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不少中介最近都在推美林河畔，沒(méi)錯(cuò)就是中州大道航海路交叉口的美林河畔，這是一個(gè)已交房數(shù)年的成熟社區(qū)，主推4、5#和8#，對(duì)外釋放價(jià)格11500元/㎡左右，今年10月底交房，毛坯交付，三個(gè)戶型87平兩房、99平兩房和116平兩房可改三房，兩梯五戶設(shè)計(jì)。
優(yōu)勢(shì)非常明顯：
1、準(zhǔn)現(xiàn)房。
2、位置，美林河畔所在位置是正兒八經(jīng)的主城區(qū)，西臨中州大道，北側(cè)航海路，出行非常便利，東側(cè)為十八里河，距離地鐵5號(hào)線七里河站非常近，周邊位置遠(yuǎn)不及它的保利天匯18000起步，所以11500的現(xiàn)房還是非常有誘惑力的。
乍一聽(tīng)性價(jià)比確實(shí)不錯(cuò)，但實(shí)際就不是那么回事了。
1、7.16的容積率，遠(yuǎn)看就是密密麻麻的壓迫感。
2、這應(yīng)該是N年前的設(shè)計(jì)圖紙了，戶型設(shè)計(jì)毫無(wú)新意，可利用空間非常低，在當(dāng)下的市場(chǎng)里，完全沒(méi)啥競(jìng)爭(zhēng)力，后期拋棄二手房也不會(huì)有高價(jià)，開(kāi)發(fā)商把價(jià)格定的是明明白白。
3、西側(cè)緊鄰中州大道高架，確實(shí)是方便，但噪音也是在所難免。
4、美林河畔社區(qū)已非常成熟，內(nèi)部環(huán)境很一般，就是典型的剛需盤而已，與改善和品質(zhì)無(wú)關(guān)，據(jù)說(shuō)物業(yè)服務(wù)的水平也是非常的一般，所以不要有其他過(guò)多的期待。
總之11500的價(jià)格確實(shí)跟它很搭。
主城區(qū)高昂的價(jià)格早已不是剛需的駐足之地，但這個(gè)盤如在不考慮容積率、噪音和戶型的情況下，單純從配套齊全生活方便來(lái)看，還是可以作為一個(gè)備選的。(展開(kāi)全部)
美林河畔，中州大道與航海路交匯處。
先說(shuō)結(jié)論，不推薦、不推薦、不推薦。
今年4月份的時(shí)候這個(gè)項(xiàng)目就推出來(lái)一部分房源，在4號(hào)樓、5號(hào)樓、8號(hào)樓上面，對(duì)外釋放的價(jià)格是11500元/平方米左右，已經(jīng)是毛坯交付，只有是哪個(gè)戶型87平方米的兩房、99平方米的兩房、116平方米的三房，現(xiàn)在年底了又推出一部分房源，價(jià)格只要9999元/平方米，另外就是87平方米的戶型開(kāi)發(fā)商墊付5%首付款。
該項(xiàng)目是現(xiàn)房項(xiàng)目，而且只賣一萬(wàn)塊錢一平方米，二手房大概是八九千塊，對(duì)面的萬(wàn)科美景龍?zhí)玫膬r(jià)格的二手房?jī)r(jià)格1.7萬(wàn)左右，巔峰時(shí)期18000-19000，為啥兩者之間的價(jià)格相差50%。
1、高容積率。
目前是來(lái)看是數(shù)一數(shù)二的高，這個(gè)項(xiàng)目的容積率是7.16，美盛的項(xiàng)目也才6，7的容積率是啥概念，普通的社區(qū)是3.5的容積率，也是就是普通的社區(qū)又多了一倍，密密麻麻都是人，你從中州大道過(guò)，會(huì)看見(jiàn)樓跟樓之間太近了，居住的舒適度肯定是非常差。
2、戶型設(shè)計(jì)。
都是10多年前的戶型了，高梯戶比，再加上99平方米做兩房，116平方米也是兩房，可以改三房，所以這個(gè)戶型也是很大的硬傷。
3、物業(yè)差
這物業(yè)是真的不行，你去小區(qū)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)感覺(jué)很亂，人車不分流、貼小廣告的都能進(jìn)去。
物業(yè)差的小區(qū)，高容積率的小區(qū)，哪怕是再便宜也不買，因?yàn)槌鍪趾苈闊┗蛘吡鲃?dòng)性很差，想賣賣不掉，這就是比較尷尬了。(展開(kāi)全部)
北有九錦臺(tái)，南有美林河畔，這種老盤新推，價(jià)格確實(shí)優(yōu)惠，房子也確實(shí)垃圾，如同雞肋，看著很誘人，但真要買吧又覺(jué)得不值。
