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一般來說，這種一兩棟樓的小盤，都弄不成事，像金地建海峯范就是個例子，想提高逼格玩高端的，結果大家都不認，最后只好割肉跑路，也賣不太動。還是人家華潤中海清醒，北三環(huán)南陽路的中海錦榭華庭，華潤悅璽，都是一開始就走低價路線，然后交房搞點小精致，市場口碑還不錯，所以說，袖珍盤真不好搞，稍微弄不好就可能賣不掉，賣虧了。

昆侖朗境園只有18畝地，容積率倒是不高3.0，規(guī)劃2棟27-29層高層，兩棟樓其實難度蠻大的。好在國投也不是新手，之間操盤過只有3棟樓的昆侖望岳二期，走大戶型高端路線，勉強成功。朗境園的容積率、位置其實都不輸望岳二期，但畢竟不像望岳一樣有一期的品牌和客戶基礎，朗境園全靠自己拼，所以戶型有所壓縮，只有三個戶型，99平三房，116平三房，120平三房，一看就是比著電建縮小了一個面積段，打擊很精準了。好在地塊夠?qū)?，三梯六戶的大板結構，使戶型的面寬非常給力，大陽臺搭配大客廳，幾乎沒有浪費面積的零缺陷戶型，應該會吸引不少客戶，畢竟區(qū)域內(nèi)陽光城、電建、世茂的戶型都達不到這么好。

缺點在于連廊過長，中間戶的業(yè)主在雨雪天氣等電梯，走過道會很受罪，北邊書房、衛(wèi)生間的隱私也不好。

個人認為朗境園對于片區(qū)內(nèi)剛需剛改客戶有一定競爭力，畢竟片區(qū)內(nèi)地緣客戶基數(shù)夠大，電建一個盤消化不了，朗境園只要適當降低下， 會很好賣的。

從成本來看，電建洺悅的地價是1428.95萬元/畝，樓面地價7145元/平方米，而朗境園的起拍價倒是不貴，單價1299萬/畝，樓面價6497元/平方米，但偏偏國投拍貴了，最后溢價了15%，成交單價1492萬一畝，樓面價高達7459元/平方米，小地反而更貴了。

所以，朗境園的降價空間也不大，大概率會慢慢賣，反正國企。(展開全部)

中繪集團，猛的一聽，第一反應是又一個外來房企，其實不是的，開發(fā)商是我們非常熟悉的清華園，只是經(jīng)歷了前些時候的更名，中繪集云筑則是中繪進駐港區(qū)的首個項目。
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整個項目位于航空港區(qū)華夏大道與領航路交匯處，整個地塊總占地約200畝，首期地塊占地57畝（114地塊），總建筑面積12.9萬㎡，總計戶數(shù)756戶，小區(qū)是由8棟24-25層高層組成，物業(yè)服務采用“世邦魏理仕”全程物管顧問服務，建筑設計采用宋照青設計，景觀采用聘請李保章操刀。
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整個項目在交通區(qū)位上也算是便利，臨近地鐵2號線康平湖站，旁邊張莊森林公園、南水北調(diào)運河，相比普通住宅2.8米標準層高，中繪·集云規(guī)劃3.15米的層高，舒適度更高，外力面采用LOW-E雙層中空玻璃，白色石材，玫瑰金鋁板，外觀很是高大尚。
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首層入戶大堂5.7米，架空層功能分區(qū)，像私享廚房、私享客廳、社區(qū)童趣學堂社區(qū)娛樂空間、社區(qū)圖書館五大區(qū)域。
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而且小區(qū)內(nèi)打造一座3086m2的五星級會所，內(nèi)配社區(qū)影院、圖書館、四點半學堂、健身房、瑜伽室、兒童游樂區(qū)，滿足使用功能上，融入了藝術的氛圍，打造社群生活。
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高配置的改善社區(qū)，產(chǎn)品建面約112-142㎡，三房、四房為主，整體戶型設計舒適度不錯，戶型都比較方正，三面寬朝南，采光效果好，通氣性好。
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只是這樣的產(chǎn)品設計，位居港區(qū)，客戶屬性是否完全匹配？客戶是否識貨？畢竟近年來的投資客戶已經(jīng)失去了幾年前的不理智。而且整個項目的產(chǎn)品配置，投資成本，開盤價格也不會特別優(yōu)惠，客戶是否為此買賬，畢竟周邊都在調(diào)整價格，堅挺的正弘、永威都開始做價格調(diào)整，只有豫發(fā)還在堅持。(展開全部)

綠都瀾灣知了公寓還有一點存貨在售，這個管南2號線站馬屯地鐵口的現(xiàn)房公寓，當初2018年年中開盤均價9000元一平，現(xiàn)在一室的租金卻不到900元一個月，洗衣機冰箱空調(diào)一應俱全，就這都不好租。

