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現(xiàn)在鑫苑紫金府還是遠(yuǎn)洋瑞林宸章，或者是鑫苑遠(yuǎn)洋瑞林宸章？大概率是后者。
目前來(lái)看，項(xiàng)目公司的100%大股東是河南鑫苑廣晟置業(yè)有限公司，層層穿透下，最后的真正控股股東依然是鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司，還是鑫苑，而且遍觀(guān)其股權(quán)，并沒(méi)有遠(yuǎn)洋的影子。
但偏偏宸章這個(gè)名字，是遠(yuǎn)洋專(zhuān)屬，遠(yuǎn)洋旗下的樓盤(pán)，都是叫什么天瑞宸章，海璟宸章，四季宸章，廣陵宸章，大河宸章之類(lèi)的。
所以，既然股權(quán)方面沒(méi)介入，大概率可能像招商、中海、龍湖那樣，遠(yuǎn)洋介入項(xiàng)目的方式是代建代管代銷(xiāo)，當(dāng)然只是猜測(cè)，還看項(xiàng)目官方消息了。

遠(yuǎn)洋和鑫苑的淵源已久。
早在2021年3月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與鑫苑集團(tuán)宣布，雙方將合作開(kāi)發(fā)鄭州市二七區(qū)鐵三官?gòu)R等地塊項(xiàng)目。
對(duì)于鑫苑來(lái)說(shuō)，早已英雄遲暮，一直業(yè)績(jī)不佳，現(xiàn)金流緊緊巴巴的，開(kāi)發(fā)水平也就那樣吧。但勝在深耕鄭州，各方面關(guān)系熟絡(luò)，有土地資源。
對(duì)于遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)，入鄭以來(lái)一直不順利，在鄭州的項(xiàng)目三瓜兩棗，不溫不火。但勝在國(guó)企成分，資金雄厚，在一線(xiàn)城市發(fā)展的久，開(kāi)發(fā)水平較高。

遠(yuǎn)洋介入鑫苑紫金府后，交付應(yīng)該沒(méi)啥問(wèn)題，業(yè)主可以放心了。而遠(yuǎn)洋也可以借此盤(pán)打開(kāi)局面了。
紫金府還是非常優(yōu)質(zhì)的，樓下500米就是花寨站地鐵口，距南三環(huán)地鐵也不算遠(yuǎn)，潛在的有一個(gè)規(guī)劃中的14號(hào)線(xiàn)在此換乘，鄭州人民醫(yī)院和鄭州八十三中等學(xué)校，直線(xiàn)距離都在1000米之內(nèi)，而且鑫苑前期交付了不少，周邊儼然成熟的主城區(qū)，所以這片還是很不錯(cuò)的。
不過(guò)，這項(xiàng)目容積率較高，舒適度一般，遠(yuǎn)洋介入后還得考慮下售價(jià)問(wèn)題，畢竟今時(shí)不如往日。(展開(kāi)全部)

鄭州市市區(qū)五區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、鄭東新區(qū)2024年第二批擬出讓清單正式發(fā)布，擬出讓時(shí)間：2024.8.21-2024.11.21.

這是又要土拍的節(jié)奏，盡管只有三塊，但個(gè)個(gè)大有來(lái)頭。

1、高新區(qū)國(guó)槐街南、銀屏路東，5.2289公頃，容積率2.5，綠化率35%，建筑高度80米，建筑密度25%，高新主城典型的王炸地塊，是正弘青云筑的二期，了解正弘青云筑、正弘?yún)R的高新土著都知道，這個(gè)區(qū)域是高新當(dāng)仁不讓的CBD，從位置到城市界面都首屈一指，周邊幾乎沒(méi)有新地塊供應(yīng)非常的稀缺，同時(shí)相比鄰居原來(lái)4.0以上的容積率這個(gè)地塊2.5的容積率真的非常的香，一經(jīng)推出，可能就是高新的天花板了。

只是國(guó)進(jìn)民退的大環(huán)境下，正弘是否還會(huì)將其囊入其中呢，拭目以待。

2、北龍湖南岸如意河?xùn)|二街南、九如路東，64.9畝，容積率1.7，建筑高度24米，龍湖南岸核心區(qū)域已經(jīng)好久沒(méi)有上新了，這也是典型的王炸地塊，南側(cè)為正弘瓴筑、永威上河院，西側(cè)為中海九號(hào)公館，周邊東運(yùn)河公園，盡管北龍湖的巔峰期已過(guò)，終于回歸了平靜，但這里依然是全省富人區(qū)的集聚地，誰(shuí)勇于摘得這個(gè)地塊，相當(dāng)有看點(diǎn)。

3、相比以上的兩個(gè)王炸地塊，第三個(gè)地塊就顯得普通多了，雙湖科技城板塊的蓮花街南、創(chuàng)新大道東，83.2畝，容積率1.7，建筑高度36，綠化率30%，緊鄰蓮花街和創(chuàng)新大道兩條主干道，隔壁即為高新和錦蓮序，雙湖自然是沒(méi)有北龍湖的光環(huán)，也沒(méi)有高新主城的成熟配套和繁華，但這個(gè)地塊最大的優(yōu)勢(shì)在于有著北龍湖的容積率，只有1.7，且高度36米，典型的改善地塊，所以要么純小高層或者高低配，也是很有看點(diǎn)的。

底價(jià)出讓、溢價(jià)出讓或者是流拍都是樓市的一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，拭目以待。(展開(kāi)全部)

申泰中原印象，鄭州市金水區(qū)經(jīng)三路與紅專(zhuān)路交會(huì)處。

一語(yǔ)成讖，該來(lái)的還是來(lái)了。

之前點(diǎn)評(píng)的時(shí)候說(shuō)過(guò)：有多大的手，就端多大的碗。小手端大碗，端不穩(wěn)還容易把碗打碎，24年的1月份申泰中原印象終究還是迎來(lái)“國(guó)資”，金水控股進(jìn)駐申泰中原印象，10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營(yíng)銷(xiāo)。

