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豫發(fā)豫園，金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。

豫發(fā)北三環(huán)項(xiàng)目折騰這么久終于拿地了，叫豫發(fā)豫園，71號(hào)土地位于奧克路南、索克路東，占地面積約20畝，容積率是3.5，總建筑面積約3.9萬平方米，成交單價(jià)是1400萬一畝，成交樓面價(jià)7000元/平方米。

豫園這個(gè)項(xiàng)目是徐寨城改+奧克啤酒，土地性質(zhì)非常復(fù)雜，總共占地240畝，總建筑面積86萬平方米，能開發(fā)的區(qū)域133畝，能銷售的住宅約30萬平方米、公寓約4.2萬平方米、商鋪約2萬平方米，另外還需要再蓋25萬平方米的安置房。

這個(gè)項(xiàng)目在18年的時(shí)候進(jìn)行過一批TG，一次性是15000元/平方米，外加2000元/平方米精裝修，首付60%是16200元/平方米，外加2000元/平方米精裝修，一共是四種戶型86平方米兩房、92平方米三房、106平方米三房、120平方米三房，為3T6，這個(gè)地塊是豫園里面最差的地塊，南側(cè)就是安置區(qū)！

之前說和永威合作，現(xiàn)在也是沒動(dòng)靜了！之所以拖這么長時(shí)間，因?yàn)閹に悴贿^來，所以一直拖到現(xiàn)在。

不過這個(gè)項(xiàng)目還是不建議大家碰！

為啥呢！因?yàn)樵グl(fā)的資金鏈確實(shí)很緊張！有認(rèn)識(shí)的朋友可以好好打聽打聽。

內(nèi)購一定要小心，說的是2018年底拿地，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是2022年，現(xiàn)在可好2021年才拿到地，交房的時(shí)間都到2025年了。

對(duì)于這種沒有拿到土地證就開始內(nèi)購的要小心，對(duì)于這種城改要小心，尤其是這種城改+工廠，變數(shù)是相當(dāng)?shù)亩?，除了?nèi)部的不確定，現(xiàn)在的房地產(chǎn)政策，三年一變化，變的越來越嚴(yán)格！(展開全部)

過去的2023年。

時(shí)間如白駒過隙，2023年已經(jīng)過了，我們回顧一下2023年，從幾組數(shù)據(jù)開始。

1、人口數(shù)量

根據(jù)泰辰的年報(bào)顯示，2016年常住人口新增50萬，2017年45萬，2018年41萬，2019年30萬，2020年27萬，2021年12萬，2022年只有9萬，從2016年到2020年，平均每年增長是38.6萬，而2021年到2022年，平均每年增長10.5萬，虹吸效應(yīng)不足，人口紅利在減弱。

我們知道人口是第一生產(chǎn)力，決定房價(jià)長期是看人口流入，中期土地，短期看金融，如果一個(gè)地方人口不斷流入，房價(jià)大概率會(huì)上漲，如果不斷流出，房價(jià)是陰跌不止。

2、2023年銷售

2023年鄭州銷售商品房1524萬平方米（包含商業(yè)），銷售單價(jià)是10627元/平方米（同比減少14%），銷售金額是1594億元；2023商品住宅成交1070萬平方米，銷售單價(jià)是11797元/平方米同比減少8%），銷售金額事1263億元。

3、住宅成交結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)

主城區(qū)去年住宅大概是1400萬平方米，約12.6萬套，新房和二手房成交是4：6，主要是規(guī)避新房的風(fēng)險(xiǎn)，大大小小的房產(chǎn)商暴雷，確實(shí)得優(yōu)先選擇二手房，其次才是靠譜的大開發(fā)商（保利、華潤等），前幾年蹦跶的歡的小開發(fā)商，真的是不能買。

4、市區(qū)成交住宅

全市成交新建住宅585萬平方米，單價(jià)是1.5361萬元/平方米，出清周期是20個(gè)月，金水區(qū)、高新區(qū)和鄭東新區(qū)二七區(qū)是主要的供應(yīng)力量。

最后再說幾句：

1、投資需謹(jǐn)慎

今天刷到雪球產(chǎn)品暴雷，前幾天刷到鼎益豐暴雷，雪球產(chǎn)品相當(dāng)于衍生品，類似賣出看跌期權(quán)，設(shè)計(jì)的也是比較復(fù)雜，大部人應(yīng)該遠(yuǎn)離衍生品；鼎益豐也是很厲害，能承諾年化的60%的收益，禪意投資，郭老大曾經(jīng)說：收益率超過6%就要打問號(hào)，超過8%就很危險(xiǎn)，10%以上就要準(zhǔn)備損失全部本金，不要被高額的收益所迷惑。

2、小心宏觀

彼得·林奇說：在福布斯400富豪排行榜上，沒有一位是靠預(yù)測市場起家的，從古至今人類想了各種各樣的辦法預(yù)測，包括動(dòng)物內(nèi)臟的占卜術(shù)、骨頭占卜術(shù)等等，未來是沒有辦法預(yù)測的。

一定要小心宏大的敘事。

3、最好的投資

最好的投資就是投資自己。(展開全部)

