也是大商在鄭州的最后一家百貨店。
如今，鄭州最后一家大商超市也閉店了。從此，鄭州再無(wú)大商。(展開(kāi)全部)

廣匯灣占地82畝，容積率2.4，10棟17-18層小高層住宅。

最小106㎡三室兩廳兩衛(wèi)，分布于北側(cè)三棟樓的中間戶，三開(kāi)間朝南，U型廚房，兩個(gè)飄窗；

123㎡三室兩廳兩衛(wèi)（B1），分布于北側(cè)三棟樓的外邊戶，書(shū)房帶陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送三個(gè)飄窗；

123㎡三室兩廳兩衛(wèi)（B2），分布于北側(cè)三棟樓的內(nèi)邊戶，也就是兩個(gè)單元之間，北向次臥帶陽(yáng)臺(tái)；

133㎡四室兩廳兩衛(wèi)，分布于南側(cè)兩棟樓，四葉草設(shè)計(jì)，客廳與次臥寬體陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約6米；

141㎡四室兩廳兩衛(wèi)，分布于西側(cè)兩棟樓，四葉草設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)較短；

141㎡四室兩廳兩衛(wèi)，分布于西側(cè)兩棟樓東邊戶，有270°轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，寬廳設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)比較新穎；

280㎡大平層，分布于東側(cè)中間那棟樓，其實(shí)就是兩個(gè)140㎡打通，開(kāi)發(fā)商真是思路清奇，也不知道是關(guān)系戶都喜歡這樣還是咋？?jī)蓚€(gè)房本自然需要兩個(gè)名額，這種房將來(lái)在二手房交易中也折價(jià)嚴(yán)重。

目前主要在售西側(cè)幾棟樓，沒(méi)有東側(cè)位置好，畢竟東側(cè)有賈魯河，高樓層可觀河景。

外立面為灰色涂料搭配淺灰色金屬鋁板，正常配置，不高級(jí)。西南側(cè)緯五路一小東岳校區(qū)，已經(jīng)招生，目前生源主要來(lái)自于姚店堤社區(qū)。后續(xù)應(yīng)該以廣匯灣業(yè)主和西側(cè)泰禾?hào)|府大院（信達(dá)投資）為主，東三環(huán)以西不方便，博學(xué)路以東也都有自己的規(guī)劃小學(xué)。

目前在售均價(jià)17000左右，也是正常價(jià)，但市場(chǎng)并不接受，銷(xiāo)售情況很差，后續(xù)估計(jì)還得降，就看廣匯著不著急。(展開(kāi)全部)

康橋天樾九章已現(xiàn)4.655利率，也就是五年前的95折，據(jù)說(shuō)源自于開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)貼。熟悉的配方，不熟悉的味道。

這次利率降的那是真快，四個(gè)月前還都以5.85為主，不乏6.125這種坑爹貨，現(xiàn)在竟然已經(jīng)開(kāi)始打折。

過(guò)去買(mǎi)房常說(shuō)買(mǎi)的好不如買(mǎi)的早，現(xiàn)在是買(mǎi)的好不如買(mǎi)的晚。不僅房?jī)r(jià)更低，利率也更低，月供也更低。
即使以目前主流的4.9基準(zhǔn)利率為例，貸款100萬(wàn)，等額本息30年，每月月供5307元；
而以6.125，上浮25%為例，每月月供6076元。

每年節(jié)省約9228元，用來(lái)買(mǎi)衣服，買(mǎi)護(hù)膚品，買(mǎi)手機(jī)，旅游，它不香嗎？

按目前形勢(shì)看，4.9的利率應(yīng)該是站不穩(wěn)，接下來(lái)9折、85折都將很快實(shí)現(xiàn)。

天樾九章現(xiàn)在為了賣(mài)房真是使出了吃奶勁，先是首付分期、贈(zèng)送車(chē)位，然后補(bǔ)貼首付、補(bǔ)貼月供、補(bǔ)貼利率，進(jìn)而又高評(píng)低首付、五折車(chē)位、95折利率，眼花繚亂的操作，現(xiàn)在賣(mài)房是真難?。榱俗宰C“清白”，還要每天展示工地情況和工地人數(shù)，哎。。。

項(xiàng)目現(xiàn)在最大的問(wèn)題就是信心問(wèn)題，外部購(gòu)房者對(duì)樓市的信心以及對(duì)內(nèi)部能否正常交付的信心。
目前109㎡戶型有16500的價(jià)格，128㎡有16000的價(jià)格，單論價(jià)格絕對(duì)不貴，哪怕是交付時(shí)候打個(gè)折。外立面比葫蘆畫(huà)瓢做一個(gè)，園林景觀參考旁邊康橋朗城，正常按時(shí)交付，這就夠了。

問(wèn)題的關(guān)鍵是打折后的這些能不能做到？雖說(shuō)目前康橋占比較少，ZF也已出面，但這些不足以打消疑慮。最近幾年有什么是不可能的？碧源后面也有信托，榮府照樣停工甚至有些業(yè)主交了全款房子被抵押。永威金橋都有錢(qián)，但工地始終不復(fù)工。雖說(shuō)背后的原因我等屁民不得而知，但也盡量不要冒險(xiǎn)。

