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鄭州近兩年衍生了很多新區(qū)，不過一直墊底的非二七新區(qū)莫屬，后來又在南四環(huán)沿線規(guī)劃了一個二七健康產業(yè)核心板塊，但基本沒有什么意義，區(qū)域不大，倒是集中了好幾個新盤，競爭還是非常激烈的，加上這兩年的行情，最終的結果就是不降價根本就賣不動。

實地探盤，三劍客電建洺悅天璽、萬科大都會、遠洋臻園，目前只有遠洋的進展慢一些，萬科的進展是最快的已經快交房了，電建洺悅天璽進度也可以。

住宅主要集中在堯山路兩側，因為鑫苑鑫家已交房，周邊還是有一定人氣的，但又因為是四環(huán)外且周邊多是在建項目，部分道路都還沒有完全通，小商小販隨處可見，環(huán)境和城市界面真的非常一般，未來也難有特別大的改變。

重點在：

1、片區(qū)配建有小學+中學，最起碼上學問題已經解決。

2、公共交通雖然一般，但大學路在建有地鐵7號線，通車也就在明年了，7號線的開通運營對于片區(qū)來說意義非凡，最起碼比別的沒有地鐵的四環(huán)外片區(qū)好了太多。

3、 周邊配建有商業(yè)鑫苑都匯廣場以及剛落地的杉杉奧特萊斯廣場二七店項目。

所以未來這個片區(qū)的出行、教育、商業(yè)最起碼是沒有任何問題的。

都還有庫存，目前的均價在11000左右，又臨年底不知是否會有勁爆特價房出爐，但這個片區(qū)個別樓盤又是準現房，價格的浮動應該會比較小，開發(fā)商又都比較穩(wěn)定，對于地緣剛需來說完全可以關注的一個區(qū)域。(展開全部)

退房款還是要房補房款？這是最近讓鳳起梧桐業(yè)主頭大的一件事。
房子是逐漸復活了，但似乎和她們漸行漸遠了，11月10日，藍城鳳起梧桐的8號樓封頂，這是項目第四棟封頂樓棟。
這四棟分別的工程進度是：1號樓外墻保溫施工完成，窗戶安裝已經完成，2號樓室內砌筑及外墻粉刷施工完成，5號樓室內砌筑及外墻粉刷施工完成。
但除了這4棟，其他的仍算不上樂觀，11號樓主體剛蓋了七八層，其他的就。。。。而本身規(guī)劃的是13幢精裝修成品住宅、1幢精裝修成品公寓。
其實就個人觀點，這盤要想復活，就別心疼那點業(yè)主資源了，多補償點爽快退還給業(yè)主，再把項目一打包找個央企接盤算了。再拖著歷史包袱賣，既不好賣高價還有各種麻煩事，比如是否還裝修？后期賣的是否和前期的是同一標準？
包袱一甩，輕裝上陣，哪怕再山寨一個龍居華府或者萬科未來時光，也比目前半死不活的強。
這個盤的規(guī)劃是沒法改了，好在130-150平的戶型還夠用，如果再過幾年可能就落伍更不好賣了。外立面用材用料也還算時代潮流，大面寬玻璃幕墻，仿銅鋁板、白麻石材勾勒建筑線條細節(jié)。
所以說，藍城鳳起梧桐手上的牌還是能打的，但就是打牌的人不行，趕緊整盤轉出去，讓有能力的開發(fā)商來速戰(zhàn)速決才是上策，讓他自己弄，一直都會拖拖拉拉。(展開全部)

美盛開始認真做改善從金水印開始，北側的善水苑是其第二個改善項目，據說是美盛灣，進展還是非?？斓模媱?024年上半年入市，精裝交付。

產品規(guī)劃已公示，非常有看頭，外立面做了全面的升級，公建化外立面，超高顏值，采用大面積玻璃幕+鋁板，三個面積段，143平、167平和88平，戶型設計也在金水印上做了改變，包括內部其他規(guī)劃設計也是非常的炸裂，整體社區(qū)的定位非常純粹。

