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特價(jià)房年年有，今年特別多，但這個(gè)就有點(diǎn)太勁爆了，8000起，入住金水主城區(qū)，果然滕威成一出場(chǎng)，直接把周邊二手房給干沉默了。

提起騰威城，在周邊也是榜上有名的項(xiàng)目，歷史非常悠久，最出名的還是它的開(kāi)發(fā)商，為張莊村民集資公司，一直被稱為村企，滕威城整體分為三期開(kāi)發(fā)，目前一期和二期均已交房，品質(zhì)只能算是中規(guī)中矩，一直以來(lái)因?yàn)楦鞣矫娴脑?，這個(gè)項(xiàng)目的特價(jià)房也是從始至終就沒(méi)斷過(guò)。

搞活動(dòng)的是三期，跟前兩期相比這就是沒(méi)有任何掩飾的純剛需盤了。孤零零的只有一棟樓，位于鄭汴路英協(xié)路交叉口一帶，一棟樓一個(gè)單元，兩梯五戶，面積段分別為75平、93-96平和118平，8000多的為75平戶型。93-96為9000多，118平的為11000左右，師出反常必有妖，一分價(jià)錢一分貨，做活動(dòng)力度最大的75平為北戶，采光各方面都是最差的。

優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都非常明顯的一個(gè)項(xiàng)目：

最大的優(yōu)勢(shì)就是位置，鄭汴路一帶，典型的主城區(qū)，生活配套各種配套都非常齊全，周邊地鐵各種交通出行也都非常方面，而且這個(gè)位置還是站在樓上就可以看見(jiàn)大玉米的那種。

劣勢(shì)就更明顯了，只有一棟樓什么概念，意味著小區(qū)可能就不會(huì)有什么綠化而言，戶型也早已過(guò)時(shí)，就是N年前的設(shè)計(jì)，買這里說(shuō)白了可能會(huì)比安置房體驗(yàn)好一些，但跟品質(zhì)就不沾什么邊了。

這個(gè)價(jià)格這個(gè)位置確實(shí)比較誘人，周邊東建材地緣客戶群體還是有的，目前已封頂，但2026年初才交房，果然沒(méi)有兩全其美的事情，(展開(kāi)全部)

金投豫發(fā)豫園（豫發(fā)豫園），金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處。

來(lái)了，來(lái)了，它來(lái)了，最終還是國(guó)企扛下了所有，這個(gè)項(xiàng)目還是非常期待的。

項(xiàng)目也是非常曲折的，2016年的時(shí)候我都點(diǎn)評(píng)過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，2018年的時(shí)候項(xiàng)目開(kāi)始TG，一次性15000元/平方米，2000元/平方米裝修，首付60%16200元/平方米，2000元/平方米裝修，2020年疫情，房企是雪上加霜，21年找永威談過(guò)，22年土地才拿下來(lái)，2023年5月豫發(fā)官宣與金水投資集團(tuán)有限公司就徐砦項(xiàng)目合作簽約。

再說(shuō)一遍TG要小心，尤其是TG城改項(xiàng)目，再加上房企本身也缺錢，這和買一個(gè)定時(shí)炸彈差不多，非常煎熬的。

位置方面基本絕對(duì)的事沒(méi)得說(shuō)，原來(lái)徐砦和奧克啤酒廠地塊，進(jìn)可攻退可守，往北就是北三環(huán)，往東就是花園路，地鐵方面是北三環(huán)站，基本上屬于蝎子拉屎獨(dú)一份，教育方面周邊有文化路一小分校區(qū)，47中，位置是真的是不錯(cuò)，寸土寸金。

再看產(chǎn)品19畝土地，容積率3.5，小高層加上高層，一共是323戶且套內(nèi)面積均小于130平方米，戶型面積從117-147平方米，小高層只有一個(gè)146平方米，請(qǐng)來(lái)的是孟凡浩大師，孟凡浩大師查了查名聲有點(diǎn)小啊，line+建筑事務(wù)所聯(lián)合創(chuàng)始人、主持建筑師，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)建筑師。長(zhǎng)期致力于城市營(yíng)造和鄉(xiāng)村激活雙線并行的創(chuàng)作實(shí)踐，積極探索并思考現(xiàn)有體制與社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀下城市環(huán)境改善和鄉(xiāng)村激活振興的可能性。近年來(lái)榮獲英國(guó)皇家建筑師國(guó)際杰出建筑獎(jiǎng)、亞洲建筑師協(xié)會(huì)金獎(jiǎng)、中國(guó)建筑學(xué)會(huì)青年建筑師等多項(xiàng)殊榮。

最能拿得出手的是參加的綜藝《夢(mèng)想改造家第11季》！

這個(gè)項(xiàng)目和美盛臻灣一品錯(cuò)開(kāi)了競(jìng)爭(zhēng)，美盛臻灣一品占地41畝，容積率5.99，規(guī)劃有6棟33-34層高層產(chǎn)品，規(guī)劃總戶數(shù)974戶，四個(gè)產(chǎn)品面積段126平方米、142平方米、168平方米、188平方米，主力戶型是142平方米。

