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康橋香溪里，中牟縣人民的綠博歸屬地。

可以說是綠博片區(qū)距離中牟新縣城最近的樓盤。，隔賈魯河相望就能看到南側(cè)發(fā)展數(shù)年的新縣城景象。
同時，也是個人認(rèn)為綠博位置最差的樓盤之一。

縱觀綠博的配套：地鐵、綠博園、中央公園、文旅（方特、電影小鎮(zhèn)、只有河南）、奧萊、私立名校以及后續(xù)概念，那是一個都不沾邊。
最近在廣惠街西側(cè)又規(guī)劃了個鄭州外國語國際學(xué)校，夠吹一段時間，但高中沒什么卵用。

再看價格，也是一路下行：
高層自開盤時的9800到9500到9000再到如今的8500；
洋房自開盤時12500到11000到10000再到如今的9500。
買的好不如買的晚，傷心。

一期基本賣完，計劃明年6月份交付，但看工地進(jìn)度略慢，外立面還光禿禿，七八個月時間夠嗆。
二期剛賣了兩三棟樓，剩余貨值較多，估計也要賣到交房。

這個位置目前主要解決的就是學(xué)校，一個中小學(xué)都沒有。
至于生活配套，等東側(cè)的安置房入住以后，很快就能跟上來，吃喝買菜都有保證。
這里的成交客戶也都以中牟縣購房者為主，鄭州外溢極少。

如果能接受大戶型的話，個人認(rèn)為不需要考慮高層，直接買洋房，戶型也不錯，經(jīng)典的四葉草設(shè)計，且得房率更高。
唯一的吐槽點就是洋房物業(yè)費5塊，一年小萬把，對于這些購房群體有些偏高。
一二百萬的房子不含糊，但萬把塊的物業(yè)費你別想。(展開全部)

2020年9月18日河南亞星置業(yè)集團(tuán)有限公司以起始地價29870.0萬元（折合樓面價約3683.68元/㎡）摘得鄭政出[2020]38號（網(wǎng)）地塊。

該地塊位于迎福街北、華泰路東，出讓面積23167.81㎡（合34.752畝），地塊為70年城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場站用地）。
地塊開發(fā)建設(shè)要求：1.1＜容積率＜3.5；建筑密度＜25%；建筑高度＜80米；綠地率＞35%；系城中村改造項目用地也是亞星錦繡山河項目后續(xù)建設(shè)開發(fā)用地。

亞星錦繡山河倚瀾苑作為“新錦繡山河”的首期地塊，位置偏西，西側(cè)就是金水河景。項目占地面積為23167㎡；建筑面積為81085㎡，容積率3.48，規(guī)劃有6棟純高層和3棟底商，除1#東單元是17層外，其余樓棟均為27層，整體建筑風(fēng)格為新中式設(shè)計。
產(chǎn)品規(guī)劃為104-166㎡戶型，整體定位偏剛改，105㎡左右的三室兩廳兩衛(wèi)戶型占比最大，戶型的亮點除了戶型方正，三開間朝南外，雙衛(wèi)設(shè)計以及朝南兩個臥室的飄窗也是一大亮點，重要的是飄窗還可以根據(jù)自己需求打掉，增加室內(nèi)空間。但是，有一點不好的是，作為南戶未能做到南北通透，南北通風(fēng)效果會有影響；118的三房也只是兩面寬朝南，其他的都是中規(guī)中矩；144㎡的四房實際就是105的加大版，但是公衛(wèi)未做到干濕分離，使用會有些不便，也未做到南北通透，廚房窗戶打開的話，也只能做到南北半通透，南北通風(fēng)稍有影響。相比之下166的大戶型相對比較完美，入戶就是南北純通透的餐客廳，南向還配有“甲板陽臺”+雙飄窗。

項目區(qū)域位置位于二七區(qū)三環(huán)外四環(huán)內(nèi)，而且地塊又在錦繡山河大區(qū)域的最西側(cè)，周邊的配套全是之前已經(jīng)交付過得錦繡山河地塊以及安置房，吃完住行生活足以保障；教育方面有已招生的政通路小學(xué)、鄭州實驗外國語中學(xué)東分院校，而且目前的政策為購買一套帶學(xué)位房源可以贈送一個鄭州實驗外國語中學(xué)東分院校的學(xué)位，這樣九年一站式教育無憂，兩所學(xué)校的水平在三環(huán)外的區(qū)域還是挺不錯的，當(dāng)然不要去和老校區(qū)比較。大的配套上西南區(qū)域一直是鄭州的價值洼地，除了前身土地不太好之外各種zf配套也無緣，各種規(guī)劃的地鐵都成功地繞過了此區(qū)域，尷尬至極。

亞星錦繡山河倚瀾苑目前高層毛坯均價約12000-13500元/m2，這個價格還是略顯尷尬的，鑒于西南區(qū)域嵩山路沿線90%都是亞星的樓盤，前有南三環(huán)邊的金運外灘各種不到1.3的準(zhǔn)現(xiàn)房，還有本身大批量的安置房和已交付小區(qū)的二手房，二手房成交價格都十分香，這個區(qū)域剛需屬性嚴(yán)重，價格首先是內(nèi)卷，其次亞星推改善性質(zhì)，本區(qū)域很難改善的起來，嵩山路東的觀邸地塊都賣到現(xiàn)房了還沒清盤，這可是亞星重金砸的純改善。

