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首批配售和預(yù)售配售項目一共有四個，一共1999套房源。

具體來看四個小區(qū)：

1、沁河苑位于中原區(qū)伏牛路東西兩側(cè)、宏河路南，屬于老三環(huán)中原老城區(qū)板塊。戶型面積約90㎡、120㎡的三室兩廳，裝修交付，銷售均價為6752元/㎡，含裝修854.43元/㎡，總共570套，已經(jīng)是現(xiàn)房了。


2、惠康佳苑位于惠濟區(qū)中央西路西、濱河路南，屬于惠濟大北區(qū)板塊。戶型建面約90—100㎡兩室兩廳和建面約120㎡的三室兩廳，裝修交付，銷售均價為6470元/㎡，含裝修800元/㎡總共322套，2024年12月31日前交房。


3、鄭住雪松苑，位于中原區(qū)雪松路西、防汛路南，屬于常西湖新區(qū)板塊。戶型建面約90㎡的兩室兩廳，裝修交付，銷售均價為7282.78元/㎡，含裝修771.38元/㎡，總共207套，2024年12月31前交房。

4、中建瀾溪苑，位于經(jīng)開區(qū)潯江東路北、碧泉街東，屬于國際物流園區(qū)板塊。戶型建面約79㎡、89㎡、107㎡、118㎡的兩室一廳、兩室兩廳及三室兩廳，裝修交付，預(yù)計銷售均價為5750元/㎡，含裝修750元/㎡，總共900套房源，2025年6月15日交房。

總結(jié)一下：沁河苑的位置最好，配套最成熟，中建瀾溪苑的位置最偏，性價比最低，但品質(zhì)會優(yōu)于另外三個，雪松苑位于新區(qū)，周邊配套不夠完善，而且精裝標準不是最高的，價格卻最貴。(展開全部)

2023年12月鄭州市第三批集中供地，鄭政出[2021]71號由鄭州豫園實業(yè)有限公司以起始價27378萬元摘得（折合1404萬元/畝，樓面價7018元 /㎡），地塊位于奧克路南、索克路東，占地19.506畝，容積率3.5，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率25%。

豫發(fā)在徐寨的城改搞了很多年，家大業(yè)大的豫發(fā)也扛不起疫情+地產(chǎn)下行的市場，原以為被港區(qū)困住的豫發(fā)沒有精力和財力了，但是豫發(fā)依舊強撐著拿地了，畢竟是個小地塊錢不算多，果不其然拿完地豫發(fā)就開始靜默，兩三年的時間凈看對面的美盛表演了，估摸著豫發(fā)也很急，直到2023年4月與金水區(qū)平臺公司金水北區(qū)建設(shè)投資有限公司合作，金投控股豫園實業(yè)51%成為大股東，豫發(fā)豫園的開發(fā)才又提上日程，現(xiàn)如今售樓部也重新開放，以金投豫發(fā)豫園的推廣名正式面世。

項目首期地塊占地約20畝，建筑面積約6.4萬㎡，容積率3.49。規(guī)劃有4棟14/17層小高層建筑及1棟34層高層建筑，僅323戶。金投和豫發(fā)請了一位叫孟凡浩的建筑設(shè)計“大師”帶來了中原首作，景觀上依舊是常青樹山水比德孫虎。

孟凡浩這個人對于河南和鄭州來講都很陌生，三少也特意去百度了一下，貌似還真有點東西。
孟凡浩和朱培棟聯(lián)手創(chuàng)立了line+建筑事務(wù)所，一位是南大碩士/浙大導(dǎo)師，一位是同濟博士/浙大導(dǎo)師，都是建筑高材生。
而且該建筑所2022 美國《建筑實錄》評選的全球十大設(shè)計先鋒，也是中國極少數(shù)能向歐美輸出設(shè)計的本土設(shè)計機構(gòu)，近年來在舊金山、洛杉磯以及北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等一線城市核心地段進行了大量前瞻性、引領(lǐng)性的頂級豪宅實踐，“豫發(fā)豫園”是line+建筑事務(wù)所進駐鄭州的第一個設(shè)計作品。

