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豫發(fā)官宣與金水投資集團有限公司就徐砦項目合作簽約。

金水投資集團光聽名字就不簡單，這是金水區(qū)zf成立的國有獨資平臺公司，簡單理解就是各地zf組建的城投類公司，算是根正苗紅的國企，大環(huán)境之下的豫發(fā)一直是深陷泥潭，經(jīng)營狀況不容樂觀，豫園這個項目從2016年至今也是已擱置數(shù)年，豫發(fā)的狀況獨自開發(fā)的難度很大，中間也一直傳言將與其他開發(fā)商合作，最終均不了了之，此次塵埃落定與城投公司牽手絕對是zf介入了，比合作其他任何開發(fā)商都強，豫園算是有救了，房價一直笑傲金水北的金水印有對手了。

位置杠杠的，北三環(huán)南，這才是標準的三環(huán)項目，又緊鄰金水北，介于金水老城和快速發(fā)展區(qū)域的中間地帶，城市界面最起碼一點問題也沒有，身處的這個區(qū)域也是金水的又一房價高點。

學校，徐砦片區(qū)配建的文化路一小金渠校區(qū)今年將投入使用，雖然又是集團化辦學的產(chǎn)物，但文化路一小的分校區(qū)從翰林到金桂，也都是非常有特色的，金渠校區(qū)還是有成為周邊名校潛力的。

第三點就是金水城投公司的加入了，搖身有了國企成分，莫名就多了幾分穩(wěn)定，最起碼降低了爛尾的風險，畢竟現(xiàn)在買房首選國企和央企。

位置好，區(qū)位價值無敵，距離學校非常近，又有國企加持，豫園真真的踩在各個點上，注定會有熱度。

把控好品質(zhì)，還是可以收割一波改善的。(展開全部)

綠都瀾灣，紫荊山南路與宇通路交會處。

先說一下項目基本概況，這個項目是一個安置房地塊，綠都把兩棟樓1號樓和3號樓轉(zhuǎn)成了商品房，然后拿出來銷售。

基本情況：

綠都瀾灣·新苑（安置房），位置真是好的沒話說，2號線站馬屯B出站口往南走一點就是，標準的地鐵盤，西側(cè)就是管城區(qū)創(chuàng)新街花溪小學，東側(cè)則是綠都瀾灣楓園，該項目整體占地占地是63畝，容積率是3.5，總建筑面積約20萬平方米，一共是6棟樓，能當商品房銷售的只有1號樓和3號樓，戶型方面呢83平方米的兩房、90平方米的三房、130平方米的三房。

戶型方面，確實做的是一般，83平方米兩房，臥室都在北邊，也就是說白天不開燈，估計都見不到太陽；130平方米的戶型做的是一個豎長條，也就是我們說的小面寬，大進深，住起來其實不算是很舒服。

優(yōu)勢方面：

1、位置。

李嘉誠的至理名言，位置、位置、還是位置，該項目的位置很生猛，站馬屯B出站口往南走200米就到小區(qū)，真是地鐵房。

2、現(xiàn)房。

現(xiàn)房是王道，看得見摸得著，再也不用因為買了期房擔驚受怕，晚上睡不好覺，白天無心工作，現(xiàn)房是永遠的神，泰褲辣，泰褲辣。

劣勢：

安置房和商品房是混合的，這樣的居住感覺不是很好，甚至可以說是很差，即使說你買了這得房子，到時候二手房想交易，在市場上也是不容易交易的，因為是安置房和商品房混合。(展開全部)

有朋友問：“想在鄭州買套60㎡小戶型，月供2000左右最好，主要訴求就是1、地段：三環(huán)里 2、品牌：物業(yè)還行 3、地鐵：離地鐵越近越好 4、不要老破小” 如何選？

如果選擇60平米，要求月供2000左右，那么就是貸款50萬左右，總價75萬左右，首付25萬左右，折合下來單價12500元/㎡左右， 而這個單價的房子很難很難滿足這些要求。

如果總價月供不變，提高單價降低戶型面積大小到40㎡左右，市場是適合的樓盤就相對多一些，也是出售比比較高的單間類戶型。

這種易出租的樓盤大多集中在商務(wù)商業(yè)區(qū)，也滿足商務(wù)、商業(yè)、地鐵的三大要求，每一個好地段的商圈里，都有比較適合投資的小戶型。

高鐵商圈、藍堡灣商圈、銀基王朝曼哈頓商圈、西郊錦藝城商圈等。
40㎡左右租金普遍能達到2000元/月左右，而70-80㎡的也就是3000左右，相對來說面積越小租售比越高。
大概想了些房源，曼哈頓有雙氣非筒子樓的 41平米單間；金林公館、銀基王朝的小戶型也能滿足；
農(nóng)科路的非常soho，還有嘉辰時代公寓，也有小戶型，離正弘城比較近，也算有地鐵。
藍堡灣的世豪小公館，有40-70平的單氣，筒子樓。
正弘數(shù)碼公寓，戶型從24平到40到60多70多，筒子樓，省實驗學區(qū)房，成交量相對比較大。
高鐵西廣場的海馬66公社，地鐵口，物業(yè)好，租金超高；正商東方港灣和奧蘭花園也有小戶型，能上康平路一小，學校在東區(qū)不錯。

