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不少本土房企下沉到環(huán)鄭和地市，正弘也去了新密、新鄭、登封、中牟，這些區(qū)域的購買力比較有限，好的三四十套一個月，差的個位數(shù)，很考驗房企的水平，但據(jù)我觀察，在本土房企中，正弘算下沉比較成功的了，中牟的正弘鉑悅前段首開，去化率60%，在縣城賣的算不錯了。
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正弘鉑悅的成功大概是歸結(jié)于這幾點優(yōu)勢。
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首先是正弘的產(chǎn)品理念，77畝地，容積率2.8，規(guī)劃10棟16-20層的小高層，主力戶型98-143平，整體比較均好，沒有特別亮的點，也沒有明顯短板。正弘在地市的幾個盤也都是這種特色，很少有高低配（也可能和限高有關(guān)），小區(qū)特點都是：板樓為主、建筑低密低，樓間距大，看著清爽，個別戶型會有瑕疵，但也不是說不能接受。
像新密的正弘悅府也是這個理念，11層18層為主看著真舒服，而周邊奧園、正榮都是34層+8層洋房的奇葩規(guī)劃。
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其次是品牌，大鄭州的購房者，可能對一線房企萬科、碧桂園知道，但沒啥清晰的感知，對于二線房企路勁、金科之流完全不知道，但他們都去過鄭州市區(qū)，一提正弘城都知道，所以正弘在河南有獨特的品牌優(yōu)勢。
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再次是正弘的操盤實力，20年12月份拿地，21年4月底拿預(yù)售證，5月開盤，這高周轉(zhuǎn)，和碧萬融都有一拼了，而且戶型也標(biāo)準(zhǔn)化，只有98/110/120/143四種，看了下正弘在其他地方的項目，戶型都很少，新密的更是只有2個戶型，很有一線房企的風(fēng)范。
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要說劣勢的話，主要還是地段，屬于那種啥都不沾的地塊，無規(guī)劃、無地鐵、無配套、無生態(tài)，而且太靠近萬邦物流園。

縣城買房，別看地方不多大，各樓盤離得也不遠，但樓盤分級還是很明顯的，從目前來看，中牟縣城的第一選擇仍然是新區(qū)離綠博近的板塊，正弘這里不是熱點，估計縣城的實力人群不會首選。
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與競品路勁九郡、萬科云圖等大盤造城相比，正弘就單獨一塊地，整盤的配套效應(yīng)也差。
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綜合來看，正弘鉑悅還是一個比較靠譜的選擇，但后續(xù)房源比較多，不急的就等等更好位置樓棟。(展開全部)

正商湖西學(xué)府，蓮花街與健楊路交匯處。

正商湖西學(xué)府總占地約77畝，容積率為2.5，總建筑面積18萬㎡，一共規(guī)劃4棟高層、9棟洋房、1棟幼兒園、1棟物業(yè)用房，戶型面積區(qū)間從93-118㎡，其中高層只有兩個戶型94㎡、115㎡，洋房倆戶型105㎡、118㎡，整體定位剛需，和雙湖科技城其他項目的定位差不多。

2019年年初的時候，正商與其他十多家房企經(jīng)過激烈的爭奪，最終拿下該宗土地被正商拿下，單價872萬/畝，樓面價5235元/㎡，這個項目到明年中下旬就交房了，現(xiàn)在依舊在銷售，足以說明市場不好。

現(xiàn)在這個項目海域部分房源，精裝修高層94平方米的三房大概12500元/平方米，115平方米的大概是11500元/平方米。

雙湖各個方面都很好，就是房價不怎么漲，雙湖科技城全部都是凈地、地塊也方正，配套也齊全。

區(qū)域的綠化率高達70%，有一條須水河，兩個湖天德湖、天健湖，另外區(qū)域內(nèi)還有一所三級甲等醫(yī)院；并且區(qū)域內(nèi)規(guī)劃100萬平方米商業(yè)。

雙湖是濱河的兄弟，但是命運確實截然不同，濱河不管好壞，還有人看空或者看多，雙湖這個區(qū)域基本聽不見聲音，各個開發(fā)商都是苦不堪言，項目也不怎么賺錢。

這個地方的客戶非常單一，主要是以區(qū)域客戶為主，有句話是這么說的你距離財富中心的距離，就是你距離財富的距離。

鄭州未來的中心在哪？高鐵站-CBD—北龍湖，圍城的鐵三角，寫字樓群是城市文明最頂級的業(yè)態(tài)，是人類智慧的結(jié)晶，這里面聚集了大量的財富，距離遠的房價確實是一般比如雙湖科技城、二七新區(qū)，距離近的濱河、管南。(展開全部)

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭包括借款人、配偶及未成年子女申請貸款購買商品房住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，無論是否已經(jīng)利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此政策作為政策工具，納入一成一策工具箱，供城市自主選用。

