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娛樂圈力宏渣男的瓜剛吃的興起，這廂鄭州地產(chǎn)圈的瓜又跌宕起伏~

敏捷進駐鄭州主城區(qū)也算“一戰(zhàn)成名”。
前有敏捷江山譽首開“冰封”，后有置業(yè)顧問微信群怒懟領(lǐng)導(dǎo)，果然職場沒有什么共患難，究其緣由，開盤數(shù)據(jù)難堪，去化太差，營銷總肯定背鍋，然而他還要分鍋，于是乎什么客戶關(guān)懷活動費用未報銷，讓當初蜂擁而來的銷冠們自尋出路等等一系列騷操作，本質(zhì)還是銷售差沒匯款，如果開盤開得好，這一切都是毛毛雨的小事情而已。

江山譽10日開盤高層5#（1D34F2T5)，共計170套房源，去化28套（然而這個數(shù)據(jù)還存在部分水分~），精裝修，成交均價23000元左右。
開盤四個戶型，109、125、126三房，139四房，因為高容積率的限制，戶型設(shè)計比較一般，139的四房只有兩開間朝南，而余下的三個戶型均為南戶或者北戶，戶型內(nèi)部設(shè)計尚可，但是作為定位剛改的戶型，乍一看還沒之前自己住的剛需戶型美，誰還有改善的想法。

敏捷的失利是多方面的，首先價格因素，，雖然地價也才5000+但是畢竟是從銀基手上買的，需要付出的溢價是隱性的成本，而且這個成本不會很低，對于敏捷內(nèi)部來講可能這個定價很人性也是多方調(diào)研的結(jié)果，但是在市場下行的大環(huán)境中，還要做出精裝修來溢價，而且還是在鄭州市場名不經(jīng)傳的敏捷，獲得肯定的程度可想而知，如今的鄭州人民已經(jīng)不是“白小純”了，被升龍毒打過，被閩系忽悠過，被恒大收割過，早已練就的百毒不侵，敏捷在這一方面不接地氣就足以說明失誤之處。

房地產(chǎn)的銷售市場早在幾年前就已經(jīng)轉(zhuǎn)變了思想，鏈家貝殼們憑借強大的人海戰(zhàn)術(shù)已然統(tǒng)治了大半新房銷售，特別是三環(huán)外的樓盤，強如融創(chuàng)也選擇妥協(xié)合作，只有他們遍布大街小巷的門店和遍布全鄭州人的朋友圈才能帶來更多的潛在客戶，敏捷不信邪，單憑一堆銷冠和自由到訪客戶，還是在這個下行的房地產(chǎn)環(huán)境了，憑啥你認為你行？

經(jīng)歷開盤的毒打，敏捷肯定也意識到了問題所在，逆市開盤確實有的會去化很好，但是那都有自家的看家本領(lǐng)，單憑一個地段位置就想坐著收錢的日子早已一去不復(fù)還，產(chǎn)品和價格也是硬通貨！(展開全部)

縱使銷售艱難加之市場行情不好，美盛北龍臺價格依然堅挺，拒絕降價，目前已進入收尾階段，僅余少量房源，12月底將迎來首批交房，對于美盛鄭州首個改善盤關(guān)于品質(zhì)夸下的海口是否一一兌現(xiàn)即將揭曉答案，作為同期入市且價格同樣占據(jù)高位的碧桂園天譽和康橋東麓園，從目前交房效果來看，曾不被看好的新中式風格的北龍臺似乎已經(jīng)完勝，這也將成為美盛的品質(zhì)代表作。
實地探盤楊金片區(qū)真的是肉眼可見的速度在變化，北龍臺位置放在楊金片區(qū)是真心不錯，北側(cè)楊金路，南側(cè)鴻寶路貫穿鴻園，西側(cè)龍源路貫穿北龍湖最后100米也已提上日程北龍臺和龍湖上城無疑將成為最大受益者，同時這里也是楊金片區(qū)住宅集中和目前各種生活配套最為齊全的區(qū)域，周邊偉業(yè)龍湖上城多已交房，對面為奧園譽湖灣，東側(cè)為聚方產(chǎn)業(yè)園楊金片區(qū)的各大智能部門均聚集于此，在周邊停車已非易事，但眼下弱點在其配套教育資源，楊金片區(qū)起步中的教育資源主要依托金水區(qū)實驗小學(xué)科教園校區(qū)、緯五路一小大河校區(qū)及金水區(qū)藝術(shù)小學(xué)金科校區(qū)，距離項目均有段距離。
楊金片區(qū)樓盤的共性就是低密度，舒適度較高，大面積段為主的北龍臺同樣具備這個特征，至于馬頭崗機場和對面的高鐵編組站，影響真的是微乎其微。
剩余房源均價20000左右，在楊金片區(qū)這個價格依然不低，考慮現(xiàn)房的可以關(guān)注。(展開全部)

