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市場(chǎng)一差，公寓這種產(chǎn)品連罵的人都沒(méi)啦。之前是告訴你公寓不能買(mǎi)，商鋪不能買(mǎi)，三代養(yǎng)一鋪?，F(xiàn)在是直接告訴你房子不能買(mǎi)。

今天要說(shuō)的這個(gè)項(xiàng)目，屬于不錯(cuò)的公寓產(chǎn)品，起碼租金不錯(cuò)，賣(mài)的話(huà)是不要想啦，投資的話(huà)肯定要算總賬。

項(xiàng)目位于中州大道與航海東路交會(huì)處東，門(mén)口就是地鐵4號(hào)線(xiàn)、5號(hào)線(xiàn)七里河站A出口，很不錯(cuò)的線(xiàn)路，有通達(dá)全城的環(huán)線(xiàn)還有通往北龍湖的想象空間。

總共A/B兩棟樓，平層，A棟4T27戶(hù)，共24層，B棟2T12戶(hù)，共25層。1-3層為社區(qū)商業(yè)，4-25層為公寓，戶(hù)型面積有32㎡、37㎡、45㎡、78㎡和89㎡，南戶(hù)帶陽(yáng)臺(tái)，北戶(hù)帶飄窗，總共865套。
預(yù)計(jì)交房時(shí)間在2023年底，還有一年半時(shí)間。

目前對(duì)外報(bào)價(jià)8500左右，特價(jià)房7500左右，按照8000來(lái)算，買(mǎi)個(gè)正常樓層45㎡，總價(jià)36萬(wàn)，月租金1500，年租金1.8萬(wàn)，租金收益率5%，是不是還行？

周邊租房市場(chǎng)還是不錯(cuò)的，西側(cè)萬(wàn)科美景龍門(mén)租金一般也都在1200-1800之間，并且空房很少。
周邊商業(yè)有美景龍?zhí)萌f(wàn)科廣場(chǎng)、一站式購(gòu)物廣場(chǎng)、丹尼斯航海天地、福都廣場(chǎng)等，雖都不是很出彩，但基本生活需求能滿(mǎn)足。
所以說(shuō)，是一個(gè)不錯(cuò)的公寓產(chǎn)品。
但是，不推薦買(mǎi)。

另外，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商美景也出了點(diǎn)問(wèn)題，主要是大BOSS，涉及到新財(cái)富那個(gè)事，盡量回避下。北邊那兩個(gè)項(xiàng)目有央企招商加持，應(yīng)該問(wèn)題不大。(展開(kāi)全部)

美景芳菲，管城區(qū)航海東路與尚義路交叉口。

該項(xiàng)目是位于萬(wàn)科美景龍?zhí)玫男睂?duì)面，萬(wàn)科美景龍門(mén)的東側(cè)，占地面積是6900平方米，容積率是5.8，總的建筑面積是4.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃2棟公寓，其中A棟24層、B棟25層，1-3層為商業(yè)，4-24/25層為平層公寓。A棟4T27戶(hù)、B棟2T12戶(hù)，A棟總計(jì)567戶(hù)，B棟總計(jì)252戶(hù)，戶(hù)型面積從33平方米——85平方米。

說(shuō)來(lái)也很奇怪，今天和一個(gè)同行吃飯，不知道怎么著就聊到公寓這個(gè)事情，同行說(shuō)我全款買(mǎi)了一個(gè)小公寓，我心里匪夷所思，同行怎么會(huì)買(mǎi)一個(gè)公寓呢？然后同行說(shuō)到：今年想用錢(qián)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)公寓無(wú)法變現(xiàn)，意識(shí)到自己買(mǎi)錯(cuò)了，這個(gè)資產(chǎn)不是一個(gè)號(hào)資產(chǎn)，買(mǎi)個(gè)車(chē)吧便宜點(diǎn)還能處理掉，而這個(gè)公寓二手基本無(wú)人問(wèn)津

我詳細(xì)問(wèn)了問(wèn)買(mǎi)的原因：

1、其一便宜。去年年底某公寓精裝修、準(zhǔn)現(xiàn)房，確實(shí)便宜，一激動(dòng)就買(mǎi)。在我看來(lái)便宜的總是最貴的，機(jī)會(huì)成本巨大，公寓基本沒(méi)有啥流動(dòng)性，放在其他的投資標(biāo)的上是不是更好？

2、聽(tīng)父母的建議。小時(shí)候我們做決策基本都是聽(tīng)父母的， 但是隨著時(shí)間的推移，我們知識(shí)的豐富和判斷能力的增強(qiáng)，父母的某一些決策可能是錯(cuò)誤的。如果不聽(tīng)，父母可能會(huì)說(shuō)你是“大逆不道”“逆子”，鬧得家庭很不愉快。

3、意識(shí)到錯(cuò)誤。承認(rèn)自己的錯(cuò)誤是非常難的事情，很多人一輩子都不會(huì)認(rèn)為自己有錯(cuò)誤！段永平說(shuō)：知錯(cuò)就改，再大的代價(jià)都是最小的代價(jià)！

再回來(lái)碩大這個(gè)項(xiàng)目：門(mén)口就是5號(hào)線(xiàn)七里河的A口，斜對(duì)面就是萬(wàn)科廣場(chǎng)，往西再走就是福都生活廣場(chǎng)，整體的便利條件還是非常好的，交通這一塊也是金二環(huán)，東西南北四通八達(dá)。

說(shuō)一千道一萬(wàn)，依舊不推薦！(展開(kāi)全部)

美景芳菲項(xiàng)目在售的是兩棟公寓，項(xiàng)目賣(mài)的還不錯(cuò)，目前樓層可選性不多，有些整層都被訂了，目前B棟單價(jià)在8000元/平米左右，北側(cè)是37平左右的戶(hù)型，南側(cè)約44平加上一戶(hù)89平公寓；A棟在8500元/平米左右，北側(cè)是32平，南側(cè)約38平加一戶(hù)78平公寓，毛坯交付。

美景芳菲的售樓部在萬(wàn)科廣場(chǎng)里面，工地在美景鴻城的北側(cè)，現(xiàn)在蓋了也沒(méi)幾層。美景芳菲的位置真的挺好，樓下就是七里河地鐵站，離中州大道也很近，周邊是富田太陽(yáng)城，有美景龍?zhí)萌f(wàn)科廣場(chǎng)，無(wú)論是交通還是商業(yè)都很方便，周邊的居住人口很多，很多租戶(hù)，生活氣息很足，就是環(huán)境一般。

雖然公寓的位置好，價(jià)格也不算高，但也有不利條件，這個(gè)地塊拿地時(shí)間大約是在09年，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)去十幾年了，不過(guò)現(xiàn)在有政策是續(xù)簽，美景項(xiàng)目也說(shuō)是后期統(tǒng)一組織租戶(hù)續(xù)簽?zāi)晗蓿梢栽敿?xì)了解一下這些政策。

此外，該項(xiàng)目樓棟朝南的公寓離美景鴻城距離太近，說(shuō)是30米的樓間距，但看著就是緊挨著，朝南戶(hù)的采光不一定有北戶(hù)好。這個(gè)項(xiàng)目更適合投資出租，未來(lái)租出去會(huì)有很多客戶(hù)，不適合個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)年限少，戶(hù)數(shù)多，電梯少，居住舒適度一般。(展開(kāi)全部)