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泰宏建業(yè)國(guó)際城目前在售13號(hào)院，整體算是準(zhǔn)現(xiàn)房吧，在售的有少量洋房，總高7層，117平的洋房一口價(jià)13500元一平，不分樓層，洋房還有3個(gè)月交房。要注意，這個(gè)117的洋房是三室兩廳兩衛(wèi)，兩開(kāi)間朝南，但主臥套房設(shè)計(jì)，公衛(wèi)干濕分離，個(gè)人感覺(jué)性價(jià)比還是不錯(cuò)。

高層部分，目前大多數(shù)樓棟上的房源都可選，1樓的特價(jià)房源之前一度有9999元的低價(jià)，但主流的房源在11500-12500左右，算是二七新區(qū)的市場(chǎng)價(jià)，房源選擇面豐富，從65平兩房， 88-139平三房，135平四房，都是偏緊湊的功能型設(shè)計(jì)。交房時(shí)間的話，大多樓棟基本都是 23年9月交房，但是10-15-16號(hào)樓24年10月交房。小區(qū)物業(yè)費(fèi)是2.78元，現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)是真的貴，很懷念以前幾毛的物業(yè)費(fèi)。

泰宏的一大優(yōu)勢(shì)是地鐵口，目前地鐵7號(hào)線正在抓緊施工，預(yù)計(jì)24年開(kāi)通，13號(hào)院距離刺繡路站就幾百米，等真正入住時(shí)應(yīng)該都開(kāi)通了。不過(guò)，個(gè)人認(rèn)為地鐵7號(hào)線的含金量略弱，因?yàn)榇┰降臎](méi)啥大型辦公區(qū)或商業(yè)區(qū)，開(kāi)不開(kāi)通對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。

大盤(pán)的優(yōu)勢(shì)是開(kāi)發(fā)較早，配套成熟，泰宏已經(jīng)開(kāi)發(fā)了7年，像東北角的隴西小學(xué)已經(jīng)開(kāi)學(xué)三年了，號(hào)稱鄭州胖東來(lái)的華豫百佳超市也已經(jīng)開(kāi)業(yè)，購(gòu)物體驗(yàn)不錯(cuò)。

最大的缺陷還是南側(cè)的百十米的高鐵噪音問(wèn)題，之前聽(tīng)說(shuō)不少臨高鐵的業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商，但沒(méi)啥效果，這事只能業(yè)主自己上心，買(mǎi)的時(shí)候多實(shí)地體驗(yàn)下。

泰宏這塊地算是最后一期了，這一期確實(shí)不貴，可能比二手房還要便宜點(diǎn)，整體來(lái)看，泰宏是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的代表，不要期望過(guò)高。(展開(kāi)全部)

地塊位于高新區(qū)翠柏路東、青梅街北，占地面積約73畝，容積率不超2.0。

起拍總價(jià)48322萬(wàn)元，成交總價(jià)59522萬(wàn)元，成交單價(jià)815萬(wàn)元/畝，成交樓面價(jià)6114元/平，溢價(jià)率23%。

半年前，保利地產(chǎn)已在雙湖科技城摘得地塊，樓面價(jià)5260元/平，是區(qū)域內(nèi)最高樓面價(jià)。

如今成交的這個(gè)樓面價(jià)實(shí)屬不低，與華發(fā)去年在濱河拍的地僅相差1000＋，但兩個(gè)區(qū)域尚存在很大的差距。

此次地塊與保利和光嶼胡隔創(chuàng)新大道相望，做個(gè)二期也不為過(guò)。與龍湖天境中間還隔著一塊地，目前高層在售均價(jià)10500，洋房14000。說(shuō)實(shí)話，這塊地位置一般，地塊東側(cè)緊鄰醫(yī)療衛(wèi)生用地，距離地鐵9號(hào)線也有段距離。如果保利高層也賣(mài)這個(gè)價(jià)，加上建安成本、各項(xiàng)稅費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等勢(shì)必賠錢(qián)。

我們也能感受到，當(dāng)市場(chǎng)下行階段，土拍市場(chǎng)活躍的房企都是以央企為主。尤其在以后的土拍市場(chǎng)，中小房企將沒(méi)有參賽的資格，動(dòng)不動(dòng)就幾個(gè)億的保證金，多用幾個(gè)馬甲，就得幾十個(gè)小目標(biāo)，著實(shí)玩不起。

保利地產(chǎn)今年已有多個(gè)項(xiàng)目入市——經(jīng)開(kāi)區(qū)保利天匯、保利天珺、保利金茂時(shí)光悅、高新區(qū)保利和光嶼湖，明年在售項(xiàng)目應(yīng)該會(huì)突破10。

其實(shí)，在目前的鄭州土拍市場(chǎng)中，除卻過(guò)去的城改用地及歷史遺留地塊，凈地土拍已逐步在向大房企靠攏，這個(gè)趨勢(shì)也愈加明顯。

這塊地和龍湖天境之間的地塊應(yīng)該也快推出啦，距離地鐵9號(hào)線更近，緊鄰規(guī)劃小學(xué)用地，應(yīng)該會(huì)再次刷新區(qū)域樓面價(jià)。粗略算一下，雙湖科技城所剩凈地已經(jīng)不多，大概十來(lái)塊，應(yīng)該想老大哥濱河學(xué)習(xí)一下，擴(kuò)張一下區(qū)域面積。(展開(kāi)全部)

裕華城目前的進(jìn)度只能說(shuō)不快，一期基本封頂，二期沒(méi)封頂，但也在持續(xù)施工。
一期書(shū)香苑，規(guī)模不小，但高低配素質(zhì)一般。占地112畝，容積率3.49，建面約26萬(wàn)方，規(guī)劃6棟洋房+10棟高層，高層兩梯四戶，洋房一梯兩戶，高層主力戶型約82-143平，洋房主力戶型約97-133平，預(yù)計(jì)2024年3月交房。一期的物業(yè)費(fèi)不算便宜，高層2.8元，洋房3.5元。洋房均價(jià)17500元一平，一樓帶院的22000多，我個(gè)人不懂就裕華這條件，搞什么洋房，高不成低不就的。

二期書(shū)山苑，屬于小而精的那種，占地33畝，總建面8萬(wàn)方，容積率3.56，規(guī)劃5棟高層。位于1700畝大盤(pán)的核心位置，暢享各種配套，旁邊是建設(shè)路六小和鐵爐站地鐵口。二期預(yù)計(jì)2024年10月交房，二期物業(yè)費(fèi)2.98元。