金水印雖然地處金水北，但因為以大面積段為主，主攻改善，價格偏高，位置又跟三環(huán)緊鄰，它早已非常自覺的把自己列入了三環(huán)內的樓盤名單，近兩年尤其是350-450萬這個區(qū)間的中產改善在主城一直處于青黃不接，而金水印正好把這一塊填滿，可以說是出盡了風頭。

善水苑美盛灣的定位已經非常明顯，所以再拿來跟金水北其他樓盤最對比多少有點不合適了，最佳競爭對手應該是一直蠢蠢欲動但又動不了的豫發(fā)豫園了。

位置還不錯，但周邊的環(huán)境市場+學校有點過于嘈雜，跟高端絲毫不搭，不過鄰居個個很強大，北側瀚海思念城，南側金水印，這個盤眼下最大的價值就全靠產品和規(guī)劃來支撐了，城市界面的價值未來也會慢慢凸顯出來。

35畝地塊，規(guī)劃5棟住宅，5.5的容積率依舊是其最大的劣勢，但應該絲毫不影響它20000+，對外釋放價格可能要25000.金水區(qū)就是這么的魔性。

可以關注。(展開全部)

“地標最強”萬科惠濟北新盤，實則是惠濟城投的地，萬科只是負責品牌輸出代建而已。

實地探盤剛剛開工而已，并沒有大肆的宣傳，基本與南側的招商節(jié)點類似，所以明年的惠濟北應該會非常的熱鬧。

地塊非常大，位置還是非常不錯的，四周全臨大路出行非常的方便，周邊的人氣比招商那邊要好太多，城市界面也不錯，學校有惠濟區(qū)實驗小學紀元校區(qū)，這個位置在惠濟北現有的未開發(fā)區(qū)域算是比較不錯的了，所以縱使不是萬科開發(fā)，換做別的開發(fā)商也是非常受關注的。

179畝，高低配設計，規(guī)劃11棟高層、12棟洋房，精裝交付，分三期開發(fā)，2848套房源，洋房一梯兩戶，主要是143平的四房，高層兩梯四戶，定位剛需、剛改略帶改善，吐槽的是在改善井噴的時代，各個盤都在拼品質拼戶型，而這個盤的洋房層高居然只做到了2.95米且戶型并沒有太大的創(chuàng)新，可能就是個大型的流量盤而已。

關于現在所謂的穩(wěn)定性，土拍目前也是統一由城投兜底，民企已經倒下去的差不多了，現在的市場出來一個不是國企就是央企，穩(wěn)定性基本都是一樣的，而且還有最重要的一點，現在是買方市場，以后會有越來越多的樓盤賣到現房還沒有清盤。

對于這個盤：位置確實不錯，希望后期物業(yè)還能是萬科，周邊學校，但對于教育荒漠的惠濟北來說，盡管近幾年引入了不少好學校，但都是剛起步而已，對教育需求比較高的建議果斷遠離這個片區(qū)。

惠濟北卷起來，能否上車當然還要看價格。(展開全部)

東原閱城，高新區(qū)西三環(huán)與三全路交匯處向南200米。

一個項目如果想要賣的好，除了便宜就是政策給力。

上一周東原閱城放了一個大招，首先是價格給力小戶型9000-9500元/平方米，大戶型11000元/平方米，還送一個車位，而且低首付，首付只需要1萬塊錢，其他的全部貸款，相當于就是0首付，就問問這政策給力不給力，另外就是給貝殼的傭金也高，分銷傭金是5%，只要給的錢多，一大堆人給你賣，這個政策出來之后，大概銷售了80套左右，

東原閱城的價格也是一路下滑，從最早的14000多，一路跌到12000多，現在跌到10000左右，跌的事慘不忍睹，也讓我想起來另一個項目富田九鼎公館，巔峰時期能賣到17000多，現在12000多，再便宜的時候10000也有……越是超級大盤，越是跌的厲害。

東原閱城占地面積是600畝，一期占地是85畝，二期占地是102畝，規(guī)劃14棟16-34層高層，1棟商業(yè)，1棟幼兒園，戶型面積從81-129平方米。

