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這塊地是亞新在2020年拿的地，當(dāng)時(shí)還感覺(jué)有些莫名其妙，一方面是底價(jià)成交，應(yīng)該跟原地主達(dá)成某個(gè)協(xié)議，另一方面亞新對(duì)中牟新縣城這個(gè)市場(chǎng)還是比較了解的，因?yàn)橹坝袀€(gè)亞新美好天境，是高價(jià)拿的地王，跌跌撞撞賣到現(xiàn)房。

這次雖然成本比之前低，但市場(chǎng)更差啦，美好天境最高賣到11000多，現(xiàn)在的美好云熙高層均價(jià)7200，洋房均價(jià)8300，你可想而知。

項(xiàng)目占地面積比較小，20多畝，總建面約6萬(wàn)平，容積率2.49，外立面采用現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，包含2棟20層高層和4棟9層洋房，高層戶型有97平米三室兩廳兩衛(wèi)，117平米三室兩廳兩衛(wèi)，贈(zèng)送面積比較多，得房率能做到80多，洋房是127平米四室兩廳兩衛(wèi)，得房率能做到90多，還有一樓帶院房源，贈(zèng)送約50平米院子，地下室挑高約5.8米，價(jià)格也比較貴，在15000左右。越是小縣城，這種產(chǎn)品越貴。

開(kāi)發(fā)商亞新這這邊還是有一定人氣的，前幾年在綠博開(kāi)發(fā)的亞新美好香頌/亞新美好意境已順利交付，并且也是整個(gè)綠博入住率相對(duì)高的小區(qū)。當(dāng)然，跟精裝修交付有很大關(guān)系。

位置方面有好有壞，好的就是南側(cè)緊鄰公園和賈魯河，河面寬度百十米，高樓層絕對(duì)河景房，壞的就是東側(cè)緊鄰萬(wàn)三路，噪音會(huì)比較大。雖然針對(duì)噪音開(kāi)發(fā)商可以在玻璃上下下功夫，但你總要開(kāi)窗戶吧。

工程進(jìn)度還是很快的，所有樓棟均已封頂，有幾棟樓外墻已經(jīng)粉刷完畢。目前看，亞新還是比較安全的，北龍湖接的也有代建項(xiàng)目。個(gè)人對(duì)這個(gè)公司還是有一定好感的，做東西不那么呲牛逼。(展開(kāi)全部)

1號(hào)樓西邊估計(jì)也就幾十米的位置有一個(gè)高壓線塔,售樓部的沙盤上不顯示,銷售會(huì)告訴你這是個(gè)市政公園,然后開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤做的活動(dòng)是大坑,開(kāi)盤之前做5000抵2w和5000抵1w的活動(dòng),說(shuō)是到時(shí)候在開(kāi)盤價(jià)基礎(chǔ)上再減2w或1w,到開(kāi)盤時(shí)你交了定金就會(huì)告訴你,我們今天的開(kāi)盤價(jià)格已經(jīng)包含了這個(gè)活動(dòng),如果你問(wèn)那5000抵2w和5000抵1w是怎么區(qū)分的,他們會(huì)說(shuō)今天來(lái)的都是抵2w,你心里就會(huì)有1w頭草泥馬在奔跑.這種開(kāi)發(fā)商行為我不知道怎么說(shuō).

附圖紅圈為高壓線塔的位置

2020年12月14日，鄭州美好天境置業(yè)有限公司以起始價(jià)成交，每畝地價(jià)為382.98萬(wàn)元，樓面地價(jià)為2298元/㎡競(jìng)得牟政出[2020]85號(hào)地塊：位于中牟縣商都大道以北、新G107以東，出讓面積18052.375平方米（27.08畝），地面用途為城鎮(zhèn)住宅，地面城鎮(zhèn)住宅用地出讓年限為70年。規(guī)劃容積率大于1.0小于等于2.5，建筑限高60米，建筑密度小于25%，綠地率大于35%。掛牌起始價(jià)為10371萬(wàn)元。
這個(gè)地塊原本屬于某廠的廠區(qū)，后續(xù)土地變更后掛牌，而且原地主也采取了包牌措施，當(dāng)時(shí)三少去看地的時(shí)候門口倆保安哥明確告知為人家自己的土地，看來(lái)亞新已經(jīng)給對(duì)方談好了合作條件，畢竟花費(fèi)才1個(gè)億，這波生意總歸是賺得。

鄭州美好天境置業(yè)有限公司股權(quán)穿透顯示該公司股東為鄭州亞新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和鄭州市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司聯(lián)合控股。

地塊面積較小，屬于低總價(jià)走量的優(yōu)質(zhì)小地塊。亞新按利潤(rùn)最大化的高低配設(shè)計(jì)規(guī)劃2棟小高層+4棟洋房產(chǎn)品，高層戶型98、117三房，洋房戶型127三房一梯兩戶獨(dú)享電梯廳的設(shè)計(jì)。戶型設(shè)計(jì)上比較不錯(cuò)：都是三開(kāi)間朝南的采光，98三房配備雙衛(wèi)，而且還有南向約7米長(zhǎng)的陽(yáng)臺(tái)，動(dòng)靜分離基本沒(méi)有空間上的浪費(fèi)。因?yàn)榈貕K形狀偏三角形，北側(cè)的布置和河道的斜度一致，而且無(wú)遮擋觀河也算是河景房了，南側(cè)演商都大道通向正南北設(shè)計(jì)，不過(guò)如此小的地塊依舊作出了中央景觀集中綠地確實(shí)不多件（雖然可能很小）。