國(guó)企加持有興趣的可以關(guān)注關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目！(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科翠灣中城，江山路國(guó)基路交會(huì)處向北約700米。

萬(wàn)科翠灣中城三期他來(lái)了，名字叫悅瀾苑，總的占地面積約32畝，容積率是3.99，規(guī)劃5棟高層，2梯3戶，2梯4戶，戶型面積是100平方米、118平方米、132平方米，總共是723戶；直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是招商時(shí)代映江河，占地面積只有27畝，土地單價(jià)大概是1100萬(wàn)/畝，樓面價(jià)4100元左右，容積率是3.99，規(guī)劃4棟34層的高層和1棟幼兒園，只有2個(gè)面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，非常典型的剛需設(shè)計(jì)。

咱們比較兩個(gè)項(xiàng)目：

第一個(gè)是品牌。兩個(gè)品牌背后的“金主爸爸”都一樣，是天河投資，萬(wàn)科這個(gè)是天河投資拿地，萬(wàn)科代建，招商也是基本類似，安全性都是沒(méi)問(wèn)題，品牌實(shí)力方面萬(wàn)科是強(qiáng)于招商，萬(wàn)科做的項(xiàng)目無(wú)論是廣度還是深度，都是強(qiáng)于招商的。

第二個(gè)是戶型配比。戶型方面萬(wàn)科是三個(gè)面積段，100平方米、118平方米、132平方米，2梯3戶，2梯4戶；招商方面是兩個(gè)面積段98平方米、118平方米，3梯6戶，萬(wàn)科的定位是高于招商。

第三個(gè)是位置方面。招商最大的優(yōu)勢(shì)是生態(tài)資源，北側(cè)是公園綠地，而萬(wàn)科則會(huì)受到西側(cè)的京廣快速的影響。

最終還是需要看價(jià)格，價(jià)格差不多的情況下，個(gè)人更傾向于萬(wàn)科，因?yàn)槿f(wàn)科雖然沒(méi)有啥大的期待，但是勝在有底線（偶爾也會(huì)有一些不足），瑕不掩瑜，還是不錯(cuò)的，我一直有一個(gè)觀點(diǎn)如果真的不知道買啥萬(wàn)科是不錯(cuò)的選擇，畢竟萬(wàn)科二手房交易、萬(wàn)科的物業(yè)比大部分的都強(qiáng)。(展開(kāi)全部)

敏捷江山譽(yù)，緯四路南、未來(lái)路西。

現(xiàn)在宣傳口號(hào)搖身一變成了——金水主城唯一精裝準(zhǔn)現(xiàn)房，背后的原因他沒(méi)有說(shuō)真的是銷售的太差了，目前傭金已經(jīng)漲到了4%，也就是一套8-11萬(wàn)，重賞之下必有勇夫，這么高的傭金，肯定很多銷售向這里推薦房子。

2021年5月份首開(kāi)就是5號(hào)樓，當(dāng)時(shí)是170套房源，均價(jià)23000元/平方米，之后降到2萬(wàn)/平方米，在之后降到1.98萬(wàn)/平方米，5號(hào)樓和4號(hào)樓一直在賣賣賣，5號(hào)樓和4號(hào)樓基本是和安置區(qū)貼著呢，這要是能賣好才怪，關(guān)鍵是價(jià)格也不便宜，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的一頓毒打，現(xiàn)在變老實(shí)了2號(hào)樓相對(duì)來(lái)說(shuō)位置就好一些，面積是121平方米和144平方米。

一個(gè)組織有三個(gè)敵人可以用ABC概括，傲慢Arrogance，官僚Bureaucracy，自滿Complacency，巴菲特說(shuō)：傲慢、官僚作風(fēng)和自滿可能是大型組織天然的惰性，而我的工作就是防止這些情況發(fā)生。

敏捷來(lái)到鄭州絕對(duì)是輕敵了，開(kāi)盤價(jià)格定位的太高，首開(kāi)的樓盤沒(méi)有足夠的性價(jià)比，所以很多人不愿意買賬，銷售也是一直困難。

市區(qū)的幾個(gè)城改都有類似的情況，未來(lái)天奕、申泰中原印象、萬(wàn)科古翠隱秀賣的比較難，成本高、容積率高，定價(jià)高，有的還是豪宅，那價(jià)格更高，價(jià)格一旦高了，可選性就比較多，除非說(shuō)你這個(gè)項(xiàng)目有特別大的兩點(diǎn)，要不然高價(jià)格依舊銷售是非常難，你就像是萬(wàn)科這么強(qiáng)，也是吭哧吭哧賣了這么久。(展開(kāi)全部)

首開(kāi)1#，3#，對(duì)外宣稱認(rèn)籌了400組，真實(shí)數(shù)據(jù)需要打個(gè)對(duì)折！119的均價(jià)說(shuō)是24500,143的均價(jià)說(shuō)25200左右，169的宣稱27000左右，如果開(kāi)盤真是這個(gè)價(jià)，個(gè)人大膽預(yù)測(cè)一下首開(kāi)網(wǎng)簽率不超3成，拭目以待！

