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現(xiàn)在鑫苑紫金府還是遠(yuǎn)洋瑞林宸章，或者是鑫苑遠(yuǎn)洋瑞林宸章？大概率是后者。
目前來看，項(xiàng)目公司的100%大股東是河南鑫苑廣晟置業(yè)有限公司，層層穿透下，最后的真正控股股東依然是鑫苑（中國）置業(yè)有限公司，還是鑫苑，而且遍觀其股權(quán)，并沒有遠(yuǎn)洋的影子。
但偏偏宸章這個名字，是遠(yuǎn)洋專屬，遠(yuǎn)洋旗下的樓盤，都是叫什么天瑞宸章，海璟宸章，四季宸章，廣陵宸章，大河宸章之類的。
所以，既然股權(quán)方面沒介入，大概率可能像招商、中海、龍湖那樣，遠(yuǎn)洋介入項(xiàng)目的方式是代建代管代銷，當(dāng)然只是猜測，還看項(xiàng)目官方消息了。

遠(yuǎn)洋和鑫苑的淵源已久。
早在2021年3月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與鑫苑集團(tuán)宣布，雙方將合作開發(fā)鄭州市二七區(qū)鐵三官廟等地塊項(xiàng)目。
對于鑫苑來說，早已英雄遲暮，一直業(yè)績不佳，現(xiàn)金流緊緊巴巴的，開發(fā)水平也就那樣吧。但勝在深耕鄭州，各方面關(guān)系熟絡(luò)，有土地資源。
對于遠(yuǎn)洋來說，入鄭以來一直不順利，在鄭州的項(xiàng)目三瓜兩棗，不溫不火。但勝在國企成分，資金雄厚，在一線城市發(fā)展的久，開發(fā)水平較高。

遠(yuǎn)洋介入鑫苑紫金府后，交付應(yīng)該沒啥問題，業(yè)主可以放心了。而遠(yuǎn)洋也可以借此盤打開局面了。
紫金府還是非常優(yōu)質(zhì)的，樓下500米就是花寨站地鐵口，距南三環(huán)地鐵也不算遠(yuǎn)，潛在的有一個規(guī)劃中的14號線在此換乘，鄭州人民醫(yī)院和鄭州八十三中等學(xué)校，直線距離都在1000米之內(nèi)，而且鑫苑前期交付了不少，周邊儼然成熟的主城區(qū)，所以這片還是很不錯的。
不過，這項(xiàng)目容積率較高，舒適度一般，遠(yuǎn)洋介入后還得考慮下售價問題，畢竟今時不如往日。(展開全部)

申泰中原印象，鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路與紅專路交會處。

一語成讖，該來的還是來了。

之前點(diǎn)評的時候說過：有多大的手，就端多大的碗。小手端大碗，端不穩(wěn)還容易把碗打碎，24年的1月份申泰中原印象終究還是迎來“國資”，金水控股進(jìn)駐申泰中原印象，10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價格接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營銷。

21年年底的時候：金水區(qū)韓寨村民過渡費(fèi)（6-8月）已經(jīng)三個月沒有發(fā)了，放在zf留言板上，總共拖欠了958萬元，之前我也多次說過——地市開發(fā)商+城改=炸彈（4個2），這樣的例子數(shù)不勝數(shù)，恒祥百悅城，美商龍湖一號等等；地市開發(fā)商+城改+樓市寒冬=N倍的炸彈（王炸，4個2）。

這個項(xiàng)目哪怕是中海接手也是一塊難啃的骨頭，6棟商品住宅、3棟安置房及數(shù)棟150米超高層建筑和100米平層公寓，戶型面積從80-147平方米，其中80平方米的戶型占比最多，剛需的定位。

1、容積率是真的高。地塊整體容積率是7.89，去掉商業(yè)，估計(jì)也得5以上，這個住起來是真的不舒服。

2、大體量的商業(yè)。寫字樓、公寓、集中商業(yè)，這些東西非常難賣，去化速度也是非常慢。

3、價格。中海兩字是有溢價的，但是這個地方也不好賣，首開的時候賣27000-28000，賣了幾十套，后來精裝改毛坯24000左右，去化依舊是困難。

從過往的經(jīng)驗(yàn)來看，中海善于打“巧戰(zhàn)”，就是拿凈地直接干，不知道這一次打硬仗會咋樣。(展開全部)

鄭州實(shí)地常春藤，滎陽沿黃快速路與天倫大道交會處向北1000米。

這個項(xiàng)目在思念果嶺附近，前一段時間也是來了一番“騷操作”，買鄭州一套房，送天津一套房，而且還免費(fèi)送戶口，真的是小刀扎屁眼——頭一次見，具體是個啥政策？