說好的融創(chuàng)瓏府后續(xù)地塊，幾經(jīng)波折還是惠濟(jì)區(qū)zf兜底，折合樓面價(jià)4924元/㎡，看來融創(chuàng)資金鏈也不容樂觀，但對(duì)于已購買融創(chuàng)的業(yè)主也是一件好事，至少融創(chuàng)還能選擇躺平把原來的項(xiàng)目做好，不像恒大明知債臺(tái)高筑而繼續(xù)到處撒網(wǎng)，最后結(jié)果可想而知。
惠濟(jì)區(qū)固城城改用地，紀(jì)元路（蘇屯路）南、金杯北路（固城路）東，65.095畝，容積率2.5，建筑密度25%，建筑高度100米，依據(jù)有關(guān)政策，結(jié)合市場需求，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，該地塊單套住房建筑面積禁止超過144平方米，且需采用裝配式技術(shù)建設(shè)。
處于惠濟(jì)天河路一帶核心區(qū)域，雖現(xiàn)在周邊還有點(diǎn)荒涼，但也在趨于成熟，長遠(yuǎn)看去位置還是不錯(cuò)的，向西長興路、向東索凌路未來都將跨越賈魯河和連霍高速向南與惠濟(jì)區(qū)和金水北貫通，現(xiàn)有道路北有英才街、南有濱河路貫穿南北，周邊最近地鐵站點(diǎn)為毛莊站約1.1公里，后期還有文化路英才街交叉口的地鐵7號(hào)線英才街站2024年底前通車，總之這個(gè)位置交通未來還是比較便利的，但現(xiàn)在還是以自駕為主。
關(guān)于配套惠濟(jì)區(qū)外國語中學(xué)與此無緣，北側(cè)為規(guī)劃中學(xué)教育用地，西側(cè)為2021年9月份剛投入使用的英才街小學(xué)，當(dāng)然最大的亮點(diǎn)還是雙河環(huán)繞的絕佳生態(tài)資源，東東風(fēng)渠南賈魯河均為一路之隔，放眼鄭州市場四環(huán)內(nèi)能擁有這個(gè)生態(tài)配置的少之又少，尤其是賈魯河沿線中州大道—京廣快速路這段可拍的住宅地塊真的也是所剩無幾，所以稀缺生態(tài)資源也是這個(gè)地塊的一大特征。
總體容積率低+位置+雙河環(huán)繞，等同于現(xiàn)在的一江云著甚至還要優(yōu)于，zf土拍zf兜底其實(shí)跟流拍差不多，該地塊類似于現(xiàn)在的萬科老鴉陳模式，zf拍地后期再找實(shí)力開發(fā)商合作，可能是融創(chuàng)也可能是某某，可以關(guān)注。(展開全部)

豫發(fā)豫園終于有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，但很可惜，拿的這一期有點(diǎn)差，而且綜合各種因素，金水北置業(yè)基本可以忽略此盤了。

先看下這塊地吧，編號(hào)為鄭政出[2021]71號(hào)（網(wǎng)），位于奧克路南，索克路東，占地19畝，容積率3.5，單價(jià)1404萬一畝，樓板價(jià)7018元一平。

這個(gè)價(jià)格還是可以的，北環(huán)一路之隔的美盛金水印和美盛教育港灣二期知學(xué)院，基本都是接近1400萬一畝，不過人家美盛由于容積率高達(dá)6.0，樓面價(jià)攤低到3467元一平。

個(gè)人不太建議關(guān)注此盤的原因主要有三：

第一，地塊太小，我記得內(nèi)購時(shí)的規(guī)劃是2棟高層1棟洋房，還是東西向的，硬生生做出了公寓居住感，這種小盤，無論自住還是投資，都遠(yuǎn)遜與正常的小區(qū)，你來金水北都掏那么貴的價(jià)格了，何必不買個(gè)正常點(diǎn)的小區(qū)呢。

第二，這盤內(nèi)購過，而且是過了好幾年了，這其中開發(fā)商和內(nèi)購客戶的各種糾纏，肯定不少，對(duì)于緋聞纏身的項(xiàng)目內(nèi)購盤，個(gè)人都是建議直接放棄，不說別的，你掏個(gè)正常市場價(jià)住進(jìn)去，一問隔壁都是低價(jià)內(nèi)購，生氣不說，二手房都不好賣。

第三，開發(fā)商的安全問題，購房者自行打聽吧，敏感不多說。

現(xiàn)在買房，頭等考慮要素就是安全、安全、安全，再好的地段，再好的樓盤，也不得不防爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

說回這個(gè)地塊自身，圣菲城香堤漫步那一期北側(cè)小路可以進(jìn)去看看，有博客工社、錦繡匯城，通達(dá)性、觀感都不是很好，城改都這樣吧，如果當(dāng)時(shí)內(nèi)購的戶型不變的話，戶型估計(jì)也是比較落后的。

豫發(fā)豫園真正值得期待的是臨渠東路的兩個(gè)大地塊，那才是正兒八經(jīng)的小區(qū)，也比較干凈，據(jù)說會(huì)按純改善的定位來做。

綜合來看，這盤還是再等等吧，此次拿地最大的作用，大概就是內(nèi)購的客戶終于可以小安心一下了。(展開全部)

剛開盤的康橋山海云圖三期，拿地時(shí)間很早了，是2019年10月康橋拿下鄭政高出〔2019〕28號(hào)(網(wǎng))，樓面價(jià)3537元一平，要知道，當(dāng)時(shí)同期拿地的還有常綠東風(fēng)宸苑，如今東風(fēng)宸院快賣完了，康橋才拿出來三期，也意味著三期年限縮水了兩年，算個(gè)小小的缺點(diǎn)吧。

三期地塊位于高新區(qū)落櫻街南、雨蕉路東、濱河路北、秋羅路西，位置還是很偏西的，在整個(gè)山海云圖組團(tuán)，我們可以看到東寬西窄，東優(yōu)西劣，像市政公園，體育公園、高新區(qū)外國語小學(xué)、新加坡國際學(xué)院、鄭州創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)學(xué)校北校區(qū)等優(yōu)質(zhì)資源都集中在東側(cè)，而西邊則呈夾角，緊鄰北四環(huán)、連霍高速、西四環(huán)，環(huán)境不容樂觀。