裕華的地段不是常西湖核心地段，交通條件一般，戶型大多是兩開(kāi)間朝南，也是隨大流。

唯二拿得出手的就是教育和價(jià)格了。
教育方面，整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃6所幼兒園、3所小學(xué)、2所初中、1所高中伊河路小學(xué)西校區(qū)已簽約入駐裕華城（36班制，總校直管校區(qū)），教育優(yōu)勢(shì)確實(shí)比較突出。

價(jià)格方面，低至11000多的單價(jià)在片區(qū)算墊底了，像三開(kāi)間朝南的小三房?jī)?yōu)惠的12500也不少，不過(guò)放在現(xiàn)在的環(huán)境下，這價(jià)格感覺(jué)也就那么回事。

二期書(shū)山苑還有個(gè)地鐵優(yōu)勢(shì)，鐵爐站A口到項(xiàng)目大門(mén)盡在咫尺，鐵爐站一號(hào)線和十四號(hào)線換乘，去南邊四大中心玩還是方便的。

最近去了趟常西湖的政務(wù)中心，辦事的不少，但路上還是荒，有的地鐵口都快被草淹沒(méi)了，個(gè)人感覺(jué)，光靠政務(wù)中心這些吸引下臨時(shí)辦事的不行，還是得像高新區(qū)那樣，有產(chǎn)業(yè)才能留住人，不然建這么好的新區(qū)，沒(méi)人住有啥意思。(展開(kāi)全部)

網(wǎng)傳康橋天樾九章迎來(lái)信達(dá)這個(gè)白衣騎士即將翻身?
信達(dá)對(duì)此項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始在朋友圈招募人才，爛尾的天樾九章大概率跟泰禾?hào)|府大院命運(yùn)一樣，重整易主，康橋天樾九章應(yīng)該是要更名信達(dá)某某某了，信達(dá)地產(chǎn)是名副其實(shí)的央企，也是中國(guó)四大國(guó)有處理不良資產(chǎn)的公司之一，實(shí)力非常強(qiáng)大，在鄭州市場(chǎng)上也不是第一次出手相救了，靜待官宣，如果消息屬實(shí)，算是一個(gè)好消息了。

康橋本身已經(jīng)無(wú)力回天，但購(gòu)房者無(wú)罪，想盤(pán)活拯救它，也只有zf和央企出手了。

該項(xiàng)目未曾面市就神秘感十足，一度在金水北有沖破房?jī)r(jià)天花板的勢(shì)頭，但入市就遇市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，再遇康橋資金鏈問(wèn)題，實(shí)在令人惋惜。

項(xiàng)目重整之后的特點(diǎn)也就只剩下金水北的位置和區(qū)位價(jià)值這個(gè)優(yōu)勢(shì)了，當(dāng)年多少人也正是沖著這兩點(diǎn)去的，金水北生在就自帶話題，別的區(qū)域都是舉步維艱，但金水北紅盤(pán)是一個(gè)接一個(gè)的來(lái)，比如美盛教育港灣、大都匯、金悅文華，還有打著金水北擦邊球的縵城和頌。天樾九章重新入市貨源還有，但面對(duì)的全都是強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，紅是真的紅，但壓力也是真的大。

如果信達(dá)成功進(jìn)駐，帶有央企的頭銜，應(yīng)該會(huì)更有說(shuō)服力，但具體還是要看二者是代建關(guān)系，信達(dá)注資、還是信達(dá)全資收購(gòu)，幾種形式千差萬(wàn)別，但最安全能買(mǎi)的只有信達(dá)全資收購(gòu)，靜待佳音吧。(展開(kāi)全部)

6月20日，鄭政經(jīng)開(kāi)出〔2023〕8號(hào)（網(wǎng)）經(jīng)過(guò)近半小時(shí)角逐，由眾設(shè)置業(yè)有限公司以38613萬(wàn)元的成交價(jià)收入囊中，折合樓面價(jià)7096元/㎡，每畝單價(jià)1183萬(wàn)/畝，溢價(jià)率9%。

河南眾設(shè)置業(yè)有限公司，成立于2018年，位于河南省鶴壁市，是一家以從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)。股權(quán)信息顯示該公司為2013年成立的河南萬(wàn)祥置業(yè)有限公司全資子公司，地方開(kāi)發(fā)商，在鶴壁開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有萬(wàn)祥六合府、萬(wàn)祥紫苑、萬(wàn)祥紫荊苑等。

據(jù)大佬透漏本次土拍，沒(méi)有央企參與，沒(méi)有國(guó)企參與，也沒(méi)有鄭州本土知名房企參與，只有4家房企參與：河南眾設(shè)置業(yè)、河南大來(lái)置業(yè)、鄭州雄川實(shí)業(yè)有限公司、通達(dá)置業(yè)，均為地方性中小型房企。
發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的事情，前幾年全國(guó)性房企攻城略地的時(shí)候小房企一片哀鴻，現(xiàn)如今過(guò)得最滋潤(rùn)的反而是小而美的地方性房企，近期的各種房企招聘反而是小房企招聘居多，連省會(huì)拿地都是一堆小房企動(dòng)不動(dòng)三四個(gè)億的現(xiàn)金拿出來(lái)，現(xiàn)如今，正商建業(yè)之流安能一次性拿出來(lái)4個(gè)億的現(xiàn)金流？，小房企亦有自己獨(dú)有的生存之道~

作為金茂未來(lái)府的鄰居，難免要有對(duì)比，8號(hào)地1183萬(wàn)/畝，樓面價(jià)7096元/平，相比金茂未來(lái)府，樓面價(jià)低3094元/平；指標(biāo)情況：金茂未來(lái)府為3.0，限高80米，該地塊容積率為2.5，限高60米，該地塊強(qiáng)排產(chǎn)品應(yīng)該是17-18F小高層。

地塊南北狹長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)受限，集中園林景觀很難做出效果，樓棟分布規(guī)劃建設(shè)的可選擇性不大，三少建議參考綠城誠(chéng)園一層做公共活動(dòng)空間，增加整個(gè)園區(qū)的公共空間和綠化的交際也使得業(yè)主的體驗(yàn)感增強(qiáng)。產(chǎn)品和價(jià)格有差異化才會(huì)有市場(chǎng)，比如我小高層的價(jià)格和你高層差不多，是不是有點(diǎn)吸引人，另外引入知名房企代建也是一個(gè)選擇，要不然，僅憑一個(gè)不知名地市小開(kāi)發(fā)商，在如今保交樓為第一選擇的鄭州市場(chǎng)，如何讓客戶放心呢，否則必將經(jīng)歷市場(chǎng)毒打~