有區(qū)域做生意或者固定事業(yè)單位等工作的可以考慮，至于私企上班的各位還是三環(huán)內(nèi)的地鐵盤更優(yōu)，畢竟今天公司在西南，說不好明天失業(yè)公司就跑到東北方向去了。(展開全部)

從2014年底老鴉陳村被列入城中村改造范圍開始，老鴉陳的城改和拆遷，就成為了老大難。

2015年升龍簽約老鴉陳城中村改造項目，然而就在升龍大手筆砸了幾千萬之后，還是選擇了及時止損，撤出老鴉陳。

之后幾年，利海集團(tuán)、永威置業(yè)等等都曾有意愿介入，但都因為算不過來賬，選擇撤出。

2018年，也有意向和遠(yuǎn)洋集團(tuán)合作，引進(jìn)遠(yuǎn)洋太古里商業(yè)。

但最終還是沒談攏，不了了之，遠(yuǎn)洋太古里商業(yè)注定跟老鴉陳無緣。

老鴉陳之所以嚇走了那么多開發(fā)商，根本原因在于成本太高，利潤太低。

整個老鴉陳占地約4000畝，實際上凈地只有1200畝。

老鴉陳村大約有1.5萬村民，至少需要建200萬㎡的安置房，容積率按3.5算，建設(shè)安置房就需要950畝左右的土地。

也就是說，整個老鴉陳，到最后僅剩下250畝左右的土地可供開發(fā)商進(jìn)行商品房的開發(fā)。

除此以外，安置房建設(shè)、過渡費、拆遷費、安置房土地費、修路等一系列費用，前期沒有100億元根本拿不下來。

不損害村民利益的同時保障開發(fā)商的利潤，最終zf平臺公司天河控股選擇自己做一級土地整理，然后公開拍賣。

萬科、招商相繼進(jìn)駐老鴉陳，已經(jīng)售罄三個地塊，另外萬科翠灣中城、招商時代天宸也都賣的很不錯，不得不說，老鴉陳城改是成功的。(展開全部)

詩意盎然的古翠隱秀落地鄭州金水區(qū)，萬科在6月3日鄭州市首次住宅集中供地時拍的的經(jīng)二路張寨杜嶺城改項目正式官宣項目名為：萬科 古翠隱秀。

首推31號地，鄭政出〔2021〕31號（網(wǎng)），位于紅專路北、經(jīng)二路東，屬于張砦村杜嶺村城中村改造項目，用地面積27338㎡，容積率5.2，建筑高度限高100米，建筑密度27%，成交價74433萬元，樓面價5237元/㎡，溢價率為0。

萬科目前釋放的規(guī)劃為7棟31-33層高層大平層，1棟洋房，建筑面積約141985.9㎡，綠化率25%，目前釋放的戶型為147㎡、175㎡、188㎡、225 ㎡、248㎡5個戶型，基本都是長面寬設(shè)計，大戶型寬廳，部分邊戶為東西橫廳設(shè)計，萬科的戶型產(chǎn)品雖然還未街宣，但是畢竟是萬科，產(chǎn)品界的扛把子，又是純改善項目大戶型，戶型肯定差不到哪里去，但是需要注意地塊屬性缺陷：5.2容積率，又小又密，地塊也不算規(guī)則，肯定不會有方正大面寬的地塊做出的好。

古翠隱秀的位置十分優(yōu)越，位于金水區(qū)核心老城區(qū)，省醫(yī)和經(jīng)三路金融商圈的加持下，無論是醫(yī)療教育還是生活等便利性極高，距離東區(qū)沿著黃河路也就是10分鐘的車程，抗跌的地段、優(yōu)秀的商業(yè)、醫(yī)療配套和便利的交通環(huán)境，都是閃亮的賣點和加分項，君不見南邊的融創(chuàng)蘭園多奇葩的戶型都能清盤，所以說區(qū)域的價值很多人都看在眼里會對此買單的。

但是萬科此次規(guī)劃的是全新的改善戶型，也就是大平層設(shè)計，和融創(chuàng)蘭園和中原印象兩個友商進(jìn)行差異化設(shè)計，三少個人認(rèn)為，做改善沒錯，但是周邊的建筑環(huán)境風(fēng)貌以及城市天際線這方面的因素實在是不堪入目，周邊多為老破小的家屬院而且沒有公園和河景等加持，大平層的大陽臺一眼望去看到的全都是為了生活而奔波的眾生百態(tài)，有感而生哪有休閑的閑情雅致，而且另一方面，經(jīng)二路上的人口密度會越來越大，隨著融創(chuàng)蘭園和萬科的入住，經(jīng)二路、紅旗路、紅專路、黃河路等幾條路會更加擁堵和繁忙，本身因為省醫(yī)的因素周邊出行就夠鬧心的了，等幾年后預(yù)計會堵個一塌糊涂~~~

作為金水區(qū)兩個純大平層項目，萬科的大平層沒有未來天奕的生態(tài)環(huán)境城市天際線好，位置上各有千秋不相上下，品牌和保障上上萬科完勝。
萬科的營銷水平很高再加上本身優(yōu)秀內(nèi)功的保障，在TOP房企頻繁暴雷的時代，萬科成為了僅有的少數(shù)依舊優(yōu)秀的房企，這更加增加了萬科的品牌凝集力。而且項目周邊各種企事業(yè)家屬院扎堆，加上省醫(yī)等醫(yī)院資源聚集，地緣改善需求大購買能力也非常強(qiáng)，所以根本不缺客戶。(展開全部)