三期的優(yōu)勢(shì)硬說的話可能也就是低密了吧，項(xiàng)目占地只有40畝，容積率2.7，規(guī)劃6棟20層高層，其實(shí)比著一期2.5的容積率，125畝的規(guī)模要遜色很多，但比二期2.99的容積率，5棟樓要略好一些。

此外，三期的價(jià)格也還行，原先賣到12500元/平，現(xiàn)在售價(jià)只要11000元/平，頂?shù)滋貎r(jià)9600元/平，不過即使現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，還是覺得不太值。

這一片堪稱鄭州四環(huán)最無性價(jià)比的區(qū)域，要啥沒啥，說是高新區(qū)吧，但一道連霍與高新區(qū)隔絕了，最近的地鐵站1號(hào)線河南工業(yè)大學(xué)站還得1.5公里，目前雖然強(qiáng)行打?qū)W區(qū)牌，簽約高新區(qū)外國語小學(xué)（在建）、 北師大鄭州創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)學(xué)校也已開學(xué)，但整體配套仍然差強(qiáng)人意。

如果自己住的話，還是要慎重考慮。(展開全部)

錦繡江山，西三環(huán)與三全路交匯處。

首先說說一下這個(gè)項(xiàng)目，這是東原閱城的三期，他是由東原、東方宇億、華宇三家開發(fā)商，東方宇億出的地，華宇操的盤，然后我之前說過一個(gè)定律兩家或者三家開發(fā)商合作必垮，經(jīng)過驗(yàn)證，大部分是適合的，越多開發(fā)商合作，垮掉的可能性越大！

再看這個(gè)位置，有人形容是主城區(qū)年度“性價(jià)比之王”，那個(gè)區(qū)位圖畫的，恨不得就在北龍湖旁邊，自詡是未來城市的原心，宣傳是可以的，但是你這樣宣傳讓其他區(qū)域咋想，其他區(qū)域的臉上一臉鄙夷，心理說：你算啥！

三期所在的位置在高新區(qū)與惠濟(jì)區(qū)交匯處，交匯處往往發(fā)展的都很慢，就像一個(gè)孤島一樣，全靠三全路連著，鐵路、快速路、高速路割裂開來，周邊的配套不成熟！

三期占地是83畝，容積率是4，規(guī)劃10棟高層住宅、3棟小高層，戶型面積為89平方米-143平方米，你說這項(xiàng)目有啥優(yōu)勢(shì)？實(shí)在是說不出來！如果非得要說，學(xué)校算不算？實(shí)驗(yàn)小學(xué)和實(shí)驗(yàn)中學(xué)，小學(xué)明年下半年可能會(huì)招生！

總的來說，很尷尬的一個(gè)項(xiàng)目，品牌沒有啥優(yōu)勢(shì)，在鄭州沒有落地的開發(fā)商，不管宣傳的多好，很大的概率都沒有說的那么好，再者又是幾家開發(fā)商一起弄，其二這個(gè)位置周邊配套不成熟，三全路通了是如虎添翼！

唯一能打的牌就是價(jià)格了，比兩公里外的萬科翠灣中城便宜六千塊，買還是不買，一套100平的房子能省60萬！(展開全部)

正弘璟云筑，金城大道與龍?jiān)绰方粫?huì)處向西500米。

上周正弘璟云筑也開盤了，不過也是凄凄慘慘戚戚，推出150套房源，去化大概30套，去化率為20%，成交的均價(jià)19000元/平方米。

這個(gè)是偉業(yè)的地塊，正弘給拿下來，當(dāng)時(shí)成交的樓面價(jià)是5300元/平方米，占地面積是83畝，容積率是2.5，規(guī)劃12棟16層的小高層和2棟14層的小高層，戶型面積從105平方米-143平方米，主力的戶型是125平方米和143平方米，也是一個(gè)改善項(xiàng)目。

楊金的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)一樣明顯，而且地塊的屬性都差不多，在這種情況下，如何選擇一個(gè)項(xiàng)目！我認(rèn)為此時(shí)此刻選擇其一是有實(shí)力的開發(fā)商，其二是有高端改善經(jīng)驗(yàn)，仔細(xì)一算，楊金沒有幾個(gè)項(xiàng)目值得買！

一個(gè)項(xiàng)目能賣的好，除了天時(shí)之外，還有地利，再加上人和；天時(shí)特別重要，不過樓市牛市啟動(dòng)的概率不是很大，所以天時(shí)大概率是等不來了；地利，地利特別重要，你看之前有些項(xiàng)目賣的特別好，是因?yàn)檎紦?jù)了先發(fā)優(yōu)勢(shì)，周邊沒有啥競品，賣的總是嗖嗖的，比如海馬公園天時(shí)不行有地利啊！

最后就是人和，順風(fēng)順?biāo)臅r(shí)候，職業(yè)經(jīng)理像一個(gè)天才；在逆境中就像是一個(gè)笨蛋！

如果說買楊金的房子是為了改善，項(xiàng)目是改善屬性，但是大環(huán)境糟糕；如果買楊金是為投資，北龍湖的房子基本沒咋漲，漲幅也落后于其他區(qū)域，老大哥沒有漲，小兄弟怎么漲？(展開全部)

