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前兩天，央企信達(dá)與本土民企康橋合作落地暨案名發(fā)布儀式舉行?？禈蛭磥?lái)公元正式更名為信達(dá)未來(lái)公元，康橋天樾九章正式更名為信達(dá)天樾九章，對(duì)老業(yè)主來(lái)講算是一個(gè)好消息，全面復(fù)工指日可待。對(duì)康橋來(lái)講，距離其落下帷幕則更進(jìn)一步。

細(xì)數(shù)康橋在售項(xiàng)目，也就這兩個(gè)后期地塊充足，能算過(guò)來(lái)賬，這也是信達(dá)跑過(guò)來(lái)當(dāng)“白衣騎士”的原因，楊金康橋香麓灣、康橋東麓園二期到現(xiàn)在還沒(méi)交房，中牟康橋蘭溪、康橋悅溪園、康橋香溪里、康橋香溪郡四個(gè)樓盤(pán)也都有未交付部分，
新鄭康橋林語(yǔ)鎮(zhèn)、康橋那云溪、康橋香蔓郡這些都是被嫌棄的位置，高新區(qū)康橋山海云圖后期還有地塊，背后有百瑞信托在，但也是停緩狀態(tài)。

時(shí)至今日，可以說(shuō)康橋已經(jīng)沒(méi)什么優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)了，雖然也有公開(kāi)信息披露其在中牟和須水投入大量資金，還被城改拖欠，但這錢(qián)何其難要，還是在當(dāng)下地主都沒(méi)地借余量的情況下。

對(duì)于康橋這個(gè)開(kāi)發(fā)商，真是可惜又可恨。從2002年第一個(gè)項(xiàng)目康橋花園開(kāi)始，到中期的康橋華城、康橋金域上郡、康橋溪山御府、康橋林溪灣這些明星項(xiàng)目，讓鄭州購(gòu)房者對(duì)好產(chǎn)品、好物業(yè)的認(rèn)識(shí)更進(jìn)一步，其品牌也與永威平起平坐，后期新樓盤(pán)都要比周邊要貴一些，并且還賣(mài)的賊好。
舉一個(gè)例子，2016年底，綠博康橋香溪郡首開(kāi)，洋房賣(mài)到14000一平，然后高層首開(kāi)賣(mài)到12000一平，等到2017年中洋房再開(kāi)已經(jīng)是16000一平，并且每次都接近清盤(pán)，當(dāng)年銷(xiāo)售額大概是五六十個(gè)億，那是何等的輝煌，但輝煌背后也坑了這些人。

包括天樾九章項(xiàng)目，如果康橋沒(méi)有倒下，可能就沒(méi)有旁邊保利大都匯什么事了，央企安全這些也不會(huì)成為當(dāng)下最大的賣(mài)點(diǎn)，真是行業(yè)的悲哀。最近碧桂園暴雷、遠(yuǎn)洋暴雷，還有人預(yù)測(cè)明年龍湖也有可能GG，作為目前民企最牛逼的戰(zhàn)斗機(jī)，龍湖如果也倒下，那真是無(wú)話(huà)可說(shuō)了。。。(展開(kāi)全部)

永威城快要推7期了，預(yù)計(jì)10月面世，2022年6月22日，永威以1.8億元拿下7期地塊，樓面價(jià)3831元一平，沒(méi)有溢價(jià)，比較實(shí)惠。當(dāng)然7期也比較局促，7期位于鼎瑞街（宇通路）南、鄭新大道東，臨著宇通大轉(zhuǎn)盤(pán)這個(gè)巨物，噪音和粉塵是難免的，而且地塊很小，只有20.654畝，容積率3.6，建筑高度100米。目前的規(guī)劃是3棟樓，產(chǎn)品與前期產(chǎn)品系基本一致89-125平剛需，預(yù)計(jì)10月將會(huì)面世。

七期的優(yōu)勢(shì)是能和六期打成一片，位置也核心一點(diǎn)，但項(xiàng)目自身較差的素質(zhì)注定要走低價(jià)路線(xiàn)，不值得關(guān)注。還是得看成規(guī)模的六期。
六期正在有序施工，全部封頂，施工電梯拆除完成，公區(qū)地磚、墻磚完成，陽(yáng)臺(tái)欄板框，推拉門(mén)門(mén)框安裝完成，公區(qū)外懸窗框安裝完成。景觀方面，基本完成40%左右，綠化方面大喬木已種植上，再奮斗1個(gè)月也差不多了。

從呈現(xiàn)的效果來(lái)看，外立面還不錯(cuò)，和五期差不多，比較耐看，但時(shí)間長(zhǎng)了不耐臟，景觀則有待看完成的效果，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的還是小區(qū)的大門(mén)，是不是和效果圖一樣。說(shuō)實(shí)話(huà)，六期當(dāng)時(shí)大部分房源賣(mài)的不算便宜，15500左右，業(yè)主的期待值肯定是高于五期，而且東側(cè)12500的融創(chuàng)城也陸續(xù)交付，永威六期壓力不小，但六期能交房都得多虧紓困基金，又能指望它高配到哪里呢？

不管怎樣，管南三雄都到了掃尾貨的階段，不論是綠都瀾灣新苑，還是永威城七期，都不算很好的選擇。(展開(kāi)全部)

港區(qū)陳年老盤(pán)正商雅庭華府還在不斷出貨，8月11日平推了洋房8號(hào)樓，這棟洋房總共7層，位于小區(qū)西側(cè)，一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，全是136平大三房，優(yōu)點(diǎn)在于陽(yáng)臺(tái)大，專(zhuān)屬電梯入戶(hù)玄關(guān)，飄窗、北陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積較多，純正南北通透，缺點(diǎn)在于客廳尺度不夠，整體面寬偏窄，有洋房的面積，但沒(méi)有洋房的感覺(jué)。

現(xiàn)在港區(qū)市場(chǎng)不好，這毛坯洋房標(biāo)準(zhǔn)層已經(jīng)賣(mài)到8500元一平，開(kāi)發(fā)商使出首付10%，剩余10%由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼，其余全貸款的大殺器政策，仍然沒(méi)什么人買(mǎi)。要知道，當(dāng)年這片高層房源也得8500一平，真是此一時(shí)彼一時(shí)。

但怎么說(shuō)呢，也不能只怪大環(huán)境，像永威南樾、正商中央公園等高層房源還是保持了8000+的價(jià)位，而像融創(chuàng)空港宸院、永威觀樾等純洋房社區(qū)的價(jià)位也還能撐著，所以說(shuō)，港區(qū)的幾個(gè)品牌盤(pán)還是扛得住的，小盤(pán)就不行了。