對于想買個小戶型自用或出租的年輕人，特別是女孩子，不要被包裝后的公寓迷惑眼睛， 特別是LOFT精裝產(chǎn)品，別看到樣板間想象以后的小資情景，那都是存在于偶像劇里的，在鄭州不適合。
首套買了公寓，對于普通家庭的女孩子，未來置換偏大戶型的路就被基本堵死了，相反，如果買套住宅的小戶型則相對靠譜許多，雖然現(xiàn)在首套房首貸名額很珍貴，但實在囊中羞澀買不了大戶型，就退而求其次買個小戶型住宅，依然不建議公寓。(展開全部)

綠博片區(qū)“牛”盤非九州雅敘莫屬，打出的廣告語“綠博每賣出7.5套房就有雅敘一套”。

怎么能不牛呢。

綠博片區(qū)曾經(jīng)銷量最好的兩盤名門紫園和康橋爛尾中，亞新和中交走的是TG路線，房價攔腰斬的綠博更是直接逼停龍湖春江天璽，照這形式天樾是一直半會不會有音了，綠都的競爭只剩下嘉宇和星聯(lián)，對于二者，綠都似乎又是不屑一顧，說白了就是沒有競爭對手。

目前主推最后一棟高層，毛坯6500-7500，明年年底交房，但按照綠都的性格，價格肯定還有下降空間，只要你買，沒有最低只有更低，還是四個戶型，中間戶98平，邊戶118平，依舊是東戶大橫廳最貴。

鑒于綠博已被打入冷宮，教育和地鐵及其他高大上的配套短時間內(nèi)內(nèi)都是一片空白，畢竟選擇在這置業(yè)的沒有幾個是為了學校和地鐵，所以眾盤的位置都大差不差，但最近的伯利恒轉(zhuǎn)公成為四中文華學校，對于綠博的教育也是一劑強心針。

伯利恒當年也是風光的很，在綠博高光時刻進駐，2021年就已建成，硬件設(shè)施也是一流，初衷是要打造成一所九年一貫制的全日制雙語國際化民辦學校，綠博現(xiàn)在直轉(zhuǎn)之下，再走貴族私立，恐怕招生都是一大難題，所以轉(zhuǎn)公也是迫在眉睫，今年秋季首招，依托四中教育集團，引入現(xiàn)金管理經(jīng)驗、教育理念、優(yōu)秀師資，目標是打造成中牟一流學校，小學24班，中學24班，計劃招生劃片范圍107以東、廣惠街以西、鄭開大道以南、賈魯河以北，除了村小，綠博總算是有所像樣的公辦學校了。

這次去探盤綠博，讓人意外的是九州雅敘居然已經(jīng)入駐了不少，與其他片區(qū)樓盤的僻靜形成了鮮明的對比，綠博顯然已經(jīng)成了剛需和中牟地緣置業(yè)的天堂。

綠博現(xiàn)在的價格上車成本還是比較低的，但依然是僅限地緣，逛了一圈，貌似能選的還是只有九州雅敘。(展開全部)

未來鄭州的新名片“中原科技城”首個地塊，今日開拍。
鄭政東出〔2020〕27號（網(wǎng)）地塊位于龍湖中環(huán)北路南、龍源西六街西，商務(wù)金融用地兼容零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館用地，61.06畝，為中原科技城數(shù)字文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)公園儲備地塊，河南省鄭新人工智能有限公司起始價競得，折合樓面價4995元/㎡。
地塊條件：
1、該宗地產(chǎn)業(yè)方向定位為國際化人工智能科技研發(fā)和轉(zhuǎn)化，建成后主要業(yè)態(tài)必須從事以基于多模態(tài)人機融合、3C級生產(chǎn)線的智能檢測和裝配機械臂、智能精密裝配、視覺智能分析、雙足及輪足關(guān)節(jié)模組制造等人工智能機器人為核心方向的產(chǎn)業(yè)應(yīng)用，以核心技術(shù)帶動上下游企業(yè)落地，產(chǎn)業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域涵蓋智慧物業(yè)、智能制造、智慧教育和智慧醫(yī)療類機器人研發(fā)及科研成果轉(zhuǎn)化，包括不少于一所人工智能機器人創(chuàng)新研究院、一家人工智能科技辦公總部及配套、一家以上人工智能和機器人方向的產(chǎn)學研轉(zhuǎn)化平臺及技術(shù)輔助公司。同時，提供金融服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)保護、科技成果轉(zhuǎn)化、推廣，專利注冊、法律咨詢等產(chǎn)業(yè)配套功能。
2、科研投入占主營業(yè)務(wù)收入比例：不低于5%?？蒲腥藛T占從業(yè)人員比例：不低于20%，其中碩士及以上人才不低于200人。投資達產(chǎn)時限：簽訂土地出讓合同之日三年內(nèi)。五年期營收額度：累計實現(xiàn)營業(yè)收入超過15億元。提供就業(yè)崗位：2000個。年稅收強度：不低于80萬元/畝。年營業(yè)收入：不低于500萬元/畝。項目總投資：不低于18億元。畝均投資強度：不低于3000萬元。
3、地上物業(yè)自持比例不低于地上計容面積的50%，包括科技研發(fā)、商務(wù)辦公、配套商業(yè)等。非自持部分物業(yè)經(jīng)鄭東新區(qū)管委會產(chǎn)業(yè)準入管理部門批準備案后，可分割辦證。
至此，備受期待的中原科技城正式拉開序幕。(展開全部)