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6月20日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）和5年期以上LPR均較上月下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由3.65%和4.30%分別降至3.55%和4.20%。近10個(gè)月來(lái)首次下調(diào)?？磥?lái)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐放緩的背景下，央行也希望通過(guò)降息來(lái)減少家庭和企業(yè)的信貸成本，提振經(jīng)濟(jì)。

反饋到房地產(chǎn)市場(chǎng)，每月房貸可能少了幾十塊錢(qián)，而且鄭州新房的貸款利率又一次刷新3.7%，本以為3.8%已經(jīng)是最大的讓步，沒(méi)想到呀?jīng)]想到，每一次降利率都是對(duì)5.8以上的業(yè)主一次心靈打擊~(yú)
此次LPR利率下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響更多在于預(yù)期，目前房地產(chǎn)行業(yè)最核心的問(wèn)題在于信心不足。

自去年以來(lái)，多城對(duì)限售政策進(jìn)行了松綁，但是宣布全面取消限售的城市其實(shí)并不多。目前，鄭州、青島、蘇州、金華、南京、常州、東莞、西安等超過(guò)20城放松了限售政策，但取消限售的城市僅有哈爾濱、常州、廊坊、衢州等少數(shù)幾個(gè)城市，且以三四線城市為主。出臺(tái)多年的五限政策正在逐步松綁，預(yù)計(jì)后續(xù)一些基本面偏弱、市場(chǎng)情緒低迷的城市將會(huì)跟進(jìn)，同時(shí)一二線重點(diǎn)城市仍將以局部?jī)?yōu)化的方式逐步松綁。(展開(kāi)全部)

康橋天樾九章，高皇北路以東、魏河南路以南。

信達(dá)真的是挽狂瀾于既倒，扶大廈之將傾，跟康橋來(lái)了一場(chǎng)康橋之戀——浮世三千，吾愛(ài)有三，日月與卿；日為朝，月為暮，卿為朝朝暮暮。

可能有人不知道信達(dá)是誰(shuí)？

信達(dá)是央企，其次信達(dá)是中國(guó)四大AMC（AMC是資產(chǎn)管理公司，其他三個(gè)是長(zhǎng)城、華融、東方），信達(dá)成立于1999年4月，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。

目前中國(guó)信達(dá)有33家公司，旗下?lián)碛懈鞣N各樣的牌照，主營(yíng)業(yè)務(wù)就是做不良資產(chǎn)，截至2021年末，中國(guó)信達(dá)總資產(chǎn)15642.79億元，歸屬于本公司股東權(quán)益1788.01億元。

康橋天樾九章是高皇寨的一個(gè)城改項(xiàng)目，拿地時(shí)間是2021年的中旬，一共是拿了兩宗土地，一個(gè)是17號(hào)土地，位于魏河南路南、柳林西路西，一共是113畝，容積率是4.2，樓面價(jià)4000左右，另一宗土地是18號(hào)土地，位于位于魏河南路南、高皇北路西，一共是37畝，容積率是4.2，樓面價(jià)4000左右。

一期占地是113畝，規(guī)劃15棟29-30層的高層，主力的戶型有109平方米、127平方米三房；143平方米，168平方米，這個(gè)絕對(duì)是金水北少有的改善項(xiàng)目，越秀的項(xiàng)目戶型是103平方米三房、123平方米三房、142平方米四房。

如果這個(gè)項(xiàng)目能正常交付，我感覺(jué)還是不錯(cuò)的，絕對(duì)是金水北少有的改善小區(qū)。

但是康橋從2020年開(kāi)始傳出來(lái)缺錢(qián)，一直磕磕絆絆，后來(lái)這個(gè)項(xiàng)目為了賣(mài)房使勁各種招數(shù)，首付分期、贈(zèng)送車(chē)位，然后補(bǔ)貼首付，你聽(tīng)過(guò)的沒(méi)有聽(tīng)過(guò)的他全部都用上了，總之就是為了回血。

總而言之當(dāng)遇到一個(gè)項(xiàng)目使用各種促銷(xiāo)的時(shí)候，一定要小心小心再小心，現(xiàn)在買(mǎi)房的建議還是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)二手房，其次是選擇央企和國(guó)企，他們蓋的房子質(zhì)量品質(zhì)雖然說(shuō)是一般，但是不會(huì)爛尾。(展開(kāi)全部)

起風(fēng)了，唯有努力才能生存。

不知不覺(jué)經(jīng)開(kāi)成交了一宗土地，鄭政經(jīng)開(kāi)出（2023）8號(hào)，位于經(jīng)開(kāi)第四大街以東、經(jīng)南六路以南，約33畝，容積率是2.5，最終是溢價(jià)9%成交，總價(jià)是3.86億元，單價(jià)是1183萬(wàn)/畝，折合到樓面價(jià)是7096元/平方米。

咱們看看何方神圣把這宗土地拿下來(lái)？

拿地的企業(yè)是眾設(shè)置業(yè)有限公司，背后的股東是河南萬(wàn)祥置業(yè)有限公司，他背后則是梁福彪，梁福彪下面有一家公司，鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司，這個(gè)公司開(kāi)發(fā)過(guò)一個(gè)項(xiàng)目萬(wàn)祥紫苑，在zf留言板上有一條留言：

領(lǐng)導(dǎo)你好，我是萬(wàn)祥紫苑業(yè)主，萬(wàn)祥紫苑是鶴壁市垣盛置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，于2021年9月底交付使用，至今已經(jīng)一年了，開(kāi)發(fā)商未通知任何辦理房產(chǎn)證事宜，從今年4月份開(kāi)始業(yè)主多次反饋給物業(yè)公司，至今沒(méi)有得到任何答復(fù)，有些業(yè)主等著更換銀行貸款，有些急用錢(qián)等著賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商就是不給處理，請(qǐng)相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)給與支持解決，拜托了！ 注：如果反饋的部門(mén)不對(duì)，麻煩轉(zhuǎn)交，謝謝！ 附：萬(wàn)祥紫苑物業(yè)群反饋記錄。

