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中建方程回歸摘得雙湖片區(qū)9號(hào)地。

位于蓮花街南、創(chuàng)新大道東，83.2畝，容積率1.7，建筑高度36米，建筑密度28%，綠化率30%，樓面價(jià)4574元/㎡，是zf儲(chǔ)備用地。

中建方程的背景還是比較強(qiáng)大的，全稱為中建方程投資發(fā)展集團(tuán)有限公司，是中國建筑股份有限公司的全資子公司，根正苗紅的央企，2015年高新管委會(huì)、中建方程、中建七局三方簽署協(xié)議，全面負(fù)責(zé)雙湖科技城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，所以它也是雙湖片區(qū)的土地一級(jí)整理商，摘得9號(hào)地?fù)?jù)說是“以地抵債”。

地塊雖然不在主城區(qū)，但呼聲依然很高，顯著的優(yōu)勢還是有的：

1.7的容積率除了北龍湖片區(qū)，別的區(qū)域真的是不可多得，非常的稀缺，限高36米，兩個(gè)指標(biāo)條件限制，這個(gè)項(xiàng)目要么純小高層，要么小高層+洋房，要么純洋房，應(yīng)該是非常純粹的改善項(xiàng)目。

雙湖的濱河如出一轍，剛?cè)胧械臅r(shí)候正趕上樓市大好時(shí)機(jī)，定位就是改善片區(qū)，隨著樓市變天片區(qū)也跟著越來越剛需了，大部分的樓盤定位都是剛需+剛改以及改善一鍋端，希望中建方程能來個(gè)不一樣的。

位置倒是沒有什么特別之處，但絕對(duì)過得去，緊鄰蓮花街和創(chuàng)新大道兩條主干道，距離即將通車的地鐵8號(hào)線站點(diǎn)有點(diǎn)遠(yuǎn)，自駕出行很方便，公共交通有點(diǎn)欠缺，周邊有龍湖天境和在建的和錦蓮序項(xiàng)目，人氣依舊是一般，但每一次去雙湖都不得不承認(rèn)，雙湖片區(qū)的配套包括城市界面都在日益成熟。

這個(gè)位置的產(chǎn)品再好，客戶群體的主流還主要周邊區(qū)域自然外溢以及地緣。(展開全部)

LPR再次調(diào)降。

7月22日，央行宣布：為優(yōu)化公開市場操作機(jī)制，從即日起，公開市場7天期逆回購操作調(diào)整為固定利率、數(shù)量招標(biāo)。同時(shí)，即日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.80%調(diào)整為1.70%。同日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為3.85%，均下調(diào)10bp。

這是自今年2月份，5年期以上LPR大幅度調(diào)降25個(gè)基點(diǎn)以來，今年的第二次調(diào)降，累計(jì)下降了35個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于新購房者來說絕對(duì)又是妥妥的福利，但對(duì)于大多數(shù)的存量房借款人來說雖然不多但也是利好，不過不是立刻降，而是要等到下一次重定價(jià)日才能享受到LPR連續(xù)兩次調(diào)降35個(gè)點(diǎn)帶來的好處。

鄭州目前執(zhí)行的貸款利率為：
1、首套房，最低利率為3.35%。2、二套房，最低利率3.45%。3、公積金首套2.85%，二套房執(zhí)行3.325%。

執(zhí)行完這次調(diào)降的10個(gè)點(diǎn)后，商貸利率首套房為3.25%，二套房為3.35%，與公積金的差距越來越小。

鄭州在這方便總是慢半拍，5月17日央行發(fā)布取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限之后，部分城市迅速跟進(jìn)下調(diào)利率，不少一線城市首套房可做到3.0，這次降息之后意味著商貸利率將首次進(jìn)入2.0的時(shí)代。但根據(jù)現(xiàn)有的存款利率，房貸利率一旦下降到2開頭，再下降調(diào)整的空間就有點(diǎn)小了，銀行就真的有點(diǎn)坐立不安了。

利率下降主要的還是刺激房地產(chǎn)市場。(展開全部)

又驚又喜，居然有“草根”民企勇于摘得主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，越來越多的地市不起眼民企開始搶灘鄭州，鄭州的樓市市場終于不再是一水的央企和國企。

如果說正弘摘得的地塊是高新CBD，那么19號(hào)地所在的位置也絕對(duì)稱得上是中原區(qū)的CBD核心區(qū)，文化宮路東、洛河路南，原來為叱咤風(fēng)云的恒大云璽項(xiàng)目配建的300米地標(biāo)建筑地塊，后改為住宅，緊鄰中原路，周邊有桐柏路和嵩山路，地鐵1號(hào)線、鄭州市人民zf和綠城廣場都在附近，這里不只是核心的位置更確切說是心臟，所以區(qū)位價(jià)值非常的無敵，云璽的熱銷也充分說明了周邊地緣不差錢，同時(shí)對(duì)高端改善的要求相當(dāng)大。

如果華潤摘得地塊那自媒體絕對(duì)是一邊倒，這里也將有望成為第二個(gè)幸福里，現(xiàn)在沒有任何背景的開封尉氏縣通達(dá)置業(yè)摘得這個(gè)地塊壓力是可想而知的大，但既然底價(jià)摘得，肯定是已經(jīng)過提前溝通，目前的消息是該地塊將由龍湖代建代銷。