豫園的產(chǎn)品和當下市場的一線產(chǎn)品基本保持了一致，那就是高贈送的主題，定位剛改117㎡/126㎡三房，142㎡/146㎡四房，兩個三房產(chǎn)品戶型基本一致，南側(cè)三面寬長達10米的甲板陽臺，整體戶型方正無浪費，加上北側(cè)陽臺和飄窗設(shè)備平臺等贈送也不錯；142㎡的四房產(chǎn)品是一梯一戶，首先贈送電梯間前室空間，入戶后的陽臺空間可做成儲藏間或者一個靈活客房，整個戶型的空間設(shè)計是傳統(tǒng)的三開間朝南方正，北側(cè)兩臥室+衛(wèi)生間都有飄窗的全贈送空間；146㎡戶型較為新穎，依舊是一梯一戶贈送前室，餐客廳區(qū)域270°觀景+大空間的陽臺飄窗贈送，得房率基本超過100%，但是主臥是個暗衛(wèi)是個小瑕疵。146㎡戶型還是小高層產(chǎn)品，比美盛的大戶型有天然的優(yōu)勢，加上高顏值的大玻璃幕墻呈現(xiàn)的外立面，絕對有一戰(zhàn)之力。

項目位置屬于北三環(huán)沿線還是三環(huán)內(nèi)的核心區(qū)域，教育資源上有文化路第一小學(xué)文渠校區(qū)，學(xué)校位于金水區(qū)金臺路與奧克路向南50米路西，屬于徐寨城中村及連片改造工程中的教育用地，學(xué)校占地面積約29畝，設(shè)置36個教學(xué)班，每個年級6個班；學(xué)校劃片范圍：花園路以西，渠東路以東，北三環(huán)以南，東風(fēng)路以北；2023年9月正式招生開校，樓下就是學(xué)校，還是原本的城改用地，豫發(fā)豫園的業(yè)主100%劃片這里了；至于初中距離四十七中倒是不遠，但是畢竟隔著一條花園路，大概率正常劃不進去，不過也要看金投接下來有沒有什么好的操作了，交通方面公共出行的地鐵看似都不遠實則都不近，不過公交車還是比較方便的，自駕出門就是北三環(huán)，不過等幾年片區(qū)開發(fā)起來后，奧克路索克路這些小路怕是要堵成粑粑~

至于入市的價格，美盛肯定是個參照物，但是行情又不一樣了，比教育港灣高金水印低？給大家放一張當時豫發(fā)TG的圖參考一下~(展開全部)

實地探盤鐵建投城發(fā)花棲樾，項目上目前還沒有太大的進展，但已經(jīng)開始做前期準備工作，近期位于天麗昇酒店的首個城市展廳即將盛大開放。

這個項目最大的賣點主要就是開發(fā)商實力、位置以及產(chǎn)品。

先說開發(fā)商實力，河南鐵建投城發(fā)集團于2024年2月由河南同晟置業(yè)更名組建，是河南鐵建投集團產(chǎn)業(yè)迭代升級打造的重量級產(chǎn)業(yè)集團，根正苗紅的國企，注冊資本金20億元，聚焦“城市開發(fā)、綜合服務(wù)、資產(chǎn)管理、保障房運營””4個主要業(yè)務(wù)板塊，目前在主城區(qū)運營的項目有北龍湖松苑以及惠濟區(qū)的花棲樾，以后市場上也會有更多鐵建投冠名的樓盤，總之開發(fā)商這塊沒有什么問題。

位置這塊放在惠濟區(qū)也是比較抗打的一個小區(qū)域，向北一個路口為英才街，這是惠濟區(qū)的主干道，緊鄰北側(cè)為濱河路同樣可以貫穿惠濟東西方向，東側(cè)和西側(cè)的道路也都已經(jīng)修通，這個位置自駕出行是非常方便的，公共交通方面有點欠缺，公共交通大多在英才街沿線，最近地鐵2號線金達路和金洼兩個站點距離都有點遠。

周邊社區(qū)有保利海上五月花和天地灣，對面的花園里還在爛尾中，算是惠濟區(qū)核心區(qū)，不過這個區(qū)域也就英才街沿線周邊人氣好一些，英才街再往南人氣一般，空地好幾塊，還是有點荒涼的，但未來是沒問題的。

緊鄰賈魯河也是最大的賣點，本身就是低密度又緊鄰賈魯河，生態(tài)資源這塊確實不錯。

產(chǎn)品這塊就更不用多說了，走純改善路線，小高層+洋房設(shè)計，面積段131-208平小高層，173-180平洋房，第四代生態(tài)住宅，公建化外立面，270轉(zhuǎn)角環(huán)幕，超高玻璃幕墻比，超高得房率，內(nèi)部配建1600高定會所，在其他競品產(chǎn)品還沒有入市之際，這是惠濟區(qū)目前最純粹的一個高端改善項目。