?綠城誠園，河南長實置業(yè)有限公司開發(fā)，綠城發(fā)展代建管理+物業(yè)服務(wù)

早在2013年長實置業(yè)就拿下了土地，開發(fā)了富士康的定向宿舍長盛廣場，二期土地因為種種原因未能開發(fā)，終于隔了5年重新啟動，這次拉上了綠城來給品牌加持，開始之初雖有綠城的品牌加持，但是畢竟出錢的長實置業(yè)，靠譜性還是大打疑問，好在經(jīng)過幾年的風雨，經(jīng)受住了拷打，今年11月份即將交付，目前已經(jīng)是準現(xiàn)房，這一點默默點個贊吧。

誠園?位于經(jīng)開區(qū)八大街與經(jīng)北六路交會處，占地面積41334㎡，建筑面積230000㎡，容積率3.99，規(guī)劃10棟住宅+1棟三層商業(yè)（1#樓、2#樓、3#樓、5#樓、6#樓、7#樓、8#樓、9#樓共是27層（含架空一層）；10#樓、11#樓總共25層，其中1-7層是商業(yè)部分（含架空一層），4#樓是商業(yè)，共3層。），地塊狹長不規(guī)則，有點像拱形，綠城給出的產(chǎn)品是經(jīng)典綠派風格，誠園系列產(chǎn)品早在其他城市都已經(jīng)有過，也是綠城的標準體系，外立面極其公建現(xiàn)代化，1、2層石材+3層以上鋁板，成本增加了，一眼望去的規(guī)整性和N年后外立面的對比秒殺真石漆等小區(qū)；地塊的不規(guī)則帶來的不便就是集中景觀難做，但是綠城另辟蹊徑，主大門處的流水景觀后每棟樓基本都是1層架空來增加鄰里屬性和公共空間的可拓展性，最大程度彌補景觀問題，其實兩棟樓50米的間距做景觀也沒那么難堪~

戶型設(shè)計上以90㎡三房起步，直到140的三房，和145的四房戶型，戶型設(shè)計從來不會拉胯的綠城這次拿出來誠意不足十分。
115㎡的橫廳邊戶，在一個剛改項目里面，115㎡做東西邊戶也是極少的，更是橫廳邊戶+2臥朝南，無論是采光面和空間利用率上都很nice，不過主臥暗衛(wèi)是個瑕疵；
123㎡的中間邊戶三面寬朝南，餐客南北雙陽臺通透，整個戶型及其方正，但是依舊沒有處理好暗衛(wèi)問題；
130㎡F戶型設(shè)計了甲板陽臺，美中不足是陽臺的寬度只有1.5米，雖然長度高達14米，但是實地寬度視覺上還是沒那么好，而且F戶型作為拼接邊戶，兩個衛(wèi)生間采光非常差，不過這個戶型的主臥真的挺大；
145㎡四房邊戶應(yīng)該是相比之下最完美的戶型，三面寬朝南，約8米長，1.9米寬的陽臺，每個房間的采光都極其完美，就連低層在白天不用開燈屋里也是明亮的。

誠園的位置得天獨厚，差一點點就是東區(qū)的人了，縱觀東區(qū)高鐵站附近，可選的新房有哪些？幸福里價格昂貴，海馬公園也是一路飆升，次一點的66公寓也一副不差錢的樣子，經(jīng)開板塊靠近東區(qū)的新房也寥寥無幾，福塔兩兄弟已經(jīng)結(jié)束而且位置更靠市區(qū)，所以說綠城誠園的大區(qū)域位置非常好，交通四通八達。小區(qū)域嘛仁者見仁智者見智，對面就是富士康，西側(cè)又有員工宿舍公寓的影響，在聚集的上下班時間還是比較吵鬧的。

人無完人，盤無完盤，誠園有自己的優(yōu)勢也有劣勢，就看你更看重哪一點，不過三少個人認為東區(qū)上班和經(jīng)開區(qū)上班的都可以考慮，目前項目內(nèi)部施工有序，絲毫沒有資金的壓力，11月交付的準現(xiàn)房，價格1.85-1.95之間，還是比開盤之初有點漲勢，所剩房源不算少，可選性較大，但是銷售中心已經(jīng)在佛系賣房，如果仍然不放心，那就等到交付后買現(xiàn)房反正也不差著半年了。(展開全部)

