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房產(chǎn)評論師市場一差，公寓這種產(chǎn)品連罵的人都沒啦。之前是告訴你公寓不能買，商鋪不能買，三代養(yǎng)一鋪?，F(xiàn)在是直接告訴你房子不能買。
今天要說的這個項目，屬于不錯的公寓產(chǎn)品，起碼租金不錯，賣的話是不要想啦，投資的話肯定要算總賬。
項目位于中州大道與航海東路交會處東，門口就是地鐵4號線、5號線七里河站A出口，很不錯的線路，有通達(dá)全城的環(huán)線還有通往北龍湖的想象空間。
總共A/B兩棟樓，平層，A棟4T27戶，共24層，B棟2T12戶，共25層。1-3層為社區(qū)商業(yè)，4-25層為公寓，戶型面積有32㎡、37㎡、45㎡、78㎡和89㎡，南戶帶陽臺，北戶帶飄窗，總共865套。
預(yù)計交房時間在2023年底，還有一年半時間。
目前對外報價8500左右，特價房7500左右，按照8000來算，買個正常樓層45㎡，總價36萬，月租金1500，年租金1.8萬，租金收益率5%，是不是還行？
周邊租房市場還是不錯的，西側(cè)萬科美景龍門租金一般也都在1200-1800之間，并且空房很少。
周邊商業(yè)有美景龍?zhí)萌f科廣場、一站式購物廣場、丹尼斯航海天地、福都廣場等，雖都不是很出彩，但基本生活需求能滿足。
所以說，是一個不錯的公寓產(chǎn)品。
但是，不推薦買。
另外，現(xiàn)在開發(fā)商美景也出了點問題，主要是大BOSS，涉及到新財富那個事，盡量回避下。北邊那兩個項目有央企招商加持，應(yīng)該問題不大。(展開全部)
房產(chǎn)評論師美景芳菲，管城區(qū)航海東路與尚義路交叉口。
該項目是位于萬科美景龍?zhí)玫男睂γ妫f科美景龍門的東側(cè)，占地面積是6900平方米，容積率是5.8，總的建筑面積是4.6萬平方米，規(guī)劃2棟公寓，其中A棟24層、B棟25層，1-3層為商業(yè)，4-24/25層為平層公寓。A棟4T27戶、B棟2T12戶，A棟總計567戶，B棟總計252戶，戶型面積從33平方米——85平方米。
說來也很奇怪，今天和一個同行吃飯，不知道怎么著就聊到公寓這個事情，同行說我全款買了一個小公寓，我心里匪夷所思，同行怎么會買一個公寓呢？然后同行說到：今年想用錢的時候，發(fā)現(xiàn)公寓無法變現(xiàn)，意識到自己買錯了，這個資產(chǎn)不是一個號資產(chǎn)，買個車吧便宜點還能處理掉，而這個公寓二手基本無人問津
我詳細(xì)問了問買的原因：
1、其一便宜。去年年底某公寓精裝修、準(zhǔn)現(xiàn)房，確實便宜，一激動就買。在我看來便宜的總是最貴的，機(jī)會成本巨大，公寓基本沒有啥流動性，放在其他的投資標(biāo)的上是不是更好？
2、聽父母的建議。小時候我們做決策基本都是聽父母的， 但是隨著時間的推移，我們知識的豐富和判斷能力的增強(qiáng)，父母的某一些決策可能是錯誤的。如果不聽，父母可能會說你是“大逆不道”“逆子”，鬧得家庭很不愉快。
3、意識到錯誤。承認(rèn)自己的錯誤是非常難的事情，很多人一輩子都不會認(rèn)為自己有錯誤！段永平說：知錯就改，再大的代價都是最小的代價！
再回來碩大這個項目：門口就是5號線七里河的A口，斜對面就是萬科廣場，往西再走就是福都生活廣場，整體的便利條件還是非常好的，交通這一塊也是金二環(huán)，東西南北四通八達(dá)。