如果買一套實(shí)地常春藤87平方米的三室，送天一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5平方米的兩居室；如果買一套實(shí)地常春藤105平方米的三室，送天一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5平方米的兩居室；鄭州實(shí)地常春藤價格8000左右，正常首付，貸款下來之后就能贈送天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?，天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?020年就已經(jīng)交付了，完全不怕爛尾。

看完是不是很心動，8000塊錢一平，鄭州買一套，天津再送一套，還能弄個天津戶口，以后娃娃妥妥985/211，牢牢記住一句話：好東西基本不打折，凡事反常必有妖。

實(shí)際咋回事：

1、實(shí)地集團(tuán)。

這個實(shí)地集團(tuán)也是問題多多，百度搜索出來的結(jié)果是債務(wù)違約，多地項(xiàng)目停工，員工離職……這樣的開發(fā)商碰到不要碰。

2、鄭州實(shí)地常春藤

鄭州實(shí)地常春藤在思念果嶺附近，有碧桂園山河郡、融信江灣城，估計(jì)周邊二手房房價也就六千塊錢左右，但是這個項(xiàng)目賣8000左右，羊毛出在還是得出在客戶身上。

3、天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?

第一天津?qū)嵉睾Ｌ难胖奈恢迷趯氎?，這位置和鄭州與滎陽差不多，甚至更遠(yuǎn)，天津火車站到寶坻70多公里，鄭州火車站到滎陽30公里，這可以是多了一倍。

第二房價，這個區(qū)域的房價，二手房三千多的一大堆，還有不少的二千多。

第三關(guān)于教育，這個區(qū)域的教育也算是天津最弱的。

綜上所述，基本沒有啥便宜能占。(展開全部)

萬祥紫廬，經(jīng)開第四大街以東、經(jīng)南六路以南。

這個項(xiàng)目今天開盤，大致的價格如下高層1號樓（3T5）96、117平方米，14000-15000元/平方米，6號樓（2T2）小高層，128平方米16500起步，宣傳的是開發(fā)商在鶴壁11盤深耕，15年0逾期0降標(biāo)0負(fù)債，算是變相的宣傳，咱們再仔細(xì)看看這個項(xiàng)目：

33畝，容積率2.5，規(guī)劃7棟住宅，總共是451戶，一共是有6個面積段，96平方米、103平方米、115平方米、116平方米、128平方米和140平方米，這一次開的是1號樓和6號樓，開發(fā)商還是下了一些功夫，鋁板加晶彩石加金屬格柵，真的是闊氣，園林是采用帝王府院，造了一個大約150米寬的大門，不知道為啥總是感覺地市來的開發(fā)商總喜歡做大門，另一個大門做得不錯的開發(fā)商是大正水晶森林，七進(jìn)院落七重東方美境；也是甄選的一線品牌的墊底、甲級鋼木復(fù)合門、德爾堡品牌系統(tǒng)門窗等建材，物業(yè)方面選擇的萬科物業(yè)，把身上能加的屬性點(diǎn)。

位置既好又不好，有點(diǎn)像雞肋，食之無用，棄之可惜，雖然說是位于經(jīng)開區(qū)，而且是屬于老城區(qū)，相當(dāng)?shù)南∪?，但是位置在三環(huán)邊上，一路之隔就是黃金葉工廠，西側(cè)則是交通技師學(xué)院，北側(cè)是閱山公館，完全跟豪宅/改善沾不上邊。

學(xué)校方面是經(jīng)開外國語八一校區(qū)、經(jīng)開試驗(yàn)小學(xué)也算是學(xué)區(qū)房，增加了項(xiàng)目本身的附加價值。(展開全部)

鄭州市市區(qū)五區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東新區(qū)2024年第二批擬出讓清單正式發(fā)布，擬出讓時間：2024.8.21-2024.11.21.

這是又要土拍的節(jié)奏，盡管只有三塊，但個個大有來頭。

1、高新區(qū)國槐街南、銀屏路東，5.2289公頃，容積率2.5，綠化率35%，建筑高度80米，建筑密度25%，高新主城典型的王炸地塊，是正弘青云筑的二期，了解正弘青云筑、正弘?yún)R的高新土著都知道，這個區(qū)域是高新當(dāng)仁不讓的CBD，從位置到城市界面都首屈一指，周邊幾乎沒有新地塊供應(yīng)非常的稀缺，同時相比鄰居原來4.0以上的容積率這個地塊2.5的容積率真的非常的香，一經(jīng)推出，可能就是高新的天花板了。

只是國進(jìn)民退的大環(huán)境下，正弘是否還會將其囊入其中呢，拭目以待。

2、北龍湖南岸如意河?xùn)|二街南、九如路東，64.9畝，容積率1.7，建筑高度24米，龍湖南岸核心區(qū)域已經(jīng)好久沒有上新了，這也是典型的王炸地塊，南側(cè)為正弘瓴筑、永威上河院，西側(cè)為中海九號公館，周邊東運(yùn)河公園，盡管北龍湖的巔峰期已過，終于回歸了平靜，但這里依然是全省富人區(qū)的集聚地，誰勇于摘得這個地塊，相當(dāng)有看點(diǎn)。