隨著萬象城住宅的銷售進入尾聲，華潤開始推商業(yè)部分的公寓了。華潤萬象城的核心就是商業(yè)組團，分為兩大塊。

第一大塊在北苑，是包含寫字樓和酒店的5D座以及18萬方的8層購物中心，這是整個萬象城的靈魂部分，可以視為萬象城的招牌產(chǎn)品，沒有購物中心和酒店，就稱不上萬象城。

第二大塊在南苑，主要是臨東風南路的兩棟超高層和商業(yè)街區(qū)部分。這是萬象城的肉身部分，可以視為現(xiàn)金流產(chǎn)品，沒有這大量可售的公寓和底商，也撐不起自持的購物中心和酒店。

5層的商業(yè)街區(qū)不用多說，和深圳萬象天地的商業(yè)街區(qū)，龍湖天街類似，但終歸是購物中心的配角，其實質(zhì)和萬達金街一樣，都是三代養(yǎng)一鋪的投資品。

下一階段主推的就是兩棟超高公寓，這么大體量的商業(yè)做成公寓，就是為了替代住宅，源源不斷產(chǎn)生銷售額。
其中南塔50層，高度200多米，定位空中別墅，和寶能蓮湖一品類似，主打三梯兩戶（是的，兩家用三個電梯，公攤應(yīng)該很大）的行政大平層，只有297平和328平四房。

西塔48層，高度195米，定位精品公寓，10梯15戶的回形結(jié)構(gòu)，戶型有61平一室一廳，84平一室兩廳，120平兩室兩廳，154平兩室兩廳，個人感覺是對標正弘麗汀公寓的，主打一個二代玩具。

可以看出，這兩棟公寓已經(jīng)完全舍棄了投資屬性，完全朝著自住的方向設(shè)計，但這種自住定位可能不是住宅那種日常居住，更像是周末轟趴的第二居所，就看鄭州的客群認不認了，個人感覺還是挺難賣的。

由此，鄭州的高端公寓已經(jīng)有東廣場的寶能、金融島的翡云、省府的華潤，形成三足鼎立的局面。(展開全部)

華潤潤園就是華潤琨瑜府的二期，不過，很奇怪，潤系列是高端改善的定位，用在這有點吹過頭了，也可能是后期還有低密地塊，要現(xiàn)在就開始往上拔調(diào)性。值得注意的是，相比琨瑜府是風和的爛攤子，潤園是華潤全新獨立自主設(shè)計的，再有啥不好也不能甩鍋了。

潤園本身脫離不了風和朗庭的天生缺陷，地塊很小，32畝，容積率卻高達5.99，戶型從90的大兩房到130平139平米四室都有，戶型雖然是華潤又重新自己設(shè)計的，但進深長面寬窄，功能布局不合理，畢竟容積率是硬傷啊?？偣?029戶，抵得上很多百畝大盤的戶數(shù)了，真夠擁擠的。其中1、3、5這三棟樓都是34層的高層住宅，均為兩個單元，梯戶比略高，基本是兩梯四戶拼三梯五戶，6號樓是27層高層，一個單元，四梯六戶，這種容積率下，梯戶比還好吧，起碼沒出現(xiàn)類似公寓密集的筒子樓，上下班坐電梯也不至于太擁擠。

潤園的交通優(yōu)勢明顯，金水西路、秦嶺路、農(nóng)業(yè)路高架都非常方便，去東區(qū)方便，但南面就是隴海鐵路，是項目最讓人詬病的一點，對于鐵路噪音，聽人說聽習慣了就好了，就當催眠。

既然號稱山水潤園，華潤自然是賦予了一些高級的配置的。
首先是大門，由金水路主干道引至約15米寬、5.5米高的酒店式落客主大門，可謂是大馬拉小車，排場給的足足的。
其次是景觀立意，在狹小的30畝地，分為一橫一豎兩大景觀軸，南北是禮序歸家軸線，東西是山水花園軸線，就看交付效果咋樣了。

總得來看，項目還是比較緊張局促的，即使有撐排場的賣點，但難掩小盤的本質(zhì)，因此是13500左右的實惠售價，剛需過渡的可以看看。(展開全部)

富田九鼎公館，管城回族區(qū)南三環(huán)與鄭尉路交叉口東南角。

富田折翼管南，高光不在。一個人飛的有多高，跌的就有多狠。

折翼一：本來想著富田帶著管南的房價一飛沖天，就像劉邦的一首寫的“鴻鵠高飛，一舉千里；羽翮已就，橫絕四?！?，誰知道飛到一半，價格就一路往下跌，跌的是爹媽都不認識。

5號院最早宣傳的是16500元/平方米，后來變成14500元/平方米，再后來變成13000元/平方米，現(xiàn)在只要11800元/平方米就能買，還能送一個車位。