21年年底的時(shí)候：金水區(qū)韓寨村民過(guò)渡費(fèi)（6-8月）已經(jīng)三個(gè)月沒(méi)有發(fā)了，放在zf留言板上，總共拖欠了958萬(wàn)元，之前我也多次說(shuō)過(guò)——地市開(kāi)發(fā)商+城改=炸彈（4個(gè)2），這樣的例子數(shù)不勝數(shù)，恒祥百悅城，美商龍湖一號(hào)等等；地市開(kāi)發(fā)商+城改+樓市寒冬=N倍的炸彈（王炸，4個(gè)2）。

這個(gè)項(xiàng)目哪怕是中海接手也是一塊難啃的骨頭，6棟商品住宅、3棟安置房及數(shù)棟150米超高層建筑和100米平層公寓，戶(hù)型面積從80-147平方米，其中80平方米的戶(hù)型占比最多，剛需的定位。

1、容積率是真的高。地塊整體容積率是7.89，去掉商業(yè)，估計(jì)也得5以上，這個(gè)住起來(lái)是真的不舒服。

2、大體量的商業(yè)。寫(xiě)字樓、公寓、集中商業(yè)，這些東西非常難賣(mài)，去化速度也是非常慢。

3、價(jià)格。中海兩字是有溢價(jià)的，但是這個(gè)地方也不好賣(mài)，首開(kāi)的時(shí)候賣(mài)27000-28000，賣(mài)了幾十套，后來(lái)精裝改毛坯24000左右，去化依舊是困難。

從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，中海善于打“巧戰(zhàn)”，就是拿凈地直接干，不知道這一次打硬仗會(huì)咋樣。(展開(kāi)全部)

鄭州實(shí)地常春藤，滎陽(yáng)沿黃快速路與天倫大道交會(huì)處向北1000米。

這個(gè)項(xiàng)目在思念果嶺附近，前一段時(shí)間也是來(lái)了一番“騷操作”，買(mǎi)鄭州一套房，送天津一套房，而且還免費(fèi)送戶(hù)口，真的是小刀扎屁眼——頭一次見(jiàn)，具體是個(gè)啥政策？

如果買(mǎi)一套實(shí)地常春藤87平方米的三室，送天一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5平方米的兩居室；如果買(mǎi)一套實(shí)地常春藤105平方米的三室，送天一套天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?5平方米的兩居室；鄭州實(shí)地常春藤價(jià)格8000左右，正常首付，貸款下來(lái)之后就能贈(zèng)送天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?，天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?020年就已經(jīng)交付了，完全不怕?tīng)€尾。

看完是不是很心動(dòng)，8000塊錢(qián)一平，鄭州買(mǎi)一套，天津再送一套，還能弄個(gè)天津戶(hù)口，以后娃娃妥妥985/211，牢牢記住一句話(huà)：好東西基本不打折，凡事反常必有妖。

實(shí)際咋回事：

1、實(shí)地集團(tuán)。

這個(gè)實(shí)地集團(tuán)也是問(wèn)題多多，百度搜索出來(lái)的結(jié)果是債務(wù)違約，多地項(xiàng)目停工，員工離職……這樣的開(kāi)發(fā)商碰到不要碰。

2、鄭州實(shí)地常春藤

鄭州實(shí)地常春藤在思念果嶺附近，有碧桂園山河郡、融信江灣城，估計(jì)周邊二手房房?jī)r(jià)也就六千塊錢(qián)左右，但是這個(gè)項(xiàng)目賣(mài)8000左右，羊毛出在還是得出在客戶(hù)身上。

3、天津?qū)嵉睾Ｌ难胖?

第一天津?qū)嵉睾Ｌ难胖奈恢迷趯氎?，這位置和鄭州與滎陽(yáng)差不多，甚至更遠(yuǎn)，天津火車(chē)站到寶坻70多公里，鄭州火車(chē)站到滎陽(yáng)30公里，這可以是多了一倍。

第二房?jī)r(jià)，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)，二手房三千多的一大堆，還有不少的二千多。

第三關(guān)于教育，這個(gè)區(qū)域的教育也算是天津最弱的。

綜上所述，基本沒(méi)有啥便宜能占。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)祥紫廬，經(jīng)開(kāi)第四大街以東、經(jīng)南六路以南。

這個(gè)項(xiàng)目今天開(kāi)盤(pán)，大致的價(jià)格如下高層1號(hào)樓（3T5）96、117平方米，14000-15000元/平方米，6號(hào)樓（2T2）小高層，128平方米16500起步，宣傳的是開(kāi)發(fā)商在鶴壁11盤(pán)深耕，15年0逾期0降標(biāo)0負(fù)債，算是變相的宣傳，咱們?cè)僮屑?xì)看看這個(gè)項(xiàng)目：

33畝，容積率2.5，規(guī)劃7棟住宅，總共是451戶(hù)，一共是有6個(gè)面積段，96平方米、103平方米、115平方米、116平方米、128平方米和140平方米，這一次開(kāi)的是1號(hào)樓和6號(hào)樓，開(kāi)發(fā)商還是下了一些功夫，鋁板加晶彩石加金屬格柵，真的是闊氣，園林是采用帝王府院，造了一個(gè)大約150米寬的大門(mén)，不知道為啥總是感覺(jué)地市來(lái)的開(kāi)發(fā)商總喜歡做大門(mén)，另一個(gè)大門(mén)做得不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商是大正水晶森林，七進(jìn)院落七重東方美境；也是甄選的一線(xiàn)品牌的墊底、甲級(jí)鋼木復(fù)合門(mén)、德?tīng)柋て放葡到y(tǒng)門(mén)窗等建材，物業(yè)方面選擇的萬(wàn)科物業(yè)，把身上能加的屬性點(diǎn)。