周邊除了恒大云璽，新房項(xiàng)目非常少，只可惜恒大云璽目前還沒有交房，這個(gè)位置的新房是肉眼可見的稀缺。

地塊指標(biāo)條件，24畝，容積率2.5，建筑高度80米，建筑密度20%，綠地率30%，這個(gè)位置這個(gè)容積率都是最大的賣點(diǎn)。

限價(jià)盡管已經(jīng)解除，但這個(gè)地塊還是對(duì)價(jià)格有了約束，該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過18000元/㎡（已作價(jià)格上浮），如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過3600元/㎡，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。

如果確認(rèn)是龍湖代建，那就非常有看頭了，可以關(guān)注。(展開全部)

高新和錦蓮序，預(yù)計(jì)今年底提前交付，首批房源7#9#8#18#樓2024年12月31日可提前領(lǐng)鑰匙裝修，國企還是靠譜。
項(xiàng)目的所有樓棟主體均已封頂，砌體施工完成，外墻粉刷施工完成，門窗安裝完成、欄板安裝完成，外墻保溫完成，外墻裝飾層施工完成。簡單的說，外立面基本就是這樣了，這外立面也太白了，沒有效果圖中那種玻璃幕墻商務(wù)的感覺，倒是白撲撲的有點(diǎn)安置房的感覺。

內(nèi)部方面，公共部位如入戶大堂，電梯廳都全部裝好了，每戶的入戶門，安裝完成，地暖地坪施工完成，戶內(nèi)開關(guān)插座、燈具安裝完成，消防、熱力、自來水和燃?xì)獍惭b完成?？梢哉f，現(xiàn)在都可以裝修了。

現(xiàn)在還差一些園林收尾，園區(qū)道路鋪裝基本完成；綠化喬木栽植基本完成，微地形整理完成，園區(qū)茶室、書社廊架竹地板安裝完成；園區(qū)圍墻欄桿安裝完成90%。

和錦的價(jià)格一直比較穩(wěn)，128-160平洋房1.3-1.5萬元一平，89-117平高層1.15萬元一平，有特價(jià)房9000多，還行吧，項(xiàng)目雖然比較靠比，位置不那么核心，但自身素質(zhì)不錯(cuò)，還是非常值得一看的。

高新區(qū)在售的盤挺多的，也都各有千秋，競爭激烈，比如謙祥萬華城鄭州中學(xué)雙學(xué)區(qū)小戶型比較多，均價(jià)1.15-1.35萬元一平，部分房源一口價(jià)9500，大正水晶森林鄭州留馀外國語（九年制），須水河畔均價(jià)9999-1.1萬，基本都是現(xiàn)房，每個(gè)都值得瞅瞅，個(gè)人還是比較建議老城區(qū)。(展開全部)

金水東路再添一明星樓盤，大來鄭東壹號(hào)院已經(jīng)真容顯露，氣勢不凡。

項(xiàng)目占地117畝，容積率2.89，規(guī)劃規(guī)劃了9棟21-26層高層住宅、2棟25層公寓辦公、部分3層商業(yè)及1棟幼兒園。單論指標(biāo)已經(jīng)吊打包括華潤潤府在內(nèi)的東廣場所有新盤了。
整體品質(zhì)也是緊跟時(shí)代潮流，一點(diǎn)也看不出這是城中村粗大佬開發(fā)商打造的（原來還說要找國內(nèi)十強(qiáng)開發(fā)商合作開發(fā)，但現(xiàn)在來看是獨(dú)自操盤了），不愧是李瑋珉設(shè)計(jì)，外立面由鋁板+玻璃幕墻組成（好看是好看，但個(gè)人認(rèn)為這個(gè)立面商務(wù)感有點(diǎn)重了，不如旁邊銀河灣的紫銅色那么暖），戶型則是純純的改善定位，據(jù)說是160平起步（基本是對(duì)標(biāo)北龍湖的），兩梯兩戶，現(xiàn)在電梯入戶都是標(biāo)配了倒也沒啥可說的。
雖然還沒看到園林方案，但估計(jì)也很好，這項(xiàng)目反正就是各種好，所以，就看價(jià)格了，大來拿地時(shí)毛坯限價(jià)24300元一平，裝修限價(jià)29200元一平，但從華潤潤府25500元的精裝價(jià)來看，市場承受能力有限，恐怕毛坯交付還是比較好吧。
這塊地里地上面積賈崗社區(qū)要占比31%，也就是說可對(duì)外出售房源面積占比69%，如果把商業(yè)公寓留給村里，那么住宅的純潔性還是能保證的，或者把村里的幾棟樓隔離開來也行。

從東廣場的幾個(gè)項(xiàng)目來看，鄭州的本土勢力依然強(qiáng)硬，好的土地依然是村里把持，其實(shí)倒不一定外來的和尚好念經(jīng)，只要村里與時(shí)俱進(jìn)，也能做出不錯(cuò)的產(chǎn)品。像大來置業(yè)，原來的錦雍水之郡搞得不咋滴，但這次不弄得也挺好。(展開全部)

這幾年的房地產(chǎn)市場因?yàn)閮?nèi)外各種因素之下，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已然成為上市公司業(yè)績的拖累，為減輕償債和經(jīng)營業(yè)績壓力，冠城大通、新和成、美的置業(yè)、格力地產(chǎn)等在內(nèi)的上市公司紛紛剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)，減少虧損。

