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海馬66公社，鄭東新區(qū)心怡路與福祿路交匯處西北。

鄭州的項(xiàng)目都非常奇怪，很多項(xiàng)目賣(mài)著賣(mài)著，就又多出來(lái)幾套房子，比如66公社，現(xiàn)在已經(jīng)是現(xiàn)房，完全不用擔(dān)心爛尾風(fēng)險(xiǎn)，而且位于寸土寸金的鄭東新區(qū)。

先簡(jiǎn)單的說(shuō)一下項(xiàng)目：一共是23畝，容積率3.6，共規(guī)劃3棟樓，現(xiàn)在所剩的房源都在3號(hào)樓上，3號(hào)樓是2梯6戶，一共是34層，戶型面積從60-80多平方米，現(xiàn)在主要戶型就是60多平方米。

先說(shuō)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：

1、位置

位于寸土寸金的鄭東新區(qū)高鐵站，斜對(duì)面是普惠路小學(xué)，樓下面就是地鐵口，絕對(duì)的無(wú)敵的位置。

2、現(xiàn)房

這可是妥妥的現(xiàn)房，完全不怕?tīng)€尾，買(mǎi)完就能住，可以放心大膽的買(mǎi)。

3、租金

鄭東新區(qū)的小戶型（70年產(chǎn)權(quán)），可以看看租金如何，是否適合投資。貝殼上顯示海馬66公社現(xiàn)在二手43套正在銷(xiāo)售，二手房?jī)r(jià)格2.2萬(wàn)左右，57平方米的2700塊一個(gè)月。

投資回報(bào)率如何計(jì)算：假設(shè)2.2萬(wàn)一平，60平方米，總價(jià)則是132萬(wàn)平方米，如果2700一個(gè)月，一年租金是3.24萬(wàn)，投資回報(bào)率：3.24/132=2.4%，和銀行三年定期存款的利率差不多，這里還有其他因素沒(méi)有考慮到，比如說(shuō)貸款、裝修、空租、房租變低等等，一旦把這些因素算進(jìn)去，應(yīng)該是低于2.4%。

所以也不適合投資。

項(xiàng)目劣勢(shì)：

地塊小，只有23畝，小區(qū)氛圍感很差，沒(méi)啥景觀綠化之類的；另外就是居住體驗(yàn)感很差，梯戶比很高，2梯6戶，光是等電梯就消耗不少時(shí)間，再有就是人來(lái)人往感覺(jué)很亂。(展開(kāi)全部)

海馬與鄭州東站的故事其實(shí)遠(yuǎn)不止海馬公園。2015年，海馬還推出有高端大平層產(chǎn)品，海馬壹號(hào)公館以及定位剛需的海馬66公社，并且現(xiàn)在二手房漲幅都還不錯(cuò)。哪怕是作為東站片區(qū)入門(mén)級(jí)產(chǎn)品的海馬66公社，也從最開(kāi)始12000元/㎡漲到現(xiàn)在二手房24000元/㎡。

年初，海馬66公社又推出3號(hào)樓，全部都是63㎡、89㎡小戶型，首開(kāi)去化的確實(shí)還不錯(cuò)，不過(guò)現(xiàn)在依然還有房源在售，剩余房源不多，整體均價(jià)22500元/㎡。

稀缺、區(qū)位價(jià)值，足以吸引一波人，但是這注定一個(gè)很尷尬的樓盤(pán)，項(xiàng)目本身缺點(diǎn)有很多。

1、地塊非常小，23畝地，小區(qū)內(nèi)一共3棟樓，沒(méi)啥景觀環(huán)境可言，不過(guò)在售3號(hào)樓前邊沒(méi)有高樓遮擋采光，南向采光還可以。

2、兩梯六戶設(shè)計(jì)，只有兩個(gè)小戶型，戶型建面約63㎡一室和89㎡兩室，戶型設(shè)計(jì)落后，都是前幾年的戶型了，不是很方正，戶型設(shè)計(jì)比較落后。