此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和優(yōu)惠利率，有助于降低居民購房的成本，更好的滿足剛性和改善性住房需求。

直白來說就是，無論你是否有房貸在還，無論你是否結(jié)清，只要你在當(dāng)?shù)?cite style="display:none">無房，就算首套。按首套房支付首付，按首套利率辦理按揭！

此政策出臺無疑是一個大利好，一方面，使剛需和改善群體循環(huán)起來，改善性群體將原有住房掛牌出售，增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，促進二手房新房的良性循環(huán)。(展開全部)

金地在滎陽有倆項目，一個是金地格林小城，另一個就是金地格林格林，當(dāng)初拿這塊地的時候都以為是格林小城的后續(xù)地塊，結(jié)果金地拿地重新做了一個新項目，地塊不大也不方正，西側(cè)緊鄰金科集美公館。

目前主推的是2號樓，除了5號樓、6號樓、7號樓尚未入市，其余有一部分房源走內(nèi)購已經(jīng)賣的差不多了，目前成交均價在6500元/㎡左右，個人認為2號樓的采光并不是很好，前邊有已入住小區(qū)遮擋采光，反而是尚未開盤的5/6/7號樓上采光相對比較好，售樓部正前方規(guī)劃的是商業(yè)用地。

其中2號樓三梯七戶設(shè)計，戶型設(shè)計有73平兩室兩廳一衛(wèi)，95平三室兩廳一衛(wèi)以及105平三室兩廳兩衛(wèi)，73平兩室朝北戶型，為西戶，既不通風(fēng)也沒有采光，戶型也不是很方正，95平與105平三房均做到了三開間朝南，采光都很好，但都不是南北通透。

自然資源方面，地塊東側(cè)臨近南水北調(diào)運河，南北兩側(cè)分別有濱河公園、君源智慧公園；學(xué)校方面，項目周邊學(xué)校有鄭州普HW國語學(xué)校，好學(xué)校倒是沒有；醫(yī)療資源欠缺，不如恒大養(yǎng)生谷，項目同時臨近四個醫(yī)院；商業(yè)資源后期還是依靠售樓部對面的商業(yè)，周邊暫時沒有大型商業(yè)，距離吾悅廣場不算近；交通方面，規(guī)劃的倒是有地鐵8號線，但還是遙遙無期的狀態(tài)，預(yù)計項目交房也難享受到地鐵帶來的利好。(展開全部)

別看和融信合作了，但清華憶江南本身還默默在賣，與融信江灣城、碧桂園、思念果嶺等項目比，憶江南雖然不火，但姿態(tài)仍然很高，項目本身環(huán)境也確實不錯。
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目前主要在售的現(xiàn)房17層2梯2戶小高層，均價8000-9000，現(xiàn)房洋房11000左右，現(xiàn)房聯(lián)排別墅307平的，總價550萬左右，贈送私家雙車位，院子約110平，而現(xiàn)房獨棟別墅300平的（院子再送300平），總價高達1600萬左右。
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清華城目前在售的這一期還是很棒的，堪稱一個小鎮(zhèn)。
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首先是規(guī)模夠大，在售的是十五區(qū)珺山，總占地336畝，規(guī)劃的從小高層到別墅各種產(chǎn)品業(yè)態(tài)應(yīng)有盡有，光住宅樓都有77棟，還專門弄了個停車樓。
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其次是低密宜居，別看這么大塊地，但容積率只有1.08，并且兩面環(huán)河，建筑密度只有16%，一點都不擁擠。
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教育配套方面，清華園也下了大力氣，引入了新加坡品格蒙特梭利幼兒園、艾瑞德國際小學(xué)、除此之外，業(yè)主優(yōu)享鄭西一中附屬小學(xué)、鄭西一中專屬入學(xué)特惠政策。
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休閑娛樂方面，有江南春溫泉度假區(qū)、中原影視城、優(yōu)鮮連鎖精品超市、、時光老餐廳、南岸咖啡、奧斯卡院線、夜伴烤吧、泉韻動健身會所、堅果樂園、2.5㎞環(huán)湖慢跑道、皮劃艇俱樂部等等。
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別看搞了這么多，但很奇怪，憶江南就是不像洞林湖、普羅理想國，銀基旅游城那么網(wǎng)紅，人盡皆知，想了想，可能有這兩大不利因素。
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一是一山不容二虎，旁邊的思念果嶺太強勢，像洞林湖和普羅理想國，真正的區(qū)域運營者都只有一個，但這邊卻有兩個，而且規(guī)模都不小，這就尷尬了，別人只記住了思念果嶺。
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二是憶江南主題不清晰，思念果嶺主打的高爾夫和溫泉，讓人印象深刻，而憶江南就很模糊，好像什么都有，但什么都不明確。
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不過，只有身處憶江南，游歷一圈才知道它的好，這里與其說是休閑度假項目，不如說更適合長期自住養(yǎng)老。(展開全部)