3、相比以上的兩個王炸地塊，第三個地塊就顯得普通多了，雙湖科技城板塊的蓮花街南、創(chuàng)新大道東，83.2畝，容積率1.7，建筑高度36，綠化率30%，緊鄰蓮花街和創(chuàng)新大道兩條主干道，隔壁即為高新和錦蓮序，雙湖自然是沒有北龍湖的光環(huán)，也沒有高新主城的成熟配套和繁華，但這個地塊最大的優(yōu)勢在于有著北龍湖的容積率，只有1.7，且高度36米，典型的改善地塊，所以要么純小高層或者高低配，也是很有看點(diǎn)的。

底價出讓、溢價出讓或者是流拍都是樓市的一個關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，拭目以待。(展開全部)

龍居華府，科教園區(qū)龍沄路與鴻寶路交會處。

起了一個大早干了一個晚集龍居華府，現(xiàn)在楊金片區(qū)似乎競爭越來越激烈了，原來是無人問津，國企大佬紛紛入場，龍居華府入場真的很早，不過銷售也是比較墨跡。

現(xiàn)在是現(xiàn)房精裝修，145平方米，特價是19500X，而且是低首付，剩下的全部貸款，并且補(bǔ)貼9個月的月供，這樣的政策真的是很給力，記得之前是做過0首付；毛坯首付只需要10萬塊錢，精裝修只要30萬……從價格一次次的調(diào)整說明真的是賣得不好，隔壁萬林府直接低價橫掃楊金市場，有臥龍的地方，必有鳳雛。

項(xiàng)目總占地約400畝，總建面約135萬平方米，首期占地約66畝，建面約16萬平方米，容積率為2.5，距離北龍湖的直線距離大概1公里，交付方面外立面干掛石材弄的真是有模有樣，給點(diǎn)個贊；精裝方面梵蒂斯裝甲門、科勒衛(wèi)浴、老板煙機(jī)灶具、西門子洗碗機(jī)等等，也不錯，就是宣傳功夫比萬科差，吃虧，這就會出現(xiàn)一個情況，東西用得好，但是表現(xiàn)力差。

首先品牌方面確實(shí)差點(diǎn)意思，甚至說是墊底的，正弘比不過、萬科更是不用說，其他都是國字輩，也算是皇親國戚，龍居華府算是個庶民，這階級一下子就出來了，附近的正弘項(xiàng)目146XX起步，5萬塊就能網(wǎng)簽，預(yù)計(jì)是明年的七月份交房，而且一路之隔是金水實(shí)驗(yàn)小學(xué)，沒有對比就沒有傷害。

再說現(xiàn)房，楊金誰還不是一個現(xiàn)房銷售，大家都是現(xiàn)房，慢慢賣唄。(展開全部)

代建代銷盛行，招商、華潤都拓展了這個業(yè)務(wù)，而且已經(jīng)簽約了數(shù)個項(xiàng)目，中海作為央企也沒有拉下這個業(yè)務(wù)。

10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價格強(qiáng)勢接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營銷，中原印象在經(jīng)歷停擺數(shù)月、金水投資注資51%之后，終于得以正式的重生，這個項(xiàng)目現(xiàn)在幕后是申泰和金水投資，幕前是中海，中海確實(shí)是一個驚喜，這個盤的庫存還有很多，所以金水主城區(qū)又多了一個新盤。

不要再提周邊最近的萬科項(xiàng)目，二者雖然距離近，但定位和產(chǎn)品完全是兩個層次，彼此對對方構(gòu)不成什么威脅。

主體已經(jīng)起來接近封頂?shù)臓顟B(tài)，產(chǎn)品方面肯定是不能有變動了。6棟商品房住宅、3棟安置房、150米超高建筑及100米的平層公寓，但現(xiàn)在還只是剛開發(fā)到了商品房的階段，面積段80-127平，戶型基本上都是進(jìn)深長、面寬比較窄的設(shè)計(jì)，兩梯四戶，新中式風(fēng)格，宣傳的是精裝修，幾年前的項(xiàng)目放在現(xiàn)在玻璃幕簡約風(fēng)、一梯一戶電梯直接入戶的設(shè)計(jì)面前明顯有點(diǎn)落后了。另外容積率高，住宅被安置房和公寓圍合在中間，除了位置是個王炸，現(xiàn)在看起來實(shí)在太普通了。