位置既好又不好，有點(diǎn)像雞肋，食之無(wú)用，棄之可惜，雖然說(shuō)是位于經(jīng)開(kāi)區(qū)，而且是屬于老城區(qū)，相當(dāng)?shù)南∪保俏恢迷谌h(huán)邊上，一路之隔就是黃金葉工廠(chǎng)，西側(cè)則是交通技師學(xué)院，北側(cè)是閱山公館，完全跟豪宅/改善沾不上邊。

學(xué)校方面是經(jīng)開(kāi)外國(guó)語(yǔ)八一校區(qū)、經(jīng)開(kāi)試驗(yàn)小學(xué)也算是學(xué)區(qū)房，增加了項(xiàng)目本身的附加價(jià)值。(展開(kāi)全部)

又是一年開(kāi)學(xué)季，鴻園終于等來(lái)了省實(shí)驗(yàn)的官宣，盡管去年已經(jīng)低調(diào)的招生了一屆，這個(gè)建了N多年的學(xué)校終于正式全面投入使用。

位于鴻園片區(qū)鴻苑路與鴻興路交叉口西北角，公辦學(xué)校，占地79畝，設(shè)置60個(gè)教學(xué)班，其中30個(gè)初中班，30個(gè)高中班，硬件設(shè)施一流，標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)高，北校區(qū)正式啟動(dòng)將傳承省實(shí)驗(yàn)辦學(xué)理念和文化，打造省實(shí)驗(yàn)發(fā)展新高地，為省實(shí)驗(yàn)中學(xué)建成“科學(xué)+學(xué)術(shù)”型全國(guó)一流中學(xué)，成為全國(guó)基礎(chǔ)教育名校貢獻(xiàn)力量，今年秋季到北校區(qū)任教的教師均從文化路校區(qū)調(diào)配，足以看出領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于北校區(qū)的重視，確實(shí)是省實(shí)驗(yàn)的純正血統(tǒng)，未來(lái)將于白沙的東校區(qū)、文化路校區(qū)共同形成一校三區(qū)。

省實(shí)驗(yàn)作為鄭州教育界有名的大三甲，最早高調(diào)官宣的分校區(qū)也只有白沙的東校區(qū)，鴻園這個(gè)一直都只是小道消息流出，沒(méi)想到最后居然來(lái)了個(gè)超車(chē)，鴻園真的翻身農(nóng)奴把歌唱，徹底摘掉了教育荒漠的這頂帽子，最大受益者當(dāng)屬于鴻園。

鴻園片區(qū)現(xiàn)在的教育資源小學(xué)主要有金水區(qū)第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，優(yōu)勝路小學(xué)和緯五路一小，全是集團(tuán)化辦學(xué)，區(qū)域交房社區(qū)較少，這幾所學(xué)校完全可以滿(mǎn)足周邊教育需求，初中目前只有省實(shí)驗(yàn)以及天倫城的一中金水校區(qū)，一中金水校區(qū)的生源主要來(lái)自天倫城和任莊，省實(shí)驗(yàn)去年的劃片還是非常小范圍的，接下來(lái)距離較近的碧桂園、信達(dá)時(shí)代國(guó)著在周邊并沒(méi)有初中的情況下是不是也有希望直接劃進(jìn)去保證適齡學(xué)生順利入學(xué)呢。(展開(kāi)全部)

龍居華府，科教園區(qū)龍沄路與鴻寶路交會(huì)處。

起了一個(gè)大早干了一個(gè)晚集龍居華府，現(xiàn)在楊金片區(qū)似乎競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈了，原來(lái)是無(wú)人問(wèn)津，國(guó)企大佬紛紛入場(chǎng)，龍居華府入場(chǎng)真的很早，不過(guò)銷(xiāo)售也是比較墨跡。

現(xiàn)在是現(xiàn)房精裝修，145平方米，特價(jià)是19500X，而且是低首付，剩下的全部貸款，并且補(bǔ)貼9個(gè)月的月供，這樣的政策真的是很給力，記得之前是做過(guò)0首付；毛坯首付只需要10萬(wàn)塊錢(qián)，精裝修只要30萬(wàn)……從價(jià)格一次次的調(diào)整說(shuō)明真的是賣(mài)得不好，隔壁萬(wàn)林府直接低價(jià)橫掃楊金市場(chǎng)，有臥龍的地方，必有鳳雛。

項(xiàng)目總占地約400畝，總建面約135萬(wàn)平方米，首期占地約66畝，建面約16萬(wàn)平方米，容積率為2.5，距離北龍湖的直線(xiàn)距離大概1公里，交付方面外立面干掛石材弄的真是有模有樣，給點(diǎn)個(gè)贊；精裝方面梵蒂斯裝甲門(mén)、科勒衛(wèi)浴、老板煙機(jī)灶具、西門(mén)子洗碗機(jī)等等，也不錯(cuò)，就是宣傳功夫比萬(wàn)科差，吃虧，這就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，東西用得好，但是表現(xiàn)力差。

首先品牌方面確實(shí)差點(diǎn)意思，甚至說(shuō)是墊底的，正弘比不過(guò)、萬(wàn)科更是不用說(shuō)，其他都是國(guó)字輩，也算是皇親國(guó)戚，龍居華府算是個(gè)庶民，這階級(jí)一下子就出來(lái)了，附近的正弘項(xiàng)目146XX起步，5萬(wàn)塊就能網(wǎng)簽，預(yù)計(jì)是明年的七月份交房，而且一路之隔是金水實(shí)驗(yàn)小學(xué)，沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。

