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目前雙湖科技城片區(qū)，隨著龍湖天境上半年清盤(pán)，美的、金輝、正商都只剩下幾套房子，預(yù)計(jì)都是在這個(gè)月清盤(pán)。如此一來(lái)，雙湖科技城片區(qū)接下來(lái)就只剩保利和光嶼湖跟保億豫景晨園兩個(gè)項(xiàng)目，如果保億接受不了鄭州市場(chǎng)的打擊，要封盤(pán)賣準(zhǔn)現(xiàn)房的話，雙湖科技城接下來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間就只剩保利自己苦苦支撐，要想讓一個(gè)樓盤(pán)將整個(gè)雙湖科技城片區(qū)帶起來(lái)，還是很難的，雙湖科技城現(xiàn)在的市場(chǎng)真是太冷了，也沒(méi)有啥關(guān)注度。

正商湖西學(xué)府、金輝優(yōu)步花園以及美的翰悅府三個(gè)小區(qū)地塊位置都緊挨的，后期享受的配套都一樣，周邊大型商業(yè)都還在規(guī)劃當(dāng)中，短時(shí)間內(nèi)商業(yè)匱乏，短時(shí)間內(nèi)公共交通出行不便，但周邊教育配套很齊全，目前雙湖科技城片區(qū)已經(jīng)建好以及在建的學(xué)校都集中在這三個(gè)小區(qū)周邊，比如說(shuō)蓮花街二小，去年九月份就已經(jīng)招生了，附近還有在建的蓮花街三小以及在建的高新區(qū)二中，預(yù)計(jì)今年九月份招生，鄭州一中高中部也在美的項(xiàng)目的東側(cè)。

正商湖西學(xué)府高層已經(jīng)售罄了，洋房也只剩下四五套一樓帶院，在4號(hào)樓、15號(hào)樓上，90㎡、104㎡戶型價(jià)格在18000元/平米左右，118㎡戶型均價(jià)20000元/平米，因?yàn)槭且粯菐г?，所以價(jià)格略貴，預(yù)計(jì)今年年底交房。(展開(kāi)全部)

正商游西學(xué)府最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是金輝優(yōu)步花園、美的翰悅府，三個(gè)地塊都一路之隔，享受到周邊各種配套完全一樣，銷售節(jié)奏也都差不多，比拼的就是開(kāi)發(fā)商以及各家肯不肯在產(chǎn)品上下功夫，正商甚至將售樓部設(shè)在了蓮花街以北，避免直接正面競(jìng)爭(zhēng)。

正商游西學(xué)府地塊2.49的容積率，為追求利潤(rùn)做的高低配，規(guī)劃4棟高層、9棟洋房，然而正商想主打以洋房為主的社區(qū)，又怕高新區(qū)的剛需客戶沒(méi)錢(qián)，所以洋房最小戶型104㎡起步，其次是117㎡，這么小的洋房，還真是不多見(jiàn)，試圖通過(guò)減少總價(jià)來(lái)降低上車門(mén)檻，使得項(xiàng)目定位多少有點(diǎn)尷尬，客戶群體不明確。

目前4棟高層已經(jīng)售罄，主推是洋房產(chǎn)品，精裝修交付，均價(jià)在12000元/㎡左右，主力戶型為117㎡三房?jī)尚l(wèi)，正商的戶型在整個(gè)雙湖科技絕對(duì)算是最差的，所有戶型都非常不方正，以117㎡戶型為例，雖然是三開(kāi)間朝南，但客廳開(kāi)間窄，陽(yáng)臺(tái)很小，封閉陽(yáng)臺(tái)不贈(zèng)送，也無(wú)飄窗贈(zèng)送面積，兩個(gè)臥室格局都不規(guī)整，進(jìn)門(mén)處都有一定面積浪費(fèi)，餐客廳分離，中間小幾個(gè)平方面積得不到充分利用，兩個(gè)衛(wèi)生間都不干濕分離，后期比較麻煩。

在位置和配套方面不占優(yōu)勢(shì)，正商也不肯在產(chǎn)品力上下功夫，雖然是精裝修交付，但裝修品牌只是說(shuō)得過(guò)去，算不上好。(展開(kāi)全部)

正商在鄭州做的項(xiàng)目很多，交房、沒(méi)交房的到現(xiàn)在也有80多個(gè)項(xiàng)目了，高新區(qū)的正商湖西學(xué)府位于雙湖科技城，從19年開(kāi)盤(pán)賣到現(xiàn)在還有房源在售，可以說(shuō)是準(zhǔn)現(xiàn)房了。整個(gè)小區(qū)總占地77畝，有兩個(gè)大門(mén)出入口，共規(guī)劃了13棟樓，容積率2.49，包括4棟高層+9棟洋房，有1200多戶，小區(qū)內(nèi)部沒(méi)有地上，但13號(hào)樓下面有四層的生活用房，包括有生鮮超市、瓜果蔬菜等，西南角規(guī)劃了一所12班制的幼兒園；

小區(qū)西側(cè)有蓮花街二小，今年九月份已經(jīng)全部招生了，東側(cè)有蓮花街三小，目前在建中，北側(cè)是高新區(qū)二中，也在施工，預(yù)計(jì)明年九月份招生，教育配套比較齊全；周邊也有商鋪、飯店等底商，平時(shí)生活需求可以滿足，就是環(huán)境看著很一般。