3、現(xiàn)有的精裝修已經(jīng)比較老了，比如只有暖氣片還沒(méi)有地暖，說(shuō)的也好聽(tīng)，是精裝修，隨時(shí)可以拎包入住，配齊了簡(jiǎn)單的家居家電，實(shí)際上就是之前已經(jīng)有員工住過(guò)，如果是買(mǎi)來(lái)住的話，可能還需要自己重新裝修。

另外，海馬壹號(hào)公館還有290㎡-339㎡的現(xiàn)房別墅在售。不得不說(shuō)海馬在東站片區(qū)，從66公社的剛需小戶型到海馬公園的改善產(chǎn)品再到壹號(hào)公館的別墅，產(chǎn)品涵蓋也是非常全了。(展開(kāi)全部)

這個(gè)66公社和海馬公園有什么不一樣嗎

是我認(rèn)識(shí)不足，這去化絕對(duì)找不到第二家。

63平方的一室，在高鐵商務(wù)區(qū)確實(shí)是相當(dāng)稀缺，但是超2的價(jià)格真的值得嗎？答案當(dāng)然是因人而異。投資那就算了，即使是自住也是非常挑客戶的。
剛需客戶群體也是分等級(jí)的，而海馬公社的小戶型，是完全區(qū)別于總價(jià)預(yù)算只有60-70萬(wàn)的純剛需購(gòu)房者了。而當(dāng)下購(gòu)房，更多人還是會(huì)傾向于買(mǎi)大不買(mǎi)小。而真正能決定這類購(gòu)房者入手的因素，還是需要高鐵片區(qū)的迅速發(fā)展。只有打你區(qū)域的價(jià)值和魅力更大的時(shí)候，才能抵消高溢價(jià)的缺憾！

花了一整天的時(shí)間看了66公社。從樓間距，四張，裝標(biāo)，租售比，住戶，還問(wèn)了1.2號(hào)樓的住戶和商場(chǎng)的服務(wù)員。朋友說(shuō)我失業(yè)了可以做個(gè)合格的中介。3號(hào)樓32層2t6，兩個(gè)戶型這個(gè)不用說(shuō)了。一個(gè)單層大堂，兩部電梯在中間。前后間距還可以，就是左邊一號(hào)樓上午會(huì)擋，右邊幼兒園北面正對(duì)普惠路的操場(chǎng)，反正早出晚歸的人住這可能影響不大，也不是，會(huì)堵車(chē)，前后小路常年停著一堆車(chē)，絕對(duì)會(huì)堵。
1和2都是在四層商業(yè)的上面，中間有個(gè)平臺(tái)，一號(hào)樓4梯12戶，二號(hào)樓2t6。反正小區(qū)不大，但是都是小戶型，應(yīng)該不少住人。問(wèn)了住戶，租金還行，但是樓上下隔音不好。樓下四層社區(qū)型商業(yè)，日常應(yīng)該夠用了，特意吃飯問(wèn)了店員，生意不好也不壞。商業(yè)門(mén)口就是5號(hào)樓。
前后看了看，4層以上是真石漆，反正外立面維護(hù)的一般，倒是保安很熱情，可能知道這時(shí)候都是來(lái)看房的。海馬給室內(nèi)重新刷了漆，裝了幾個(gè)頂燈，目測(cè)每套得花了4.5000。不知道是為了好賣(mài)還是漲價(jià)。我猜想應(yīng)該認(rèn)籌不好，不然就這點(diǎn)房子，早該開(kāi)盤(pán)了。
樓上看了上午到下午到日照，12層以下不行，早上會(huì)被一號(hào)樓擋住陽(yáng)光。綜合來(lái)說(shuō)，感覺(jué)只適合單身貴族買(mǎi)63一房，89兩房雖然可以隔三房，但是如果投資，其實(shí)割不割區(qū)別不大，作為小區(qū)最大戶型，以后出手困難，不如墊個(gè)腳買(mǎi)真正的海馬公園。63平方一方據(jù)說(shuō)已經(jīng)150萬(wàn)，那也只適合單身貴族自住。
我把我看了一天的經(jīng)驗(yàn)分享給朋友，然后帶他來(lái)參謀。人家只看了15分鐘，說(shuō)完全同意我的觀點(diǎn)，大于2.2不買(mǎi)。(展開(kāi)全部)