從總體的資料來(lái)看是一家小開(kāi)發(fā)商。

看看隔壁金茂賣(mài)的多艱難，你就能想到這個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)。電影《艋舺》里一段話非常適合金茂：我曾以為自己風(fēng)，原來(lái)我只是草，風(fēng)往那個(gè)方向吹，草就要往哪個(gè)方向倒。年輕時(shí)以為自己是風(fēng)，可是遍體鱗傷后，才知道自己只是草。

這個(gè)位置略顯尷尬，緊鄰南三環(huán)，西側(cè)是交通技師學(xué)院，東側(cè)是金茂未來(lái)府，北側(cè)是閱山公館，南側(cè)是黃金葉卷煙廠和東風(fēng)日產(chǎn)廠區(qū)。

金茂在這個(gè)位置是被摔打的遍體鱗傷，更何況是這個(gè)小開(kāi)發(fā)商。(展開(kāi)全部)

潤(rùn)弘深耕綠博不停歇，不斷拿地不斷開(kāi)發(fā)，繼一期泓公館交房后，又推出了二期潤(rùn)園，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)推出新項(xiàng)目。

潤(rùn)園位置不錯(cuò)，位于鄭開(kāi)大道南、廣惠街西，屬于綠博組團(tuán)的核心位置。西側(cè)是一期泓公館，以及省實(shí)驗(yàn)小學(xué)，省實(shí)驗(yàn)中學(xué)，東側(cè)不遠(yuǎn)是海昌海洋公園和電影小鎮(zhèn)，周邊主打的還是景區(qū)配套，節(jié)假日人流會(huì)彌補(bǔ)下區(qū)域的荒涼，但對(duì)周?chē)粘Ｉ罘諊嫱袥](méi)啥大的幫助。

這里最強(qiáng)悍的賣(mài)點(diǎn)還是省實(shí)驗(yàn)幼兒園、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、省實(shí)驗(yàn)初中三位一體的12年教育體系。
項(xiàng)目北側(cè)是預(yù)留的劉集站和數(shù)百畝商業(yè)用地，作為預(yù)留站，短期內(nèi)不會(huì)開(kāi)，但長(zhǎng)期發(fā)展人多了，商業(yè)也起來(lái)后，勢(shì)必會(huì)建起來(lái)，更不提旁邊還有個(gè)鄭大三附院。而這么大的商業(yè)用地?fù)?jù)說(shuō)可能引入萬(wàn)達(dá)，如果真是這樣，這算是區(qū)域第一個(gè)偏日常生活的大型配套了。

潤(rùn)園占地74畝，容積率2.5，地塊大而開(kāi)闊，規(guī)劃有9層，11層、16層、18層、26層，建筑形態(tài)豐富，整體參差有序，采光通風(fēng)視野都是一流的，唯一的缺點(diǎn)是樓棟多了點(diǎn)，74目地?cái)[了16棟樓，導(dǎo)致小區(qū)缺乏大型的景觀帶，全是小小的宅間景觀。

目前主推最后一排高層，戶型是87平2+1小三房和128平3+1房，后續(xù)還有200平的大平層，戶型都沒(méi)得說(shuō)。

潤(rùn)園目前是8000多的價(jià)位，在區(qū)域內(nèi)不算高也不算低，但這個(gè)價(jià)位能在綠博撐多久是個(gè)問(wèn)題。

潤(rùn)弘的話，其實(shí)還是蠻努力的，打的概念是潤(rùn)澤康養(yǎng)小鎮(zhèn)/康養(yǎng)總部港，項(xiàng)目售樓部也確實(shí)有康養(yǎng)的配套，但整體來(lái)說(shuō)，還是個(gè)住宅項(xiàng)目，既然是住宅，就擺脫不了目前的頹勢(shì)，所以還是謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)為好。(展開(kāi)全部)

今年最后一次、也是最重要的一次lpr利率于今日公布了，12月的lpr仍然保持不變，也就是五年期以上lpr利率仍為4.65%。
選擇每年1月1日作為利率調(diào)整日的人，預(yù)計(jì)明年可以少還幾十塊錢(qián)了。選擇貸款發(fā)放日作為利率調(diào)整日的還需要再等等，選擇固定利率的不用關(guān)心這些變化了。
為什么說(shuō)這次的lpr是最重要的呢？根據(jù)今年的存量商貸轉(zhuǎn)換操作，很多人選擇了將利率重新調(diào)價(jià)日定為每年的1月1日，主要是大部分人不清楚其實(shí)能選擇貸款日的對(duì)月對(duì)日作為調(diào)價(jià)日，這就意味著如果選了基于lpr的浮動(dòng)利率的話，那明年一整年的利率參考基數(shù)就是今年12月公布的lpr數(shù)據(jù)，也就是定下來(lái)了！
從LPR機(jī)制推出以來(lái)，5年期以上LPR利率已累計(jì)下降了20個(gè)基點(diǎn)，從4.85%降到了4.65%，以首套房貸100萬(wàn)元貸款30年為例計(jì)算，每月房貸可以少還120多元，雖然5月至12月一直維持在4.65%，但總體來(lái)看降息幅度明顯。
LPR轉(zhuǎn)換猶豫期即將結(jié)束。
2020年是LPR迎來(lái)轉(zhuǎn)換期的一年，各大銀行在今年8月底將所有房貸利率批量轉(zhuǎn)換成LPR報(bào)價(jià)。根據(jù)規(guī)定，截止日期為本月31日。也就是說(shuō)，最后的猶豫期限還剩下10天，貸款人可自主轉(zhuǎn)回，或與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定是轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR還是延續(xù)固定利率。
不過(guò)很多財(cái)經(jīng)新聞也報(bào)道稱未來(lái)利率下行的空間不大。(展開(kāi)全部)

今天大家的關(guān)注點(diǎn)都在LPR上面，鄭州首套房貸利率再次喜迎史上最低——3.7%，沒(méi)有人關(guān)注三環(huán)內(nèi)竟然還有一場(chǎng)溢價(jià)土拍。