不知不覺(jué)中，未來(lái)天奕都快交付啦，雖然只有兩棟樓（5#/6#），雖然還要等到年底，但基本穩(wěn)啦，除非不可抗力因素出現(xiàn)。

5號(hào)樓已經(jīng)無(wú)房可售，6號(hào)樓還有一些，主要是176平的，總價(jià)最低的戶型反倒是這個(gè)樓盤最難賣的，跟其戶型有很大關(guān)系。

1號(hào)樓也賣了一多半，2號(hào)樓賣的不多。目前還是那兩個(gè)實(shí)體樣板間，280平比220平效果明顯好很多，270°轉(zhuǎn)角客廳＋落地窗的效果每次都能給人豪宅的尺度感。

室內(nèi)精裝總有種融合了融創(chuàng)壹號(hào)院和永威上和琚兩個(gè)樓盤的趕腳，但還挺順暢， 畢竟都是大師設(shè)計(jì)的。建材品牌上，選用的也都唯寶、漢斯格雅、柏麗櫥柜等國(guó)際一線。

美中不足的就是周邊鄰居土里土氣，放眼望去，總是有鶴立雞群四個(gè)字油然而生。南側(cè)還有學(xué)校，心情好的時(shí)候，從操場(chǎng)望去就是一片生機(jī)勃勃，心情不好時(shí)侯，吵鬧聲不絕于耳。

未來(lái)天奕的直播間人數(shù)一直都是鄭州樓盤界的天花板，聽(tīng)說(shuō)是有投流，但舍得花錢也是一種能力。

今天整個(gè)樓市又沸騰了一把，地產(chǎn)股紛紛漲停，樓市股市紛紛驚呼“牛來(lái)了”，上面也喊了句“止跌回穩(wěn)”，這些放在兩年前估計(jì)作用很大，但現(xiàn)在大家已經(jīng)信心，需要一些安撫。

向未來(lái)天奕這種小區(qū)確實(shí)需要等待一波行情，否則大概率是要賠錢的，沒(méi)有利潤(rùn)的活總是沒(méi)人樂(lè)意干的。但有一說(shuō)一，目前呈現(xiàn)的還是值得點(diǎn)贊。(展開(kāi)全部)

金水區(qū)的zf平臺(tái)公司真的是最幸運(yùn)的平臺(tái)，別的區(qū)比如高新城投，經(jīng)開(kāi)城投，管南城投，接手的地塊都一般，不好賣，還得自己琢磨操盤技巧提升競(jìng)爭(zhēng)力，費(fèi)錢又費(fèi)心。金水城投接盤的地塊則一個(gè)比一個(gè)好，比如華潤(rùn)國(guó)泰地塊，豫發(fā)地塊，越秀地塊，自己一躺，讓行家操作就行了，還不愁賣。
這里學(xué)區(qū)還行，按照國(guó)泰老盤之前的情況，小學(xué)可能劃片農(nóng)科路小學(xué)國(guó)泰校區(qū)，中學(xué)劃片76中，附近還有民辦的楓灣小學(xué)和47中總校。
項(xiàng)目本身倒是乏善可陳，容積率4.4，全鋁板立面，精裝入市，臨著三環(huán)高架高壓線，跟金水豫發(fā)合作項(xiàng)目不能比，人家那容積率，那周邊環(huán)境，那戶型設(shè)計(jì)，都強(qiáng)壓華潤(rùn)一頭，華潤(rùn)還是乖乖的做個(gè)140 左右的改善入門產(chǎn)品吧。

金水北的改善選擇真心多，美盛臻灣一品，越秀天悅江灣，信達(dá)天樾九章，豫發(fā)豫園，美盛金水印，華潤(rùn)國(guó)泰項(xiàng)目要想脫穎而出挺難的。
但個(gè)人感覺(jué)華潤(rùn)國(guó)泰最大的優(yōu)勢(shì)，是離北龍湖近，此外，南側(cè)的商業(yè)空地?fù)?jù)說(shuō)是山姆會(huì)員商店意向選址，這種格局倒有點(diǎn)像萬(wàn)科民安江山府了，南側(cè)是宜家商超，估計(jì)以后會(huì)很熱鬧。
作為一個(gè)代管代建代銷的項(xiàng)目，華潤(rùn)能使多大勁，還真不好說(shuō)，畢竟不是自家孩子。
這兩年知名央國(guó)企涉足代建越來(lái)越多，讓沒(méi)錢拿地打算靠專業(yè)吃代建這碗飯的知名民企有點(diǎn)尷尬，人家地方國(guó)企找知名央國(guó)企代建，還有民企啥事？也許以后民企就慢慢消逝了吧。(展開(kāi)全部)