中海大家都知道，央企，實(shí)力很強(qiáng)，在鄭州開發(fā)了了許多樓盤，按時交房沒問題，就是成本控制的有點(diǎn)嚴(yán)格，品質(zhì)口碑方面有點(diǎn)一般，不過項(xiàng)目幕后又有金水投資注資，變相給項(xiàng)目吃了一顆定心丸，按照項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)，可以直接按照準(zhǔn)現(xiàn)房來銷售。

重生之后再按照高價來賣就有點(diǎn)難了，可以學(xué)一下當(dāng)初信達(dá)接手天樾九章之后先來一波特價促銷。(展開全部)

白沙又要上新了，橫空出世來了個“錦桐居”，其實(shí)這也不能算是新盤，早在兩年前就公示過，只是進(jìn)度非常慢。

開發(fā)商鄭州宏升置業(yè)有限公司，在白沙開發(fā)過銀榕居，所以錦桐居與銀榕居師出同門，也就是兄弟盤了。

位于勤工路西、永昌路北，53畝，容積率2.49，規(guī)劃2棟27層高層、8棟9-11層小高層，總戶數(shù)702戶，高層兩梯四戶，洋房一梯兩戶，定位剛需+剛改，白沙的樓市現(xiàn)狀都很了解，這個時候上新真的是來添堵來了。

位置就是賈魯河南的核心區(qū)域了，隔壁是冠景上院，南側(cè)為龍王廟安置區(qū)，周邊有藍(lán)城江南里、藍(lán)城誠園和銀榕居等，實(shí)地去看位置只能算是很一般，因?yàn)橹苓吶藲夂蜕钆涮锥己芤话?，白沙的未來并沒有按照當(dāng)初的規(guī)劃路線走，隨著樓市的下行，這邊的價格動蕩影響還是很大的。

對于這個區(qū)域最重要的兩點(diǎn)是：

1、 地鐵8號線，宣傳了許久的地鐵應(yīng)該在年底前就可以開通，這個區(qū)域的站點(diǎn)是龍王廟站，完全可以覆蓋周邊幾個項(xiàng)目。雖然地鐵盤已經(jīng)不是什么稀缺資源，但8號線作為白沙片區(qū)唯一的一條地鐵線路，對于現(xiàn)在的白沙簡直就是雪中送炭。

2、 白沙這個區(qū)域的教育資源一直都是悲喜交加，喜的是省實(shí)驗(yàn)中學(xué)純正的分校區(qū)落地在此，悲的是在其他省實(shí)驗(yàn)都已投入使用之際，這個正統(tǒng)的省實(shí)驗(yàn)確落后了，希望中間不要再有什么變故，明年可以投入使用。

賈魯河南這一帶一旦省實(shí)驗(yàn)投入使用，這也將是周邊唯一的一所中學(xué)，周邊幾個項(xiàng)目也都在賭就近劃片原則可以直接劃進(jìn)去。錦桐居的距離還是有希望的。

但名校實(shí)在是太多，現(xiàn)在所謂的名校計(jì)劃也很難支撐所謂的高溢價。

洋房在白沙確實(shí)不多，但能不能買當(dāng)然還要看價格。(展開全部)

申泰中原印象迎來了第二個白衣騎士：中海

10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價格盤申泰·中原印象的建設(shè)、管理和營銷。此消息三少特意求證了一下中海的朋友，已經(jīng)實(shí)錘為真!

申泰中原印象年初剛迎來金水北區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)的入股（就是和豫發(fā)合作的那個平臺公司，太難了，到處救火~）搖身一變成為了國資控股的項(xiàng)目，但是馬上快一年了依舊沒什么大的改觀，大概率金水投資也感覺有點(diǎn)麻煩，于是乎金水投資接洽了開疆拓土的中海，相見恨晚得達(dá)成了代建協(xié)議。

最近鄭州的代建圈很熱鬧，招商、華潤、電建、龍湖這些房企的代建板塊都開始發(fā)力了，除了龍湖代建的是民企，其他的基本都是與地方平臺公司合作，但是顯而易見不可能純純代建，平臺公司也沒有那么多現(xiàn)金流，大概率也是有資金互助之類的協(xié)議，同為國央兄弟單位，這種互幫互助也屬于正常。

申泰實(shí)業(yè)起源于福建發(fā)家于洛陽，其實(shí)是標(biāo)準(zhǔn)的閩系房企，但是他進(jìn)入鄭州的時間太晚了，基本屬于49年入國軍，當(dāng)時三少就覺得申泰自己干基本就是人心不足蛇吞象，自己干一個市中心的城改項(xiàng)目利潤固然是非?？捎^的，但是房地產(chǎn)市場的發(fā)展和自身實(shí)力的錯判讓申泰一頭扎進(jìn)了泥潭，本身就是口罩期的項(xiàng)目熬走了對面的融創(chuàng)蘭園又迎來了萬科，自身的產(chǎn)品和實(shí)力又不被看好，恒大暴雷后業(yè)主們買房更加注重企業(yè)的口碑和實(shí)力，申泰更是難上加難，基本GG。

