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美林河畔，中州大道與航海路交匯處。

先說結(jié)論，不推薦、不推薦、不推薦。

今年4月份的時(shí)候這個(gè)項(xiàng)目就推出來一部分房源，在4號(hào)樓、5號(hào)樓、8號(hào)樓上面，對(duì)外釋放的價(jià)格是11500元/平方米左右，已經(jīng)是毛坯交付，只有是哪個(gè)戶型87平方米的兩房、99平方米的兩房、116平方米的三房，現(xiàn)在年底了又推出一部分房源，價(jià)格只要9999元/平方米，另外就是87平方米的戶型開發(fā)商墊付5%首付款。

該項(xiàng)目是現(xiàn)房項(xiàng)目，而且只賣一萬塊錢一平方米，二手房大概是八九千塊，對(duì)面的萬科美景龍?zhí)玫膬r(jià)格的二手房?jī)r(jià)格1.7萬左右，巔峰時(shí)期18000-19000，為啥兩者之間的價(jià)格相差50%。

1、高容積率。

目前是來看是數(shù)一數(shù)二的高，這個(gè)項(xiàng)目的容積率是7.16，美盛的項(xiàng)目也才6，7的容積率是啥概念，普通的社區(qū)是3.5的容積率，也是就是普通的社區(qū)又多了一倍，密密麻麻都是人，你從中州大道過，會(huì)看見樓跟樓之間太近了，居住的舒適度肯定是非常差。

2、戶型設(shè)計(jì)。

都是10多年前的戶型了，高梯戶比，再加上99平方米做兩房，116平方米也是兩房，可以改三房，所以這個(gè)戶型也是很大的硬傷。

3、物業(yè)差

這物業(yè)是真的不行，你去小區(qū)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)感覺很亂，人車不分流、貼小廣告的都能進(jìn)去。

物業(yè)差的小區(qū)，高容積率的小區(qū)，哪怕是再便宜也不買，因?yàn)槌鍪趾苈闊┗蛘吡鲃?dòng)性很差，想賣賣不掉，這就是比較尷尬了。(展開全部)

北有九錦臺(tái)，南有美林河畔，這種老盤新推，價(jià)格確實(shí)優(yōu)惠，房子也確實(shí)垃圾，如同雞肋，看著很誘人，但真要買吧又覺得不值。

美林河畔是鄭州數(shù)的上的掉價(jià)盤，高時(shí)賣過15000元一平，但現(xiàn)在二手房就值個(gè)9000元一平，現(xiàn)在主要賣的是4#、5#、8#，29層高層，兩梯五戶的回字形設(shè)計(jì)，這種不忌憚朝向的設(shè)計(jì)，頗有點(diǎn)南方房子的感覺，但得房率應(yīng)該不低，但由于弧形陽臺(tái)設(shè)計(jì)，空間利用率不一定稿，主要是87平兩房，99平兩房，117平2+1房，據(jù)說今年11月交房，均價(jià)10000多點(diǎn)。

雖然說這是中州大道航海路二環(huán)邊，又有七里河站4/5號(hào)線換乘地鐵，但這個(gè)盤屬于典型的優(yōu)劣勢(shì)都很有明顯的項(xiàng)目，而且劣勢(shì)很致命。

首先是容積率逆天了，占地80畝，容積率7.16，我好想還沒見過比這個(gè)更高的，美盛教育港灣好像是5.99，金城時(shí)代廣場(chǎng)好像是8.0，但那已經(jīng)不能叫住宅區(qū)了。

其次是中州大道這個(gè)大殺器，凡是挨著中州大道的，沒有業(yè)主不訴苦的，沒有房?jī)r(jià)不下跌的，這種噪音盤，誰住誰知道。

再次是地塊相對(duì)不合群，被中州大道、七里河、航海路封在一個(gè)孤島上，無論是感官上還是風(fēng)水上，似乎都不太舒服。

我個(gè)人對(duì)中州大道航海路這一片一直不太感冒，每次路過富田太陽城、美景鴻城，以及世紀(jì)歡樂園，都覺得這里破敗腐朽擁擠吵鬧，可能是因?yàn)橹兄荽蟮篮蜋C(jī)場(chǎng)高速都穿過這里，把整個(gè)磁場(chǎng)破壞了吧。(展開全部)

房住不炒，房子一定要住的舒服才有價(jià)值。

最近這個(gè)樓盤也冒頭了，一期十幾前前就開始賣了，也交房有十年左右。

現(xiàn)在推出二期，已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計(jì)還有半年時(shí)間交付。
項(xiàng)目總占地面積約80畝，倒是不大，但拖到現(xiàn)在說明這中間也經(jīng)歷了很多。