萬(wàn)科的盤，不能只看房子，還要看其對(duì)區(qū)域的影響。

古翠隱秀的已經(jīng)完全把經(jīng)二路顛覆了，臨街的退臺(tái)商業(yè)已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，咖啡館、花藝、飯店、游泳池、健身房、瑜伽室、書(shū)房都已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了，項(xiàng)目外觀所用的玻璃幕和鋁板，也提升了商業(yè)的檔次。

一期三棟樓經(jīng)過(guò)兩三年的發(fā)展，已經(jīng)眼見(jiàn)為實(shí)，最近要推的是二期5棟樓，畢竟地塊不大，不論外立面和景觀都不太可能和一期相差太遠(yuǎn)，所以亮點(diǎn)主要是戶型，二期有創(chuàng)新的227平、248平的戶型，橫廳設(shè)計(jì)，超高贈(zèng)送，一梯一戶獨(dú)家享受，同時(shí)二期推出了之前比較受歡迎的143平，美中不足的是唯一一棟7號(hào)樓洋房被夾在高聳林立的高層中間，可能舒適度不咋滴。
古翠隱秀算是城心高容積地塊打造大平層豪宅的典范，其實(shí)樓間距還是那個(gè)逼仄的樓間距，密度還是那個(gè)擁擠的密度，真要真兒八經(jīng)住進(jìn)去，不一定得勁。但還是給人豪宅的感覺(jué)，為啥呢？
大概就是顏值了，這樓盤表面還是挺奢華的，酒店化落客區(qū)和酒店式入戶大堂，商業(yè)街采用大面積玻璃幕墻的雙首層立體設(shè)計(jì)，全架空層設(shè)計(jì)，使業(yè)主在不大的小區(qū)可以有充分的公共活動(dòng)空間和社交體驗(yàn)。
同樣比較成功的是未來(lái)天奕，都是寥寥幾棟樓做出了超高顏值，給人留下深刻印象，反觀城心做改善比較失敗的則是敏捷江山譽(yù)，項(xiàng)目也不算差，但就是太平了，不顯眼。(展開(kāi)全部)

作為金水投資與豫發(fā)集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目已成功冠名金投，案名為金投豫發(fā)豫園，金水投資的地位顯而易見(jiàn)，這是金水區(qū)zf的城投公司，國(guó)企實(shí)力強(qiáng)大，無(wú)形之中也給項(xiàng)目吃了一顆定心丸。

國(guó)內(nèi)一線設(shè)計(jì)大師孟凡浩的中原首作，景觀上有山水比德孫虎大師打造，這個(gè)大師的項(xiàng)目遍布鄭州各大樓盤，從剛需到豪宅都有他的身影，高顏值天幕晶鋁外立面，項(xiàng)目整體的規(guī)劃還是很高的，但所謂的改善盤看的主要就是品質(zhì)，都是內(nèi)卷之下的新規(guī)則。

戶型非常純粹，給出的信息是小高層只有一個(gè)146平的面積段，高層會(huì)有小一點(diǎn)的面積段，但二者分批次開(kāi)發(fā)。

1、146平南北通透四房?jī)蓮d三設(shè)計(jì)，一梯一戶私家電梯廳直接入戶，南北雙陽(yáng)臺(tái)，6.6米寬廳設(shè)計(jì)，加上各種贈(zèng)送得房率高達(dá)100%，對(duì)標(biāo)普通戶型180平的使用面積。

2、端廳戶型設(shè)計(jì)有兩個(gè)，一個(gè)三房一個(gè)四房，同樣都是一梯一戶私家電梯廳入戶，360度轉(zhuǎn)角端廳設(shè)計(jì)，端廳面積比較大，后期也可以改造成房間，空間設(shè)計(jì)感十足，得房率同樣高達(dá)100%，三房的戶型與四房的戶型差異主要在南側(cè)臥室，其他基本雷同。

都知道鄭州樓市產(chǎn)品迭代升級(jí)的速度堪比數(shù)碼產(chǎn)品，所以爆改之后的豫園各方面的設(shè)計(jì)還都是緊跟時(shí)代潮流的。

雖然金水印二期與豫園的面積段定位略有差別，但豫園的入市勢(shì)必要對(duì)其造成一定的影響。(展開(kāi)全部)

樓市新政后首個(gè)，武漢下調(diào)個(gè)人按揭貸款利率下限至3.25%

美盛中華城，南龍湖中華路與107連接線交匯處。

先說(shuō)觀點(diǎn)，不建議購(gòu)買，不建議購(gòu)買，不建議購(gòu)買。

好久沒(méi)看到這個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)靜了，現(xiàn)在是推出了10套工抵房，高層只要55XXX起步，洋房是68XX起步，1萬(wàn)就能網(wǎng)簽，剩下的全部可以貸款，車外也是送送送。

先看開(kāi)發(fā)商河南美盛華商匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，背后有兩個(gè)股東一個(gè)是美盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（65%），另一個(gè)是鄭州華商匯控股（35%），這個(gè)華商匯已經(jīng)是失信執(zhí)行人、限制高消費(fèi)、股權(quán)被出質(zhì)、股東股權(quán)被凍結(jié)，這樣的開(kāi)發(fā)商非常危險(xiǎn)，遠(yuǎn)離、遠(yuǎn)離、遠(yuǎn)離。

