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市場一差，公寓這種產(chǎn)品連罵的人都沒啦。之前是告訴你公寓不能買，商鋪不能買，三代養(yǎng)一鋪?，F(xiàn)在是直接告訴你房子不能買。
今天要說的這個項目，屬于不錯的公寓產(chǎn)品，起碼租金不錯，賣的話是不要想啦，投資的話肯定要算總賬。
項目位于中州大道與航海東路交會處東，門口就是地鐵4號線、5號線七里河站A出口，很不錯的線路，有通達全城的環(huán)線還有通往北龍湖的想象空間。
總共A/B兩棟樓，平層，A棟4T27戶，共24層，B棟2T12戶，共25層。1-3層為社區(qū)商業(yè)，4-25層為公寓，戶型面積有32㎡、37㎡、45㎡、78㎡和89㎡，南戶帶陽臺，北戶帶飄窗，總共865套。
預(yù)計交房時間在2023年底，還有一年半時間。
目前對外報價8500左右，特價房7500左右，按照8000來算，買個正常樓層45㎡，總價36萬，月租金1500，年租金1.8萬，租金收益率5%，是不是還行？
周邊租房市場還是不錯的，西側(cè)萬科美景龍門租金一般也都在1200-1800之間，并且空房很少。
周邊商業(yè)有美景龍?zhí)萌f科廣場、一站式購物廣場、丹尼斯航海天地、福都廣場等，雖都不是很出彩，但基本生活需求能滿足。
所以說，是一個不錯的公寓產(chǎn)品。
但是，不推薦買。
另外，現(xiàn)在開發(fā)商美景也出了點問題，主要是大BOSS，涉及到新財富那個事，盡量回避下。北邊那兩個項目有央企招商加持，應(yīng)該問題不大。(展開全部)
美景芳菲項目在售的是兩棟公寓，項目賣的還不錯，目前樓層可選性不多，有些整層都被訂了，目前B棟單價在8000元/平米左右，北側(cè)是37平左右的戶型，南側(cè)約44平加上一戶89平公寓；A棟在8500元/平米左右，北側(cè)是32平，南側(cè)約38平加一戶78平公寓，毛坯交付。
美景芳菲的售樓部在萬科廣場里面，工地在美景鴻城的北側(cè)，現(xiàn)在蓋了也沒幾層。美景芳菲的位置真的挺好，樓下就是七里河地鐵站，離中州大道也很近，周邊是富田太陽城，有美景龍?zhí)萌f科廣場，無論是交通還是商業(yè)都很方便，周邊的居住人口很多，很多租戶，生活氣息很足，就是環(huán)境一般。
雖然公寓的位置好，價格也不算高，但也有不利條件，這個地塊拿地時間大約是在09年，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過去十幾年了，不過現(xiàn)在有政策是續(xù)簽，美景項目也說是后期統(tǒng)一組織租戶續(xù)簽?zāi)晗?，可以詳細了解一下這些政策。
此外，該項目樓棟朝南的公寓離美景鴻城距離太近，說是30米的樓間距，但看著就是緊挨著，朝南戶的采光不一定有北戶好。這個項目更適合投資出租，未來租出去會有很多客戶，不適合個人購買，產(chǎn)權(quán)年限少，戶數(shù)多，電梯少，居住舒適度一般。(展開全部)
美景芳菲位于航海路與尚義路交匯處，西側(cè)一路之隔即為萬科美景龍門公寓，屬于龍門的東地塊，為美景自己操刀開發(fā)的，首先說區(qū)位，周邊有航海東路、中州大道，機場高速等主干道，出門就是已經(jīng)建成運營的地鐵4/5號線換乘站-七里河站，到東區(qū)CBD僅4站左右約15分鐘。樓下也有公交車站，斜對面就是萬科廣場，順著航海路往西過了中州大道就是富田太陽城商圈，盒馬生鮮等，醫(yī)院有鄭州市第七人民醫(yī)院等，周邊有世紀歡樂園、中原福塔及濱河公園等生態(tài)資源配套，作為公寓產(chǎn)品這個區(qū)位還是不錯的。