瀚海思念城，國基路與渠東路交匯處。

瀚海思念城開始推出商鋪了，商鋪純一層從56平方米-130平方米，純一層的價位23000元/平方米-35000元/平方米，一拖二30000元/平方米-36000元/平方米，商鋪的層高5米，得房率在60%-70%，毛坯交付。

原來有一句老話叫做一鋪養(yǎng)三代，就是說一個好的商鋪可以養(yǎng)活三代人，現(xiàn)在由于生意難做沒有那么好。

我講講我自己調(diào)研的情況南三環(huán)的綠都瀾灣租金180元/平方米/月，位置好的200元/平方米/月，一個鋪子按照100平方米計算，一個月光租金1.8萬/平方米，一年的租金是1.8*12=21.6萬，再加上3-4萬的水電費物業(yè)費，再加上一個月的租金，這算下來差不多需要26萬，裝修還得需要10萬塊，這算下來就需要36萬了。

一般情況下普通住宅下面超市、餐飲、便面服務(wù)點、剪發(fā)、診所、牙醫(yī)、兒童培訓(xùn)、藥房、嬰兒洗澡，有些生意模式比較好，算是躺贏的模式，比如診所、牙科，這些生意的門檻比較高，競爭不激烈，另一些比如餐飲、超市、中介，相對來說掙錢都比較難，尤其是超市和小餐飲，日子過得非常艱難，其一開的門店眾多，其二受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊本來可以到樓下吃的、買的，直接美團搞定，所以現(xiàn)在生意比較難干，商鋪的價格高，如果租金低，房東的回報率上不去；如果租金高，大部分生意扛不住。

所以投資商鋪、做生意要謹慎，謹慎。(展開全部)

萬科湖與城，新田大道與濱湖北路交會處。

地鐵6號線一期預(yù)計今年年底通車，萬科湖與城最近的一個站點是賈峪站，有地鐵和沒有地鐵是兩碼事，有的時候沒啥感覺，沒有真是難受的要命。

萬科在洞林湖搞了1600畝，總建筑面積172萬平方米，首期約50畝，容積率為2，建筑面積約6.6萬平方米，一期的物業(yè)類型是16-18層的小高層，設(shè)計了兩種戶型，79平方米的兩房和89平方米的三房，定位是剛需，開發(fā)預(yù)計能開發(fā)十年以上，十年洞林湖也是換了新天地。

目前均價從7300元/平方米-8200平方米，算下來月供只有2000元左右，幾個主要的賣點：地鐵，6號線的賈峪站在1公里范圍之內(nèi)；萬科+精裝修，現(xiàn)在洞林湖的價位就是13年萬科城首期開盤的價位；小學(xué)，引進了文化路一小。

萬科又是一場持久戰(zhàn)。

再看看區(qū)域的其他項目：

中丞天境：建筑面積純洋房約89平方米—127平方米，均價6800元/平方米，毛坯。

遠洋沁園：建筑面積約高層96平方米——117平方米，洋房面積約138平方米——144平方米，高層均價6200-7500元/平方米，洋房8300-15500元/平方米。

目前洞林湖的風(fēng)格已經(jīng)發(fā)生明顯的變化，從最早的別墅，到現(xiàn)在的剛需產(chǎn)品，客戶人群發(fā)生了質(zhì)的變化，無論是萬科還是其他的開發(fā)商賣的都非常不好，基本上都是依靠分銷，客戶的認可的程度非常低，這個區(qū)域的發(fā)展還需要很長的時間。(展開全部)

昨天，地產(chǎn)又迎來雙重利好，但也沒有沸騰起來，資本市場也是微微硬了一下就歇了，吃瓜群眾也都麻木了。

今天不聊大方面，像宏觀那些，我自己也整不明白。就聊幾件小事把。

第一件事，雙重利好里面有一條就是延續(xù)支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策。

對出售自有住房并在出售后一年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)有住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

之前政策是到今年底，這次延續(xù)到后年底，續(xù)了2年。（上面也認為在25年底之前樓市難有大作為？）

這個很多人是不理解的，因為日常二手房交易中，個稅都是由買家出的，賣家不承擔(dān)。但這個按規(guī)定理應(yīng)賣家出，所以如果賣家再改善的話，錢也該退給他。

碰巧家里有套小房子上個月剛賣出去，過戶流程還沒走完，近半年呢還有一套買入需求，能退個稅1%，還不少呢。

但不知道該準(zhǔn)備什么資料，比如是否需要上一手交易的完稅證明，在接下來的交易流程中也提前留意？退稅流程怎么走，需要多久？

也沒打電話，直接跑到某個房管局辦事大廳，問辦事人員，貌似沒聽過的樣子，遂拿出手機，翻出文件，她叫來一個負責(zé)人，貌似聽過沒辦過的樣子，問的問題也不正面回答，就讓我把這次賣房交易先走完再說。