鄭政東出〔2023〕25號（網(wǎng)）地塊，鄭政東出〔2023〕26號（網(wǎng)）地塊

土地具體信息——

鄭政東出〔2023〕25號（網(wǎng)）地塊位于正光路南、才高街東，占地面積約96畝，為零售商業(yè)、餐飲、旅館用地，容積率＜1.5，建筑密度＜65%，建筑高度＜24米，綠地率＞5%，投資總額要求≥12億。

從地塊指標看，這里大概率是純商業(yè)街區(qū)。

鄭政東出〔2023〕26號（網(wǎng)）地塊位于才高街西、金水東路北，占地面積約30畝，商務(wù)用地兼容商業(yè)用地（25%＜兼容比例＜30%），容積率＜6.5，建筑密度＜60%，建筑高度＜250米，綠地率＞5%，投資總額要求≥8億。

從地塊指標看，大概率是超高層寫字樓搭配裙樓商業(yè)。

土地定向出讓要求——

項目100%自持，總投資不低于68.5億元，打造高端街區(qū)商業(yè)、高端酒店、5A甲級寫字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體。

項目建成1年內(nèi)，引入物業(yè)自持面積不低于13.5萬㎡（含地下商業(yè)）的高端街區(qū)商業(yè)，街區(qū)商業(yè)投資強度不低于2萬元/㎡。

入駐國際知名品牌不低于40家；引入博物館一座，博物館建筑面積不低于3000㎡；引入瑰麗、瑞吉、康萊德、W等酒店品牌其中一家或前述品牌酒店管理集團旗下不低于前述標準的一家酒店品牌酒店；5A甲級寫字樓等總建筑面積不低于12萬㎡。

土地成交信息——

2023年12月29日，鄭州正弘和盛實業(yè)有限公司（河南正弘置業(yè)有限公司的全資持有公司）以總價8.31億元正式摘得位于鄭州市鄭東新區(qū)金水東路、東風南路的兩宗商業(yè)地塊，鄭政東出〔2023〕25號（網(wǎng)）地塊，鄭政東出〔2023〕26號（網(wǎng)）地塊。

由此，鄭州高鐵商圈的鐵三角（鄭東正弘超級綜合體、華潤?quán)崠|萬象城、新田360廣場綠地新都會店）正式組建完畢。(展開全部)

正商生態(tài)城項目是個萬畝大盤，規(guī)劃的有住宅、商業(yè)、學(xué)校（14所中小學(xué)）等等，現(xiàn)在的售樓中心離規(guī)劃的小李莊火車站不算太遠，該項目共有53個地塊，主要在售5#院，7#院。

其中5號院總占地約58畝，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃的有高層、有洋房，共有858戶，容積率2.49，2梯四戶的設(shè)計，洋房分布在南側(cè)，南低北高，洋房已經(jīng)基本售罄，高層房源還有可選性，現(xiàn)在均價基本11000元/平米，特價房有的一萬出頭，首付能分期，還有月供補貼政策（一個月返一千返五萬）、以及送車位，這兩個優(yōu)惠都可以折成金額減免到總房款里面。

7號院是純高層設(shè)計，內(nèi)部有一所幼兒園，總建筑面積約167378平，規(guī)劃了7棟33層高層，2梯4戶，容積率3.48，綠地率30.08%，共規(guī)劃922戶，機動車停車位1095輛，在售的為大面積戶型，130平以上，但價格和五號院都相似，也在1萬1左右。

生態(tài)城項目位置太偏，現(xiàn)在更多的宣傳在大盤、小李莊火車站、以及規(guī)劃的配套上，現(xiàn)在又出了一個樂活新宿的概念，也就是給業(yè)主提供一個休閑娛樂場地，以便于賣房；其實最大的賣點就是價格，在這個位置性價比高才是最吸引人的，目前正商的價格不算高，也沒什么打的毛病，還可以吧。(展開全部)

未來天奕，東風路東明路交匯處西南角。

前幾天獸爺寫了一篇關(guān)于未來天奕文章《火車不是推哩》，首先獸爺是我很喜歡的作者，他的文章給我很大的啟發(fā)。但是咱們就事論事的說這個項目——火車不是推哩，牛逼不是吹的，未來折翼。

前一陣子未來天奕開盤，推出112套房源，均價是32000-35000元/平方米，說的是前期蓄客300組，到訪100組，然并卵成交是個位數(shù)。

這個項目平心而論還是有一些賣點的：

1、大。未來天奕的戶型是170平方米-287平方米，主力戶型是200平方米，占比是40%，其次是270平方米，占比是35%。

未來天奕為啥做這么大？因為他的帳算不過來，只有做成大面積的豪宅，才能賺錢！

2、拽。直線是屬于人類，曲線是屬于上帝，超前的外立面再加上奇偶錯層，顏值夠打！

這個土地是今年中旬拿的，開發(fā)商是河南山頂金冠置業(yè)有限公司，背后有三個股東，操盤的是河南省八達威商業(yè)集團有限公司，另兩個是戰(zhàn)略投資，三家也都質(zhì)押給華潤深國投信托有限公司。

