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市場(chǎng)一差，公寓這種產(chǎn)品連罵的人都沒啦。之前是告訴你公寓不能買，商鋪不能買，三代養(yǎng)一鋪。現(xiàn)在是直接告訴你房子不能買。
今天要說的這個(gè)項(xiàng)目，屬于不錯(cuò)的公寓產(chǎn)品，起碼租金不錯(cuò)，賣的話是不要想啦，投資的話肯定要算總賬。
項(xiàng)目位于中州大道與航海東路交會(huì)處東，門口就是地鐵4號(hào)線、5號(hào)線七里河站A出口，很不錯(cuò)的線路，有通達(dá)全城的環(huán)線還有通往北龍湖的想象空間。
總共A/B兩棟樓，平層，A棟4T27戶，共24層，B棟2T12戶，共25層。1-3層為社區(qū)商業(yè)，4-25層為公寓，戶型面積有32㎡、37㎡、45㎡、78㎡和89㎡，南戶帶陽(yáng)臺(tái)，北戶帶飄窗，總共865套。
預(yù)計(jì)交房時(shí)間在2023年底，還有一年半時(shí)間。
目前對(duì)外報(bào)價(jià)8500左右，特價(jià)房7500左右，按照8000來算，買個(gè)正常樓層45㎡，總價(jià)36萬(wàn)，月租金1500，年租金1.8萬(wàn)，租金收益率5%，是不是還行？
周邊租房市場(chǎng)還是不錯(cuò)的，西側(cè)萬(wàn)科美景龍門租金一般也都在1200-1800之間，并且空房很少。
周邊商業(yè)有美景龍?zhí)萌f(wàn)科廣場(chǎng)、一站式購(gòu)物廣場(chǎng)、丹尼斯航海天地、福都廣場(chǎng)等，雖都不是很出彩，但基本生活需求能滿足。
所以說，是一個(gè)不錯(cuò)的公寓產(chǎn)品。
但是，不推薦買。
另外，現(xiàn)在開發(fā)商美景也出了點(diǎn)問題，主要是大BOSS，涉及到新財(cái)富那個(gè)事，盡量回避下。北邊那兩個(gè)項(xiàng)目有央企招商加持，應(yīng)該問題不大。(展開全部)
美景芳菲，管城區(qū)航海東路與尚義路交叉口。
該項(xiàng)目是位于萬(wàn)科美景龍?zhí)玫男睂?duì)面，萬(wàn)科美景龍門的東側(cè)，占地面積是6900平方米，容積率是5.8，總的建筑面積是4.6萬(wàn)平方米，規(guī)劃2棟公寓，其中A棟24層、B棟25層，1-3層為商業(yè)，4-24/25層為平層公寓。A棟4T27戶、B棟2T12戶，A棟總計(jì)567戶，B棟總計(jì)252戶，戶型面積從33平方米——85平方米。
說來也很奇怪，今天和一個(gè)同行吃飯，不知道怎么著就聊到公寓這個(gè)事情，同行說我全款買了一個(gè)小公寓，我心里匪夷所思，同行怎么會(huì)買一個(gè)公寓呢？然后同行說到：今年想用錢的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)公寓無法變現(xiàn)，意識(shí)到自己買錯(cuò)了，這個(gè)資產(chǎn)不是一個(gè)號(hào)資產(chǎn)，買個(gè)車吧便宜點(diǎn)還能處理掉，而這個(gè)公寓二手基本無人問津
我詳細(xì)問了問買的原因：
1、其一便宜。去年年底某公寓精裝修、準(zhǔn)現(xiàn)房，確實(shí)便宜，一激動(dòng)就買。在我看來便宜的總是最貴的，機(jī)會(huì)成本巨大，公寓基本沒有啥流動(dòng)性，放在其他的投資標(biāo)的上是不是更好？
2、聽父母的建議。小時(shí)候我們做決策基本都是聽父母的， 但是隨著時(shí)間的推移，我們知識(shí)的豐富和判斷能力的增強(qiáng)，父母的某一些決策可能是錯(cuò)誤的。如果不聽，父母可能會(huì)說你是“大逆不道”“逆子”，鬧得家庭很不愉快。
3、意識(shí)到錯(cuò)誤。承認(rèn)自己的錯(cuò)誤是非常難的事情，很多人一輩子都不會(huì)認(rèn)為自己有錯(cuò)誤！段永平說：知錯(cuò)就改，再大的代價(jià)都是最小的代價(jià)！
再回來碩大這個(gè)項(xiàng)目：門口就是5號(hào)線七里河的A口，斜對(duì)面就是萬(wàn)科廣場(chǎng)，往西再走就是福都生活廣場(chǎng)，整體的便利條件還是非常好的，交通這一塊也是金二環(huán)，東西南北四通八達(dá)。
說一千道一萬(wàn)，依舊不推薦！(展開全部)
美景芳菲，航海路與尚義路交匯處。
該項(xiàng)目占地面積約6800平方米，約18畝，容積率為5.79，規(guī)劃2棟公寓，1-3層為商業(yè)，4-25層為平層公寓，A棟4T27戶、B棟2T12戶，A棟總計(jì)567戶，B棟總計(jì)252戶，戶型面積從33平方米-89平方米，主力戶型是32平方米、38平方米、44平方米。
買房子的第一要素就是位置，位置，還是位置。該項(xiàng)目位置是真不錯(cuò)，臨航海路，門口就是4號(hào)線和5號(hào)線的換乘點(diǎn)七里河站A出口，斜對(duì)面就是美景龍?zhí)萌f(wàn)科廣場(chǎng)，位置是真的不錯(cuò)，單價(jià)也挺誘人均價(jià)9000元/平方米。