我也是很無奈，只能不爽的離去。因為這個政策也不是剛出的，去年10月份左右就下來了，到現(xiàn)在近已經(jīng)一年時間。

第二件事，這個月初鄭州發(fā)布的15條中，有一條是支持青年人才在鄭安居。

畢業(yè)3年以內(nèi)來鄭新就業(yè)青年人才，凡即日起至2023年12月31日期間在鄭首次購買新房并繳納契稅的，享受100%契稅補貼。

三年內(nèi)，契稅補貼，100%，也不少錢呢。以總價200萬房子，100平方為例，要交3萬，即使趕上50%補貼情況下，也能額外優(yōu)惠1.5萬。

有個老弟是2020年畢業(yè)的，但大學(xué)畢業(yè)一般在六七月份，按道理現(xiàn)在也算剛3年，但如果這則政策就從8.3號算起，2020年畢業(yè)的是不符合條件的，僅有2021-2022、2022-2023這兩年畢業(yè)生可享受。

問我的時候，我也沒有明確界定，抱著試一試的心態(tài)，帶著這個疑問，撥通了七八個相關(guān)部門電話，要么打不通；要么說我們不清楚，這個歸XXX管；要么問完回答不上來直接掛電話，再打就是一直占線。
真難啊————————(展開全部)

北區(qū)再現(xiàn)一高性價比項目，和昌水岸花城即將推出三期香熙里15#、17#、18#、19#四棟樓，均價11500-13000元/㎡，考慮到是純粹的13-14層小高層，舒適度比前幾期要好，再配上這個價位，還是很值得考慮的。
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雖然是三期，但拿地時間很早了，2016年年中和一期一塊拿的，編號為鄭政出【2016】69號（網(wǎng)）地塊，成交價39442萬元，折合樓面價為2520.902元/㎡，單價為336.120萬元/畝。

無論從哪方面來說，三期都要略好一些。
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第一，是位置。三期位于綠洲路南、天意街東，也就是一期靠北一點，其實和昌這幾塊地都比較近，差別不大，但三期的話，離環(huán)城鐵路遠。
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第二，地塊屬性好。三期地塊大，占地117.345畝，容積率只有2.0，而且限高40米（所以說，不是和昌想做小高層，而是地塊限制不得不做，當(dāng)時其他地塊是限高60米，所以可以做到18層），建筑密度也低，不到18%，相比一二期來說，能用小區(qū)近五分之四面積打造園林，避免了一二期綠化不均勻的劣勢。
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第三，戶型舒適度高。其實一期也不差，二期的戶型很一般，邊戶好多奇葩長槍戶型，三期的話，舒適度、贈送空間，尊貴感都有了，因為是小高層，所以都是一梯兩戶／一梯一戶的設(shè)計，這樣相當(dāng)于送了個專屬的電梯廳。
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不過，缺點也有，為了兼顧限高，又為了好賣做暢銷小戶型，主力的95-102平的小三房都比較狹長，浪費空間較多，不過洋房小戶型只能這么來，無解，像融創(chuàng)空港宸院，正商系做的洋房小戶型都是這么丑。所以，買這一期，還是要選119平和136平的改善戶型，大面寬，兩梯兩戶，加上陽臺贈送面積和電梯間面積，還是很劃算的。
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其實按個人的理解，和昌不妨大膽一些，做成純改善的產(chǎn)品，比如碧桂園天瀾和融創(chuàng)大河宸院一期那樣。確實，這種低門檻的小洋房可能風(fēng)險更小，與周邊高層剛需比競爭力更強，估計和昌也是急著回錢吧。(展開全部)

永豐樂境，滎陽東一路與健康大道交匯處。

滎陽宜居健康城，是以現(xiàn)代醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)學(xué)高等教育、健康干預(yù)和管理、康復(fù)養(yǎng)生、養(yǎng)老護老、中醫(yī)休閑觀光和生物醫(yī)藥研發(fā)為核心建設(shè)的高端現(xiàn)代化醫(yī)療服務(wù)業(yè)新區(qū)，位于滎陽市東部和南部，鄭州市“十二五”期間重點建設(shè)項目，總占地面積117平方公里，規(guī)劃人口50~75萬，東臨鄭州繞城高速公路，是鄭州六城十組團的組成部分。

生態(tài)和醫(yī)療健康是這個區(qū)域的主打特色，生態(tài)方面有一個1萬多畝的郊野公園，還有生命谷市政公園、京襄城公園；醫(yī)療和康養(yǎng)方面規(guī)劃有鄭州市人民醫(yī)院宜健醫(yī)院、鄭州市婦幼保健院、鄭州市骨科醫(yī)院等等。

