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市場一差，公寓這種產(chǎn)品連罵的人都沒啦。之前是告訴你公寓不能買，商鋪不能買，三代養(yǎng)一鋪?，F(xiàn)在是直接告訴你房子不能買。

今天要說的這個(gè)項(xiàng)目，屬于不錯(cuò)的公寓產(chǎn)品，起碼租金不錯(cuò)，賣的話是不要想啦，投資的話肯定要算總賬。

項(xiàng)目位于中州大道與航海東路交會(huì)處東，門口就是地鐵4號(hào)線、5號(hào)線七里河站A出口，很不錯(cuò)的線路，有通達(dá)全城的環(huán)線還有通往北龍湖的想象空間。

總共A/B兩棟樓，平層，A棟4T27戶，共24層，B棟2T12戶，共25層。1-3層為社區(qū)商業(yè)，4-25層為公寓，戶型面積有32㎡、37㎡、45㎡、78㎡和89㎡，南戶帶陽臺(tái)，北戶帶飄窗，總共865套。
預(yù)計(jì)交房時(shí)間在2023年底，還有一年半時(shí)間。

目前對(duì)外報(bào)價(jià)8500左右，特價(jià)房7500左右，按照8000來算，買個(gè)正常樓層45㎡，總價(jià)36萬，月租金1500，年租金1.8萬，租金收益率5%，是不是還行？

周邊租房市場還是不錯(cuò)的，西側(cè)萬科美景龍門租金一般也都在1200-1800之間，并且空房很少。
周邊商業(yè)有美景龍?zhí)萌f科廣場、一站式購物廣場、丹尼斯航海天地、福都廣場等，雖都不是很出彩，但基本生活需求能滿足。
所以說，是一個(gè)不錯(cuò)的公寓產(chǎn)品。
但是，不推薦買。

另外，現(xiàn)在開發(fā)商美景也出了點(diǎn)問題，主要是大BOSS，涉及到新財(cái)富那個(gè)事，盡量回避下。北邊那兩個(gè)項(xiàng)目有央企招商加持，應(yīng)該問題不大。(展開全部)

美景芳菲，管城區(qū)航海東路與尚義路交叉口。

該項(xiàng)目是位于萬科美景龍?zhí)玫男睂?duì)面，萬科美景龍門的東側(cè)，占地面積是6900平方米，容積率是5.8，總的建筑面積是4.6萬平方米，規(guī)劃2棟公寓，其中A棟24層、B棟25層，1-3層為商業(yè)，4-24/25層為平層公寓。A棟4T27戶、B棟2T12戶，A棟總計(jì)567戶，B棟總計(jì)252戶，戶型面積從33平方米——85平方米。

說來也很奇怪，今天和一個(gè)同行吃飯，不知道怎么著就聊到公寓這個(gè)事情，同行說我全款買了一個(gè)小公寓，我心里匪夷所思，同行怎么會(huì)買一個(gè)公寓呢？然后同行說到：今年想用錢的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)公寓無法變現(xiàn)，意識(shí)到自己買錯(cuò)了，這個(gè)資產(chǎn)不是一個(gè)號(hào)資產(chǎn)，買個(gè)車吧便宜點(diǎn)還能處理掉，而這個(gè)公寓二手基本無人問津

我詳細(xì)問了問買的原因：

1、其一便宜。去年年底某公寓精裝修、準(zhǔn)現(xiàn)房，確實(shí)便宜，一激動(dòng)就買。在我看來便宜的總是最貴的，機(jī)會(huì)成本巨大，公寓基本沒有啥流動(dòng)性，放在其他的投資標(biāo)的上是不是更好？

2、聽父母的建議。小時(shí)候我們做決策基本都是聽父母的， 但是隨著時(shí)間的推移，我們知識(shí)的豐富和判斷能力的增強(qiáng)，父母的某一些決策可能是錯(cuò)誤的。如果不聽，父母可能會(huì)說你是“大逆不道”“逆子”，鬧得家庭很不愉快。

3、意識(shí)到錯(cuò)誤。承認(rèn)自己的錯(cuò)誤是非常難的事情，很多人一輩子都不會(huì)認(rèn)為自己有錯(cuò)誤！段永平說：知錯(cuò)就改，再大的代價(jià)都是最小的代價(jià)！

再回來碩大這個(gè)項(xiàng)目：門口就是5號(hào)線七里河的A口，斜對(duì)面就是萬科廣場，往西再走就是福都生活廣場，整體的便利條件還是非常好的，交通這一塊也是金二環(huán)，東西南北四通八達(dá)。

說一千道一萬，依舊不推薦！(展開全部)

美景芳菲項(xiàng)目在售的是兩棟公寓，項(xiàng)目賣的還不錯(cuò)，目前樓層可選性不多，有些整層都被訂了，目前B棟單價(jià)在8000元/平米左右，北側(cè)是37平左右的戶型，南側(cè)約44平加上一戶89平公寓；A棟在8500元/平米左右，北側(cè)是32平，南側(cè)約38平加一戶78平公寓，毛坯交付。

美景芳菲的售樓部在萬科廣場里面，工地在美景鴻城的北側(cè)，現(xiàn)在蓋了也沒幾層。美景芳菲的位置真的挺好，樓下就是七里河地鐵站，離中州大道也很近，周邊是富田太陽城，有美景龍?zhí)萌f科廣場，無論是交通還是商業(yè)都很方便，周邊的居住人口很多，很多租戶，生活氣息很足，就是環(huán)境一般。

雖然公寓的位置好，價(jià)格也不算高，但也有不利條件，這個(gè)地塊拿地時(shí)間大約是在09年，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過去十幾年了，不過現(xiàn)在有政策是續(xù)簽，美景項(xiàng)目也說是后期統(tǒng)一組織租戶續(xù)簽?zāi)晗?，可以詳?xì)了解一下這些政策。

此外，該項(xiàng)目樓棟朝南的公寓離美景鴻城距離太近，說是30米的樓間距，但看著就是緊挨著，朝南戶的采光不一定有北戶好。這個(gè)項(xiàng)目更適合投資出租，未來租出去會(huì)有很多客戶，不適合個(gè)人購買，產(chǎn)權(quán)年限少，戶數(shù)多，電梯少，居住舒適度一般。(展開全部)