4月26日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告稱，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)，本次交易為重大資產(chǎn)出售，擬采用現(xiàn)金的支付方式，不影響公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。公司目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃；通過本次交易，公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出。交易完成之后，公司將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運(yùn)營、物業(yè)管理、城市運(yùn)營服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

6月23日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司將進(jìn)行股權(quán)重組，將全資持有的房開業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至美的控股，重組采用實(shí)物方式分派。分派完成后，美的控股將全面收購房開業(yè)務(wù)的剩余股權(quán)至100%持股。系列重組完成后，美的控股將持有100%的非上市房開業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線和81.13%的上市公司股權(quán)。而重組后的美的置業(yè)上市公司將實(shí)現(xiàn)股權(quán)分設(shè)，專注經(jīng)營性業(yè)務(wù)，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建筑和內(nèi)裝開展業(yè)務(wù)，以及承接美的控股所持房開資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理。

7月8日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，對(duì)重大資產(chǎn)重組方案進(jìn)行調(diào)整，基于公司逐步退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)主業(yè)轉(zhuǎn)型的整體戰(zhàn)略考量，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債及上市公司相關(guān)對(duì)外債務(wù)，并置入珠海免稅集團(tuán)不低于51%股權(quán)。

7月10日晚，冠城大通發(fā)布公告稱，公司擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債轉(zhuǎn)讓至公司控股股東，交易完成之后，公司將不再從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，經(jīng)營上聚焦電磁線的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售主業(yè)。

企業(yè)都是趨利避禍的，曾經(jīng)的房地產(chǎn)遍地黃金，于是各行業(yè)做實(shí)體的都紛紛入局，不費(fèi)吹灰之力就能輕松掙錢，確實(shí)比實(shí)體企業(yè)來錢快，但是現(xiàn)在各種因素之下地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)成為企業(yè)拖累的負(fù)債；將相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出上市公司，顯然是一步“金蟬脫殼”的高棋，負(fù)債的地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，上市公司的財(cái)報(bào)就會(huì)明顯漂亮，數(shù)據(jù)漂亮又穩(wěn)健的財(cái)報(bào)顯然更容易帶來低息融資和資本的青睞，可憐的房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)的小甜甜現(xiàn)在的牛夫人。

這些企業(yè)起碼還有實(shí)體，雖然曾經(jīng)走上了房地產(chǎn)的彎路，但是還能浪子回頭重新來過，但是那些以房地產(chǎn)為主業(yè)的民營企業(yè)呢，在行業(yè)形勢和各大國央企的圍剿下，基本慘目忍睹，地產(chǎn)銷售榜單上的前20名民營房企目前僅剩龍湖和濱江兩位扛鼎者了，曾經(jīng)大的千億房企還各種深陷負(fù)債還錢和保交樓中，中小房企早已經(jīng)灰飛煙滅拍死在浪花之下。

雖然說中小房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是行業(yè)“大浪淘沙”的必然歷程，長遠(yuǎn)來看，有利于行業(yè)規(guī)范化管理和良性發(fā)展，未來行業(yè)集中度或?qū)⒊掷m(xù)提升；但是從各大上市企業(yè)“去房”可以感覺出房地產(chǎn)行業(yè)真是過了一個(gè)寒冬又迎來一個(gè)寒冬；未來的房地產(chǎn)發(fā)展模式必然是一個(gè)全新的模式，之前的地產(chǎn)時(shí)代將一去不復(fù)還。(展開全部)

金水河“一河兩岸”河南賓館城市更新項(xiàng)目入庫城市更新項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于優(yōu)勝南路、防疫路、健康路、金水路圍合區(qū)域，面積約9.5公頃?？偼顿Y額約8.82億元，實(shí)施主體為河南中州城市更新開發(fā)建設(shè)有限公司。

核心更新區(qū)也就是河南賓館原址占地約2公頃，這一塊地是全新開發(fā)的。

三少和這個(gè)項(xiàng)目也曾經(jīng)有過緣分，河南賓館項(xiàng)目最早應(yīng)該是2010年左右提出要進(jìn)行改造開發(fā)的，作為省人大辦公廳的直屬單位河南賓館有過很多輝煌的歷史，后來被康利達(dá)集團(tuán)接手經(jīng)營，提出改造也是康利達(dá)和鄭州市建投公司合作的，康利達(dá)集團(tuán)的地產(chǎn)平臺(tái)叫雅寶地產(chǎn)，正是前兩年和龍湖合作雅寶龍湖天鉅的那個(gè)公司，中間zf征收決定都下達(dá)了，河南賓館也早早停業(yè)，后面的家屬院都開始簽訂搬遷安置協(xié)議，結(jié)果因?yàn)槭∪舜蟮姆N種原因項(xiàng)目推進(jìn)遲緩，最終康利達(dá)選擇退出項(xiàng)目浪費(fèi)數(shù)十年的投入。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)河南賓館被放到省機(jī)關(guān)事務(wù)局的中州集團(tuán)下面，于是重啟項(xiàng)目開發(fā)，目前是和河南省城市更新投資集團(tuán)合作，至于后面會(huì)不會(huì)引進(jìn)專業(yè)房企代建個(gè)人感覺還是有很大的可能的。不過項(xiàng)目的進(jìn)展不會(huì)快，前面的賓館因?yàn)楸徽J(rèn)定為文物所以不能完全拆除，還要進(jìn)行修復(fù)保存這個(gè)確實(shí)是個(gè)難題，根據(jù)效果圖看后面規(guī)劃了3棟高層住宅+1棟商業(yè)商務(wù)樓。
（9月底規(guī)劃局公示了地塊的規(guī)劃修改：擬將08-395-K02-05地塊用地性質(zhì)由商務(wù)用地兼容商業(yè)、二類居住用地調(diào)整為二類居住用地兼容商業(yè)用地，具體控制指標(biāo)、配套設(shè)施及地下空間開發(fā)利用在下一步的控制性詳細(xì)規(guī)劃中確定）