來了，來了，他來了。

11月8日又掛了8宗土地，這一次和之前有什么區(qū)別呢，沒有熔斷價格，也就是價高者得到。

34號位于航海西路南、櫻桃路西，也就是萬科未來航城附近，容積率是3，毛坯不超過9500元/㎡，精裝不超過11500元/㎡，之前這個區(qū)域賣的效果就差，短時間看應(yīng)該還是差。（土地位置一般，之前該區(qū)域賣的也比較差）

35號位于求知路（十八里河路）南、富國路（明珠路）西，容積率是3，融創(chuàng)城后期地塊，只有20畝左右。（管南的價格現(xiàn)在完全是崩掉了，巔峰新房能賣到1.6-1.7萬，現(xiàn)在1.2-1.3的二手房一大把，綠都新苑1.1萬多）

36號香山路東、濱河路南，也就是建業(yè)花園里附近，位置是真心的不錯，也是成熟的區(qū)域。（金水北一個一直很火的區(qū)域，保利、建業(yè)、正弘、永威都是比較早來這個地方吃螃蟹的人）

37號位于國泰北路南、楊君路東，泰山譽(yù)景的后期地塊，也是金水區(qū)的核心地塊。（也是一個很核心的地塊，到底最后落到誰手里？）

38號位于慧城大道（金城大道）南、文賦街（楊槐路）西，楊金片區(qū)，碧桂園天譽(yù)的東側(cè)，楊金的競爭是越來越激烈，前一陣問萬科的朋友，萬科在楊金的項目也是難賣啊。（楊金現(xiàn)在是越來越難賣。）

39號位于中原龍華路（鄭峪路）北、匯文路東，璀璨熙湖的南側(cè)，也是位于常西湖的核心區(qū)域。

40號位于潁河西路北、二砂東街（能源路）東，中原區(qū)的核心地塊。

41號位于潁河西路北、二砂東街（能源路）西，中原區(qū)的核心地塊。

大戰(zhàn)一觸即發(fā)，到底鹿死誰手？(展開全部)

天倫城，東三環(huán)與鴻寶路交會處向東3公里路北。

現(xiàn)在要想提升項目的逼格，有兩種方式：

第一種就是“康橋式”：我們的項目經(jīng)過XX評選，獲得XX大獎，比如亞洲十大豪宅、最佳新銳獎，然后廣而告之。

第二種就是專家背書，這個基本都在用。當(dāng)年的東潤泰和就是李瑋珉設(shè)計的，那時候老李還是非常稀罕的，現(xiàn)在老李已的設(shè)計已經(jīng)開始泛濫了，凡是想要賣高價格的都要去老李，還有一個是山水比德的孫虎，這倆人已經(jīng)成為鄭州地產(chǎn)界的常青樹了。

天倫城項目總占地約983畝，總建面約120萬方，現(xiàn)在推出的是三期，三期是2017年拿地，單價是410萬/畝，樓面價是3000元/平方米，所以囤地是最好的生意，現(xiàn)在該區(qū)域一畝地至少得1500萬，也就是不到4年的時間漲了4倍。

天倫城三期占地108畝，具體位置在鴻寶路與任路，占地面積是108畝，采用的是高低配，容積率1.99，規(guī)劃10棟8層洋房、3棟18層、4棟29層高層，外立面也是老李的一貫風(fēng)格，色調(diào)是高級灰，在加上玻璃+石材+鋁板，戶型設(shè)計的也是大面寬小進(jìn)深。

該項目是一個綜合體，配備有1.6萬平方米的公園，0.7萬平方米的體育公園、2萬平方米的商業(yè)，再加上項目周邊3公里范圍內(nèi)規(guī)劃有10所小學(xué)、7所中學(xué)、3所高中等等。

優(yōu)勢咱們就不多講了，說說劣勢吧，天倫有多長時間沒蓋房子了，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感！

童話里會有丑小鴨變成白天鵝，灰姑娘遇到白馬王子，現(xiàn)實生活中基本不會發(fā)生。(展開全部)

招商美景美境二期低調(diào)開盤，首開3#和4#，毛坯均價17000-19500，戶型越大越貴，但趕上市場低迷期加之一期維權(quán)沸沸揚(yáng)揚(yáng)，招商的加入也沒掀起太大的波瀾，依然去化平平，一向大火大熱的金水北繼天樾九章、金水印相繼開盤后也重新回歸冷靜期。
位置沒問題，金水三環(huán)沿線，國基路、渠東路、三全路，地鐵4號線和2號線均已通車，標(biāo)準(zhǔn)的金水北核心位置。
配套沒問題，向北有剛投入使用的金水區(qū)市民活動中心和市民公園，西側(cè)東風(fēng)渠濱河公園升級改造中，東側(cè)為規(guī)劃學(xué)校，雖現(xiàn)在環(huán)境有點一般，但交房之際周邊環(huán)境必將煥然一新。
產(chǎn)品沒問題，3.49的容積率相比周邊康橋的4.19、美盛的5.99,放在金水北眾城改項目中已算優(yōu)質(zhì)，94平、115平、117平和130平，覆蓋不同人群，招商美景聯(lián)合，94平率先引入1.5個衛(wèi)生間的概念，對于剛需主流戶型也是個不錯的亮點，
綜合整體周邊的配套和這個位置還是非常適合居住的，不足在于地塊較小，體量小，且臨著大觀音寺。
去化率平平跟產(chǎn)品本身關(guān)聯(lián)不大，放在上半年還是可以沖刺一下金水北2萬天花板的，下半年受影響主要還是：1、大環(huán)境影響，經(jīng)歷水澇、疫情的鄭州市場樓市迅速降溫，更多的購房者成了觀望者，所有的優(yōu)質(zhì)盤都有了一種生不逢時的感覺。2、金水北競品多，南有金水印，北有天樾九章，東有碧桂園云境，西有瀚宇天悅城和美盛教育港灣，雖置業(yè)主流已重回主城，但金水北動輒19000的均價依然讓不少人望而卻步，而且大多容積率高為牽扯城改的項目，除了交通方便，城市界面和教育資源也有待改進(jìn)，不少客戶轉(zhuǎn)移至南、北或者西再或者踮踮腳向東區(qū)。
位置優(yōu)勢大于天樾九章，價格優(yōu)勢大于金水印，金水北性價比高，接下來就看云境如何定價了，冷靜期金水北繼續(xù)風(fēng)起云涌，對于購房者也不失是一次機(jī)會，精挑細(xì)選還是可以賭一把的。(展開全部)

