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找內(nèi)部人士打聽了一下，這是中豫建投的第一個項目，是傾全集團之力做為地產(chǎn)標(biāo)桿來打造的，從設(shè)計方案到裝修品質(zhì)都是對標(biāo)的萬科未來時光，所以品質(zhì)方面肯定沒問題。國企應(yīng)該也不會存在交付問題吧

這個項目土地是13年就獲取了的，占地118.46畝，作為萬科大都會項目的最后一個開發(fā)地塊，遲遲未開發(fā)的原因是前期土地被抵押出去，而萬科不愿意出錢解押。后來萬科應(yīng)該沒能搞過百榮，自己提供的資金進行解押然后動工建設(shè)。

項目位于南四環(huán)外200米，距離還是有點近的，目前周邊環(huán)境比前些年成熟多了，但是配套仍然缺乏。等七號線的侯寨站修通之后，在交通方面會好很多，項目距離這個站點不足1公里，也算是地鐵盤了。

萬科的產(chǎn)品設(shè)計、精裝品質(zhì)還是可以信賴的，雖然大都會前幾期出現(xiàn)了一些客訴問題，但是整體還不錯。畢竟縱觀整個鄭州主城區(qū)，在同一個片區(qū)中萬科的樓盤總是要比其他開發(fā)商賣的更貴和更快，這個就是典型的品牌力。作為深圳市地鐵集團持股近28%的萬科集團，算是大半個國企，其房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力自不必多說，萬科稱第二，無人稱第一。所以剛需客戶不用擔(dān)心爛尾的問題。(展開全部)

一、 先說城市：新密是鄭州都市區(qū)建設(shè)四大重要組團之一，處于1.5小時中原城市圈的核心輻射范圍，以發(fā)展能源工業(yè)和管理服務(wù)業(yè)為主的工貿(mào)城市。處于鄭州大都市區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰鄭州市二七區(qū)，經(jīng)鄭少高速半小時車程可到達鄭州市區(qū)。新密的房地產(chǎn)市場板塊可以分為三個，第一是曲梁板塊，第二是銀基旅游度假區(qū)板塊，第三是新密主城板塊，主城板塊屬于鄭州周邊一個典型的房地產(chǎn)內(nèi)生型市場，客戶基本來源于新密市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。新密中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一軸、兩廊、四片”，受地勢影響，東西橫向城市發(fā)展軸為當(dāng)前城市發(fā)展核心。新密城區(qū)目前已形成“東擴西進、南北拓展、中部改造升級”的發(fā)展趨勢，目前已經(jīng)形成城西、城中、城北、城東四大發(fā)展片區(qū)。

二、 再說板塊：目標(biāo)地塊位于城東片區(qū)，是當(dāng)前重點發(fā)展區(qū)域。而東方府即位于新密的東部新城板塊，即密州大道以東部分，為當(dāng)前重點發(fā)展區(qū)域。板塊內(nèi)的教育醫(yī)療配套還是比較完善的，項目東側(cè)300米即為新密市婦幼保健院，東大街小學(xué)已招生和東大街中學(xué)已封頂，而據(jù)可靠消息已確定引入鄭州八中（占地337畝），就在婦幼保健院的對面，未來應(yīng)該是新密最好的中學(xué)。目前板塊內(nèi)的在售樓盤主要是亞新溱水府和云麓之城，溱水府和東方府都是用趙坡村的地做的城改項目，但溱水府的戶型要偏差一些，而云麓之城位置偏北，更適合純改善人群。

三、 再說開發(fā)商：開發(fā)商為東方今典集團，在河南搞房地產(chǎn)開發(fā)始于2006年，屬于老牌的地產(chǎn)公司了，集團除了進行傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)之外，還做產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資建設(shè)運營和路橋、房屋的施工，集團整體實力還是很強的，先后在洛陽、信陽、駐馬店、平頂山均開發(fā)了不少項目。但是在鄭州的樓盤很少，只在經(jīng)開區(qū)有一個老項目，另外就是新密的東方。

四、 最后說項目本體：占地93畝，容積率2.29，16-18層小高層，6-8層洋房產(chǎn)品，高層有兩梯四和三梯五，洋房為一梯兩戶，舒適度應(yīng)該不錯。高層戶型面積段為95-135平，洋房面積段為125-143平，整體定位偏改善。后期物業(yè)為今典物業(yè)，是有國家一級資質(zhì)，服務(wù)質(zhì)量應(yīng)該還不錯。另外項目自身有五千平的商業(yè)，正好彌補板塊內(nèi)商業(yè)配套不足的缺陷。