一方面，周邊商品房的租金都在不斷下跌，精裝89平大兩房，1500元一個月也不鮮見，商品房尚且如此，更別提周邊大體量的安置房了。

另一方面，現(xiàn)在租客確實不夠用了，本區(qū)域的租客不但被商品房安置房分流，更被東區(qū)金水區(qū)分流走，那里通勤時間更短，租金也在下行，性價比更高。

總而言之，租金下滑，租客減少，公寓很慘。

不過，知了公寓投資回報的差表現(xiàn)，不影響項目在片區(qū)的地位。
這個31畝的商業(yè)綜合體，儼然成為綠都瀾灣的商業(yè)核心區(qū)，彌補了周邊小區(qū)底商不足的缺陷，上面公寓注冊的一些小微企業(yè)，也吸納了周邊小區(qū)寶媽等靈活就業(yè)人口，知了公寓和紫荊華庭盒子商業(yè)，兩者一南一北，形成了綠都在管南布局的兩大核心，也算是綠都商業(yè)的初次嘗試。從知了公寓下面的底商來看，像這種商業(yè)街區(qū)還是不能一賣了之，不然后期太亂，不成體系，商家胡亂競爭，大家都不賺不到錢。綠都還是要加強商業(yè)街區(qū)的運營。

目前在售的尾盤是40平的公寓，均價5800元，總價只要20萬出頭。知了公寓是接地氣的，與北面不遠的永威微佳大廈公寓相比，知了公寓外立面黃褐相間，設計落后，土里土氣，內(nèi)部空間局促，5棟公寓擠在一起通風采光都不好，買這就是圖個實惠。(展開全部)

綠都上悅城，前程大道與錦瑞路交匯處。

綠都又開始一番操作了，宇通的職工宿舍又拿出來銷售了。

首先這個地方位于經(jīng)開物流區(qū)，估計很多人是第一次聽，更別說去了，沿著南三環(huán)一直向東走，過了京港澳高速，到南三環(huán)和前程大道交匯處基本上就已經(jīng)到了，這個地方除了是工廠就是物流園，比如宇通、上汽、海爾，嘉里鄭州的物流園，四五年前賣的比較火的項目就是恒大雅苑，我記得好像是一萬塊錢左右。

鄭州有三個地方是開發(fā)商的墳地，二七新區(qū)，馬寨、經(jīng)開物流區(qū)，你要非得拍一個循序，二七新區(qū)＞馬寨＞經(jīng)開物流區(qū)，江湖戲稱“凋零三絕”，誰去誰倒霉，經(jīng)開物流區(qū)你說多邪門，你說萬科這么生猛的開發(fā)商，最后在這做的項目都是賠錢。

現(xiàn)在正在銷售的是9號樓和10樓，2T4戶型，層高是2.9米，建筑面積是88平方米的兩房，價格是真的很便宜， 6500元/平方米，一套房子只要58萬左右，這樣的價格在滎陽也能買一套。

接下來說重點，如果你不是地緣性客戶，哪一個中介給你推薦這個項目，直接給他拉黑，這個人昧著良心給你推薦項目，他就是想賺你錢的，那連個地鐵都沒有，你說你住到哪干啥。另外一點這個小區(qū)里面住的都是周邊工廠的工人，咱也不是說不好，但是牢牢記住一句話高瓴資本張磊那句話：選擇比努力重要，與誰同行比要去的遠方更重要。

最終的總結就是不建議購買，除非你是地緣性客戶。(展開全部)

融僑美域，鄭新路與龍泊南路交叉口向西1000米。

先說重點，融僑的項目真心不推薦，不推薦。

融僑美域的四期，位于紫荊山南路與陽光大道交匯處向東200米路北，也就是龍湖一中的對面，占地面積是58畝，約3.8萬平方米，容積率是2.99，一共規(guī)劃的是6棟樓，兩棟樓已經(jīng)售罄，現(xiàn)在正在銷售的是30-33號樓，全部是2T4戶或者是2T3戶，在銷售的戶型是86平方米、104平方米、114平方米，整體是偏向于剛需，交房時間是今年年底，算是一個標準的準現(xiàn)房。

86平方米的三室兩廳一衛(wèi)，戶型做的比較傳統(tǒng)，是一個兩面寬朝南，如果是現(xiàn)在做的話應該是三面寬朝南，餐客一體，主臥帶一個大飄窗，一個臥室是在中間，南向還有一個臥室，整體來說是比較一般的。

南龍湖的配套基本上大差不差，交通地鐵2號線，商業(yè)方面錦藝城，除了學校和開發(fā)商的品牌，其他的都是大差不差。

咱們看看諸多網(wǎng)友是如何評價融僑這個開發(fā)商：

融僑美域——網(wǎng)友：外來的開發(fā)商，全靠忽悠人，物業(yè)費2.9元，南龍湖最高，但是樓盤品質(zhì)和服務，卻是最低。

融僑城——網(wǎng)友：不是說保交樓嗎？恒豐銀行又對融僑悅城催債了！

融僑雅筑——網(wǎng)友：勸你們?nèi)趦S的房子在便宜都不要碰，融僑就是來鄭州圈錢的，房子質(zhì)量差的不能說，最難受的就是物業(yè)，說這自己是國家一級資質(zhì)物業(yè)，物業(yè)費貴，物業(yè)保潔全部外包。