整個項目占地6800平方米，容積率5.79，規(guī)劃2棟公寓，其中A棟24層，B棟25層，1-3層為商業(yè)，4-24/25層為平層公寓，A棟4T27戶，B棟2T12戶，A棟合計567戶，B棟總計252戶，商鋪34戶，主要戶型有33㎡，37㎡，38㎡，44㎡，75㎡，85㎡等戶型，北側(cè)帶飄窗，南側(cè)帶陽臺，目前在售均價8000左右，以主力32-38㎡的為例，總價不到30萬/套，首付約15萬元左右，月供約1500左右。預(yù)計2023年年底毛坯交付，物業(yè)為金地物業(yè)，物業(yè)費3.86元，無氣，商水商電，目前B幢已經(jīng)封頂。
項目自從去年9月開盤，目前基本去化約有60%左右，周邊三環(huán)內(nèi)在售的公寓有銀基C5在售均價10000元左右，中州大道農(nóng)業(yè)路的萬熙天地均價13000元左右，還有北龍湖的高端翡云公寓均價30000元左右，美景芳菲這個項目勝在位置不錯，樓下就是建成的地鐵線而不是規(guī)劃中的，但是這個公寓沒有暖氣沒有燃氣，現(xiàn)在更不推薦公寓項目，除非手里不差錢的，剛需自住想著過幾年換房的，單身小姐姐想著有個安全感的還是慎重掂量一下吧。(展開全部)
美景芳菲位于航海路與尚義路交叉口，美景鴻城的北邊，為萬科美景龍門的東地塊，原本是和西地塊一塊開發(fā)，但是修地鐵4號線給耽誤了，現(xiàn)在4號線已經(jīng)運營了，項目也就提上了日程。
地塊不大，只有約18畝，容積率為5.79，一共就規(guī)劃有2棟公寓產(chǎn)品，1-3層為商業(yè)，4以上為平層公寓，A棟4T27戶、B棟2T12戶。
戶型建面約33平方米-89平方米，主力戶型是32平方米、38平方米、44平方米。戶型差不多，只不過朝南戶型設(shè)計的是陽臺，朝北戶型的陽臺改為了飄窗。
賣的還不錯，A棟可選樓層只有14層和15層，B棟可選樓層也只有14層15層和頂層，其余要么賣的差不多了，要么是在和大客戶談，比如說酒店。
價格也不算貴，置業(yè)顧問說的均價在8800元/平米左右，實際各種優(yōu)惠算下來單價只合到8200元/平米，首付可分期，就是少一個點優(yōu)惠，兩萬訂房，兩年四次付清，前三次四萬塊錢，最后一次兩萬塊錢。
地段也非常好，距離美景龍?zhí)萌f科廣場非常近，已開通運營的地鐵4號線和5號線換乘站七里河站就在小區(qū)門口，4號線向北4站即可到達會展中心，當然地鐵經(jīng)過時的震動感也是不可避免。同時，臨近多條城市主干道，航海路貫穿鄭州東西，東邊緊鄰的機場高速可直達鄭州新鄭機場，自駕也是非常方便。(展開全部)
美景芳菲位于管城區(qū)航海東路騰飛路，七里河地鐵口A口，金二環(huán)4號線，5號線，雙地鐵上蓋32-89平，平層公寓！位置非常不錯，主城地段，周邊配套齊全，宜居宜投資辦公，租金能抵月供的項目不多了！
準備開賣了，基本都是30-40平方左右的小戶型低總價公寓。
這項目這么多年了，配套交通早已經(jīng)熟透了，雙地鐵直接能開到入戶大堂
也不是公寓絕對不能買：
1.看價格，只要足夠的低（這位置不愁租），當然可以投資；
2.大約2010年拿的地，2024年交房，要知曉剩余年限的事，雖然這個東西個人認為影響不大;
3.物業(yè)（河南省金地美景物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司）與西邊的鄰居（正宗的萬科物業(yè)）還是有很大差距的；
4.2026年，你應(yīng)該看到還有房源在售
美景芳菲在管城區(qū)航海東路路騰飛路，七里河地鐵口A口，金二環(huán)4號線，5號線，雙地鐵上蓋32-89平，平層公寓！位置非常不錯，主城地段，隔壁龍門價格30多平戶型現(xiàn)在租金在1800左右，比較適合做酒店，這個地段也好租，周邊配套齊全，人流量也大，附近很多大型成熟社區(qū)！離機場高速也近！價格說的是在九千多到一萬左右！近期就要開盤了，等價格
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