河南賓館的位置絕對(duì)是寸土寸金的核心區(qū)域了，教育資源也堪稱王炸：優(yōu)勝路小學(xué)+七中，絕對(duì)的第一梯隊(duì)，醫(yī)療上省兒童醫(yī)院+鄭大一附院+市婦幼保健院+鄭大二附院基本都是10分鐘范圍內(nèi)，這種教育醫(yī)療配置誰不眼饞？而且片區(qū)多少年沒有新房了，北側(cè)的天下城當(dāng)初可是明星小區(qū)，目前單價(jià)也高居不下。

河南賓館的改造不會(huì)很快，地塊入市至少還需要2年的時(shí)間，兩年之后市場啥樣誰也說不清楚，不過這個(gè)項(xiàng)目倒是為周邊一眾準(zhǔn)備換房的各種家屬院們提供了一個(gè)期待的備選項(xiàng)目。(展開全部)

正弘王者歸來成為土拍最大贏家，直接吊打北龍湖。

鄭政高出（2024）10號(hào)這個(gè)地塊從地塊規(guī)劃公示即是熱議話題，主要是放在高新主城這個(gè)位置實(shí)在是無可挑剔，緊鄰科學(xué)大道和銀屏路，全是高新區(qū)主干道，一路之隔就是最強(qiáng)商圈正弘?yún)R，北側(cè)高新管委會(huì)，地鐵8號(hào)線銀屏路站年底前即將通車，這個(gè)位置的意義跟金水正弘城正弘藍(lán)堡灣及東站板塊幸福里類似，一直都是區(qū)域的價(jià)值最高點(diǎn)，說是高新CBD一點(diǎn)也不為過。

除了位置，地塊指標(biāo)條件也非常優(yōu)質(zhì)，78.4畝，容積率2.58，建筑高度80米，建筑高度25%，綠化率35%，主城核心區(qū)2.5的這個(gè)容積率一入市就是香餑餑，非常的稀缺。

從位置、城市界面再到指標(biāo)條件，貌似除了位置不方正，其他都是非常優(yōu)質(zhì)的的，原來正弘開始賣青云筑的時(shí)候，這個(gè)地塊就在沙盤的規(guī)劃范圍內(nèi)，所以一直是作為青云筑二期來宣傳的，此次也是志在必得，折合樓面價(jià)5176元/㎡，周邊土著都知道這個(gè)位置的含金量，這個(gè)樓面價(jià)可操作空間是非常大的。

正弘已就該項(xiàng)目開始組建團(tuán)隊(duì)，并且稱之為戰(zhàn)略級(jí)別產(chǎn)品，高新主城近幾年的改善產(chǎn)品最大面積還停留在170-180的大四房，真正的大平層改善產(chǎn)品系列是直接斷層，正弘如果做成大平層豪宅正好填補(bǔ)了這一空白，高新主城真的不缺實(shí)力派。

高新主城今年也涌現(xiàn)了不少改善的項(xiàng)目，比如朗悅最后一期和電建布局的華曦府項(xiàng)目，都是140-170平的主流面積段，不過這兩個(gè)都是主城核心區(qū)的邊緣地帶，位置肯定跟正弘沒得比，面積段也更局限，對(duì)正弘構(gòu)不成太大的競爭。

高新地緣可以重點(diǎn)關(guān)注。(展開全部)

招商代建才是今年樓市最大的顯眼包，繼惠濟(jì)區(qū)開展多個(gè)代建項(xiàng)目之后，又開始來金水區(qū)整活了。

招商建管、招商蛇口鄭州公司中標(biāo)金水投資集團(tuán)楊金兩個(gè)地塊。

1、16號(hào)地，楊金路南、觀禮路西，49.87畝，容積率2.5.

2、76號(hào)地，寶瑞路南、馬林路西，84.04畝，容積率2.6，原為楊金外包產(chǎn)業(yè)園摘得的地塊，也是佳田官宣代建的地塊，時(shí)隔三年之久，沒有什么動(dòng)靜。

兩個(gè)地塊均出現(xiàn)在金水城市更新綜合開發(fā)項(xiàng)目之列，這次招商拿下代建看來好事將近，楊金這是又要上新了。

16號(hào)地目前沒有什么動(dòng)靜，76號(hào)地原案名為金湖麗悅上苑，規(guī)劃已出，進(jìn)展應(yīng)該會(huì)更快一些，原來的規(guī)劃為純小高層設(shè)計(jì)，面積段105-143平，定位剛改和改善。