各個方面都很好，但是開發(fā)商不足以推動這個項目或者渡過這個寒冬，很早之前就有傳聞八達威想把這個燙手的山芋脫手，但奈何沒有人接盤，于是自己就硬著頭皮搞起來了。

八達威不管怎么說都是一個小型的開發(fā)商，很難駕馭這個地塊，豪宅再碰上地產(chǎn)寒冬再加上小開發(fā)商，更買一個定時炸彈差不多，多少大佬壯士斷腕，更何況是一個小開發(fā)商，有沒有可能丑小鴨變成白天鵝，有的，那只存在童話故事里。(展開全部)

土地基本信息——

鄭政東出〔2023〕28號（網(wǎng)）地塊位于北龍湖龍湖外環(huán)南路北，龍湖中環(huán)西路東，占地面積27652.2㎡，約合41.478畝，容積率不超過2.5，建筑高度不超過60米。

該地塊所建商品住宅（毛坯）現(xiàn)房銷售綜合銷售均價不超過25000元/平方米（已作價格上?。缭摰貕K所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過5000元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。

依據(jù)現(xiàn)房銷售試點相關(guān)規(guī)定，測算該地塊土地供應(yīng)即時房價（毛坯房價格）為22500元/平方米（已下浮10%）。

位置非常優(yōu)質(zhì)，該地塊位于北龍湖南岸西側(cè)，屬于北龍湖南岸待開發(fā)板塊，項目西側(cè)離中州大道不遠，一路之隔的西側(cè)是小高層項目宏光攬境，東北方向有已經(jīng)交房的冠景君悅湖、金茂如意府。

這塊地的亮點在于要求現(xiàn)房銷售，這么一來從土地出讓金、建設(shè)、工程等全部投入，開發(fā)商需要的資金體量非常大，并且資金回籠慢，就需要很有實力的開發(fā)商來拿地，預(yù)計1月24號開拍，可以期待一下花落誰家。(展開全部)

三全路向西打通受益最大的項目莫過于是即將入市的錦繡江山，受其影響該項目也非常自覺的打起金水北的旗號，翠灣中城與金水北一路之隔，一江云著與金水北比鄰，二者蹭金水北熱度還可以理解，錦繡江山中間隔著惠濟區(qū)與金水北八竿子打不著也要硬湊熱度實在讓人無語。
同屬原閱城板塊，但算是整個板塊最好的位置，西三環(huán)北延?xùn)|，三全路西延南，依然是東方宇億、華宇、東原三家聯(lián)合開發(fā)，東原轉(zhuǎn)幕后，華宇挑大梁，華宇作為曾經(jīng)的渝派三甲，雖現(xiàn)名氣早已不如金科和龍湖但實力依然還在，錦繡江山也是其在原閱城基礎(chǔ)上的升級之作，錦繡系也是其2021年全國十大輕奢精品產(chǎn)品系，現(xiàn)代簡約風格，容積率3.99，規(guī)劃13棟16-34層高層住宅，面積段89-143平，毛坯交付，首開3#，整體產(chǎn)品本身可圈可點的亮點不多，戶型中規(guī)中矩，以剛需和剛改為主，說好的十大輕奢精品系列，有點讓人懷疑。
賣點在于：
1、由于東側(cè)高架鐵路的阻斷，這是一個靠路打通改變命運的樓盤，三全路打通交通不再那么閉塞，閱城板塊可以光明正大蹭地鐵4號線帶來的交通便利。
2、作為孤品樓盤，一度讓人忘記這也是一個臨賈魯河的樓盤，未來的生態(tài)資源也是比較優(yōu)質(zhì)的。
3、最重要的當數(shù)已經(jīng)落地的教育資源，閱城實驗小學(xué)36班明年投入使用，閱城實驗中學(xué)42班后年投入使用，不管質(zhì)量好壞，總算是解決了當下之需。
雖西有恒大城，南有謙祥，但因距離的原因，配套依然全靠自給自足，現(xiàn)實是各種配套依然還在規(guī)劃中，鐵路帶來的割裂感太強，三全路打通必然會帶來交通的便利，但一時半會依然難以改變其孤盤的現(xiàn)狀，需要的是時間。
這個位置，依然以價格為準。(展開全部)

不知不覺間，這個南四環(huán)外的樓盤已經(jīng)賣了大幾千套，貌似是4000多套，屬實牛逼。
過去的一二三五期，主打89/115兩個戶型，引來地市來鄭購房者一路狂歡。

一期已經(jīng)清盤，明年底交付，碧桂園的工程進度還是比較快的。二期位置比較好，距離地鐵2號線南四環(huán)站較近，只不過也有1公里以上距離。三期距離學(xué)校較近，目前宣傳的是管城區(qū)外國語小學(xué)和鄭州市回民高級中學(xué)。

目前主推六期，在一期南側(cè)，項目占地47畝，容積率3.49，包含7棟24-33層高層，規(guī)劃總戶數(shù)1154戶。主打89-115-130三個戶型。?