目前港區(qū)的發(fā)展的精力都在南港，又是比亞迪又是商業(yè)配套的，顯得北港很失落，但其實(shí)論自住，還是北港舒服，生活氛圍相對(duì)好一點(diǎn)，周邊各種生活配套也比較齊全，還有蘭河生態(tài)公園和地鐵2號(hào)線(xiàn)貫穿。南港的話(huà)，雖然近年來(lái)也誕生了和昌盛世城邦、綠地香湖灣等大盤(pán)，但入住率不行，比亞迪廠區(qū)倒是人不少，但人家都住宿舍。
所以，港區(qū)始終存在人和房子錯(cuò)配的問(wèn)題，大量的產(chǎn)業(yè)工人住著條件惡劣的宿舍，而大量的住房又空置，歸根結(jié)底還是區(qū)域定位與產(chǎn)業(yè)不匹配，其實(shí)想想，港區(qū)成也富士康敗也富士康，反而襯托的飛機(jī)場(chǎng)像多余的了。(展開(kāi)全部)

土拍新政來(lái)臨之前的狂歡，3月新一輪土拍大戲即將上演，其中金水科教園區(qū)兩塊，惠濟(jì)區(qū)青云敘2塊，二七區(qū)齊禮閆城改3塊，中原區(qū)6塊同樣城改為主，高新區(qū)兩塊城改項(xiàng)目后續(xù)用地，沉寂許久的經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)6塊儲(chǔ)備地塊齊出讓?xiě)?yīng)該看點(diǎn)頗多，管城1塊城改用地，鄭東新區(qū)兩塊1塊為東廣場(chǎng)用地另一塊為北龍湖一波三折的12號(hào)，北龍湖地塊花落誰(shuí)家，關(guān)注度較高。
3月1日
一、鄭政出（2021）2號(hào)位于金水科教園區(qū)景致路北、慧科環(huán)路東，52.368畝，城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.5，建筑密度25%，建筑高度50米，綠地率30%，
地塊指標(biāo)條件：
1、依據(jù)有關(guān)政策、結(jié)合市場(chǎng)需求，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，宜優(yōu)先規(guī)劃設(shè)計(jì)中低價(jià)位中小套型商品住房。2、不采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)。3、單套建筑面積禁止超過(guò)144平。4、該地塊與鄭州市金水科教園區(qū)內(nèi)河南省地理信息導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用地相關(guān)聯(lián)。應(yīng)該為康橋東麓園后續(xù)用地。
3月2日
一、鄭政出（2021）3號(hào)，位于天元路北、胖莊路西，112.365畝，容積率3.0，建筑密度20%，建筑高度100米，綠地率35%，位惠濟(jì)區(qū)杜莊安置房用地。
二、鄭政出（2021）4號(hào)位于天元路北、杜莊街西，容積率2.5，建筑密度20%，建筑高度60米，綠地率35%，
地塊指標(biāo)條件：
1、依據(jù)有關(guān)政策、結(jié)合市場(chǎng)需求，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，宜優(yōu)先規(guī)劃設(shè)計(jì)中低價(jià)位中小套型商品住房。2、單套建筑面積禁止超過(guò)144平，為綠都青云敘三期地塊。
3月3日
一、鄭政出（2021）5號(hào)位于民安路南、齊禮閻路西，8.019畝，零售商業(yè)、餐飲兼容商務(wù)金融用地，容積率6.7，建筑密度50%，建筑高度100米，綠地率20%，
二、鄭政出（2021）6號(hào)位于淮河?xùn)|路南、齊禮閻東路西，17.245畝，零售商業(yè)、餐飲兼容商務(wù)金融用地，容積率6.9，建筑密度50%，建筑高度100米，綠地率20%。
三、鄭政出（2021）7號(hào)位于航海中路南、兌周路西，15.677畝，零售商業(yè)、餐飲兼容商務(wù)金融用地，容積率6.82，建筑密度50%，建筑高度100米，綠地率20%。
以上三個(gè)地塊均為二七區(qū)城中村改造項(xiàng)目安置開(kāi)發(fā)混合區(qū)用地。
四、鄭政出（2021）8號(hào)位于樊樓路北、圖強(qiáng)路東，45.179畝，容積率3.65，建筑密度22%，建筑高度100米，綠地率35%，為中原區(qū)鐵爐城中村改造項(xiàng)目安置區(qū)用地。
五、鄭政出（2021）9號(hào)位于楊金路北、經(jīng)五街東，79.808畝，容積率2.8，建筑密度25%，建筑高度50米，綠地率30%，為金水區(qū)徐莊村合村并城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地，地塊指標(biāo)條件不采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，單套住房建筑面積禁止超過(guò)144平。
六、鄭政高出（2021）2號(hào)位于梅林路東、杜英街北，99.334畝，容積率3.5，建筑密度20%，建筑高度100米，綠地率35%，為融信朗悅時(shí)光之城后續(xù)地塊。
七、鄭政經(jīng)開(kāi)（2021）1號(hào)位于經(jīng)開(kāi)第二十七大街以西、經(jīng)南四路以南，46.877畝，容積率3.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率35%，為經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)儲(chǔ)備住宅用地，成品住宅，經(jīng)測(cè)算該宗地房屋成本指導(dǎo)價(jià)為12558元/㎡，項(xiàng)目建成后綜合最高售價(jià)不超過(guò)15558元/㎡。
八、鄭政經(jīng)開(kāi)（2021）2號(hào)位于經(jīng)開(kāi)第二十六大街以西、經(jīng)南四路以南，58.759畝，容積率3.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率35%，為經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)儲(chǔ)備住宅用地，成品住宅，經(jīng)測(cè)算該宗地房屋成本指導(dǎo)價(jià)為12567元/㎡，項(xiàng)目建成后綜合最高售價(jià)不超過(guò)15567元/㎡。
九、鄭政經(jīng)開(kāi)（2021）3號(hào)位于經(jīng)開(kāi)第二十六大街以西、經(jīng)南四路以北，101.79畝，容積率3.5，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率35%，為經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)儲(chǔ)備住宅用地，成品住宅，經(jīng)測(cè)算該宗地房屋成本指導(dǎo)價(jià)為11889元/㎡，項(xiàng)目建成后綜合最高售價(jià)不超過(guò)14889元/㎡。
十、鄭政經(jīng)開(kāi)（2021）4號(hào)位于經(jīng)開(kāi)第二十七大街以西、經(jīng)南四路以北，61.701畝，容積率3.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率35%，為經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)儲(chǔ)備住宅用地，成品住宅，經(jīng)測(cè)算該宗地房屋成本指導(dǎo)價(jià)為12566元/㎡，項(xiàng)目建成后綜合最高售價(jià)不超過(guò)15566元/㎡。
十一、鄭政經(jīng)開(kāi)（2021）5號(hào)位于經(jīng)開(kāi)第二十七大街以東、經(jīng)南四路以北，49.748畝，容積率3.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率35%，為經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)儲(chǔ)備住宅用地，成品住宅，經(jīng)測(cè)算該宗地房屋成本指導(dǎo)價(jià)為12568元/㎡，項(xiàng)目建成后綜合最高售價(jià)不超過(guò)15568元/㎡。
十二、鄭政經(jīng)開(kāi)（2021）6號(hào)位于經(jīng)開(kāi)第二十七大街以東、經(jīng)南三路以南，59.74畝，容積率3.0，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率35%，為經(jīng)開(kāi)物流園區(qū)儲(chǔ)備住宅用地，成品住宅，經(jīng)測(cè)算該宗地房屋成本指導(dǎo)價(jià)為12567元/㎡，項(xiàng)目建成后綜合最高售價(jià)不超過(guò)15567元/㎡。
3月10日
一、鄭政出（2021）10號(hào)位于長(zhǎng)城路南、杏灣路西，城鎮(zhèn)住宅兼容商務(wù)金融用地，容積率5.5，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率25%，位中原區(qū)城中村改造安置區(qū)用地。
二、鄭政出（2021）11號(hào)位于市場(chǎng)西街北、秦嶺路西，城鎮(zhèn)住宅金阿榮商業(yè)用地，容積率8.4，建筑密度49%，建筑高度100米，綠地率25%，該地塊商業(yè)建筑面積不超過(guò)平地上總建筑面積的20%，為城中村改造項(xiàng)目安置開(kāi)發(fā)混合區(qū)用地。
3月12日
鄭政高出（2021）3號(hào)位于槐蔭街南、彎月路南，50.338畝，容積率3.6，建筑密度20%，建筑高度100米，綠地率35%，為高新區(qū)合村并城項(xiàng)目用地，需采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，最大面積不超144平。
3月15日
一、鄭政出（2021）12號(hào)位于管城區(qū)丘寨路東、南站路南，城鎮(zhèn)住宅用地兼容商業(yè)，61.133畝，容積率4.9，建筑密度25%，建筑高度100米，綠地率30%，為管城區(qū)十里鋪社區(qū)城中村改造項(xiàng)目用地。
二、鄭政東出（2021）1號(hào)，位于動(dòng)力北路北、嘉苑路西，零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)用地，10.022畝，容積率5.0，建筑密度70%，建筑高度40-45米，為高鐵東廣場(chǎng)商務(wù)用地。
3月17日
一、鄭政出（2021）13號(hào)位于齊達(dá)路南、民祥北街西，65.17畝，容積率4.2，建筑密度20%，建筑高度100米，綠地率30%，
二、鄭政出〔2021〕14號(hào)（網(wǎng)）順昌路（北崗路）南、民祥北街（云夢(mèng)路）西，24.158畝，容積率4.2，建筑密度：小于25%，建筑高度：小于100米，綠地率：大于30%；
三、鄭政出（2021）15號(hào)位于順昌路（北崗路）南、廣文北街（西湖路）西，合31.704畝，容積率4.2，建筑密度20%，建筑高度100米，綠地率30%；
以上三個(gè)地塊均為中原區(qū)柿園村、西崗村（鄭上路以北區(qū)域）城中村改造項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)用地，即為碧桂園鳳凰城后續(xù)地塊。
四、鄭政（2019）12號(hào)位于龍湖中環(huán)東路東、南錄莊街南，119.369畝，容積率1.7，建筑密度28%，建筑高度24米，綠地率35%，成品住宅，房屋成本指導(dǎo)價(jià)為30000元/㎡，綜合房?jī)r(jià)最高限價(jià)為32000元/㎡，需采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，實(shí)施裝配式建筑的單體建筑應(yīng)采用全裝修，裝配率不低于50%。(展開(kāi)全部)