再說(shuō)這個(gè)區(qū)域吧，位置算是比較偏的，周邊的配套是非常的弱，基本上啥都沒(méi)有，南龍湖廣義上指的是龍湖鎮(zhèn)、孟莊鎮(zhèn)、郭店鎮(zhèn)，但實(shí)際上如果真的要買房子一定要買狹義上的南龍湖鎮(zhèn)。

再看這個(gè)項(xiàng)目總占地1000多畝，總建筑面積180萬(wàn)方，是南龍湖為數(shù)不多的千畝大盤，大型的城市綜合體，規(guī)劃有居住用地、教育用地、商業(yè)用地，其中住宅有12塊土地，現(xiàn)在應(yīng)該是開(kāi)發(fā)的到第二期了?，F(xiàn)在二期，二期位于中華路輔道東，東郭路南，占地面積約50畝，容積率1.46，總建筑面積是7萬(wàn)平方米，規(guī)劃有17棟住宅，其中包括9棟18層小高層，8棟6-7層洋房，規(guī)劃總戶數(shù)466戶，高層的戶型面積有87平方米、93平方米、109平方米，均價(jià)5500-6500元/平方米，洋房有105平方米三房、125平方米四房；均價(jià)6800-7800元/平方米。

買房子就像結(jié)婚一樣，一定要看清楚對(duì)方的人品，渣男一定要遠(yuǎn)離，要不然讓你粉身碎骨，人財(cái)兩空。(展開(kāi)全部)

碧桂園中央公園，鄭開(kāi)大道與廣惠街交匯處向東800米路北。

綠博給我們鄭州的購(gòu)房者上了一課——警惕宏大敘事陷阱，就像一個(gè)人滔滔不絕的從世界經(jīng)濟(jì)談到各國(guó)軍事，侃侃而談，頭頭是道，條條有理。最后老板叫他別發(fā)呆了，快去搬磚。他拍拍屁股上的塵土說(shuō)：哎，來(lái)了來(lái)了。

未來(lái)有太多的變量把握不住，預(yù)測(cè)很可能是錯(cuò)的，或者很長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)發(fā)生，而且兜售未來(lái)比兜售現(xiàn)在更有前途。

該項(xiàng)目始于2017年6月，碧桂園和海昌聯(lián)合花了20個(gè)億，這里面包括2宗商業(yè)用地就是海昌海洋公園，還有6宗商業(yè)用地，項(xiàng)目經(jīng)歷18年的調(diào)控，之后綠博房?jī)r(jià)從腰斬到膝斬，再到疫情……

現(xiàn)在正在銷售一部分房源：

①小高層：102-122平方米的三房，帶裝修，特價(jià)房源6500元/平方米起步……

②200平方米的大平層，8500元/平方米起，帶裝修

③233平的疊拼，毛坯，帶地下室，特價(jià)房上疊、中疊1.1萬(wàn)，下疊1.3萬(wàn)。

如何來(lái)說(shuō)綠博的項(xiàng)目或者碧桂園的項(xiàng)目呢？結(jié)論就是不建議、不建議、不建議。

房子有兩種屬性第一個(gè)就是居住屬性，居住屬性講究一個(gè)安居才能樂(lè)業(yè)，除非說(shuō)你是地緣性客戶，否則你在這住，然后到鄭州上班，這個(gè)事情真的是說(shuō)不通，路上的通勤時(shí)間就讓你難受的很；第二個(gè)是金融屬性，當(dāng)然現(xiàn)在金融屬性沒(méi)有之前那么多，你買一個(gè)房子，你想用錢，想把房子賣出去，有些地方能賣出去，有些地方賣不出去，比如綠博的房子，降價(jià)也沒(méi)人買，資產(chǎn)沒(méi)有流動(dòng)性，哪還有啥價(jià)值？(展開(kāi)全部)

正榮御首府，南龍湖鄭新快速路/祥云路交會(huì)處向西200米路南。

萬(wàn)物皆有周期。

萬(wàn)物多會(huì)有起伏，都會(huì)出現(xiàn)循環(huán)，大到各個(gè)星體的形成與運(yùn)行，小到每個(gè)生命的生老病死，無(wú)論是真實(shí)的事物、還是虛擬的規(guī)律，都存在于輪回更替之中。

無(wú)論市場(chǎng)、人生，還是歷史發(fā)展均遵循一定的周期規(guī)律，即萬(wàn)物皆周期。

2019年，南龍湖正火，正榮一口氣拿下三宗土地，23號(hào)、24號(hào)、25號(hào)土地，一共是250畝，分為兩個(gè)組團(tuán)：天境、天樾，西側(cè)23號(hào)和24號(hào)為天樾，東側(cè)25號(hào)土地為天境，建筑面積約89-138平方米寬境高層，建筑面積約101-125平方米墅質(zhì)洋房，這中間經(jīng)歷房地產(chǎn)收緊、疫情等等，現(xiàn)在是實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房，保交付，宣傳的是①延期交付，享無(wú)理由退房——購(gòu)房享12個(gè)月月供補(bǔ)貼、買房送車位券；②首期2萬(wàn)起；③買房送價(jià)值2萬(wàn)家電禮包。