地塊位置自不必說，中州大道、航海路、七里河都是響當(dāng)當(dāng)?shù)?，周邊還有地鐵4/5號(hào)線換乘站七里河站，交通出行還算得上方便。

商業(yè)的話，也很齊全，有富田一站式購(gòu)物中心和萬科美景龍?zhí)觅?gòu)物中心，雖比不上大衛(wèi)城、正弘城這種大量級(jí)，但也夠用。

戶型有87㎡兩室兩廳一衛(wèi)、99㎡兩室兩廳一衛(wèi)、117㎡三室兩廳一衛(wèi)，設(shè)計(jì)的很垃圾，但畢竟是十幾年前的產(chǎn)物。
均價(jià)11500，看似便宜，其實(shí)也不便宜。美林河畔一期在二手房市場(chǎng)上也活躍了很多年，成交量也還行，因樓棟位置、戶型、面積不同，價(jià)格也有差異，從9500-11500不等?，F(xiàn)在的優(yōu)勢(shì)無非是房齡新一些，其他都大同小異。

品質(zhì)方面也不要想太多，一路之隔的萬科美景龍?zhí)枚址?7500左右，永遠(yuǎn)要相信一分價(jià)錢一分貨，周邊富田太陽城、美景鴻城二手房銷量都不錯(cuò)，這邊的二手房門店業(yè)績(jī)放在整個(gè)鄭州都是名列前茅。

伴隨保利天匯的交付，萬科美景龍?zhí)靡矊⑼嗜ジＫ蟾绲墓猸h(huán)，雖然在維權(quán)，絲毫不影響其地位。

至于美林河畔這個(gè)，個(gè)人覺得沒有過多買的必要，綜合對(duì)比還不如附近那個(gè)陽光城。(展開全部)

美林河畔這個(gè)項(xiàng)目真心不推薦買，再便宜也不能買。

首先，產(chǎn)品落后。高容積率，樓間距非常窄，嚴(yán)重影響居住舒適度。產(chǎn)品還是N年前的產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)放在現(xiàn)在來看明顯落后，87㎡跟99㎡戶型，全部都是兩室，功能性不夠。

其次，位置有硬傷。小區(qū)處在中州大道、十八里河以及航海路的圍合區(qū)域，有點(diǎn)孤盤的意思，在售的這兩棟樓不臨河，但是離中州大道非常近，會(huì)有噪音粉塵影響。

再有，性價(jià)比不高。一萬出頭的單價(jià)確實(shí)足夠便宜，尤其跟周邊在售的新房相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。但是跟自己小區(qū)的二手房相比，根本沒有性價(jià)比可言。新房均價(jià)11000元/平米，二手房10000元/平米，單考慮價(jià)格，肯定是二手房更劃算。

整體來看，如果是預(yù)算不夠，且能接受項(xiàng)目本身存在的硬傷，只考慮便利性的話，那美林河畔是上車主城區(qū)比較低的門檻。

但是要優(yōu)先考慮二手房，性價(jià)比高于新推的這兩棟新房，即便安全性沒有問題，但10月份才交房，毛坯還需要時(shí)間裝修，不如二手房即買即住。

如果是預(yù)算充足的話，看中這個(gè)地段，就不建議考慮美林河畔了，周邊的美景鴻城跟陽光城二手房都不錯(cuò)，對(duì)小區(qū)品質(zhì)要求高的話，萬科美景龍?zhí)檬亲顑?yōu)選。(展開全部)

項(xiàng)目宣傳的很吸引人：二環(huán)邊+地鐵+準(zhǔn)現(xiàn)房+價(jià)格低。

美林河畔位于中州大道與航海東路交匯處東南角，標(biāo)準(zhǔn)的二環(huán)邊，臨河，臨近主干道。

距離地鐵4號(hào)線、5號(hào)線換乘站七里河站約500米，后期不管是自駕還是公共交通，出行便利度很高。

北側(cè)一路之隔就是美景龍?zhí)脷g樂廣場(chǎng)和富田新天地，商業(yè)配套也已經(jīng)非常成熟了。

此次推出的兩棟樓跟之前已交付的樓棟都在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，這兩棟樓的交房時(shí)間預(yù)計(jì)為今年10月份。