青玉案·元夕

東風(fēng)夜放花千樹(shù)。更吹落、星如雨。寶馬雕車(chē)香滿(mǎn)路。鳳簫聲動(dòng)，玉壺光轉(zhuǎn)，一夜魚(yú)龍舞。

蛾兒雪柳黃金縷。笑語(yǔ)盈盈暗香去。眾里尋他千百度。驀然回首，那人卻在，燈火闌珊處。

首先在這祝大家元宵節(jié)快樂(lè)！今天也是今宵難忘，截止收盤(pán)上證指數(shù)跌了2.12%、深證成指跌2.17%、創(chuàng)業(yè)板跌了2.12%，基本上年內(nèi)收益都被抹平了，一片哀嚎，我買(mǎi)的基金、股票本年收益也被抹平。

股市很簡(jiǎn)單，想賺錢(qián)很難，它是通往財(cái)富自由道路之一，但大部分人應(yīng)該把自己的精力集中在自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，把錢(qián)交給那些值得信賴(lài)的基金經(jīng)理打理。

1、股票是咋賺錢(qián)的

靠的是復(fù)利，愛(ài)因斯坦說(shuō)復(fù)利是世界第八大奇跡，證券市場(chǎng)則是第九大奇跡。

巴菲特在致股東的信講了三個(gè)關(guān)于復(fù)利的故事，1963年說(shuō)的是哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸：

西班牙女王花三萬(wàn)美金支持哥倫布航行，如果把這些錢(qián)投資到年復(fù)利4%的項(xiàng)目，那么到1963年這些錢(qián)能變成2萬(wàn)億元（1963年）。

復(fù)利越往后越厲害，漲起來(lái)厲害，跌起來(lái)也厲害，所以祖師爺格雷厄姆說(shuō)不要虧損、不要虧損、不要虧損，從100跌到50，跌了50%，但是從50漲到100需要漲100%。

復(fù)利第一個(gè)和時(shí)間有關(guān)系，越往后越厲害；第二個(gè)和收益有關(guān)系，8%和10%，20年之后會(huì)有很大的差別，所以說(shuō)復(fù)利一旦開(kāi)始了就不要讓他停下來(lái)。

2、為啥會(huì)有人炒股賠錢(qián)

在投資的路上，知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)并不是最重要，最重要的是忍耐和等待。

股票大部分時(shí)間是不漲的，漲的時(shí)間可能就2%-3%，其他的時(shí)間都需要在股票市場(chǎng)忍耐著。

密歇根大學(xué)教授研究美股有一個(gè)結(jié)論：

在一個(gè)為期 30 年的時(shí)段里，在重大的市場(chǎng)獲利中，有 95% 的部分來(lái)自其間約 7500 個(gè)交易日中的 90 天。如果你碰巧錯(cuò)過(guò)了這 90 天，雖然這些日子只占全部交易日的 1% 多一點(diǎn)，期間股市提供的豐厚長(zhǎng)期回報(bào)卻都一筆勾銷(xiāo)了。

全世界的股市跟這個(gè)教授研究的也差不多，包括中國(guó)的，漲的時(shí)間只有2%-3%，錯(cuò)過(guò)的了收益就會(huì)差很多，所以必須忍耐。

另外一個(gè)需要長(zhǎng)期持有，要分享偉大公司的成長(zhǎng)，易方達(dá)的蕭楠說(shuō)過(guò)一段話(huà)：他管理的基金從1塊錢(qián)漲到4塊錢(qián)，約4成的客戶(hù)就拿了不到90天，平均收益只有3%，能拿5年的只占0.4%。

3、普通人如何賺錢(qián)

普通人適合選一些好的標(biāo)的定投，重要的事情說(shuō)三遍定投、定投、定投，定投標(biāo)的：

1、被動(dòng)基金。比如滬深300、中證500。

2、主動(dòng)基金。比如消費(fèi)、醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)。

希望今年大家都能牛轉(zhuǎn)乾坤，再次祝大家元宵節(jié)快樂(lè)。(展開(kāi)全部)