五、 綜合來看：如果你是新密市的剛需剛改客戶，區(qū)位和項目問題不大，關(guān)鍵是看價格，項目預(yù)計今年6月份開盤，目前已經(jīng)開始蓄客了，建議和隔壁的亞新做個對比，買房子嘛，必須要謹慎！(展開全部)

一、先看土地：2020年12月22日，鄭政出〔2020〕57號（網(wǎng)）、58號（網(wǎng)）兩宗土地拍賣，其中57號地，保利與萬科參拍，最終保利以起拍價溢價率19%，樓板價4751元/㎡的價格成功獲?。?8號地的爭搶相對更為激烈，保利、萬科、綠都、華潤、中海等企業(yè)均有參與，后仍被保利以起拍價溢價率19%，樓板價4773元/㎡的價格成功獲取。彼時非此時，彼時的市場要好一些，而且這兩宗土地本是綠地城的后續(xù)用地，但綠地?zé)o力開發(fā)，zf特意放出風(fēng)去鼓勵大家積極參與。只考慮二級開發(fā)，不用參與一級，這樣的土地價格當(dāng)然會讓保利覺得穩(wěn)賺不賠。但目前來看，結(jié)果并不友好，不然保利也不用等到過了將近11個月才開盤。忘記說一句，保利云上是保利獲取的58號地塊。

二、再看區(qū)位：要說鄭州主城區(qū)買房性價比最高的區(qū)域，我首推二七區(qū)，二七區(qū)距離不算遠，缺點就是長遠規(guī)劃和整體配套稍顯不足，這個確實是硬傷。從大區(qū)位來看，保利云上所處為鄭州南三環(huán)與南四環(huán)中間，東側(cè)主干道為鄭密路，西側(cè)主干道為啟福大道。三環(huán)和四環(huán)均已貫通，本人開車親測從樓盤到東區(qū)25分鐘足夠。且項目臨近地鐵14號線2期規(guī)劃站點尖崗水庫站約1.5KM，未來還是有地鐵可以出行的。從小區(qū)位來看，項目位于綠地城各期的圍合之中，據(jù)我判斷，綠地作為國企雖然住宅開發(fā)能力明顯存在問題，但是項目的正常交付應(yīng)該問題不大，未來周邊三所小學(xué)和三所中學(xué)，包括四區(qū)和五區(qū)的商業(yè)，在未來都會逐步兌現(xiàn)。

三、再看項目方案和產(chǎn)品：保利云系，雖然比不了天系，無法跟經(jīng)開的保利天匯、保利天珺一較高下，但是品質(zhì)也不會差到哪兒去，另外保利做軍工起家，對細節(jié)的把控還是很嚴(yán)格的，所以在品質(zhì)這點不用擔(dān)心。保利云上占地56.7畝，容積率2.99，規(guī)劃總建面15.72萬方，其中地上11.66萬方，地下4.1萬方。規(guī)劃住宅10.91萬方，1個6班幼兒園2115平，規(guī)劃總戶數(shù)1028戶，且戶建筑面積均處于90-130中間。規(guī)劃停車位1070個，地下968個，車位配比基本上是1：1。具體來看整個小區(qū)采用了高低配，5棟20層中高層，5棟9層洋房和1棟8層洋房，當(dāng)然會犧牲一下高層人民的居住感受，但是從方案本身來講，2.99的容積率能做到20+9的高低配，已經(jīng)相當(dāng)不易了。高層96、129㎡三室，洋房127㎡三室（3+2創(chuàng)變戶型），除了96平兩面寬之外的那個戶型整體來看還算不錯。項目比較大的BUG就是所有的樓棟都并非正南正北，但是受制于地塊方位和整體經(jīng)濟效益，也只能這么排了。

四、綜合分析：首先，對于剛需的客戶來說，無論是不是地緣性客戶，我覺得都可以考慮，畢竟精裝一萬二的價格還比較容易接受。其次，當(dāng)先的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，能夠買到一個確定不會爛尾的房子，難道不是最應(yīng)該考慮的么？保利這家純正央企，爛尾的概率是沒有的。最后，對于當(dāng)下的鄭州市場，只要是非核心區(qū)的樓盤，不降價的話，想把量跑起來是非常難的，所以保利必須二者選一，是要利潤還是要現(xiàn)金流。(展開全部)