現(xiàn)在正在銷售的是天境高層15號(hào)樓（廚衛(wèi)送簡(jiǎn)裝），89平6500元/平方米左右，108平68000元/平方米左右；洋房16號(hào)樓，毛坯，105平方米，標(biāo)準(zhǔn)層7800元/平方米左右，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是24年9月份。

具體來(lái)說(shuō)不建議在南龍湖買房，能往市區(qū)里面湊湊盡量往市區(qū)里面湊湊，南龍湖開(kāi)發(fā)商魚(yú)龍混雜，既有外來(lái)的一線房企，又有河南本土的，更是有地頭蛇，而且各種銷售政策層出不窮，首付分期，低首付，零首付，送車位等等，即使像是萬(wàn)科這樣擅長(zhǎng)營(yíng)銷的也是很難搞，配套基本上也差不多，以錦藝城為中心。

可以多看看二手房，說(shuō)不定有撒謊驚喜，總之是多看看。(展開(kāi)全部)

建業(yè)時(shí)代和鳴改名為高新城開(kāi)松云縵，目前是100%國(guó)資控股項(xiàng)目，未改名之前賣的是一塌糊涂，所以改了名以后就直接掀桌子了，特價(jià)房9999起，入住二環(huán)主城區(qū)。

劃重點(diǎn)：

1、 二環(huán)主城區(qū)，了解過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的都知道，這里是中原和高新的交匯處，隸屬于高新區(qū)，出門即是五龍口南路和化肥路，向西有電廠路和西三環(huán)，向南還可以直達(dá)農(nóng)業(yè)路，就是典型的主城區(qū)的交通配套，這里也是名正言順的三環(huán)內(nèi)金二環(huán)，因?yàn)榻橛诙^(qū)交匯處，曾經(jīng)是爹不疼娘不愛(ài)，導(dǎo)致周邊發(fā)展出現(xiàn)斷層而已，說(shuō)到底也是一個(gè)嚴(yán)重被低估的區(qū)域。

2、 特價(jià)房9999，這是個(gè)什么概念呢，目前最沒(méi)有存在感的二七新區(qū) 南四環(huán)周邊是這個(gè)價(jià)格，北四環(huán)部分樓盤搞特價(jià)是這個(gè)價(jià)格，總之這個(gè)價(jià)格的樓盤在主城區(qū)只能是房齡時(shí)間較長(zhǎng)的社區(qū)，新盤的話就只能四環(huán)開(kāi)外了。

不過(guò)9999也是個(gè)營(yíng)銷噱頭，這個(gè)價(jià)格只適用于部分70平方小戶型，要知道買這個(gè)面積段的客戶群體比較有限，而且最看中的就是價(jià)格。其他面積段的價(jià)格依舊在11000起步，而且是面積越大越貴。所以不要被開(kāi)發(fā)商的文字游戲所迷惑。

3、物業(yè)還是建業(yè)，這就是一個(gè)典型的剛需盤。

搖身一變成了國(guó)企控股，比原來(lái)掛名搖搖欲墜建業(yè)確實(shí)可信度增加不少，現(xiàn)在的價(jià)格放在周邊確實(shí)還是有性價(jià)比的，說(shuō)白了就是沖量，zf的救市政策一直在加碼，對(duì)于有需求的客戶不妨可以看看?，F(xiàn)在買房改善需求的看品質(zhì)，剛需就是純看價(jià)格了。(展開(kāi)全部)

龍湖春江天熙重啟，預(yù)計(jì)下個(gè)月開(kāi)盤，首開(kāi)12#，價(jià)格直接毛坯5500起步，5500的房源也就是一些頂?shù)讟菍樱菍討?yīng)該還要6000-7000，還是原來(lái)的規(guī)劃，高層面積段89平、99平和117平，兩梯四戶，戶型放在當(dāng)時(shí)也就是中規(guī)中矩，現(xiàn)在再看就是很普通的大眾戶型了，對(duì)于龍湖而言，這個(gè)項(xiàng)目疊墅產(chǎn)品應(yīng)該才是重點(diǎn)。

龍湖春江天璽初入綠博，打的還是改善的旗號(hào)，沒(méi)想到的是直接受挫，這次卷土重來(lái)定位就非常的簡(jiǎn)單明了，高層就是純剛需，低價(jià)走量。

項(xiàng)目信息位于富貴十一路北、國(guó)華路南、柳云路東、廣惠街西，53.85畝，容積率2.5，規(guī)劃6棟高層、5棟疊墅產(chǎn)品，摘地樓面價(jià)為2806元/㎡。