融僑悅瀾庭——網(wǎng)友：裝修挪馬桶，挪出來一個洞？

最終建議是不建議購買，你和一個“不好”的開發(fā)商是做不出一個好生意，其一就是閩系的資金問題，其二就是品質(zhì)，慎重慎重。(展開全部)

綠城百合新城，學苑路與中興路交匯處西北角。

該項目是中牟縣學苑路與中興路交匯處西北角，占地面積是64畝，容積率只有1.88，總建筑面積大約是10萬平方米，產(chǎn)品規(guī)劃的是11棟的6-7層洋房，6棟10-17層的小高層，小高層的面積區(qū)間從109平方米—187平方米，洋房的建筑面積從122平方米—196平方米。

按照咱們得老規(guī)矩，先看看開發(fā)商是誰？

該項目的開發(fā)商是鄭州鈞凱實業(yè)有限公司，背后的股東是鄭州華首宏田實業(yè)有限公司，而鄭州華首宏田實業(yè)有限公司的背后則是鄭州金泰實業(yè)有限公司，根據(jù)天眼查顯示只有一條自身風險，鄭州鈞凱實業(yè)有限公司有1000萬股權被質(zhì)押。這個項目的背后是鄭州海港實業(yè)，然后綠城是一個代建！

該項目的位置不算是太好，旁邊就是鄭州日產(chǎn)的工業(yè)園，順著路往北走就是海馬汽車新能源，往南就是鄭州東工。

綠城百合新城的牌到底如何打呢？肯定是拿著之前的綠城說事，比如說“鄭州綠城?百合公寓傳奇十七年十倍溢價”“中牟綠城?百合花園以40%溢價持續(xù)領跑中牟二手房市場”！

這個邏輯有一個問題，過去能漲十倍，未來能繼續(xù)漲十倍嗎？過去做的很好，未來就做的很好嗎？這個事情說不準，但是大概率沒有以前漲的多，甚至是會賠錢，就像塔勒布所說：許多人的成功只是其身上的某些特質(zhì)剛好符合某一階段的歷史趨勢，正是這種幸運使得長期而言必將失敗的人在短期內(nèi)獲得巨大成功。

該項目綠城代建是桂花系，奧雅景觀做的景觀，采用“三段式”立面設計，不吝成本，甄選石材，搭配中牟市面罕見的紅色/橙色手工貼制面磚（宣傳的是這樣，到時候也不好說，給你搞成真石漆也是有可能的。）

總而言之這種代建的項目有風險，綠城在濱河的全資項目都做不好，更何況是代建 ！(展開全部)

是的，又是深圳，自從掛上社會主義先行示范區(qū)的大名后，深圳的樓市就有點HOLD不住了，先是因為套取經(jīng)營貸炒房的事，現(xiàn)在又是因為打新熱的事。
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新華時評發(fā)文：抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措
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文章提到，近來，部分城市樓市火爆，一些“網(wǎng)紅”樓盤甚至出現(xiàn)“萬人搶房”“眾籌打新”現(xiàn)象。“打新熱”背后，新房、二手房價格“雙軌套利”浮現(xiàn)，樓市調(diào)控問題再次引起關注。
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文章也點出了調(diào)控的方向，“打新熱”現(xiàn)象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調(diào)控還有很多事要做，比如更多地關注住房流向，加強對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用。建立科學合理的房地產(chǎn)稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。
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出現(xiàn)這種情況，本質(zhì)還是調(diào)控不到位，表面的統(tǒng)計數(shù)字不漲，實質(zhì)的房價還在漲，造成一二手倒掛。估計，深圳新一輪調(diào)控在路上了。
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對于關注住房流向，深圳已經(jīng)推出了官方認籌系統(tǒng)，在梳理客戶環(huán)境保障剛需無房優(yōu)先。

對于持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，預計深圳會放出房產(chǎn)稅的大招，也可能拉長限售時長，讓投機者血本無歸。

至于市場化手段抑制投機，估計還是擴大供應量，增加可售房源吧，其實真應該調(diào)整下限價政策，廣州、北京為什么沒有人熱衷打新？因為新房的定價跟二手房差不多，就是市場價，買新房和二手房也沒多大差別
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不過，“打新”并沒有在所有城市流行，樓市的分化，越來越明顯，深圳熱、杭州熱、成都熱，都是因為其內(nèi)在價值對資本吸引力夠大。歸根結底還是放的水太多，這些錢總得找個出處，那么當然選這些高價值城市了。(展開全部)

龍湖熙上，管城區(qū)童心路南、文德路西。

《孫子兵法·形篇》：昔之善戰(zhàn)者，先為不可勝，以待敵之可勝。不可勝在己，可勝在敵。故善戰(zhàn)者，能為不可勝，不能使敵之必可勝。故曰：勝可知，而不可為。