當(dāng)初這個(gè)地塊還是溢價(jià)所得，主要是金科智慧板塊的概念剛出，但現(xiàn)實(shí)是這個(gè)板塊的價(jià)值還沒有開始就已經(jīng)消失了，這也確實(shí)是楊金片區(qū)為數(shù)不多的凈地，不過北側(cè)就是馬林安置房，楊金一直都是安置區(qū)和商品房穿插著開發(fā)，而且商品房和安置房都是單獨(dú)的地塊，所以凈地在這意義不大。

位置不臨楊金路，但也只是隔了一個(gè)地塊，向西為聚方科技園，也即是楊金的商業(yè)圈，生活配套比較方便。

周邊規(guī)劃有學(xué)校，但金科智慧城板塊的教育資源何時(shí)能提上議程就不知猴年馬月了，學(xué)?，F(xiàn)在只有47中，其他暫時(shí)就靠業(yè)主自行解決了，希望交房可以解決這一大難題吧。

三年前開發(fā)跟現(xiàn)在開發(fā)貌似市場并沒有太大的改觀，楊金競品依然很多，庫存依然很大，招商來了估計(jì)也是頭大。(展開全部)

楊金的項(xiàng)目之多，多到某些項(xiàng)目已經(jīng)完全忘記了它的存在。

金水城市更新綜合開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)招標(biāo)，招標(biāo)人為鄭州金水投資集團(tuán)有限公司，其中就包括16號(hào)地塊尚璞觀邸建設(shè)項(xiàng)目，位于金水科教園區(qū)楊金路與觀禮路交叉口西南角，項(xiàng)目占地3.3萬平方米，容積率2.5，總建筑面積11.11萬平方米，2023年8月被金水城投子公司底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)6078元/㎡。

實(shí)地探盤，北側(cè)緊鄰楊金路，對(duì)面為多次移主的金科項(xiàng)目，東側(cè)為馬林安置區(qū)，西側(cè)隔一個(gè)地塊為河南外包產(chǎn)業(yè)園，所處區(qū)域就是當(dāng)初被稱為未來將是楊金最高價(jià)值點(diǎn)的金科智慧城板塊，只是目前還是一片荒蕪，包括16號(hào)地塊也是沒有任何進(jìn)展的，整個(gè)楊金現(xiàn)在都是舉步維艱，所以這個(gè)區(qū)域的未來現(xiàn)在也很難說，好在距離楊金商業(yè)圈聚方科技園和外包產(chǎn)業(yè)園還近一些，出門買個(gè)東西吃個(gè)飯還是方便點(diǎn)，楊金片區(qū)現(xiàn)在的發(fā)展還是離不開楊金路，總體位置還是不錯(cuò)的。

教育資源現(xiàn)在距離近的只有47中，整個(gè)楊金都在這劃片，小學(xué)目前沒有，楊金片區(qū)的小學(xué)都集中在龍?jiān)绰芬晕?，?jù)說現(xiàn)在萬科、康橋、萬林、益通幾個(gè)社區(qū)的家長自發(fā)組織租公交車接送孩子在碧桂園天譽(yù)北側(cè)的藝術(shù)小學(xué)金科校區(qū)上下學(xué)，這個(gè)學(xué)校不參與劃片，但需要特長面試，是龍?jiān)绰肺鲙讉€(gè)社區(qū)家長的首選。

入市無非也就是低密度小高層，但明顯這個(gè)配置在楊金也已經(jīng)審美疲勞，沒有什么太大的看點(diǎn)。(展開全部)

大來鄭東壹號(hào)院挺會(huì)趕點(diǎn)，恰逢華潤潤府清盤，開始入市，效果圖看起來一點(diǎn)也不糊弄，地塊很大，占地約117畝，共計(jì)887套，大部分戶型超過170平，標(biāo)準(zhǔn)的大平層項(xiàng)目，車位配比1：2.5，定位改善。

容積率2.89，不算高，比建業(yè)天筑和華潤幸福里低些，跟瀚海晴宇基本持平。

戶型設(shè)計(jì)看上去還不錯(cuò)，依然設(shè)計(jì)了端廳，但看上去比幸福里有升級(jí)，如果全部做成落地窗，效果還是棒的，目前看蘭溪府200㎡就很不錯(cuò)，無奈3.1-3.3一平的價(jià)格實(shí)在偏高。

這塊地在去年土拍后是沒什么聲音的，甚至很多買華潤潤府的業(yè)主都不知道旁邊還有一個(gè)潛在競品。

高鐵站東廣場超總片區(qū)的購買力還是有的，潤府就是一個(gè)很好的證明，超乎我想象，開盤五個(gè)月基本清盤，雖然僅有300多套，成績依然不錯(cuò)。

其實(shí)這附近適合一個(gè)類似于未來天奕的大平層產(chǎn)品，我相信大部分人看未來天奕都是能喜歡上的，無非是對(duì)于開發(fā)商和地塊周邊有抗性。華潤幸福里地塊是不錯(cuò)的，但受限價(jià)影響，產(chǎn)品打了折扣，不然真的是鄭州第一大平層，近十年也難有超越，但超總這些地塊也不是吃素的，雖然位置比不上，但產(chǎn)品可以彌補(bǔ)。

瀚海晴宇過去表現(xiàn)是很拉跨的，外立面雖然養(yǎng)眼，但并不實(shí)用，再加上大戶型毛坯，流通性滯后，并且旁邊還有個(gè)不差錢的銀河灣已經(jīng)蓋成現(xiàn)房，不知在等誰，真豪橫。(展開全部)