等著看價格吧，改善可以關(guān)注。(展開全部)

泰宏建業(yè)國際城國慶期間促銷了一波，全部一口價，64-90平的現(xiàn)房8888元一平，果真刷新了二七新區(qū)的下限。

說起這個盤，不得不提鄭西高鐵這一大劣勢，有朋友住在之前的11號院，買的時候沒注意，住進去一段后，發(fā)現(xiàn)鄭西高鐵的噪音太鬧，雙層中空玻璃壓根沒用，輾轉(zhuǎn)反側(cè)后，請專業(yè)降噪公司來看了，說這是低頻噪音，必須安裝中間有夾膠的特殊隔音玻璃，朋友斥巨資安上后，噪音是小了，但通風(fēng)自由就沒了。

但除此之外，泰宏建業(yè)國際城的優(yōu)勢還是很明顯的。
一是價格便宜，從2023年開始，就開始降價促銷，9999和10999樓層隨便挑，戶型面積也很多，89的小三房，112平的橫廳三房，還有135平的四房，考慮小面積兩房的16號樓上還有59和64平的，這種小面積還是很搶手的。
二是地鐵房，大學(xué)路上地鐵7號線正在修建中，距離地鐵口大約400米的距離。7號線計劃開通時間是2024年12月。20座地下車站中，20座已封頂，其中20座通過工程驗收。
三是學(xué)校挺多，15年一站式教育，幼兒園、隴西小學(xué)、鄭州一中，其中，鄭州一中國際城中學(xué)，目前是私立初中。

這兩年二七新區(qū)也是徹底蔫了，基本都在1萬以下了，拿幾個新盤來看，保利上城高層均價特價房甚至不到9000元一平，華僑城高層105平米均價在9999元一平、連萬年常青樹萬科大都會也就1萬左右。(展開全部)

信達一直對外透露將在管城區(qū)布局新項目，對號入座應(yīng)該就是這個項目了。

15號地位于尚義路（騰飛路）西，長江東路北，35.426畝，容積率3.5，建筑密度20%，建筑高度100米，綠地率35%。為管城區(qū)柴郭合村并城項目二期開發(fā)用地，鄭州達諾置業(yè)有限公司底價競得，成交總價3.59億元，折合樓面價4348元/㎡。

鄭州達諾置業(yè)有限公司為信達子公司，信達一直以白衣騎士的身份出現(xiàn)，先后拯救過康橋天樾九章、泰禾東府大院等項目，這也是它首次在鄭州市場上摘地。

地塊指標條件只能算是中規(guī)中矩，但位置倒是還可以，位置該怎么說呢，中州大道東、南三環(huán)北、機場高速以東就是經(jīng)開主城區(qū)，乍一看這不就是管城三環(huán)主城區(qū)嗎？這也確實是三環(huán)范圍內(nèi)，只是這個區(qū)域的三環(huán)內(nèi)跟其他區(qū)域的三環(huán)內(nèi)多少有點不太一樣呢，這個區(qū)域是近幾年才快速發(fā)展起來的區(qū)域，社區(qū)主要有陽光城、美景鴻城、金尊府等，剛需偏多，優(yōu)勢主要就是距離市區(qū)近，周邊有長江東路、尚義路、航海路、中州大道、機場高速等，除此之外地鐵4號線果樹所站與15號地塊是緊鄰，出行非常的便利，南側(cè)為鄭州四中管城校區(qū)，雖然沒有主城區(qū)那么齊全的生活配套，但周邊配套是絕對能滿足日常生活需求的。

信達地產(chǎn)為央企，實力還是比較強大的，只是品牌力相對弱了一點。

這個位置改善就不要想了，大概率還是剛需盤，信達第一個主導(dǎo)開發(fā)的項目，可以關(guān)注。(展開全部)

7月29日，鄭州市配售型保障性住房新聞發(fā)布會暨首批房源配售啟動儀式在鄭州召開。首批1999套配售型保障性住房正式啟動公開配售工作。

配售型保障性住房，面向市內(nèi)八區(qū)戶籍住房有困難且收入不高的工薪收入群體和城市需要引進人才等群體，實施封閉管理，不得進行除房屋按揭貸款外其他抵押，不得上市交易，可由運營公司回購。