這句話是啥意思呢？

善于用兵作戰(zhàn)的人，總是首先制造不可被敵戰(zhàn)勝的條件，并等待可以戰(zhàn)勝敵人的機會。使自己不被戰(zhàn)勝，其主動權掌握在自己手中；敵人能否被戰(zhàn)勝，在于敵人是否給我們以可乘之機。

龍湖是先為不可勝，到底是哪里不可勝？就是這個品牌的無形力量，永威、康橋都算是龍湖的徒子徒孫。

故事一：

有一個龍湖的業(yè)主問物業(yè)管家，為啥我從來沒有感覺到物業(yè)服務的感覺，既看不到清潔工打掃小區(qū)的身影，也聽不到清潔工掃地的聲音。

物業(yè)管家回答：最好的物業(yè)服務，就是您看不見的物業(yè)服務。

龍湖的物業(yè)總是在業(yè)主上班之后開始打掃衛(wèi)生，為的事不打擾業(yè)主生活，在進行擦拭的時候，通常會在桶里放一塊棉布。

故事二：

有一個業(yè)主，應酬多了，回家的時候迷迷糊糊，下了出租車走路是踉踉蹌蹌，保安小哥趕緊扶住，一邊通知他的家人，一邊安排隊友把他扶回家；第二次這位業(yè)主又是喝多了，保安小哥一眼就認出來了，然后又把他送回家。

這位業(yè)主一見朋友就開始吹噓：我喝醉了沒關系，只要一到楓香庭的大門口就等于回到了自己家，就有人管我了……

這樣的故事有很多，這就是品牌的力量，別的開發(fā)商可能知道，但是做不了！

什么又是待敵之可勝？

現(xiàn)在管南一個抗打的都沒有，原來的霸主富田，交房讓人失望，永威也凋零了，只剩下一家龍湖，其一是自身財務穩(wěn)健，暴雷的風險低，其二是品質(zhì)呱呱叫，來鄭州交付的幾個項目，還沒有垮掉的，推薦、推薦、推薦。(展開全部)

永威微品大廈現(xiàn)在還在售，前段還拉上貝殼要大力促銷一波，這一棟本該屬于永威城組團的公寓，卻偏偏像一根釘子一樣差在綠都瀾灣組團中，格格不入。

公寓位置在花溪東路北，青翠南路西，距離綠都目前主推的安開混合小區(qū)新苑就差一個路口，位置是挺好的，南邊綠都瀾灣楓園樾園商品房小區(qū)和十八里河興仁居安置房小區(qū)等入住已久，人氣旺盛，生活配套豐富，西邊有個宇通公交站場，距離2號線站馬屯站不到1公里，各方面不算突出，但周邊道路暢通，平平整整，沒啥不利因素，在管城區(qū)來說也算不錯的地段了。

項目也很簡單，就1棟18層的公寓樓，全是5.09米層高的LOFT，5梯22戶的回字形設計，戶型38-56平，特惠8000多，其實整個價格倒是沒咋降，也沒啥競爭力，三環(huán)邊六七千的公寓都一大把了，也不知道永威在倔強什么，之前賣9000，現(xiàn)在8800左右，倒是首付有一定優(yōu)惠，首付只要10%大概3萬多，剩余2年24期，月供1000多。

別看就1棟孤零零的，但顏值還不錯，外部方面，米白色的外墻加上大面積的幕墻玻璃，現(xiàn)代感十足，內(nèi)部方面，酒店式入戶大堂，挑高設計，設置有接待處和候客區(qū)，采用三菱品牌電梯，公區(qū)走廊比一般公寓要寬，沒有壓抑感，管井門 消防箱等都采用永威一貫的暗嵌式設計，走道電梯廳都比較干凈整潔，公寓配置子母門，入戶密碼鎖。

整體來看，微品大廈屬于價高質(zhì)優(yōu)的公寓，可惜大環(huán)境不行，只能孤芳自賞，這棟公寓恐怕還要賣很長一段時間。(展開全部)

或許是為了擺脫富力搞砸五龍新城的影響，建業(yè)在五龍新城的后續(xù)項目再也沒用過五龍新城的名字，比如盛悅府以及這個建業(yè)時代和鳴。

時代和鳴也是個合資項目，而且挺綜合，除了建業(yè)還有鄭州高新投資控股集團，河南資產(chǎn)管理有限公司，河南中豫建設投資集團股份有限公司共同投資。中豫建投大家應該不陌生，在楊金還搞了個自己的項目，是河南建筑的一面旗幟。總之，這項目不差錢，應該不會再像富力那樣胡搞。

今年2月份拿的地，42畝，容積率4.87，單價1160萬元一畝，樓面價3574元一平，可以對比下緊挨的鄭軌云庭地價，144畝，容積率3.0，單價805萬元一畝，單價樓面價4025元一平，可以看出鄭軌云庭的成本優(yōu)勢更突出，盤的檔次也更高。