2024年上半年年鄭州樓市表示如何？

2024年已經(jīng)過去一半多，咱們來看看上半年表現(xiàn)如何！

1、土地供應(yīng)

截止到2024年6月份，鄭州主城區(qū)待開發(fā)地塊為86宗，隱性存量接近800萬平方米，結(jié)合最近兩年年均成交約500萬平方米，土地供應(yīng)調(diào)整可能會(huì)一直進(jìn)行下去；金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、鄭東、高新區(qū)是城市核心，也是價(jià)值比較高的區(qū)域。

管城區(qū)土地宗數(shù)是17宗，約1000畝，總的建筑面積約228萬平方米；二七區(qū)土地宗數(shù)是11宗，約673畝，總的建筑面積約123萬平方米；惠濟(jì)區(qū)土地宗數(shù)是10宗，約464畝，總的建筑面積約90萬平方米……

2、供需

上半年供應(yīng)207萬平方米，同比減少-38%，成交357萬平方米，同比減少-45%。

3、價(jià)格分裂

主城區(qū)價(jià)格分化明顯，核心區(qū)堅(jiān)挺，環(huán)外調(diào)整，郊區(qū)觸底。

4、逐步向核心區(qū)移動(dòng)

郊縣向主城區(qū)移動(dòng)，非核心區(qū)向核心區(qū)移動(dòng)，高新區(qū)和二七區(qū)三四環(huán)之間的成交萎縮，鄭東和中原區(qū)改善明顯增多。

5、市場以去庫存為基調(diào)

市場以去庫存為基調(diào)，主城區(qū)比較穩(wěn)定，郊縣庫存高。

6、二手房升溫

二手房占比持續(xù)上升，市場慢慢進(jìn)入存量時(shí)代。

劃重點(diǎn)、劃重點(diǎn)、劃重點(diǎn)。

1、位置、位置還是位置

現(xiàn)在的趨勢慢慢反映出來，從郊區(qū)到主城區(qū)，從非核心區(qū)到核心區(qū)，這就“道”，也就是我們所說的規(guī)律。美國的人口是往東西海岸遷移，日本的人口是往三大都市圈遷移，總之這是不可逆的規(guī)律，人往高處走。

2、改善大行其道

改善的數(shù)量是增多，現(xiàn)在換房子的人比較多，從兩房變成三房，從三房到四房，都在置換。

3、遠(yuǎn)郊使不得。(展開全部)

大來鄭東壹號(hào)院終于揭開神秘面紗，東廣場板塊再上新，潤府的最強(qiáng)競品來了。

規(guī)劃9棟21-26層高層住宅、2棟25層公寓辦公、部分3層商業(yè)及1棟幼兒園，容積率2.894，層高3米，總戶數(shù)887戶，地下停車位2254個(gè)，外立面為鋁板+玻璃幕墻組成，如果能1:1全部呈現(xiàn)，這個(gè)顏值是非常高的，兩梯兩戶設(shè)計(jì)，部分可做到電梯入戶，3+1房兩衛(wèi)、4+1房三衛(wèi)為主，戶型都非常的方正，大面寬，還是比較符合鄭州購房者的審美標(biāo)準(zhǔn)的，產(chǎn)品總體還是不錯(cuò)的，定位也非常明確，純改善盤，東廣場板塊果然不上新則已，一上新就是精品。

周邊有銀河灣項(xiàng)目、瀚海晴宇等項(xiàng)目，南側(cè)即是在建的華潤中原超級(jí)總部基地項(xiàng)目，所以這個(gè)位置的價(jià)值已無需多言，東廣場的板塊現(xiàn)在也處于快速發(fā)展階段，再過3-5年應(yīng)該就是另外一幅景象了，隨著周邊項(xiàng)目的陸續(xù)交房，急需安排的應(yīng)該是教育資源，內(nèi)部規(guī)劃有小學(xué)和初中教育用地，目前還沒有提上日程，潤府安排的學(xué)校是鄭東新區(qū)春華學(xué)校，北龍湖南岸給安排了東區(qū)外國語分校區(qū)，北岸安排了清華附中，東廣場板塊作為下一個(gè)香餑餑，教育資源應(yīng)該也不會(huì)差。

整體項(xiàng)目還是非常不錯(cuò)的，唯一的缺點(diǎn)就是該地塊為鄭東新區(qū)博學(xué)路辦事處賈崗社區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。地上建筑面積分配比例為：賈崗社區(qū)占比31%，開發(fā)公司占比69%。隔壁遲遲未出售的銀河灣也是一樣的性質(zhì)，連瀚海晴宇內(nèi)部也變相規(guī)劃了部分安置房，怎么分配怎么管理是個(gè)問題，這個(gè)級(jí)別的安置應(yīng)該也不是一般的安置了。

可以關(guān)注。(展開全部)

金水區(qū)這種迷你盤太多了，鄭軌經(jīng)緯歸臻，城開玥園，還有這個(gè)朗悅宸棲院，本質(zhì)是一些早期沉淀地塊的開發(fā)利用，像朗悅這塊地原來就是鄭州廣廈置業(yè)有限公司的，廣廈在金水區(qū)有個(gè)問題項(xiàng)目廣廈城市之巔，后來廣廈官司纏身，2017年鄭州市鐵路中院把它旗下的這塊地拿出來以起價(jià)1.8億拍賣，但不了了之，輾轉(zhuǎn)后，不知怎么落到朗悅手中了。