留白”一詞源于古代中國的繪畫藝術(shù)，指書畫藝術(shù)創(chuàng)作中為整個(gè)作品畫面、章法更為協(xié)調(diào)精美而有意留下相應(yīng)的空白，留有想象的空間。
現(xiàn)在規(guī)劃都主張留白，畢竟城市發(fā)展是一個(gè)長周期的過程，規(guī)劃無法精確預(yù)測城市發(fā)展的長期行為。為了應(yīng)對(duì)不確定性因素的影響，增強(qiáng)國土空間規(guī)劃的彈性?！蛾P(guān)于在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌劃定落實(shí)三條控制線的指導(dǎo)意見》提出要科學(xué)預(yù)留一定比例的留白區(qū)，為未來發(fā)展留有開發(fā)空間。規(guī)劃留白地塊應(yīng)優(yōu)先選擇位于交通便達(dá)度、人流集聚度和資源優(yōu)良度均較高區(qū)域的地塊，或者是位于城市未來發(fā)展方向區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大的地塊，有利于發(fā)揮城市留白用地價(jià)值。如上海和北京，已經(jīng)將規(guī)劃留白納入到了國土空間規(guī)劃中，以此來實(shí)現(xiàn)空間的靈活性和時(shí)間的彈性，為未來的發(fā)展留有余地。
1.CBD 和東站。 CBD 的開發(fā)就是直接開發(fā)完了，沒有空余的地塊，但有的開發(fā)的并不理想，比如丹尼斯七天地，占地那么大的商場，經(jīng)營也不是很好。如果當(dāng)時(shí)沒有好的想法或者規(guī)劃，就留幾塊地，等到以后開發(fā)。東站板塊就更好些，華潤萬象城、正弘坊的地塊這兩年才出讓，一下子就火了，未來有望成為鄭州的新商圈。城市在發(fā)展，規(guī)劃也在變，剛開始也不會(huì)規(guī)劃讓這里變成商場?？傄獮槲磥砹粝掳l(fā)展空間。畢竟現(xiàn)在這都是高樓大廈，拆也不好拆。
2.城市更新。高新區(qū)的正弘?yún)R的地塊以前是工廠，拆了了之后正弘連片開發(fā)，成了商業(yè)中心，畢竟那位置在高新區(qū)也是核心位置。建成商場也是改善了城市界面，也方便了周邊居民。(展開全部)

從金茂如意府減配維權(quán)說起！

首先要說清楚，買房子要慎重，最近這兩三年房子蓋得是奇差無比，剛需維權(quán)，豪宅也維權(quán)，蓋的是一個(gè)比一個(gè)糟糕。一定要樹立起一個(gè)意識(shí)，買房子就像找老婆一樣，多方位調(diào)查，沒錢人買房子買錯(cuò)了半輩子積蓄搭進(jìn)去，有錢人買錯(cuò)了也得傷筋動(dòng)骨。

沒交錢之前你是爺爺，交完錢孫子都不如。

金茂如意府的業(yè)主跑到北京金茂總部表達(dá)訴求：

1、虛假宣傳。

外立面說的是石材，實(shí)際用的是真石漆，最然業(yè)主惱火的是康橋八千塊的房子用的真石漆都比這好。

樣板間。宣傳的是和金茂府差異不大，實(shí)際差別還是比較大的

這個(gè)事情你現(xiàn)在買期房一定會(huì)遇到，都有虛假宣傳的成分，描繪的是繪聲繪色，實(shí)地交房是一地雞毛，最容易縮水就是景觀，老給你種冬青樹，弄一堆草叫陽光大草坪。

2、質(zhì)量缺陷。質(zhì)量缺陷外立面問題、施工質(zhì)量問題，業(yè)主說肉眼可見的找平有問題。

3、產(chǎn)品缺陷。雨水管外漏，入戶大堂是2.8*2.3=6.44，業(yè)主感覺太小，是否有五星級(jí)大堂的范？

4、劣質(zhì)材料。東大門的地面用的是仿石材，其他北龍湖的用的都是石材鋪裝。

現(xiàn)在普遍的開發(fā)商都是這樣，能給你減配的都給你減配，減配到不能在減配，只有這樣才能保住微薄的利潤；業(yè)主也很苦，好不容易掏錢買房子，要么是無法交房，要么是品質(zhì)不中；這就像陷入一個(gè)死循環(huán)一樣。

如何才能逃脫這樣循環(huán)？

其一選好，其二降低自己的期望值！

幸福取決于自己的期望值，比如一個(gè)億萬富翁輸了兩億美金，他可能會(huì)不開心，但如果另一個(gè)身價(jià)一萬美元的人意外獲得了兩千美金，那他可就樂開了花。這條基本原則說明，通往幸福之路有兩條：1）期望值高，努力超越；2）降低期望值，符合或低于自身客觀條件。(展開全部)

到年底了，融創(chuàng)御湖宸院的清盤促銷力度不小，前段推出的特價(jià)房11000多，不愧是融創(chuàng)，敢想敢干，為了銷售不顧一切，這個(gè)盤也堪稱中原區(qū)數(shù)一數(shù)二的熱銷盤，銷售面積和金額都能排到鄭州前五名。

在如今市場下，能一個(gè)月賣200多套，御湖三期自然優(yōu)勢(shì)明顯。

第一是高端感，其實(shí)宸院說到底還是個(gè)剛需盤，但一期交房炫酷的立面形成了網(wǎng)紅效應(yīng)，讓人遠(yuǎn)遠(yuǎn)一看就覺上檔次，三期也延續(xù)了現(xiàn)代簡潔的公立外立面，品質(zhì)感極強(qiáng)。