裕華會園，2021年惠濟(jì)北最沒有存在感獎的樓盤得主。

去年依靠跟貝殼的多次合作，走量不少，也算有過聲音。

今年先是錦藝旭輝一江雲(yún)著首開得勢，再有綠都青云敘降價2000拉響國慶七天樂警報器，還有融創(chuàng)運河源樂此不疲的降價套路。

都在瘋狂搶客戶，只有裕華會園一家穩(wěn)坐釣魚臺。

計劃明年6月份交房，還有100多套沒賣完，妥妥準(zhǔn)現(xiàn)房。目前高層售價12000-13000之間，洋房17000-18000之間，小戶型單價稍高一些。

項目容積率3.57，高低配設(shè)計，犄角格拉塞了兩棟洋房，小開發(fā)商思維。
周邊環(huán)境一般，西側(cè)緊鄰江山路，大車多，比較嘈雜。附近也沒有什么配套，并且也不在主力發(fā)展方向，剛需無疑。

沒有開通地鐵和在建地鐵，后期可能會有地鐵3號線二期輻射。

本來還能依靠價格打個性價比，結(jié)果周邊鄰居一個個如狼似虎，現(xiàn)在連性價比都沒啦。
同等價位，買融創(chuàng)運河源，還帶裝修，他不香嗎？？？

不要對融創(chuàng)品牌有過多成見，裕華有幾個能拿得出手的項目？一個比一個次，老業(yè)主很多苦不堪言。
也就目前的主戰(zhàn)場裕華城還能做做樣子，畢竟還沒交付，也不能過早下結(jié)論。

只不過從安全角度來講，相比某苑、某橋等本土開發(fā)商要好一些。
現(xiàn)在買期房真是如賭博，要經(jīng)受長達(dá)三年的擔(dān)憂，瞬間一個暴雷，就能引發(fā)停工爛尾風(fēng)波。(展開全部)

碧桂園云頂，稱得上是碧桂園鄭州最好的大平層產(chǎn)品之一。

能與之想媲美的唯有高鐵東廣場的碧桂園天琴灣，西苑最西側(cè)的瞰景大平層，一覽東廣場，即使在東廣場尚未建設(shè)完畢的工地狀態(tài)，效果也依然超級棒。

觀景效果上，云頂遜于天琴灣，畢竟湖沒了，如果湖還在，甚至比天琴灣的效果更好。

當(dāng)然了，刨除產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計，云頂是全方位遜于天琴灣的，區(qū)域、配套、商業(yè)、商務(wù)等資源，西區(qū)與東廣場還是無法較量的。

碧桂園云頂屬于西湖的整體，但西流湖西側(cè)地塊與西湖項目分開來操盤，未來地塊還很多。

云頂占地50.3畝，容積率3.6，規(guī)劃7棟高層、1棟配套樓及1棟幼兒園，總戶數(shù)僅有660戶。

面積140起步，最大244㎡，沒有碧桂園傳統(tǒng)的精裝修交付，云頂選擇毛坯。

東側(cè)四棟樓因為緊鄰西流湖，規(guī)劃大面積產(chǎn)品充分享受景觀資源，西側(cè)小面積，層高3.15米，空間闊綽。外立面也采用了鋁板+玻璃幕的搭配，從示范區(qū)來看，質(zhì)感非常棒。

244㎡的樣板間明顯是特別用心設(shè)計并嚴(yán)格執(zhí)行，從硬裝到軟裝讓你無法想象到這是印象中碧桂園的裝修風(fēng)格。

東側(cè)北側(cè)的超大270°觀景陽臺+落地窗，視野效果爆棚。

無奈，西流湖湖面被填改為綠地公園，實在是太可惜了，對于鄭州來說可惜，對于云頂來說可能就是致命打擊。

草地與湖面的觀景效果能比嗎？這里要心疼云頂三秒鐘。

國慶節(jié)期間在大劇院搞了場大活動，隨后算是低調(diào)開盤。

15500-20000的價格區(qū)間，越大越貴。

前期有內(nèi)購或者提前選房落位的情況，具體的真實銷售數(shù)據(jù)不知，有兩種版本，一種大戶型賣的很好，一種大戶型去化很一般，單價總價太高。

我們也不用糾結(jié)到底賣了多少，產(chǎn)品肯定是沒問題的。

市場下行，觀望情緒嚴(yán)重，對于改善客群來說，經(jīng)濟(jì)不好的大環(huán)境下，不缺房子住，其實是可買可不買的。(展開全部)