你真的要是16500元/平方米買，現(xiàn)在一平方米虧5000塊錢，一套一百平方米的房子，五十萬已經(jīng)沒有了。

折翼二：縮水的品質(zhì)。

亞洲有四大邪術(shù)——韓國的整容術(shù)、日本的化妝術(shù)、泰國的變性術(shù)、中國的PS術(shù)，現(xiàn)在可以稱之為五大邪術(shù)，再加上一個開發(fā)商的宣傳術(shù)。

開發(fā)商的宣傳大法，真的是驚天地泣鬼神、鬼斧神工——地段偏僻——告別鬧市喧囂，獨享靜謐人生；剛有規(guī)劃——軌道交通在即；戶型很爛——個性化設(shè)計，稀缺絕版戶型；挖了小池塘——臨湖而居，演繹浪漫風情……

富田九鼎公館有交房的項目，我進去還瞅瞅，說實在話那個大門還是很氣派的，可惜的是大堂被租出去當了一個超市，大門口的樹也不錯，但是呢你要是仔細看，這個細節(jié)很粗糙，就像一個美女你遠看真的不錯，個子高挑，留著黑黑的長頭發(fā)，仔細一看滿臉都是痘印。

現(xiàn)在5號院的1號樓、2號樓、3號樓、4號樓、6號樓、8號樓都在銷售，銷售的面積有89平方米、97平方米、110平方米，單價是11800元/平方米。

最后的結(jié)論不建議購買。(展開全部)

對于鳳凰城的業(yè)主來說，最近有一個小小的但很實在的利好配套，位于碧桂園鳳凰城天薈鳳和苑東側(cè)的西流湖海鮮農(nóng)貿(mào)生活廣場將在7月1日開業(yè)，這個廣場是一棟五層的商業(yè)廣場，建筑面積約1萬方，其中1樓2樓為新型星級農(nóng)貿(mào)市場，三四五樓為社區(qū)配套，停車位1000個，市場攤位從水果蔬菜糧油到花店健身房理發(fā)店一應(yīng)俱全，目前出于招商階段。

比起整潔但物價貴不新鮮的超市，誰不想自己家旁邊有個種類齊全，生活氣息濃厚的農(nóng)貿(mào)市場呢？恭喜鳳凰城天薈的業(yè)主，下樓就能逛。

鳳凰城目前主推鳳祥苑的東邊5棟樓，尤以8號樓142平四室兩廳兩衛(wèi)為主，南向無遮擋，餐客一體的大客廳配上大陽臺，三個南向臥室全天采光，五一期間推出的限時98折優(yōu)惠應(yīng)該還有，西區(qū)改善客戶可以看一下。

二期天薈總占地121畝，分為鳳寧苑、鳳和苑、鳳祥苑三個園區(qū)，二期整體工程進度不快，鳳和苑4棟樓是剛剛主體結(jié)構(gòu)封頂，鳳寧苑4棟樓也是差不多封頂，而目前主推，體量最大的鳳祥苑則是主體完成在20%左右，任重道遠。

相比一期主打西流湖的生態(tài)資源，二期更靠西，離常西湖新區(qū)北部更近，因此，更依托新區(qū)的規(guī)劃資源，常西湖北區(qū)也確實有些實實在在的進展，除了萬達要運作紫韻城的商業(yè)綜合體，還要引進中國電子工程設(shè)計院華北區(qū)域總院、中訊郵電咨詢設(shè)計院科創(chuàng)研發(fā)基地項目落地。

目前中原區(qū)現(xiàn)房小區(qū)不少，比如匯泉西悅城、匯泉景悅城，碧桂園確實慢了點，不妨多對比看看。(展開全部)

你可能不知道，當你踏入售樓部的那一刻，有一個鏡頭正在拍攝，收錄下你的臉部，存到了硬盤。
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自從分銷大行其道以來，為了防止洗客，不少售樓部安裝了人臉識別系統(tǒng)。
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如果是自己去售樓處看房的話。當邁進售樓處大門的時候，臉就會被記錄下來，那么售樓處就會認定這個人是“自然到訪”客戶，不可以享受中介渠道的團購優(yōu)惠（當然，這個團購優(yōu)惠往往是經(jīng)紀人拿出自己的提成私下給客戶，無可厚非）。房企也省了給經(jīng)紀人的傭金。
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這種情況下，誰來保障看房者的隱私呢？要知道，人臉識別攝像頭和監(jiān)控攝像頭的外觀一樣，可以全程“無感”抓拍，看房者是不知道的。
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今年10月1日開始實施的《信息安全技術(shù)個人信息安全規(guī)范》（下稱“規(guī)范”），提供了詳細的操作指南：收集個人生物識別信息前，應(yīng)單獨向個人信息主體告知收集、使用個人生物識別信息的目的、方式和范圍，以及存儲時間等規(guī)則，并征得個人信息主體的明示同意。
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個人認為，各售樓部應(yīng)該樹立這個意識，不然人家看房者真告上法庭，開發(fā)商理虧的，因此，售樓部應(yīng)做以下幾點：