這塊地之前在2021年11月的第三批集中土拍和去年都被掛出來(lái)過(guò)，但都流產(chǎn)啦。這次調(diào)低了起始價(jià)和容積率，在5月17日再次上拍，結(jié)果還是不錯(cuò)的，溢價(jià)9%成交。被眾設(shè)置業(yè)有限公司以38613萬(wàn)元競(jìng)得，樓面價(jià)7096元/㎡，每畝單價(jià)1183萬(wàn)/畝。開(kāi)發(fā)商來(lái)自鶴壁，過(guò)去開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也集中在當(dāng)?shù)?，但沒(méi)有像商丘金沙那么大的名氣。

該地塊第一次掛出來(lái)時(shí)候的起始價(jià)是51242萬(wàn)元，容積率不超2.9，這次成交價(jià)相比當(dāng)時(shí)還少了12629萬(wàn)元，容積率不超2.5。所以不止房?jī)r(jià)跌啊，地價(jià)也跌了不少，兩年時(shí)間，一個(gè)多億。雖然當(dāng)時(shí)容積率更高，可建面積更多，但樓面價(jià)也要8000多，怎么算現(xiàn)在都要更合適。

相比而言，隔壁的金茂未來(lái)府可就苦逼了，樓面價(jià)10226元/㎡，容積率3.0，樓面價(jià)成本高了3000多一平，容積率還更高，舒適度更低。未來(lái)府賣(mài)一萬(wàn)六七，人家賣(mài)一萬(wàn)三四，怎么競(jìng)爭(zhēng)？

如果鶴壁這位大哥能拉來(lái)個(gè)央企合作，那更美了，不然會(huì)被金茂經(jīng)常diss——它家小開(kāi)發(fā)商、不安全、你看過(guò)去幾年鄭州多少LW樓。。。。。。

之前也聽(tīng)聞龍湖對(duì)這塊地勢(shì)在必得，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)有個(gè)初步想法，還是復(fù)制龍湖煕上的思路，賣(mài)個(gè)一萬(wàn)四五，跑量。

現(xiàn)在既然不是龍湖，那就存在變數(shù)，或許開(kāi)發(fā)商比較有想法，再整出來(lái)個(gè)東潤(rùn)泰和那種也不為過(guò)，現(xiàn)在經(jīng)開(kāi)區(qū)也缺少好產(chǎn)品，既然成本這么低，也值得一搞

周邊學(xué)校也很多，有世和小學(xué)、經(jīng)開(kāi)五中、鄭州第八十五中，地鐵方面僅有一條12號(hào)線，還處于在建狀態(tài)，但不管怎么說(shuō)都是三環(huán)內(nèi)，距離東區(qū)也近，還是有客戶群體的。

等到這個(gè)項(xiàng)目拿到預(yù)售證后，僅剩下金茂未來(lái)府、綠城誠(chéng)園兩個(gè)競(jìng)品，保利天珺也會(huì)跟隨保利天匯、華潤(rùn)凱旋門(mén)的腳步交付，還是可以的。(展開(kāi)全部)

保利拿下高新區(qū)雙湖科技城17號(hào)土地。

山一程，水一程，身向榆關(guān)那畔行，保利又下一程。

17號(hào)土地位于雙湖科技城翠柏路與青梅街交匯處，占地面積為73畝，容積率為2.0，土地性質(zhì)為住宅，出讓年限為70年，起拍總價(jià)為48322萬(wàn)，起拍單價(jià)為662萬(wàn)/畝，起拍樓面價(jià)4969元/平方米，最終的成成交總價(jià)為59522萬(wàn)，成交單價(jià)為815萬(wàn)/畝，成交樓面價(jià)6114元/平方米，溢價(jià)率為23%。最終被保利拿下，溢價(jià)率為23%，此次參與的房企有中海、保利、金輝、正榮、華發(fā)、正弘等。

今年6月1日兒童節(jié)的時(shí)候，龍湖拿下雙湖科技城一宗土地，總價(jià)接近7億，單價(jià)682萬(wàn)/畝，樓面價(jià)折合到4074元/平方米。

6月19日的時(shí)候，保利拿下雙湖科技城的一宗土地，總價(jià)92737萬(wàn)，單價(jià)701萬(wàn)/畝，樓面價(jià)5261元/平方米。

雙湖科技城土地價(jià)格的走勢(shì)：

2017年6月，天地，單價(jià)830萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4150元/㎡
2018年12月，美的，單價(jià)926萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4632元/㎡
2018年12月，金輝，單價(jià)870萬(wàn)/畝，樓面價(jià)5218元/㎡
2019年1月，正商，單價(jià)872萬(wàn)/畝，樓面價(jià)5235元/㎡

看看雙湖科技城的大表哥濱河國(guó)際新城，從14年不到200萬(wàn)一畝，到2020年懟到1200萬(wàn)一畝，樓面價(jià)也從一千出頭到現(xiàn)在八千左右。

沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害，雙湖還需要繼續(xù)努力。(展開(kāi)全部)

今天的土拍異常的安靜，甚至沒(méi)有多少人關(guān)注，但就是這樣，居然是溢價(jià)9%成交，真的是意外+驚喜。

鄭政經(jīng)開(kāi)出（2023）8號(hào)位于經(jīng)開(kāi)第四大街以東、經(jīng)南六路以南，32.65畝，容積率2.5，建筑密度20%，建筑高度80米，綠地率35%，zf儲(chǔ)備用地，帶著限價(jià)來(lái)的，所建商品住宅（毛坯）綜合銷(xiāo)售與均價(jià)不超過(guò)16000元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用精裝修交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)2400元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同，最終溢價(jià)9%，折合樓面價(jià)7096元/㎡，競(jìng)得開(kāi)發(fā)商為眾設(shè)置業(yè)，背后大股東為鶴壁的萬(wàn)祥置業(yè)，成立于2013年，所以溢價(jià)+地市開(kāi)發(fā)商成為該盤(pán)最大的焦點(diǎn)，另外這個(gè)地塊也已經(jīng)不是第一次出現(xiàn)在土拍之列了，今日終于得償所愿找到主人。

地塊除了小了點(diǎn)，位置還是不錯(cuò)的，隔壁就是著名6.3土拍的金茂未來(lái)府了，拍地在高光時(shí)刻，賣(mài)房在無(wú)人問(wèn)津之時(shí)，去化很一般的樓盤(pán)，南側(cè)南三環(huán)高架，西側(cè)緊鄰經(jīng)開(kāi)第四大街，北側(cè)經(jīng)南六路，經(jīng)開(kāi)第三大街和南三環(huán)的交叉口為在建的地鐵12號(hào)線站點(diǎn)，出行非常的便利，項(xiàng)目周?chē)畈蝗钡木褪菍W(xué)校，六一小學(xué)南校區(qū)、經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)教育集團(tuán)五中校區(qū)以及經(jīng)開(kāi)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，教育資源的配置還是非常不錯(cuò)的，盡管南三環(huán)就是金沙湖區(qū)域了，但這里也可以稱得上是經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的范圍了，可圈可點(diǎn)的地方還是有的。