目前高層已經(jīng)全部售罄，在售的只有洋房1#和2#樓，還有兩棟沒(méi)開(kāi)盤(pán)，總共還剩大概一百多套房子，除了3#是7層高，其余都是8層，一梯兩戶的設(shè)計(jì)，得房率在82%左右，層高3米一，精裝修交付，贈(zèng)送中央空調(diào)，面積有118平三室的，價(jià)格區(qū)間在12000-15500元/平米之間，和保利的精裝高層單價(jià)差不多，但也是有點(diǎn)賣不動(dòng)。(展開(kāi)全部)

2019年1月11日，正商以地價(jià)67260萬(wàn)元摘得雙湖科技城175號(hào)地，折合樓面價(jià)5235元/㎡，溢價(jià)率54%，這塊地正商拿的并不便宜；容積率要求小于2.5，低容積率下追求利潤(rùn)的最大化，正商同樣選擇了洋房+高層的高低配設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目高層價(jià)格在11800-12300元/㎡，高層戶型建面約94平三室兩廳一衛(wèi)，115平三室兩廳兩衛(wèi)，兩梯四戶設(shè)計(jì)，得房率72%。
洋房?jī)r(jià)格在13000-13300元/㎡，洋房戶型建面104平三室兩廳一衛(wèi)，118平三室兩廳兩衛(wèi)，得房率在82%，洋房還有2、3、4、5號(hào)樓尚未推出。

12/15號(hào)樓洋房均做成了104平三室還挺少見(jiàn)的，但是戶型設(shè)計(jì)很一般，戶型狹長(zhǎng)，兩開(kāi)間朝南，采光效果一般，L形廚房設(shè)計(jì)，廚房面積有點(diǎn)小了，廚房跟餐廳分開(kāi)，入戶門(mén)處有一定面積浪費(fèi)。

樣板間設(shè)在了實(shí)體樓里邊，從售樓部到樣板間要經(jīng)過(guò)兩個(gè)路口，還是挺遠(yuǎn)的，樣板間門(mén)口墻上不僅是項(xiàng)目自身的裝修標(biāo)準(zhǔn)，還有與同樣在雙湖科技城的項(xiàng)目裝標(biāo)對(duì)比，實(shí)際看下來(lái)，正商的裝修也沒(méi)有高級(jí)到哪去。

配套方面，與雙湖科技城其他項(xiàng)目共享配套資源，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)并不明顯，南側(cè)還與安置房一路之隔。周邊金輝、美的、龍湖、融信等都在搶客戶，加上剛剛?cè)胧械娜f(wàn)科城玖跟保利和光嶼湖開(kāi)盤(pán)去化良好，主打性價(jià)比的正商在雙湖科技城競(jìng)爭(zhēng)壓力還是蠻大的。(展開(kāi)全部)

正商湖西學(xué)府項(xiàng)目樓盤(pán)目前進(jìn)度

案名蹭熱度的不是沒(méi)見(jiàn)過(guò)，中海萬(wàn)錦熙岸，保利和光嶼湖（案名待定）都是蹭著臨近天健湖的利好，湖西學(xué)府就有點(diǎn)過(guò)分貼金了。項(xiàng)目東側(cè)是華潤(rùn)悅景灣高層，北側(cè)是金輝優(yōu)步花園，東北角是美的翰悅府，西側(cè)是崗崔村安置房?jī)|科新城，再往南就略顯荒涼，地塊尚且處于待開(kāi)發(fā)階段，丟在一堆競(jìng)品中，正商不管是品牌力還是位置都不夠出色。

雙湖科技城目前為止沒(méi)有純粹的低密洋房，正商湖西學(xué)府容積率2.49，金輝容積率2.49，龍湖綜合容積率2.49，都是利潤(rùn)最大化的高低配設(shè)計(jì)，稍微可以期待一下保利，容積率2.0，沒(méi)做純洋房社區(qū)有點(diǎn)可惜，不難理解時(shí)光之城洋房最高去化能達(dá)到一個(gè)月近200套，產(chǎn)品差異化和營(yíng)銷手段都深入人心。

正商的洋房為8層2單元/3單元一梯兩戶設(shè)計(jì)，主力戶型面積為118㎡，規(guī)劃少量105㎡戶型，戶型設(shè)計(jì)迎合自身定位和產(chǎn)品需求，正商的一貫水準(zhǔn)也就這樣，雖然是精裝修交付，品牌只是說(shuō)得過(guò)去，洋房比高層的中央空調(diào)交付水準(zhǔn)更完善，室外主機(jī)、室內(nèi)風(fēng)盤(pán)、管線安裝到位；槽點(diǎn)還是封閉陽(yáng)臺(tái)和無(wú)飄窗贈(zèng)送面積。

新入市的龍湖主力戶型面積有116㎡和143㎡，116㎡推出30套，去化20套；143㎡推出90套，去化30套；從推貨量和去化率上來(lái)看，龍湖對(duì)大戶型的預(yù)期還是過(guò)于樂(lè)觀。(展開(kāi)全部)

雙湖科技城！天德湖，天健湖實(shí)景拍攝！

雙湖科技城整體規(guī)劃圖。所有土地性質(zhì)已確定，學(xué)校已經(jīng)開(kāi)始招標(biāo)，招標(biāo)完成以后開(kāi)始建設(shè)。

項(xiàng)目工地施工情況

高層本月加推13號(hào)樓