簡(jiǎn)單的做一個(gè)計(jì)算：如果你買一個(gè)38平方米的戶型，單價(jià)9000元/平方米，月租金是1800元/月，投資收益率為1800*12/(9000*38)=6.31%，符合預(yù)期，但實(shí)際情況要復(fù)雜一些，因?yàn)闀?huì)產(chǎn)生空租、貸款利息等等，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看收益應(yīng)該是低于6%。
市場(chǎng)上大概有三類資產(chǎn)：
1、第一類就是貨幣類的資產(chǎn)，債券、貨幣基金、銀行存款等等，這類資產(chǎn)看起來是安全，其實(shí)是最危險(xiǎn)。
因?yàn)楝F(xiàn)金類的資產(chǎn)貶值比較厲害，從1965年到現(xiàn)在美元累計(jì)貶值了86%，當(dāng)年花1美元，現(xiàn)在則需要7美元；人民幣貶值速度也是非?？欤^去四十年廣義M2的增速是15%，簡(jiǎn)單的所就是市場(chǎng)上的錢，每年多15%。
2、第二類就是不會(huì)有任何產(chǎn)出的資產(chǎn)，購(gòu)買它的人希望有一天人們用更高的價(jià)格購(gòu)買它。比如說黃金、古玩、字畫。
3、第三類就是可生產(chǎn)性的資產(chǎn)，比如像是公司、房地產(chǎn)、農(nóng)場(chǎng)，他們能源源不斷的產(chǎn)出東西。
在過去一二年只有少數(shù)一二線城市的房子和一些股票能跑贏印鈔機(jī)，但是現(xiàn)在房子的金融屬性慢慢被弱化。
最后再重申一下觀點(diǎn)，公寓不建議普通者購(gòu)買，最近這幾年也不建議亂投資。(展開全部)
美景芳菲不算是新項(xiàng)目，這是萬(wàn)科美景龍門的東地塊，想想當(dāng)時(shí)萬(wàn)科賣龍門的時(shí)候多難，熬到現(xiàn)房才賣，后來佛山萬(wàn)科又牽涉將商業(yè)辦公項(xiàng)目改為公寓違規(guī)出售的問題，又難賣又難纏，估計(jì)讓萬(wàn)科對(duì)商辦地塊徹底死心了，所以仍由地主美景來操盤。
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項(xiàng)目也比較簡(jiǎn)單，占地6800平米，容積率5.79，規(guī)劃2棟公寓，其中A棟24層、B棟25層，1-3層為商業(yè),4-24/25層為平層公寓。A棟4T27戶、B棟2T12戶，A棟總計(jì)567戶，B棟總計(jì)252戶，商鋪34戶。主要戶型有33m2、37m2、38m2、44m2、75m2、85m2六種戶型，預(yù)計(jì)6月底開盤。
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一般來說，投資公寓最看地段和地鐵，美景芳菲正好都占了。
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首先是地段成熟，位于航海東路與尚義路交叉口，北有美景龍?zhí)萌f(wàn)科廣場(chǎng)，東有中原福塔一層的跨境貿(mào)易保稅交易中心、龍門西廣場(chǎng)還有有約2萬(wàn)方體量的商業(yè)，機(jī)場(chǎng)高速、中州大道、航海路都離得不遠(yuǎn)，南面依托美景鴻城小區(qū)，生活氛圍濃厚。
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其次是雙地鐵，4號(hào)線、5號(hào)線換乘站七里河站A出口就在樓下，近的不能再近了，這兩地鐵還都很關(guān)鍵，一個(gè)是通往北龍湖CBD等白領(lǐng)聚集區(qū)，一個(gè)是城市環(huán)線。
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除了這兩點(diǎn)，芳菲的戶型都很小，大量的32-38平微型公寓，北邊帶飄窗，南邊帶陽(yáng)臺(tái)，總價(jià)不高，性價(jià)比不錯(cuò)。美景也引入了金地物業(yè)。
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地段好，又不貴的小公寓，很容易讓人產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)，不過也要注意幾點(diǎn)。
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第一，? 距離航海東路立交太近，也就150米左右，容易受車流噪音粉塵影響，當(dāng)然，選B棟會(huì)好一點(diǎn)。
第二，? 梯戶比偏高。A棟4T27戶，B棟2梯12戶，又都是24-25層，估計(jì)入住了會(huì)上演每天搶電梯的戲碼。
第三，? 產(chǎn)權(quán)年限縮水，這塊地時(shí)間太久了，估計(jì)年限剩下不到30年了。
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之前萬(wàn)科龍門特價(jià)賣過9500-11500的精裝現(xiàn)房，估計(jì)美景也就是這價(jià)格了。(展開全部)
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