鄭州西匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2022年6月22號以底價(jià)115944.0萬元（折合樓面價(jià)4025元/㎡）摘得鄭政高出【2022】2號（網(wǎng)）地塊。
該地塊雖然為zf儲(chǔ)備地公告，但是出讓須知里面明確要求了：該地塊為軌道交通5號線五龍口停車場上蓋物業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目，地塊內(nèi)項(xiàng)目實(shí)施須服從地鐵控制需要，須符合《鄭州市軌道交通管理?xiàng)l例》要求，項(xiàng)目實(shí)施需充分考慮地鐵線、建筑之間的安全距離，項(xiàng)目建設(shè)需征得地鐵經(jīng)營管理部門同意，地塊的開發(fā)建設(shè)，應(yīng)服從地鐵管理的需求和技術(shù)要求；根據(jù)鄭政文〔2021〕57號文件規(guī)定，為保證軌道交通工程建設(shè)及運(yùn)營安全,該地塊競買人應(yīng)具備軌道交通線路建設(shè)及運(yùn)營技術(shù)能力。
這基本上已經(jīng)屬于定向出讓了，果不其然，鄭州地鐵集團(tuán)下屬全資子公司順利拿地，其實(shí)想想也正常，首先地鐵上蓋物業(yè)涉及方方面面，也不會(huì)容易讓民企參與以免項(xiàng)目中涉及地鐵的安全資料泄露，而且作為民營企業(yè)也不會(huì)伸頭去拿一個(gè)不確定性因素一堆的項(xiàng)目。
該地塊在2023年2月24日在高新區(qū)管委會(huì)網(wǎng)站進(jìn)行了規(guī)劃公示：
鄭軌·云庭（09-092-K01-00地塊）（1#—19#樓、地上非機(jī)動(dòng)車車棚、上蓋區(qū)地下車庫、落地區(qū)地下車庫）項(xiàng)目位于鄭州高新區(qū)東風(fēng)路南、冉屯西路東，建設(shè)用地面積為96024.98㎡，規(guī)劃總建筑面積為372248.31㎡，容積率2.99，綠地率35.015,總戶數(shù)為2343。
項(xiàng)目規(guī)劃7棟33層高層，2棟9-10層小高層，9棟18-19層小高層及1棟配套幼兒園，從規(guī)劃公示的2#樓中有三個(gè)主力戶型118㎡三房+100㎡三房+112㎡三房，1T2戶的分離式核心筒連廊設(shè)計(jì)。
戶型設(shè)計(jì)上還算可以，首推118㎡三房，入戶約5.6米長的橫廳設(shè)計(jì)，南向兩個(gè)臥室朝陽，北側(cè)臥室還是贈(zèng)送一個(gè)陽臺(tái)改造來的，而且北側(cè)臥室朝西，三個(gè)臥室+餐客廳區(qū)域采光都沒有任何問題（可能還得考慮西曬的煩惱
）；中間戶型100㎡就是傳統(tǒng)經(jīng)典的89連廊南戶，只不過做出了雙衛(wèi)+大陽臺(tái)的設(shè)計(jì)手法，112㎡戶型選擇的話更推薦東邊戶，中間拼接單元的邊戶不建議，這種戶型進(jìn)深較長，采光沒有那么優(yōu)秀所以還是東邊戶最佳，中間拼接的有點(diǎn)凹影響采光；雖然沒有更多的戶型產(chǎn)品透漏，但是從2#看出來，整個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié)和戶型選用上還是跟得上市場的，而且從戶型大小也能判斷出這是個(gè)剛改項(xiàng)目，沒有過小的面積段選擇。
鄭軌·云庭所在的區(qū)域?qū)儆诟咝聟^(qū)在三環(huán)內(nèi)的底盤，整個(gè)五龍口片區(qū)之前得益于建業(yè)富力五龍新城的開發(fā)，入住了大量的業(yè)主提升區(qū)域的人氣，但是區(qū)域的城市界面一直不行，因?yàn)橛需F路的硬性問題，東風(fēng)路又沒辦法打通，整個(gè)小片區(qū)的出行也只能依靠西側(cè)的大路，片區(qū)發(fā)展不足，沒有后勁，要不然五龍新城的住宅也不會(huì)價(jià)格越賣越便宜。
之前亞新和地鐵集團(tuán)的合作非常密切，作為地鐵集團(tuán)第一個(gè)純開發(fā)項(xiàng)目，是否引入優(yōu)秀民企代建管理營銷呢？
PS：再來聊聊地鐵上蓋物業(yè)的事，其實(shí)這種物業(yè)手段在地鐵布局較早的一些城市早已經(jīng)頻繁成熟的應(yīng)用，而且不乏非地鐵集團(tuán)的民企央企參與，但是有一些事實(shí)還是需要普及的：
地鐵上蓋物業(yè)優(yōu)點(diǎn)：
1、便利的交通：有些項(xiàng)目到地鐵站不需要風(fēng)吹雨淋，就可以坐上地鐵暢達(dá)全城。
2、完善的配套：通常有地鐵的地方很容易形成商圈，一些相對中心的位置可以形成集居住、酒店、商超、辦公于一體的成熟小片區(qū)。
3、升值的空間：通常來講，距離地鐵越近的房子，保值增值的空間越大。
地鐵上蓋物業(yè)缺點(diǎn)：
1、噪聲的污染，噪聲污染分為兩部分，一部分是地鐵運(yùn)行本身帶來的巨大聲響，另外一方面是地鐵的存在帶來的巨大人流客流量所形成的噪音同樣是不可避免的。
2、震動(dòng)產(chǎn)生的影響可能會(huì)是大家忽視的內(nèi)容是不可避免的。即使我們家里沒有精密儀器，那地鐵產(chǎn)生的震動(dòng)也會(huì)使房屋產(chǎn)生沉降的風(fēng)險(xiǎn)。
3、有一些信風(fēng)水的也會(huì)覺得地鐵在樓下穿過是不吉利的象征。
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