第二是有特色，同樣是兒童娛樂區(qū)，別的開發(fā)商都是滑梯、沙坑等常規(guī)操作，但融創(chuàng)偏偏能打造一個(gè)國潮IP九色鹿主題游樂場，可能成本都差不多，但給購房者留下的印象是不一樣的。此外，還有1200平的酒店歸家大堂，采用大面積玻璃幕墻，雙層酒店挑空設(shè)計(jì)，這個(gè)相當(dāng)有殺傷力，像永威城五期就因?yàn)樾^(qū)大門做的小氣引發(fā)業(yè)主不滿，而富田在這方面也做的不錯(cuò)，大門很氣派。

第三是精裝細(xì)節(jié)，號(hào)稱108項(xiàng)細(xì)節(jié)，其實(shí)不在于這東西多少錢，像浴室壁龕設(shè)計(jì)，衛(wèi)生間防滑盤槽設(shè)計(jì)，窗簾盒設(shè)計(jì)等等，如果自己用心裝，都是不值一提的東西，但融創(chuàng)賣精裝房把這些都弄好，房價(jià)也不貴，就顯得性價(jià)比很高了。

至于戶型，融創(chuàng)基本都是超前的，周邊競品基本沒有能打的。

綜合以上種種優(yōu)勢(shì)，御湖宸院確實(shí)比較誘人，當(dāng)然這個(gè)盤的墳?zāi)沽觿?shì)也不容忽視，但越往南賣，這個(gè)劣勢(shì)越不明顯。

說起這個(gè)公墓，亞星有個(gè)盤就是兩面臨墓，價(jià)格不貴，現(xiàn)房了都賣不動(dòng)，那么為什么融創(chuàng)反而能賣動(dòng)，說明一是房子要足夠好，二是期房比現(xiàn)房好賣，如果御湖三期進(jìn)入二手房階段，不知道還會(huì)這么火嗎？(展開全部)

東方宇億萬林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會(huì)處往西300米路南。

該項(xiàng)目是屬于馬林村的改造，占地面積是466畝，總的建筑面積是110萬平方米，分為五期開發(fā)，一期已經(jīng)交房，二號(hào)院是延期交付了，現(xiàn)在在銷售的三號(hào)院，它的開發(fā)商是河南萬林置業(yè)有限公司，股東則是河南東方宇億置業(yè)有限公司，這是一家登封的房企，東方宇億萬林府也是他們?cè)卩嵵莸牡谝粋€(gè)項(xiàng)目，通過查詢發(fā)現(xiàn)公司股權(quán)出質(zhì)2億元給中國工商銀行股份有限公司鄭州航空港區(qū)支行。

總體來說是一家地市的小開發(fā)商，二期的房子還是延期，所以對(duì)于這樣的房子避而遠(yuǎn)之。

三號(hào)院是位于經(jīng)五路與金寶路，總占地4.8萬平方米，約72畝，方，總建筑面積17.7萬方，容積率2.49，綠化率47%，項(xiàng)目住宅總戶數(shù)931戶，規(guī)劃由8棟15層小高層，與5棟6層花園洋房錯(cuò)列圍合而成，戶型涵蓋的面積從89-225平方米，小高層從106 -169平方米，均價(jià)19000元/平方米，洋房從173-252平方米，均價(jià)是22000元/平方米，也是有部分特價(jià)房。

老司機(jī)正弘前幾天開盤，說是去化了60套，實(shí)際得砍掉一半，楊金的市場也不是老中，其一是因?yàn)槭袌稣w偏冷，其二是競品比較多，所以去化也比較差，正弘都是這樣更何況是其他開發(fā)商，更何況是小開發(fā)商。

現(xiàn)在改善的可選性比較多，所以改善可以多看看，但是有一點(diǎn)遠(yuǎn)離那些小開發(fā)商或者容易暴雷的開發(fā)商，比如說某家開發(fā)商美元債還不上了，這種開發(fā)商就要避開；或者有的開發(fā)商你都知道停工，你還因?yàn)楸阋巳ベI，千萬不要去賭博！

現(xiàn)在小開發(fā)商尤其不要買！(展開全部)

每年都有三全路要通車的消息，年初的時(shí)候說年中會(huì)通車，年中的時(shí)候說年底會(huì)通車，如今，2021年即將過去了，三全路還是沒有通車。隨著彩虹橋的拆除重建，通往高新區(qū)的交通壓力變得更大了。三全路能修通對(duì)周邊都是好事。
1*交通。如果三全路通車了，錦繡江山這個(gè)盤距離地鐵4號(hào)線老鴉陳站也會(huì)近些，未來三全路開通后，騎個(gè)電車也方便到了老鴉陳。地鐵4號(hào)線西北起自惠濟(jì)區(qū)老鴉陳站，途經(jīng)金水區(qū)、鄭東新區(qū)，東南止于管城區(qū)郎莊站。目前它是鄭州唯一一條貫穿中原科技城、金融島、CBD中央商務(wù)區(qū)的地鐵線。
2*配套。周邊配套還不是很成熟，不過距離高新萬達(dá)也不遠(yuǎn)，騎個(gè)電車也能到。但由于三全路京廣鐵路附近路段一直沒有打通，附近居民往往需要繞行七八公里，才能到對(duì)面。再加上鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院惠濟(jì)院區(qū)等重要醫(yī)療資源緊鄰該路段，三全路西延的開通備受關(guān)注。
三全路打通對(duì)這個(gè)盤還是很重要的，如果三全路通了，宜家、鄭大一附院惠濟(jì)院區(qū)、地鐵4號(hào)線老鴉陳站，都會(huì)更近些。三全路打通后，前往江山路以北更加方便快速，同時(shí)也可有效緩解來自西三環(huán)彩虹橋至南陽路段的交通壓力，減少高峰期擁堵。
現(xiàn)在鄭州就是這樣，大的工程進(jìn)度反而更快，地鐵、四環(huán)高架、農(nóng)業(yè)路高架，斷頭路這樣的工程反而進(jìn)展緩慢。當(dāng)時(shí)還有新聞民生實(shí)事之一鄭州要“打通65條斷頭路”，三全路也在其中。目前交通依然是限制高新區(qū)發(fā)展的一個(gè)方面，三全路、開元路、東風(fēng)路、長椿路、雪松路這些斷頭路打通也需要一些時(shí)間。
周邊居民只能期待三全路明年能通車了。(展開全部)