申請條件：

申請購買配售型保障性住房以家庭為單位，申購家庭應(yīng)選取1人作為主申請人。

主申請人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請家庭應(yīng)同時符合以下條件：

1、主申請人應(yīng)取得本市市區(qū)戶籍3年以上;取得本市市區(qū)戶籍不滿3年的，須在本市市區(qū)連續(xù)繳納養(yǎng)老保險36個月(含)以上；

2、主申請人及其家庭成員在本市市區(qū)范圍內(nèi)無自有住房，或家庭人均住房建筑面積不足20平方米。

另外，取得保障資格且有以下情形之一的家庭可優(yōu)先進行配售選房。

1、享有鄭州市人才計劃支持的高層次人才、博士和經(jīng)市人社部門認定的市重點產(chǎn)業(yè)急需緊缺人才；
2、已取得公共租賃住房資格的本市戶籍家庭；
3、3子女(含)以上家庭；
4、國家、省、市規(guī)定的其他優(yōu)先情形。(展開全部)

果不其然，龍湖龍智造鄭州第一單，這個位置龍湖入場，有的看咯

大來鄭東壹號院，鄭東新區(qū)金水東路南、圃田西路東。

先看土地情況，占地面積是117畝，容積率是2.89，建筑高度小于80米，綠地率是31%，建筑密度是19.99%，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃11棟高層，其中9棟21-26層高層住宅，2棟25層公寓，總共規(guī)劃887戶，土地單價是1682萬/畝，樓面價折合8700元/平方米，該項目還有一些限制性的條件：3號地雖為zf公開儲備地，但是鄭東新區(qū)博學(xué)路辦事處賈崗社區(qū)農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展用地；競得人需與村集體簽訂協(xié)議并通過三分之二以上村民代表同意；賈崗社區(qū)占比31%，開發(fā)公司占比61%；毛坯限價24300元/平方米，裝修價格不得超過4900元/平方米，且不得拆分為獨立合同。

地塊南側(cè)為中原超級總部基地；北側(cè)為龍崗小學(xué)、鄭州廣播電視大學(xué)等；西側(cè)2公里為心怡路小學(xué)、鄭州人民醫(yī)院鄭東院區(qū)……

入市節(jié)點選得還是蠻好的，踏著歡快的節(jié)奏向我們走來，此時此刻華潤基本清盤，高鐵站附近的新房就像是皇帝的女兒——不愁嫁，大來置業(yè)何許人也？背后有一個股東叫瑞城置業(yè)，瑞城置業(yè)背后有一個法人李榮成，是河南錦雍置業(yè)有限公司的法人，背后也是一大堆問題，河南錦雍置業(yè)有限公司也就是我們熟悉的龍子湖的水之郡，這個項目你能想到的問題基本能出現(xiàn)，業(yè)主先后經(jīng)歷無證內(nèi)購，延期交房，品質(zhì)縮水，維權(quán)交房。

看到這之后感覺你對項目得失去一半信心。

項目請的是咱們的老熟人李瑋珉搞設(shè)計，外立面是鋁板+玻璃幕墻，戶型據(jù)說是160平方米的起步，這個開發(fā)商沒有想象當中的那么靠譜！(展開全部)

錦桐居，鄭東新區(qū)永盛西路南、勤工路西。

錦桐居項目就在冠景上院旁邊，占地面積是53畝，容積率是2.49，建筑密度是23%，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃10棟住宅，2棟27層高層，8棟9-11層小高層，總戶數(shù)702戶，根據(jù)這個規(guī)劃圖來看，戶型很方正，沒有啥毛病，而且贈送的有面積。

開發(fā)商是鄭州宏升置業(yè)有限公司，背后是兩個自然人股東解寶增（90%）、張丙文（10%），根據(jù)天眼查的查詢，這個公司曾經(jīng)因為拖欠稅款被列入欠稅公告名單，另外因為經(jīng)營所無法聯(lián)系被列入異常名錄，感覺也是夠嗆。

旁邊的冠景上院是現(xiàn)在得價格是13000左右，主要的戶型有三個102平方米三室兩廳一衛(wèi)、105平方米三室兩廳兩衛(wèi)、118平方米三室兩廳兩衛(wèi)，而且搭上了省實驗小學(xué)的班車，不知道錦桐居是不是能搭上這個班車。