亞新品質(zhì)的加持和中牟老城區(qū)各種教育醫(yī)療資源的配套下，整體而言項(xiàng)目還是賣點(diǎn)十足的。但是不利因素同樣很多：定價(jià)和對(duì)面競(jìng)品差距1500左右、和同天拿地的正弘比位置、價(jià)格都不占優(yōu)勢(shì)，而且萬(wàn)三公路和商都大道都屬于車流量較大的城市主干道，夜晚后各種大車的鳴笛聲噪音污染不可小覷。

中牟老城區(qū)的房子只能本土人及周邊商戶來(lái)消化掉，但是隨著建設(shè)項(xiàng)目越來(lái)越多，購(gòu)房者也可選擇的余地也越來(lái)越挑剔，中牟的房企并不好過(guò)，給予價(jià)格的讓步是最大的誠(chéng)意(展開(kāi)全部)

亞新美好云熙，商都大道與萬(wàn)三路交匯處。

2020年底，3家開(kāi)發(fā)商瓜分了中牟縣的三宗土地，分別是亞新、正弘、佳兆業(yè)，其中正弘的那一塊地最為激烈，每畝地價(jià)為468.23萬(wàn)元，樓面地價(jià)為2509元/㎡，成交溢價(jià)率為18.39%。

亞新拿的是85號(hào)土地，它位于中牟縣商都大道以北、新G107以東，出讓面積18052.375平方米（27.08畝），地面用途為城鎮(zhèn)住宅，地面城鎮(zhèn)住宅用地出讓年限為70年。規(guī)劃容積率大于1.0小于等于2.5，建筑限高60米，建筑密度小于25%，綠地率大于35%，這個(gè)地塊是一個(gè)三角地塊。

27畝土地依舊要做到利潤(rùn)最大化，依舊是做了一個(gè)高低配，2棟小高層、4棟洋房、1棟配套，小高層的主力戶型是97平方米小三房、117平方米的大三房，洋房方面為127㎡的四房，整體定位為偏向改善，小高層的成交價(jià)格8600元/平方米，洋房成交均價(jià)9700元/平方米。

教育方面的配套：商都路小學(xué)、中牟六中；周邊的商業(yè)：中貿(mào)新悅城、飛達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)等；醫(yī)療方面：中牟縣人民醫(yī)院。

上周這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，推出174套，去化48套，去化率大概是28%，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是品牌和戶型；劣勢(shì)也非常明顯，第一就是地塊是三角形，樓看著歪歪扭扭，不舒服；第二就是位置一般，臨兩條大路，項(xiàng)目規(guī)模也小，競(jìng)爭(zhēng)力不足；第三則是直接競(jìng)品正弘鉑悅單價(jià)8300元/平方米，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

總之就是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)。(展開(kāi)全部)

亞新美好云熙，亞新中牟的第二盤入市了，亞新能繼續(xù)深耕中牟，難能可貴，要知道，亞新在中牟的第一盤亞新美好天境并不順利，屬于高價(jià)拿地，淡市賣房。

對(duì)比下兩個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)，就知道天境多虧了。2017年3月拿的天境地塊，樓面價(jià)4370元/平。
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而美好云熙的85號(hào)地塊，以起始價(jià)成交，每畝地價(jià)為382.98萬(wàn)元，樓面地價(jià)為2298元/㎡，幾乎便宜了一半。值得一提的是，同期拿地的正弘鉑悅（樓面價(jià)2500左右），在上周開(kāi)盤，賣得比亞新要好些。
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美好云熙的優(yōu)劣勢(shì)還是非常明顯的，先說(shuō)劣勢(shì)。
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一、三角形小地塊，占地只有27畝，還是錐子型，規(guī)劃樓棟都是歪歪扭扭，無(wú)論是客觀上的社區(qū)規(guī)模狹小，活動(dòng)空間少，還是主觀上的風(fēng)水問(wèn)題，都不太容易讓購(gòu)房者接受。

二、位置一般，地塊西臨萬(wàn)三公路，南臨商都路，十字路口環(huán)境比較嘈雜，商都路上板材市場(chǎng)較多。比較好的是北側(cè)還挨著東風(fēng)渠，北側(cè)規(guī)劃莆田澤濕地公園。
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優(yōu)勢(shì)是戶型較好，高層97-117㎡三房，洋房127㎡四房，基本都是三開(kāi)間朝南，南北通透，陽(yáng)臺(tái)與主臥客廳相連，整體通風(fēng)采光較好，尤其117平的北側(cè)還有個(gè)陽(yáng)臺(tái)，觀河效果一流。
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其次，亞新為了讓小地塊不那么壓抑，采用圍合式布局，規(guī)劃2棟高層（20層三梯六戶）4棟洋房（9層一梯兩戶），中間空出了一大片中心景觀，還是值得稱道的。
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目前售價(jià)高層均價(jià)8500-9000元/㎡，洋房均價(jià)9800-10000元/㎡，相比來(lái)說(shuō)，個(gè)人更推薦路勁國(guó)際城，因?yàn)槿宋穆芬詵|的城市界面更好，路勁也比較成規(guī)模。(展開(kāi)全部)

亞新美好云溪價(jià)格很親民啊，位置也不錯(cuò)

位置不錯(cuò)啊，聽(tīng)朋友說(shuō)過(guò)這個(gè)項(xiàng)目。而且還是臨河的河景房環(huán)境肯定也是沒(méi)話說(shuō)，改天去看看

跟周邊對(duì)比這個(gè)項(xiàng)目品牌不錯(cuò)的，亞新在中牟的第4個(gè)樓盤，而且還臨近賈魯河環(huán)境肯定好。得房率也高，在中牟縣區(qū)屬這個(gè)樓盤得房率最高了。