2023年鄭州房地產(chǎn)市場還是很冷，也就年初激動(dòng)了幾個(gè)月，愉快的度過了小陽春，自5月份開始便掉頭往下。相關(guān)部門也使出了渾身解數(shù)，各種扶持，依然不奏效。

克而瑞統(tǒng)計(jì)了銷售數(shù)據(jù)，部分有些出入，但整體還是有參考性。

1.華潤幸福里，它也是2022年的銷冠，賣了60個(gè)億，把主力產(chǎn)品南苑給賣完了，今年主要是北苑，目前所剩房源不多，已經(jīng)尾盤，大概還有十幾套242平的，樓層一般，很多人也比較介意在商場上面，南苑已經(jīng)交付，二手報(bào)價(jià)偏高，建議等等，再往上的壓力很大，等冷靜下來，價(jià)格也會(huì)回歸正常范圍。

2.美盛教育港灣，金水北銷量擔(dān)當(dāng)，主打緯五路一小分校＋金水外國語分校，即使在高容積率、低樓間距的影響下，也有人愿意去買單，學(xué)校究竟怎么樣還需要檢驗(yàn)，一期二手房不少已經(jīng)賠錢出售，且買且珍惜。

3.華潤瑞府，北龍湖北岸流量擔(dān)當(dāng)，總價(jià)350萬起步，憑借不錯(cuò)的區(qū)位和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，受到中產(chǎn)家庭的青睞。目前剩余房源已經(jīng)不多，以145㎡四房為主，總價(jià)400萬左右，今年北岸小高層主要以蘭溪府為主，劃片清華附中的小道消息漫天飛，但還沒有定論，開盤時(shí)間最快也要到3月份。

4.美盛金水印，金水北改善首選，相比教育港灣品質(zhì)更高，還多了精裝，過去賣的也算不錯(cuò)，一期可售房源已經(jīng)不多，2024年主戰(zhàn)場就是二期，整體品質(zhì)更高，戶型配比和設(shè)計(jì)也有很大提升，如果價(jià)格合適的話，一期也就估計(jì)會(huì)頭疼一下。

5.保利璞悅，今年北龍湖賣的最好的樓盤，真實(shí)數(shù)據(jù)比華潤瑞府要好，畢竟今年3月份才開的盤，現(xiàn)在也是尾盤，大部分房源已經(jīng)售完，接下來就是慢慢去化，開發(fā)商也不著急，產(chǎn)品沒的說，可以說是整個(gè)北龍湖最好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，只是周邊配套令人介意，需要做個(gè)取舍。(展開全部)

風(fēng)和朗庭，中原區(qū)金水西路與冉屯東路交會(huì)處。

該項(xiàng)目已經(jīng)被華潤接手了，華潤拿下了60%的股權(quán)，該項(xiàng)目的開發(fā)商河南康隆置業(yè)有限責(zé)任公司，康隆置業(yè)的背后是中國中煤能源集團(tuán)有限公司，這家公司是隸屬于國務(wù)院，現(xiàn)在又加上華潤，算是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

康隆置業(yè)上一次拿地還是在2009年，位于冉屯東路東、朱屯路南的一宗土地，33.4畝（風(fēng)和日麗），單價(jià)462.18萬元/畝，當(dāng)時(shí)的一個(gè)評(píng)論是如果建成周邊的房價(jià)要6000元/平方米了，專家分析：不排除開發(fā)商豪賭小地塊，以推高周邊房價(jià)，12年過去了周邊的房價(jià)從16000-18000元/平方米。

接著繼續(xù)說正題該項(xiàng)目是屬于董砦（牛砦）城中村改造，17年拍了8塊地，分別是：

177號(hào)，城鎮(zhèn)住宅， 4畝，容積率6.3，建面 1萬㎡，樓面價(jià)1948元/㎡。
178號(hào)，城鎮(zhèn)住宅，83畝，容積率6.5，建面36萬㎡，樓面價(jià)1964元/㎡。
179號(hào)，城鎮(zhèn)住宅，31畝，容積率6.0，建面12萬㎡，樓面價(jià)2017元/㎡。
180號(hào)，城鎮(zhèn)住宅，18畝，容積率6.5，建面8萬㎡，樓面價(jià)1961元/㎡。
182號(hào)，商務(wù)金融、批發(fā)零售、住宿餐飲，18畝，容積率9.0，建面11萬㎡，樓面價(jià)1644元/㎡。
183號(hào)，商務(wù)金融，5畝，容積率3.7，建面1.3萬㎡，樓面價(jià)2522元/㎡。
184號(hào)，批發(fā)零售、住宿餐飲，5畝，容積率3.7，建面1.3萬㎡，樓面價(jià)10650元/㎡。
185號(hào)，商務(wù)，占地14畝，容積率5.8，建面5.5萬㎡，樓面價(jià)2096元/㎡。