項目還是有一些優(yōu)勢：

1、準現房。

準現房暴雷的概率已經非常低了，4號樓、5號樓、6號樓交房時間是今年年底，2號樓和7號樓交房時間是明年的中旬，能讓購房者稍微放心一些。

2、學區(qū)房。

教育配套這一塊也是值得說道說道，閱城實驗小學和閱城實驗中學，閱城實驗小學是由高新區(qū)管委會聯合河南省實驗教育集團而建的，已經招生。(展開全部)

海馬66公社，鄭東新區(qū)心怡路與福祿路交匯處西北。

鄭州的項目都非常奇怪，很多項目賣著賣著，就又多出來幾套房子，比如66公社，現在已經是現房，完全不用擔心爛尾風險，而且位于寸土寸金的鄭東新區(qū)。

先簡單的說一下項目：一共是23畝，容積率3.6，共規(guī)劃3棟樓，現在所剩的房源都在3號樓上，3號樓是2梯6戶，一共是34層，戶型面積從60-80多平方米，現在主要戶型就是60多平方米。

先說項目的優(yōu)勢：

1、位置

位于寸土寸金的鄭東新區(qū)高鐵站，斜對面是普惠路小學，樓下面就是地鐵口，絕對的無敵的位置。

2、現房

這可是妥妥的現房，完全不怕爛尾，買完就能住，可以放心大膽的買。

3、租金

鄭東新區(qū)的小戶型（70年產權），可以看看租金如何，是否適合投資。貝殼上顯示海馬66公社現在二手43套正在銷售，二手房價格2.2萬左右，57平方米的2700塊一個月。

投資回報率如何計算：假設2.2萬一平，60平方米，總價則是132萬平方米，如果2700一個月，一年租金是3.24萬，投資回報率：3.24/132=2.4%，和銀行三年定期存款的利率差不多，這里還有其他因素沒有考慮到，比如說貸款、裝修、空租、房租變低等等，一旦把這些因素算進去，應該是低于2.4%。

所以也不適合投資。

項目劣勢：

地塊小，只有23畝，小區(qū)氛圍感很差，沒啥景觀綠化之類的；另外就是居住體驗感很差，梯戶比很高，2梯6戶，光是等電梯就消耗不少時間，再有就是人來人往感覺很亂。(展開全部)

今年最后一次、也是最重要的一次lpr利率于今日公布了，12月的lpr仍然保持不變，也就是五年期以上lpr利率仍為4.65%。
選擇每年1月1日作為利率調整日的人，預計明年可以少還幾十塊錢了。選擇貸款發(fā)放日作為利率調整日的還需要再等等，選擇固定利率的不用關心這些變化了。
為什么說這次的lpr是最重要的呢？根據今年的存量商貸轉換操作，很多人選擇了將利率重新調價日定為每年的1月1日，主要是大部分人不清楚其實能選擇貸款日的對月對日作為調價日，這就意味著如果選了基于lpr的浮動利率的話，那明年一整年的利率參考基數就是今年12月公布的lpr數據，也就是定下來了！
從LPR機制推出以來，5年期以上LPR利率已累計下降了20個基點，從4.85%降到了4.65%，以首套房貸100萬元貸款30年為例計算，每月房貸可以少還120多元，雖然5月至12月一直維持在4.65%，但總體來看降息幅度明顯。
LPR轉換猶豫期即將結束。
2020年是LPR迎來轉換期的一年，各大銀行在今年8月底將所有房貸利率批量轉換成LPR報價。根據規(guī)定，截止日期為本月31日。也就是說，最后的猶豫期限還剩下10天，貸款人可自主轉回，或與金融機構協商決定是轉為LPR還是延續(xù)固定利率。
不過很多財經新聞也報道稱未來利率下行的空間不大。(展開全部)