第一，? 在入口處樹立人臉識別公示牌。這和陽光公示一個道理，最起碼不能隱瞞。

第二，? 置業(yè)顧問接待時應(yīng)予以告知，并簽個告知協(xié)議須知什么的。

第三，? 人臉識別系統(tǒng)數(shù)據(jù)管理這塊得有專人負責，這東西一旦外流，后果可比電話號碼外流嚴重多了。
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對于看房者來說，也應(yīng)該樹立隱私意識，去售樓部時問問有沒這系統(tǒng)，電話客戶資源現(xiàn)在基本到處外流，說不定以后買賣人臉信息呢。
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說實話，人臉識別剛興起，關(guān)于這方面的灰色產(chǎn)業(yè)還不太明顯，但潘多拉的魔盒一旦打開，就守不住了。(展開全部)

老城區(qū)翹首以盼的鳳凰悅府終于入市啦，預(yù)計下周末對外開放，認籌，6月中旬開盤。

整體占地面積約67畝，如大家所講，分東西兩個苑。西苑為內(nèi)部TG，東苑3/4/9三棟樓拿出來賣。最小的戶型126㎡在西苑，東苑起步就是158㎡。

158㎡四室兩廳兩衛(wèi)分布于3/9兩棟樓上，中間戶和邊戶還不一樣，主要是書房位置有差異，其他差別不大。南向都是三開間，面寬12.4米。

188㎡四室兩廳三衛(wèi)分布在4號樓上面，面寬16.1米，雙套房設(shè)計，整體舒適性更偏向于臥室，客廳面寬不行，略小。

這個項目已經(jīng)是準現(xiàn)房，大部分建筑實物已經(jīng)呈現(xiàn)，后期維權(quán)概率會小一些。

大面積玻璃幕＋鋁板在老城區(qū)真是可遇不可求，連雅頌居這種3萬單價的樓盤也沒有做到。社區(qū)大堂也不錯，里面有業(yè)主會客廳、四點半學堂，健身房等。地下車庫采用水磨石，比環(huán)氧彩砂地坪成本更高，也更上檔次。

前兩個月去的時候景觀方面看著有點遜色，但也沒有最終交付，現(xiàn)在不好下定論。

外圍的話，周邊界面很難改變，鳳凰悅府絕對是鶴立雞群的存在。

現(xiàn)在對外說的價格在2萬左右，確實也不低，總價300萬起步，妥妥的改善置業(yè)群體。相對來講，員工內(nèi)購價格就香的多。不過，也都是以老員工領(lǐng)導為主，尤其是有過宇通鳳凰路廠區(qū)經(jīng)歷的老宇通人，也算是應(yīng)該的。反倒是之前被當做宿舍的綠都上悅城、上林府頻頻因低價殺入市場，屬實令人唏噓。(展開全部)

水投常綠壹號院，金水區(qū)景怡路北、賀莊新街東。

2019年年初的時候，河南水投拿下楊金片區(qū)一宗土地，位于楊金的景怡路北、賀莊新街東，使用權(quán)面積65510.54㎡，合約98.27畝，容積率是2.4，最終以低價成交，單價660.13萬元/畝，折合樓面價是4126元/平方米，該項目為賀莊村并城。

河南水投是啥單位呢？

河南水投土地開發(fā)有限公司背后是河南水利投資有限公司，河南水利投資有限公司的背后則是河南省人民zf，妥妥的國企。

常綠又是何許人也？

河南常綠集團置業(yè)有限公司是鷹城平頂山的一家房企，前身是1994年平頂山常綠建筑裝飾工程有限公司，正式組建于2006年，注冊資金為貳億元，擁有國家一級開發(fā)資質(zhì)，累計開發(fā)面積達到百余萬平方米，在平頂山有一定的知名度，在鄭州有一個常綠東風宸苑，2019年的時候南陽拿了一個地王，最后好像被收回了。

總而言之還是地市的小開發(fā)商。

水投常綠壹號院究竟做了一個啥產(chǎn)品？

規(guī)劃了16棟小高層，只有三種戶型，127平方米的三房、137平方米的四房、142平方米的四房，咱們對比一下現(xiàn)在楊金賣的最好的萬科的項目，主力戶型是130平方米和140平方米。

項目得北側(cè)是金城大道，南側(cè)和西側(cè)是小賀莊社區(qū)，楊金的優(yōu)勢是緊鄰北龍湖，劣勢就是楊金整體規(guī)劃差，安置小區(qū)、小開發(fā)商等等。

這個項目有啥優(yōu)勢呢？

最主要的優(yōu)勢就是安全吧，因為背后是水投，所以也是國企，安全性也是沒啥問題的，但是不要對項目品質(zhì)抱有過高的期待，這是因為自身的屬性決定的。(展開全部)

升龍棲樾府，鄭州市二七區(qū)航海路與嵩山路交會處東北角。

升龍在鄭州居然還有項目，該項目是位于二七區(qū)航海路與嵩山路交會處東北角，是升龍城的七期，拿地時間是11年，也就是12年前，樓面價算下來不到一千塊錢，真的是白菜價。該項目一共占地是88畝，規(guī)劃的是住宅+商業(yè)，一共是4棟住宅，3棟寫字樓，說一下開發(fā)商很雞賊的地方，這個地塊是住宅和商業(yè)在一起，容積率是7點多，然后呢開發(fā)商單獨把住宅給摘出來，容積率就變成了4點多了，戶型面積從64平方米-140平方米，梯戶比2T4戶，2T5戶.