金水北2021年市場低迷時期最火樓盤依然非瀚宇天悅城莫屬。
在售二期三全路文化路西南角地塊的中間樓王樓王5#、6#，戶型110平-150平，毛坯交付，20000-21000元/平，11月19日將迎來三全路北后續(xù)住宅地塊的土拍，宏泰路南、中方園路西，29.689畝，容積率4.8，建筑高度100米。
大火的金水北從不缺優(yōu)質(zhì)樓盤，瀚宇天悅城依然獨占鰲頭，無非以下幾點：
1、位置真的不錯，雄踞文化路三全路交叉口，地鐵4號線與一期社區(qū)地下商業(yè)互通，在建有地鐵7號線，目前4號線已運營，7號線開通時間與交房時間不相上下，這才是名副其實的雙地鐵盤，交通不亞于三環(huán)內(nèi)的配置非常便利，位置和交通這點優(yōu)于康橋天樾九章。
2、除了社區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計，一路之隔的東側(cè)為東風(fēng)渠及大面積的市民公園，生態(tài)資源豐富，這點優(yōu)于美盛教育港灣。
3、學(xué)校配套為在建龍門第二實驗學(xué)校九年一貫制學(xué)校，緣于瀚宇天悅龍門實驗學(xué)校的成功案例，所以不少購房者愿意為此買單，目前該學(xué)校已動工2023年秋季投入使用，金水的優(yōu)質(zhì)教育資源正在陸續(xù)向金水北和楊金鴻園一帶傾斜，老帶新名校托管為主要模式，總之關(guān)于該學(xué)?，F(xiàn)在被稱為名校還為時過早，生源+教師資源同樣重要，需要時間成長，學(xué)校資源與美盛教育港灣不相上下。
4、該盤容積率4.2左右，在主城城中村改造項目中已是一股清流，優(yōu)于美盛教育港灣。
縱觀整個金水北集位置和配套于一身的樓盤超越瀚宇天悅城的還真不好找，缺點在梯戶比高，在別的樓盤都開始走高顏值路線之際，瀚宇產(chǎn)品依舊中規(guī)中矩。
即將入市的后續(xù)住宅地塊，整體位置更靠北，配套及環(huán)境更不如一期和二期，價格也應(yīng)該更有優(yōu)勢，但能否劃進(jìn)龍門第二實驗暫不敢保證，不急的也可以等這個， 目前在售價格已觸及天花板，資金雄厚者可以考慮。(展開全部)

保利綠博首個項目——保利拾光年正式發(fā)布，為6月15日摘得的牟政出（2021）10號地塊，與龍湖雅寶春江天璽為鄰，富貴十一路北、國華路南、柳云路東、廣惠街西，53畝，容積率2.5，建筑高度80米，樓面價2795元/㎡。高低配設(shè)計，規(guī)劃6棟27層高層住宅及5棟7層洋房，共792戶，高層邊戶114平三房兩衛(wèi)，中間戶93平三房，洋房143平一梯兩戶電梯獨立入戶，毛坯交付，目前展廳已對外開放。
產(chǎn)品設(shè)計整體亮點不多，只能算是中規(guī)中矩，大眾戶型，相比一路之隔的龍湖天璽拿手的疊墅產(chǎn)品及高層，競爭還是非常激烈的，屬于綠博片區(qū)的南部區(qū)域，周邊住宅較少，偏離綠博核心區(qū)域的綠博大道沿線還有天樾所在的同城大道附近，保利拾光年最大的優(yōu)勢在于距離賈魯河較近還有鄭州外國語國際學(xué)校的落地就在項目的北側(cè)，該學(xué)校的落地算是綠博的一件大事，占地120畝，后期為鄭州市第四外國語高級中學(xué)，設(shè)60班，是一所現(xiàn)代化的公辦高中，天璽對疊墅的定義為學(xué)府墅，也是千方百計跟學(xué)校沾上光，但高中非初中不參與劃片，想上需要的是實力這一點還是要清楚的，保利和龍湖與該學(xué)校只有距離上的優(yōu)勢。
保利作為央企，資金實力強(qiáng)，在市場低迷和爛尾樓頻出的情況之下還是有所保證的，加之綠博整體就以低密度改善為主，產(chǎn)品也注定不會太差，所以該盤最大的劣勢不在產(chǎn)品也不在位置，而是綠博片區(qū)整個大環(huán)境的尷尬，曾經(jīng)的風(fēng)光與現(xiàn)在的落寞形成鮮明的對比，行政劃分依然屬于中牟縣，喊了數(shù)年的撤縣劃區(qū)至今也沒有落實，與市區(qū)的距離太過于遠(yuǎn)通勤成本較高，各種配套設(shè)施缺失加荒涼，都是讓其打回原形的重要因素。
一句話形容就是理想的規(guī)劃，緩慢的發(fā)展，剛需依然遠(yuǎn)離除非你是地緣性客戶，目前價格已回歸理性，投資請做好短時間內(nèi)無出租無出售的長線持有的思想準(zhǔn)備。(展開全部)

早在8月份，新聞上報道了上面聽取正弘城鄭東新區(qū)商業(yè)綜合體項目方案匯報，搭配的還有一張示意圖。里面能看出一個250米的超高層以及類似太古里的街區(qū)式商業(yè)，涵蓋博物館和藝術(shù)館，位置就在華潤?quán)崠|萬象城對面，隔金水東路相望。

11月8日，該大地塊正式公示修改規(guī)劃，調(diào)整為公園綠地、文化設(shè)施用地、商務(wù)用地、商業(yè)用地。目前這塊地主要是綠化和停車場。