沒想到禎瑞上境還有房在售，好奇翻了下網簽數據，竟然還有很多套未網簽。

尤其是13/15號整棟樓都是未網簽狀態(tài)，其他樓棟零零散散也有幾十套未網簽，以192㎡標準層和頂樓居多，少部分240㎡。

小區(qū)已經在去年交付，雖然也經歷了維權，但進去轉了轉，整體景觀綠化、社區(qū)大門、地下會所、車庫也都還可以，雖然達不到當初要做第一梯隊的水平，但也可以在北龍湖第二梯隊有一席之位。
175㎡四室兩廳三衛(wèi)、190㎡四室兩廳三衛(wèi)、240㎡五室兩廳三衛(wèi)和北龍湖南岸大部分戶型差別不大，尤其是周邊碧桂園豫府、保利瓏熙這幾個，同一時期，設計大師審美眼光相當。

目前禎瑞的價格倒不算貴，不能聽售樓部虛報的，最終的實際成交價比著周邊小區(qū)要低一些。192㎡成交價在4.3-4.8萬之間，總價800多萬，保利瓏熙195㎡已經賣到950萬，正弘臻170㎡也賣到830萬。240㎡成交價5萬左右，總價1200萬，跟金茂府198㎡價格相當。

這個小片區(qū)，在北龍湖位置還是不錯的，綜合性較強。西側是足球公園，可玩可觀景，教育方面有龍騰小學，今年是第三年，口碑直線攀升，有躋身東區(qū)小學第一梯隊之意。初中是東區(qū)外國語北校區(qū)，今年東外前100名都在這里，以后只會更強。融創(chuàng)壹號院、金茂府、永威上和院這幾個公認的第一梯隊，周邊雖然也不錯，但除了啟佳這個私立學校，公辦學校一直沒有建成，缺了一點綜合性。(展開全部)

11月21日，金水投資集團續(xù)建康橋香麓灣簽約儀式在金水科教園區(qū)管委會辦公大樓舉行。金水投正式接手香麓灣。預計中建二局中建八局總包承建。期待早日交房

7月31日拖10月31日
10月31日拖11月30日
還有一周就又到了，大家覺得能交房嗎

保利拿下高新區(qū)雙湖科技城17號土地。

山一程，水一程，身向榆關那畔行，保利又下一程。

17號土地位于雙湖科技城翠柏路與青梅街交匯處，占地面積為73畝，容積率為2.0，土地性質為住宅，出讓年限為70年，起拍總價為48322萬，起拍單價為662萬/畝，起拍樓面價4969元/平方米，最終的成成交總價為59522萬，成交單價為815萬/畝，成交樓面價6114元/平方米，溢價率為23%。最終被保利拿下，溢價率為23%，此次參與的房企有中海、保利、金輝、正榮、華發(fā)、正弘等。

今年6月1日兒童節(jié)的時候，龍湖拿下雙湖科技城一宗土地，總價接近7億，單價682萬/畝，樓面價折合到4074元/平方米。

6月19日的時候，保利拿下雙湖科技城的一宗土地，總價92737萬，單價701萬/畝，樓面價5261元/平方米。

雙湖科技城土地價格的走勢：

2017年6月，天地，單價830萬/畝，樓面價4150元/㎡
2018年12月，美的，單價926萬/畝，樓面價4632元/㎡
2018年12月，金輝，單價870萬/畝，樓面價5218元/㎡
2019年1月，正商，單價872萬/畝，樓面價5235元/㎡

看看雙湖科技城的大表哥濱河國際新城，從14年不到200萬一畝，到2020年懟到1200萬一畝，樓面價也從一千出頭到現在八千左右。

沒有對比就沒有傷害，雙湖還需要繼續(xù)努力。(展開全部)

16500了？

東方宇億萬林府，金水區(qū)東三環(huán)與楊金路交會處往西300米路南。

先說結論這個項目不推薦，重點事情說三遍不推薦、不推薦、不推薦。

項目的開發(fā)商是河南萬林置業(yè)有限公司，在楊金片區(qū)算是墊底的開發(fā)商，算是典型的小開發(fā)商，通過天眼查可以查出：萬林置業(yè)出質的股權數2億元，被起訴的開庭公告有125條。

咱們先看看這個項目是如何降價：21年年底的時候，3號院小高層均價19000元/平方米，洋房從173-252平方米，均價是22000元/平方米；23年9月份的時候，6號院推出特價房148XX起步；現在3號院小高層特價房13XXX起步，洋房16500起步，更離譜的是3萬直接定房子，沒看錯只要3萬，剩下的全部貸款，而且買三房送車位，越是這樣的開發(fā)商越是小心，一定要遠離。