招商時(shí)代天宸在老鴉陳片區(qū)賣(mài)的還算可以的，5號(hào)樓，兩梯四戶(hù)，中間戶(hù)95㎡三室兩廳兩衛(wèi)已經(jīng)無(wú)房可售，邊戶(hù)143㎡四室兩廳兩衛(wèi)剩余比較多，價(jià)格也不低，均價(jià)17000元/㎡，總價(jià)250萬(wàn)左右。
2號(hào)樓，三梯六戶(hù)，中間四戶(hù)都是95㎡，邊戶(hù)是128㎡，均價(jià)16000，這棟樓賣(mài)的比較一般。

戶(hù)型是真的不錯(cuò)，95㎡做到了少有的1.5衛(wèi)，對(duì)于家里人多但預(yù)算有限的比較友好。其實(shí)，在自住了幾套房子后，越來(lái)越覺(jué)得兩個(gè)衛(wèi)生間相當(dāng)重要，客廳可以小點(diǎn)，買(mǎi)100㎡左右房子的很少會(huì)在客廳會(huì)客的，無(wú)非是放個(gè)沙發(fā)，最多看個(gè)電視，或者作為孩子玩耍場(chǎng)地?，F(xiàn)在越來(lái)越多的雙職工家庭在有了孩子后需要家里老人同住來(lái)照顧孩子，主臥帶衛(wèi)生間可以避免公婆與兒媳之間的尷尬，同時(shí)也起居洗漱和洗澡方面相對(duì)獨(dú)立。尤其是現(xiàn)在的夏天，家里人幾乎每天都要洗澡的，排隊(duì)洗還要相互照顧時(shí)間。

128㎡也做到了四室，客廳采用橫廳，南向兩個(gè)臥室依然有陽(yáng)臺(tái)，這個(gè)設(shè)計(jì)也是用心了。
143㎡主打高贈(zèng)送和相對(duì)的舒適性，南北雙陽(yáng)臺(tái)＋橫廳大飄窗，主衛(wèi)采光借助內(nèi)天井還可以。

位置方面，也有地鐵3、4號(hào)線(xiàn)，標(biāo)準(zhǔn)雙地鐵。在萬(wàn)科翠灣中城一期退出舞臺(tái)后，還是挺能打的。
預(yù)計(jì)交房時(shí)間在2025年9月，距現(xiàn)在還有兩年時(shí)間，但開(kāi)發(fā)商是央企，交房問(wèn)題不大。

示范區(qū)剛剛開(kāi)放，大門(mén)做的還不錯(cuò)，有點(diǎn)氣勢(shì)。但招商這個(gè)品牌在鄭州還沒(méi)太拿得出手的項(xiàng)目，希望努努力。(展開(kāi)全部)

金水北現(xiàn)在沒(méi)個(gè)學(xué)校都不好意思賣(mài)房，美盛的，越秀的，還有國(guó)泰的。

國(guó)泰兩個(gè)學(xué)校是最牛逼的，但外界聲音是最小的。一方面，四十七初級(jí)中學(xué)只是學(xué)位，很多人感覺(jué)沒(méi)學(xué)區(qū)穩(wěn)當(dāng)。另一方面，農(nóng)科路小學(xué)不是總校，只是國(guó)泰校區(qū)。

但是，這個(gè)小學(xué)最近有個(gè)好消息，但對(duì)部分人也可能是壞消息?？傂Ｓ?jì)劃將一年級(jí)學(xué)生搬到國(guó)泰校區(qū)上學(xué)，這也意味著這個(gè)小區(qū)的師資力量將會(huì)像總?？待R。這也引起了總校家長(zhǎng)的反彈，畢竟接送距離也會(huì)受到影響，目前為止還沒(méi)有定論。但這個(gè)校區(qū)將會(huì)不錯(cuò)則是確定的，應(yīng)該是要比農(nóng)科路小學(xué)國(guó)基校區(qū)強(qiáng)點(diǎn)。

國(guó)泰觀邸悅峰的大平層還在售，現(xiàn)房，也交房有幾年了，這波明顯是港商沒(méi)有捂好的案例。如果早幾年賣(mài)，估計(jì)也賣(mài)完了。價(jià)格放到現(xiàn)在，反而更賣(mài)不上價(jià)。

戶(hù)型因?yàn)橛?90多平這么大，也差不到哪去，但絕對(duì)好不了，以同樣面積段的保利璞悅199㎡來(lái)看，完全是顛覆式的。即使比著保利大都匯180㎡的也不在一個(gè)水平線(xiàn)。

國(guó)泰觀邸悅璽的1號(hào)樓也在售，2T6戶(hù)，從92㎡-113㎡，戶(hù)型更差了。113㎡三房賣(mài)的還可以，中間四戶(hù)幾乎賣(mài)不動(dòng)，總共150多套房，現(xiàn)在還有100套左右。這點(diǎn)房源，交給美盛的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，最多三個(gè)月就結(jié)束了。

但這開(kāi)發(fā)商明顯也不缺錢(qián)，均價(jià)還是要到18000元/㎡，毛坯交付，預(yù)計(jì)明年9月份交付，但很可能提前。(展開(kāi)全部)

楊金還在加庫(kù)存，前幾日的土拍又增加了一個(gè)新項(xiàng)目。

楊金路南、觀禮路西，49.87畝，容積率2.5，建筑高度50米，綠地率35%，金水城投底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)6078元/㎡。

地塊沒(méi)有什么特別之處，就是楊金統(tǒng)一的小高層，低容積率的特性。

位置放在楊金也只能算是一個(gè)中等吧，緊鄰楊金路，置業(yè)楊金也盡量選擇楊金兩側(cè)的樓盤(pán)，16號(hào)地塊所處的位置不只是緊鄰楊金路這一個(gè)優(yōu)勢(shì)，這里還是官方所謂的金科智慧城板塊，是楊金未來(lái)發(fā)展的重中之重，已啟動(dòng)的項(xiàng)目有元宇宙以及已摘地的麗湖上城，不過(guò)現(xiàn)在周邊的環(huán)境和配套還都很一般，位置來(lái)看沒(méi)太大的劣勢(shì)也沒(méi)有太大的優(yōu)勢(shì)。

6078元/㎡的樓面價(jià)對(duì)于楊金以往的樓面價(jià)來(lái)說(shuō)屬于正常，但相對(duì)片區(qū)價(jià)值略微偏高，楊金這個(gè)備受質(zhì)疑與北龍湖僅一路之隔的片區(qū)已經(jīng)被高高架起，有種上不去下不來(lái)的感覺(jué)，現(xiàn)在影響片區(qū)的不僅僅是機(jī)場(chǎng)的噪音問(wèn)題，配套和高高在上的房?jī)r(jià)還是無(wú)法形成正比的，但近兩年的教育配套確實(shí)在逐步改善。