美林河畔是鄭州數(shù)的上的掉價(jià)盤，高時(shí)賣過(guò)15000元一平，但現(xiàn)在二手房就值個(gè)9000元一平，現(xiàn)在主要賣的是4#、5#、8#，29層高層，兩梯五戶的回字形設(shè)計(jì)，這種不忌憚朝向的設(shè)計(jì)，頗有點(diǎn)南方房子的感覺(jué)，但得房率應(yīng)該不低，但由于弧形陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，空間利用率不一定稿，主要是87平兩房，99平兩房，117平2+1房，據(jù)說(shuō)今年11月交房，均價(jià)10000多點(diǎn)。
雖然說(shuō)這是中州大道航海路二環(huán)邊，又有七里河站4/5號(hào)線換乘地鐵，但這個(gè)盤屬于典型的優(yōu)劣勢(shì)都很有明顯的項(xiàng)目，而且劣勢(shì)很致命。
首先是容積率逆天了，占地80畝，容積率7.16，我好想還沒(méi)見(jiàn)過(guò)比這個(gè)更高的，美盛教育港灣好像是5.99，金城時(shí)代廣場(chǎng)好像是8.0，但那已經(jīng)不能叫住宅區(qū)了。
其次是中州大道這個(gè)大殺器，凡是挨著中州大道的，沒(méi)有業(yè)主不訴苦的，沒(méi)有房?jī)r(jià)不下跌的，這種噪音盤，誰(shuí)住誰(shuí)知道。
再次是地塊相對(duì)不合群，被中州大道、七里河、航海路封在一個(gè)孤島上，無(wú)論是感官上還是風(fēng)水上，似乎都不太舒服。
我個(gè)人對(duì)中州大道航海路這一片一直不太感冒，每次路過(guò)富田太陽(yáng)城、美景鴻城，以及世紀(jì)歡樂(lè)園，都覺(jué)得這里破敗腐朽擁擠吵鬧，可能是因?yàn)橹兄荽蟮篮蜋C(jī)場(chǎng)高速都穿過(guò)這里，把整個(gè)磁場(chǎng)破壞了吧。(展開(kāi)全部)
最近這個(gè)樓盤也冒頭了，一期十幾前前就開(kāi)始賣了，也交房有十年左右。
現(xiàn)在推出二期，已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計(jì)還有半年時(shí)間交付。
項(xiàng)目總占地面積約80畝，倒是不大，但拖到現(xiàn)在說(shuō)明這中間也經(jīng)歷了很多。
地塊位置自不必說(shuō)，中州大道、航海路、七里河都是響當(dāng)當(dāng)?shù)?，周邊還有地鐵4/5號(hào)線換乘站七里河站，交通出行還算得上方便。
商業(yè)的話，也很齊全，有富田一站式購(gòu)物中心和萬(wàn)科美景龍?zhí)觅?gòu)物中心，雖比不上大衛(wèi)城、正弘城這種大量級(jí)，但也夠用。
戶型有87㎡兩室兩廳一衛(wèi)、99㎡兩室兩廳一衛(wèi)、117㎡三室兩廳一衛(wèi)，設(shè)計(jì)的很垃圾，但畢竟是十幾年前的產(chǎn)物。
均價(jià)11500，看似便宜，其實(shí)也不便宜。美林河畔一期在二手房市場(chǎng)上也活躍了很多年，成交量也還行，因樓棟位置、戶型、面積不同，價(jià)格也有差異，從9500-11500不等?，F(xiàn)在的優(yōu)勢(shì)無(wú)非是房齡新一些，其他都大同小異。
品質(zhì)方面也不要想太多，一路之隔的萬(wàn)科美景龍?zhí)枚址?7500左右，永遠(yuǎn)要相信一分價(jià)錢一分貨，周邊富田太陽(yáng)城、美景鴻城二手房銷量都不錯(cuò)，這邊的二手房門店業(yè)績(jī)放在整個(gè)鄭州都是名列前茅。
伴隨保利天匯的交付，萬(wàn)科美景龍?zhí)靡矊⑼嗜ジＫ蟾绲墓猸h(huán)，雖然在維權(quán)，絲毫不影響其地位。
至于美林河畔這個(gè)，個(gè)人覺(jué)得沒(méi)有過(guò)多買的必要，綜合對(duì)比還不如附近那個(gè)陽(yáng)光城。(展開(kāi)全部)
項(xiàng)目動(dòng)態(tài)
一直想梳理一下鄭州房地產(chǎn)的發(fā)展史，但是這個(gè)話題實(shí)在太大，不知道如何開(kāi)口，我們先說(shuō)說(shuō)一個(gè)路口吧。中州大道航海路口，說(shuō)說(shuō)路口...
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