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房產(chǎn)評論師亞新美好云熙，商都大道與萬三路交匯處。
2020年底，3家開發(fā)商瓜分了中牟縣的三宗土地，分別是亞新、正弘、佳兆業(yè)，其中正弘的那一塊地最為激烈，每畝地價為468.23萬元，樓面地價為2509元/㎡，成交溢價率為18.39%。 亞新拿的是85號土地，它位于中牟縣商都大道以北、新G107以東，出讓面積約27.08畝，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅，出讓年限為70年，容積率大于1.0小于等于2.5，建筑限高60米。
27畝土地依舊要做到利潤最大化，規(guī)劃2棟小高層、4棟洋房、1棟配套，小高層的主力戶型是97平方米小三房、117平方米的大三房，洋房方面為127㎡的四房，2021年小高層成交價格8600元/平方米，洋房成交均價9700元/平方米，成交十分慘淡。
在中牟拿地的也是難兄難弟，賣的是要死要活，美好云熙的名字雖然帶了一個美好但是依舊是賣的夠嗆，這個名字倒是讓我想起了金庸老先生的一句話：你看天上白云，聚了又散，散了又聚，人生離合，亦復如斯！
亞新公司的架構(gòu)和人就像這云一樣，聚了又散，散了又聚，首先是戰(zhàn)略不聚焦，人員是換了一波又一波，也是裁了一波又一波，最要要命的是好不容易把“成品房”這功夫練成，憑良心說成品房搞得還是不錯的，但是練會屠龍術(shù)，沒有龍讓你屠，這不是白練了，現(xiàn)在就亞新就是面臨這困境，鄭州基本沒有土地儲備了，手里面沒有錢，也拿不到地，現(xiàn)在來說小房企確實沒有啥優(yōu)勢，搞代建不中，搞物業(yè)輸出也不中，慢慢都退縮到地市了。
亞新一直研究的是TOD項目，簡單的來說就是地鐵上蓋物業(yè)，既包括住宅、也包括商業(yè)、綜合體等等，亞新折騰到現(xiàn)在也沒折騰出來一個！
商業(yè)世界是殘酷的，在未來若干年，一些沒有競爭力的房企會消失。(展開全部)
房產(chǎn)評論師這塊地是亞新在2020年拿的地，當時還感覺有些莫名其妙，一方面是底價成交，應該跟原地主達成某個協(xié)議，另一方面亞新對中牟新縣城這個市場還是比較了解的，因為之前有個亞新美好天境，是高價拿的地王，跌跌撞撞賣到現(xiàn)房。
這次雖然成本比之前低，但市場更差啦，美好天境最高賣到11000多，現(xiàn)在的美好云熙高層均價7200，洋房均價8300，你可想而知。
項目占地面積比較小，20多畝，總建面約6萬平，容積率2.49，外立面采用現(xiàn)代中式建筑風格，包含2棟20層高層和4棟9層洋房，高層戶型有97平米三室兩廳兩衛(wèi)，117平米三室兩廳兩衛(wèi)，贈送面積比較多，得房率能做到80多，洋房是127平米四室兩廳兩衛(wèi)，得房率能做到90多，還有一樓帶院房源，贈送約50平米院子，地下室挑高約5.8米，價格也比較貴，在15000左右。越是小縣城，這種產(chǎn)品越貴。
開發(fā)商亞新這這邊還是有一定人氣的，前幾年在綠博開發(fā)的亞新美好香頌/亞新美好意境已順利交付，并且也是整個綠博入住率相對高的小區(qū)。當然，跟精裝修交付有很大關(guān)系。
位置方面有好有壞，好的就是南側(cè)緊鄰公園和賈魯河，河面寬度百十米，高樓層絕對河景房，壞的就是東側(cè)緊鄰萬三路，噪音會比較大。雖然針對噪音開發(fā)商可以在玻璃上下下功夫，但你總要開窗戶吧。
工程進度還是很快的，所有樓棟均已封頂，有幾棟樓外墻已經(jīng)粉刷完畢。目前看，亞新還是比較安全的，北龍湖接的也有代建項目。個人對這個公司還是有一定好感的，做東西不那么呲牛逼。(展開全部)
普通會員1號樓西邊估計也就幾十米的位置有一個高壓線塔,售樓部的沙盤上不顯示,銷售會告訴你這是個市政公園,然后開發(fā)商開盤做的活動是大坑,開盤之前做5000抵2w和5000抵1w的活動,說是到時候在開盤價基礎上再減2w或1w,到開盤時你交了定金就會告訴你,我們今天的開盤價格已經(jīng)包含了這個活動,如果你問那5000抵2w和5000抵1w是怎么區(qū)分的,他們會說今天來的都是抵2w,你心里就會有1w頭草泥馬在奔跑.這種開發(fā)商行為我不知道怎么說.