再說(shuō)現(xiàn)房，楊金誰(shuí)還不是一個(gè)現(xiàn)房銷(xiāo)售，大家都是現(xiàn)房，慢慢賣(mài)唄。(展開(kāi)全部)

代建代銷(xiāo)盛行，招商、華潤(rùn)都拓展了這個(gè)業(yè)務(wù)，而且已經(jīng)簽約了數(shù)個(gè)項(xiàng)目，中海作為央企也沒(méi)有拉下這個(gè)業(yè)務(wù)。

10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格強(qiáng)勢(shì)接手申泰中原印象的建設(shè)、管理和營(yíng)銷(xiāo)，中原印象在經(jīng)歷停擺數(shù)月、金水投資注資51%之后，終于得以正式的重生，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在幕后是申泰和金水投資，幕前是中海，中海確實(shí)是一個(gè)驚喜，這個(gè)盤(pán)的庫(kù)存還有很多，所以金水主城區(qū)又多了一個(gè)新盤(pán)。

不要再提周邊最近的萬(wàn)科項(xiàng)目，二者雖然距離近，但定位和產(chǎn)品完全是兩個(gè)層次，彼此對(duì)對(duì)方構(gòu)不成什么威脅。

主體已經(jīng)起來(lái)接近封頂?shù)臓顟B(tài)，產(chǎn)品方面肯定是不能有變動(dòng)了。6棟商品房住宅、3棟安置房、150米超高建筑及100米的平層公寓，但現(xiàn)在還只是剛開(kāi)發(fā)到了商品房的階段，面積段80-127平，戶(hù)型基本上都是進(jìn)深長(zhǎng)、面寬比較窄的設(shè)計(jì)，兩梯四戶(hù)，新中式風(fēng)格，宣傳的是精裝修，幾年前的項(xiàng)目放在現(xiàn)在玻璃幕簡(jiǎn)約風(fēng)、一梯一戶(hù)電梯直接入戶(hù)的設(shè)計(jì)面前明顯有點(diǎn)落后了。另外容積率高，住宅被安置房和公寓圍合在中間，除了位置是個(gè)王炸，現(xiàn)在看起來(lái)實(shí)在太普通了。

中海大家都知道，央企，實(shí)力很強(qiáng)，在鄭州開(kāi)發(fā)了了許多樓盤(pán)，按時(shí)交房沒(méi)問(wèn)題，就是成本控制的有點(diǎn)嚴(yán)格，品質(zhì)口碑方面有點(diǎn)一般，不過(guò)項(xiàng)目幕后又有金水投資注資，變相給項(xiàng)目吃了一顆定心丸，按照項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)，可以直接按照準(zhǔn)現(xiàn)房來(lái)銷(xiāo)售。

重生之后再按照高價(jià)來(lái)賣(mài)就有點(diǎn)難了，可以學(xué)一下當(dāng)初信達(dá)接手天樾九章之后先來(lái)一波特價(jià)促銷(xiāo)。(展開(kāi)全部)

白沙又要上新了，橫空出世來(lái)了個(gè)“錦桐居”，其實(shí)這也不能算是新盤(pán)，早在兩年前就公示過(guò)，只是進(jìn)度非常慢。

開(kāi)發(fā)商鄭州宏升置業(yè)有限公司，在白沙開(kāi)發(fā)過(guò)銀榕居，所以錦桐居與銀榕居師出同門(mén)，也就是兄弟盤(pán)了。

位于勤工路西、永昌路北，53畝，容積率2.49，規(guī)劃2棟27層高層、8棟9-11層小高層，總戶(hù)數(shù)702戶(hù)，高層兩梯四戶(hù)，洋房一梯兩戶(hù)，定位剛需+剛改，白沙的樓市現(xiàn)狀都很了解，這個(gè)時(shí)候上新真的是來(lái)添堵來(lái)了。

位置就是賈魯河南的核心區(qū)域了，隔壁是冠景上院，南側(cè)為龍王廟安置區(qū)，周邊有藍(lán)城江南里、藍(lán)城誠(chéng)園和銀榕居等，實(shí)地去看位置只能算是很一般，因?yàn)橹苓吶藲夂蜕钆涮锥己芤话?，白沙的未?lái)并沒(méi)有按照當(dāng)初的規(guī)劃路線(xiàn)走，隨著樓市的下行，這邊的價(jià)格動(dòng)蕩影響還是很大的。

對(duì)于這個(gè)區(qū)域最重要的兩點(diǎn)是：

1、 地鐵8號(hào)線(xiàn)，宣傳了許久的地鐵應(yīng)該在年底前就可以開(kāi)通，這個(gè)區(qū)域的站點(diǎn)是龍王廟站，完全可以覆蓋周邊幾個(gè)項(xiàng)目。雖然地鐵盤(pán)已經(jīng)不是什么稀缺資源，但8號(hào)線(xiàn)作為白沙片區(qū)唯一的一條地鐵線(xiàn)路，對(duì)于現(xiàn)在的白沙簡(jiǎn)直就是雪中送炭。

2、 白沙這個(gè)區(qū)域的教育資源一直都是悲喜交加，喜的是省實(shí)驗(yàn)中學(xué)純正的分校區(qū)落地在此，悲的是在其他省實(shí)驗(yàn)都已投入使用之際，這個(gè)正統(tǒng)的省實(shí)驗(yàn)確落后了，希望中間不要再有什么變故，明年可以投入使用。

賈魯河南這一帶一旦省實(shí)驗(yàn)投入使用，這也將是周邊唯一的一所中學(xué)，周邊幾個(gè)項(xiàng)目也都在賭就近劃片原則可以直接劃進(jìn)去。錦桐居的距離還是有希望的。

但名校實(shí)在是太多，現(xiàn)在所謂的名校計(jì)劃也很難支撐所謂的高溢價(jià)。

洋房在白沙確實(shí)不多，但能不能買(mǎi)當(dāng)然還要看價(jià)格。(展開(kāi)全部)

申泰中原印象迎來(lái)了第二個(gè)白衣騎士：中海

10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格盤(pán)申泰·中原印象的建設(shè)、管理和營(yíng)銷(xiāo)。此消息三少特意求證了一下中海的朋友，已經(jīng)實(shí)錘為真!