宇宙中心白沙的房價也是一路下滑，高光時刻應(yīng)該是藍城誠園，一路飆升到17000左右，現(xiàn)在差不多是13000左右。

經(jīng)過這一輪房價的下跌，給我提了一個醒：

1、房子賺錢方式。原來房子的賺錢方式是X總價買入，以2X或者3X賣出賺差價，這樣的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了，未來的賺錢方式是X買入，每年租金回報2-3%X，這樣才是正確的賺錢方式。

2、遠離那些遠郊的大盤，這一波“行情”當中，遠郊大盤是跌的比較狠的，遠郊大盤的房子租也不好租，賣也不好賣，基本算是無效資產(chǎn)。

3、遠離那些宏大敘事，宏大的敘事聽著讓人向往，其實很多無法實現(xiàn)。(展開全部)

五年前就備受關(guān)注的項目，終于要結(jié)果啦，天樾九章一期預(yù)計年底交付。這個項目在出生前就被很多人盼望著，一直到三年多前康橋拿下地塊，很多人還把價格看到20000＋，誰知迎接它竟是過山車，調(diào)轉(zhuǎn)直下。
如果不是信達打過算盤后站出來，“亞洲最佳城市地標豪宅”，交房都是問題。這個獎含金量估計1斤，一個敢說，一個敢發(fā)，就目前的呈現(xiàn)而言，河南鄭州金水北最佳城市地標豪宅都輪不到天樾九章。有時候看到開發(fā)商吹過的牛逼都想笑，80分你呲成100分我能理解，但50分你非要呲成100分就有些過分。

過去一直賣的一期，5棟樓，剩余房源不多，也就5號樓還有少部分，三年時間，去化600套房左右。
一二期中間是3600㎡的商業(yè)街區(qū)，目前說的是開發(fā)商自持，就看怎么運營啦。

健身房、瑜伽室已經(jīng)呈現(xiàn)，還有恒溫泳池，半國標的，這方面略弱于其最大的競品越秀天悅江灣。

二期主推10號樓，面積段有109㎡、128㎡、138㎡，173㎡，另外7號樓、10號樓也可以認購。價位還是在16000左右，漲價肯定是不現(xiàn)實，降價吧，信達顧不住，據(jù)知情人士透露，目前的價位如果蓋到正常交付售完，信達都是賠錢的，城改可不是誰不誰都能玩的轉(zhuǎn)。
包括大名鼎鼎的美盛陳寨廟離，呼呼呼整出來教育港灣/中環(huán)一號/臻灣一品/金水印這一整套，如果樓市不轉(zhuǎn)好，都夠嗆。(展開全部)

鮮風(fēng)生活在鄭州的第二家店：印象匯店正式開業(yè)了！

根據(jù)鮮風(fēng)生活的數(shù)據(jù)，印象匯店新店開業(yè)當日結(jié)單客流量1.1萬人次，營業(yè)額高達163萬元。

印象匯店是目前鮮風(fēng)所有門店中，面積最大、商品最齊全、功能最豐富的門店。印象匯店占地約7000平，有近2萬個sku，其中有近40%的商品都是自有品牌，比如說麥語鮮風(fēng)、鮮風(fēng)醫(yī)藥、茶嶼鮮風(fēng)分別側(cè)重烘焙、醫(yī)藥和茶葉領(lǐng)域。

除此之外，這個來自于開封的超市品牌，還將開封小吃搬進了鄭州超市，比如說曹家燒麥、黃家包子等，把開封特色小吃搬進超市，鮮風(fēng)生活還是頭一家，以后不用去開封，也能吃到開封的小吃了。

鮮風(fēng)生活細致入微的自助服務(wù)區(qū)、兩分鐘響應(yīng)的售后服務(wù)機制，都和胖東來的理念如初一撤，而且根據(jù)招聘信息，新員工底薪6000元起步，一些專業(yè)度較高的崗位，如烘焙、醫(yī)藥、蔬果采購助理底薪為10000元，員工入職滿一年還可享受15天年假，這個薪資待遇也是明顯好于其他超市。(展開全部)

康橋玖璽園在9月底交付了，歷時三年很不容易，之前由于康橋地產(chǎn)的困境，被定性為市級問題樓盤，一直靠紓困資金和專項借款維持，不過今年以來加快了施工，才終于實現(xiàn)了交房。