既然是盛悅府的后續(xù)地塊，難免延續(xù)盛悅府的一些缺點（盛悅府容積率4.62），規(guī)劃5棟南北向的高層，1棟東西向的高層，整體看著非常別扭，戶型倒是還湊合，70平的東西向的小兩房陽臺飄窗給的很足，性價比很高，89平的三開間朝南小三房也很經(jīng)典，沒啥缺陷，剛需客戶可以重點看看，畢竟三環(huán)內(nèi)70平的小兩房很少。

五龍口這個板塊，本身已經(jīng)很成熟了，像華強城市廣場，建業(yè)五龍新城，大學科技園這三大項目把區(qū)域人氣搞得很足，配套也豐富，很有居住氛圍，就是檔次不高，隨著鄭軌云庭的帶動，這里應該會迎來區(qū)域面貌的升級，我個人還是挺看好的。(展開全部)

海馬壹號公館像捂寶一樣，整個海馬公園已經(jīng)12年了，海馬這些別墅還在賣著，不知道是不舍得賣還是賣不動，個人感覺還是比較難賣的，跟迎賓路壹號一樣，一旦錯過熱銷期，后期就再也推不動了。

壹號公館作為高鐵東廣場難得的別墅組團，品質(zhì)是毋庸置疑的，實景呈現(xiàn)，園區(qū)綠植濃密，大型全冠移植的喬木數(shù)量明顯比剛需小區(qū)密集，幾棟別墅像長在森林里。

但別墅的樓體本身倒是略顯落伍，英倫風的疊墅，外墻底部石材，頂部多重人字形坡屋頂，整體用料扎實，但遠遠看去，不像是別墅，更像是綠地老街那一片的老舊洋房，再加上處于現(xiàn)房時間久了，立面看著有點臟了，總之，整體氛圍不如北龍湖的次新盤。

別墅主打的還是一個尺度，下疊戶型291-330平，地上兩層加上地下一層共計三層空間，贈送南北雙花園，地下室層高5.6米，一層開間6.4米，3.6米層高，挑高7.2米，可以看出主打的不是闊綽感，而是層次感。上疊戶型303-339平，地上三、四層加上北向花園和閣樓，
一般來說，上疊主打性價比，閣樓很少有人喜歡的，目前上疊1300萬左右，下疊1700萬左右，總價明顯比北龍湖200平的大平層洋房高一個檔次，難賣也是理所當然。

其實這個價位還是挺尷尬的，真正想住別墅的可以買經(jīng)開、老金水的一些老獨棟，別在乎房子，主要是買個地皮，可以推了重蓋，絕對比這疊墅要舒服，院子也大。

這種老別墅只會越來越難搞，最后成為開發(fā)商的融資工具。(展開全部)

建業(yè)拿地拿的讓人意外，開發(fā)速度又多少有點讓人猝不及防，2月7日摘地，時隔3個月規(guī)劃方案已出爐，這速度可以趕超某些央企了，建業(yè)的這波操作多少有點讓人丈二和尚摸不著頭腦，但還是要恭喜五龍口片區(qū)喜提新盤，案名時代和鳴。

五龍口南路南、電廠路東，42.5畝，容積率4.87，規(guī)劃6棟高層住宅，面積分別有70平兩房、89平小三房、123平三房、117平三房，125平三房和130平三房，兩梯四戶、三梯五戶、三梯六戶，戶型也是中規(guī)中矩，偏狹長，算是比較剛需的一個社區(qū)了。

五龍口片區(qū)本身就是高新區(qū)和中原區(qū)的交界處，社區(qū)不少，但稱得上改善的幾乎沒有，周邊的環(huán)境和城市界面很一般，本也就不太適合改善，建業(yè)時代和鳴從目前公示的產(chǎn)品信息來看，與其他盤的優(yōu)勢區(qū)別也就在于新房、次新房及老舊社區(qū)的區(qū)分了。

但位置在五龍口片區(qū)里還是真心不錯的，緊鄰電廠路和五龍口南路兩條主干道，周邊還有西三環(huán)和東風路，出行非常便利，一路之隔即是高新區(qū)外國語小學五龍口校區(qū)，向北一個路口為華強城市廣場，生活配套非常齊全，電廠路和東風路交叉口有在建地鐵8號線站點。

時代和鳴的最強競爭對手是鄭軌云庭，二者對比，貌似建業(yè)除了位置稍微好點，戶型和產(chǎn)品與其相比還真的錯了一個意思，建業(yè)明顯更剛了點，鄭軌云庭多少還帶點剛改和改善的基因。

這個盤的走向是由建業(yè)接下來的走向決定的，畢竟全省都知道建業(yè)一直在各種賣賣賣中自救。(展開全部)