項(xiàng)目的位置確實(shí)很好，可謂得天獨(dú)厚，一條經(jīng)三路可謂金水核心區(qū)，周邊的項(xiàng)目融創(chuàng)蘭園、萬科、未來天奕哪個不是響當(dāng)當(dāng)?shù)拇嬖?，醫(yī)療、教育和各種配套都是城市的頂級存在，這些價值注定了樓盤的價格不會低，但是今非昔比，申泰當(dāng)年的傲慢已經(jīng)給自己挖了一個大坑，申泰當(dāng)時的戶型都是小面寬大進(jìn)深，這種戶型在2024年的現(xiàn)在基本屬于最菜的那一波，中海接手后大概率是要動一下規(guī)劃的，要不然接著申泰的做感覺市場回應(yīng)會很一般，雖然中海+金水投資給了托底能力，但是如今的買方市場，大眾買不買賬還要看后續(xù)的產(chǎn)品和配套，比如當(dāng)時吹噓的八中+緯五路二小，搞一點(diǎn)附加價值，會很有用；目前申泰、中海、金水投資三家在一個項(xiàng)目上玩轉(zhuǎn)，后續(xù)有沒有扯皮問題不好說，在中海沒有完全理順開門蓄客之前，還有很多事情要去辦，總歸市區(qū)核心區(qū)的項(xiàng)目盤活是一個很好的標(biāo)桿（市區(qū)就是比郊區(qū)有優(yōu)先級）。(展開全部)

隨著龍湖龍智造代建代管恒大云璽后期地塊，招商建管代建代管金水投資的楊金16號地，中海也迎來了自己的代建項(xiàng)目。
10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價格操盤申泰·中原印象的建設(shè)、管理和營銷。
自從2019年冰熊大廈高挑爆破后，申泰項(xiàng)目后續(xù)就啥也不啥了，扶不起來了，直到今年1月29日，金水投資集團(tuán)才接盤入股了51%。

中海接手還是挺令人意外的，因?yàn)橹泻４I(yè)務(wù)發(fā)展較晚，一直集中在長三角，珠三角和環(huán)京地區(qū)，申泰項(xiàng)目算是中原地區(qū)第一個，自然全司上下格外賣力，調(diào)兵遣將，聚集了全鄭州的精銳。

但是，不同于其他代建是從地塊開始的，申泰是個半拉子項(xiàng)目，只能照著原有規(guī)劃蓋，這直接決定了后期的銷售難度，之前有人吐槽，申泰除了賣個地段，啥價值都沒有，所以中海還是挺難的。

但反過來想，當(dāng)初的垃圾規(guī)劃，反而與旁邊萬科古翠隱秀形成了錯位競爭，80-127平，主打一個剛需走量。
此外還有學(xué)區(qū)，當(dāng)時宣傳的是簽約緯五路二小+八中，不過緯五路二小說的是能上但不敢像美盛教育港灣那樣簽到合同里，初中也是交房后看劃片，既然金水投資進(jìn)來了，不知道能不能協(xié)調(diào)一下？

但不管怎么樣，最后肯定還是要降價走量的，不能像當(dāng)初申泰那樣，又窮又橫硬賣，好在現(xiàn)在金融環(huán)境很好，項(xiàng)目復(fù)蘇的幾率還是挺大的。(展開全部)

這年頭，卷房屋品質(zhì)已經(jīng)不夠了，車位也卷起來了。
伴隨著天奕2棟樓即將年底交付，前段把200多個車位也推出了，號稱一天賣了7000萬，劃下來一個車位30多萬，夠一個剛需房的首付了。但到底有沒賣這么多車位，我是存疑的，一般市面上車位的去化率能達(dá)到50%算不錯，天奕的房子一共賣的還不知道有多少呢。當(dāng)然，一家買好幾個也可能。
有人會說，不就是停個車咋這么貴？豪宅的車位到底貴在哪？
一是尺寸夠豪，地庫中每一個柱間距內(nèi)只設(shè)計(jì)兩個車位，不再是傳統(tǒng)的三車位。標(biāo)準(zhǔn)車位2.7mX5.7m，比常規(guī)的車位尺度大了20公分。
二是品質(zhì)夠豪，主入口坡道花崗巖鋪地，大理石干掛墻面，星空穹頂加感應(yīng)氛圍燈。車道車位全鋁吊頂，配備裝飾級照明系統(tǒng)，消防管線全部隱藏。
三是配置夠豪，比常規(guī)車庫配置了地下景觀，休閑空間、高端會所，儼然是一個地下王國。但這種地下景觀能維持多久還真不好說。