但是據(jù)置業(yè)顧問說的是已經(jīng)全部做好了，原來的入戶門為外開不方便，需要重新?lián)Q成內(nèi)開門，所以交房時(shí)間晚了幾個(gè)月。準(zhǔn)現(xiàn)房在售，一定程度上也降低了小開發(fā)商樓盤的風(fēng)險(xiǎn)性。

不僅如此，價(jià)格還很低，目前在售價(jià)格區(qū)間為10500-12000元/平米。

單價(jià)有多低？

周邊在售新房鼎盛陽光城13500元/㎡、正商金域華府14500元/㎡，龍?jiān)锤?4000元/㎡，盛澳金尊府18000元/㎡。

單價(jià)一萬出頭，在管城區(qū)已經(jīng)是地板價(jià)了。在這個(gè)地段確實(shí)能到吊打周邊一眾新房，對(duì)剛需十分友好。

作為剛需，最看中的首先是價(jià)格，但是也不能只考慮價(jià)格，價(jià)值決定價(jià)格，美林河畔雖然便宜，卻也不一定值這個(gè)價(jià)格(展開全部)

美林河畔這個(gè)項(xiàng)目在管城區(qū)已經(jīng)好多年了。最近售樓部又重新開放，新推出來了兩棟樓，說這兩棟樓之前，先來說說美林河畔的二手房。

在管城區(qū)，美林河畔的二手房一直都賣不上價(jià)。

一路之隔的萬科美景龍?zhí)茫址烤鶅r(jià)18000元/平米，有些業(yè)主不著急的話，甚至能賣到19000+元/平米。要說萬科美景龍?zhí)脤儆谄瑓^(qū)內(nèi)的品質(zhì)二手房，標(biāo)準(zhǔn)太高，沒有可對(duì)比性，那再來看周邊的其他二手房：美景鴻城二期15000元/平米，三期13000元/平米，再往南的陽光城二手房14000-15000元/平米。是的，只有美林河畔二手房均價(jià)10000元/平米。

為什么美林河畔二手房一直賣不上價(jià)？

小開發(fā)商的樓盤，品質(zhì)一般，已經(jīng)交房很多年，物業(yè)管理不到位，外賣送餐，信用卡推銷都可以隨意進(jìn)出小區(qū)。最關(guān)鍵的是，容積率高，房子也不是正南正北朝向，再加上樓間距太小了，嚴(yán)重影響到低樓層的采光，同時(shí)臨近中州大道高架橋，噪音粉塵影響很大。除了地段優(yōu)勢(shì)之外，剩下的基本上都是房子本身存在的硬傷。

因此，美林河畔算是管城區(qū)非常剛需的二手房了，價(jià)格低，但流通性還不如美景鴻城跟陽光城。(展開全部)

二環(huán)邊，5號(hào)線地鐵口，準(zhǔn)現(xiàn)房，單價(jià)10×××元/平米起。

聽起來是不是很有誘惑力？沒錯(cuò)，這個(gè)項(xiàng)目就是管城區(qū)的美林河畔。

美林河畔整個(gè)小區(qū)占地面積86095㎡，建筑面積307677㎡，容積率7.16，共規(guī)劃有12棟樓，規(guī)劃總戶數(shù)2465戶。

這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)好多年了，不過上個(gè)月才剛?cè)〉?號(hào)樓、5號(hào)樓以及8號(hào)路的售賣資格證，目前準(zhǔn)現(xiàn)房在售。

最近主推的就是剛?cè)∽C的4號(hào)樓跟5號(hào)樓，28層高，其中28層為躍層，兩梯五戶設(shè)計(jì)，只有三個(gè)面積段，戶型建面約87平、99平兩房以及117平三房，得房率79%，全部毛坯交付，雙氣，后期物業(yè)為溫馨物業(yè)，物業(yè)費(fèi)1.76元/平。

目前在售的這兩棟樓是準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計(jì)今年11月份交付，價(jià)格區(qū)間為10500-12000元/平米，比美林河畔二手房還貴，還不如直接考慮二手房了。

戶型設(shè)計(jì)方面，只能說是很差，87平兩房戶型倒是還可以，只不過現(xiàn)在87平都能做成小三房了，99平甚至才做成兩房，對(duì)大部分人來說肯定不夠住，畢竟是好多年前的設(shè)計(jì)了，倒也是可以理解。

二環(huán)的地段是不假，距離地鐵口也確實(shí)不遠(yuǎn)，但是小區(qū)處在中州大道、十八里河以及航海路的圍合區(qū)域，有點(diǎn)孤盤的意思。(展開全部)

這么多年了，終于合規(guī)了