申泰中原印象年初剛迎來(lái)金水北區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)的入股（就是和豫發(fā)合作的那個(gè)平臺(tái)公司，太難了，到處救火~）搖身一變成為了國(guó)資控股的項(xiàng)目，但是馬上快一年了依舊沒(méi)什么大的改觀(guān)，大概率金水投資也感覺(jué)有點(diǎn)麻煩，于是乎金水投資接洽了開(kāi)疆拓土的中海，相見(jiàn)恨晚得達(dá)成了代建協(xié)議。

最近鄭州的代建圈很熱鬧，招商、華潤(rùn)、電建、龍湖這些房企的代建板塊都開(kāi)始發(fā)力了，除了龍湖代建的是民企，其他的基本都是與地方平臺(tái)公司合作，但是顯而易見(jiàn)不可能純純代建，平臺(tái)公司也沒(méi)有那么多現(xiàn)金流，大概率也是有資金互助之類(lèi)的協(xié)議，同為國(guó)央兄弟單位，這種互幫互助也屬于正常。

申泰實(shí)業(yè)起源于福建發(fā)家于洛陽(yáng)，其實(shí)是標(biāo)準(zhǔn)的閩系房企，但是他進(jìn)入鄭州的時(shí)間太晚了，基本屬于49年入國(guó)軍，當(dāng)時(shí)三少就覺(jué)得申泰自己干基本就是人心不足蛇吞象，自己干一個(gè)市中心的城改項(xiàng)目利潤(rùn)固然是非?？捎^(guān)的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和自身實(shí)力的錯(cuò)判讓申泰一頭扎進(jìn)了泥潭，本身就是口罩期的項(xiàng)目熬走了對(duì)面的融創(chuàng)蘭園又迎來(lái)了萬(wàn)科，自身的產(chǎn)品和實(shí)力又不被看好，恒大暴雷后業(yè)主們買(mǎi)房更加注重企業(yè)的口碑和實(shí)力，申泰更是難上加難，基本GG。

項(xiàng)目的位置確實(shí)很好，可謂得天獨(dú)厚，一條經(jīng)三路可謂金水核心區(qū)，周邊的項(xiàng)目融創(chuàng)蘭園、萬(wàn)科、未來(lái)天奕哪個(gè)不是響當(dāng)當(dāng)?shù)拇嬖?，醫(yī)療、教育和各種配套都是城市的頂級(jí)存在，這些價(jià)值注定了樓盤(pán)的價(jià)格不會(huì)低，但是今非昔比，申泰當(dāng)年的傲慢已經(jīng)給自己挖了一個(gè)大坑，申泰當(dāng)時(shí)的戶(hù)型都是小面寬大進(jìn)深，這種戶(hù)型在2024年的現(xiàn)在基本屬于最菜的那一波，中海接手后大概率是要?jiǎng)右幌乱?guī)劃的，要不然接著申泰的做感覺(jué)市場(chǎng)回應(yīng)會(huì)很一般，雖然中海+金水投資給了托底能力，但是如今的買(mǎi)方市場(chǎng)，大眾買(mǎi)不買(mǎi)賬還要看后續(xù)的產(chǎn)品和配套，比如當(dāng)時(shí)吹噓的八中+緯五路二小，搞一點(diǎn)附加價(jià)值，會(huì)很有用；目前申泰、中海、金水投資三家在一個(gè)項(xiàng)目上玩轉(zhuǎn)，后續(xù)有沒(méi)有扯皮問(wèn)題不好說(shuō)，在中海沒(méi)有完全理順開(kāi)門(mén)蓄客之前，還有很多事情要去辦，總歸市區(qū)核心區(qū)的項(xiàng)目盤(pán)活是一個(gè)很好的標(biāo)桿（市區(qū)就是比郊區(qū)有優(yōu)先級(jí)）。(展開(kāi)全部)

隨著龍湖龍智造代建代管恒大云璽后期地塊，招商建管代建代管金水投資的楊金16號(hào)地，中海也迎來(lái)了自己的代建項(xiàng)目。
10月21日，中海建設(shè)正式以1.06億的代建價(jià)格操盤(pán)申泰·中原印象的建設(shè)、管理和營(yíng)銷(xiāo)。
自從2019年冰熊大廈高挑爆破后，申泰項(xiàng)目后續(xù)就啥也不啥了，扶不起來(lái)了，直到今年1月29日，金水投資集團(tuán)才接盤(pán)入股了51%。

中海接手還是挺令人意外的，因?yàn)橹泻４I(yè)務(wù)發(fā)展較晚，一直集中在長(zhǎng)三角，珠三角和環(huán)京地區(qū)，申泰項(xiàng)目算是中原地區(qū)第一個(gè)，自然全司上下格外賣(mài)力，調(diào)兵遣將，聚集了全鄭州的精銳。

但是，不同于其他代建是從地塊開(kāi)始的，申泰是個(gè)半拉子項(xiàng)目，只能照著原有規(guī)劃蓋，這直接決定了后期的銷(xiāo)售難度，之前有人吐槽，申泰除了賣(mài)個(gè)地段，啥價(jià)值都沒(méi)有，所以中海還是挺難的。