恒大是第一個開荒人，還有禹州以及今天咱們說的永豐樂境。

項目分為兩期開發(fā)，首期占地122畝，容積率為2，規(guī)劃24棟樓，其中9棟層疊墅、9棟洋房、6棟高層。高層面積從75-131平方米，在售的是洋房和別墅，洋房的成交均價是8800元/平方米，疊拼成交均價是16000元/平方米。

目前開發(fā)商在鄭州只有兩個項，一個是永豐樂城，另一個則是永豐樂境，主要的項目還是地市，比如許昌、周口等地，永豐樂境是第二個項目。

永豐樂境要比永豐樂城用心很多，請的北龍湖的設(shè)計團隊，日清設(shè)計（代表作品是諸子廬、融創(chuàng)中原壹號院）、奧雅景觀，物業(yè)則是世邦，產(chǎn)品方面則是大面積使用三段式的定制玻璃，最高的窗墻壁53%，再加上一個2000平方米的會所。

143平方米的戶型設(shè)計的非常有特點，南向的最大采光是14.4米，大橫廳的設(shè)計面寬最大的達到7.2米。

對美好的東西我是一貫支持的，你要是養(yǎng)個老，這個做法我會百分之百支持，要是投資我是不建議，流動性太弱。(展開全部)

紫荊山有雅頌居，金水北有逸瓏居。
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出了2號線柳林A口，就是這項目，北區(qū)改善可關(guān)注，畢竟看膩了碧桂園天麓、美盛教育港灣等高密度流量盤，這個低密改善的項目堪稱一股清流，主力210平的洋房，140平的高層的小區(qū)不多見，也就在北龍湖看看了。
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這個難產(chǎn)的項目離真正面世還要一段時間，網(wǎng)上還能看到多年前富凱置業(yè)與威佳汽車關(guān)于此地的官司糾紛，打打停停，歲月流轉(zhuǎn)，誰能料到這里已成為黃金地段。
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拿地的時間還要追溯到2004年8月24日，富凱置業(yè)取得鄭國用（2004）字第0973號國有土地使用證，當(dāng)時登記的土地位置，名稱還叫做鄭花公路東、新柳路南，使用權(quán)面積也有24814.1平方米。目前規(guī)劃公示的用地面積縮水為19857平方米，可能是因為修地鐵占了一部分，因為南面基本都規(guī)劃為交通場站用地了。
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所以，要格外注意兩點。
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一是年限問題，等2-3年后你住進去，這個小區(qū)已經(jīng)年限過去近20年了，這點不得不慎重考慮，說實話，這種小區(qū)鄭州不少見，像臺隆合園，南陽路裕華晴園，雖然地段都很好，但心里總會膈應(yīng)。
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二是地鐵的問題，離地鐵口太近太遠都不好，最好500米左右，再遠點都行，倒是近了有兩點不好，一是人來人往太鬧，二是地鐵震動問題，畢竟太近了，之前有朋友住5號線附近，有震感。
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不管怎樣，這么好的地段，當(dāng)時批的容積率也低才2.49，即使小開發(fā)商如富凱置業(yè)，也不可能做成剛需，更何況還耽擱了這么些年。
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項目定位改善，高低配，總共規(guī)劃6棟樓。

北側(cè)規(guī)劃1棟25層高層（三個單元，兩梯兩戶）、1棟17層高層，南側(cè)規(guī)劃1棟8層洋房（兩個單元，一梯兩戶）、1棟7層洋房（一個單元，一梯兩戶），2棟5層洋房（一個單元，一梯兩戶）。
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一共就277戶，其中洋房的主力戶型為210平四房，層高3.2米，高層的主力戶型是140-147平三房、四房，層高3.05米，還有少量93平兩房和119平三房，戶型都沒問題，三開間朝南，南北通透，說實話，只要一個小區(qū)大戶型多，戶型都不會差到哪。
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黃金地段，地鐵口，低密改善，舒居大戶型，這么好的項目，如果地塊再年輕個10年，我想都不會讓買的人那么糾結(jié)。(展開全部)

