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正商湖西學(xué)府，蓮花街與健楊路交匯處。
正商湖西學(xué)府總占地約77畝，容積率為2.5，總建筑面積18萬(wàn)㎡，一共規(guī)劃4棟高層、9棟洋房、1棟幼兒園、1棟物業(yè)用房，戶型面積區(qū)間從93-118㎡，其中高層只有兩個(gè)戶型94㎡、115㎡，洋房倆戶型105㎡、118㎡，整體定位剛需，和雙湖科技城其他項(xiàng)目的定位差不多。
2019年年初的時(shí)候，正商與其他十多家房企經(jīng)過(guò)激烈的爭(zhēng)奪，最終拿下該宗土地被正商拿下，單價(jià)872萬(wàn)/畝，樓面價(jià)5235元/㎡，這個(gè)項(xiàng)目到明年中下旬就交房了，現(xiàn)在依舊在銷售，足以說(shuō)明市場(chǎng)不好。
現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目海域部分房源，精裝修高層94平方米的三房大概12500元/平方米，115平方米的大概是11500元/平方米。
雙湖各個(gè)方面都很好，就是房?jī)r(jià)不怎么漲，雙湖科技城全部都是凈地、地塊也方正，配套也齊全。
區(qū)域的綠化率高達(dá)70%，有一條須水河，兩個(gè)湖天德湖、天健湖，另外區(qū)域內(nèi)還有一所三級(jí)甲等醫(yī)院；并且區(qū)域內(nèi)規(guī)劃100萬(wàn)平方米商業(yè)。
雙湖是濱河的兄弟，但是命運(yùn)確實(shí)截然不同，濱河不管好壞，還有人看空或者看多，雙湖這個(gè)區(qū)域基本聽(tīng)不見(jiàn)聲音，各個(gè)開(kāi)發(fā)商都是苦不堪言，項(xiàng)目也不怎么賺錢(qián)。
這個(gè)地方的客戶非常單一，主要是以區(qū)域客戶為主，有句話是這么說(shuō)的你距離財(cái)富中心的距離，就是你距離財(cái)富的距離。
鄭州未來(lái)的中心在哪？高鐵站-CBD—北龍湖，圍城的鐵三角，寫(xiě)字樓群是城市文明最頂級(jí)的業(yè)態(tài)，是人類智慧的結(jié)晶，這里面聚集了大量的財(cái)富，距離遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)確實(shí)是一般比如雙湖科技城、二七新區(qū)，距離近的濱河、管南。(展開(kāi)全部)
目前雙湖科技城片區(qū)，隨著龍湖天境上半年清盤(pán)，美的、金輝、正商都只剩下幾套房子，預(yù)計(jì)都是在這個(gè)月清盤(pán)。如此一來(lái)，雙湖科技城片區(qū)接下來(lái)就只剩保利和光嶼湖跟保億豫景晨園兩個(gè)項(xiàng)目，如果保億接受不了鄭州市場(chǎng)的打擊，要封盤(pán)賣準(zhǔn)現(xiàn)房的話，雙湖科技城接下來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間就只剩保利自己苦苦支撐，要想讓一個(gè)樓盤(pán)將整個(gè)雙湖科技城片區(qū)帶起來(lái)，還是很難的，雙湖科技城現(xiàn)在的市場(chǎng)真是太冷了，也沒(méi)有啥關(guān)注度。
正商湖西學(xué)府、金輝優(yōu)步花園以及美的翰悅府三個(gè)小區(qū)地塊位置都緊挨的，后期享受的配套都一樣，周邊大型商業(yè)都還在規(guī)劃當(dāng)中，短時(shí)間內(nèi)商業(yè)匱乏，短時(shí)間內(nèi)公共交通出行不便，但周邊教育配套很齊全，目前雙湖科技城片區(qū)已經(jīng)建好以及在建的學(xué)校都集中在這三個(gè)小區(qū)周邊，比如說(shuō)蓮花街二小，去年九月份就已經(jīng)招生了，附近還有在建的蓮花街三小以及在建的高新區(qū)二中，預(yù)計(jì)今年九月份招生，鄭州一中高中部也在美的項(xiàng)目的東側(cè)。
正商湖西學(xué)府高層已經(jīng)售罄了，洋房也只剩下四五套一樓帶院，在4號(hào)樓、15號(hào)樓上，90㎡、104㎡戶型價(jià)格在18000元/平米左右，118㎡戶型均價(jià)20000元/平米，因?yàn)槭且粯菐г?，所以價(jià)格略貴，預(yù)計(jì)今年年底交房。(展開(kāi)全部)