目前價格在12000左右，精裝修，相比之前降了不少。但也是有原因的：
地塊位置比較差，周邊有京廣快速路、中州大道交匯，跟永威城部分地塊有的一拼。
地塊東側(cè)規(guī)劃有一所初中，東北側(cè)有一所小學(xué)，目前都停留在紙面。

項目開發(fā)用地有1000多畝，目前僅開發(fā)三四百畝，道阻且長。其與碧桂園鳳凰城、碧桂園西湖攜手成為碧桂園鄭州區(qū)域的現(xiàn)金牛，單盤每年都能貢獻30個小目標左右，抵得上很多房企的年銷售總額。

在眾房企爆雷之后，碧桂園反倒成了相對安全的那個。只是品質(zhì)還是一如既往地熊樣，沒有任何可期待的。

即使對于剛需來講，個人也不是很推薦這個項目，可以稍微加點預(yù)算，往東邊融創(chuàng)城、新城時光印象看看。即使預(yù)算有限，也可以往北邊萬科理想拾光看看，更優(yōu)一些。(展開全部)

申泰中原印象，紅專路與經(jīng)三路交叉口西南角。

西韓砦城中村及片區(qū)改造項目，曾經(jīng)的冰熊大廈被炸掉之后，迎來新的名字：申泰中原印象。這塊地的成本相當高昂，而申泰作為洛陽來鄭州的開發(fā)商，起碼在鄭州名氣不大，在品牌上首先就弱了一截，成本+品牌這兩項，讓其從拿地伊始，就注定艱難。

項目總占地155畝，總建筑面積95萬方，涵蓋住宅、安置房、商業(yè)中心、公寓、寫字樓等，你說它是城市綜合體吧，也確實算。只是，物業(yè)形態(tài)的復(fù)雜，注定在居住局適度上大打折扣。

集中商業(yè)3.5萬方，5棟寫字樓其中4棟規(guī)劃為150米的超高層，1棟幼兒園，住宅地塊的9棟住宅，其中有3棟為安置房。

再來看看樓棟的具體分布，以商品住宅為中心，東側(cè)有5棟高層寫字樓（4棟150米）、北側(cè)為公寓、南側(cè)為一字排開的3棟安置房、西側(cè)為老家屬院。

地塊整體容積率7.89，就算除去商業(yè)樓棟，純住宅的容積率起碼在5以上。

還有另一方面，地塊在整體計算容積率時，商業(yè)樓棟在規(guī)劃設(shè)計上占據(jù)了大額的建筑面積，整體95萬方的建筑面積，商業(yè)樓棟就僅僅占70+萬方，住宅僅有21萬方左右。

商品住宅可以說被困的死死的，至于采光、視野等就可以想象如何了。

較高的容積率，戶型設(shè)計肯定是一言難盡。

80-150㎡的戶型區(qū)間，不同面積的的戶型高達7-8個，個個都是長進深短面寬的長條狀...
這么高的容積率，再好的設(shè)計院也設(shè)計不出來好戶型，不怪他們。

拿地成本高，申泰走的是高端路線，用高標準精裝來拉溢價，只是宣傳釋放的4000元/㎡的精裝成本，出來的效果實在是難堪大任，小開發(fā)商在裝修呈現(xiàn)效果上，和一線房企的差距真不是一點半點。

而售價甚至高達28000元/㎡，整個老三環(huán)內(nèi)也只有雅頌居和未來天奕能與之媲美，姑且暫不說他們倆值不值，僅申泰的產(chǎn)品呈現(xiàn)與調(diào)性，也無法與他們兩個媲美。

值不值，銷售數(shù)據(jù)不會撒謊，市場是檢驗價格的唯一標準。

申泰的精裝沒有受到市場認可，現(xiàn)在3號樓及時的改為毛坯，價格起碼要砍掉4000吧？

如果毛坯23000，其實也不算低，因為除了位置好，其他的優(yōu)勢真是難以挖掘。

周邊的敏捷江山譽和其比較相似，如果首開賣的貴，依然是不好銷售。

萬科古翠隱秀雖說戶型偏大，和他們不構(gòu)成直接競爭關(guān)系，但萬科的精裝以及營銷，如果價位開的不高，對申泰+敏捷的客戶沖擊力會更大。

買得起這倆項目大戶型的客戶，定會選擇萬科，而小面積的客戶，申泰和敏捷的高單價又會是勸退的導(dǎo)火索。

剛需買不起，改善看不上，著實小尷尬。(展開全部)