該項目是屬于馬林村的改造，占地面積是466畝，總的建筑面積是110萬平方米，分為五期開發(fā)，一期已經交房，二號院是延期交付了，現在銷售的三號院，三號院占地約72畝，容積率2.5，規(guī)劃8棟15層小高層，5棟6層花園洋房，戶型面積從89-225平方米，有改善的兩房、三房和四房。

現在幾個主要的賣點：其一是現房，其二是低總價，首付3萬即可，其余全部貸款，但是風險還是大大的多。

楊金也是跟對了人，傍對了大腿，隨著北龍湖水漲船高，它也是風生水起，原來愛理不理，現在也是讓人高攀不起，楊金也有幾個問題，前期讓幾個小開發(fā)商折騰壞了，規(guī)劃的亂七八糟，在這買房子建議還是買靠譜的開發(fā)商。(展開全部)

星云灣實體樣板間快裝修好啦，前兩天路過，室內正在收尾階段，會所也即將開放，龍湖里展廳這個月房租到期就要搬走。

在正式售樓部里賣房肯定比展廳要好很多，并且工地進展也不錯，主體已經封頂，包括北側商業(yè)部分也已經封頂，客戶到現場看房的體驗感也會大大提升。

這個項目是考慮北龍湖尤其是南岸繞不過去的盤，大部分看完對產品也都很滿意，就是不放心開發(fā)商，跟隔壁的美林都是難兄難弟。

至于地塊小、交房晚、亞新代建亞新物業(yè)這些都不是大問題，因為定價也不算貴，唯一解決不了的就是后期交付水準。至于爛尾，我感覺應該不至于，可能性很小。

總共276套房，雖然不多，挺考驗操盤水平的，目前應該賣了接近100套，上個月成交還有兩位數，這個月還是個位數。

如果不好好整，那就是賣到現房的節(jié)奏，這個情況在過去的北龍湖屢見不鮮。正商瓏水上境、正商豐華上境、正商禎瑞上境、綠城湖畔雲廬都是現房在售，包括僅有86套房的青風院子。

并且南岸接下來還有君鄰大院松苑西側地塊要出讓，有北瀧府和松苑這種大標的在那橫著，這個地塊定位應該是以流量型產品為主，到時候星云灣僅存的產品稀缺性也會被稀釋，還得盡快想想辦法。背后的開發(fā)商也不像中海、保利、華潤那些央企財大氣粗，一堆小股東嗷嗷叫。(展開全部)

澳海云瀾賦最近在大力促銷，又是1000訂房，又是免維修基金又是免按揭服務費，實景現房還是80-88%的高得房率，奈何單價7900元一平起價在南龍湖就是個顯眼包，有保價承諾都不行，樓盤確實不錯，但市場就是這么個市場，萬科來也不行。
澳海在鄭州的的戰(zhàn)略其實和很多外來房企都一樣，主城區(qū)難以攻堅，就盯上了南龍湖，自2020年7月澳海進入鄭州市場以來，共計競得6宗地塊、占地面積約30萬方、開發(fā)面積逾65萬方，截止目前在建項目面積約32萬方，這些樓盤有云瀾賦、云曦賦、與上坤合作的四季風華，都在新鄭，都生不逢時。拿云瀾賦來說，2020年時拿地面粉價3400元一平，7000多基本就是成本價，降的越多虧的越多。
澳海的戶型一度驚艷南龍湖，那5棟7-9層的洋房搞出了超大平層，底層復式等各種改善產品，但130-140平的“高總價”超越了大多數南龍湖客戶的心理預期，當初高層7600的價格，洋房8300的價格，不能算貴，但還是尷尬的賣到了實景現房。
雖然南龍湖整體不景氣，但南龍湖整體發(fā)展還算迅速，南龍湖的三個分區(qū)，龍湖鎮(zhèn)（正兒八經的南龍湖），孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)都在逐漸催熟，單從人氣角度講，個人認為比港區(qū)還要好點?，F在回頭來看，港區(qū)還是有點靠東南了，不方便與市區(qū)聯通，如果能有更多的地鐵與南龍湖鏈接，南龍湖的潛力將遠超港區(qū)。(展開全部)