作為凈地這個(gè)項(xiàng)目還是有限價(jià)的，商品住宅毛坯綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)17900元/平方米，如該地塊所建商品住宅采用成品房交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)3450元/㎡，看完第一反應(yīng)就是形同虛設(shè)的限價(jià)，鄭州現(xiàn)在哪個(gè)片區(qū)還能用得著限價(jià)。

楊金現(xiàn)在的庫(kù)存太大，眾盤(pán)也都是在艱難前行，出來(lái)一個(gè)新盤(pán)也都是出來(lái)湊數(shù)的，賣(mài)到現(xiàn)房是必然。(展開(kāi)全部)

鄭政出【2021】58號(hào)地天河投資選擇和佳田合作，不知道是出于什么考慮，是覺(jué)得萬(wàn)科翠灣中城、招商時(shí)代天宸都太高端，所以聯(lián)合佳田推出些低端產(chǎn)品來(lái)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白嗎？但佳田確實(shí)擴(kuò)張的還挺厲害，佳田楊金片區(qū)，佳田未來(lái)新城，都是很不錯(cuò)的位置。
這個(gè)地塊也確實(shí)不怎么樣，小小的31畝，容積率4.0，老鴉陳的地塊雖然都不大，但萬(wàn)科和招商的地塊還算方正，但這塊地的就是個(gè)手槍造型。地塊形狀對(duì)產(chǎn)品打造還是影響很大的，像同為長(zhǎng)條地的萬(wàn)科理想星光，位置還要比老鴉陳好一點(diǎn)吧，但由于地塊過(guò)于狹長(zhǎng)，只能做76-100平的剛需流量盤(pán)。
老鴉陳片區(qū)目前供應(yīng)量其實(shí)不算大，萬(wàn)科3塊地，加上26號(hào)地招商城市主場(chǎng)，59號(hào)地招商時(shí)代錦宸，5個(gè)小區(qū)，但實(shí)際房源量不大，都是微型盤(pán)，可能還不如美盛教育港灣一個(gè)地塊的房源大。
個(gè)人感覺(jué)老鴉宸這種模式不錯(cuò)，城改本來(lái)就不該讓一個(gè)開(kāi)發(fā)商拿幾百上千畝，這樣開(kāi)發(fā)商一旦不行，影響整片的發(fā)展，像老鴉宸這樣，把地都割成小塊小塊，開(kāi)發(fā)商資金壓力不大，開(kāi)發(fā)一個(gè)是一個(gè)，就算爛尾，影響范圍也就一點(diǎn)，不妨礙大局。
壞處就是，樓盤(pán)的亮點(diǎn)不多，大家只能在外觀和戶(hù)型發(fā)力，如果沒(méi)有幾把刷子，開(kāi)發(fā)商很難勝出，也很難賣(mài)出高價(jià)來(lái)彌補(bǔ)高額的城改投入成本。
58號(hào)地也屯了很久了，大概要等萬(wàn)科和招商賣(mài)的七七八八了才會(huì)入市吧，希望佳田那時(shí)還好。(展開(kāi)全部)

現(xiàn)在叫蝶湖書(shū)院，開(kāi)發(fā)商是鄭州貴樸置業(yè)有限公司，開(kāi)發(fā)商是鄭州經(jīng)開(kāi)投資發(fā)展有限公司，算是托底的產(chǎn)物，目前股權(quán)里已經(jīng)沒(méi)有綠發(fā)的部分了，難道綠發(fā)是不摻和了，要么純代建一下？
這也難怪，濱河的現(xiàn)狀是有改善的面積，沒(méi)有改善的價(jià)位，價(jià)格一路下滑，就算產(chǎn)品定位高，也難免13000的房?jī)r(jià)， 甚至還可能不到。蝶湖書(shū)院的地塊樓面地價(jià)7790元一平，而毛坯限價(jià)不超過(guò)17000元/平米，這算是高峰期拿地，低谷期賣(mài)房。
蝶湖書(shū)院規(guī)劃5棟16-17層小高層，主要是143平，6棟6-8層洋房，全是167平，相比其他純粹小高層項(xiàng)目，蝶湖書(shū)院優(yōu)勢(shì)不多，勝在容積率更低，只有2.0，所以戶(hù)型結(jié)構(gòu)更合理。比如143平既有大三房設(shè)計(jì)，也有四房緊湊設(shè)計(jì)，而167平的大三房更舒服，還有個(gè)陽(yáng)光房。
如果說(shuō)買(mǎi)純粹的改善，那么蝶湖書(shū)院無(wú)疑比綠城明月濱河和中建元熙府都更好的選擇，但目前蝶湖放風(fēng)價(jià)19000，應(yīng)該是參考綠城幾年前的開(kāi)盤(pán)價(jià)，現(xiàn)在參考價(jià)值不大，單靠一個(gè)容積率，一個(gè)戶(hù)型升級(jí)，還不足以彌補(bǔ)6000的單價(jià)差，就看那些洋房能不能賣(mài)上價(jià)了。
蝶湖書(shū)院的洋房戶(hù)型更像是北龍湖的降級(jí)版，但目前的困境是，濱河國(guó)際新城已經(jīng)無(wú)餅可畫(huà)，所見(jiàn)即所得，市場(chǎng)的認(rèn)知也逐漸回歸剛需，這種接近350萬(wàn)的總價(jià)，恐怕市場(chǎng)難以消化。從中建元熙府的表現(xiàn)來(lái)看，235萬(wàn)的總價(jià)已經(jīng)是濱河的天花板了。(展開(kāi)全部)

好學(xué)校仍然是稀缺資源。這也可能與學(xué)校的管理模式有關(guān)。
1.老師流動(dòng)性不大，而且評(píng)比、職稱(chēng)、晉升之類(lèi)的和資歷、年限、教學(xué)水平有關(guān)，導(dǎo)致老師更不愿意來(lái)回走動(dòng)，而更愿意積累。
2.學(xué)校的管理。老老師帶新老師，結(jié)對(duì)幫扶，學(xué)習(xí)觀摩，評(píng)比、比賽，這都是學(xué)校常規(guī)的活動(dòng)。新老師的進(jìn)步也快。好的學(xué)校也更受優(yōu)秀大學(xué)生的青睞。
新學(xué)校加上新學(xué)校，沒(méi)人帶沒(méi)人幫，靠自己摸索，教學(xué)水平、管理確實(shí)不如老牌名校。
老師本身也是個(gè)經(jīng)驗(yàn)活，帶過(guò)幾年畢業(yè)班，當(dāng)過(guò)幾年班主任，是不是學(xué)科帶頭人、教研組組長(zhǎng)，這都是資歷，更厲害的就是參加過(guò)考試命題的老師，那對(duì)教學(xué)質(zhì)量的把握更準(zhǔn)了。人們都有一個(gè)印象，好的老師總是能講到考試重點(diǎn)，講歷年的考試重點(diǎn)，新老師都是容易分不清重點(diǎn)。
特級(jí)教師:在改革教學(xué)中勇于創(chuàng)新，作出了具有較高水平的成果或者著述，包括編寫(xiě)教材、教學(xué)參考資料等。能編寫(xiě)教材的老師那就真的不一般了。
高級(jí)教師:具有所教學(xué)科堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能，教學(xué)經(jīng)驗(yàn)豐富，教學(xué)業(yè)績(jī)顯著，形成一定的教學(xué)特色；
具有指導(dǎo)與開(kāi)展教育教學(xué)研究的能力，在課程改革、教學(xué)方法等方面取得顯著的成果，在素質(zhì)教育創(chuàng)新實(shí)踐中取得比較突出的成績(jī)；
勝任教育教學(xué)帶頭人工作，在指導(dǎo)、培養(yǎng)二級(jí)、三級(jí)教師方面發(fā)揮了重要作用，取得了明顯成效。
網(wǎng)上也能查到2020年鄭州副高級(jí)教師的評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)名單。
伊河路小學(xué):4名，確實(shí)很厲害的，在小學(xué)里面評(píng)上副高級(jí)職稱(chēng)，還有4名，小學(xué)里面最多的了。
鄭東新區(qū)聚源路小學(xué):4名
創(chuàng)新街小學(xué):2名。
西悅城小學(xué)、萬(wàn)科城小學(xué)大多都是一個(gè)，可能新學(xué)校新老師，資歷還不夠。(展開(kāi)全部)