美盛迷之自信認為自己具備開發(fā)豪宅基因，從北龍臺再到金水印均以高于周邊均價的價格在這苦苦支撐，導(dǎo)致北龍臺賣成了現(xiàn)房，金水印也已完全脫離教育港灣的定位以23000的均價成為金水北之最。
特點非常明顯，位置是真心不錯，區(qū)位價值也足夠無敵，生態(tài)資源也確實不錯，金水三環(huán)和金水北的交匯處，文化北路、北三環(huán)、渠東路，北有地鐵4號線，西有地鐵7號線，緊鄰東風渠，渠東路的道路提升及東風渠沿線的景觀改造正在逐步進行，對于周邊的城市界面也是一個質(zhì)的飛躍。
但問題在于：
1、位置確實不錯，但也是一個典型被位置夸大其詞的樓盤，高容積率也是金水北之最，地塊狹長，臨北三環(huán)高架，同樣面臨的是剛需買不起、改善看不上的尷尬。
2、一直默默無聞在地市開發(fā)的美盛，從北龍臺的入市，才進入大眾視線，隨即即開始大張旗鼓的走豪宅高端改善路線，金水印即是美盛自己眼中的高端改善盤，但關(guān)于美盛做高端盤的品質(zhì)如何還要從北龍臺的交付品質(zhì)得以驗證，北龍臺首批12月底交房，這點即將見分曉。
3、關(guān)于教育資源，緯五路一小和外國語中學(xué)是何種辦學(xué)模式均待進一步官宣，就算是直屬名校分校，教學(xué)質(zhì)量也是需要時間來檢驗的，況且金水老城的優(yōu)質(zhì)教育資源正在陸續(xù)向北傾斜，未來金水北不缺好學(xué)校，金水印附近也規(guī)劃有教育用地，拋開以上這些，金水印與緯五路和外國語的距離也不占優(yōu)勢。
說改善還是有點牽強，價格有點虛高，只怕還會賣到現(xiàn)房。(展開全部)

鄭政出〔2023〕44號（網(wǎng)），位于二七區(qū)西中和路西、規(guī)劃路（蜜蜂張路）北，面積13074.97㎡，70年城鎮(zhèn)住宅、零售商業(yè)、餐飲、旅館（地下交通服務(wù)場站用地），容積率＞1，＜4.7，起始價26631萬元。
該地塊屬于二七區(qū)蜜蜂張城改項目安置用地，依據(jù)改造方案，該地塊可安置村民、居民住宅面積約49369.92平方米，安置商業(yè)面積約5086.1平方米，其他配套用房約3862.14平方米此類房屋不得進入商品房一級市場銷售。

鄭政出〔2023〕45 號（網(wǎng)）地塊，位于二七區(qū)晨雨路（漢正路）南、晨星路（炫月路）東，使用權(quán)面積40313.93平方米，起始價40327萬元。該地塊為二七區(qū)航海西路南、丹水大道西片區(qū)（八卦廟、上閆桐村）合村并城城改項目用地

鄭政出〔2023〕46 號（網(wǎng)）地塊，位于二七區(qū)南三環(huán)北、嵩山南路西，使用權(quán)面積16206.28平方米，起始價25763萬元。該地塊為二七區(qū)黃崗寺城中村改造項目用地，為安置開發(fā)混合用地。


鄭政出〔2023〕47 號（網(wǎng)）地塊，位于二七區(qū)潯江西路南、靈山路東，使用權(quán)面積79148.08平方米，起始價74548萬元。該地塊為二七區(qū)大田垌合村并城城改項目。

鄭政出〔2023〕48 號（網(wǎng)）地塊，位于管城區(qū)紫辰路東、童心路南，使用權(quán)面積12628.84平方米，起始價13724萬元。

鄭政出〔2023〕49 號（網(wǎng)）地塊位于二七區(qū)右江路南、銅山南路東，使用權(quán)面積31019.12平方米，起始價29657萬元。該地塊為二七區(qū)國家咀三官廟合村并城城改項目。

鄭政出〔2023〕50 號（網(wǎng)）地塊位于管城區(qū)弘武路（建武路）東、學(xué)高路（希望路）南，使用權(quán)面積49087.79平方米，起始價55306萬元。該地塊為管城區(qū)南曹小湖棚戶區(qū)改造項目。

鄭政出〔2023〕51 號（網(wǎng)）地塊位于二七區(qū)漢江路南、大學(xué)南路西，使用權(quán)面積39122.87平方米，起始價76835萬元。該地塊為二七區(qū)孫八砦城改項目用地

鄭政出〔2023〕52 號（網(wǎng)）地塊位于金水區(qū)紅旗路南、文化路東，使用權(quán)面積9749.67平方米，起始價19851萬元。該地塊為金水區(qū)軌道交通鄭州人民醫(yī)院站舊城改造項目安開混合用地。

公告顯示，此次出讓鄭政出〔2023〕45、47、49、50號（網(wǎng)）地塊為合村并城改造項目用地，鄭政出〔2023〕44、46、51號（網(wǎng)）地塊為城中村改造項目用地，鄭政出〔2023〕52號（網(wǎng)）地塊為舊城改造項目用地。鄭政出〔2023〕48號（網(wǎng)）地塊為zf儲備用地，限價該地塊所建商品住宅(毛坯)綜合銷售均價不超過11000元/平方米(建議不做上浮);如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價格不得超過2200元/平方米，且裝修價格應(yīng)一并計入銷售價格，不得分拆為獨立合同。(展開全部)

濱河的樓市起起伏伏，目前已經(jīng)算是進入了下半場。 早期的康橋悅城、綠地瀾庭早已入住，悅?cè)貓@、海馬、亞新的三地王也都交付，再后來的高價地的金地、海馬2期、電建也都成老面孔了，作為濱河新人的華發(fā)、中交確實是沒趕上好時候...