單從地庫就能看出來，天奕的品質(zhì)是確實(shí)高，但高品質(zhì)能否抵消高密度的缺點(diǎn)呢？不好說。
目前鄭州主城區(qū)除北龍湖之外的批量豪宅項(xiàng)目，知名的有經(jīng)開和諧山河府，主打合院別墅和疊墅，還有鴻園的銀杏苑，主打疊墅，雖然配置可能沒天奕這么高端，但其有天有地，前后有院的低密舒適感，恐怕是天奕比不了的。
天奕作為鄭州第一個像樣的大平層項(xiàng)目，還是值得關(guān)注的，靜等交付吧。(展開全部)

碧桂園雙湖城，龍湖大道與雙湖大道交會處。

看了看上一次點(diǎn)評這個項(xiàng)目是去年7月份，這中間碧桂園經(jīng)歷了多少“波折”，像是王小波在《黃金時代》中說的：那一年我二十一歲，在我一生的黃金時代，我有好多奢望。我想愛，想吃，還想在一瞬間變成天上半明半暗的云，后來我才知道，生活是個緩慢受錘的過程，人一天天老下去，奢望也一天天消逝，最后變得像挨了錘的牛一樣。

現(xiàn)在高層32號樓，戶型面積是94平方米、115平方米、117平方米，成交價格是48XX-5500元/平方米，特價房只要4300元/平方米，一年之前的銷售價格是6200元/平方米，而且還送車位；洋房33號樓，戶型面積是140平方米，成交價格是65XX-7200元/平方米，洋房的價格倒是沒咋變化。

這個項(xiàng)目在南龍湖的存在感不高，斷斷續(xù)續(xù)一直賣了四五年，項(xiàng)目占地340畝，容積率是3.4，規(guī)劃21棟高層，12棟洋房，配套方面南龍湖的基本差不多，這個項(xiàng)目是正兒八經(jīng)的地鐵盤，一出門就是雙湖大道站。

關(guān)于碧桂園的房子，不建議、不建議、不建議，主要是房子蓋的品質(zhì)太差，房企過得很好的時候房子就很差，房企過得不好的時候，一定也是很差的。

關(guān)于在南龍湖買房，優(yōu)先考慮二手房，二手房基本沒有啥風(fēng)險，優(yōu)缺點(diǎn)都能看到，新房建議購買那些大牌的開發(fā)商，最好是擁有國企/央企的背景，不要貪圖小便宜。(展開全部)

康橋諸子廬，鄭東新區(qū)朝陽路與如意西路交匯西北。

結(jié)廬在人境，而無車馬喧；問君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏——康橋諸子廬5年時間跌跌撞撞終于交付了，幾百戶業(yè)主的心終于可以放下了?？禈蛟谶@個項(xiàng)目上也是花了一些心思，北龍湖，1.49的容積率，請了宋照青、李寶章、譚精忠、琚賓等多位大師，同時規(guī)劃的是169-270平方米的戶型，足以說明康橋的決心。

可惜天有不測風(fēng)云，沒有人知道未來會是如何，就像沒有人知道房地產(chǎn)政策會如何，有一個火雞效應(yīng)就是如此：在火雞飼養(yǎng)場里，一只火雞發(fā)現(xiàn)，每天上午9點(diǎn)鐘主人給它喂食。它并不馬上做出結(jié)論，而是慢慢觀察，一直收集了有關(guān)上午9點(diǎn)給它喂食這一事實(shí)的大量觀察證據(jù)：雨天和晴天，熱天和冷天，星期三和星期四，各種各樣的情況。最后，它得出了下面的結(jié)論：“主人總是在上午9點(diǎn)鐘給我喂食。”但是最終有一天主人來把火雞殺了！

康橋、正商、永威、建業(yè)等最終還是沒有“躲過”這一劫。

無論是對個人還是對企業(yè)都是非常深刻的教訓(xùn)，不要加杠桿，不要負(fù)債，正如巴菲特所說：汽車比賽的基本原則是，要想最先完成比賽，首先你必須完成比賽。毫無疑問，有些人通過使用借來的錢變得非常富有。可是，也有些人由于使用借來的錢卻變得非常貧窮。財務(wù)杠桿會讓人上癮。一旦從財務(wù)杠桿創(chuàng)造的奇跡中獲利，只有極少數(shù)人會退回到更加保守的負(fù)債比率。

正如我們在小學(xué)3年級就學(xué)過的，有些人在2008年的金融危機(jī)中又重新學(xué)習(xí)了一遍，任何一系列有利的數(shù)據(jù)，不管這些數(shù)據(jù)多么令人心動，只要乘以零，都會灰飛煙滅。