眼下階段，個(gè)人判定天樾九章這個(gè)項(xiàng)目的安全性問(wèn)題已經(jīng)不大，但還是建議適合有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力考慮。(展開(kāi)全部)

亞新美好云熙，商都大道與萬(wàn)三路交匯處。

2020年底，3家開(kāi)發(fā)商瓜分了中牟縣的三宗土地，分別是亞新、正弘、佳兆業(yè)，其中正弘的那一塊地最為激烈，每畝地價(jià)為468.23萬(wàn)元，樓面地價(jià)為2509元/㎡，成交溢價(jià)率為18.39%。 亞新拿的是85號(hào)土地，它位于中牟縣商都大道以北、新G107以東，出讓面積約27.08畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅，出讓年限為70年，容積率大于1.0小于等于2.5，建筑限高60米。

27畝土地依舊要做到利潤(rùn)最大化，規(guī)劃2棟小高層、4棟洋房、1棟配套，小高層的主力戶型是97平方米小三房、117平方米的大三房，洋房方面為127㎡的四房，2021年小高層成交價(jià)格8600元/平方米，洋房成交均價(jià)9700元/平方米，成交十分慘淡。

在中牟拿地的也是難兄難弟，賣(mài)的是要死要活，美好云熙的名字雖然帶了一個(gè)美好但是依舊是賣(mài)的夠嗆，這個(gè)名字倒是讓我想起了金庸老先生的一句話：你看天上白云，聚了又散，散了又聚，人生離合，亦復(fù)如斯！

亞新公司的架構(gòu)和人就像這云一樣，聚了又散，散了又聚，首先是戰(zhàn)略不聚焦，人員是換了一波又一波，也是裁了一波又一波，最要要命的是好不容易把“成品房”這功夫練成，憑良心說(shuō)成品房搞得還是不錯(cuò)的，但是練會(huì)屠龍術(shù)，沒(méi)有龍讓你屠，這不是白練了，現(xiàn)在就亞新就是面臨這困境，鄭州基本沒(méi)有土地儲(chǔ)備了，手里面沒(méi)有錢(qián)，也拿不到地，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)小房企確實(shí)沒(méi)有啥優(yōu)勢(shì)，搞代建不中，搞物業(yè)輸出也不中，慢慢都退縮到地市了。

亞新一直研究的是TOD項(xiàng)目，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)就是地鐵上蓋物業(yè)，既包括住宅、也包括商業(yè)、綜合體等等，亞新折騰到現(xiàn)在也沒(méi)折騰出來(lái)一個(gè)！

商業(yè)世界是殘酷的，在未來(lái)若干年，一些沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房企會(huì)消失。(展開(kāi)全部)

昆侖望岳二期總占地30畝，共規(guī)劃了3棟高層，東側(cè)華山路、北側(cè)潁河西路，大門(mén)對(duì)面就是二砂文化創(chuàng)意園，南側(cè)是昆侖華府，現(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)全部售罄，綠化、公共活動(dòng)場(chǎng)地、配套等都在完善中，合同上的交房時(shí)間在2023年上半年，但是施工進(jìn)度很快，基本上做的都差不多了，項(xiàng)目上的人說(shuō)會(huì)提前交房，交房時(shí)間在今年的下半年。

小區(qū)綠化：昆侖望岳項(xiàng)目的草地、樹(shù)木等做的都很用心，不是鋪上稀疏的草皮敷衍業(yè)主，景觀設(shè)計(jì)和綠化比較豐富，郁郁蔥蔥；
小區(qū)配套一所私立幼兒園，旁邊還有一棟配套樓，都分布在小區(qū)外面；小區(qū)人車(chē)分流，車(chē)輛從大門(mén)外面進(jìn)入；樓棟一層是架空層，會(huì)有設(shè)置不同年齡段人群的活動(dòng)空間，其中2#、3#的架空層設(shè)置有公共衛(wèi)生間，方便老人使用。

小區(qū)的外立面和沙盤(pán)上的顏色不太一樣，會(huì)讓業(yè)主有些爭(zhēng)議，但總體來(lái)說(shuō)，昆侖望岳項(xiàng)目的品質(zhì)挺好，小區(qū)都是對(duì)外開(kāi)放的，業(yè)主可以進(jìn)入看，也算及時(shí)和項(xiàng)目上的人溝通?，F(xiàn)在很多購(gòu)房者的情緒都是怕?tīng)€尾，昆侖能提前交房也很好。

此外，國(guó)投置業(yè)的下一個(gè)項(xiàng)目在管城區(qū)，項(xiàng)目名稱叫國(guó)投昆侖朗境園，是占地僅為18畝的小地塊，規(guī)劃了2棟高層，容積率2.99，預(yù)計(jì)明年會(huì)有售樓部，并且和新華書(shū)店合作做一個(gè)書(shū)店當(dāng)作周邊配套。(展開(kāi)全部)