自始至終陪伴濱河發(fā)展的開發(fā)商，信保春風十里算是忠實的見證者之一。對于信保這個盤，比較深的印象有三個：1.地價超級便宜。2.一期核心景觀面積甚大。3.一期戶型有較大贈送，基本每個戶型都贈送一個房間。

市場聲音不大，像是不著急賣房，這其中白菜價般的地價是它不急不慢的底氣。

東側(cè)大地塊南北分為一期二期，已經(jīng)交房，呈現(xiàn)還可以，二期剩余幾套頂?shù)讟菍拥?50㎡大戶型，價格在15000出頭，對于特殊樓層，這個價格吸引力不足，優(yōu)勢則是現(xiàn)房，即買即住，僅適合特定人群。

三期，改了案名叫信保十里樾，現(xiàn)在也進入尾聲。

地塊不大，且是長條形地塊，設(shè)計的各方面都會受到掣肘，景觀展示面首先就差了許多，和一二期的大地塊相比優(yōu)勢全無。

十里樾目前主力在售的是21號樓，其他的樓棟已銷售的七七八八。109/116/128戶型，且偏小戶型剩余不多，剩余的主力大都是128㎡。

三期是精裝修，均價1.7萬/㎡左右，23年9月交房。

這個價格，在濱河的下半場以及當下的樓市行情下，稍微有點尷尬。

論產(chǎn)品設(shè)計以及品牌，比不上華發(fā)、中交這些后來者，論價格比不上北側(cè)的中海以及西側(cè)的金輝，交房周期短的優(yōu)勢也并不大。

好在整體房源剩的也不多，同時也給了客戶一個整體比較穩(wěn)當?shù)挠∠?，本身心態(tài)也不急，剩下的慢慢賣，畢竟賣完也就沒貨了。(展開全部)

美景芳菲項目在售的是兩棟公寓，項目賣的還不錯，目前樓層可選性不多，有些整層都被訂了，目前B棟單價在8000元/平米左右，北側(cè)是37平左右的戶型，南側(cè)約44平加上一戶89平公寓；A棟在8500元/平米左右，北側(cè)是32平，南側(cè)約38平加一戶78平公寓，毛坯交付。

美景芳菲的售樓部在萬科廣場里面，工地在美景鴻城的北側(cè)，現(xiàn)在蓋了也沒幾層。美景芳菲的位置真的挺好，樓下就是七里河地鐵站，離中州大道也很近，周邊是富田太陽城，有美景龍?zhí)萌f科廣場，無論是交通還是商業(yè)都很方便，周邊的居住人口很多，很多租戶，生活氣息很足，就是環(huán)境一般。

雖然公寓的位置好，價格也不算高，但也有不利條件，這個地塊拿地時間大約是在09年，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過去十幾年了，不過現(xiàn)在有政策是續(xù)簽，美景項目也說是后期統(tǒng)一組織租戶續(xù)簽?zāi)晗?，可以詳細了解一下這些政策。

此外，該項目樓棟朝南的公寓離美景鴻城距離太近，說是30米的樓間距，但看著就是緊挨著，朝南戶的采光不一定有北戶好。這個項目更適合投資出租，未來租出去會有很多客戶，不適合個人購買，產(chǎn)權(quán)年限少，戶數(shù)多，電梯少，居住舒適度一般。(展開全部)

碧桂園西湖目前還是在售九號院，位于整個項目的西側(cè)，位置比較尷尬，距離鐵路比較近，地塊旁邊還是大土坡，界面完全沒有打開。

九號院占地面積約52643㎡，總建筑面積約275483㎡，包含7棟高層、1棟配套用房、1所幼兒園，容積率3.99，預(yù)計2023年11月30日交付。

地塊東側(cè)500米處有鄭州中學(xué)第二附屬小學(xué)（已招生）、河南大學(xué)附屬鄭州西湖實驗學(xué)校（預(yù)計明年下半年建成）。

周邊有鄭州高新圣瑪兒童醫(yī)院，東區(qū)熙地港旁的圣瑪已經(jīng)經(jīng)營的一塌糊涂，跑到這剛需窩里指望能翻身？

目前在售4號樓，2梯4戶，均價13000，有88㎡三房、115㎡三房、141㎡四房等幾個戶型；
7號樓，均價13500，2梯5戶，有73㎡兩房、88㎡三房、115㎡三房等幾個戶型；
9號樓，均價12800，2梯5戶，有73㎡兩房、88㎡三房、115㎡三房等幾個戶型；
樓王2號樓，2梯4戶，均價14000，有88㎡三房、115㎡三房、141㎡四房等幾個戶型；