近期伴隨交房，玖璽園趁勢搞了一波促銷，推出了幾十套內(nèi)部房源114平和140平，單價13000多，價位還可以，反正實景現(xiàn)房了，不妨去看看。

當然，由于這種倉促趕工，勢必帶來了一些質(zhì)量問題，業(yè)主也有一定意見，認為存在降標減配的問題，提出了連廊整改，車庫出入口改造，大門整改等，其實可以理解，畢竟當時買的貴，希望整改順利吧。

回到玖璽園本身，這項目還是不錯的，當時康橋地產(chǎn)內(nèi)部對其期望頗高，畢竟處于汝河路、淮河路、華山路、秦嶺路之間，這里是正兒八經(jīng)的中原區(qū)老城區(qū)，不愁配套也不愁客戶的，而且項目占地105畝，單其中純住宅都有84畝，住宅容積率也只有3.7，是難能可貴的優(yōu)質(zhì)地塊，放到今天重新做，肯定都是中海時光之境，萬科古翠隱秀等級別的樓盤。
但當時康橋還是有點慫，地塊也不太規(guī)則，所以做的有點雜，1棟商務(wù)辦公、4棟7-8層住宅、3棟13-19層住宅、1棟29層住宅、5棟32-33層住宅，這種就看起來很亂，改善的看不上，剛需的又可能買不起了。

戶型也是全周期的，從73到142平，主力戶型為112-115平的三房，127的三房及142平的四房;洋房主力戶型為142平的四房，還規(guī)劃有220平的大平層戶型。

雜亂的規(guī)劃，也體現(xiàn)了康橋的糾結(jié)，這種糾結(jié)可能也和后來不行了有關(guān)。(展開全部)

容積率1.7的地塊，即使放在整個鄭州市都是很稀缺的，這種低容積率地塊打造的項目，無一不是高端項目，比如惠濟區(qū)容積率1.5的招商美景雍瑞園，做的是125平和143平的純粹6層洋房，比如白沙容積率1.6的星聯(lián)楓橋灣，做的是142平，175平，195平的純粹8層洋房，比如經(jīng)開區(qū)容積率1.2的金沙湖和諧山和府，做的是176-200平的疊墅，比如容積率1.99的康橋香麓灣，做的141-183平小高層大平層，165-182平洋房，229-242平疊墅。
所以中建方程投資發(fā)展集團有限公司拿下的這83畝地，起碼也是洋房產(chǎn)品。

目前的雙湖科技城，比較能打的項目有高新和錦蓮序，容積率2.5，7棟26層高層、8棟8層洋房，洋房是140平和160平，高層是89平、99平、117平、129平。
此外是保億豫景晨園，容積率1.99，規(guī)劃9棟17層-18層高層和6棟11層小高層，高層主打112平，11層小高層只有128平和131平?？梢钥闯鲭p湖科技城不缺低密度項目，不缺改善戶型。

如果中建能打造純洋房，那是很不錯的，畢竟高新區(qū)還沒純洋房。但個人感覺中建可能沒這個魄力，畢竟高新區(qū)本質(zhì)還是個邊緣區(qū)域，剛需區(qū)域，光靠大戶型有點難搞。這個地塊限高是36米，按3米層高算，可以最高做到12層小高層，所以也不一定全做洋房。

地塊的樓面價是4574元一平，高新和錦的地塊樓面價是4656元一平，保億豫景的地塊樓面價是6956元一平，中建作為一級開發(fā)商，土地成本優(yōu)勢還是很明顯的。(展開全部)

挺意外的，鴻園這個老項目反而騷操作挺多的，前段股市好，就搞了個投資論壇，邀請了中金公司的分析師和投資經(jīng)理，股票50主理人朱明俊對A股市場做分析，還是挺會湊熱鬧的，而再之前，還虛心傾聽業(yè)主意見，搞出了“共建更好的鴻園”業(yè)主建言計劃，相當于一種軟服務(wù)吧，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商都在學(xué)普羅搞業(yè)主活動，提升業(yè)主滿意度，其本質(zhì)是一種營銷方式，以前市場好，新客戶夠用，不用太在意老業(yè)主，而現(xiàn)在是妥妥的存量市場，重新挖掘老業(yè)主資源就格外重要了。