優(yōu)勢(shì)

1、中原區(qū)、二環(huán)內(nèi)的稀缺地塊，也有地鐵，位置好才是真的好，環(huán)內(nèi)的土地用一塊少一塊。

2、周邊的教育、商業(yè)配套都很齊全，往南走就是錦藝和王府井。

劣勢(shì)

1、容積率高肯定是筒子樓。

2、地塊小并且零散，每一個(gè)都是獨(dú)立的孤島！

現(xiàn)在在銷售的是銀杏院，一共規(guī)劃了10棟樓，西側(cè)的4棟是商品房，東側(cè)是6棟安置房，中間是用一個(gè)幼兒園隔開的，要么是2T5戶，要么是2T6戶，戶型有51-61㎡一房、79-88㎡兩房、100-130㎡三房；整體是剛需的定位。(展開全部)

正弘景云筑的開盤，越發(fā)讓我覺得楊金的桎梏在于143平的限制（很多地塊有這個(gè)最大不能超143的規(guī)定）。

無論是萬科的開盤價(jià)還是正弘的開盤價(jià)，事實(shí)證明，楊金的區(qū)域價(jià)值并不高，蹭不到北龍湖，甚至蹭不到東區(qū)，大可以和金水北、甚至管南放一個(gè)梯隊(duì)了。

明白點(diǎn)的都可以看出，楊金目前的房價(jià)，看似比金水北高貴那么一點(diǎn)，但這已是費(fèi)盡心機(jī)的強(qiáng)撐了。
拿正弘璟云筑來說，125平的18500元/平左右，143平的19500元/平左右，整體可能在19000左右，比金水北16000的價(jià)格高，但這包含了精裝修（楊金的精裝普遍要略高一點(diǎn)），小高層，更不提還有公園會(huì)所亂七八糟的投入，如果這兩點(diǎn)扣掉2500，正弘毛坯大約是16500-17000，和金水北相差無幾。

相比金水北，這里改善的是戶型，大多數(shù)樓盤最小125平，也就是說，這區(qū)域的單價(jià)并不能說改善，總價(jià)改善而已。

而即使是大戶型的優(yōu)勢(shì)，也快沒了，比如金水北的康橋天樾九章已經(jīng)迎頭趕上，后期金水北大概率會(huì)涌現(xiàn)越來越多的改善盤。

所以，在沒有飛機(jī)噪音，配套成熟的金水北面前，楊金的的價(jià)值會(huì)讓很多人重新審慎考慮了，畢竟龍湖北岸的紅利期已經(jīng)釋放過了，也太久了，無牌可打。

唯一能做的就是盡可能的提升品質(zhì)感，在同樣的價(jià)格對(duì)比下，顯得性價(jià)比很高，楊金的優(yōu)勢(shì)是低密度，憑借低密，戶型結(jié)構(gòu)能提升的空間還很大。

正弘做的算不錯(cuò)了，主力戶型105平、115平、125平三房，143平四房，其中143平的最多，在區(qū)域立面算第一梯隊(duì)了，但還是太平了，戶型結(jié)構(gòu)和其他樓盤大同小異。
外立面、園林景觀方面的提升也很有限，畢竟大家都很優(yōu)秀，萬科比較牛，弄了個(gè)時(shí)光公園。

如果能突破143平的限制，相信楊金樓盤的整體定位會(huì)拔一拔，我們看近一年的樓盤，都在極力創(chuàng)新，統(tǒng)一如北龍湖都出現(xiàn)了保利璞岸這種錯(cuò)層挑高，還有萬科翠灣中城的錯(cuò)層森林立面等等。

不過，楊金也快沒啥地了，可能區(qū)域樓市發(fā)展水平就僅限于此了吧，正弘也算是目前的一個(gè)不錯(cuò)的中上選擇，價(jià)位也還算合理。(展開全部)

正商匯航銘筑項(xiàng)目位于經(jīng)開區(qū)航海東路與東三環(huán)交匯處向東1000米。

匯航銘筑一共規(guī)劃了三種業(yè)態(tài)，一個(gè)小區(qū)內(nèi)包括寫字樓、公寓產(chǎn)品和商業(yè)別墅，算是商業(yè)綜合社區(qū)，除了售樓部西側(cè)的寫字樓以及5.09米層高的7號(hào)樓正在建，其余都已經(jīng)交房了。目前主推的是3號(hào)樓，層高4.49米的復(fù)式公寓，7梯33戶設(shè)計(jì)，典型的筒子樓，朝南、朝東以及朝西、朝北戶型，價(jià)格差異較大，整體均價(jià)在9500元/㎡，首付60%比正常首付50%優(yōu)惠力度要大。43㎡朝西戶型60%首付算下來比正常首付多付個(gè)2萬塊錢，少貸4萬塊錢，月供不到兩千。

公寓的最低標(biāo)準(zhǔn)就是地段得好。將其放在整個(gè)鄭州來看，匯航銘筑的位置不算好，甚至有點(diǎn)荒涼，但是匯航銘筑主要是針對(duì)在省骨科醫(yī)院以及高鐵站雙子塔附近工作的客群，距離不遠(yuǎn)，地鐵口就在小區(qū)門口，上班方便，后期用來出租也是有市場的，而且項(xiàng)目現(xiàn)在是現(xiàn)房，不用等，付完錢按照自己喜歡的可以直接裝修入住，或者直接出租，租金差不多就能抵掉首付。