當然，以上都是正常樓層的價格，特價房11800起，基本上12500左右是能買到房的。

外立面采用涂料，新中式風格，景觀公司為重慶道合，看了之前五號院的交付，可以說真是標準的碧桂園。
雖說是個大盤，但沒有整體感和連貫性，與前期地塊相距幾公里，各自為戰(zhàn)。

碧桂園現(xiàn)在給人的感覺就是相對安全，比大部分房企安全的概率高一點其他的還是一如既往坑。
總之，不太推薦這個項目，12000也不推薦。(展開全部)

融創(chuàng)2015年入鄭至今兩大特點：1、顏值在線2、拉低片區(qū)價格。運河源更是再次友好的詮釋了這兩點：1、顏值依然非常在線，區(qū)別于中國古代傳統(tǒng)磚石建筑，運用波士頓、倫敦等現(xiàn)代磚石建筑處理手法，鄭州首個甲板式南向全連通陽臺，北區(qū)首家三開間全面屏建筑外立面。2、市場低迷，融創(chuàng)依舊靠價格吸引購房者，特價房頻出，精裝修交付，高層均價12000左右，洋房16000-18000.所以顏值+價格，運河源依舊是各大中介主推的項目之一。
關(guān)于教育：目前有與省實驗聯(lián)合辦學(xué)的天河路第一小學(xué)，這個基本是保證能上的，周邊還有置業(yè)顧問口中的位于家河家區(qū)域的四中教育集團的新城路小學(xué)和新城路中學(xué)，這兩所學(xué)校是屬于賈河區(qū)域，運河源屬于胖莊區(qū)域，所以劃片在內(nèi)的區(qū)域幾乎為0.
關(guān)于交通：周邊新城路、天河路、開元路，短時間想要出行方便依然只能依靠自駕，至于3號線二期北延長線依然是個未知數(shù)，據(jù)說為了順應(yīng)黃河大戰(zhàn)略的發(fā)展會提前開建，但暫未得到證實。
惠濟北的核心區(qū)域目前在英才街和萬達廣場一帶，但不可否認的是又一新的核心區(qū)域正在陸續(xù)向西轉(zhuǎn)移，不知不覺北四環(huán)南、開元路北、江山路東、東風渠西區(qū)域可用于開發(fā)的地塊也已屈指可數(shù)，只是目前還是一片荒涼，運河源還有一大利好在于與黃河大戰(zhàn)略應(yīng)運而生的大運河文化片區(qū)為鄰，所以未來該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿€是不容小看的。
惠濟區(qū)眾樓盤論位置融創(chuàng)目前墊底，但論顏值和價格融創(chuàng)瑤瑤領(lǐng)先，共性就是需要較長時間的發(fā)展周期，置業(yè)北區(qū)可以關(guān)注。(展開全部)

隨著未來天奕、雅頌居、恒大云璽、萬科古翠隱秀等老城大平層的問世，標志著鄭州頂豪客戶們的選擇越來越多樣化，是選擇北龍湖的低密洋房？還是老城區(qū)的天際大平層？

北龍湖住宅區(qū)的弊端正不斷顯現(xiàn)，千盤一面宿舍樓，遠看像新農(nóng)村建設(shè)，底商少，生活不便利，即使集全省之力，北龍湖的成熟仍然需要很長時間，人生苦短，現(xiàn)在急著入住去熬，并非最好選擇。

以往，配套成熟，生活便利的金水老城區(qū)沒有好的樓盤，土豪們沒得選，現(xiàn)在，隨著房企產(chǎn)品的迭代，老城區(qū)正出現(xiàn)一個又一個令人驚喜的樓盤，檔次定位可以和北龍湖并肩甚至超越。

三環(huán)內(nèi)的樓盤全面豪宅化其他城市都是有跡可循的，鄭州其實也早有苗頭，比如東潤泰和，萬科世階，不過那時是有地塊優(yōu)勢，可以順勢而為。而現(xiàn)在，則是不論地塊優(yōu)劣，強行豪宅化，無他，城改地越來越少，越來越貴了，不做豪宅沒法過。

萬科古翠隱秀正是這樣一個典型。
看地塊，劣勢是顯而易見的，又小，又碎，還不規(guī)則，容積率高達5.19，如果往回幾年，很可能做成筒子樓了，正如思念做東韓寨時的思路。
看周邊，雖然老城區(qū)，但并不像案名那樣秀氣，西邊是高容積率安置房，周邊破爛老社區(qū)，并不像其他城市那樣有古香古色的老建筑或者特色景區(qū)。