保利天匯賣(mài)到現(xiàn)在已經(jīng)剩余尾盤(pán)在售了，畢竟明年4月份開(kāi)始陸續(xù)交付，也算準(zhǔn)現(xiàn)房。

天匯拿地之處就霸屏一波，2020年初央企保利華潤(rùn)雙雙布局福塔區(qū)域，地價(jià)高達(dá)1960萬(wàn)一畝，樓面價(jià)9700元/平方米，堪稱雙地王項(xiàng)目，而且值得一提的是原本處于競(jìng)爭(zhēng)的兩個(gè)項(xiàng)目背后股東變更后竟然成了一家人，保利天匯開(kāi)發(fā)公司背后保利和華潤(rùn)各站50%股份，華潤(rùn)凱旋門(mén)亦如此，倆家央企玩的這叫一個(gè)精明，反正緊挨著的同區(qū)域項(xiàng)目，讓外界看來(lái)在競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)際無(wú)論你買(mǎi)哪個(gè)，受益的開(kāi)發(fā)商都是這兩家，高端玩家啊

再探保利天匯，現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)施工依舊，主樓封頂，玻璃安裝完畢，外立面及小區(qū)內(nèi)環(huán)境正在按部就班的干活中，整體展現(xiàn)的風(fēng)格非常秀氣挺拔，因?yàn)槭俏脖P(pán)了，售樓部也就沒(méi)那么熙熙攘攘。

天匯項(xiàng)目定位為保利天字系列，天字系列屬于保利的高端改善產(chǎn)品，一線的環(huán)境一線的位置一線的配套才可定位天字系列。
看一下天匯的位置：CBD正南，地標(biāo)福塔旁，中州大道航海路的二環(huán)核心位置，而且距離高鐵東站片區(qū)及CBD商務(wù)片區(qū)均10分鐘左右車(chē)程，堪稱完美，周邊環(huán)境上有十八里河+七里河的雙河景配套，在鄭州也屬于奇缺的資源，西側(cè)更是有原世紀(jì)歡樂(lè)園即將改造的600畝市政公園，不太臨主干道的環(huán)境讓小區(qū)謎靜不少，居住環(huán)境事宜，學(xué)校配套上為經(jīng)開(kāi)區(qū)數(shù)一數(shù)二的朝鳳路小學(xué)+省實(shí)驗(yàn)小學(xué)經(jīng)開(kāi)小區(qū)，拿著購(gòu)房合同即可入校。商超方面東有丹尼斯西有萬(wàn)科+富田的商業(yè)支撐。整體來(lái)講天匯的各方面配套比較全面均衡，符合標(biāo)準(zhǔn)的二環(huán)區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

目前北苑已經(jīng)沒(méi)有房源了，南苑有少量的房源，南苑房源以99三房，129㎡3+1房以及140㎡3+1房為主，價(jià)格上99㎡1.9萬(wàn)-1.95萬(wàn)；129㎡1.95-2.0萬(wàn)，140㎡2.0-2.5萬(wàn)，戶型越大越貴，整體差價(jià)不算很大。129的3+1房為三開(kāi)間朝南，北側(cè)贈(zèng)送一個(gè)陽(yáng)臺(tái)的面積可以打通布置成一個(gè)小房間，而且凡是贈(zèng)送的改臥室的陽(yáng)臺(tái)，保利均已經(jīng)鋪設(shè)上地暖，這一點(diǎn)值得夸贊，考慮周到；140的四房為橫廳設(shè)計(jì)，超大的餐客廳帶來(lái)更為靈活的裝修布局空間，而且每個(gè)房間的格局布置都比129的更為舒適，在未來(lái)的三胎時(shí)代，4房已經(jīng)成為了一個(gè)三代之家的標(biāo)配。

經(jīng)開(kāi)房?jī)r(jià)居高不下主要原因就是距離東區(qū)近，畢竟東區(qū)是鄭州發(fā)展的核心，無(wú)論是之前的CBD金融中心還是當(dāng)下的高鐵片區(qū)商務(wù)中心還是未來(lái)的金融島商務(wù)中心，鄭州的所有高端都圍繞著三個(gè)金融核心展開(kāi)，省市單位陸續(xù)東遷，進(jìn)駐鄭州的各大公司也大多總部設(shè)立在東區(qū)，就業(yè)依舊是東區(qū)占據(jù)了太多的上班族，所以距離東區(qū)近的區(qū)域在通勤和發(fā)展上更受青睞。

保利天匯是經(jīng)開(kāi)不可多得的優(yōu)質(zhì)改善樓盤(pán)，央企中保利無(wú)論是產(chǎn)品還是物業(yè)和客觀水平都是最像民企靠攏的，整體評(píng)價(jià)也比中海華潤(rùn)好上不少，天匯的尾盤(pán)還是值得區(qū)域改善考慮的，畢竟現(xiàn)在只有4.9的貸款利率，買(mǎi)的早真不如買(mǎi)的巧~PS一下，天匯的車(chē)位價(jià)格不便宜，高達(dá)18萬(wàn)+(展開(kāi)全部)