問題就是目前片區(qū)內(nèi)比較荒涼，周邊大多是產(chǎn)業(yè)園、物流園，居住環(huán)境不好，另外周邊商業(yè)配套也較為匱乏，生活便利度不夠，就算出租的話也未必好出租，出手更是難有人接手，所有買入的時(shí)候就要做好長期持有的準(zhǔn)備。(展開全部)

正商匯航佳苑，住宅部分共分為兩期。一期佳苑包含4棟純高層，二期雅園包含3棟高層住宅和4棟平層公寓，從售樓部沙盤上看，很壓抑。目前住宅所剩房源不多，只有大面積段戶型，均價(jià)14000元/㎡，戶型設(shè)計(jì)的都還不錯(cuò)。

項(xiàng)目的位置很尷尬，位于航海東路和明理路交叉口西北角，屬于經(jīng)開自貿(mào)區(qū)、國際陸港區(qū)、國際物流園區(qū)、鄭東新區(qū)四區(qū)相圍的地帶，北邊臨近高鐵片區(qū)，南邊臨近濱河國際新城，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但實(shí)地探盤會(huì)發(fā)現(xiàn)，周邊還屬于比較荒涼的狀態(tài)，大部分地塊都處于待開發(fā)狀態(tài)，匯航佳苑屬于正宗的孤盤，南邊一路之隔就是海馬（鄭州）騎車有限公司，周邊還有大量的工廠、物流園，住宅用地很少，后期居住氛圍很差。不過項(xiàng)目門口就是地鐵3號(hào)線營崗站，2站到省骨科醫(yī)院，5站到高鐵東站，地鐵出行十分便利，對(duì)東站雙子塔附近上班的客群來說，絕對(duì)是方便的。

學(xué)校算是項(xiàng)目的一大劣勢(shì)，項(xiàng)目附近沒有學(xué)校，小孩上學(xué)比較遠(yuǎn)，周邊商業(yè)配套匱乏，后期完全是要依靠正商自己配套的商業(yè)，醫(yī)療資源也比較匱乏，有個(gè)頭疼腦熱還要跑很遠(yuǎn)，后期不僅居住環(huán)境差，便利度也不高，只適合預(yù)算不夠不要求居住品質(zhì)的購房者，現(xiàn)在剩余幾套全是大面積戶型，首付稍高，對(duì)剛需也不是很友好。(展開全部)

璞岸項(xiàng)目目前是保利、中交、金茂，各持股三分之一的股權(quán)結(jié)構(gòu)，個(gè)人有點(diǎn)看不懂，一般來說自己扛不住高地價(jià)才會(huì)拉同行來平平攤壓力，但是一方面，保利也是財(cái)大氣粗的央企大佬，不差金茂、中交的那點(diǎn)錢，而且由于實(shí)力比金茂中交要搶，說不定資金成本更低呢。
另一方面，璞岸這塊地，不能算貴，論單價(jià)的話，這塊11號(hào)地樓面價(jià)為23657元/平米，而萬科的那塊10號(hào)地是24641元/平米，論總價(jià)的話，這塊地是19.5億，萬科也是19.5億。
論風(fēng)險(xiǎn)的話，北龍湖北岸調(diào)規(guī)后，住宅地更加金貴，而北龍湖南岸的住宅也所剩無幾，按說風(fēng)險(xiǎn)不大的。

唯一的解釋就是拍地前都商量好合作了，防止內(nèi)卷，也許以后的土地市場就都是這了，央企國企大佬交叉持股，把土地包圓了，而小房企資金的規(guī)模和實(shí)力都不行。

璞岸位于龍湖內(nèi)環(huán)北路北、龍沄路西，是相當(dāng)不錯(cuò)的龍脊背地塊，風(fēng)水上相比龍湖南岸還是有優(yōu)勢(shì)的，騎在龍背上比在龍腹底下要好聽點(diǎn)，此外，離湖最近的內(nèi)環(huán)北路也就12塊，應(yīng)該算北龍湖的一線位置水平，項(xiàng)目占地72.73畝，容積率1.7，建筑密度28%，建筑高度24米，綠地率35%，標(biāo)準(zhǔn)的北龍湖優(yōu)質(zhì)地塊。

作為保利單列出來的一個(gè)高端產(chǎn)品系，璞岸相比其他北龍湖樓盤的特色主要是戶型：
首先是空間的創(chuàng)新，戶型采用康橋美廬灣那種咬合結(jié)構(gòu)錯(cuò)層挑空，戶型可以達(dá)到270°環(huán)景，餐客廳挑空高度達(dá)6米。
而且200多的戶型，達(dá)到了罕見的5開間甚至6開間朝南，個(gè)人感覺都寬的有點(diǎn)過頭了，東西來回都能跑50米接力賽了。更奢侈的是實(shí)現(xiàn)了雙電梯配置，是真正的電梯入戶。
200多的戶型估計(jì)會(huì)關(guān)注度很高，因?yàn)樵诒饼埡娴纳僖?，?60的小戶型則略顯常規(guī)了，三開間朝南，中西雙廚。

這項(xiàng)目19棟7層洋房，一共500套房，應(yīng)該能成為和永威上和院一樣的珍藏級(jí)樓盤。

價(jià)格方面，由于挑高6米的存在，還真沒法和常規(guī)的北龍湖項(xiàng)目對(duì)比，像當(dāng)時(shí)的康橋美廬灣的價(jià)格就在濱河一堆樓盤中獨(dú)樹一幟。

這種挑高設(shè)計(jì)也不是沒代價(jià)，可能臥室空間會(huì)有所壓縮，等樣板間出來看看吧。(展開全部)