但反過(guò)來(lái)想，當(dāng)初的垃圾規(guī)劃，反而與旁邊萬(wàn)科古翠隱秀形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，80-127平，主打一個(gè)剛需走量。
此外還有學(xué)區(qū)，當(dāng)時(shí)宣傳的是簽約緯五路二小+八中，不過(guò)緯五路二小說(shuō)的是能上但不敢像美盛教育港灣那樣簽到合同里，初中也是交房后看劃片，既然金水投資進(jìn)來(lái)了，不知道能不能協(xié)調(diào)一下？

但不管怎么樣，最后肯定還是要降價(jià)走量的，不能像當(dāng)初申泰那樣，又窮又橫硬賣(mài)，好在現(xiàn)在金融環(huán)境很好，項(xiàng)目復(fù)蘇的幾率還是挺大的。(展開(kāi)全部)

這年頭，卷房屋品質(zhì)已經(jīng)不夠了，車(chē)位也卷起來(lái)了。
伴隨著天奕2棟樓即將年底交付，前段把200多個(gè)車(chē)位也推出了，號(hào)稱(chēng)一天賣(mài)了7000萬(wàn)，劃下來(lái)一個(gè)車(chē)位30多萬(wàn)，夠一個(gè)剛需房的首付了。但到底有沒(méi)賣(mài)這么多車(chē)位，我是存疑的，一般市面上車(chē)位的去化率能達(dá)到50%算不錯(cuò)，天奕的房子一共賣(mài)的還不知道有多少呢。當(dāng)然，一家買(mǎi)好幾個(gè)也可能。
有人會(huì)說(shuō)，不就是停個(gè)車(chē)咋這么貴？豪宅的車(chē)位到底貴在哪？
一是尺寸夠豪，地庫(kù)中每一個(gè)柱間距內(nèi)只設(shè)計(jì)兩個(gè)車(chē)位，不再是傳統(tǒng)的三車(chē)位。標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位2.7mX5.7m，比常規(guī)的車(chē)位尺度大了20公分。
二是品質(zhì)夠豪，主入口坡道花崗巖鋪地，大理石干掛墻面，星空穹頂加感應(yīng)氛圍燈。車(chē)道車(chē)位全鋁吊頂，配備裝飾級(jí)照明系統(tǒng)，消防管線(xiàn)全部隱藏。
三是配置夠豪，比常規(guī)車(chē)庫(kù)配置了地下景觀(guān)，休閑空間、高端會(huì)所，儼然是一個(gè)地下王國(guó)。但這種地下景觀(guān)能維持多久還真不好說(shuō)。

單從地庫(kù)就能看出來(lái)，天奕的品質(zhì)是確實(shí)高，但高品質(zhì)能否抵消高密度的缺點(diǎn)呢？不好說(shuō)。
目前鄭州主城區(qū)除北龍湖之外的批量豪宅項(xiàng)目，知名的有經(jīng)開(kāi)和諧山河府，主打合院別墅和疊墅，還有鴻園的銀杏苑，主打疊墅，雖然配置可能沒(méi)天奕這么高端，但其有天有地，前后有院的低密舒適感，恐怕是天奕比不了的。
天奕作為鄭州第一個(gè)像樣的大平層項(xiàng)目，還是值得關(guān)注的，靜等交付吧。(展開(kāi)全部)

碧桂園雙湖城，龍湖大道與雙湖大道交會(huì)處。

看了看上一次點(diǎn)評(píng)這個(gè)項(xiàng)目是去年7月份，這中間碧桂園經(jīng)歷了多少“波折”，像是王小波在《黃金時(shí)代》中說(shuō)的：那一年我二十一歲，在我一生的黃金時(shí)代，我有好多奢望。我想愛(ài)，想吃，還想在一瞬間變成天上半明半暗的云，后來(lái)我才知道，生活是個(gè)緩慢受錘的過(guò)程，人一天天老下去，奢望也一天天消逝，最后變得像挨了錘的牛一樣。

現(xiàn)在高層32號(hào)樓，戶(hù)型面積是94平方米、115平方米、117平方米，成交價(jià)格是48XX-5500元/平方米，特價(jià)房只要4300元/平方米，一年之前的銷(xiāo)售價(jià)格是6200元/平方米，而且還送車(chē)位；洋房33號(hào)樓，戶(hù)型面積是140平方米，成交價(jià)格是65XX-7200元/平方米，洋房的價(jià)格倒是沒(méi)咋變化。

這個(gè)項(xiàng)目在南龍湖的存在感不高，斷斷續(xù)續(xù)一直賣(mài)了四五年，項(xiàng)目占地340畝，容積率是3.4，規(guī)劃21棟高層，12棟洋房，配套方面南龍湖的基本差不多，這個(gè)項(xiàng)目是正兒八經(jīng)的地鐵盤(pán)，一出門(mén)就是雙湖大道站。

關(guān)于碧桂園的房子，不建議、不建議、不建議，主要是房子蓋的品質(zhì)太差，房企過(guò)得很好的時(shí)候房子就很差，房企過(guò)得不好的時(shí)候，一定也是很差的。

關(guān)于在南龍湖買(mǎi)房，優(yōu)先考慮二手房，二手房基本沒(méi)有啥風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)缺點(diǎn)都能看到，新房建議購(gòu)買(mǎi)那些大牌的開(kāi)發(fā)商，最好是擁有國(guó)企/央企的背景，不要貪圖小便宜。(展開(kāi)全部)

主城區(qū)橫空出世一個(gè)項(xiàng)目。

也就是河南賓館城市更新項(xiàng)目，該項(xiàng)目是位于優(yōu)勝南路、防疫路、健康路、金水路圍合區(qū)域，面積約9.5公頃?？偼顿Y額約8.82億元，實(shí)施主體為河南中州城市更新開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司。