66公社總占地23畝，共規(guī)劃3棟樓，容積率3.5，3號(hào)樓前樓間距91米，南北兩個(gè)入口，人車(chē)分流設(shè)計(jì)，車(chē)行道寬5米，車(chē)位共計(jì)555個(gè)；

70年產(chǎn)權(quán)，雙氣，1-2號(hào)樓1-4層為海鄰茂商業(yè)，一層為大型商超、屈臣氏等，二層為潮流服飾專賣(mài)，三層為兒童樂(lè)園及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，四層為餐飲（海底撈）；

預(yù)計(jì)2月底-3月初開(kāi)盤(pán)，目前認(rèn)籌中；置業(yè)顧問(wèn)報(bào)價(jià)預(yù)計(jì)為2.2-2.5萬(wàn)

兩梯六戶，邊戶為89平南北通透戶型，63/89都是明廚明衛(wèi)；3號(hào)樓前后無(wú)遮擋，視野好；離地鐵站康寧街站100多米步行即可。

今天實(shí)地看可以下，大概說(shuō)說(shuō)感受

整體來(lái)說(shuō)，把它當(dāng)成一個(gè)二手房小區(qū)就行了，辦的手續(xù)是二手房交易，但個(gè)人需要承擔(dān)的為契稅和5千元左右的過(guò)戶費(fèi)和按揭貸款費(fèi)用，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)呢，就稅而言，相當(dāng)于二手房但是走新房的交易渠道，省去了二手房交易過(guò)程中對(duì)于是否滿五唯一，是否滿二，網(wǎng)簽、契稅時(shí)間，等等的扯皮和風(fēng)險(xiǎn)，不知這樣說(shuō)各位朋友是否能夠清楚～

結(jié)合剛剛在貝殼網(wǎng)（感謝左暉的真房源貝殼）上查到的一些價(jià)格，（朋友們也可以搜羅一些房源查查看看）確實(shí)是21200到26900都有，戶型及房源價(jià)格看下圖：

看到同樣的戶型，22200和26900，差了將近4000一平，差在哪里啦？
大的小的貴的便宜的都有，這該怎么挑選？

其實(shí)二手房很難的一點(diǎn)就是信息的不均等性和局限性，戶型好壞，樓層好壞，裝修好壞，賣(mài)家是否著急出手，實(shí)際繳契稅和房本時(shí)間，稅費(fèi)誰(shuí)承擔(dān)，等等這些全部都是選擇二手房的難點(diǎn)。

關(guān)于海馬66公社3號(hào)樓，個(gè)人感覺(jué)如果是自住，可以接受是二手房，現(xiàn)有戶型和裝修情況（雖說(shuō)無(wú)法和當(dāng)下市場(chǎng)上新戶型相比，但比二手流通中的戶型要好）【如圖6】平層圖附上

房子已經(jīng)是實(shí)體房了，隨時(shí)可以看，就不過(guò)多分析了，目前尚未正式銷(xiāo)售，認(rèn)籌須知附上，【認(rèn)籌不落位選房】

今天還錄了一些實(shí)地視頻，評(píng)論區(qū)發(fā)不上來(lái)的，如感興趣或沒(méi)時(shí)間實(shí)地看房，可聯(lián)系我私發(fā)～
【一個(gè)假設(shè)】如果你手里有一套66公館3號(hào)樓東邊戶89平，你最低多少價(jià)賣(mài)出呢？
【注意】本盤(pán)熱度很高，米宅鄭州買(mǎi)房社已經(jīng)去談合作了，大家不要著急，懂得來(lái)～(展開(kāi)全部)