11月17日，該地塊掛出，網(wǎng)上掛牌時間為：2023年12月7日至2023年12月21日。下個月出結(jié)果，目前也基本確定為正弘要拿。

整體分為兩塊地，西地塊位于才高街西、金水東路北，約30畝，是商務(wù)用地，限高250米，北側(cè)還是公園綠地，不知道會不會再改改？

東地塊位于正光路南、才高街東，分地上和地下部分，容積率不超1.5，限高24米，和之前的示意圖相呼應(yīng)。

這個項目也是市里面牽頭在做，如果落地，也是一個不小的成績。但商務(wù)＋商業(yè)這么大的體量，需要由足夠的資金支撐，不像萬象城還有住宅支持現(xiàn)金流。

預(yù)估總投資額60多個億，如果都交給正弘來做，勢必亞歷山大，還有之前一直在傳的北龍湖南岸正弘項目，住宅＋商業(yè)，兩個項目同時啟動的可能性更低。

不過，對于幸福里住宅則是利好，這地段，絕了。

過去都說東區(qū)商業(yè)不行，寶龍廢了，熙地港、海匯港太小，綠地360無高端，其他鄭東商業(yè)中心這些太雜。但鄭東萬象城來了之后，會一改這種現(xiàn)狀，再來一個正弘街區(qū)式商業(yè)，更上一層樓，如果能把東廣場萬象天地開起來，那就更好啦。

同時二七廣場周邊也在發(fā)力，丹尼斯進(jìn)入，還有萬象城二期，加上現(xiàn)在鄭州商場扛把子大衛(wèi)城，也是不甘示弱。明顯感覺，大衛(wèi)城在近一兩年加快了開店的步伐，重奢品牌更是搶占。

目前還希望過來一些外來商業(yè)，比如SKP、大悅城這種，有競爭對于消費者來講總歸是好事。(展開全部)

永威上和郡項目地一期已經(jīng)全部交付，目前在賣項目二期，預(yù)計今年11月份交付，是準(zhǔn)現(xiàn)房在售，該項目的產(chǎn)品一期二期是以別墅、洋房為主，還有少量小高層，整體面積從135平-370平米都有，容積率1.59，毛坯交付。

項目二期小高層產(chǎn)品面積有135平三房、145、170平的四方，和210平的五房，總高16層，電梯入戶的設(shè)計，兩梯兩戶，價格在14000-15000元/平米；小區(qū)內(nèi)部還有電梯洋房，一梯兩戶的設(shè)計，總高八層，產(chǎn)品包括145、170平的四房，210平的五房，價格區(qū)間在19000-20000元/平米；中間還有疊拼別墅，面積段在270-370平米。

整個小區(qū)看著方方正正，呈對稱分布，內(nèi)部設(shè)置有兒童健身區(qū)、老年人活動區(qū)、圖書書吧等，小區(qū)內(nèi)部沒有做跑道，后期可以用一期的健身房，入戶大堂兩側(cè)有商鋪，目前投入使用的有個200平米左右的商鋪和一個90平左右的便利店，一期有業(yè)主食堂，目前在裝修還沒有做好呈現(xiàn)；該項目是酒店式入戶大堂，整個大堂挑高11.08米，將來會有物業(yè)服務(wù)和門崗禮儀接待；項目內(nèi)部沒有幼兒園，如果上學(xué)需要去賈魯河附近的小區(qū)幼兒園。

該項目產(chǎn)品和小區(qū)環(huán)境看著還不錯，都是大戶型，項目以改善盤為主，但是位置比較偏遠(yuǎn)，價格偏高。(展開全部)

房產(chǎn)項目除了自身品質(zhì)可以出圈外，營銷定位也很重要。最近看到普羅理想國的廣告標(biāo)語，“好，城里好，城里真好，尺度漸漸把人分，過來人，居住在城外”，不得不說，這個廣告語很有水平。

除了營銷，項目本身的品質(zhì)也挺好的。理想國項目現(xiàn)在賣的都是現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房，實地看時，除了位置離鄭州較遠(yuǎn)，其它沒有什么毛病。

項目售樓部在藝術(shù)文化中心，二樓有圖書館和藝術(shù)展覽空間、稻草人食堂等，都是對外開放的；項目內(nèi)部還有小型農(nóng)場、主要針對兒童占地9萬方的中央公園、南邊還有可容納1500人的足球場地、還有針對成年人的運動公園（明年五月份左右對外呈現(xiàn)）。

商業(yè)：目前有杉杉奧特萊斯，總占地188畝，車位有兩千個，一期于16年開始營業(yè)，二期今年8月份開始營業(yè)，后期還有其它的商業(yè)地塊；中央公園、運動公園兩側(cè)也會做商業(yè)，是公園集市的形態(tài)，今年下半年左右會對外呈現(xiàn)；還有一些些地塊目前還沒有確定產(chǎn)品形態(tài)。

教育：目前從幼兒園、小學(xué)、初中、高中都已經(jīng)開學(xué)，高中招生了兩個班，高一的，是在北區(qū)普羅這邊就學(xué)；小學(xué)和初中是在理想國就學(xué)，幼兒園是全班制18個班，業(yè)主優(yōu)先入學(xué)，不接受插班生；小學(xué)、初中、高中的學(xué)費是六萬一年，，從今年開始，業(yè)主上學(xué)有六折優(yōu)惠，后面會變成七折、八折、九折，最后也會按市場價沒有優(yōu)惠，后期還有高中、初中的教育用地，也是15年一貫的學(xué)校。