很多朋友認為沒買房時候，買到合適房的房子就幸福，買到房子后，等到交房就萬事大吉了，其實并沒有，還是會有很多讓人頭疼的事。
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例如，選了一個超大小區(qū)，從下樓到小區(qū)門口，走路都要走個十分八分鐘，每天出小區(qū)都需要跋山涉水，浪費時間不說，主要是累。
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再有就是我們買房子就關心地鐵、小區(qū)周邊主干道，出行是否方便，可直線距離是很近，可交房時候發(fā)現(xiàn)，那是直線距離，走路開車，那就不是三分鐘五分鐘的路了，中間有個小區(qū)你得繞路?；蛘呤潜旧碇鞲傻谰驮诩议T口，可挑頭距離是一公里兩公里外，是不是也很不方便。
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所以買房前可以實地開車繞一圈，評估一下未來出行是否便利，如果小區(qū)處在十字路口的位置，大概率不太會出現(xiàn)這樣的出行隱患。
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再有就是交房時候，一定要看清楚開發(fā)商是否做了竣工備案，手續(xù)是否齊全，如果小區(qū)沒有這個備案就屬于違規(guī)交房，開發(fā)商短期內(nèi)有被不了案，業(yè)主是沒辦法辦理房產(chǎn)證的，而且這個問題很難在短期內(nèi)解決。你就辦不了房產(chǎn)證，沒有房產(chǎn)證，不僅不能交易、贈與、繼承、出租抵押自己的房產(chǎn)，還存在很大風險。
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比如說房子被征用了沒有補償；開發(fā)商可能一房兩賣或者開發(fā)商將項目產(chǎn)權抵押給銀行卻不能按時還款，銀行會拍賣你的房子來償還開發(fā)商欠款。
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要避免這種情況最實用的方法是避開小開發(fā)商，還有就是要團結業(yè)主，看到開發(fā)商出示了竣工驗收備案表再收房。
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再有就是小區(qū)物業(yè)，是否人車分流，電動車怎么弄？后期物業(yè)管理也是房子增值的很大部分，物業(yè)管理水平不佳，直接影響你后期二手房價收益，甚至不能提供良好小區(qū)管理和服務的雜牌物業(yè)，可能會使得小區(qū)二手房房價下跌。
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所以在選擇小區(qū)的時候避開高容積率、梯戶比過高的小區(qū)，盡量選擇知名物業(yè)品牌服務的小區(qū)，這樣對未來的二手房價格會比較有保障。(展開全部)

終于等來了常綠藍城金水宸院的最新進展，據(jù)悉6月份正式入市，依舊是常綠操盤。

5棟住宅，戶型主要有99平小三房，110平三房，125平四房和139平四房，總608套房源，99平占比37.83%，110平占比8.22%，125平占比32.57%，139平占比21.38%，典型的剛需和剛改社區(qū)，又是常綠經(jīng)典的宸院系列，同時這還是一個集商品房、安置房、人才公寓于一體的社區(qū)，安置房面積為5800平方米，業(yè)態(tài)還是非?；靵y的，遠遠不敵越秀金悅文華的純粹性，放在金水北也是獨一份，但反過來也是一樣好事，大環(huán)境不好，金水北又競爭這么激烈，這個盤搞不好就真的會走價格優(yōu)勢。

東側(cè)的學校不知是否已經(jīng)談好，學位還是學區(qū)？這點要比越秀金悅文華的學區(qū)靠譜的多，首先距離上就更占優(yōu)勢，但現(xiàn)在集團化辦學遍地開花，遍地皆名校，朋友圈中介們關于所謂的名額也是明碼標價，還是那句話真的不建議高價追所謂的學區(qū)，舉個簡單的例子，鄭州的升學最難的不是考大學，而是初中升高中，大部分的學校學校升學率全靠所謂的實驗班，實驗班又多是通過層層選拔提前鎖定的優(yōu)質(zhì)生源，劃片生源只能保證你有學上，打鐵還得自身硬。

大浪淘沙最后剩下的只有國企、央企及少數(shù)民企，常綠現(xiàn)在的盤主要在地市，鄭州只有金水宸院和水投壹號院，看著是挺穩(wěn)健，但在國企和央企面前還是小弟一個，因為誰也不知道下一個倒下來的民企會是誰，這點也是影響銷量最關鍵的點，民企的盤共同點就是賣不動還得接著建，盤盤到現(xiàn)房，還得有價格優(yōu)勢，所以難著呢。

常綠鄭州首盤東風宸院的交房品質(zhì)也將直接影響金水宸院，目前來看并不是特別的樂觀。不著急，現(xiàn)在是買方市場，金水北隨便挑出來個盤都是優(yōu)勢一大堆，所以建議靜觀其變。(展開全部)

東原閱城最近也炸了，號稱“凊棟計劃”77-82㎡兩房，均價9000多。

單價不過萬，西三環(huán)內(nèi)，還是比較吸引眼球的。以80㎡為例，首付十幾萬即可，月供3000左右。交房時間整體分為三部分，有現(xiàn)房、年底交房還有明年6月份交房的。三房倒是沒有這個特惠，還在12000左右。

過去一直把這個項目稱為孤盤，但經(jīng)過這幾年的發(fā)展，周邊也算小有規(guī)模。加上三全路的打通，連接東側(cè)老鴉陳片區(qū)，更上一層樓。