偉業(yè)龍湖上城尾盤在售，僅剩少量125平戶型，均價17500元/平，2022年6月交房，有點準(zhǔn)現(xiàn)房的意思，至此不管是龍湖上城還是龍湖上域到此基本都要告一段落了，剩余地塊即將開啟全新篇章。
該項目整體為新莊改造項目，按照原規(guī)劃還有四期、五期待入市，在小開發(fā)商尋求大開發(fā)商合作找存在感的年代下，關(guān)于偉業(yè)轉(zhuǎn)賣剩余地塊給正弘的消息也絕不是空穴來風(fēng)，得到證實非轉(zhuǎn)賣為合作關(guān)系，二者已就接下來的新項目成立合作公司河南弘與興置業(yè)有限公司，成立于2021年3月25日，其中河南興偉置業(yè)有限公司為偉業(yè)下屬公司占股70%，河南正弘置業(yè)有限公司占股30%，與萬科美盛形式類似，正弘全權(quán)負責(zé)管理及開發(fā)，偉業(yè)由幕前轉(zhuǎn)至幕后。
毫無疑問二者合作第一站即為四期位于新莊路東、金城大道南，現(xiàn)在已交房一期的北側(cè)，地塊面積55349平方米，建筑面積138372.5平方米，容積率2.5，建筑密度25%，建筑高度50米，綠地率30%，地塊方正，臨周邊楊金路、金城大道、龍源路，龍源路與金城大道交叉口規(guī)劃有地鐵站點如無意外應(yīng)該為6號線北延長線，一路之隔為即將投入使用的金水區(qū)實驗小學(xué)楊金校區(qū)，周邊還有已建成的新莊幼兒園后期應(yīng)該為公立，新莊路與景怡路西北角還為整個項目唯一規(guī)劃大型集中商業(yè)綜合體，總而言之這算是新莊商品房用地里的優(yōu)質(zhì)地塊，作為楊金片區(qū)的拓荒者前兩期利潤有限，偉業(yè)終歸還是把最好的地塊留到了最后，最快上半年摘地，下半年入市。
2021年的楊金片區(qū)萬科聯(lián)合美盛、金科接盤福晟、正弘聯(lián)合偉業(yè)，注定也將硝煙四起，龍源路兩側(cè)現(xiàn)在屬于楊金片區(qū)的核心區(qū)域，偉業(yè)一直是占據(jù)好位置但口碑平平、關(guān)注度太低，交給正弘全新規(guī)劃重新出發(fā)或許才是正確的選擇，以正弘的風(fēng)格改善的地塊注定走品質(zhì)路線，可以重點關(guān)注。(展開全部)

看了18年米宅一篇文章，當(dāng)時考察的樓盤基本現(xiàn)在價格都翻倍了，反觀鄭州沒腰斬就不錯了。成都三環(huán)大概相當(dāng)于鄭州四環(huán)的樣子，成都3.5環(huán)的公寓都能租一千五，成本 23左右，租金回報率還不錯。搞兩套用來投資咋樣？

朗悅公園府目前主推三期，相較于一二期，三期更像是一個過渡產(chǎn)品。
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三期是在2018年年初就已拿地，鄭政出〔2017〕118號（網(wǎng)）地塊位于合歡街南、雪松路東，占地25.28畝，容積率4.0，朗悅以底價14339萬元摘得，成交單價567.16萬元/畝，樓面價2126.83元/㎡，畢竟是城改地，具有價格優(yōu)勢，而如今高新老城拍塊地，起碼不得1200萬元/一畝？
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不過，當(dāng)時公園府對這巴掌大的地沒急著賣，可能是現(xiàn)在看到主城市場有所回溫，能賣個不錯的價錢，而三期拿地也快3年了，就趕緊啟動三期了。
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三期位置尚可，屬于高新老城的南區(qū)，靠近雪松路主干道，南面是睿智花園，西邊不遠是高新企業(yè)加速產(chǎn)業(yè)園，氛圍比較成熟，就是離地鐵比較遠，最近的梧桐街站也快2公里了，但周邊的產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)比較多，如果出租的話也還不錯。
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三期名為悅桐苑，占地25畝，由于容積率高達4.0，規(guī)劃了3棟34層高層，一共是671戶，主力戶型有67/89/96/119/135平米，戶型都還可以，都是全明戶型，飄窗陽臺贈送也多。

雖然三期比較小，但朗悅捂地時間長，有個時間成本在里邊，還是不想賣賤了，所以也不敢做的太剛，整體還是比較精致的。
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主要是景觀方面，引入“傳統(tǒng)中式合院”理念，單看效果圖的話，門庭、流水、假山、連廊，蒼松，看著古香古色是那么回事，就看交房能不能兌現(xiàn)了，從鄭州已有案例來看，這種2-3棟樓的小區(qū)，開發(fā)商往往景觀會比較上心，因為反正就那么小，做好也花不了多少錢，還省得業(yè)主交房鬧了，比如華潤悅璽，中海錦城。
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微型小區(qū)由于升值空間受限，購房者抗性較大，往往開盤時價格不高，對于剛需購房者是個機會。這讓我想起當(dāng)年丁香里開盤，開發(fā)商還挺愁，賣的價格特別優(yōu)惠，現(xiàn)在朗悅估計沒啥壓力，老城房價這么貴了，朗悅稍微讓讓，估計就會賣的不錯。(展開全部)