歷史告訴我們，即使是非常聰明的人，運(yùn)用財務(wù)杠桿產(chǎn)生的結(jié)果經(jīng)常是零。

不要過度負(fù)債，不要過度負(fù)債，不要過度負(fù)債。(展開全部)

又是一年開學(xué)季，鴻園終于等來了省實(shí)驗(yàn)的官宣，盡管去年已經(jīng)低調(diào)的招生了一屆，這個建了N多年的學(xué)校終于正式全面投入使用。

位于鴻園片區(qū)鴻苑路與鴻興路交叉口西北角，公辦學(xué)校，占地79畝，設(shè)置60個教學(xué)班，其中30個初中班，30個高中班，硬件設(shè)施一流，標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)高，北校區(qū)正式啟動將傳承省實(shí)驗(yàn)辦學(xué)理念和文化，打造省實(shí)驗(yàn)發(fā)展新高地，為省實(shí)驗(yàn)中學(xué)建成“科學(xué)+學(xué)術(shù)”型全國一流中學(xué)，成為全國基礎(chǔ)教育名校貢獻(xiàn)力量，今年秋季到北校區(qū)任教的教師均從文化路校區(qū)調(diào)配，足以看出領(lǐng)導(dǎo)對于北校區(qū)的重視，確實(shí)是省實(shí)驗(yàn)的純正血統(tǒng)，未來將于白沙的東校區(qū)、文化路校區(qū)共同形成一校三區(qū)。

省實(shí)驗(yàn)作為鄭州教育界有名的大三甲，最早高調(diào)官宣的分校區(qū)也只有白沙的東校區(qū)，鴻園這個一直都只是小道消息流出，沒想到最后居然來了個超車，鴻園真的翻身農(nóng)奴把歌唱，徹底摘掉了教育荒漠的這頂帽子，最大受益者當(dāng)屬于鴻園。

鴻園片區(qū)現(xiàn)在的教育資源小學(xué)主要有金水區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，優(yōu)勝路小學(xué)和緯五路一小，全是集團(tuán)化辦學(xué)，區(qū)域交房社區(qū)較少，這幾所學(xué)校完全可以滿足周邊教育需求，初中目前只有省實(shí)驗(yàn)以及天倫城的一中金水校區(qū)，一中金水校區(qū)的生源主要來自天倫城和任莊，省實(shí)驗(yàn)去年的劃片還是非常小范圍的，接下來距離較近的碧桂園、信達(dá)時代國著在周邊并沒有初中的情況下是不是也有希望直接劃進(jìn)去保證適齡學(xué)生順利入學(xué)呢。(展開全部)

時隔5年，康橋諸子廬終于迎來交付。這項(xiàng)目早期價位不菲，169平的均價4.5萬左右，215平的均價5.5萬左右，270平的均價6.5萬左右，這么貴還拖這么久交付，業(yè)主們不知作何感想。

好在交付還行，因?yàn)轫?xiàng)目為了營銷展示，景觀提前建了，效果圖落地的差不多了，所以即使后期康橋出了問題，能降本增效的地方不多了。
整體來看，園區(qū)的的綠植排布錯落有致，將中式園林的設(shè)計(jì)理念完美體現(xiàn)了，尤其是泰山腳下選植來的幾棵松樹，枝干虬曲，有種蒼勁的美感。此外，比較花錢的水景、硬景都全部打造出來了，比如大門采用了大面積輕盈的水晶磚，在康橋諸子廬大門處以及連廊，這種牛逼哄哄的水晶磚，使用了三萬余塊。

相比北龍湖其他項(xiàng)目，諸子廬有些小，但這也是他的優(yōu)勢，業(yè)主享有的社區(qū)資源更多了，284戶業(yè)主，可以享受2900余平的會所，像北龍湖很多樓盤都是五六百戶，但會所也就2000平，至于社區(qū)的其他配套，自然也會損耗更低。另外，諸子廬大多是獨(dú)棟單元，這比北龍湖很多大平板要舒服很多。

對于業(yè)主來說，交付時最關(guān)心的可能就是裝修的效果，諸子廬的精裝交付，使用的是美諾八件套，在當(dāng)時北龍湖最流行的五件套交付標(biāo)準(zhǔn)之外，多了蒸箱、洗衣機(jī)和烘干機(jī)，但具體裝修的細(xì)節(jié)，還是有待觀察的，很多北龍湖的業(yè)主，都看不慣開發(fā)商的批量裝修，有拆了重新自己裝的習(xí)慣。(展開全部)

近日，龍湖龍智造發(fā)布公告，攜手通派地產(chǎn)，代建代銷鄭州市中原區(qū)鄭政出【2024】19號地塊。

19號地就是恒大云璽后期地塊，具體位置在文化宮路東、洛河路南，約24.13畝，容積率2.5，建筑限高80米。10月10日，鄭政出〔2024〕19號地塊被尉氏縣通達(dá)置業(yè)有限公司以底價摘得，成交總價為24341萬，其中樓面價6053元一平，畝單價1009萬元一畝，溢價率0%。