宣傳的閱城實驗小學已經(jīng)招生，以后還有閱城實驗中學，省實驗聯(lián)合辦學，雖然打著省實驗的旗號，但基本已經(jīng)是重孫子輩，意義不大，但也比村小要好一些。

這個項目也就一期剛開盤時候還可以，后來就是銷售遲緩，二期和錦繡江山都很難。施工速度倒是還可以，中間有段時間不給力，現(xiàn)在看工地人還不少。至于開發(fā)商的安全性也沒有大的問題，缺錢肯定是有的，東原在鄭州的其他樓盤還有在洞林湖和中牟的，更難，降價都賣不出。

9000多的價格對于想買房的純剛需來講，還可以，比花幾十萬買個公寓強多了，但也僅適用于地緣，至于投資或者想在上面掙錢的，還是不要多想。

你永遠不知道底在何方，前一段綠博5000多一平現(xiàn)房，就是很好的例子。

不過，距離不遠的翠灣真是厲害，尤其是一期，價格已經(jīng)漲到19000多，樓層還很差，依然有人愿意買單。(展開全部)

鄭州西匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022年6月22號以底價115944.0萬元（折合樓面價4025元/㎡）摘得鄭政高出【2022】2號（網(wǎng)）地塊。

該地塊雖然為zf儲備地公告，但是出讓須知里面明確要求了：該地塊為軌道交通5號線五龍口停車場上蓋物業(yè)綜合開發(fā)項目，地塊內(nèi)項目實施須服從地鐵控制需要，須符合《鄭州市軌道交通管理條例》要求，項目實施需充分考慮地鐵線、建筑之間的安全距離，項目建設需征得地鐵經(jīng)營管理部門同意，地塊的開發(fā)建設，應服從地鐵管理的需求和技術要求；根據(jù)鄭政文〔2021〕57號文件規(guī)定，為保證軌道交通工程建設及運營安全,該地塊競買人應具備軌道交通線路建設及運營技術能力。

這基本上已經(jīng)屬于定向出讓了，果不其然，鄭州地鐵集團下屬全資子公司順利拿地，其實想想也正常，首先地鐵上蓋物業(yè)涉及方方面面，也不會容易讓民企參與以免項目中涉及地鐵的安全資料泄露，而且作為民營企業(yè)也不會伸頭去拿一個不確定性因素一堆的項目。

該地塊在2023年2月24日在高新區(qū)管委會網(wǎng)站進行了規(guī)劃公示：

鄭軌·云庭（09-092-K01-00地塊）（1#—19#樓、地上非機動車車棚、上蓋區(qū)地下車庫、落地區(qū)地下車庫）項目位于鄭州高新區(qū)東風路南、冉屯西路東，建設用地面積為96024.98㎡，規(guī)劃總建筑面積為372248.31㎡，容積率2.99，綠地率35.015,總戶數(shù)為2343。

項目規(guī)劃7棟33層高層，2棟9-10層小高層，9棟18-19層小高層及1棟配套幼兒園，從規(guī)劃公示的2#樓中有三個主力戶型118㎡三房+100㎡三房+112㎡三房，1T2戶的分離式核心筒連廊設計。
戶型設計上還算可以，首推118㎡三房，入戶約5.6米長的橫廳設計，南向兩個臥室朝陽，北側(cè)臥室還是贈送一個陽臺改造來的，而且北側(cè)臥室朝西，三個臥室+餐客廳區(qū)域采光都沒有任何問題（可能還得考慮西曬的煩惱）；中間戶型100㎡就是傳統(tǒng)經(jīng)典的89連廊南戶，只不過做出了雙衛(wèi)+大陽臺的設計手法，112㎡戶型選擇的話更推薦東邊戶，中間拼接單元的邊戶不建議，這種戶型進深較長，采光沒有那么優(yōu)秀所以還是東邊戶最佳，中間拼接的有點凹影響采光；雖然沒有更多的戶型產(chǎn)品透漏，但是從2#看出來，整個產(chǎn)品細節(jié)和戶型選用上還是跟得上市場的，而且從戶型大小也能判斷出這是個剛改項目，沒有過小的面積段選擇。

鄭軌·云庭所在的區(qū)域?qū)儆诟咝聟^(qū)在三環(huán)內(nèi)的底盤，整個五龍口片區(qū)之前得益于建業(yè)富力五龍新城的開發(fā)，入住了大量的業(yè)主提升區(qū)域的人氣，但是區(qū)域的城市界面一直不行，因為有鐵路的硬性問題，東風路又沒辦法打通，整個小片區(qū)的出行也只能依靠西側(cè)的大路，片區(qū)發(fā)展不足，沒有后勁，要不然五龍新城的住宅也不會價格越賣越便宜。

之前亞新和地鐵集團的合作非常密切，作為地鐵集團第一個純開發(fā)項目，是否引入優(yōu)秀民企代建管理營銷呢？


PS：再來聊聊地鐵上蓋物業(yè)的事，其實這種物業(yè)手段在地鐵布局較早的一些城市早已經(jīng)頻繁成熟的應用，而且不乏非地鐵集團的民企央企參與，但是有一些事實還是需要普及的：