中原老城最受期待的樓盤之一—融創(chuàng)御湖宸院三期即將迎來首開，首開樓棟為9#和13#，精裝修，兩梯四戶，89平（中間戶三房）、103平（中間戶三房）、128平（邊戶四房）、143平（邊戶四房），全為三開間朝南的方正戶型，對外釋放價格15500左右。
三期與一期和二期相比，更像是一個單獨的樓盤，位于西三環(huán)與長江路的西北角，售樓中心位于桐柏路一期南側(cè)位置，實地探盤目前已開工。
亮點在于：
1、交通，臨西三環(huán)和長江路，周邊還有桐柏路，西三環(huán)和長江路交叉口有現(xiàn)成的BRT,自駕交通比較便利。
2、三期臨西三環(huán)和長江路沿線正在進行景觀升級改造，即為鄭州市“一換十橫十縱”示范街道整治提升工程中原區(qū)三環(huán)（金水河-白莊路）段，內(nèi)部景觀已經(jīng)初見錐形，除此以外西三環(huán)長江路東北角沿線還有大面積的游覽性公園及綠地—長江公園、綠城公園以及帝湖，所以生態(tài)資源及未來周邊環(huán)境也將成為其另一大亮點。
3、關(guān)于學(xué)校，據(jù)悉目前正在于73中和互助路小學(xué)洽談，近期將正式官宣。
劣勢：
1、西三環(huán)東西雖然一路之隔，但也稱得上是天壤之別，南側(cè)為啟福城、中晟PARK公寓等，停工及半停工狀態(tài)，公共交通也是僅限于西三環(huán)沿線及西三環(huán)以東比較便利，西三環(huán)以西略顯空白，地鐵5號線后河蘆站距離項目約2公里的距離，已經(jīng)不能再稱之為地鐵盤了，所以無論從交通、配套設(shè)施都跟一期和二期相差甚遠。
2、西三環(huán)的高架噪音和粉塵縱使東側(cè)隔有超寬綠化帶，也是需要注意一下的。
3、云夢山莊。
一期因臨湖且偏改善屬性，交房口碑不錯，確實是西區(qū)眾多老破小中的一道靚麗風(fēng)景線，但三期更偏向于剛需和剛改且這是一個全新的區(qū)域，定位不同，位置不同，想超越一期應(yīng)該難度比較大，最多在西三環(huán)西一堆剛需盤中成為佼佼者。
中原區(qū)新盤也是越來越少，可以重點關(guān)注，但能否上車，還是以價格為主。(展開全部)

沉寂了幾年的思念果嶺在去年再度推出六期嶺尚桃源1號地塊，以小高層均價14000的價格悍然入場，結(jié)果倉皇而退。莫名的自信，還是自信？

1號地由小高層（對外宣稱洋房）、疊拼組成，容積率1.35，主打改善，但客戶并不買單。

今年再度推出3號地塊，占地約175畝，由18棟小高層、13棟洋房和1所幼兒園組成，容積率為1.5，目前主推高層，包含87㎡兩室兩廳一衛(wèi)、97㎡三室兩廳一衛(wèi)117㎡三室兩廳兩衛(wèi)、125㎡三室兩廳兩衛(wèi)等多個戶型。

定位偏剛需，釋放均價7500元/㎡，毛坯交付，有首付分期政策。六期在建單獨售樓部，緊鄰沿黃快速路。

教育方面，地塊配建有幼兒園，整個園區(qū)內(nèi)還有加拿大楓葉小熊國際雙語幼兒園，六期地塊中規(guī)劃有教育用地；

醫(yī)療方面，園區(qū)內(nèi)有鄭州市第三人民醫(yī)院社區(qū)醫(yī)院；

生活配套方面，不僅有享譽鄭州的18洞72桿高爾夫球場，也有接地氣的運動館、業(yè)主食堂、桃園火鍋、大魚市集、白楊書院等。

只是目前還沒有市政供暖，并且感覺很漫長。另外，六期屬于滎陽。沒錯，這個盤橫跨鄭州與滎陽。

個人曾來這里參加過婚禮，很多人對這里評價還是不錯的。歷經(jīng)18年，數(shù)千畝土地，瀚海對這片土地的付出可以給個80分。雖不敵成都麓湖、奧倫達部落、阿那亞等神盤，但也可圈可點。據(jù)說其在南港雙鶴湖片區(qū)也拿了幾千畝土地，準(zhǔn)備套用思念果嶺的模式，看來還是有甜頭可尋。

目前整個片區(qū)有正商河峪洲、碧桂園思念翡翠城、清華憶江南、融信江灣城等多個項目，高層均價也都在8000上下，相比高點都有下降。(展開全部)

文科萬科、理科金地、工科中海、科技金茂。金地能夠拿下華僑城差點到嘴的地塊，內(nèi)功修煉的不算差。金地的位置比中原華僑城的首期地塊更好，項目位于中原路南，臨近華僑城在路南的各種配套設(shè)施—歡樂海岸、須水河生態(tài)公園、海洋館等，未來居住氛圍不會太差。