通達(dá)置業(yè)就是通派地產(chǎn)，是個出身于南陽的老房企了，創(chuàng)立于2001年，累計(jì)開發(fā)面積100余萬平方米，連續(xù)被評為“南陽市優(yōu)秀企業(yè)”，和昌建在新鄉(xiāng)合作開發(fā)有通派昌建牧云臺，但低調(diào)潛行，鮮有很知名的項(xiàng)目，本次能一舉拿下云璽后期地塊，也可能是因?yàn)榈貕K不大，總價不高，但位置很好，風(fēng)險比較低吧。

目前周邊競品項(xiàng)目有中海時光之境和電建中原華曦府，都是大拿，通派靠自己肯定不行，所以選擇了龍湖代建。
隨著開發(fā)業(yè)務(wù)下滑，各知名房企都布局代建，2022年8月，龍湖集團(tuán)正式對外發(fā)布了全新智慧營造品牌——“龍湖龍智造”，之后便快速發(fā)展，僅僅今年上半年，新簽代建項(xiàng)目26個，已經(jīng)是全國代建行業(yè)4強(qiáng)。

但有一說一，龍湖地產(chǎn)在鄭州的項(xiàng)目品質(zhì)都一般，像龍湖熙上，龍湖天鉅，龍湖天宸原著等等，都只能說中等，不符合龍湖的高水準(zhǔn)。但龍湖的溢價還不錯，應(yīng)該都挺掙錢的。(展開全部)

鄭州2024年第二批擬出讓清單出爐。

第一宗，鄭政預(yù)出2024-21位于雙湖科技城，具體位置在蓮花街南、創(chuàng)新大道東。

地塊西側(cè)是北京積水潭醫(yī)院鄭州醫(yī)院，東側(cè)是高新和錦蓮序項(xiàng)目，
該地塊也就是原來和錦蓮序項(xiàng)目宣傳的三期地塊。

屬于新區(qū)板塊，所以周邊的配套相對一般，雙湖的環(huán)境很棒，城市界面很不錯，但短時間內(nèi)缺乏商業(yè)，沒有地鐵，學(xué)校也一般。

地塊周邊

土地基礎(chǔ)信息：

宗地面積5.5453公頃，約合83.2畝，容積率小于1.7，綠化率大于30%，建筑密度小于28%，建筑高度小于36米。

土地素質(zhì)非常優(yōu)質(zhì)，目前雙湖科技城在售的兩個項(xiàng)目，一路之隔的高新和錦蓮序2.49，雙湖的地王保億豫景晨園容積率1.99，雙湖科技城的住宅容積率再創(chuàng)新低，

地塊素質(zhì)甚至不比北龍湖差，小于1.7的容積率，完全可以做純洋房產(chǎn)品。(展開全部)

碧桂園云境，國基路北、柳林西路東。

這個項(xiàng)目居然到現(xiàn)在還有房子，14999就可以買到76平方米的兩房，15999就可以買到89平方米的三房，這個項(xiàng)目的戶型面積有76平方米、89平方米、115平方米、120平方米。

老規(guī)矩先說劣勢：最大的劣勢就是碧桂園，碧桂園在鄭州做這么多項(xiàng)目，沒有一個是“精品”項(xiàng)目，二手房沒有一個是能賣上價格的，根本沒有啥品質(zhì)可言，之前交房的項(xiàng)目都是各種各樣的問題，現(xiàn)在本身也是岌岌可危，項(xiàng)目也變成了保交房，碧桂園+精裝修+保交房，買完之后住進(jìn)去絕對是“尖叫”。

項(xiàng)目的優(yōu)勢也是很明顯：

1、價格。價格看著很香，14999就可以買到76平方米的兩房，15999就可以買到89平方米的三房，而且是精裝修，而且還是保交房。

2、位置。這個位置非常不錯，門口就是2號線和4號線（沙門村站），有了地鐵四通八達(dá)，到哪里都是可以的。

3、學(xué)校。家門口就是農(nóng)科路小學(xué)、鄭州八中，上學(xué)也是非常非常的便捷。

綜上所述，真不推薦這個項(xiàng)目，有時候便宜往往是最貴的，買房子不僅要考慮當(dāng)下的居住，還要考慮保值性（二手房交易），如果將來需要用錢，房子折價也不好賣，這就非常麻煩，金水北可以多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，有很多項(xiàng)目，開發(fā)商要比碧桂園好得多，品質(zhì)也要比碧桂園好得多，建議多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，多看看，多比較，千萬不要因?yàn)楸阋司拖率?，住起來的時候問題多多。(展開全部)