但高昂的拿地成本和不錯的地段，使萬科果斷定位高端。

嫌密度高？好，全部大平層，稀釋高容積率，萬科做的戶型相當豪，主力戶型147平、175平、188平，225 平、248平，總共六百來戶其中188的的四房不少，這一點遠超北龍湖目前140/165的面積段，媲美北龍湖的第一梯隊。通過一梯一戶，邊廳采光等創(chuàng)新設(shè)計，有效解決了戶型進深長，采光不好的劣勢。

其實將近200平的戶型還是有依據(jù)的，像花園路沿線一些實權(quán)部門，金融機構(gòu)的老家屬院，200平太常見了，人家住慣了大房子，如果真做140-160的，可能人家嫌小。另外，外立面采用玻璃幕墻和鋁板，國際范十足。

受制于地塊，這7棟高層更像是塔樓，這是為了照顧各自的采光通風，如果做大寬板樓，容積率不一定做足，還影響通風。

個人感覺這項目的贏利點可能在沿街商業(yè)，萬科做出了兩面商鋪，看樣子還都是大鋪。

整個項目科做下來，確實感覺不到地塊自身的劣勢了，看著挺不錯，但不經(jīng)歷市場檢驗，誰也無法說這條路能走通不能，從雅頌居的銷售來看，還是有點難度的。(展開全部)

經(jīng)開物流園區(qū)的三個項目萬科溪望、金地名悅、碧桂園峯景都是在17年拿的地，從18年，三個項目位置相近，配套共享，但由于位置離鄭州主城區(qū)較遠，如果是在市區(qū)內(nèi)工作生活的人群，買房在這里沒有過高的便利性。

這三個項目中，金地和碧桂園都是尾盤在售，還剩了少量房源，價格在9000元/平米左右，有特價房以及一些優(yōu)惠活動；萬科溪望已經(jīng)售罄交房，售樓部也沒有了，小區(qū)內(nèi)部都已經(jīng)有人入住，小區(qū)交房品質(zhì)一般，外立面就是很普通的黃色，周邊有土地沒開發(fā)，環(huán)境和道路整潔度不高，不過就這個位置和價格來說，還可以。

雖然說起來物流園區(qū)很遠，但這是相對鄭州主城區(qū)來說的，一些地緣客戶和長期在物流園區(qū)工作生活的人住在這生活也挺方便的，單看這幾個項目周邊來說，有商鋪、有飯店，路邊?？亢芏嘬?，小區(qū)也時常有人進出，說明在這住的人還挺多的，日常工作生活也足夠了，但是大型的商業(yè)還是沒有；環(huán)境雖說不上好，但道路很寬敞，堵車情況變少了，優(yōu)劣勢并存；其實最吸引的點還是價格，九千左右在鄭州主城最多能買到公寓，而在這個位置能買到住宅，還是準現(xiàn)房。

但以上優(yōu)勢還是針對地緣客戶來說，如果是長期在市區(qū)內(nèi)生活，或者地市客戶想買鄭州，選在這還是不劃算，沒有投資價值、上班出行麻煩，不適宜選擇。(展開全部)

奧園譽湖灣，鄭州市金水區(qū)中央大道與楊金路交叉口東北處。

這個開發(fā)商是鄭州啟迪置業(yè)有限公司，第一大股東就是廣州奧園，第二大股東是啟迪，還有三股東和四股東，占的比例小咱們就不說了。

奧園是比較早進入楊金，大概是18年中旬，是和啟迪公司合作的，由于土地的問題遲遲不能銷售，一直推遲到2020年的9月份才開盤。

總占地面積是46畝，容積率是2.49，規(guī)劃10棟16層的小高層，戶型只有三個100平方米、118平方米、140平方米，主力戶型是118平方米，對比一下萬科未來時光主力戶型是130平方米和140平方米，整體改善屬性差一些，現(xiàn)在的價格18000-19500元/平方米，之前推出一部分特價房是155XX起步，交房時間是2023年。

前幾天奧園因為工地停工被維權(quán)了，然后出現(xiàn)了魔幻的一幕，工程經(jīng)理從廁所的奪窗而逃。

11月22日，中國奧園發(fā)布公告稱，一筆8.16億元ABS展期方案已獲得通過。

啥叫展期？就是到期不能歸還，經(jīng)批準辦理延長歸還時間的手續(xù)。

早在10月15日標普、10月18日穆迪相繼下調(diào)中國奧園評級，11月4日惠譽也下調(diào)了對奧園的評級，展望“負面”，導(dǎo)致部分境外私募債觸發(fā)了提前還款，然后就是11月初奧園就感受到了擠兌的壓力。

房地產(chǎn)作為資金密集型的企業(yè)，需要借大把的錢，HW融資相對說寬松一些， 80多家內(nèi)股房企HW債到期余額從2021年-2025年分別是，14.94億美元、273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元、179.94億美元，尤其是2022年是償債最高峰，大概是1700億元，明年會有更多的房企暴雷。

所以這兩年買房一定要慎重，尤其是那種借錢特別多的開發(fā)商。(展開全部)