地塊本身位置很無敵，位于紅旗路北、黃河北街東，與鄭軌遙遙相對(duì)，占地14202平米，折合21畝的，容積率7.29，典型的高密度地塊，也就以前規(guī)劃理念落后才有這種，現(xiàn)在不可能容積率這么高。
地塊的規(guī)劃已出，總建筑面積約8.6萬平方米；規(guī)劃2棟34層高層，1棟7層洋房以及1所幼兒園及物業(yè)管理用房、居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、社區(qū)綜合用房、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等，總共771戶，其中含安置房1.59萬平方米（約150套），公租房0.48萬平方米（94套）； 由于容積率過高，還有31套日照缺陷房，分別位于9-2#樓08戶2層，8號(hào)樓2單元03戶型2-15層，04戶型2-15層，06戶型2層，07戶型2層。

總的來看，這項(xiàng)目土地年限縮水，容積率過高，房源過于混雜，注定是一個(gè)不適合自住的新型城中村，不過由于金一環(huán)，臨地鐵等優(yōu)勢，出租還是很吃香的。
個(gè)人感覺朗悅做產(chǎn)品還是可以的，犧牲一棟筒子樓，成全了一棟洋房和一棟正常的板式高層，估計(jì)還能賣上點(diǎn)價(jià)格。(展開全部)

金茂越秀未來府，賣的還算不錯(cuò)，今年截至9月份，未來府銷售400余套房子，總銷額9個(gè)億，月均銷售50套，還是可圈可點(diǎn)的。項(xiàng)目一期8棟樓基本售罄，今年年底交付。目前主推二期的4號(hào)樓，6號(hào)樓和13號(hào)樓，預(yù)計(jì)明年9月份交付。

這個(gè)經(jīng)開區(qū)的流量中高端項(xiàng)目，一直宣傳的都很高調(diào)，不禁讓人擔(dān)心，在這減配盛行的時(shí)代，交付效果是否像宣傳的那樣，好在最近有了新消息。小區(qū)的北大門和社區(qū)鎏金會(huì)所正式開放，擔(dān)心減配的業(yè)主可以稍微放下心了。
這個(gè)一直對(duì)外吹破天的會(huì)所，在小區(qū)南南大門，一共1300平米，分地上一層和地下一層。地上一層主打面子，300平接待大廳極盡奢華，裝修裝飾投入比較高，墻面是鎏金工藝+配色巖板，地面石材拼花，搭配金屬線條夾絲玻璃和皮革硬包，有落客區(qū)，休息區(qū)，還是很有面兒的。地下一層則主打里子，相當(dāng)于業(yè)主們的活動(dòng)區(qū)，有瑜伽室、健身房、VIP室、兒童閱覽室等。地面上的估計(jì)免費(fèi)，但地下的部分不知道以后是不是包給外面的機(jī)構(gòu)收費(fèi)運(yùn)營。

進(jìn)入大門后，就是近2米高差的疊瀑景觀，水系呈階梯狀，主打高山流水的意境，這個(gè)水景采用的是普拉達(dá)綠大理石，據(jù)說非常昂貴，不過綠瑩瑩的應(yīng)該比較好看。

目前賣的戶型從89平到146平都有，價(jià)格從15500-18500不等，越大越貴不坑窮人。(展開全部)

今天刷到某位賣房博主的視頻，講一位華潤瑞府業(yè)主的賣房故事，兩年前買入價(jià)415萬，現(xiàn)如今成交價(jià)413萬，這套房我是知道的，華潤瑞府前排中高樓層，也是小高層里面最好的樓層。
視頻里主要講該業(yè)主持有此房兩年時(shí)間，房價(jià)低了2萬，但因?yàn)椴粷M二緣故總共賠了幾十萬，得出結(jié)論北岸是不是不能買？但沒有明說，而是反問看官蘭溪府這種北岸期房能不能買？你自己都說了一通業(yè)主賣房賠錢，還有啥能買不能買。。。

首先，原業(yè)主現(xiàn)如今原因承擔(dān)增值稅快速變現(xiàn)，肯定是下了賣房的決心，具體原因我不清楚，或許是缺錢，或許是對(duì)后市的不看好都有可能，但決定賣那肯定有人家自己的考慮。

賠幾十萬的大頭在于增值稅，如果交契稅及時(shí)或者等到滿二也不會(huì)有這種情況，但人家業(yè)主自己也明白，目前市場上很多房子產(chǎn)生5.3%增值稅肯定有自己原因的。

那么咱就說說瑞府這個(gè)事，過去我在瑞府寫過不少點(diǎn)評(píng)，整體還是看好的，現(xiàn)在依然看好。
拋開增值稅的影響，因?yàn)槠醵惒粷M二這個(gè)不能作為市場判定主要因素，個(gè)人行為占主導(dǎo)。
可以看看這兩年北龍湖400萬左右房子的現(xiàn)狀對(duì)比：
1、龍之夢(mèng)東苑120平兩年前成交價(jià)360萬左右，現(xiàn)在320萬左右；
2、恒大悅龍臺(tái)158平兩年前420萬左右，現(xiàn)在470萬左右；
3、亞新茉莉公館160平兩年前560萬左右，現(xiàn)在500萬左右；