這個(gè)項(xiàng)目挺冷清的，沒(méi)啥客戶(hù)，置業(yè)顧問(wèn)也都在聊天和扣手機(jī)。

項(xiàng)目在售的有小高層和洋房，小高層有120㎡和140㎡兩個(gè)面積段，定位偏改善，均價(jià)16500。洋房142㎡，均價(jià)19000，還有一樓帶院，贈(zèng)送50㎡院子和地下室，地下室挑高5.37米，毛坯交付，可改造為雙層。

另外還有頂樓復(fù)式，7樓為40㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，8樓為坡屋頂閣樓，面積約90平，帶北向露臺(tái)33平。

洋房一樓帶院和頂復(fù)這兩種產(chǎn)品，在周邊還是有點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)力的。

另外的競(jìng)爭(zhēng)力就是緯五路一小東岳校區(qū)，但目前看只有名，沒(méi)有實(shí)，后期說(shuō)實(shí)話(huà)潛力也一般。
所以這個(gè)項(xiàng)目賣(mài)的也不好，客戶(hù)量和成交率都很低，只能先等吧。

其實(shí)很多人是喜歡把楊金分為兩部分，東三環(huán)以東會(huì)稱(chēng)為鴻園片區(qū)，西側(cè)被大多人稱(chēng)為楊金。

這樣看的話(huà)，鴻園片區(qū)也就剩下一個(gè)鴻園了，康橋香麓灣暴雷、碧桂園天璽灣在暴雷的路上、瀚海爾灣草草收?qǐng)?、信達(dá)時(shí)代國(guó)著的前身早已暴雷、天倫城也在宣判中，廣匯灣倒是問(wèn)題不大，但也被拖得夠嗆。

風(fēng)水這事，信則有不信則無(wú)。以北龍湖名門(mén)樾府為例，周邊建業(yè)君鄰大院竹苑、梅苑、碧源榮府是出問(wèn)題最多的小片區(qū)，即使現(xiàn)在有消息稱(chēng)樾府這塊地將由中交代建，很多人也敬而遠(yuǎn)之，尤其是有錢(qián)人。他們可能因?yàn)橘I(mǎi)一套房花幾萬(wàn)塊錢(qián)請(qǐng)來(lái)風(fēng)水大師，而像我這種打工仔還在糾結(jié)娶媳婦的幾萬(wàn)塊錢(qián)得搬多少塊磚。(展開(kāi)全部)

楊金有多慘？深入了解下未來(lái)時(shí)光就知道了。

品牌方面，安全度沒(méi)問(wèn)題，口碑也是上乘，雖然在部分樓盤(pán)的交付上也有翻車(chē)，但相比保利、中海、華潤(rùn)這些央企還是要靠譜些。

產(chǎn)品方面，外立面搭配有少部分玻璃幕墻，1400㎡下沉式會(huì)所，景觀綠化也對(duì)得起售價(jià)，全部是兩梯兩戶(hù)，戶(hù)型面積段純粹。

交房時(shí)間還快，最快一批今年底就能交，可以說(shuō)是準(zhǔn)現(xiàn)房，還是精裝修，能夠快速入住，裝標(biāo)對(duì)于200多萬(wàn)預(yù)算購(gòu)房者來(lái)講，應(yīng)該都是能接受的。
就這，到現(xiàn)在還有幾棟樓沒(méi)開(kāi)。所以像龍居華府、萬(wàn)林府、天倫城這些弟弟賣(mài)到現(xiàn)房也不足為奇了。

萬(wàn)科眼下唯一的缺點(diǎn)就是學(xué)校，小學(xué)大概率是康橋東麓園南側(cè)的馬林小學(xué)，西側(cè)倒是有教育用地還沒(méi)建。

按道理說(shuō)，但支撐起當(dāng)前的售價(jià)還是沒(méi)問(wèn)題的，但賣(mài)不動(dòng)說(shuō)明還是貴呀，金水北越秀金悅文華、美盛教育港灣價(jià)格更貴，賣(mài)的還很好。上個(gè)月區(qū)域內(nèi)瀚海爾灣蹦出來(lái)一套房，147.8㎡，業(yè)主報(bào)價(jià)200萬(wàn)，攪翻了鄭東中介圈，是個(gè)中介都在發(fā)這套房，幾個(gè)小時(shí)就有十幾個(gè)客戶(hù)意向簽約，價(jià)格也迅速漲到220萬(wàn)，但還沒(méi)有房本，無(wú)法過(guò)戶(hù)。按照這個(gè)業(yè)主的售價(jià)，綜合上利息成本，估計(jì)得賠個(gè)百十萬(wàn)，太慘了，估計(jì)現(xiàn)在聽(tīng)到瀚海爾灣四個(gè)字都想吐。

楊金的高光時(shí)刻應(yīng)該在2018年，當(dāng)時(shí)康橋東麓園、碧桂園天譽(yù)買(mǎi)房都需要搶的，康橋小高層賣(mài)到22000一平的單價(jià)，還需要分拆合同，這個(gè)價(jià)格估計(jì)到2028年有可能再現(xiàn)。

現(xiàn)如今購(gòu)房者賠的底掉，開(kāi)發(fā)商也活不下去了，錢(qián)去哪啦？(展開(kāi)全部)

元熙府最近價(jià)格相比內(nèi)購(gòu)和首開(kāi)有所上調(diào)，1/4兩棟樓均價(jià)13300，11號(hào)樓均價(jià)14000，但在殼殼的努力下，售樓部人氣和成交量還是不錯(cuò)的。

從去年9月份中建七局拿下這塊地后，還是很受關(guān)注的，最主要的就是內(nèi)購(gòu)價(jià)格低于濱河其他樓盤(pán)在售價(jià)，不僅抄了競(jìng)品的底，也抄了中建觀湖國(guó)際三期員工內(nèi)購(gòu)的底。辛辛苦苦加班熬夜掙得錢(qián)，都貢獻(xiàn)給公司建設(shè)濱河國(guó)際新城了。