正商游西學(xué)府最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是金輝優(yōu)步花園、美的翰悅府，三個(gè)地塊都一路之隔，享受到周邊各種配套完全一樣，銷售節(jié)奏也都差不多，比拼的就是開(kāi)發(fā)商以及各家肯不肯在產(chǎn)品上下功夫，正商甚至將售樓部設(shè)在了蓮花街以北，避免直接正面競(jìng)爭(zhēng)。
正商游西學(xué)府地塊2.49的容積率，為追求利潤(rùn)做的高低配，規(guī)劃4棟高層、9棟洋房，然而正商想主打以洋房為主的社區(qū)，又怕高新區(qū)的剛需客戶沒(méi)錢(qián)，所以洋房最小戶型104㎡起步，其次是117㎡，這么小的洋房，還真是不多見(jiàn)，試圖通過(guò)減少總價(jià)來(lái)降低上車門(mén)檻，使得項(xiàng)目定位多少有點(diǎn)尷尬，客戶群體不明確。
目前4棟高層已經(jīng)售罄，主推是洋房產(chǎn)品，精裝修交付，均價(jià)在12000元/㎡左右，主力戶型為117㎡三房?jī)尚l(wèi)，正商的戶型在整個(gè)雙湖科技絕對(duì)算是最差的，所有戶型都非常不方正，以117㎡戶型為例，雖然是三開(kāi)間朝南，但客廳開(kāi)間窄，陽(yáng)臺(tái)很小，封閉陽(yáng)臺(tái)不贈(zèng)送，也無(wú)飄窗贈(zèng)送面積，兩個(gè)臥室格局都不規(guī)整，進(jìn)門(mén)處都有一定面積浪費(fèi)，餐客廳分離，中間小幾個(gè)平方面積得不到充分利用，兩個(gè)衛(wèi)生間都不干濕分離，后期比較麻煩。
在位置和配套方面不占優(yōu)勢(shì)，正商也不肯在產(chǎn)品力上下功夫，雖然是精裝修交付，但裝修品牌只是說(shuō)得過(guò)去，算不上好。(展開(kāi)全部)
正商在鄭州做的項(xiàng)目很多，交房、沒(méi)交房的到現(xiàn)在也有80多個(gè)項(xiàng)目了，高新區(qū)的正商湖西學(xué)府位于雙湖科技城，從19年開(kāi)盤(pán)賣到現(xiàn)在還有房源在售，可以說(shuō)是準(zhǔn)現(xiàn)房了。整個(gè)小區(qū)總占地77畝，有兩個(gè)大門(mén)出入口，共規(guī)劃了13棟樓，容積率2.49，包括4棟高層+9棟洋房，有1200多戶，小區(qū)內(nèi)部沒(méi)有地上，但13號(hào)樓下面有四層的生活用房，包括有生鮮超市、瓜果蔬菜等，西南角規(guī)劃了一所12班制的幼兒園；
小區(qū)西側(cè)有蓮花街二小，今年九月份已經(jīng)全部招生了，東側(cè)有蓮花街三小，目前在建中，北側(cè)是高新區(qū)二中，也在施工，預(yù)計(jì)明年九月份招生，教育配套比較齊全；周邊也有商鋪、飯店等底商，平時(shí)生活需求可以滿足，就是環(huán)境看著很一般。
目前高層已經(jīng)全部售罄，在售的只有洋房1#和2#樓，還有兩棟沒(méi)開(kāi)盤(pán)，總共還剩大概一百多套房子，除了3#是7層高，其余都是8層，一梯兩戶的設(shè)計(jì)，得房率在82%左右，層高3米一，精裝修交付，贈(zèng)送中央空調(diào)，面積有118平三室的，價(jià)格區(qū)間在12000-15500元/平米之間，和保利的精裝高層單價(jià)差不多，但也是有點(diǎn)賣不動(dòng)。(展開(kāi)全部)
閱讀提示：1、橫向?qū)Ρ雀鱾€(gè)樓盤(pán)的去化意義不大，去化結(jié)果和推盤(pán)量、蓄客周期等都有一定的關(guān)系，僅能代表該樓盤(pán)此次推盤(pán)量條件下...
曾經(jīng)同樣地王頻出的雙湖科技城，現(xiàn)在會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的熱銷再次重回大眾視野嗎？
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