現(xiàn)在還覺得瑞府不行嗎？夠抗打啦，超越同價(jià)位鄭州90%甚至95%以上的樓盤，不要拿自己個(gè)人認(rèn)知來評(píng)判整個(gè)市場，哪有什么專家，大家都是市場下的一粒塵埃。(展開全部)

正弘也是不負(fù)眾望，順利拿下 10 號(hào)地 地塊，高新區(qū)國槐街南、銀屏路東，土地面積52289.48㎡，折合約78.43畝。
容積率＜2.5，建筑高度＜80米，綠化率＞35%，起始價(jià)67658萬元。
地塊原本是商業(yè)地塊兼容住宅用地，后來改規(guī)劃為住宅用地。這也是好事，畢竟周邊商業(yè)已經(jīng)很多了，競爭也很激烈。
最終還是被正弘如愿拿下，成交總價(jià)為67658萬，其中樓面價(jià)5176元/平，畝單價(jià)863萬/畝，溢價(jià)率0%。
地標(biāo)一直在延續(xù)，從可口可樂到正弘?yún)R、青云筑，在科學(xué)大道瑞達(dá)路交叉口，可口可樂的標(biāo)志一直很醒目，鄭州太古可口可樂已經(jīng)在鄭州高新區(qū)耕耘了二十多年。如今新廠區(qū)已經(jīng)開工建設(shè)，項(xiàng)目新建廠區(qū)占地194畝，總投資超9億元，通過引入的先進(jìn)技術(shù)和流水線，在云服務(wù)、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段支持下，進(jìn)行自動(dòng)化、智能化的生產(chǎn)運(yùn)營和管理，使鄭州太古可口可樂在河南的產(chǎn)能從原有的46萬噸提高到100萬噸。正弘?yún)R現(xiàn)在也是高新區(qū)地標(biāo)，節(jié)假日人會(huì)更多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，剛剛過去的國慶小長假期間，正弘?yún)R客流達(dá)55.5萬人次，同比成長11.3%；業(yè)績同期成長14.9%。國慶首日客流量超過10萬人次。在高新區(qū)很多商業(yè)中遙遙領(lǐng)先。
正弘拿下地塊，好的地段加上好的產(chǎn)品，會(huì)很有競爭力，周邊有地鐵 8 號(hào)線，科學(xué)大道、瑞達(dá)路兩個(gè)主干道，還有高新區(qū)管委會(huì)、外國語中學(xué)、鄭州大學(xué)、信息工程大學(xué)等單位，可以說是核心區(qū)域的核心地塊。好的產(chǎn)品，也是好的地標(biāo)。(展開全部)

這兩天市場上關(guān)于北龍湖7號(hào)地塊終止的事議論比較多，看空大于看多，簡單聊聊我的觀點(diǎn)。

北龍湖南岸確實(shí)自兩年多前的星云灣地塊和今年初的海義地塊拍完之后，沒有新供地塊，其中海義又是停滯狀態(tài)，新增供應(yīng)確實(shí)沒有那么多。目前市場上又有很多客戶相買新產(chǎn)品，類似璞悅這種，如果放在南岸優(yōu)質(zhì)地塊，價(jià)格合適的情況下，完全不愁賣。

終止掛牌的原因是沒有開發(fā)商愿意拿地，你說他們不看好吧，好幾個(gè)開發(fā)商在開拍前躍躍欲試，甚至產(chǎn)品調(diào)研已經(jīng)做完，大多還是以囊中羞澀告退。

看空者很多以“開發(fā)商不看好市場”為主要言論，認(rèn)為開發(fā)商不拿地，市場就會(huì)進(jìn)一步下行。這一點(diǎn)想想挺可笑的，開發(fā)商如果那么通透的話，2016年融創(chuàng)和金茂就不會(huì)拿下樓面價(jià)接近4萬一平的地王，最終肯定是沒有掙到錢。你說當(dāng)時(shí)受情緒影響，覺得房地產(chǎn)肯定會(huì)一直漲吧也可以理解，但2021年6月3號(hào)土拍同樣熱火朝天，當(dāng)時(shí)還在口罩期間，并且經(jīng)歷了幾年下行起，看看中海云著湖居的樓面價(jià)，再看看金茂未來府和旁邊萬祥紫廬的樓面價(jià)，對(duì)比很是鮮明。開發(fā)商如果能預(yù)測未來，就不會(huì)出現(xiàn)恒大、碧桂園、建業(yè)、康橋現(xiàn)如今的情況。

我反倒覺得這個(gè)事不是太大的利空，短期內(nèi)對(duì)于南岸二手房甚至整個(gè)北龍湖市場是利好，因?yàn)樾枨蠖唐趦?nèi)是固定的，但供應(yīng)量就這么些，以新房（洋房）為例，南岸星云灣和豐華還有100套左右，北岸璞悅僅剩一兩套，璞岸還有20套左右，綠城還有大幾十套，中海稍微多些。
再說二手房，優(yōu)質(zhì)小區(qū)如金茂府/保利瓏熙/碧桂園豫府/正商禎瑞上境賣的都不錯(cuò)，正商善水上鏡/恒大悅龍臺(tái)/龍之夢(mèng)東苑這些在走低，整體還比較穩(wěn)。

如果這塊地以起始價(jià)成交，做成類似于璞悅的產(chǎn)品，大概率可以搞的。(展開全部)