目前華僑城在售的均價在11400左右，金地的價格區(qū)間也在11000-12000，兩個項目并沒有拉開很大的價格差，再加上配套共享，主要還是看產(chǎn)品。金地在二七的漾時代就喜歡搞一套全齡化的社區(qū)配套，在中原新區(qū)的規(guī)劃更高端，一套微氣候決策系統(tǒng)，接地氣地說就是對社區(qū)每個場地的規(guī)劃設(shè)計都是經(jīng)過了科學(xué)的研究決策，景觀也包含了多重植物主題，虛的太多，不過看售樓部的實景展示，包括兒童樂園的場地細節(jié)上很能體現(xiàn)人文主義，這點是個不錯的加分項。

金地的戶型規(guī)劃有94、112、122平米三房，戶型設(shè)計上沒有拖后腿，反倒有亮點，112平米橫廳設(shè)計加聯(lián)通式大陽臺，南北雙陽臺的設(shè)計通透性極佳，主臥步入式衣帽間，U型廚房設(shè)計，比94平米戶型的空間利用好更為極致。

目前在售東側(cè)的3號樓和5號樓，2020年11月21號推出5號樓、12月4號推出3號樓，兩棟樓共計282套房源，到現(xiàn)在4個多月的時間，房源可選性還是很多，預(yù)計6月才會加推西邊的1、2號樓，客戶量還是上不來，一旁的華僑城也沒好到哪兒去，高大上的售樓部里面只有寥寥兩組客戶。(展開全部)

2020年6月1日鄭政高出[2020]8號（網(wǎng)）地掛牌出讓，地塊位于長椿路東，科學(xué)大道北；土地使用權(quán)出讓年期：城鎮(zhèn)住宅70年，零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館40年，地下交通服務(wù)場站50年；
出讓面積88813.6㎡（合133.22畝），系zf儲備用地；

鄭州金威實業(yè)有限公司以起始價127681萬元成功競得，樓面價為3594.07元/㎡。
永威和金橋置業(yè)的合資公司有驚無險拿下原鄭州鍋爐廠的改造地塊。

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永威第二個棠系作品落地高新，10年只有又一個“棠”，第一個東棠造就了永威的品質(zhì)，成就了永威的品牌之路，順便帶發(fā)了一批老業(yè)主，第二個棠會帶來什么，一個出生就自帶BGM的項目。

西棠項目永威做的是純高層設(shè)計，規(guī)劃14棟26-33層高層、1棟辦公公寓、1棟幼兒園。
永威對這個項目的重視從售樓部的落地就可以看出，越占地10畝的景觀綠化水系和售樓部，帶來的都是震撼的視覺感，再看永威的細節(jié)，項目用的三層中空玻璃是永威自家生產(chǎn)的“永威牌"
作為定位改善的產(chǎn)品，入戶門才用子母門，寬度達到1.2米，正常的小區(qū)門寬只有900不到；永威的電梯轎廂高長款全部定制比標(biāo)準(zhǔn)版大一號；這里只列舉兩個例子就可以看出永威的細節(jié)和對這個項目的重視，還有為了外立面效果項目全部戶型均必須使用中央空調(diào)，永威只在廚房外側(cè)預(yù)留了中央空調(diào)外機板，不能安裝分體空調(diào)，這一點略坑，永威為啥不交付裝好呢

項目位置四通八達，地鐵一號線鄭州大學(xué)D口就在配套商業(yè)前面，標(biāo)準(zhǔn)的地鐵盤，西側(cè)一路之隔就是鄭州大學(xué)，鄭大在河南人心中的地位無需多言了吧，教育配套方面已經(jīng)確定的是可以劃片鄭大附屬小學(xué)和初中。

目前永威南側(cè)的幾棟高層基本售完，在售的以北側(cè)12、13、14、15四棟高層為主，戶型95、116、129、142、160，180戶型暫時只剩一棟樓未售。
戶型上依舊是精雕細琢，一體長面寬的大陽臺，部分戶型贈送北側(cè)陽臺免費改造一個臥室，個人推薦116三房和142四房兩個具有代表意義的戶型。

目前永威的價格也是比較堅挺，竟然比剛開盤的時候還略貴一些，12號樓中間層數(shù)116戶型價格在1.67，129剩余房源低樓層還在1.72，真的是品質(zhì)好樓盤確實不愁賣，雖說永威品質(zhì)差點毀于永威城，不過永威城本來就是永威最剛需的項目，購房者缺拿永威在北龍湖產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)來衡量，落差不言而喻，同樣的孩子，家長對學(xué)習(xí)好的給自己長臉的還會偏愛呢

買房子不能追求極致性價比，有些隱形的價格你根本算不出來的，舉個例子，當(dāng)初東棠1萬幾個，市區(qū)繁華好位置才7000，當(dāng)初嫌棄貴，如今東棠3萬+了，市區(qū)那個位置撐死2萬，當(dāng)初差價3000，如今差價1萬+，這也就是為什么富人越富的道理（工作日永威的售樓部還是熱熱鬧鬧的啊）(展開全部)