萬(wàn)祥首次入鄭，不知是否會(huì)被大眾認(rèn)可，自己建或者是聯(lián)合開(kāi)發(fā)都是有可能的，可以關(guān)注。(展開(kāi)全部)

中建元熙府，經(jīng)開(kāi)第十四大街以東、經(jīng)南十三路以南、經(jīng)開(kāi)第十五大街以西。

濱河神盤(pán)，一下子把濱河高高在上的價(jià)格打下來(lái)了，讓人措手不及，成交的均價(jià)在1.25萬(wàn)/平方米，毛坯需要帶一個(gè)車(chē)位，濱河的房?jī)r(jià)相當(dāng)于坐了了一個(gè)過(guò)山車(chē)，大概八九年前最早的康橋悅城是七八千塊錢(qián)，那時(shí)候中建的房子大概是六千多，后來(lái)一個(gè)地王接著一個(gè)地王，房?jī)r(jià)也一路上漲，一萬(wàn)二三，一萬(wàn)七八，然后就緩慢下墜，現(xiàn)在真的是被打到谷底了，一萬(wàn)兩千五，再加上一個(gè)車(chē)位，目前康橋悅城一號(hào)院的二手房?jī)r(jià)不到1.5萬(wàn)/平方米。

中建元熙府位于經(jīng)開(kāi)十四大街與經(jīng)南十三路交匯處，西側(cè)的位置是鐵路，斜對(duì)角是第七人民醫(yī)院，占地面積是129畝，容積率2.5，規(guī)劃20棟18層的小高層，戶型有四種109平方米、129平方米、143平方米、168平方米。

優(yōu)勢(shì)：

1、中建的牌子還是很硬的，妥妥央企，沒(méi)有爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，不用擔(dān)驚受怕，這就是買(mǎi)央企房子的好處。

2、地鐵。距離地鐵司趙站、濱河新城南幾百米的距離，上下班和出行也是非常方便的。

3、教育。項(xiàng)目的東南角規(guī)劃了幼兒園，和濱河三?。ㄊ蠼治?、十四路北）、濱河外國(guó)語(yǔ)（十五大街以東、經(jīng)南十四路以北）一路之隔。

劣勢(shì)：

1、位置。雖然說(shuō)距離湖近一點(diǎn)點(diǎn)，但是整個(gè)項(xiàng)目的位置濱河偏南，不在濱河的核心居住區(qū)。

2、品質(zhì)。中建的品質(zhì)不要有很高的期望，央企基本就是這樣的特點(diǎn)。

如果想買(mǎi)濱河，可以關(guān)注一下。(展開(kāi)全部)

中建元熙府很清醒，果斷低價(jià)跑量，單價(jià)12300-12800元一平，毛坯帶車(chē)位，預(yù)計(jì)2025年底交付，項(xiàng)目處于地鐵3號(hào)線司趙站400米范圍內(nèi)，17-18層小高層一梯一戶，109-129-143-168全部為獨(dú)立電梯入戶，考慮到整體素質(zhì)還不錯(cuò)，價(jià)格低于周邊，還是比較推薦的，最大的缺點(diǎn)還是西側(cè)高鐵噪音，不過(guò)首開(kāi)的4號(hào)樓位于東側(cè)，影響較小。

中建的位置比較靠近湖，但離核心居住區(qū)有點(diǎn)遠(yuǎn)，如果不是自帶配套，還真不好與核心區(qū)對(duì)比。

學(xué)校方面，東南規(guī)劃有幼兒園，一路之隔有兩所學(xué)校，這兩所學(xué)校已納入zf2023年建設(shè)計(jì)劃，其中一所中學(xué)已順利取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，不過(guò)，現(xiàn)在好多學(xué)校都是封頂就停工，所以，業(yè)主的孩子何時(shí)能入學(xué)，還要打個(gè)問(wèn)號(hào)。

醫(yī)院方面，鄭州市第七人民醫(yī)院濱河院區(qū)與項(xiàng)目?jī)H隔經(jīng)南十三路經(jīng)開(kāi)第十五大街路口，這是一所三甲公立醫(yī)院，目前已經(jīng)封頂，仍在建設(shè)，醫(yī)院占地約126畝，總投資約8億元，擁有約1000張床位，將打造成為鄭州標(biāo)桿意義的專(zhuān)業(yè)化國(guó)際醫(yī)院。

地鐵方面，距離3號(hào)線與14號(hào)線換乘站司趙站、3號(hào)線濱河新城南站都是幾百米，屬于合理的地鐵盤(pán)范圍。

中建元熙府敢于低價(jià)開(kāi)盤(pán)，一方面是自身缺點(diǎn)，另一方面央企的融資成本，中建的建造成本肯定是優(yōu)于常規(guī)房企的，最關(guān)鍵的是，中建就是濱河的地主，有土地返還，實(shí)際的土地成本更低，其他盤(pán)是不敢像中建這么干的。

中建元熙府這個(gè)改善大盤(pán)的入市，勢(shì)必將濱河市場(chǎng)再往下帶一帶，其他樓盤(pán)慘了。(展開(kāi)全部)

好久沒(méi)來(lái)瑞府了，這次過(guò)來(lái)感覺(jué)銷(xiāo)售狀況明顯不如前幾個(gè)月。

東北角高壓線已經(jīng)解決，目前在售12號(hào)樓，179㎡四室兩廳三衛(wèi)，過(guò)去也是項(xiàng)目最受歡迎的戶型。但這次推出后，使出九牛二虎之力，還是沒(méi)達(dá)到預(yù)期的效果，現(xiàn)在還有十幾套房可選，均價(jià)31000，總價(jià)550萬(wàn)左右。