隔壁是保利項(xiàng)目，位置上已經(jīng)明顯遠(yuǎn)離了綠博的核心發(fā)展區(qū)，幾乎沒(méi)有什么配套，但緊鄰廣惠街出行還挺方便，唯一的優(yōu)點(diǎn)是隔壁為外國(guó)語(yǔ)旗下的四十一中學(xué)，高中不參與劃片，但應(yīng)該有不少選擇陪讀的家長(zhǎng)，但陪讀不一定要買房，對(duì)于項(xiàng)目意義不大，綠博園核心區(qū)域還是一片稀碎，就更不用說(shuō)這些邊緣區(qū)域了，不過(guò)反倒是距離中牟縣城更近了一些。

按照今年的中牟縣中小學(xué)招生區(qū)域劃片，龍湖項(xiàng)目在河南省實(shí)驗(yàn)學(xué)校鄭開(kāi)校區(qū)范圍內(nèi)，距離上沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)，去這個(gè)學(xué)校還不及去縣城方便，

綠博的客戶群體已經(jīng)由18-19年的改善轉(zhuǎn)變成了地緣純剛需，大部分人是沖著低價(jià)抄底來(lái)的，傳說(shuō)中的中牟新區(qū)還沒(méi)有來(lái)，但就算是來(lái)了也不別指望會(huì)有什么直觀上的改變了，多少主城無(wú)縫對(duì)接的新區(qū)還沒(méi)有搞明白呢。(展開(kāi)全部)

碧桂園時(shí)代城錦園最近推工抵房，89平三房精裝的總價(jià)才67萬(wàn)一套，單價(jià)7500元一平，預(yù)計(jì)2025年6月交房，需要全款網(wǎng)簽。原本的交付時(shí)間是2024年8月，但今年年初以來(lái)，一直不見(jiàn)工人施工，之前的幾期都延期交付，但好賴?guó)檲@璟園在3月份都順利交付了，目前錦園的大部分樓體主體結(jié)構(gòu)完成，屋面找坡、防水、保溫、保護(hù)層完成，連廊欄桿安裝完成，煙道安裝完成，室內(nèi)排水立管安裝完成，鋁合金窗框安裝完成，個(gè)人感覺(jué)25年6月交付還是難度很大的。

業(yè)主也無(wú)需對(duì)錦園期待過(guò)高，之前交付的五期璟園已經(jīng)打了樣板，五期璟園一共四棟樓，全是三梯六戶設(shè)計(jì)，也是連廊設(shè)計(jì)，樓體外立面看著比較清爽，景觀稀稀疏疏普普通通沒(méi)啥亮點(diǎn)，戶型都是89平小三房，精裝修，配備新風(fēng)系統(tǒng)、全屋地暖、指紋密碼鎖、智能馬桶，配置倒是挺全，但裝修水平質(zhì)量一般，要么這沒(méi)密閉，要么那空鼓開(kāi)縫，這毛病那毛病太多。估計(jì)錦園也是這，能交了就行了。

時(shí)代城從2020年一期11800到后來(lái)12500，再到現(xiàn)在7500，可謂見(jiàn)證了鄭州房地產(chǎn)的跌宕起伏。但也說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，近郊盤和遠(yuǎn)郊盤一樣不抗跌，那它北邊的南四環(huán)來(lái)看，離地鐵2號(hào)線近的，周邊成熟，有學(xué)校的綠都瀾灣還是比較抗跌的，二手房還維持在12000-13000，而東邊比較荒的，沒(méi)地鐵公交的永威城融創(chuàng)城，則只有一萬(wàn)出頭。(展開(kāi)全部)

許繼集團(tuán)和平高集團(tuán)的注冊(cè)地址變更到鄭州，都在鄭東新區(qū)龍?jiān)次魅帧＞嚯x整體搬遷又近一步。
此前的新聞報(bào)道，中國(guó)電氣裝備集團(tuán)將在河南建立起以產(chǎn)業(yè)投資為引擎，產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，技術(shù)創(chuàng)新、市場(chǎng)營(yíng)銷和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等為動(dòng)力源的“1+3+3”戰(zhàn)略布局：?
“1”個(gè)中國(guó)電氣裝備中原區(qū)域總部，“3”個(gè)中國(guó)電氣裝備二級(jí)子公司（產(chǎn)業(yè)投資平臺(tái)、許繼集團(tuán)、平高集團(tuán)），“3”個(gè)區(qū)域發(fā)展中心（技術(shù)創(chuàng)新中心、市場(chǎng)營(yíng)銷中心、產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心），打造中原地區(qū)智慧電氣裝備原創(chuàng)技術(shù)策源地。
在位于鄭州龍湖北片區(qū)的中國(guó)電氣裝備中原區(qū)域總部，平高集團(tuán)的新辦公場(chǎng)所正在建設(shè)中，建設(shè)完成后，平高集團(tuán)總部將從平頂山搬至鄭州。
根據(jù)平高集團(tuán)的工作安排，將在2024年內(nèi)完成集團(tuán)本部的搬遷和平穩(wěn)運(yùn)行。
1.總部。 鄭東新區(qū)就是這些區(qū)域總部搬遷的最大受益者。
開(kāi)封的河南大學(xué)，安陽(yáng)的安鋼集團(tuán)，平頂山的平高集團(tuán)，許昌的許繼集團(tuán)，南陽(yáng)的牧原集團(tuán)，新鄉(xiāng)的華蘭生物，有的是總部搬遷，有的是分支機(jī)構(gòu)，都在鄭東新區(qū)，有的在高鐵站附近，有的在北龍湖區(qū)域。畢竟鄭東新區(qū)是鄭州的名片，這些地市的龍頭企業(yè)在鄭東新區(qū)建設(shè)新項(xiàng)目也是很不錯(cuò)的。
2.研發(fā)。鄭東新區(qū)也經(jīng)歷從金融到科技創(chuàng)新的階段。CBD 的很多單位是金融機(jī)構(gòu)，北龍湖附近的中原科技城附近則是科技企業(yè)的聚集地。超聚變研發(fā)中心項(xiàng)目位于鄭州市鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域龍湖內(nèi)環(huán)北路與龍?jiān)绰方徊婵跂|南角，位于龍湖北岸核心區(qū)域，緊鄰4號(hào)線龍湖北站地鐵口，位置很好，也適合超聚變這樣的大企業(yè)發(fā)展。(展開(kāi)全部)