河南賓館的歷史真的是很早很早，1954年建成，曾經(jīng)是鄭州最高檔的賓館，每個(gè)房間都有暖氣，大堂為水磨石地面，甲等房里都有衛(wèi)生間，地面為打蠟的化學(xué)地板，走廊里都鋪有地毯，接待過(guò)兩次毛主席，現(xiàn)在則是完全沒(méi)落了。

河南中州城市更新開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司是什么來(lái)頭？背后有兩個(gè)大股東，一個(gè)是河南賓館，持股比例是85%，另一個(gè)則是河南省城市更新建設(shè)公司，持股比例是15%，妥妥的根正苗紅。

位置真的是好的沒(méi)話(huà)說(shuō)，金水路北、優(yōu)勝路南，旁邊還有鄭州七中和優(yōu)勝路小學(xué)，金水路南側(cè)就是人民公園，距離雅頌居只有5公里左右，規(guī)劃了3棟住宅，這位置可以對(duì)標(biāo)一下雅頌居，目前天下城的二手房在兩萬(wàn)多塊錢(qián)。

雅頌居那塊地放了差不多十年時(shí)間，也是只有三棟住宅，一共是500多戶(hù)，戶(hù)型面積從127-226平方米，全部都是大平層，我們也見(jiàn)識(shí)到“old money”的巨大的購(gòu)買(mǎi)力，這些地方藏了很多老錢(qián)，這個(gè)項(xiàng)目可以參照雅頌居，無(wú)論是定價(jià)，還是價(jià)格。這種項(xiàng)目是非常稀缺的，賣(mài)一套少一套，有錢(qián)買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，沒(méi)啥毛病，因?yàn)檫@個(gè)地方也不可能多供應(yīng)土地。(展開(kāi)全部)

康橋諸子廬，鄭東新區(qū)朝陽(yáng)路與如意西路交匯西北。

結(jié)廬在人境，而無(wú)車(chē)馬喧；問(wèn)君何能爾，心遠(yuǎn)地自偏——康橋諸子廬5年時(shí)間跌跌撞撞終于交付了，幾百戶(hù)業(yè)主的心終于可以放下了?？禈蛟谶@個(gè)項(xiàng)目上也是花了一些心思，北龍湖，1.49的容積率，請(qǐng)了宋照青、李寶章、譚精忠、琚賓等多位大師，同時(shí)規(guī)劃的是169-270平方米的戶(hù)型，足以說(shuō)明康橋的決心。

可惜天有不測(cè)風(fēng)云，沒(méi)有人知道未來(lái)會(huì)是如何，就像沒(méi)有人知道房地產(chǎn)政策會(huì)如何，有一個(gè)火雞效應(yīng)就是如此：在火雞飼養(yǎng)場(chǎng)里，一只火雞發(fā)現(xiàn)，每天上午9點(diǎn)鐘主人給它喂食。它并不馬上做出結(jié)論，而是慢慢觀(guān)察，一直收集了有關(guān)上午9點(diǎn)給它喂食這一事實(shí)的大量觀(guān)察證據(jù)：雨天和晴天，熱天和冷天，星期三和星期四，各種各樣的情況。最后，它得出了下面的結(jié)論：“主人總是在上午9點(diǎn)鐘給我喂食。”但是最終有一天主人來(lái)把火雞殺了！

康橋、正商、永威、建業(yè)等最終還是沒(méi)有“躲過(guò)”這一劫。

無(wú)論是對(duì)個(gè)人還是對(duì)企業(yè)都是非常深刻的教訓(xùn)，不要加杠桿，不要負(fù)債，正如巴菲特所說(shuō)：汽車(chē)比賽的基本原則是，要想最先完成比賽，首先你必須完成比賽。毫無(wú)疑問(wèn)，有些人通過(guò)使用借來(lái)的錢(qián)變得非常富有。可是，也有些人由于使用借來(lái)的錢(qián)卻變得非常貧窮。財(cái)務(wù)杠桿會(huì)讓人上癮。一旦從財(cái)務(wù)杠桿創(chuàng)造的奇跡中獲利，只有極少數(shù)人會(huì)退回到更加保守的負(fù)債比率。

正如我們?cè)谛W(xué)3年級(jí)就學(xué)過(guò)的，有些人在2008年的金融危機(jī)中又重新學(xué)習(xí)了一遍，任何一系列有利的數(shù)據(jù)，不管這些數(shù)據(jù)多么令人心動(dòng)，只要乘以零，都會(huì)灰飛煙滅。

歷史告訴我們，即使是非常聰明的人，運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生的結(jié)果經(jīng)常是零。

不要過(guò)度負(fù)債，不要過(guò)度負(fù)債，不要過(guò)度負(fù)債。(展開(kāi)全部)

時(shí)隔5年，康橋諸子廬終于迎來(lái)交付。這項(xiàng)目早期價(jià)位不菲，169平的均價(jià)4.5萬(wàn)左右，215平的均價(jià)5.5萬(wàn)左右，270平的均價(jià)6.5萬(wàn)左右，這么貴還拖這么久交付，業(yè)主們不知作何感想。

好在交付還行，因?yàn)轫?xiàng)目為了營(yíng)銷(xiāo)展示，景觀(guān)提前建了，效果圖落地的差不多了，所以即使后期康橋出了問(wèn)題，能降本增效的地方不多了。
整體來(lái)看，園區(qū)的的綠植排布錯(cuò)落有致，將中式園林的設(shè)計(jì)理念完美體現(xiàn)了，尤其是泰山腳下選植來(lái)的幾棵松樹(shù)，枝干虬曲，有種蒼勁的美感。此外，比較花錢(qián)的水景、硬景都全部打造出來(lái)了，比如大門(mén)采用了大面積輕盈的水晶磚，在康橋諸子廬大門(mén)處以及連廊，這種牛逼哄哄的水晶磚，使用了三萬(wàn)余塊。