附圖紅圈為高壓線塔的位置
房產(chǎn)評論師2020年12月14日，鄭州美好天境置業(yè)有限公司以起始價成交，每畝地價為382.98萬元，樓面地價為2298元/㎡競得牟政出[2020]85號地塊：位于中牟縣商都大道以北、新G107以東，出讓面積18052.375平方米（27.08畝），地面用途為城鎮(zhèn)住宅，地面城鎮(zhèn)住宅用地出讓年限為70年。規(guī)劃容積率大于1.0小于等于2.5，建筑限高60米，建筑密度小于25%，綠地率大于35%。掛牌起始價為10371萬元。
，南側(cè)演商都大道通向正南北設計，不過如此小的地塊依舊作出了中央景觀集中綠地確實不多件（雖然可能很小）。
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這個地塊原本屬于某廠的廠區(qū)，后續(xù)土地變更后掛牌，而且原地主也采取了包牌措施，當時三少去看地的時候門口倆保安哥明確告知為人家自己的土地，看來亞新已經(jīng)給對方談好了合作條件，畢竟花費才1個億，這波生意總歸是賺得。
鄭州美好天境置業(yè)有限公司股權(quán)穿透顯示該公司股東為鄭州亞新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和鄭州市建設投資集團有限公司聯(lián)合控股。
地塊面積較小，屬于低總價走量的優(yōu)質(zhì)小地塊。亞新按利潤最大化的高低配設計規(guī)劃2棟小高層+4棟洋房產(chǎn)品，高層戶型98、117三房，洋房戶型127三房一梯兩戶獨享電梯廳的設計。戶型設計上比較不錯：都是三開間朝南的采光，98三房配備雙衛(wèi)，而且還有南向約7米長的陽臺，動靜分離基本沒有空間上的浪費。因為地塊形狀偏三角形，北側(cè)的布置和河道的斜度一致，而且無遮擋觀河也算是河景房了
亞新品質(zhì)的加持和中牟老城區(qū)各種教育醫(yī)療資源的配套下，整體而言項目還是賣點十足的。但是不利因素同樣很多：定價和對面競品差距1500左右、和同天拿地的正弘比位置、價格都不占優(yōu)勢，而且萬三公路和商都大道都屬于車流量較大的城市主干道，夜晚后各種大車的鳴笛聲噪音污染不可小覷。
中牟老城區(qū)的房子只能本土人及周邊商戶來消化掉，但是隨著建設項目越來越多，購房者也可選擇的余地也越來越挑剔，中牟的房企并不好過，給予價格的讓步是最大的誠意
房產(chǎn)評論師亞新美好云熙，商都大道與萬三路交匯處。
2020年底，3家開發(fā)商瓜分了中牟縣的三宗土地，分別是亞新、正弘、佳兆業(yè)，其中正弘的那一塊地最為激烈，每畝地價為468.23萬元，樓面地價為2509元/㎡，成交溢價率為18.39%。
亞新拿的是85號土地，它位于中牟縣商都大道以北、新G107以東，出讓面積18052.375平方米（27.08畝），地面用途為城鎮(zhèn)住宅，地面城鎮(zhèn)住宅用地出讓年限為70年。規(guī)劃容積率大于1.0小于等于2.5，建筑限高60米，建筑密度小于25%，綠地率大于35%，這個地塊是一個三角地塊。
27畝土地依舊要做到利潤最大化，依舊是做了一個高低配，2棟小高層、4棟洋房、1棟配套，小高層的主力戶型是97平方米小三房、117平方米的大三房，洋房方面為127㎡的四房，整體定位為偏向改善，小高層的成交價格8600元/平方米，洋房成交均價9700元/平方米。
教育方面的配套：商都路小學、中牟六中；周邊的商業(yè)：中貿(mào)新悅城、飛達購物廣場等；醫(yī)療方面：中牟縣人民醫(yī)院。
上周這個項目開盤，推出174套，去化48套，去化率大概是28%，項目的優(yōu)勢是品牌和戶型；劣勢也非常明顯，第一就是地塊是三角形，樓看著歪歪扭扭，不舒服；第二就是位置一般，臨兩條大路，項目規(guī)模也小，競爭力不足；第三則是直接競品正弘鉑悅單價8300元/平方米，有價格優(yōu)勢。
總之就是競爭優(yōu)勢不強。(展開全部)