地鐵上蓋物業(yè)優(yōu)點：

1、便利的交通：有些項目到地鐵站不需要風吹雨淋，就可以坐上地鐵暢達全城。
2、完善的配套：通常有地鐵的地方很容易形成商圈，一些相對中心的位置可以形成集居住、酒店、商超、辦公于一體的成熟小片區(qū)。
3、升值的空間：通常來講，距離地鐵越近的房子，保值增值的空間越大。

地鐵上蓋物業(yè)缺點：

1、噪聲的污染，噪聲污染分為兩部分，一部分是地鐵運行本身帶來的巨大聲響，另外一方面是地鐵的存在帶來的巨大人流客流量所形成的噪音同樣是不可避免的。
2、震動產(chǎn)生的影響可能會是大家忽視的內(nèi)容是不可避免的。即使我們家里沒有精密儀器，那地鐵產(chǎn)生的震動也會使房屋產(chǎn)生沉降的風險。
3、有一些信風水的也會覺得地鐵在樓下穿過是不吉利的象征。(展開全部)

遠洋萬和府，滎陽市滎澤大道與滎運路交叉口東北角。

資本大鱷遠洋又來了，這一次鼎力支持，河南鴻洋置業(yè)有限公司，這個項目原來有一個名字鴻祥鈺瓏府，鴻祥是滎陽本土的開發(fā)商，開發(fā)過鴻祥陽光苑、鴻祥洋房，鴻洋置業(yè)一共有四個股東，分別是武漢弘福置業(yè)有限公司（51%）、蕪湖康寧鴻嘉投資中心（有限合伙）（35%）、北京德穎投資管理有限公司、蕪湖正和景傲投資中心（有限合伙）（4%），而武漢弘福置業(yè)有限公司背后則是遠洋。

再看河南鴻洋置業(yè)有限公司這個項目，萬和府位于滎澤大道與滎運路交叉口東北角，就是在碧桂園龍城天悅的北側(cè)，再往北就是鄭州商業(yè)技師學院，碧桂園龍城天悅當年，也就是2018年，可是賣到了8500塊一平方，現(xiàn)在的二手房均價只有7500塊一平方米，一平方米虧了1000塊。

遠洋萬和府占地面積是119畝，容積率2.88，總建筑面積約31萬平方米，戶型面積從79平方米-118平方米，這個地塊的位置還是不錯，屬于滎陽東區(qū)，而且可以蹭熱點高鐵西站，就像是咱們鄭州的高鐵站。

說說小開發(fā)商多不靠譜：兩年之前也就是2021年，這個項目宣傳的是引進萬達，現(xiàn)在萬達也不宣傳了；之前宣傳的是愛華學校，現(xiàn)在說的是北側(cè)就是飛龍路學校，zf斥資9000萬打造的重點教育資源，總而言之不靠譜。

正如大太監(jiān)李蓮英在說的：這么多年的風風雨雨，讓咱們慶王爺?shù)贸鲆粋€理，什么都是虛的，只有銀子是實的。

總而言之滎陽的房子不建議購買，除非說是自主，有限建議選擇二手房，其次才是新房，新房也建議購買央企的項目。(展開全部)

華發(fā)峰景灣最近也熄火了，這個月加上五一期間銷售狀況都很一般。

高層所剩確實不多，小高層還有很多，沒開的樓棟都有五六棟，價格相比二三月份已經(jīng)漲上來，高層均價15500元/㎡左右，小高層均價16000元/㎡。

但是周邊競品價格已經(jīng)往下禿嚕，金輝濱河云著以員工內(nèi)購的名義推出100套小高層，均價14500元/㎡，還跟經(jīng)開外國語有合作。濱河春曉也推出特價房搶客戶，同樣也是簽的經(jīng)開外國語，前一段時間還鬧個烏龍。

管南流量盤龍湖熙上也地下傲嬌的頭顱，不再綁定車位，這就苦了4月份高位上車的剛需。有時候想想開發(fā)商漲價也全是因為市場好了之后惜售，而是為了逼定前面認購客戶辦手續(xù)。剛買完房就漲價，爽歪歪，親戚朋友之間還能炫耀下。至于漲完再跌，那大家就在統(tǒng)一戰(zhàn)線了，我買的就是最好的，實在氣不過就在交房時候維權。

目前的峰景灣就是一個正常價，沒有什么性價比，也不算貴。小高層戶型也不錯，精裝標準也有升級，只是外立面、景觀綠化這些改變不了，大概率好不到哪去。

還有一點，預計今年底交付，依據(jù)當前工程進度和節(jié)點，延期的可能性比較大。

在配套上面，距離地鐵3號線站點較遠，不如金輝和電建。也沒有經(jīng)外的的加持，只是距離濱河二小近一些。不出意外的話，價格應該還有一次下調(diào)，把小高層出出貨?？紤]這個項目的，不妨等一等，大不了等到現(xiàn)房，還能怎么滴。(展開全部)