醫(yī)療：三甲醫(yī)院河南中醫(yī)學(xué)院第一附屬醫(yī)院，占地268畝，床位1700張；旁邊有塊地不對外售賣，作為醫(yī)院單位人員的TG房。

產(chǎn)品：整個社區(qū)占地6000畝，分東西兩個地塊，主要在售西地塊，以雁鳴大道為分界線。西地塊分三期進(jìn)行開發(fā)，一期有三個地塊，西一苑、西二苑、西六苑，以別墅為主，北側(cè)有少量洋房，16年就對外售賣，19年交房，目前已經(jīng)售罄，中間四棟是大平層，精裝高層，也已經(jīng)沒有房源；

二期是西三苑和西五苑，主要以疊拼為主，北側(cè)有少量洋房和小高層。疊拼面積200平左右，贈送比例是144平-250平不等，上疊總價500萬左右，下疊是600萬左右，現(xiàn)房在售。

西七苑、西八苑產(chǎn)品以別墅為主，聯(lián)排面積290平-330平，贈送比例在200-260平左右，總價在1000-1300萬；雙拼面積400平左右，贈送面積在400平左右，總價在1800萬上下浮動；洋房是142平，西七苑精裝修，16500元/平米左右，西八苑是毛坯，單價在14500-14700/平米左右；

西九苑精裝洋房，面積段150左右，明年五月份交房，價位在15500-15800元/平米。(展開全部)

華瑞紫韻城，典型剛需盤的代表，啥都一般，但也啥都湊活。

自2015年一期開售，6000元/㎡，至2016年底，13000元/㎡，令很多人拍斷大腿。

一期分三塊地——福園、景園、麗園，二期為星園，目前都已售完且交房，交房效果一般，經(jīng)歷過維權(quán)。

三期分兩塊地——雅園、錦園，目前還有少量房源在售，均價13800元/㎡。

這些地塊都圍繞地鐵1號線鐵爐站、市民中心站而建，對與業(yè)主來說還算方便。

目前主推四期天園地塊，位于鄭上南輔道南、愛民東路東，項目占地55畝，規(guī)劃6棟31-34層高層和1棟商務(wù)樓，容積率5.5，相比之前高了點。

戶型方面101㎡三室兩廳一衛(wèi)起步，主打真三房，更舒適，不像89㎡小三房那么局促。

另外還有122㎡三室兩廳兩衛(wèi)、130㎡三室兩廳兩衛(wèi)等多個戶型，相比之前戶型面積有很大提升。
地塊位置距離周邊的地鐵1號線站點都較遠(yuǎn)，最近的是地鐵14號線市民大道站，不如之前幾期便利。但距離南側(cè)四大中心和東側(cè)市民公共服務(wù)區(qū)較近，算是扳回一局。

目前已與伊河路小學(xué)簽約建設(shè)路第六小學(xué)，位于一期景園的北側(cè)，裕華城二期和三期之間，規(guī)模48班，預(yù)計2023年投入使用，由總校統(tǒng)一管理。?但目前尚未動工，教學(xué)質(zhì)量也需要時間檢驗。

西伊河路，東緯五一，似乎已成定局。到處都是他們的合作辦學(xué)，一個挨一個，層出不窮。

目前能想到的，盛潤錦繡城、融僑悅城、裕華城、碧桂園名門鳳凰城等都與伊河路有掛鉤。

并且華瑞、裕華、碧桂園三個盤還緊挨著。相對來說，裕華城的貌似正統(tǒng)一點。

華瑞這個開發(fā)商以經(jīng)濟(jì)適用房起家，向來也不會給你驚艷，無非做安置房相對良心，其孫莊北院是與永威十八里河安置房、錦藝杲村安置房抗衡的網(wǎng)紅回遷房。

但商品房真的一般般，只能說湊活。(展開全部)

星城國際，商都大道與萬三路交匯處。

這個項目在十一期間重出江湖，宣傳如下：

萬三公路，一路之隔鄭東新區(qū)，82平方米兩房，105平三房，一樓頂樓4999元/平方米，正常樓層5200元/平方米，這個項目猛一看挺便宜，其實越便宜的房子問題越多，千萬不要有貪小便宜的心思。你可以想想普通的項目建安成本都2000元/平方米，再加上土地成本、綠化成本，房子和白送有啥區(qū)別！

當(dāng)你聽到這個信息的時候，不用懷疑，轉(zhuǎn)頭就走吧，前方一定有一個坑在等你。實際上百度搜索一下該開發(fā)商：河南締華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

該公司旗下有旗下有滎陽分公司、中牟分公司、鞏義分公司，河北帝華是一家從事鋼鐵生產(chǎn)、貿(mào)易和房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，旗下?lián)碛泻颖钡廴A、河南締華等四家房地產(chǎn)公司和石家莊東飛鋼鐵、連云港特鋼等大型鋼鐵公司。在石家莊開發(fā)了龍泉花園、龍海新區(qū)，在河南鞏義開發(fā)了鞏義東方現(xiàn)代城、商丘帝景花園等，他開發(fā)的項目多次出現(xiàn)多次維權(quán)。

果不其然，需要打一個問號！

再看項目位于商都大道與萬三路交匯處，占地約118畝，在銷售的是二期的4棟樓，戶型面積從83-113平方米，10號樓只剩下86平方米的兩房，12號樓83平方米、105平方米、113平方米，均價7200-7500元/平方米，周邊的房價至少就需要1萬以上，東潤城也得11500元/平方米靠上，現(xiàn)在居然是腰斬的價格。