地塊位置比較一般，東側(cè)是鄭州七院濱河園區(qū)，西側(cè)是城際鐵路和高鐵線(xiàn)，好一點(diǎn)的是距離地鐵3號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)比較近。

產(chǎn)品還不錯(cuò)，全部是小高層，一梯一戶(hù)，贈(zèng)送面積比較多，戶(hù)型設(shè)計(jì)也很用心。

在售的1/4號(hào)樓，是目前主推的，其中1號(hào)樓價(jià)格相對(duì)低一些，低價(jià)走量吸引客戶(hù)。
2號(hào)樓上全部是129㎡三室兩廳兩衛(wèi)，剩余房源以低樓層為主；
3號(hào)樓上全部是142㎡四室兩廳兩衛(wèi)，基本全部售完；
5/12兩棟樓上，以129㎡三室兩廳兩衛(wèi)較多，樓層可選；
6號(hào)樓上全部是168㎡四室兩廳兩衛(wèi)，基本全部售完；

整體上也賣(mài)出去幾百套房，還是可以的。低價(jià)走量，也是當(dāng)下剛需盤(pán)、剛改盤(pán)能存活下來(lái)的必殺技，想要靠熬時(shí)間很難解決問(wèn)題。如果兩年前告訴你2023年將會(huì)有當(dāng)下的購(gòu)房者政策——兩成首付、3.7利率、購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼取消限售、認(rèn)房不認(rèn)貸等等這些，那么大家一定會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)漲起來(lái)，結(jié)果現(xiàn)在就是毫無(wú)起色，只剩下一次又一次的臆想。(展開(kāi)全部)

保利文化廣場(chǎng)三期已經(jīng)是尾盤(pán)了，104㎡、120㎡、156㎡、177㎡戶(hù)型僅剩一樓和頂樓，138㎡-148㎡僅剩4樓以下和頂樓，這種情況往下就是周瑜打黃蓋賣(mài)法，對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)講也都不會(huì)考慮了。

這個(gè)盤(pán)從去年年中首開(kāi)至今一年多時(shí)間，取得這個(gè)成績(jī)可以說(shuō)很不錯(cuò)了，剛開(kāi)始賣(mài)的也很一般，但隨著永威金橋西棠事件持續(xù)發(fā)酵，科學(xué)大道沿線(xiàn)真是沒(méi)有對(duì)手。

這倆項(xiàng)目跟計(jì)劃好似的，這個(gè)剛賣(mài)完，另一個(gè)也解決完再次入市。

高新區(qū)購(gòu)房客群龐大，并且這個(gè)區(qū)域的購(gòu)房者大部分也不愿出圈，不像金水購(gòu)房者，他也會(huì)考慮東區(qū)，東區(qū)上班的不僅會(huì)考慮東區(qū)、金水還會(huì)考慮管城。

地鐵方面，距離地鐵8號(hào)線(xiàn)站點(diǎn)很近，開(kāi)通時(shí)間應(yīng)該在三期交付之前，或者相當(dāng)。

目前預(yù)計(jì)25年6月交付，即使8號(hào)線(xiàn)還沒(méi)開(kāi)通，等到裝修入住也開(kāi)通了。

學(xué)校方面，保利文化廣場(chǎng)尚園已經(jīng)劃片鄭州中學(xué)八一校區(qū)，是鄭州中學(xué)和八一中學(xué)合作下的產(chǎn)物。八一中學(xué)也有幾十年歷史了，之前是石佛中學(xué)，想要更名為信息工程大學(xué)附屬中學(xué)未果，進(jìn)而改名八一中學(xué)，過(guò)去在高新區(qū)屬于第二梯隊(duì)學(xué)校，這下傍上了鄭州中學(xué)的大腿，前兩個(gè)月剛授牌，師資力量也不錯(cuò)，有幾個(gè)省級(jí)優(yōu)秀教師和高級(jí)教師，對(duì)于保利業(yè)主來(lái)講也是好事。

商業(yè)方面，更不用說(shuō)，地塊周邊配套小商業(yè)不少，然后就是正弘?yún)R、正弘生活廣場(chǎng)、升龍商業(yè)廣場(chǎng)這些大型商業(yè)，挺便利的。

保利文化廣場(chǎng)一期二手房已經(jīng)不少，成交價(jià)基本在15500-18500之間，價(jià)格還挺穩(wěn)?，F(xiàn)在尾盤(pán)還要15000-16000，不太香。(展開(kāi)全部)

高新區(qū)土拍現(xiàn)在統(tǒng)一由高新建投兜底，且后續(xù)統(tǒng)一為和錦系列，上周剛拍的3號(hào)地也是這樣，據(jù)說(shuō)將由正弘代建，看來(lái)前期工作做的非常充足。

3號(hào)地位于青楊街北、河陽(yáng)路西，98畝，建筑高度80米，容積率2.9，為合村并城項(xiàng)目用地，折合樓面價(jià)3351元/㎡。

所處區(qū)域?yàn)楦咝滤沫h(huán)外，但非雙湖科技城，向南有蓮花街，這是高新區(qū)的主干道，過(guò)了這條路就是雙湖的地盤(pán)了，東有西四環(huán)，南側(cè)為安置房，周邊還有鄭州中學(xué)高中部，高新四環(huán)外主力發(fā)展的區(qū)域就是雙湖科技城，所以3號(hào)地所在的蓮花街北盡管距離雙湖非常近，現(xiàn)場(chǎng)也并沒(méi)有想象中那么荒涼，一些生活配套甚至比雙湖還要成熟，但未來(lái)的潛力和城市界面還是會(huì)有很大差別的。

最大的優(yōu)勢(shì)就是：1、東側(cè)即為須水河，生態(tài)資源非常好；2、距離蓮花路和須水河?xùn)|路、西四環(huán)都非常近，自駕出行非常方便。

劣勢(shì)：

1、地鐵一片空白，高新四環(huán)外規(guī)劃有兩條地鐵線(xiàn)路，地鐵8號(hào)線(xiàn)科學(xué)大道走行，另外一條規(guī)劃的T3路線(xiàn)，跟 3號(hào)地這個(gè)區(qū)域也基本沒(méi)有什么關(guān)系。

2、四環(huán)外的學(xué)校主要在蓮花街南，距離3號(hào)地最近的為須水河?xùn)|側(cè)的知行中學(xué)和知行小學(xué)，但這兩所學(xué)校光是蓮花街以北、須水河以東、西四環(huán)以西的這幾個(gè)社區(qū)的生源就已經(jīng)差不多了，3號(hào)地最多就是擦個(gè)邊。