項目得優(yōu)勢如下：

1、主城區(qū)。

該項目位于航海路與嵩山路交會處，升龍城開發(fā)的10年左右，所以周邊的配套一應(yīng)俱全，出行和購物都是非常便捷。

2、學校。

由于是配套成熟，周邊的學校也是應(yīng)有盡有，更重要的事簽約了隴西小學的分校，將來娃娃上學也是很方便。

優(yōu)勢說完咱們說說劣勢：

1、品牌。

升龍咱們不必多說了，原來的城改大戶，現(xiàn)在早已經(jīng)退出河南了，房子做的確實不中，所以能不買就不買。

2、戶型

因為容積率高，梯戶比，所以戶型設(shè)計的比較糟糕，我們以64平方米的兩室為例，戶型設(shè)計是一個長方形，也就是我們說的大面寬，小進深，兩個臥室都在北側(cè)，一個臥室的采光是西面采光，一個臥室的采光是北面采光，住起來體驗感非常糟糕。

為什么你會買，位置好加上便宜再加上首付分期，大部分貪圖便宜的人都會買，買完之后等著你的就是無盡的麻煩。(展開全部)

逸瓏居，金水區(qū)花園北路東、三全路南。

驚風飄白日，光景西馳流。

該項目的開發(fā)商河南富凱置業(yè)有限公司成立于2002年，拿地的時間是2004年，從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看三個自然人股東，分別是劉亞琴、郭燎原、高世勇，然后呢自身風險有15條，涉及訴訟是15個，這個位置現(xiàn)在看是真的不錯是一個香餑餑，20年前肯定荒蕪的不行，這個項目往北2公里連霍高速，往南2公里連霍高速，往東1公里是中州大道，總而言之位置算是不錯。

項目占地是30畝，容積率是2.49，規(guī)劃1棟25層的高層，1棟17層的高層，還有3棟洋房，一共是277戶，130平方米≦套型建筑面積≦150平方米的95戶，150平方米≦套型建筑面積≦180平方米的34戶，大于180平方米的100戶，你瞅瞅這戶型配比，大于130平方米的占比是82%，妥妥的改善的戶型。

咱們說說項目的優(yōu)勢：

1、位置。

這位置沒啥毛病，花園路與三全路，這位置也是寸土寸金，這樣的位置會越來越稀缺，怎么說都不為過吧。

2、容積率。

該項目的容積率只有2.5，這樣的位置至少是3.5，再高一點就是4了，再高一點就是五六，總之容積率也是非常稀缺的。

3、純粹的改善。

除了紫荊山的雅頌居之外，就屬這個是純粹的改善了，130平方米以上的戶型占比高達82%，而且還有稀缺的洋房的戶型。

劣勢：

1、開發(fā)商小。

河南富凱置業(yè)插過來查過去，只開發(fā)了一個項目，你指望一個新手，第一次搞房地產(chǎn)開發(fā)，就能把房子蓋的非常好，概率是非常低。

2、地塊小。

這個地塊只有30畝，景觀啥的就真的不用考慮了。(展開全部)

白沙學區(qū)神盤，銀榕居的施工已經(jīng)接近尾聲，所有棟樓外墻、窗戶基本完工，室內(nèi)方面，吊頂、地磚、墻磚也大半完工，新風空調(diào)安裝完成，園林景觀方面，大型喬木栽種完成，大概的園林樣子有了，目前還差小區(qū)大門、景觀小品、草皮等細節(jié)完善。

從項目層面來看，銀榕居基本穩(wěn)了，室內(nèi)裝修應(yīng)該不會差啥，該有的都得配齊，接下來主要看景觀完成度與宣傳的效果圖是否差距過大，畢竟當初大肆宣傳的山水比德，5000平中心園林等元素，是其賣2萬+的重要支撐，而景觀減配是開發(fā)商最喜歡的手段。

從外部層面來看，有一絲隱憂，很多業(yè)主是沖著銀榕居項目西側(cè)的河南省實驗學校東校區(qū)買的，這所學校號稱直屬校區(qū)，根正苗紅，嫡系人馬，和市區(qū)那些亂七八糟的掛羊頭賣*肉不是一回事，但是，這學校建到主體封頂后卻停工了，原來說的是預(yù)計2022年完工，2022年9月正式啟用。如果現(xiàn)在抓緊復工，業(yè)主還能趕上24年那波入學，如果拖著，那就不好說了。
就我所知，惠濟區(qū)、管城區(qū)等很多學校都是主體結(jié)構(gòu)完工后就停那了，停工時間一兩年的也有，歸根結(jié)底還是等錢。所以說，為了上學買房，千萬別卡著點，因為交房、開學的時間都是不靠譜的。