這個(gè)價(jià)位的競(jìng)品就是中海云著湖居149㎡（好位置、好樓層）、169㎡（特價(jià)房），還有保利璞岸160㎡，最近以工抵房名義推出不少特價(jià)房，總價(jià)590萬(wàn)左右。相比而言，瑞府也沒(méi)有多大優(yōu)勢(shì)，中海雖然有高架、高鐵這些不利因素，但距離南岸更近，一路之隔就是人氣。璞岸雖然也在北岸，但南側(cè)就是北龍湖。而瑞府周邊就比較尷尬，北側(cè)是連霍高速和更便宜的楊金，東側(cè)很荒涼，除了安置房就是類(lèi)似安置房的商品房，西側(cè)以在建產(chǎn)業(yè)園工地為主。

買(mǎi)這里的人就需要有長(zhǎng)線準(zhǔn)備，才能一切向好。我每次進(jìn)入瑞府，看到大屏上規(guī)劃的概念，也很恍惚，但沿著龍湖中環(huán)北路往東走也很恍惚。

但這個(gè)盤(pán)運(yùn)氣還是很好的——
1、在售期間，北龍湖北岸小高層沒(méi)有競(jìng)品，開(kāi)售前中海云鼎湖居已售完，售完前華曦府姍姍來(lái)遲；
2、北側(cè)與楊金連接的龍沄路、龍?jiān)绰?、龍津路遲遲打不通，雖然花不了幾個(gè)錢(qián)；
3、龍?jiān)绰废麓┧淼辣淮蛲ǎ瑏?lái)往北龍湖南岸更近。

不管怎么說(shuō)，瑞府到年底應(yīng)該成為過(guò)去式。這個(gè)月的重心就是,12號(hào)樓上的179㎡，下個(gè)月中心是11號(hào)樓上的155㎡，然后剩下北側(cè)兩棟樓上面的129㎡、145㎡、159㎡。
樓王213㎡是很難賣(mài)的，也不是重點(diǎn)。經(jīng)過(guò)幾波消化后，僅剩下213㎡和其他面積段的差樓層，尤其是2樓，非標(biāo)產(chǎn)品。除非大降價(jià)，才有可能快速去化。(展開(kāi)全部)

2022年9月集中供地土拍，鄭政經(jīng)開(kāi)出〔2022〕012號(hào)（網(wǎng)）被中建七局地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以起始價(jià)134287萬(wàn)元摘得，折合單位地價(jià)1038.76萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)6233/㎡，溢價(jià)率0%。

該地塊位于經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)第十四大街以東、經(jīng)南十三路以南、經(jīng)開(kāi)第十五大街以西、經(jīng)南十四路以北，土地使用權(quán)面積86183.9㎡，土地用途為城鎮(zhèn)住宅（地下交通服務(wù)場(chǎng)站用地）。容積率＞1.0，＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜54米，綠地率＞35%；

據(jù)掛牌公告，該地塊所建商品住宅（成品房）綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)14600元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用精裝修方式交付，裝修價(jià)格不得超過(guò)2800元/平方米；地塊東側(cè)隔一個(gè)地塊是金輝濱河云著，東南是電建瀧悅?cè)A庭項(xiàng)目，北側(cè)緊挨地鐵3號(hào)線二期司趙站。

項(xiàng)目占地129畝，規(guī)劃總建筑面積278475.15㎡，容積率2.49，綠地率35.1%，建筑密度17.79%，社區(qū)內(nèi)部共規(guī)劃20棟17-18層高層，整個(gè)小區(qū)主打品質(zhì)改善，沒(méi)有小戶型，戶型設(shè)計(jì)上四個(gè)主力戶型：109㎡、129㎡三房，143㎡、168㎡四房，全部是一梯一戶獨(dú)立電梯廳設(shè)計(jì)，單單獨(dú)享的電梯廳區(qū)域面積就非常可觀。
109㎡和129㎡戶型基本格局布置一致，北側(cè)贈(zèng)送臥室外的陽(yáng)臺(tái)，南側(cè)三開(kāi)間，主臥飄窗+客廳次臥的甲板陽(yáng)臺(tái)，整個(gè)空間三個(gè)臥室互不打擾，中間區(qū)域餐客一體會(huì)客，經(jīng)典戶型；
143㎡和168㎡戶型又是一個(gè)模子刻出來(lái)的，南向四開(kāi)間，整個(gè)采光面非常的寬廣，北側(cè)臥室由贈(zèng)送的陽(yáng)臺(tái)改造來(lái)，餐客區(qū)域南北純通透雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，168㎡好一點(diǎn)的就是入戶獨(dú)立玄關(guān)區(qū)域+帶衛(wèi)生間的次主臥設(shè)計(jì)，更為奢華一點(diǎn)。整體的戶型產(chǎn)品因?yàn)榈貕K方正、容積率也低所以設(shè)計(jì)的非常完美，無(wú)論是使用空間還是得房率上，均為上佳。

作為濱河的一級(jí)土地整理方，中建七局也是把總部定在了濱河，之前在區(qū)域也只開(kāi)發(fā)了自己的觀湖國(guó)際，大部分都是內(nèi)購(gòu)，此次拿下12號(hào)地也有托底的嫌疑~

不過(guò)目前的市場(chǎng)趨近于底價(jià)，拿地價(jià)格相對(duì)合理，比之前動(dòng)不動(dòng)2000萬(wàn)的地價(jià)簡(jiǎn)直腰斬，所以中建七局的利潤(rùn)還是非?？捎^的，地塊東側(cè)是教育用地，東北角是七院，往北是地鐵口，醫(yī)療教育和出行還都可以，等到項(xiàng)目交付后，這些配套基本都成熟了。項(xiàng)目西側(cè)的高鐵算是一個(gè)不小的不利因素吧。

依舊是內(nèi)部先走一波，目前釋放出來(lái)的內(nèi)部?jī)r(jià)格在1.2-1.3萬(wàn)左右，也不算特別低，只能說(shuō)比旁邊的友商定價(jià)更為合理，這個(gè)價(jià)格也給了很多之前望濱河嘆息的購(gòu)房者很多機(jī)會(huì)，靠譜的央企操盤(pán)，托底能力還是一流的，而且搞不好給你個(gè)驚喜，畢竟內(nèi)購(gòu)的項(xiàng)目中建不會(huì)做的特別差，參考下觀湖國(guó)際，更何況濱河還是七局的大本營(yíng)呢。