亮燈了

地塊位于高新區(qū)翠柏路東、青梅街北，占地面積約73畝，容積率不超2.0。

起拍總價48322萬元，成交總價59522萬元，成交單價815萬元/畝，成交樓面價6114元/平，溢價率23%。

半年前，保利地產已在雙湖科技城摘得地塊，樓面價5260元/平，是區(qū)域內最高樓面價。

如今成交的這個樓面價實屬不低，與華發(fā)去年在濱河拍的地僅相差1000＋，但兩個區(qū)域尚存在很大的差距。

此次地塊與保利和光嶼胡隔創(chuàng)新大道相望，做個二期也不為過。與龍湖天境中間還隔著一塊地，目前高層在售均價10500，洋房14000。說實話，這塊地位置一般，地塊東側緊鄰醫(yī)療衛(wèi)生用地，距離地鐵9號線也有段距離。如果保利高層也賣這個價，加上建安成本、各項稅費、營銷費用等勢必賠錢。

我們也能感受到，當市場下行階段，土拍市場活躍的房企都是以央企為主。尤其在以后的土拍市場，中小房企將沒有參賽的資格，動不動就幾個億的保證金，多用幾個馬甲，就得幾十個小目標，著實玩不起。

保利地產今年已有多個項目入市——經開區(qū)保利天匯、保利天珺、保利金茂時光悅、高新區(qū)保利和光嶼湖，明年在售項目應該會突破10。

其實，在目前的鄭州土拍市場中，除卻過去的城改用地及歷史遺留地塊，凈地土拍已逐步在向大房企靠攏，這個趨勢也愈加明顯。

這塊地和龍湖天境之間的地塊應該也快推出啦，距離地鐵9號線更近，緊鄰規(guī)劃小學用地，應該會再次刷新區(qū)域樓面價。粗略算一下，雙湖科技城所剩凈地已經不多，大概十來塊，應該想老大哥濱河學習一下，擴張一下區(qū)域面積。(展開全部)

越秀金越華庭，金水區(qū)長安路西，魏河北路南。

今年7月份的時候，越秀拿下兩宗土地，是金越華庭的后期地塊，一期算是越秀試試水，二三期是重頭戲。

二期也就是11號地塊，位于宏安路（少林路）南、長安路西，占地面積約104.4畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交總價114883萬元，單價1100萬/畝，折合樓面價4716元/平方米。

三期也就是12號地塊，位于宏康路（龍門路）南、香山路（洛陽路）西，占地面積約56.39畝，容積率是3.5，建筑密度小于25%，建筑高度小于80米，成交61847萬元，單價1096萬/畝，折合樓面價4700元/平方米。

二期規(guī)劃20棟12層-22層的高層，內部規(guī)劃2500平方米的會所和下沉庭院，只有三個面積段102平方米、127平方米、143平方米，定位是改善，跟一期的面積劃分基本差不多；如果說越秀金越華庭是含著金鑰匙出身的高富帥，那么他的直接競品常綠藍城金水宸苑就是平頭來百姓，平民出身的常綠拉上代建小王子，也是只有三個面積110平方米、127平方米和145平方米，層高是3-3.1米，很典型的綠城的二代風格。

項目的優(yōu)勢如下：

1、國企

國企就意味著安全，金水區(qū)zf和越秀地產合作，絕對是強強聯合，但是國企也得注意，比如某地，蓋著蓋著房子就不行了，越秀是廣州的國企，作風還是很硬朗，工地的速度也是嗖嗖的，南龍湖的項目硬是到現房才銷售，兜里沒錢干不出來這事情。

2、學區(qū)

要想賣得好學區(qū)是必不可少的，一期宣傳的是文化路一小、龍門實驗學校，兩個學校還算是不錯，二期到底是走啥路子，現在還未知，是繼續(xù)文化路一小+龍門實驗學校，還是文三長安校區(qū)+龍門實驗。(展開全部)