回到項目，即使到這個全兌現(xiàn)階段，銀榕居還是有不少房源在售，小區(qū)指標和戶型都不錯，但提價主要靠裝修和學校，溢價太高，買白沙的購房者能力還沒那么強，只能現(xiàn)房慢慢賣了，這項目有點像早期的亞新紫藤公館，都是超越市場的作品。(展開全部)

二七華僑城，堪稱二七區(qū)的配套驅(qū)動者，除了已建成的先鋒創(chuàng)意城市公園、160畝疊彩園、游客服務(wù)中心東側(cè)的童趣園，三號院東側(cè)的7000平米秘境探險樂園等。近期動靜較大的，一是大綠盒子文化藝術(shù)中心，即將在6月份開放，文化藝術(shù)中心已簽約愛妃堡、野*書店、丹尼斯全日鮮；二是金水河拓寬工程動工，這里算是泄洪區(qū)，將形成一個近800畝的金水湖。

華僑城的售樓部，儼然已經(jīng)成為遛娃圣地，打卡景點，就是房子賣的比較慢，現(xiàn)在主推三號院實景洋房，應(yīng)該說在二七區(qū)來看，整體品質(zhì)屬于中上，改善客戶可以看看。

建筑風格方面，采用深色，莊重大氣的新亞洲風格，我個人是欣賞不來的，其實華僑城可以選擇更明快的風格，以搭配整體輕松娛樂的配套，但交付效果質(zhì)感還行。

園林方面，趣味的景觀小品較多，純塑膠鋪設(shè)的兒童游樂區(qū)也比較用心。

室內(nèi)方面，入戶門采用4合一智能門鎖，這個目前基本標配了，室內(nèi)配置中央空調(diào)/地暖/新風系統(tǒng)；定制玄關(guān)柜，玄關(guān)配有人體感應(yīng)燈。
廚房臺面臺面擋水條設(shè)計，抽拉龍頭，櫥柜拉籃設(shè)計，
浴室地面四周導水槽、洗手盆側(cè)邊內(nèi)凹，洗手盆上方設(shè)置筒燈單獨照明，沐浴壁龕收納、頂部配置風暖浴霸。
別小看這些細節(jié)的裝修加分，你去裝修公司800一平的套餐不一定有這些，裝修公司也想不到這些細節(jié)，開發(fā)商雖然集采不一定用高品質(zhì)東西，但設(shè)計理念是碾壓主流裝修公司的。

實事求是的講，華僑城原岸3號院的這個143平實景洋房，就居住角度講是沒問題的，但據(jù)我觀察，二七新區(qū)、管南片區(qū)這類片區(qū)，改善客戶極度匱乏，還是剛需高層好賣，130的四房已經(jīng)是極限了。所以，剛需片區(qū)的改善產(chǎn)品真的只能孤芳自賞，慢慢消化。(展開全部)

華曦府最近熱度不低，一方面拜金橋紅旗所賜，另一方面北岸小高層可售房源已經(jīng)告急，現(xiàn)在瑞府受高壓線影響的4棟樓遲遲無法解決，鄭新科創(chuàng)新項目蘭溪府最快也要下半年才能入市。

開發(fā)商口碑雖然不在線，但與清華附中的曖昧關(guān)系又令人心心念念。學校方面，現(xiàn)在還沒定下來，大概率是學位制，雖然在往學區(qū)方面努力，但受制還是比較多。如果真是學區(qū)，但旁邊的中海云鼎湖居都夠相關(guān)部門喝一壺。

購房者關(guān)心的物業(yè)也沒定下來，畢竟這個也很重要。目前看電建物業(yè)的可能性不大，不然的話早就宣布了，應(yīng)該是想采用金橋自己的物業(yè)。現(xiàn)在的金橋西棠就面臨更換物業(yè)的情況，據(jù)說簽字可免物業(yè)費。

產(chǎn)品方面，外立面遜于瑞府，戶型優(yōu)于瑞府，園林景觀這些也看不到，吹牛逼誰都會，景觀示范區(qū)即使做再好也不能信。據(jù)說，精裝標準要高于瑞府，樣板間在月底會出來，到時候可以先比較下。

現(xiàn)在有兩個展廳，一個在熙地港，一個在龍湖里，人氣很旺，看房客戶絡(luò)繹不絕。

雖然金橋是一個劣勢，但大家也都清楚，考慮這個項目的自然也會把這個問題想清楚。

因為南岸還有一塊風水寶地，個人覺得北岸華曦府應(yīng)該不至于太拉胯。永威金橋風波，真實原因細節(jié)不得而知，但如果再傷一次購房者的心，真是可以不做房地產(chǎn)了，崔老板洗洗睡吧。(展開全部)