鴻園主打高端改善，所以市場影響倒也不算大，行情好不好就賣那樣，現(xiàn)在主推銀杏苑組團，200-220平的精裝學(xué)園現(xiàn)房疊墅，像這種實景現(xiàn)房別墅，基本不需要咋費事了，購房者去逛一圈，能買的就買了，無需工作人員多言，畢竟銀杏苑疊墅的總價在500-800萬，購房者自有思考邏輯。

除了疊墅，前段看還有稀缺的獨棟和雙拼在賣，像玉蘭苑的560平的獨棟，大概是2700萬，435平的雙拼別墅1100多萬，在目前的鄭州市場也算獨一份了。

鴻園這種持續(xù)十年做高端的盤不多，能夠與他媲美的就是金沙湖高爾夫官邸了，前段也推出了和諧山和府，也是主打疊墅，但略遜一籌，176-220平，總價也在五六百萬。兩盤一南一北各有千秋吧。但兩者的相同點都是地段略顯邊緣荒蕪，周邊發(fā)展不平衡不充分。(展開全部)

這個盤不算新了，2022年3月24日時，錦桐居的建設(shè)工程規(guī)劃許可證已經(jīng)進行了批后公告，當時同期公示的還有個旁邊的兩棟樓袖珍項目冠景上院。開發(fā)商鄭州宏升置業(yè)有限公司也不算新手，開發(fā)有銀榕居，與海港集團有千絲萬縷的聯(lián)系，是個小小的中牟王。

項目最近預(yù)售公示，也意味著要面世了，項目占地53畝，容積率2.5，規(guī)劃有10棟住宅， 2棟27層高層，8棟9-11層小高層，總戶數(shù)702戶，戶型都是方方正正的，亮點在于幾乎所有房間都帶有陽臺，贈送面積很多。與周邊的冠景上院，藍城誠園相比，這項目算是準洋房社區(qū)了，還是比較有競爭力的。同樣大概率也可以夠到旁邊的河南省實驗中學(xué)東校區(qū)（兄弟項目銀榕居都可以）。

這一片看似偏遠，在2019年時也曾達到高光時刻，藍城誠園的房價一度飆到17000，但潮水退去后，房價也就13000左右，比如冠景上院。

白沙片區(qū)雖然沒落了，但還是有鄙視鏈的，像賈魯河以北有幾個神盤，永威森林花語，融創(chuàng)象湖壹號，星聯(lián)楓橋灣等等，而賈魯河南岸都是冠景之類默默無聞的平庸項目。

白沙現(xiàn)在就這樣了，當初攤子鋪大了，目前財力精力都收縮，集中在象湖周邊發(fā)展，也主要靠機關(guān)帶動，比如氣象防災(zāi)減災(zāi)中心、鄭州鐵路中級法院、河南省人民檢察院鄭州鐵路運輸分院、河南省公安廳業(yè)務(wù)技術(shù)用房、河南博物院新址、河南省審計廳、河南省退役軍人事務(wù)廳、河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等等。(展開全部)

前幾天招商發(fā)喜報，招商建管和招商蛇口鄭州成功中標金水區(qū)楊金路16、76號這兩宗地塊代建管理服務(wù)，招商在鄭州勢頭正盛，但楊金卻一直沒落子，這次算圓夢了。此前，招商蛇口鄭州和招商建管在惠濟區(qū)已經(jīng)斬獲兩宗代建地塊。

這個招商建管算是個新業(yè)務(wù)公司，為了順應(yīng)代建市場的發(fā)展，招商蛇口在今年3月專門成立深圳招商建設(shè)管理有限公司(簡稱“招商建管”)，作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，代建業(yè)務(wù)全覆蓋zf代建、商業(yè)代建和資本代建。目前還處于培育期，主做自家的項目，后期肯定要做外部的項目的。

這個楊金的16號地拿地已經(jīng)1年多了，金水城投一直沒動靜，5個億的資金趴一年，要知道，2023年鄭州金水投資集團成功發(fā)行10億元債權(quán)，票面利率 4.1％，一年就是4100萬，也就國企能這么干，放民企那估計拿地即開盤。
這塊地成本不能算低，樓面價6078元一平，反觀正弘璟云筑樓面價5300元一平，萬科未來時光樓面價是9100元一平，常綠水投壹號院樓面價4126元一平，所以招商的操盤壓力還挺大的。
地塊處于楊金路南、觀禮路西，在楊金來說還行，其實楊金的地塊靠位置拉不開差距，除非離高鐵，高架太近。
產(chǎn)品估計也是同質(zhì)化，純粹小高層，個人感覺對楊金的產(chǎn)品都不用期待了，大家都大差不差，無非是景觀再花哨點，戶型再精細點。
這項目面對的最大問題是與76號地的競爭。(展開全部)