相比北龍湖其他項(xiàng)目，諸子廬有些小，但這也是他的優(yōu)勢(shì)，業(yè)主享有的社區(qū)資源更多了，284戶(hù)業(yè)主，可以享受2900余平的會(huì)所，像北龍湖很多樓盤(pán)都是五六百戶(hù)，但會(huì)所也就2000平，至于社區(qū)的其他配套，自然也會(huì)損耗更低。另外，諸子廬大多是獨(dú)棟單元，這比北龍湖很多大平板要舒服很多。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，交付時(shí)最關(guān)心的可能就是裝修的效果，諸子廬的精裝交付，使用的是美諾八件套，在當(dāng)時(shí)北龍湖最流行的五件套交付標(biāo)準(zhǔn)之外，多了蒸箱、洗衣機(jī)和烘干機(jī)，但具體裝修的細(xì)節(jié)，還是有待觀(guān)察的，很多北龍湖的業(yè)主，都看不慣開(kāi)發(fā)商的批量裝修，有拆了重新自己裝的習(xí)慣。(展開(kāi)全部)

近日，龍湖龍智造發(fā)布公告，攜手通派地產(chǎn)，代建代銷(xiāo)鄭州市中原區(qū)鄭政出【2024】19號(hào)地塊。

19號(hào)地就是恒大云璽后期地塊，具體位置在文化宮路東、洛河路南，約24.13畝，容積率2.5，建筑限高80米。10月10日，鄭政出〔2024〕19號(hào)地塊被尉氏縣通達(dá)置業(yè)有限公司以底價(jià)摘得，成交總價(jià)為24341萬(wàn)，其中樓面價(jià)6053元一平，畝單價(jià)1009萬(wàn)元一畝，溢價(jià)率0%。

通達(dá)置業(yè)就是通派地產(chǎn)，是個(gè)出身于南陽(yáng)的老房企了，創(chuàng)立于2001年，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積100余萬(wàn)平方米，連續(xù)被評(píng)為“南陽(yáng)市優(yōu)秀企業(yè)”，和昌建在新鄉(xiāng)合作開(kāi)發(fā)有通派昌建牧云臺(tái)，但低調(diào)潛行，鮮有很知名的項(xiàng)目，本次能一舉拿下云璽后期地塊，也可能是因?yàn)榈貕K不大，總價(jià)不高，但位置很好，風(fēng)險(xiǎn)比較低吧。

目前周邊競(jìng)品項(xiàng)目有中海時(shí)光之境和電建中原華曦府，都是大拿，通派靠自己肯定不行，所以選擇了龍湖代建。
隨著開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下滑，各知名房企都布局代建，2022年8月，龍湖集團(tuán)正式對(duì)外發(fā)布了全新智慧營(yíng)造品牌——“龍湖龍智造”，之后便快速發(fā)展，僅僅今年上半年，新簽代建項(xiàng)目26個(gè)，已經(jīng)是全國(guó)代建行業(yè)4強(qiáng)。

但有一說(shuō)一，龍湖地產(chǎn)在鄭州的項(xiàng)目品質(zhì)都一般，像龍湖熙上，龍湖天鉅，龍湖天宸原著等等，都只能說(shuō)中等，不符合龍湖的高水準(zhǔn)。但龍湖的溢價(jià)還不錯(cuò)，應(yīng)該都挺掙錢(qián)的。(展開(kāi)全部)

碧桂園云境，國(guó)基路北、柳林西路東。

這個(gè)項(xiàng)目居然到現(xiàn)在還有房子，14999就可以買(mǎi)到76平方米的兩房，15999就可以買(mǎi)到89平方米的三房，這個(gè)項(xiàng)目的戶(hù)型面積有76平方米、89平方米、115平方米、120平方米。

老規(guī)矩先說(shuō)劣勢(shì)：最大的劣勢(shì)就是碧桂園，碧桂園在鄭州做這么多項(xiàng)目，沒(méi)有一個(gè)是“精品”項(xiàng)目，二手房沒(méi)有一個(gè)是能賣(mài)上價(jià)格的，根本沒(méi)有啥品質(zhì)可言，之前交房的項(xiàng)目都是各種各樣的問(wèn)題，現(xiàn)在本身也是岌岌可危，項(xiàng)目也變成了保交房，碧桂園+精裝修+保交房，買(mǎi)完之后住進(jìn)去絕對(duì)是“尖叫”。

項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)也是很明顯：

1、價(jià)格。價(jià)格看著很香，14999就可以買(mǎi)到76平方米的兩房，15999就可以買(mǎi)到89平方米的三房，而且是精裝修，而且還是保交房。

2、位置。這個(gè)位置非常不錯(cuò)，門(mén)口就是2號(hào)線(xiàn)和4號(hào)線(xiàn)（沙門(mén)村站），有了地鐵四通八達(dá)，到哪里都是可以的。

3、學(xué)校。家門(mén)口就是農(nóng)科路小學(xué)、鄭州八中，上學(xué)也是非常非常的便捷。

綜上所述，真不推薦這個(gè)項(xiàng)目，有時(shí)候便宜往往是最貴的，買(mǎi)房子不僅要考慮當(dāng)下的居住，還要考慮保值性（二手房交易），如果將來(lái)需要用錢(qián)，房子折價(jià)也不好賣(mài)，這就非常麻煩，金水北可以多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，有很多項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商要比碧桂園好得多，品質(zhì)也要比碧桂園好得多，建議多轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，多看看，多比較，千萬(wàn)不要因?yàn)楸阋司拖率?，住起?lái)的時(shí)候問(wèn)題多多。(展開(kāi)全部)