濱河的熱度降了太多，也是受地產(chǎn)行情的影響，但是現(xiàn)在對(duì)于真正需要房子的剛改客戶來(lái)講反而是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，整個(gè)濱河無(wú)論是道路基建還是醫(yī)療教育都在穩(wěn)步推進(jìn)，如果在這一兩年引入大型商超就完美了，東區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)的還是有很多選擇濱河的原因的。(展開(kāi)全部)

上上周的去化率只能用一個(gè)字“冷”字來(lái)形容，一向稱之為管城紅盤(pán)的龍湖熙上也歇菜了，但即使這樣依舊無(wú)法阻擋保利前進(jìn)的腳步，旗下的縵城和頌示范區(qū)正式對(duì)外開(kāi)放，在金水區(qū)這是一個(gè)風(fēng)頭可能要超越大都匯和海德公園的樓盤(pán)。

示范區(qū)在花園路和連霍高速的項(xiàng)目處，放在這里更能全面直視自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。

劣勢(shì)就是高架環(huán)繞、川流不息的車(chē)流量帶來(lái)的視覺(jué)盛宴，但保利也正式把連霍高速這一劣勢(shì)發(fā)揮到了極致，高速公路與項(xiàng)目中間退出來(lái)的大面積綠地被打造成了籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)等休閑娛樂(lè)設(shè)施，加上這些縵城和頌這個(gè)項(xiàng)目對(duì)外宣傳的生態(tài)資源和配套設(shè)施主要圍繞一河四公園，1公里的賈魯河生態(tài)廊道、自己打造的濱河公園、山林公園、體育公園和兒童樂(lè)觀，保利成功把不利因素轉(zhuǎn)為賣(mài)房亮點(diǎn)。只要舍得花錢(qián)，一切皆會(huì)有改變，配合萬(wàn)能的隔音系統(tǒng)窗，噪音和視覺(jué)這塊算是有了很大的改變。

保利對(duì)縵城和頌的定位是改善盤(pán)，所以外立面和戶型以及精裝修方面都做了很大的提升。

1、但說(shuō)是改善盤(pán)，230畝的地塊規(guī)劃3246戶，套內(nèi)建筑面積大于130平的只有363戶，這個(gè)位置怕是不被純改善認(rèn)可，去化還得依靠剛需和剛改這個(gè)主力大軍。

2、小高層混搭洋房，鋁板+玻璃幕墻，內(nèi)部設(shè)置有會(huì)
所，顏值很高，周邊開(kāi)發(fā)商規(guī)劃自建的配套很多。

3、地塊很大，巨無(wú)霸樓盤(pán)，分三期開(kāi)發(fā)洋房和高層后期不知是否會(huì)分開(kāi)管理。

這個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃和配置的標(biāo)準(zhǔn)還是非常高的，但說(shuō)下實(shí)地探盤(pán)的感受:1、項(xiàng)目周邊的環(huán)境除了開(kāi)發(fā)商規(guī)劃的這些其他還是非常一般的，花園路連霍高速西南角還有部分已建成的安置房，自駕出行不是太方便，硬是繞到花園路英才街才能調(diào)個(gè)頭。2、但升級(jí)改造過(guò)后的花園路兩側(cè)城市界面還可以，賈魯河這段的景觀也非常的壯觀。3、有教育需求的可以果斷放棄，畢竟海德公園的學(xué)校現(xiàn)在還沒(méi)有整明白呢，但八中杓袁校區(qū)今年秋季是要招生的。4、連霍高速把其與金水北隔離，賈魯河把其與惠濟(jì)區(qū)隔離，縵城和頌孤零零的。
樓盤(pán)沒(méi)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)問(wèn)題，但能不能買(mǎi)還是建議實(shí)地考察一下再做決定，現(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，建議保利合理定價(jià)。(展開(kāi)全部)

港區(qū)正弘中央公園持續(xù)交房，前期剛交過(guò)碧湖苑、近期又交付了汀蘭苑，前幾期正弘都是簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)，外立面玻璃幕墻，景觀簡(jiǎn)單大氣，緊隨時(shí)代潮流，而這次的汀蘭苑則是新中式，三段式設(shè)計(jì)，輔以暖白色仿石質(zhì)感涂料、仿灰磚墻身、白色玻璃，有點(diǎn)像前幾年風(fēng)格。景觀方面也是一反中軸對(duì)稱，采用兩軸三區(qū)五組團(tuán)，有樹(shù)陣、陽(yáng)光草坪、景觀會(huì)客廳、藝術(shù)雕塑等元素，園區(qū)內(nèi)還打造了全齡互動(dòng)式樂(lè)活場(chǎng)，有氧跑道、羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、休閑器材，大型多功能滑梯等，相比之前來(lái)說(shuō)，反而感覺(jué)小區(qū)內(nèi)觀感更豐滿。整體來(lái)看，正弘的交付還是及格的。

目前主推12號(hào)地（汀蘭苑）高層89、105、125平戶型，13號(hào)地洋房133-142平洋房，購(gòu)房政策還不錯(cuò)，實(shí)景現(xiàn)房首付20%，zf再補(bǔ)貼300元一平，單價(jià)7500起，但是，前段正弘的二手房一度爆出6000多的單價(jià)，港區(qū)的寒意可見(jiàn)一斑。

12號(hào)地和13號(hào)地位置已經(jīng)有點(diǎn)偏了，距離康平湖和2號(hào)線地鐵口都不近，優(yōu)勢(shì)是地塊素質(zhì)還不錯(cuò)。

12號(hào)地容積率1.99，占地約55畝，規(guī)劃有7棟18層的小高層、1棟14層的小高層及一棟社區(qū)幼兒園，南側(cè)規(guī)劃有臨街商業(yè)、便民店，在目前的港區(qū)諸盤(pán)中，算是比較低密的地塊，勝在業(yè)態(tài)純粹，采光通風(fēng)俱佳。

13號(hào)地則是1600畝公園大城中最后一個(gè)洋房地塊，占地約82畝，規(guī)劃6棟小高層(1棟16層，5棟18層)、8棟洋房。13號(hào)地也是實(shí)景現(xiàn)房，新中式風(fēng)格，洋房產(chǎn)品一樓帶院，但戶型是四房?jī)蓮d三房，各個(gè)房間都比較小，客廳也不大，還有暗衛(wèi)，應(yīng)該是正弘早期產(chǎn)品線。

正弘的房子基本都還行，可惜就是在港區(qū)，大板塊不給力，這蓋得再好也不好搞。(展開(kāi)全部)