說一千道一萬，依舊不推薦！(展開全部)
普通會員美景芳菲項目在售的是兩棟公寓，項目賣的還不錯，目前樓層可選性不多，有些整層都被訂了，目前B棟單價在8000元/平米左右，北側(cè)是37平左右的戶型，南側(cè)約44平加上一戶89平公寓；A棟在8500元/平米左右，北側(cè)是32平，南側(cè)約38平加一戶78平公寓，毛坯交付。
美景芳菲的售樓部在萬科廣場里面，工地在美景鴻城的北側(cè)，現(xiàn)在蓋了也沒幾層。美景芳菲的位置真的挺好，樓下就是七里河地鐵站，離中州大道也很近，周邊是富田太陽城，有美景龍?zhí)萌f科廣場，無論是交通還是商業(yè)都很方便，周邊的居住人口很多，很多租戶，生活氣息很足，就是環(huán)境一般。
雖然公寓的位置好，價格也不算高，但也有不利條件，這個地塊拿地時間大約是在09年，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過去十幾年了，不過現(xiàn)在有政策是續(xù)簽，美景項目也說是后期統(tǒng)一組織租戶續(xù)簽?zāi)晗?，可以詳?xì)了解一下這些政策。
此外，該項目樓棟朝南的公寓離美景鴻城距離太近，說是30米的樓間距，但看著就是緊挨著，朝南戶的采光不一定有北戶好。這個項目更適合投資出租，未來租出去會有很多客戶，不適合個人購買，產(chǎn)權(quán)年限少，戶數(shù)多，電梯少，居住舒適度一般。(展開全部)
普通會員美景芳菲位于航海路與尚義路交匯處，西側(cè)一路之隔即為萬科美景龍門公寓，屬于龍門的東地塊，為美景自己操刀開發(fā)的，首先說區(qū)位，周邊有航海東路、中州大道，機(jī)場高速等主干道，出門就是已經(jīng)建成運營的地鐵4/5號線換乘站-七里河站，到東區(qū)CBD僅4站左右約15分鐘。樓下也有公交車站，斜對面就是萬科廣場，順著航海路往西過了中州大道就是富田太陽城商圈，盒馬生鮮等，醫(yī)院有鄭州市第七人民醫(yī)院等，周邊有世紀(jì)歡樂園、中原福塔及濱河公園等生態(tài)資源配套，作為公寓產(chǎn)品這個區(qū)位還是不錯的。
整個項目占地6800平方米，容積率5.79，規(guī)劃2棟公寓，其中A棟24層，B棟25層，1-3層為商業(yè)，4-24/25層為平層公寓，A棟4T27戶，B棟2T12戶，A棟合計567戶，B棟總計252戶，商鋪34戶，主要戶型有33㎡，37㎡，38㎡，44㎡，75㎡，85㎡等戶型，北側(cè)帶飄窗，南側(cè)帶陽臺，目前在售均價8000左右，以主力32-38㎡的為例，總價不到30萬/套，首付約15萬元左右，月供約1500左右。預(yù)計2023年年底毛坯交付，物業(yè)為金地物業(yè)，物業(yè)費3.86元，無氣，商水商電，目前B幢已經(jīng)封頂。
項目自從去年9月開盤，目前基本去化約有60%左右，周邊三環(huán)內(nèi)在售的公寓有銀基C5在售均價10000元左右，中州大道農(nóng)業(yè)路的萬熙天地均價13000元左右，還有北龍湖的高端翡云公寓均價30000元左右，美景芳菲這個項目勝在位置不錯，樓下就是建成的地鐵線而不是規(guī)劃中的，但是這個公寓沒有暖氣沒有燃?xì)猓F(xiàn)在更不推薦公寓項目，除非手里不差錢的，剛需自住想著過幾年換房的，單身小姐姐想著有個安全感的還是慎重掂量一下吧。(展開全部)
普通會員價格，位置都沒問題
但是這么多現(xiàn)房
就不那么香了