建業(yè)時(shí)代和鳴項(xiàng)目幾經(jīng)兜轉(zhuǎn)終有由高新區(qū)管委會(huì)下屬國(guó)有獨(dú)資公司鄭州高新城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司100%股權(quán)收購(gòu)，改名高新城開(kāi)·松云縵重新出發(fā)。

這不立馬重整旗鼓把各種分銷渠道利用上（接下來(lái)各位的朋友圈估計(jì)都會(huì)看到各種渠道的中介推銷信息），直接打出9XXX的價(jià)格，這豈不是快夢(mèng)回10年前，鳥(niǎo)槍換炮，堪稱五龍口攪屎棍。

項(xiàng)目位于五龍口南路南、電廠路東，占地約42.5畝，規(guī)劃6棟高層產(chǎn)品，其中還有1棟樓是東西朝向，總建筑面積185868.69㎡，容積率4.86，綠地率30.01%，建筑密度23.36%。
戶型設(shè)計(jì)有70㎡兩房，89㎡、115㎡、125㎡、130㎡三房，143㎡四房，其中5號(hào)樓東西朝向布局，個(gè)人感覺(jué)所謂的9XXX大概率就是5號(hào)樓上不太好的樓層了。

五龍口這個(gè)位置其實(shí)略顯尷尬，作為高新區(qū)唯一在三環(huán)內(nèi)的區(qū)域爹不疼娘不愛(ài)，感覺(jué)發(fā)展比高新主城節(jié)奏慢了不少，好在地鐵8號(hào)線的途徑讓區(qū)域有了交通價(jià)值，再加上本身就屬于三環(huán)內(nèi)，有華強(qiáng)城市廣場(chǎng)的綜合體商業(yè)配套和一大批之前老小區(qū)底商的加持，人間煙火倒是豐富不少。

教育資源屬于有但是不精，片區(qū)小學(xué)初中都齊全但是沒(méi)有名校加持；醫(yī)療資源環(huán)保北路與化肥東路西北角的省中醫(yī)院高新區(qū)院區(qū)（在建中，占地約33畝，一棟醫(yī)技樓，一棟病房樓）以及在建的農(nóng)業(yè)路南側(cè)鄭大一附院西院區(qū)，都是10分鐘即可達(dá)到的范圍；綜合下來(lái)吃行病等問(wèn)題都基本滿足，這就是三環(huán)內(nèi)的基本線，這也是為啥很多購(gòu)房者都是休要騙我出三環(huán)的原因。

高新城開(kāi)·松云縵現(xiàn)在釋放的價(jià)格顯然是為了十一國(guó)慶沖銷量，國(guó)資全盤接手后交付已經(jīng)不成問(wèn)題，品質(zhì)上因?yàn)橐?guī)劃早已完成沒(méi)辦法更改，戶型設(shè)計(jì)不算很菜也沒(méi)現(xiàn)在那么新穎，周邊配套齊全雖然有比如消防站等瑕疵和比例因素，但是一切在價(jià)格面前都是浮云，周邊的新房甚至二手房都沒(méi)這個(gè)價(jià)的，可謂是背刺一眾“鄰居”，現(xiàn)在的首付款政策，貸款政策和各種zf補(bǔ)助力度都空前絕后，對(duì)于剛需來(lái)講，如有需求確實(shí)可以考慮這個(gè)項(xiàng)目，剛需需要的他全都有，對(duì)于剛改和改善來(lái)講就不太合適了~

歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們：買房，一定要在政策的窗口期。買對(duì)了時(shí)機(jī)，就能省很多錢。 “君子謀時(shí)而動(dòng)，順勢(shì)而為。”一樣的道理(展開(kāi)全部)