再看居住在里面的業(yè)主的反應(yīng)：

1、門衛(wèi)形同虛設(shè)，門衛(wèi)值班人員衣冠不整，出入人員不管不問，周圍衛(wèi)生極差。
2、花木不整，面磚破損，到處臟、亂、差。樓房無編號、無標(biāo)示。
3、車輛亂停，無人管理。

總而言之這個項目可以排除掉了。(展開全部)

歷時一年廣匯灣神秘面紗揭開正式補(bǔ)倉鴻寶片區(qū)，售樓部位于東三環(huán)鴻寶路交叉口東南側(cè)即項目的北側(cè)，已對外開放，規(guī)劃10棟18層高層建筑，面積段106平、123平、133平、141平和282平，兩梯四戶、一梯一戶為主，毛坯交付，預(yù)計下月首開。
產(chǎn)品本身戶型配比123平以上戶型占比較大，106平的中間戶只是項目的點綴，純粹為了湊容積率而來，同時為了詮釋毗鄰賈魯河的優(yōu)勢所在，戶型設(shè)計還是頗有用心的，東向飄窗、陽臺及270度轉(zhuǎn)角陽臺陸續(xù)配齊，改善屬性非常明顯，廣匯作為本土開發(fā)商許久不見作品還是憋了個大招，有望借廣匯灣一戰(zhàn)成名。
三大特點：
1、位置優(yōu)越，屬于姚店堤城改項目，與泰禾東府大院相鄰，北鄰鴻寶路西貫通楊金片區(qū)，西有東三環(huán)是未來將有望超越中州大道的一條主干道，東有博學(xué)路未來與龍子湖貫通，在鴻寶片區(qū)這是目前交通狀況最好的項目。
2、先有香麓灣、再有天璽灣、現(xiàn)有廣匯灣，賈魯河的風(fēng)光無限，成了臨河開發(fā)商宣傳的一大亮點，也是實打?qū)嵉呐涮住?
3、泰禾引入的緯五路一小東岳校區(qū)，今年首次招生，為姚店堤配套小學(xué)用地，廣匯灣后期應(yīng)該劃片至此，該學(xué)校與楊金路上的大河校區(qū)一樣是緯五路一小總校承認(rèn)的名正言順的分校區(qū)，未來可期，但每一所學(xué)校想成為名校的路上總是布滿荊棘，生源+師資同樣重要，需要的依然是時間。
2021鴻寶片區(qū)依舊風(fēng)云變幻，待售有天倫城三期，在售有天璽灣和香麓灣，論位置廣匯灣完勝天倫城，論當(dāng)下環(huán)境和配套同樣優(yōu)于天璽灣和香麓灣；但論開發(fā)商實力廣匯身處其中，優(yōu)勢不大，畢竟廣匯能拿出手的改善產(chǎn)品少之甚少；產(chǎn)品改善屬性定位介于天璽灣和香麓灣之間。各有利弊，沒有既要、又要還要的完美項目，價格會低于香麓灣，應(yīng)該與天璽灣不相上下，2021年的高溢價基本都被打回原形，價格合適，這個位置還是可以考慮的。(展開全部)

要說鄭州今年的紅盤，錦藝旭輝一江雲(yún)筑算一個。

一是在鄭州市場行情非常一般的情況下，賣的算比較好的；二是旭輝的宣傳海報都是閃瞎眼的紅色…

項目的亮點有優(yōu)勢還是比較明顯的：一線賈魯河景觀資源，起碼小環(huán)境不錯；高層精裝修交付，雖然標(biāo)準(zhǔn)一般，但好歹溢價不高，也算優(yōu)勢；產(chǎn)品不錯，戶型設(shè)計沒得說，外立面從效果圖來看也算漂亮，關(guān)于外立面設(shè)計， 旭輝是這么說的“采用旭輝集團(tuán)全新一代的產(chǎn)品線CIFI-7，打造鄭州首座CIFI7- T-TOWER美學(xué)立面住區(qū)”，落地成型有待考驗；

劣勢也有，但不致命：比如2.99容積率弄了高低配，勢社區(qū)空間會略顯局促，景觀也無法施展拳腳是高低配的通??；地鐵幾乎輻射不到，在地鐵成網(wǎng)的現(xiàn)在，沒有地鐵覆蓋的樓盤總歸是有遺憾的。

一江雲(yún)筑的銷售良好，個人想了想，大概有幾個因素：1、6月底開盤的時間節(jié)點不算太晚，雖然5.1后市場明顯轉(zhuǎn)冷，但熱情還未完全散去，購房欲望還在。2、開盤前分銷渠道上的比較猛，首開釋放高層價位又帶精裝修，性價比還是有的，全程中介集火猛推。3、周邊范圍幾乎無直接競品，區(qū)域+價格優(yōu)勢成為關(guān)鍵，其他的項目要么貴、要么偏。

其實旭輝在進(jìn)入鄭州后并不順利，南四環(huán)的旭輝正榮首付，后改名旭輝有園，賣房賣到現(xiàn)房交付，最后促銷勉強(qiáng)清盤收尾。 至于港區(qū)的旭輝空港時代，更是一大難啃的骨頭，目前項目已經(jīng)完全停滯，團(tuán)隊撤場，暫停銷售，就擱置那了。

和錦藝合作可能也不止這一塊地，遲遲沒有啟動的二批次集中土拍，一江雲(yún)筑東側(cè)地塊也在序列當(dāng)中，屆時很有可能依然是旭輝御錦藝再度聯(lián)手合作，依然是旭輝操盤，錦藝坐收漁利。(展開全部)