以前高新區(qū)的大正水晶森林和萬科城，現(xiàn)在經(jīng)開區(qū)的萬祥紫廬和金茂未來府，都是這樣地市來的小開發(fā)商和全國性房企的對比和競爭。大正水晶森林是引入了金地物業(yè)，萬祥紫廬是引進了萬科物業(yè)。這樣也是好事，畢竟小開發(fā)商在鄭州知名度不大，很難獲得人們的信任，和大物業(yè)公司合作也能讓人對交付后的物業(yè)放心。
1. 規(guī)范。物業(yè)公司管理的項目大多是統(tǒng)一標準，比如來自物業(yè)公眾號的信息，萬科城香榭苑物業(yè)服務(wù)團隊積極收集業(yè)主們關(guān)注的居住問題，從設(shè)施升級、環(huán)境美化、增值服務(wù)等方面梳理服務(wù)清單，制定由內(nèi)到外的全方位服務(wù)計劃。
物業(yè)服務(wù)中心工作人員自己動手研究創(chuàng)新，將小區(qū)樓棟單元大堂門改造成電動門，大大便利了業(yè)主們?nèi)粘３鲂?；物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)動周邊萬科物業(yè)服務(wù)項目技術(shù)師傅，調(diào)動公司力量制定合適的煥新方案，經(jīng)過月余的工作，羽毛球場煥然一新并投入使用。單元大堂門改造成電動門，也算是萬科物業(yè)對設(shè)施的提升改造。
金地物業(yè)武漢金地湖山境、武漢金地天悅、鄭州大正鯤園等多個物業(yè)管理服務(wù)中心開展洗車、洗地墊、理發(fā)、修鞋、磨刀、縫紉、義診等便民活動。
磨刀、洗地墊、義診也是大物業(yè)公司的常見活動。還有對于問題的響應(yīng)速度，都是有要求的。
2.對比。在品牌上，萬祥是不如金茂，畢竟金茂是央企，在鄭州也有金茂府這樣的豪宅項目，萬祥地產(chǎn)也是在小區(qū)配置上下功夫，大門、外立面都是很下功夫，就是萬祥紫廬地塊比較小，景觀設(shè)計會有很大影響，這點不如隔壁金茂未來府。如果萬祥紫廬能按標準交付，也是很不錯的。(展開全部)

看置業(yè)顧問發(fā)的朋友圈，天悅江灣最近賣的還不錯，國慶節(jié)期間成交94套，銷售額2.03億，不知道真的假的，個人表示懷疑。

根據(jù)我查的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前是300多套，3/4/5/6/7/8這幾棟樓簽約率高些，1/2還有很多，考慮以舊換新以及滯后性，最多也就是四五百套的銷量，售樓部的沙盤上已經(jīng)把8棟樓標注了售罄，即使全部售完，也就是600套左右，雖然這個概率很小。

整體上跟我年初計算的差不多，一年500-600套，去化3-4年，前提是市場沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下。

產(chǎn)品肯定是沒得說，主打落地窗和高得房率，樣板間和示范區(qū)效果也不錯。

2600㎡的會所，還專門找人運營了健身房、瑜伽室、壁球館，泳池，再加上私宴廳、雪茄室，無論剛需還是改善，都得能喜歡。

學(xué)校雖然一直在大力宣傳，但整體也就那樣，只能說中規(guī)中矩，距離名校還有很遠。

剩下就是18000左右的價格，算算賬，愿不愿意買單的問題。雖然政策一直不斷，但市場到買單層面還沒有顯著提升，對于金水北來說，十一國慶節(jié)應(yīng)該是今年銷量最好的月份，美盛教育港灣已經(jīng)感受到二手房的攪動，接下來也會難一些。越秀金悅文華也就是項目的一期，即將迎來交付，雖然也經(jīng)歷了維權(quán)，越秀也做出了讓步，但相比而言，二期還是有很大提升，會有差異化，只要二手房入市價格不離譜，應(yīng)該還行。(展開全部)