高新四環(huán)外以蓮花街、科學(xué)大道為界，科學(xué)大道南在售新盤(pán)主要有高新和錦瞻云，但該樓盤(pán)有學(xué)校和地鐵，雙湖就更不用多說(shuō)了，這是四環(huán)外發(fā)展的重中之重也是四環(huán)外的中心，未來(lái)的配套和城市界面都是非常優(yōu)質(zhì)的，對(duì)比下來(lái)，蓮花街以北的3號(hào)地就有點(diǎn)落寞了，沒(méi)學(xué)校，沒(méi)地鐵，缺失了去化最給力的兩大點(diǎn)就意味著只能靠低價(jià)引流了，客戶(hù)群體也只能是地緣。

換做民企都可能是被拖垮的節(jié)奏，幸虧是城投摘地，慢慢消化吧。(展開(kāi)全部)

星云灣最近挺熱乎的，畢竟南岸已經(jīng)好久沒(méi)上新了。傳說(shuō)中的建業(yè)君鄰大院松苑和金橋北瀧府還活在傳說(shuō)中。位置在九如東路和龍湖中環(huán)南路交叉口，南側(cè)緊鄰東風(fēng)渠，放眼整個(gè)南岸，也是一流的位置。近期就要開(kāi)盤(pán)了，看工程進(jìn)度也挺快，工地叮叮咣咣。

整體占地91畝，但包含了北側(cè)商業(yè)商務(wù)用地45.7畝，住宅也是45畝左右，在北龍湖算是偏小的。開(kāi)發(fā)商是河南三建＋周口城投，亞新代建。亞新也是老朋友了，之前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不算太多，但名氣不小，也都是背靠國(guó)企大樹(shù)。

外立面采用金屬鋁板和玻璃幕，窗墻比很高，看效果圖還挺漂亮，規(guī)劃有1000平下沉式會(huì)所，景觀設(shè)計(jì)是奧雅，創(chuàng)始人也是北龍湖的老朋友李寶章，室內(nèi)設(shè)計(jì)是CCD香港設(shè)計(jì)事務(wù)所創(chuàng)始人操刀，之前代表作有深圳蛇口太子灣。這個(gè)產(chǎn)品來(lái)講，在北龍湖屬于很不錯(cuò)的，尤其是比著周邊正弘瓴、建業(yè)海馬九如府、國(guó)投九棟這些老派，絕對(duì)是降維打擊。

價(jià)格呢也都不貴，168㎡戶(hù)型，均價(jià)4.1萬(wàn)，不挑樓棟和位置的話(huà)能做到3.9萬(wàn)，還是精裝修交付，相比九如府均價(jià)4萬(wàn)的二手房?jī)r(jià)，還是有優(yōu)勢(shì)的。精裝標(biāo)準(zhǔn)，從樣板間來(lái)看也值個(gè)三五千一平，戶(hù)型設(shè)計(jì)也更上一層樓，還有186㎡的端廳，跟之前萬(wàn)科拾謐森語(yǔ)有相似之處，很多人還介意這種戶(hù)型對(duì)臥室私密性受到影響，但萬(wàn)科賣(mài)的哇哇叫，一套不剩。

當(dāng)然，價(jià)格低也是有原因的，開(kāi)發(fā)商土地款都磨嘰了一年才湊齊，導(dǎo)致外界出現(xiàn)很多風(fēng)言風(fēng)語(yǔ)。真是不如痛痛快快交齊，打出國(guó)企的稱(chēng)號(hào)，把價(jià)格稍微提前，購(gòu)房者買(mǎi)起來(lái)也舒服。

現(xiàn)在北龍湖房?jī)r(jià)也是風(fēng)雨飄搖，出來(lái)一塊新地，都是低價(jià)入市，快速收割一波，導(dǎo)致很多二手房只有大降價(jià)才能賣(mài)出去。連衛(wèi)生間都是落地窗的新產(chǎn)品，誰(shuí)能不喜歡，南岸大部分二手房客廳都做不到全落地，太難了。。。(展開(kāi)全部)

五龍口片區(qū)的鄭軌云麓終于要啟動(dòng)了。

東風(fēng)路南、冉屯西路東，地塊較大，144畝，規(guī)劃2棟小高層，16棟18-23層高層住宅及1個(gè)9班制幼兒園，面積101平-144平，兩梯四戶(hù)為主，部分一梯一戶(hù)設(shè)計(jì)，同樣也是一個(gè)剛需剛改為主，略帶改善的全面性社區(qū)，從已透露的戶(hù)型圖來(lái)看，所謂的三面寬朝南全明戶(hù)型已經(jīng)不能算是亮點(diǎn)，因?yàn)闈M(mǎn)城皆是，云麓的戶(hù)型特點(diǎn)也就只能是贈(zèng)送面積多，部分戶(hù)型可利用空間高，顯得得房率高一些而已。

并沒(méi)有所謂的代建，地鐵集團(tuán)獨(dú)立操盤(pán)，畢竟這也不是第一次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目了，從剛需到豪宅各種大場(chǎng)面也都見(jiàn)過(guò)，所以大家對(duì)這個(gè)項(xiàng)目要多一些耐心。

重點(diǎn)在這是鄭州首個(gè)軌道交通場(chǎng)站上加蓋的TOD項(xiàng)目，未來(lái)地鐵8號(hào)線(xiàn)五龍口站點(diǎn)將與項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，內(nèi)部規(guī)劃有大量商業(yè)和大型公園，云麓也將以“鄭州芯TOD+公園生活范本”的模式進(jìn)行創(chuàng)新實(shí)踐，主打的就是一種新的生活人居模式，未來(lái)鄭州將會(huì)有更多這樣的TOD項(xiàng)目出現(xiàn)。

五龍口片區(qū)屬于高新區(qū)但是緊鄰中原區(qū)，新盤(pán)只有建業(yè)時(shí)代和鳴，不過(guò)建業(yè)時(shí)代和鳴的規(guī)劃跟云麓一對(duì)比差別還是很大的，時(shí)代和鳴就是典型的剛需盤(pán)，云麓無(wú)論是戶(hù)型設(shè)計(jì)還是項(xiàng)目規(guī)劃都比它高了一個(gè)規(guī)格。

因?yàn)樾藿ǖ罔F的原因各種斷頭路，周邊的環(huán)境非常一般，臨東風(fēng)路、冉屯東路、化肥東路、桐柏路這些便利的優(yōu)勢(shì)要等項(xiàng)目交房、地鐵通車(chē)才能全部體現(xiàn)出來(lái)，否則現(xiàn)在看周邊的環(huán)境置業(yè)真的可能看一眼就想一票否決，再補(bǔ)充一句這里也是正兒八經(jīng)的三環(huán)內(nèi)主城區(qū)系列，區(qū)位價(jià)值也是有的。

周邊以經(jīng)濟(jì)房和房齡時(shí)間長(zhǎng)的社區(qū)為主，次新只有五龍新城，五龍新城并沒(méi)有因?yàn)槭谴涡路績(jī)r(jià)格就高人一等，因?yàn)槠涞钠焚|(zhì)包括外立面真的非常的一般，周邊地緣對(duì)于品質(zhì)的新房還是有需求的。

現(xiàn)在的市場(chǎng)不知地鐵集團(tuán)是否會(huì)先給自己的員工來(lái)一波內(nèi)購(gòu)。(展開(kāi)全部)